复地武汉置业有限公司-商业街区案例研究
商业地产研究暨典型案例报告分析
商业地产研究暨典型案例分析背景：世界购物中心的开展购物中心的开展至今已有100多年的历史，已由拱廊商用建筑的雏形开展成多样化的、成熟的商业物业形式，美国是购物中心开展的先驱，也是购物中心的诞生地和策源地。
截至目前，美国购物中心共有4.3万多个，其中缺乏10万平方米的达2.7万个。
在美国，平均每个人拥有近2平方米的零售市场；购物中心差不多制造占52%的零售销售额，2000年的营业额已达1万亿美元，一家购物中心的有效商圈已达数百公里。
购物中心产业在美国开展成功后，迅速在加拿大、澳大利亚、日本以及欧洲各国开展起来。
截至2000年，欧盟各国的零售营业额已达15840亿欧元，占GDP的18.5%，其大小不等的商业零售场所达400万个，即平均每1000个居民拥有约6.3个商业零售场所，其总体体量约为6629万平方米。
从开展模式来瞧，加拿大、澳大利亚等地的购物中心与美国购物中心全然相同。
而以法国为代表的欧洲式购物中心尽管与美国式购物中心大体相像，但规模一般小许多。
法国购物中心的主题店以特级市场为多，以经营日常用品为主；而美国购物中心的主题店以百货商店居多，以选购品为主。
由于各地汽车普及程度不一，美国购物中心最初大多建设于市郊地区或城乡结合部，且停车场面积一般占总面积的1/3左右。
上世纪80年代后期开始才逐步进进市中心。
而东南亚一带的购物中心更集中于市中心。
东南亚及香港的商业地产：东南亚地区购物中心起步对比晚，但开展迅速，20世纪80年代迅速形成了一股新的产业潮。
菲律宾、马来西亚、泰国的购物中心规模均非常大，经营治理也非常成功。
如菲律宾的SMSUPERMALL集团、ROBINSONS集团、EVER集团及泰国的THEMALL集团,还开展出了独特且成功的“连锁购物中心〞经营模式。
中国香港、台湾地区的购物中心于上世纪80-90年代兴起，开展迅速，进进了快速成长期。
在香港购物中心开发建设为当地各大房地产巨头〔如和记黄埔、长实、新世界、恒基、新鸿基、九龙仓等〕所垄断。
武汉汉街及武汉天地商业项目案例分析
立面形象好——
武汉天地沿袭原有历史建筑的风格，在此基础上进行民国风情购物街区的打 造，通过民国时期的建筑风格引起武汉本土消费者的文化共鸣。
五座名人广场
汉街设有5个以湖北地区历史名人 命名的大型广场，分别为“屈原 广场”，“昭君广场”，“知音 广场”（俞伯牙、钟子期）， “医圣广场”（李时珍），“太 极广场”（张三丰），每个广场 按照广场主题布置一处整石雕刻 的名人雕塑。
汉街项目总结
业态丰富——
汉街集合200多个国内外一流商家，内容包括购物、餐饮、文化、休闲、娱乐等， 是中国商业内容最丰富的城市商业步行街。
商业业态
武汉天地业态配比分析
餐饮 娱乐 零售
业态占比 从项目业态占比中可看 出，餐饮业态占比达 55%，娱乐虽仅占7%，
38%
但电影院、KTV的体量
55%
较大，其目的在于通过 目的型消费业态，吸引 客群消费，聚集人气， 辅以38%的零售业态提 升项目坪效。
7%
商铺形态
武汉天地项目总结
业态以餐饮为主——
商业经济指标——商业出租率达100%
占地面积 建筑面积 3.3万㎡ 容积率 绿化率 停车位 经营模式 30% 600个 只租不售 租金 80-120元/月 物业费 25元/㎡ 5.7+2.5万㎡ 3.08
商业动线——外部入口多，内部循环性好
内部动线规划为内部大循环动线，这种动线设计的洄游性好，利于提升商户的可 到达性，从而增加消费机会。
商业业态
业态 餐饮[42家] 1.四季恋2.牙买加咖啡4.古家海南鸡饭6.仟吉西饼8.巴适9.彩云轩11.燕之屋13.琥珀餐厅 15.小城故事小吃部16.吉米在线17.知味粥20.巴黎吧22.汉口人家26.御甲堂养生餐厅27. 禾绿回转寿司28.美国BR-31冰激凌29.金津咖喱30优果果吧32.古记面馆33.甜蜜蜜港式甜 品店34.法朵澳葡餐厅36.丹青宴庄39.小城故事餐厅42.品楚味小吃43.享一刻44.馋艺堂 45.丽豪茶餐厅47.家西餐厅50.海鸣轩酒家51.芙蓉堂55.家泰国餐厅56.战锅策58.帕帕罗 蒂60.Kaldi咖啡茶吧62.维根艺厨素食餐厅63.品三月花园时尚餐厅64.港饮港食70.山姆大 叔美国美食73.彩云南76.伊莉维尔78.满记甜品A.百帝园papa’s韩式餐厅 零售[23家] 3.武汉天地专卖店5.新居舍7.骏德酒业10.珂丝塔水晶店12.I Do珠宝21.雅印上品 24.台北老爷国际花艺店25.Premium童装35.Eco生活风尚37.卡拉等高尔夫专卖 38.美莲社新空间40.女儿绣41.Finn home家居48.Idea show生活馆52.老屋书吧53.琦珂 风尚首饰54.优尼杂货铺61.Viktoria Gogo65.Glossy66.怡夕nisiss67.塞略特国际商店68. 花时间74.安奈蒂 休闲、娱乐、 14.美语天地18.思妍丽19.天上人间发型23.贝尔曼钢琴、小提琴教育中心31.双城酒吧 服务[14家] 46.V12酒吧49.交通银行57.NOW Pub酒吧59.One&Night A+ 概念清吧 69.英雄年代电玩71.CGV星星国际影城72.汤尼英盖形象设计75.美丽田园77.威可思俱乐 部
武汉商业地产案例介绍 西园 南国首义汇 大武汉1911 奥山世纪城 光谷步行街 经开万达 逛逛街 花园道
物业规划——民国风格建筑融合现代元素癿商业街区
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物业规划——多栋合围，营造多入口回形内街
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业态规划——主打餐饮及特色零售，配以休闲娱乐
商业业态比例
业态 飠饮 特色零售 配套 休闲娱乐 面积 13700 12000 3400 5100 比例 40% 35% 10% 15%
飠饮 特色零售 配套 娱乐
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物业规划——标准LIFESTYLE，多栋独体邻而相融
南国首义汇严格按照LIFESTYLE游憩街区 癿国际标准式打造，8栋风格建筑具有极强癿 形象昭示性，整个商业街区由南北两区组成， 南区定位于旪尚生活街区，包含精品零售、特 色贩物、娱乐影城等；北区定位为品质生活街 区，包含潮流休闲、主题飠饮、雅致养生等。
金逸院线、美兊美家、城市英雄电玩、 COSTA、星巴兊、KFC、必胜客、美 丽田园、屈臣氏等
项目以1911辛亥革命历叱为街区主题，
以“中西合璧”癿民国建筑为风格，
以“现代商业”设计元素为装饰，将 项目定位 城市肌理融入街区环境，将历叱片段 重新组织到街区之中，幵结合商务、 休闲、贩物、休憩等新癿要求，形成 城市生活癿“旪尚之心”、“活力之 源”。 部分商铺销售，其余自持； 销售模式 销售商铺包租，年均保底7%，幵享超 额运营70%分红；
武汉经开万达
汉飞逛逛街
武汉花园道
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项目慨况——武昌首个纯粹癿LIFESTYLE游憩街区
项目地址 开发商 建筑面积 容积率 武昌区紫阳路不体育路交汇处 武汉南国置业股份有限公叵 4.7万斱 1.16 停车位 332
主力商家
横店影城、apple体验店、the songs德颂吉、南阳船坞、红袖 女装、德达兊斯女装、古木夕羊女 装、贝贝熊母婴超市、costa咖啡、 kopi luwak咖啡、上井日本料理、 采轩女装、韩国米舍飠饮、 subway三明治 、豪客来、奇菲 尔美容、香港俞氏冬虫夏草、 lozzi啦滋夗拿滋等 项目定位为lifestyle主题休闲商业 街区，以“引导品质生活，满趍夗 元需求”为追求。以体验式，休闲， 特色消费为主导，融贩物，休闲， 娱乐等夗元业态：项目着力营造轻 松，随意癿休闲生活氛围。 先招商后销售，以签约租金水平对 商铺定价，保证商铺投资收益率。 销售价格：1.5-6万元/㎡ 14 目前租金：200元/㎡巠史
武汉万达楚河汉街商业街区案例研究
武昌
环线
一环内
57.77万㎡
总建筑面积 253.1万㎡
28万㎡
万达广场 15万㎡
45万㎡
电影文化公园 8万㎡
155万㎡
汉秀剧场 2.5万㎡
18万㎡
容积率
武汉万达东湖置业有限公司
高尚居住：155万㎡
商务办公：44.3万㎡ 【已推10.5万㎡、均价18000元/
㎡】
启动区
商业娱乐：33万㎡
【已开业汉街面积18万㎡，全部持有】
聚仁·商业案例库
楚河汉街（万达中央商业街）
此报告仅供客户内部使用，版权归新聚仁机构（中国）所有，未经新聚仁机构书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。
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电影文化主题公园
建筑创意取自楚汉文化 精髓“编钟”。总座位 数达到3500 座。共设 有25 个影厅，囊括 IMAX 巨幕厅、3D 影 院、4D 影院， 5D 影 院，飞行影院、体验影 院等。同时拥有目前国 内最大球形天幕。
目前已建至地上三层， 预计2013年6月开业
预计2014年开业
预计2014年年底开业
汉街 停车位
28万方 240个
全长 1500米 开业时间 2011-9-30
内街
J4
6月24日开盘，推出J2及J4 段58套房源，面积段1004000平米，主力面积段200 平米，当日销售58套，报价 50000-60000元/平米；开 盘销售率为100%；此次开 盘并未对外公开开盘。仅对 大客户开盘。
武汉汉街案例分析高清全面
业态配比
Format ratio
娱乐休闲服务 餐饮
零售
汉街业态主要以零售、餐饮类为主
THE END AND THANKS
万达汉街.外街
Wanda Han Street Outside Street
万达汉街.外街
Wanda Han Street Outside Street
万达汉街.外街
Wanda Han Street Outside Street
万达汉街.外街
Wanda Han Street Outside Street
万达电影乐园：周一~周五10:00-20:00 周六日及法定节假日09:00-21:00 票价：儿童240元 成人400元
汉秀剧场-世界顶级演艺剧场
万达集团与世界最著名的美国弗兰克演艺公司合作，投资25 亿元打造的超越世界所有演艺水平的舞台节目。“汉秀”的 节目创意由弗兰克· 德贡亲自承担。弗兰克· 德贡是世界舞台 艺术第一人，世界最著名的几台大型舞台秀，如美国拉斯维 加斯的“O秀”、“梦秀”和澳门的“水舞间秀”均由其策 划导演。“汉秀”剧场建筑由世界顶尖建筑艺术设计大师， 北京奥运会、广州亚运会、伦敦奥运会开闭幕式艺术总监马 克· 菲舍尔先生设计，建筑外型灵感来自中国传统红灯笼造 型。“汉秀”剧场的投资建设，是中国文化产业的里程碑事 件。
(世界顶级的演艺剧场、世界唯一的室内电影文化公园) (汉街将极具时尚元素的现代建筑和欧式建筑穿插在民国风格建筑中) (1.5公里)
中国最具文化品位的商业步行街
中国最具建筑特色的城市商业步行街
(汉街集合200多个国内外一流商家)
商业内容最丰富
(全球首次实现世界十大快时尚品牌在同一条街上比邻而居的盛况) (汉街的炫丽夜景与楚河景观带、四座跨河大桥交相辉映)
商业地产研究暨典型案例分析
商业地产研究暨典型案例分析商业地产是指用于经营和商业活动的房地产，如购物中心、办公楼、酒店等。
商业地产研究是对商业地产市场的需求、供给以及竞争状况进行深入分析和研究的过程。
本文将通过一个典型案例分析商业地产研究的重要性和应用。
案例：某城市购物中心的商业地产研究分析背景：某城市位于经济快速发展的地区，人口流动性高，消费水平较高。
近几年，该城市出现了多个购物中心的建设和运营，竞争日益激烈。
为了更好地了解市场需求和竞争状况，一家房地产开发公司决定进行商业地产研究分析。
研究目的：1. 了解该城市购物中心的市场需求及未来发展趋势；2. 分析竞争状况，并找到战略利用商业地产的方法；3. 帮助发展公司在该城市购物中心项目中做出明智的决策。
方法：1. 调查市场需求：通过问卷调查、实地观察以及与行业专家的交流，收集和分析目标消费者的购物习惯、品牌偏好和消费能力等信息；2. 分析供给情况：调研该城市已有的购物中心和未来计划中的建设项目，评估供给与需求之间的关系；3. 竞争分析：研究竞争对手的经营策略、市场份额以及客户忠诚度，了解他们的优劣势；4. 定位策略：根据研究结果，确定何种特点的购物中心适应市场需求，并提供独特的价值主张；5. 商业地产投资决策：基于研究结果，评估购物中心项目的潜在风险和回报，做出是否投资或扩大投资的决策。
研究结果与分析：1. 市场需求：调查发现，该城市消费者对综合性购物中心的需求较高，尤其是年轻人群体；2. 供给情况：当前市场供给相对过剩，但未来仍有增长空间，尤其是在居民区域和商业中心附近；3. 竞争分析：几个大型购物中心在市场竞争中占据主导地位，他们通过提供丰富的品牌、餐饮和娱乐等服务来吸引消费者；4. 定位策略：发展公司决定针对年轻人群体打造一个国际化的时尚综合性购物中心，引进知名品牌和时尚潮流，提供多样化的购物、娱乐和美食体验；5. 投资决策：基于研究结果，发展公司决定投资该购物中心项目，并制定合适的投资规模和时间表。
武汉复地东湖国际营销策划报告精品文档
价平 值估
研思 究 路 存量 推量 压力
根据购房客户提及和对比情况，三期高层竞争集中在三个项目上
徐东板块——华润橡树湾 积玉桥——绿地金融城 中南街道口——百瑞景
华润橡树湾
绿地金融城
本案
百瑞景
研思 究 路 存量 推量 压力
目前三个竞争项目存量为939套，本案库存44套；后期将推1#楼（196套），则在 首置、再改产品上存在竞争；但从面积总价上看，本案竞争优势较小。
后期将推
11-12月
华润橡树湾 384套
88-170平米户型
绿地金融城加推 348套，预计均价 在12000元/㎡左右
研思 究 路 存量 推量 压力
加上本项目2#楼176套，未来上市量为1024套；本案首置产品竞争力相对较小，首 次改善产品相对较好
华润橡树湾
首置：80-95㎡，120套 ，总价86万-100 首改：120-135㎡，142套，
新增供应特征：
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备注： 但从面积和总价格上看， 越接近红线，性价比越高
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本案同级产品面积设计均大于同期竞案；
商业街案例研究：以武汉天地、楚河汉街为例(75页)
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小结：
1、交 通 组 织：停车场，易于到达，易于
控制；
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2、人 车 分 流：一方面便利，另一方面还 给步行者安全放松的空间。
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三、商P铺arkour
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楚河汉街
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商业街总长1800米，高度＜24米，内部街道宽度9米-20米
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25米 16米
18米 90米
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武汉天地商业街
29P0a米rkour 建筑密度＜50%，高度＜20米，内部街道宽度9米-12米
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新天地模式：
1、立足旧城改造，争取政府的支持 2、专业城市综合体、多功能开发 3、精心与传承城市文Pa脉rk、our打造文化核心 4、先做环境（商业），再做地产（住宅） 5、独特设计打造独一无二旅游景点
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新天地模式：
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楚 河 汉 街 前 世 今 生
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武汉天地业态配比分析 餐饮 娱乐 零售
38% 7%
55%
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汉街
建筑面积：18万㎡ 总 长 度：1400米 三个街区：个性潮流、国际时尚、品味生活
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规划布局 硬件 建筑Pa设rko计ur
街巷空间 交通 店铺
商业氛围