“营改增”房地产销售增值税计税收入确认十大实操提示
公共配套设施无偿移交，但并非用于公益事业或以社会公众为对象视同销售。房地产企业按约定将公共配套的学校无偿移交给政府部门,是否属于单位无偿转让不动产,但用于公益事业或以社会公众为对象除外,应根据房地产企业与政府部门的具体合同内容进行判定：如果房地产企业将公共配套的学校无偿移交给政府部门，用于公益事业或以社会公众为对象，符合36号文相关规定，不视同销售，不征收增值税；如果房地产企业将公共配套的学校无偿移交给政府部门，但并非用于公益事业或以社会公众为对象，则按视同销售，征收增值税。
税事实操一：应税销售额，计税依据是不含税销售收入
应税销售额是指纳税人销售货物或提供应税劳务向购买方收取的全部价款和价外费用,但是不包括收取的销项税额。《实施办法》第二十三条规定，一般计税方法的销售额不包括销项税额，纳税人采用销售额和销项税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：
销售额＝含税销售额÷
税事实操八：公益性捐赠，无偿行为不再视同销售
“营改增”前后，公益性捐赠税收政策差异大。公益性捐赠是指纳税人通过中国境内非盈利的社会团体、国家机关，向教育、民政等公益事业和遭受自然灾害地区、贫困地区的捐赠。正是因为公益性捐赠一定程度上为社会困难人员提供了援助，且属于国家鼓励行为，因此，对于公益性捐赠行为，特别是对于增值税而言，在“营改增”前后，相关政策存在很大差异。在此次“营改增”之前，企业的公益性捐赠也应按税法规定缴纳增值税。营改增后，公益性捐赠不再需要缴纳增值税。对于公益性捐赠，财税【2016】36号文件的附件一规定：销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。而单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务、无偿转让无形资产或者不动产应视同销售缴纳增值税，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。因此，对用于公益性事业的无偿行为，属于“不征增值税”的范畴，无需缴纳增值税，与营改增前的规定有很大差异。
地下车位移交给业主，无偿移交给业主使用，作为公共配套处理，不视同销售，成本记入公共配费用，进项税额允许抵扣。
税事实操七：不动产入股，投资换取股权属于有偿转让
《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》《附件1：营业税改征增值税试点实施办法》第十条规定，销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。根据以上规定不难看出，以不动产投资入股时其有所有权发生转移，同时取得股权即取得了经济利益。因此，对将不动产投资入股换取股权行为属于有偿转让不动产，按有偿销售不动产行为征收增值税。
“营改增”房地产销售增值税计税收入确认十大实操提示
增值税计税收入，是指在我国境内销售货物或者提供加工、修理修配劳务，以及进口货物的单位和个人向买方收取的全部价款和价外费用。随着房企“营改增”试点的不断深入，与之相关的增值税政策，特别是房地产项目增值税计税收入确认的政策法规，发生了一些重要的变化。房地产增值税计税收入的确定，是计算纳税人增值税的重要依据，直接影响和决定着房企增值税税负的高低。增值税计税收入，特别是涉及到一些特殊情形的收入事项需视具体情形以予确认。
融资性售后回租业务，提供融资性售后回租服务，以取得的全部价款和价外费用，扣除对外支付的借款利息、发行债券利息后的余额作为销售额。【房地产财税咨询：fdccspx】
纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额。
公共配套设施无偿移交给政府三种情形视同销售
公共配套设施在可售面积之内的视同销售。房地产企业将建设的医院、幼儿园、学校、供水设施、变电站、市政道路等配套设施无偿赠送给政府的，如果上述设施在可售面积之外，作为无偿赠送的服务用于公益事业，不视同销售；如果上述配套设施在可售面积之内，则应视同销售，征收增值税。
税事实操三：混合销售，按照主营业务确认销售额
一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。房地产企业销售商品房同时提供家具，附送家电、赠送礼品，属于混合销售行为，应按照纳税人的主营业务，销售不动产适用税率缴纳增值税。例如，商场销售电视机，同时负责送货上门。在该交易过程中就既存在销售货物行为，又体现安装服务，还包含着运输劳务。该交易行为就是混合销售。如果房地产企业实行的买房送家电、礼品的活动，笔者认为，房地产企业主要目的是售房，赠送家电是一种营销模式，购房者支付的对价中包含了家电的价值，因此，可以参照混合销售原则按照主业适用税率缴纳增值税。对于混合销售，无论企业在账务上是否分开核算，都按如下原则处理：从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。
房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。销售额=÷
一般纳税人销售其2016年4月30日前取得的不动产，适用一般计税方法计税的，纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额。
税事实操十：地下车库，出租、转让、移交收入确认各不同
地下车位用于出租，按不动产经营租赁服务缴纳增值税。
地下车位用于转让，房开企业单独作价转让其永久使用权，按销售开发产品缴纳增值税。对于出售没有独立产权的车位，虽然购买方并未取得完全的占有权、使用权、收益权、处置权，但本着实质重于形式的原则，并从尊重交易双方习惯出发，可暂按照出售不动产进行处理。
兼有不同税率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用税率。
兼有不同征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用征收率。
兼有不同税率和征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用税率
税事实操五：视同销售，开发产品九种情形按顺序确定销售额
房地产销售增值税计税收入是增值税征收管理的首要环节，在开发产品的销售上有多种多样的销售方式，涉及销售价格、结算方式、开票金额等，实践中各地存在较大的差异。需要纳税人对企业的销售情况认真分析、界定，并依据税法的有关规定进行适当地调整。为便利房企纳税人熟练掌握“营改增”计税收入确认新税政，从容应对新税制下的增值税计税依据问题，进而提高税务遵从度。一起来看看这些实操提示吧！！
按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。
按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。
按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：组成计税价格=成本×
税事实操六：差额征税，全部价款扣除规定项目价款后不含税余额为销售额
营改增差额征税，是指营改增纳税人以取得的全部价款和价外费用扣除支付给规定范围纳税人的规定项目价款后的不含税余额为销售额进行征税的方法。房企以下六项可以实行差额征税的政策：
一般纳税人销售其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适应简易计税方法，以全部收入减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额。
一般纳税人销售其2016年5月1日后取得的不动产，应适用一般计税方法，纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额。
税事实操九：公共配套设施，项目有偿转让应计销售额
纳税人开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，)建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。公共配套设施产权归房地产企业所有的、未明确产权归属的、无偿赠与地方政府和公用事业单位以外其他单位的，企业自用的建造固定资产处理，非自用的按建造开发产品处理。按建造开发产品处理，是指收入作为计税收入，成本作为计税成本。
卖房送没有产权的车库，视同销售缴纳增值税；
无偿转让房地产开发产品,将视同销售。
视同销售销售额的确定
当月同类货物的平均销售价格；
最近时期同类货物的平均销售价格；
组成计税价格:组成计税价格=成本*(1+成本利润率)+消费税税额
视同销售价格异常按顺序确定销售额
纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿转让不动产而无销售额的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：
公共配套设施用于公益事业无偿赠与不作视同销售房地产企业在开发区内建造公园或在红线外修建道路后无偿移交政府的行为，属于“用于公益事业或者以社会公众为对象”的无偿赠与行为，不作视同销售处理。如果能够提供书面证据是应政府的要求而建造的，同样不属于规定的“无偿赠送”行为，而应视为“为取得土地使用权支付的对价”，按照实际发生的成本计入土地成本。
房地产开发产品九种情形视同销售：
ห้องสมุดไป่ตู้不动产对外投资、分配等，视同销售缴纳增值税；
以房抵工程款、抵银行贷款、抵股东分配股息视同销售；
购入在建工程项目，重新立项开发视同销售；
配套设施无偿移交给政府，属于可售面积之内的视同销售；
开发回迁安置房，视同销售征收增值税；
拿地方式合作建房,非房地产公司视同销售；
“买一赠一”行为,视同销售交增值税；
税事实操四：兼营行为，分别核算适用不同税率或征收率的销售额
销售商品房时提供精装修应按照兼营行为征收增值税。《营业税改征增值税试点实施办法》第三十九条规定，纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额；未分别核算的，从高适用税率。诸如房企纳税人卖房送汽车、空调，销售商品房时提供精装修，应按照兼营行为征收增值税。纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额；未分别核算的，从高适用税率。纳税人兼营免税、减税项目的，应当分别核算免税、减税项目的销售额；未分别核算的，不得免税、减税。试点纳税人销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额，未分别核算销售额的，按照以下方法适用税率或者征收率：
财税实操知识-“营改增”后土地增值税清算,收入确认的5原则
财税实操知识-“营改增”后土地增值税清算,收入确认的5原则营改增以后你所在的房产企业是否又将要进行土地增值税的请算了呢？营业税时期的土地增值税清算和增值税时期的土地增值税清算又有不什么不一样呢？今天就来和你讲讲这“营改增后”土地增值税清算时的收入确认原则，希望能对你有所帮助。
一、不含税收入的确认原则确认原则：(一)纳税人选用增值税简易计税方法土地增值税预征、清算收入=含税销售收入/(1+5%)(二)纳税人选用增值税一般计税方法1、土地增值税预征收入=含税销售收入/(1+11%)2、土地增值税清算收入=(含税销售收入+本项目土地价款×11%)/(1＋11%)即: 纳税人按规定允许以本项目土地价款扣减销售额而減少的销项税金, 应调增土地增值税清算收入。
操作案例：诚丰房地产开发企业为一般纳税人按照增值税一般计税方法计税。
企业预售一套房产，取得含税销售收入1110万，假设对应允许扣除的土地价款为400万。
则甲企业预售房产时土地增值税预征收入为1110/(1+11%)=1000万。
甲企业按照财税〔2016〕36号文规定,到期申报应交增值税为(1110-400)/(1+11%)×11%=70.36万, 则甲企业土地增值税清算收入为1110-70.36=(1110+400×11%) /(1+11%)=1039.64万。
政策依据：根据财税〔2016〕43号文第三条规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。
二、全额开票的收入确认原则确认原则：已经全额开具商品房销售发票的，则按照发票所载金额确认收入，在不同的计算方法下，不含税收入金额是不一样的，原则参照本文第一条。
操作案例：诚丰公司销售了一套商品房，合同总金额180万元，发票开具也是180万元，那么在进行土地增值税清算时，就按照180万元确认为含税收入，根据不同的计算方法再确认不含税收入金额。
政策依据：根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）的解释，在进行土地增值税清算时，如果纳税人已经全额开具商品房销售发票的，则按照发票所载金额确认收入。
政策解读：房地产企业应纳增值税的案例解析
政策解读：房地产企业应纳增值税的案例解析房地产企业销售额及销项税额的确认01、销售额的确认房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款（包括拆迁费）后的余额计算销售额。
销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）销项税额的确认（1）当期允许扣除的土地款•当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算∶•当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款（购买的土地价、已经开发的土地、开发后销售房产所占的土地价）•在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据，不包括契税及有关费用。
•一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。
（2）销项税额的计算公式：•销项税额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）×9%房地产企业进项税额的确认01、一般进项税的确认一般纳税人支付的道路、桥、闸通行费，暂凭取得的通行费发票（不含财政票据，下同）上注明的收费金额，按照下列公式计算可抵扣的进项税额：•高速公路通行费可抵扣进项税额=高速公路通行费发票上注明的金额÷（1+3%）×3%•一级公路、二级公路、桥、闸通行费可抵扣进项税额=一级公路、二级公路、桥、闸通行费发票上注明的金额÷（1+5%）×5%通行费，是指有关单位依法或者依规设立并收取的过路、过桥和过闸费用。
02、旅客运输服务进项税额的确认纳税人购进国内旅客运输服务，其进项税额允许从销项税额中抵扣。
纳税人未取得增值税专用发票的，暂按照以下规定确定进项税额：（1）取得增值税电子普通发票的，为发票上注明的税额；（2）取得注明旅客身份信息的航空运输电子客票行程单的，按照下列公式计算进项税额：航空旅客运输进项税额=（票价+燃油附加费）÷（1+9%）×9%（3）取得注明旅客身份信息的铁路车票的，按照下列公式计算的进项税额∶铁路旅客运输进项税额=票面金额÷（1+9%）×9%（4）取得注明旅客身份信息的公路、水路等其他客票的，按照下列公式计算进项税额∶公路、水路等其他旅客运输进项税额=票面金额÷（1+3%）×3%房地产企业应纳增值税的计算（1）一般纳税人销售自建不动产适用一般计税方法计税的，按照9%的适用税率计算：应纳增值税=销售额×9%-当期允许抵扣的进项税-前期预缴税款。
营改增后视同销售房地产的土地增值税应税收入应如何确认
营改增后视同销售房地产的土地增值税应税收入应如何确认营改增后，视同销售房地产的土地增值税应税收入应如何确认在中国房地产市场，卖方将土地转让给购房者时，往往会涉及土地增值税。
营改增政策自2016年开始实施，对于征收土地增值税的方式也做了一系列的调整。
在新的政策下，视同销售房地产的土地增值税应税收入的确认方式也需进行相应调整。
首先，为了了解这个问题，我们需要先搞清楚两个关键概念：视同销售和土地增值税应税收入。
视同销售是指在转让土地使用权时，应视为房地产开发企业按一定比例销售商品房，从而作为增值税纳税义务人，缴纳土地增值税。
土地增值税应税收入是指在土地使用权转让过程中产生的应纳税款项。
这一税款通常以计税依据和税率为基础进行计算，并由纳税人缴纳给国家。
针对营改增后视同销售房地产的土地增值税应税收入确认的相关问题，可以从以下几个方面来解析：首先，税务主管部门应明确土地增值税的计税依据。
根据《土地增值税暂行条例》和《房地产开发企业所得税暂行条例》，土地增值税的计税依据是土地转让价款减去相关的税费、费用和本次交易中的土地增值额。
其次，对于视同销售的土地增值税应税收入的确认，需要考虑以下几个因素：（一）确定税费和费用计算的合理性。
税费和费用是将纳税义务人需要支付的费用和税款进行扣除，用以计算应纳税款额的部分。
例如，税费和费用计算可能涉及到土地使用权出让金、土地增值费、拆迁安置费等，通过确保计算的合理性，可以减少非必要的纳税额。
（二）认定土地增值额。
土地增值额是指土地转让时土地价格的差额，是计算应纳土地增值税的基础。
在认定土地增值额时，应结合市场行情、评估报告等相关数据来确定。
（三）确保应税收入的准确确认。
应税收入是指土地增值税的征税基础，是开发商转让土地使用权所获取的款项。
应税收入的确认需要根据实际交易价格和相关费用进行计算，并与土地增值额相对应。
此外，在确保准确确认应税收入的同时，还需要遵循国家相关税收政策，在纳税申报和缴税过程中严格遵守相关规定。
“营改增”后,房地产企业增值税的预交问题
注：企业所得税预缴时，部分税务机关明确按照不含税收入。例如，房企的预收账款111万（含税），按预计毛利预交企业所得税时，时按100计算20%，还是111万？
相关话题——跨地区预缴增值税，四种情形，四种境地，四种问题 <第三只眼>
三、其他税种预缴的规定
（一）土地增值税规定，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应纳税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应纳税收入不含增值税应纳税额。
为了方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计税依据；土地增值税预征的计税依据=预收款-应预缴增值税税款
一、增值税预
（一）一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率缴纳增值税。应预缴的税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%
适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。
一般纳税人应在取得预收款的次月申报期向主管税务机关预交税款
例如，一般纳税人采取一般计税方法，预收款1000万，土地增值税预征率为2%，按照税法规定，预缴土地增值税为【1000-1000/（1+11）*3%】*2%=19.46
而非1000/（1+11%）*2%=18.02
（二）企业所得税规定，企业通过正式签订房地产销售合同或者预售合同所取得的收入，应确认为销售收入的实现。
注：房地产开发企业在收到预收款时，根据《关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局2016年第23号）附件《商品和服务税收分类与编码（试行）》中的分类编码调整，纳税人应将增值税税控开票软件升级到最新版本（V2.0.11)
增值税销售收入确认原则
增值税销售收入确认原则增值税是一种按照商品和服务的增值额来征税的消费税，是国家财政收入的重要来源之一。
在增值税的征收过程中，销售收入的确认是非常重要的环节。
本文将介绍增值税销售收入确认的原则。
一、实质性经济利益原则增值税销售收入的确认应基于实质性经济利益原则，即在销售交易实际发生时确认收入。
按照该原则，销售收入的发生以现金流入或预期现金流入为基础，与货物或服务的交付时间并无直接关系。
二、完工百分比原则根据完工百分比原则，当凭借合同活动预计经济利益将流入企业，以及能够可靠衡量的销售收入的发生时，应确认相应的销售收入。
这个原则适用于复杂的销售交易，如工程承包、房地产开发等。
三、交付时点原则按照交付时点原则，销售收入发生的时间点是以实际将货物交付给买方、完成服务或提供相关利益的时间为准。
在没有交付标准的情况下，应参照相关行业的惯例和实践进行判断。
四、按约定方式的收入确认增值税销售收入确认原则要求按照合同约定的方式确认收入。
合同约定的方式可能是按照销售数量、单价、单位服务量或其他方式计算。
在不存在合同的情况下，应参照相关法律法规的规定来确认收入。
五、收支匹配原则按照收支匹配原则，销售收入应当与相应的成本和费用进行配比。
即在已发生的成本和费用能够可靠确定的情况下，确认相应的销售收入。
这个原则使得企业能够根据实际的经营状况来确认收入，体现了企业的经济实质。
六、可靠性原则增值税销售收入确认的原则要求收入的确认必须是可靠的。
即收入的金额能够可靠衡量，并且与实际经济利益相符合。
能够满足这一原则的确认方法包括现金结算、权利和义务交换等。
七、减免税政策的适用原则根据减免税政策的适用原则，在享受减免税政策的情况下，销售收入的确认应按照相关政策的要求进行。
相关政策可能涉及销售金额的调整、优惠税率、减免税额等。
总结：增值税销售收入确认的原则包括实质性经济利益原则、完工百分比原则、交付时点原则、按约定方式的收入确认原则、收支匹配原则、可靠性原则以及减免税政策的适用原则。
房地产营改增的选择计税方法
房地产营改增的选择计税方法1、简易计税方法老项目选择简易计税方法，需要解决的问题主要是预收房款缴纳营业税的开票问题、预售房款预交增值税和销售的增值税计算和发票。
（1）预收房款的处理。
所谓预售房款是指房地产企业销售未完工开发产品而收取的款项，不包括与所售开发产品无直接关系的会员费等赋予一定权力而收取的费用。
分两种情况，一是规定时间以前收取，二是规定时间以后收取。
规定时间以前收取的，按规定应计算缴纳营业税，需要开具发票的，原则上在2016年12月末前开具增值税普通发票，如果在年底前由于不具备条件不能开具发票的，应及时与税务机关沟通。
按预收房款除以1加5%征收率换算不含税收入，再乘3%预征率计算预交税款。
如果是销售前开具预收房款的增值税发票，根据《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（2016年第53 号）附件，可以选择“未发生销售行为的不征税项目”中的“已申报缴纳营业税未开票补开票”开具发票。
另一个主要问题就是规定以前收取的预售房款，未按规定的期限缴纳营业税，一拖就给拖到了现在，交营业税人家地税局收不了，交增值税又怕以后查出又要补缴营业税，存在交双份税款的风险，如何是好？根据营改增相关文件规定：“试点纳税人纳入营改增试点之日前发生的应税行为，因税收检查等原因需要补缴税款的，应按照营业税政策规定补缴营业税。
”这是原则，方正税务师认为为稳妥起见，不能证明预收收入发生在规定以后，还是补缴营业税，如果正常无法申报，那就走自查，按照查补税款处理，当然按规定要交滞纳金【房企财税微值fdccsdr】规定时间以后收取的，按规定应计算缴纳增值税，按预收房款除以1加5% 征收率换算不含税收入，再乘3%预征率计算预交税款，在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。
如果开具预收房款的增值税发票，根据《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（2016年第53号）附件，可以选择“未发生销售行为的不征税项目”中的“销售自行开发的房地产项目预收款”开具发票。
房地产企业缴纳税费的会计账务处理
房地产企业缴纳税费的会计账务处理根据《企业会计准则》的规定，房地产开发企业期房销售由于不满足收入确认条件，当收到预售款时应确认为负债，待预售房屋竣工并交付给购买方时，再确认收入。
即收到期房房款时，借记“银行存款”科目，贷记“预收账款”科目；房屋竣工并交付给购买方时，借记“预收账款”科目，贷记“主营业务收入”科目，同时结转开发产品成本，借记“主营业务成本”科目，贷记“开发产品”科目。
房地产开发企业预售房屋时涉及的税种主要有增值税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、土地增值税、企业所得税、印花税等。
预售期间缴纳各项税费如何会计处理？一、增值税的会计处理。
营改增后房地产业预收账款不再确认纳税义务的发生，但为了税收均衡入库，预收房款应当预交增值税。
增值税是属于价外税，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按3%的预征率预缴增值税。
应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款＝预收款÷（1＋适用税率或征收率）×3%。
预交增值税的会计核算区分一般计税和简易计税，一般计税方法下，预缴增值税不是实际缴纳增值税，当期销项税额大于当期进项税额需要缴纳增值税的时候，可以先抵减已预缴的增值税，抵减后仍有余额的应补缴增值税。
预交增值税在“应交税费--预交增值税”科目核算，待增值税纳税义务发生时，再转入“应交税费--未交增值税”；简易计税方法下，预缴、计提以及缴纳增值税均在“应交税费--简易计税”科目核算。
下面以一般计税方法举例说明增值税的会计核算。
举例：某房地产开发企业开发新项目，适用一般计税方法，该项目于2018年12月开始预售，预售期间共收取首付款预收房款2,200.00万元，预收房款应预缴增值税=2,200.00÷(1 10%)*3%=60.00万元。
会计处理如下：(1)收到预收款借：银行存款2,200贷：预收账款2,200(2)缴纳增值税：借：应交税费-预交增值税60贷：银行存款60上述房地产企业于2019年4月出售房产竣工交付，应确认增值税应税收入价税合计8,720.00万元，销项税额=8,720.00÷(1 9%)*9%=720.00万元，按照已销售房地产项目建筑面积占房地产项目可供销售建筑面积的比例，假设计算应允许扣除的土地成本为2180.00万元，土地价款抵扣增值税金额=2180.00÷(1 9%)*9%=180.00万元，当月实际销项税额=720-180.00=540万元，假设认证应抵扣的进项税额为450.00万元，当月应交增值税=540.00-450.00=90万元，扣除预售期间已预缴增值税60万元，当月应补缴交增值税=90.00-60.00=30万元。
2024年房地产税费计算营改增
增值税计算房地产项目
例：某房地产项目2024年5月份销售取得预售房款6亿元，2024年12月如期交房。其中 2024年5月1日之后取得的增值税专用发票进项税额总额3000万元。
1、计算方式比较
简易计税方法：应纳税额X征收率 =60000万/(1+5%)x5%=2857万
一般计税方法：当期销项税额-当期进项税额 =60000万/(1+11%)x11%-3000万=2946万
1、新项目采用一般计税方式，房地产老项目既可以选择一般计税方式也可以选择简易计税方式， 房地产老项目一经选择简易计税方式，36个月不得变更计税方法。 2、采用简易计税方法，按5%的征收率计征，进项税不予抵扣。 3、产生收入时预缴增值税，产权发生转移时，清算应纳税款，影响现金流量表。
备注：房地产老项目指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2024年4月30日前的项目 7
级数 1
增值额与扣除项目金额 比率（%）
税率（%）
速算扣除系数 （%）
增值税公式
不超过50%
30%
0%
土地增值税税额=增值额×30%－扣除项目金额×0%
2
50%～100%
40%
5%
土地增值税税额=增值额×40%－扣除项目金额×5%
3
100%～200%
50%
15% 土地增值税税额=增值额×50%－扣除项目金额×15%
开发成本细项
土地征用及拆迁补偿费
房地产 开发成
本
前期工程费 建筑安装工程费
工程材料 基础设施费
公共配套设施费
开发间接费用
金额
不涉及增值税
对应税率 对应税率 对应税率
6% 11% 17%
2024年房地产企业增值税政策实务总结
2024年房地产企业增值税政策实务总结2024年房地产企业增值税政策在继承前一年政策基础上，通过进一步调整和完善，对于房地产企业的纳税义务和税收优惠规定进行了适度的调整。
以下是对该政策实务的总结：一、增值税纳税义务根据2024年房地产企业增值税政策，对于房地产企业的增值税纳税义务有以下几点要求：1.申报纳税：房地产企业应按月或按季度向税务部门申报纳税。
纳税期限为每月的前15日或季度末的前15日。
2.纳税申报表：房地产企业在申报纳税时需填报《增值税纳税申报表》。
该表格包括销售额、销项税额、进项税额等信息。
3.增值税税率：房地产企业销售商品房适用的增值税税率为5%。
对于其他房地产交易，包括房地产租赁和房地产转让，适用3%的增值税税率。
4.纳税期限：房地产企业应及时缴纳应纳税款项。
纳税期限为每月的前15日或季度末的前15日。
二、税收优惠政策2024年房地产企业增值税政策也对房地产企业享受税收优惠提供了明确的规定，具体如下：1.住房公积金缴存基数扣除：房地产企业可以将其上年度住房公积金缴存基数按2%的比例扣除后再计算应纳税款额。
2.土地增值税抵扣：房地产企业在购买土地时支付的土地增值税可以抵扣其销售商品房所应交纳的增值税。
3.售后服务费扣除：房地产企业在销售商品房后提供的售后服务费用，可以按15%的比例扣除。
4.住宅租金免税：房地产企业出租用于居住的住房，租金收入可以免征增值税。
5.赠予住房免税：房地产企业赠予个人住房的增值部分可以免征增值税。
6.城市基础设施建设奖励：房地产企业参与城市基础设施建设并支付相关费用的，可以获得一定比例的税收奖励。
三、合规管理措施为了监管房地产企业的纳税行为，政府也提出了一些合规管理措施，确保税收稳定和公平。
具体措施如下：1.加强税收征管：税务部门将加大对房地产企业的税务稽查力度，对纳税行为进行监控和核查。
2.信息共享：税务部门与不动产登记部门和土地管理部门之间将加强信息共享，确保房地产企业纳税信息的准确性。
房地产企业税收政策
A
土地使用权出让金
省级以上（含省级）财政部 门监（印）制的财政票据。
பைடு நூலகம்
B
拆迁补偿费
拆迁协议、拆迁双方支付和取 得拆迁补偿费用凭证等能够证 明拆迁补偿费用真实性的材料。
C
其他相关费用
合法的增值税发票或政府部 门出具的财政票据。
土地价款扣除主体
➢合作建房。提供土地使用权的一方计算销售额时，可根据约定收益部分扣除对应的 土地出让金。
预缴税款
房地产开发企业销售自行开发不动产，采 取预收款方式的，应按规定在收到预收款 时向主管税务机关预缴增值税，预缴税款 时需按项目、按计税方式分别预缴，确认 收入申报抵减预缴税款时无需分项目、分 计税方式。开具发票时使用“销售自行开 发的房地产项目预收款”商品和服务税收 分类与编码，发票税率栏应填写“不征 税”，不得开具增值税专用发票。
预缴税款
国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告 国家税务总局公告2016年第70号
一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题 营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用
增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增 值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应 税收入不含增值税应纳税额。
房地产企业税收政策
CONTENTS
01
增值税政策
02
契税政策
03
发票管理
01增值税政策
土地价款扣除
房地产开发企业中的一般纳税人销售自行 开发的房地产项目，适用一般计税方法计 税，按照取得的全部价款和价外费用，扣 除当期销售房地产项目对应的土地价款后 的余额计算销售额。
支付的土地价款。是指向政府、土地管理 部门或受政府委托收取土地价款的单位直 接支付的土地价款。