销售不动产增值税计税方法汇总
不动产转让期间涉及的相关税费及计算
一、住房（转让方与受让方均为自然人）（一）转让方需承担的相关税费1．增值税(1)征收率5%。
计算公式：成交价格/（1+5%）×5%。
(2)个人将购买不足2 年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买 2 年以上（含 2 年）的住房对外销售的，免征增值税。
（注：满两年如何确认？以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间，按照熟先的原则确认。
）(3)个人销售自建自用住房免征增值税。
2．增值税附加（城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加）以实际缴纳的增值税税额为计税依据，2019 年 1 月 1 日起至2021 年12 月31 日，按50%的税额幅度减征。
（注：政策到期后是否延续，暂未出台相关政策或规定）城市维护建设税：市区7%，县城（镇）5%，其他1%教育费附加：3%地方教育费附加：2%3．个人所得税(1)查账征收，税率为20%。
纳税人凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。
计算公式：（成交价格－财产原值－合理费用后）×20%(2)个人转让自用达五年以上，并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，(3)暂免征收个人所得税。
（注：1.自用5年以上是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上。
2.家庭唯一是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。
）4．印花税个人销售或购买住房暂免征收印花税。
5．土地增值税个人销售住房暂免征收土地增值税。
（二）受让方需承担的相关税费1．契税(1)河南省住房权属转移契税税率为3%。
计算公式：（成交价格-增值税税额）×3%。
(2)自2016 年2 月22 日起，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90 平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90 平方米以上的，减按 1.5%的税率征收契税。
房地产开发企业增值税计算方法
房地产开发企业增值税计算方法房地产开发企业是指按照城市房地产管理法的规定，以营利为目的、从事房地产开发和经营的企业。
随着营业税改征增值税的全面推开，房地产开发企业也纳入了增值税的管理。
目前最新的房地产开发企业增值税计算方式如下：一、预交增值税1、政策依据根据《国家税务总局公告2016年第18号》规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在取得预收款的次月按照3%的预征率预缴增值税。
计算方法为：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%。
上述公式中的适用税率或征收率，根据纳税人适用的计税方法不同分别选择，纳税人适用一般计税方法的，按11%的适用税率计算，适用简易计税方法的，按5%的征收率计算。
计税方法依据房地产老项目和新项目分别确定，开工日期在2016年4月30日前的老项目，纳税人可以选择适用简易计税方法，一经选择，36个月内不得变更，上述日期后开工的新项目，只能适用一般计税方法。
2、申报示例某房地产开发企业的新项目，适用一般计税方法。
2017年12月收到诚意金100.00万元、预收房款2,220.00万元。
应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%=2,220.00÷（1+11%)*3%=60.00万元3、申报核算2017年12月账务处理：（1）收到诚意金借：银行存款100.00万元贷：其他应付款100.00万元（2）收到预收款借：银行存款2,220.00万元贷：预收账款2,220.00万元（3）预缴增值税借：应交税费-预交增值税60.00万元贷：银行存款60.00万元纳税申报二、土地价款抵扣政策依据1、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》财税〔2016〕36号第一条第（三）项第10点房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
营改增后转让房屋不动产涉及的增值税新规定
营改增后转让房屋不动产涉及的增值税新规定自2016年5月1日起，中国全面实施了营业税改征增值税（营改增）的税收改革。
这一重大政策调整，对各行各业都产生了深远影响。
对于涉及房屋不动产交易的纳税人来说，了解和掌握营改增后的增值税新规定至关重要。
本文将对此进行详细解析。
在营改增后，房屋不动产的转让交易的增值税纳税义务人为转让方，即出售房屋的不动产所有人。
增值税的征税范围包括所有的商品和服务。
在房屋不动产转让中，主要包括不动产的出售、出租、抵押等交易行为。
营改增后，房屋不动产转让的税率定为11%。
但是，如果纳税人转让的是2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。
为促进营改增的顺利实施，国家对一些行业和项目给予了税收优惠政策。
在房屋不动产转让领域，对于个人销售或购买住房，以及住房租赁企业出租住房等特定项目，都设有相应的税收优惠政策。
营改增后，税务机关对房屋不动产转让征收管理的方式也进行了调整和完善。
纳税人应当按照相关规定及时办理税务登记，并按期进行纳税申报和缴纳税款。
同时，税务机关也加强了对虚假申报、偷逃税等违法行为的打击力度。
营改增后，对于房屋不动产转让交易，纳税人应当按规定开具增值税发票。
购方需凭增值税发票进行进项抵扣。
如发生发票遗失等情况，纳税人需及时向税务机关报备并公示。
为保障营改增政策的顺利实施和纳税人的合法权益，税务机关提供了全方位的纳税服务与咨询。
纳税人可通过办税服务厅、网上办税平台、咨询等方式进行业务咨询和办理。
税务机关也积极开展各类培训活动，帮助纳税人了解和掌握新的税收政策。
营改增后转让房屋不动产涉及的增值税新规定对纳税人的权利和义务产生了重大影响。
作为纳税人，我们应积极学习和了解相关政策规定，确保在合法合规的前提下进行房屋不动产转让交易。
税务机关也应继续优化政策实施和征管服务，为纳税人提供更加便捷、高效的办税体验。
自2016年中国全面实施营改增以来，中国的税收制度发生了巨大的变化。
增值税简易计税方法
增值税简易计税方法应纳税额的计算一般性规定1、增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。
2、一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税。
一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36 个月内不得变更。
3、小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。
4、境外单位或者个人在境内发生应税行为，在境内未设有经营机构的，扣缴义务人按照下列公式计算应扣缴税额：应扣缴税额=购买方支付的价款÷（1+税率）×税率增值税一般计税方法和简易计税方法总结对比（最全）一般计税方法一、一般计税方法的应纳税额，是指当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。
应纳税额计算公式：应纳税额=当期销项税额－当期进项税额当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。
二、销项税额，是指纳税人发生应税行为按照销售额和增值税税率计算并收取的增值税额。
销项税额计算公式：销项税额=销售额×税率三、一般计税方法的销售额不包括销项税额，纳税人采用销售额和销项税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：销售额＝含税销售额÷（1+税率）四、进项税额，是指纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，支付或者负担的增值税额。
五、下列进项税额准予从销项税额中抵扣：1、从销售方取得的增值税专用发票（含税控机动车销售统一发票，下同）上注明的增值税额。
2、从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额。
3、购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用缴款书外，按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和 13%的扣除率计算的进项税额。
计算公式为：进项税额=买价×扣除率买价，是指纳税人购进农产品在农产品收购发票或者销售发票上注明的价款和按照规定缴纳的烟叶税。
购进农产品，按照《农产品增值税进项税额核定扣除试点实施办法》抵扣进项税额的除外。
房地产开发企业增值税政策
※计算公式：不得抵扣旳进项税额=当期无法划分旳全部进项税 额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）
※清算：主管税务机关能够按照上述公式根据年度数据对不得抵 扣旳进项税额进行清算。
四、进项税额
3、 只能取得3%旳专票进项税额：
二、房地产业纳税人
（二）纳税人类型及计税措施 3、房地产开发企业中旳一般纳税人销售房地 产老项目按要求能够选择合用简易计税措施计 税。 ※房地产老项目，是指： ①《建筑工程施工许可证》注明旳协议动工日 期在2023年4月30日前旳房地产项目； ②《建筑工程施工许可证》未注明协议动工日 期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑 工程承包协议注明旳动工日期在2023年4月30 日前旳建筑工程项目。 ※一经选择简易计税措施计税旳，36个月内不
三、销售额旳拟定
国税发[2023]31号 公共配套设施费：指开发项目内发生旳、独立 旳、非营利性旳，且产权属于全体业主旳，或 免费赠与地方政府、政府公用事业单位旳公共 配套设施支出。 国税发〔2023〕187号 房地产开发企业开发建造旳与清算项目配套旳 居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、 物业管理场合、变电站、热力站、水厂、文体 场馆、学校、幼稚园、托儿所、医院、邮电通 讯等公共设施 。
建筑工程总承包单位为房屋建筑旳地基与基础、 主体构造提供工程服务，建设单位自行采购全部或 部分钢材、混凝土、砌体材料、预制构件旳，合用 简易计税措施计税。
地基与基础、主体构造旳范围，按照《建筑工 程施工质量验收统一原则》（GB50300-2023）附 录B《建筑工程旳分部工程、分项工程划分》中旳 “地基与基础”“主体构造”分部工程旳范围执行。 （财税〔2023〕58号 ）
一般纳税人不动产核算的增值税会计处理新规解析
一般纳税人不动产核算的增值税会计处理新规解析【摘要】本文主要解析了一般纳税人不动产核算的增值税会计处理新规。
首先介绍了增值税一般纳税人的定义及特点，然后详细解释了不动产的相关增值税政策。
接着说明了纳税人在不动产核算中的具体步骤，以及增值税会计处理的具体步骤。
最后强调了会计处理中需要注意的问题，提出了严格遵循相关规定，保证会计处理的准确性和合规性的结论。
本文希望通过对一般纳税人不动产核算的增值税会计处理新规的解析，帮助读者更加全面地了解这一方面的会计处理方法，避免造成不必要的错误和纠纷。
【关键词】增值税、一般纳税人、不动产、会计处理、核算、规定、准确性、合规性、纳税人、步骤、政策、注意问题。
1. 引言1.1 一般纳税人不动产核算的增值税会计处理新规解析近年来，随着我国不动产市场的不断发展，对一般纳税人不动产核算的增值税会计处理提出了新的规定和解析，引起了广泛关注。
本文将对这一议题进行深入探讨，旨在帮助纳税人更好地理解和遵循相关规定，确保会计处理的准确性和合规性。
我们需要了解增值税一般纳税人的定义及特点。
一般纳税人是指按照国家规定纳税范围和征算方式纳税的纳税人，其征税比例为一般纳税人适用税率。
在不动产领域，一般纳税人需要遵循相关规定，进行不动产核算，确保增值税的合规缴纳。
不动产的相关增值税政策也是需要了解的重点。
根据我国现行法律法规，不动产交易中涉及的增值税征收标准、计税方法等都有明确规定，纳税人必须了解并遵守这些政策，以避免税收风险。
接下来，我们将详细探讨纳税人如何进行不动产核算以及增值税会计处理的具体步骤。
从核算不动产成本到计算应纳税额，每个环节都需要严格遵循相关规定，保证会计处理的准确性。
我们还将指出在增值税会计处理中需要注意的问题，如避免遗漏税务凭证、错报税款等，以避免日后税务风险。
一般纳税人不动产核算的增值税会计处理需要严格遵循相关规定，并保证会计处理的准确性和合规性。
希望本文可以为纳税人提供参考，更好地规避税务风险，确保企业的可持续发展。
销售不动产增值税计算公式及举例
销售不动产增值税计算公式及举例
举例：
假设甲公司将一栋写字楼以1,000万元的价格出售给乙公司，那么甲
公司需要计算并支付增值税。
根据公式，增值税额=不动产转让价款×5%=1,000万元×5%=50万元。
所以，甲公司需要支付50万元的增值税。
需要注意的是，如果该不动产是购建不动产，即甲公司自行投资建造
的房屋，那么在不动产转让时，根据国家规定，可以减免增值税。
例如，甲公司购建一栋写字楼花费了1,500万元，并将该写字楼以
1,000万元的价格转让给乙公司。
根据公式，增值税额=不动产转让价款
×5%=1,000万元×5%=50万元。
然而，根据规定，如果购建不动产时已缴纳了增值税，那么在转让时
可以减免相应的增值税金额。
假设甲公司在购建时已缴纳了150万元的增值税，那么在转让时可以
减免150万元的增值税。
所以，甲公司最终需要支付的增值税=50万元-150万元=-100万元。
这意味着甲公司可以申请退回100万元的增值税。
这是一个简单的例子，实际情况中，还会受到其他因素的影响，如不
同地区的具体政策规定，不动产的用途等。
在实际操作中，需要根据具体
情况进行计算，并遵循相关法规和政策要求。
最全新版增值税计算口诀，看一次就记住了
最全新版增值税计算口诀，看一次就记住了税率一、关键字记忆1、增值税税率一共有4档：13％，9％，6％，0％。
2、销售交通运输服务、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权以及销售或进口“正列举”的农产品等货物（见附件1），税率为9％；3、加工修理修配劳务、有形动产租赁服务或者进口货物，税率为13％；销售无形资产（除土地使用权为9％），税率为6％；出口货物，税率为0；4、除2、3项外，货物税率是13％，服务税率6％。
（二）分税目记忆（三）图片记忆（四）历史沿革记忆征收率征收率一共有2档，3％和5％，一般是3％，除了财政部和国家税务总局另有规定的。
1、5％：主要有销售不动产，不动产租赁，转让土地使用权，提供劳务派遣服务、安全保护服务选择差额纳税的。
2、征收率绝大多数是3％，容易与5％记混的单独记忆一下：建筑服务，有形动产租赁，小规模纳税人提供劳务派遣服务、安全保护服务未选择差额纳税的，这些容易混成5％，实际上是3％。
3、两个减按：（1）老师，个人出租住房，按照5％的征收率减按1.5％计算应纳税额。
（2）销售自己使用过的固定资产、旧货，按照3％征收率减按2％征收。
4、小规模纳税人以及采用简易计税的一般纳税人计算税款时使用征收率。
其中四项业务征收率：理解记忆：1、征收率大部分为5％（除建筑服务与车辆通行费）2、四项业务除房地产销售外简易征收预缴税款的计算和应纳税款的计算一致。
（理解：这意味着，通过采用简化税收方法实现的增值税实际上已存入预付地、建筑服务所在地和房地产所在地。
）3、申报时：应纳税款=（含税销售额-可扣除）÷（1 税率/征收率）×税率/征收率/减征率。
4、申报时可从含税销售额中扣除的：（1）适用简易计税的不动产（不含自建）转让：可扣除不动产购置原价或取得不动产时的作价后的余额为销售额；一般计税自建和非自建不动产都不得扣除（理解：一般计税凭专票抵扣）。
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销售自行开发的房地产 新项目
一般计税方法，全部价款和价外费 用，扣除受让土地时向政府部门支付 的土地价款后的余额为销售额
采取预收款方式销售所 开发的房地产项目
收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税
三、个人 住房-自建 住房-非自建
非住房-自建
个体工商户
其他个人
免征增值税（自建自用）
参照非房地产开发企业
二、房地产开发企业
销售自行开发的房地产 老项目
一般纳税人
选择适用简易计税方法按照5%的征收 率计税
适用一般计税方法计税的，以取得的 全部价款和价外费用，按照3%的预征 率在不动产所在地预缴税款。销售额 可否扣除土地价款，如何扣除不明 确？项目销售横跨5月1日，土地价款 按比例扣？
小规模纳税人
按照5%的征收率计税，全部价 款和价外费用
北上广征免政策
全部价款和价外费用为销售 额，按照5%的征收率计算应纳 税额
非住房-非自建
参照非房地产开发企业
全部价款和价外费用减去不动 产购置原价或者取得不动产作 价余额为销售额，按照5%的征 收率计算应纳税额。不预缴
2016年5月1日后
一般纳税人
小规模纳税人
全部价款和价外费用为销 售额，按照5%的征收率计 算应纳税额
适用一般计税方法，全部价 款和价外费用为销售额。5% 的预征率（全部价款和价外 费用）
全部价款和价外费用减去 该项不动产购置原价或者 取得不动产时的作价后的 余额为销售额，按照5%的 征收率计算应纳税额。
适用一般计税方法，全部价 款和价外费用为销售额；5% 的预征率（全部价款和价外 费用减去不动产购置原价或 者取得不动产时作价后的余 额）
非自建取得
选择适用简易计税方法，全部价款和 价外费用减去该项不动产购置原价或 者取得不动产时的作价后的余额 5% 征收率
全部价款和价外费用减去该项 不动产购置原价或者取得不动 产时的作价后的余额为销售 额，按照5%的征收率计算应纳 税额。
适用一般计税方法计税的，以取得的 全部价款和价外费用为销售额；预缴 税款：全部价款和价外费用减去不动 产购置原价或者取得不动产时作价的 余额，5%预征率
一、非房地产开发企业 需不4月30日前
一般纳税人
小规模纳税人
选择适用简易计税方法，全部价款和 价外费用，5%的征收率
全部价款和价外费用为销售 额，按照5%的征收率计算应纳 税额
适用一般计税方法计税的，以取得的 全部价款和价外费用为销售额。5%的 预征率（全部价款和价外费用）