合富辉煌合肥太阳海岸地产项目前期定位报告.pptx
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合肥营销策划报告ok
合肥营销策划报告ok目录前言本案推导结构合肥房地产市场总述宏观市场“涨”声一片区域市场消费者分析项目定位及分析项目状况项目SWOT 分析项目定位项目形象塑造客户人群定位产品建议规划营销推广行销策划价格计策促销手段广告宣传项目整合推广策略项目推广宣传之卖点推广思路文案风格本案推导结构：引言我们认为:在猛烈竞争的2004年合肥地产界跳出房地产摸索房地产及其广告推广才是突破无能、赢取竞争的解决之道那个时代的游戏规则：不创新，贝假落创新不仅指功能、环境等楼盘差不多面的创新 更特指一一地产广告定位及观念的创新！我们的职责是：通过形象整合 使明佳•时代公馆 走上一条可连续进展的 品牌之路我们期望我们的工作能给“明佳•时代公馆” 的品牌建设和销售带来全新的感触。
因此，我们必须从社会、时代、人文、产品等角度来探究“明佳-时代公馆”项目与“人” 本身的内在价值联系，从而找到项目的核心，形成一条主线，推动项目/地产品牌的可连续进展。
-♦^56.70%房产开发涨：2003年1—9月完成开发投资施工面积819.05万平方米,住宅开发面积632. 98万平方米，同比分不增加 71.25%、64.59%;施工面积新开工面积384.09万平方米，住宅面积304.8平方米，同比分不增长79.27%、73.3 竣工面积164.28万平方米，住宅面积121.75万平方米，同比分不增加72.2003年1—9月商品房预售面积139.64万平方米，其中住宅112.46万平方62.73%、45.66%;销售额涨：2003年1 — 9月商品房销售额27。
29亿元，其中住宅21.15亿元，同比分不 增长70.01%、62.58 %;180000% 70.00%r 合肥房地产市场总述75%2400 03%年合肥房地产市蚣“涨”声一片，20.00% -------------- /k ------------- --------------------------房产投资涨：2003年前三个季度房地产开发投资额 0%。
合富辉煌XXXX年9月18日芜湖某地产华府10月营销策划方案55P
◆芜湖市：恒大华府 十一特惠，精装豪宅 超低首付 ，御湖公馆 新品上市 ，恒大华府 5777111，推广时间：9月23日至10月8日。已经覆盖芜湖市3000辆出租车。
10
9月各周活动回顾
9.1幸福之旅 闪亮全家福
9.9 尊师重道 感念师恩
9.30欢乐中秋，快乐抽奖
9.16我宠物秀 宠物争妍赛
9.23甜蜜蛋糕派，欢乐度金秋
芜湖恒大华府10月份营销策划方案
合富辉煌（中国）安徽公司
芜湖恒大华府项目组 2012年9月18日
1
第一部分 9月份营销情况总结
2
一、9月份项目推广汇总 报广
本月报广排期自9月5号开始，截止9月18日，已出街画面为9月5日、9月7日、14日大江晚报内页半版，另9 月20日整版，9月份报广主要以低首付，购豪宅为主题内容，分别贯穿“淘房节”“喜迎黄金周”两大主题。
之前电话预约 大江晚报 夹报 DM 短信 广播 路过 朋介
出租车尾屏 户外
60 40 20 1 1 0
9月来访获知渠道
49 34
15
00
0
02
截止9月18日，合计新来访102组较上月同期100组增加2组， 老客户41组较上月增加11组，9月份项目加强了现场Call客 及客户回访，增加了来访量，本月第一周来访64组，第二周 来访33组，从来访的获知渠道看，朋介与路过仍然是主要渠 道，朋介及路过仍居前列，其次是短信，9月份项目开展了 社区巡展及出租车LED视频及电台等，在来电上效果较好。
1.33% 60万以下
60.00%
61-100万
14.67%
1.33%
101-140万 141-180万
0.00% 181万以上
4
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9月各周活动回顾
9.1幸福之旅 闪亮全家福
9.9 尊师重道 感念师恩
9.30欢乐中秋，快乐抽奖
9.16我宠物秀 宠物争妍赛
9.23甜蜜蛋糕派，欢乐度金秋
芜湖恒大华府10月份营销策划方案
合富辉煌（中国）安徽公司
芜湖恒大华府项目组 2012年9月18日
1
第一部分 9月份营销情况总结
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一、9月份项目推广汇总 报广
本月报广排期自9月5号开始，截止9月18日，已出街画面为9月5日、9月7日、14日大江晚报内页半版，另9 月20日整版，9月份报广主要以低首付，购豪宅为主题内容，分别贯穿“淘房节”“喜迎黄金周”两大主题。
之前电话预约 大江晚报 夹报 DM 短信 广播 路过 朋介
出租车尾屏 户外
60 40 20 1 1 0
9月来访获知渠道
49 34
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00
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截止9月18日，合计新来访102组较上月同期100组增加2组， 老客户41组较上月增加11组，9月份项目加强了现场Call客 及客户回访，增加了来访量，本月第一周来访64组，第二周 来访33组，从来访的获知渠道看，朋介与路过仍然是主要渠 道，朋介及路过仍居前列，其次是短信，9月份项目开展了 社区巡展及出租车LED视频及电台等，在来电上效果较好。
1.33% 60万以下
60.00%
61-100万
14.67%
1.33%
101-140万 141-180万
0.00% 181万以上
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合富辉煌绿地和创大厦商业项目营销策划报告70PPT38M
开发成本有所提高，竞争环境 更加公平。
住宅市场监管严厉，部分投资 资金转向商用物业。
海外资金大量流入，06年海外 投资上海地区大宗物业超过60 亿人民币，总面积达32万平米
中小基金投资谨慎
从政策面看上海地产市场，抑 制住宅投机成为主旋律。而商 用物业的持续加热以及大环境 的烘托，使未来的上海甲级写 字楼行情更为看好。
HOW
怎么样
目前写字楼市场怎么样
市场分析
价
值
What
是什么
我们是什么样的产品
项目分析
对
接
Who
是谁
我们的目标客户是谁
客户群分析
How
怎么样
我们怎么样抓住目标客户
营销策略
合富辉煌绿地和创大厦商业项目营销 策划报告70PPT38M
市场分析
合富辉煌绿地和创大厦商业项目营销 策划报告70PPT38M
宏观房地产发展状况
合富辉煌绿地和创大厦商业项目营销 策划报告70PPT38M
区位示意
绿地和创 南京西路
人民广场
小陆家嘴
徐家汇
淮海中路
合富辉煌绿地和创大厦商业项目营销 策划报告70PPT38M
区位示意
项目处于武宁路、曹杨路之间， 是上海市著名的城市走廊，向 西对接沪宁线，从而辐射整个 苏南平原。
项目所处于的点位于普陀区内 环以内，整体形象有待改善。
◇其中静安、黄浦租金最高，分别为每天每平 米1.17美金及1.03美金。
◇预计06年上海写字楼市场仍有很高的上涨 空间。
合富辉煌绿地和创大厦商业项目营销 策划报告70PPT38M
政策走向
06年3月，国税局关于房地产开 发业务征企业所的税。
06年5月，九部委联合下发国六 条。
合肥项目报告5.15
2
市场背景
本报告是严格保密的。
3
市场背景
2006宏观政策回顾 城市认知 楼市回眸 竞争研判 消费者分析
本报告是严格保密的。
4
回顾2006-宏观政策面
２００６年房产重大政策回顾
■ 2006年3月5日，国务院总理温家宝所作的政府工作报告明确提出，要继续解决部分城市 房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题，表明了中央政府对今年房地产宏观调控的 一个主要政策指向。
本报告是严格保密的。
8
市场篇
城市认知
1. 安徽省省会， 是全省政治、经济、科 教、文化中心和交通枢纽
2. 05年合肥的城市综合竞争力排名第37 位，04年为第47位
3. 与周边5城市相比，合肥各项经济指标 均处于中下游
受其经济规模的限制和南京一小时都 市圈的冲击，导致合肥对安徽其他较 为发达城市的聚合能力不足，“合肥 经济圈”概念缺乏一定的操作性
势，与新房的价格曲线大致吻合。二手房
对比新建商品房低了1.9％，价格走势平
稳。
本报告是严格保密的。
20
楼市回眸
商品住宅供应结构分析---高层成为供应主体
高层已经成为合肥市商品住宅供应的绝对主体
自2004年起，合肥市商品住宅建筑类型供应结
构呈现出明显的变化趋势——小高层和高层住
宅供应比例不断提高，从2004年初的35%（小
18%
8%
17%
57%
一房 二房 三房 四房以上
本报告是严格保密的。
22
楼市回眸
07-08年合肥楼市发展预判
房价会呈现“涨势依旧，涨幅趋缓”的良好状态
市场竞争态势将持续进入争取市场份额的白热化状态
区域间房地产开发差异化明显，将使热点区域分散，西部组 团趋稳，但变数依然存在；南部滨湖新区房地产开发开始发 力。
合肥板块部分市场分析PPT课件
董
铺
二环路
水
库
高新区建成区
高新技术产业聚集
合肥高新区作为安 徽省最大的高新技术 产业化基地 ，累计引 进内外资项目800多 个，2009年实现生产 总值171.6亿元。
高新产业 交通便利
高端楼盘云集、客户认知良好
绿城桂花园
合肥传统富人区，绿城桂 花园、华润澜溪镇、梦园 小区等高端楼盘云集； 市民对高新区认知良好， 环境好、素质高，但大多 局限在蜀山以东区域。
产品 形式
高层850010000元/㎡
高层为主
客户 特征
对城市价值非 常认可，追求 生活便利性， 具有较高的经 济实力
代表 万达广场、融 项目 侨官邸等
市中心板块
商业中心，人气聚集
市中心商业 氛围浓郁，四 牌楼商圈吸引 大量人气； 交通便利， 可方便通往全 市。
万达广场
市中心项目高价面市
市中心项目相对较少， 但都实现了较高的价格： 万达广场的高层平层豪 宅实现了13000元/㎡的 价格（含精装3000）， 融侨官邸在限价的情况 下也实现了近9000的价 格。
市中心
区位优势
望江路 二环路
区位优势明 显，在老城区、 大蜀山区、政 务新区的环抱 之中，享有他 们的资源条件。
区域的局限
由于所在区域发展较早， 被市中心、高新区、政务 新区环抱，决定了土地后 续供应有限、出让价格高， 楼盘的销售价格普遍较高， 未来开发也将以旧改项目 为主。
本报告是严格保密的。
二环路
基础设施良好
经过十多年的发展，政务 新区已经发展为市政配套 齐全的居住、办公区，未 来随着万达、万象城等大 型商业的进驻，商业配套 会日趋完善
客户认知度高
以完善行政功能与优质生 态资源为核心驱动的政务 新区，其居住价值已被逐 渐认可，办公氛围逐渐形 成，投资价值也日益凸显
合富辉煌天津国际新城房地产项目定位报告.pptx
核心竞争力的元素提炼
亿达、软件园品牌的国际性 社区及区域人文氛围的高尚性 区域未来的发展前景 项目自身素质的均好性 区域内档次的尊贵性
市场结论回顾
市场定位
立足于大连软件园区 发展成为大大连住宅发展的精品
全方位、国际化生活标准的 代表社区
PART 4 产品主题
产品主题
产品主题是基于市场定位的基础，将核心 竞争力要素落实于项目产品本身。
——亿达品牌在大连已家喻户晓，企业品牌在社会上认知度较高 ——亿达项目在大连消费者心目中有着“住亿达房子，过舒心日 子”
的良好口碑
2.成熟准现房
——工程建设接近尾声，6月底首批交楼，9月底全面交楼 ——示范单位及园林示范区即将全部完工 ——物业管理驻场更加体现了本项目的成熟优势 ——与区域内的竞争楼盘相比，本项目成熟优势更加明显
国际新城项目营销策划 中期汇报
定位篇
合富辉煌房地产（天津）营销策划有限公司 HOPEFLUENT PROPERTIES LTD.
项目定位推导思路
项目发展回顾 SWOT分析 市场结论
市场定位 产品主题 形象主题 主力目标客户群定位
PART 1 项目竞争力分析
项目概况 项目发展回顾 项目SWOT分析
5.交通配套有待改善
——本项目临近五一路，道路条件不佳 ——周边公共交通辐射能力有限，未能直达中山、西岗等繁华地区 ——通往旅顺南路的数码路需要步行15分钟
6.品牌资源整合不足
——未能很好运用亿达开发的软件园影响力，企业内部资源没有得到充 分运用和宣传
——亿达集团房地产板块内部品牌整合不足，没有统一的对外形象 ——本项目的品牌树立及提升没有充分发挥，项目市场形象较为模糊
1000套
384套 534套 19180元 5000元
合富辉煌_淮南老龙眼区域开发思路项目研判报告_106PPT
01-06年淮南市三产结构比例变化
100%
75%
50%
25%
0% 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年
第三产业 40% 39% 39% 35% 36% 第二产业 48% 48% 51% 52% 53% 第一产业 12% 13% 10% 12% 11%
2006 36% 53% 11%
• 宏观需求大：市民收入有了较大提升，对改善落后的居住条件的需求极为迫切 • 行业差异大：收入增长的行业差别使得城市各个行业职工的住房消费能力有较大
的差异，煤、电等相关行业职工的购买潜力相对较大
城市长期的低位发展积压了大量住房需求，近年来经济快速增长使得以矿、电等行业 职工人均收入大幅提升，住房需求将逐步释放。项目依托与矿、电业的特殊地缘关系， 将极大受益于这样的市场环境。仍而由于城市建设投入不足，对类似项目这样处在城 市边缘区的项目的发展，将有着更高的建设要求
20.4% 32.7% 55.2%
资料来源：各市统计公报2006
城市居民收入迅速提高，为房地产发展积淀良好基础
居民收入水平长期处于较低水平，随 着近年经济高速发展，居民收入快速提 升，生活水平大大改善 居民人均可支配收入已从01年省内的 最后一位迅速上升至第五位，2006年 全省增速第一，也远高于国内主要煤炭 城市 居民收入迅速提升，将激发其消费需 求，有效支撑房地产市场的发展
—可建设用地范围 —项目总用地范围
项目的问题解析
委托方意识到的问题：
项目：偏、散、旧 市场：未来竞争激烈 企业：相关经验
深层次项目需要解决的问题：
对矿内矿外客户的理解与关注 对区域的引导与包装 如何做市区大盘 怎么实现更高的经济效益
本次顾问工作需回答的内容
海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告幻灯片
——南向视野开扬 ——高层主体排布建议南高西低 “L”排布 ——高层主体沿西南侧排布，与 希尔顿形成退让，间距更为协调
海滨公园 景观
视野开扬 都市景观
视野开扬
都市景观 W
N
生态空间体系构想1（平面多层次生态体系）
退台式空中花园 空中生态广场构想
将大面积的裙楼屋面设计为空中主题广场，使其成为基地西南端 海岸Shopping Mall的片段和延续，塑造多种行为空间的体验
二线关放松，宝安与关内的 联系更加密切，南山成为关 内外商务联系枢纽
新城大道与深南大道的贯穿，新 城大道－深南大道－南油大道－ 滨海大道等主要商务干道体系支 撑南山商务发展
本项目
项目地处西部通道要 冲，CEPA下的深港融 合，项目成为深圳涉 外经济前沿阵地
1号线
项目邻近地铁2号线南山中心站，地铁加强南山中心区与 科技园、蛇口港的联系，为项目带来商务契机
SWOT分析
优势（S）： 交通便捷/临近地铁 景观开扬/较低容积率 海岸规模化开发资源综合利用 与希尔顿酒店关联 机会（O）： 规划利好 地处涉外经济前沿 甲B级、公寓写字楼需求旺盛 南油/蛇口/科技园潜在需求量大 南山写字楼市场存在空白 周边20万居住人群
劣势（W）： 纯写字楼/使用年限仅50年 现状缺乏商业商务氛围 不临主干道 商业比例偏高影响立面形象营造
威胁（T）： 海岸项目内部商业同质竞争 中心西区项目分流客户 新兴区域，市场关注度不够
定位。
我们的战略
机会（O）： 规划利好 地处涉外经济前沿 中端写字楼需求旺盛 南周边潜在需求量大 南山写字楼市场存在空白 周边20万居住人群
威胁（T）： 海岸内部商业同质竞争 中心西区项目分流客户 新兴区，市场关注度不够
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庭
新势 力
市场空白点
何谓新势力？
新势力（New forces） —— 目标主力客群
• 年龄层次在25—35岁之间 • 具有高等学历、高品位、有创意 • 具有独到的见解、非凡的眼光、超卓的鉴赏能力，对局部和细节部分更精亦
求精 • 懂得享受生活，会欣赏一定价值的事物 • 家庭结构相对比较简单，对生活品位要求高 • 属于城市未来的中坚阶层，具备极强的发展潜力
其他客群来源 第一类客源：区域内目前及未来工作者
市劳动保 障局
市法院
市委、市 政府
8中
世杰电脑 学校
市地税局
市财政局
铁四局工 程公司
市广电 中心
四方集 团
此部分客源包括政府机关和企事业单位职工，如检查院、法院、公安局、联通集团等。 客源特点： ➢收入高而稳定； ➢熟悉政务区规划和未来发展方向，认可政务区房地产的升值潜力； ➢学历较高，追求生活品质，对居住环境要求较高； ➢属于二次置业。
项目要点解剖
认知
周边配套：周边市政配套、教育配套、生活配套和商业配套完善。 大型超市、五星级天鹅湖大酒店、儿童公园、小学、双语幼儿园仅 一路之隔。
项目户型：严格按照90/70政策规划，使本项目在政务区形成差异化 竞争，同时体现高质不高价的开发理念，树立开发商品牌。
社区配套：目前规划中商业配套相对缺乏，建议增设一定面积的商 业，并将沿环区路一侧商业街包装成为具有休闲风情的主题长廊， 其业态为社区配套服务于本项目及完善周边生活配套。
PART1 定位篇
1. 客户定位 2. 产品定位 3. 形象定位
开发理念
发现需求——创造需求——满足需求
一个伟大的品牌，必须把消费者的心理洞察和独特的产品特性天 衣无缝地融合起来。——智威汤逊
通过市场分析找到我们的目标消费群体，并深入剖析消费群体的 消费特征，洞察消费趋势，在产品与消费者之间建立联系纽带。
高端
➢ 图示客户阶层主要从客户家 庭的经济收入来划分，并依 据其收入情况划分为两个客 户梯队。
➢ 中高端客户的家庭年收入界 定为10—20万元；
➢ 中端客户的家庭年收入界定 为5-10万元；
➢ 以上两类客户是房地产市场 的主要消费力量，也是市场 争夺最为激烈的两个客户群 体。
置业投资 客户区域
置业自用 客户区域
我们对目标客群的：
判断
项目卖给谁？
适中的区位 适中的户型 适中的价格 品质化社区 个性化配套 大品牌优势
离市中心区不太远 满足家庭功能需求 总价控制比较合理 享受当代社区生活 彰显个性满足自我 有实力和信心保障
生活成本不高 家庭人口较少 总价承受力弱 品质生活享受 个性生活体验 社区品牌符号
以适中的区位、适中的户型、适中的价格…… 满足渴望拥有独立的“家”的青年人和年轻的家
中高端 中端
中低端 低端
心理分析
根据马思洛心里需求理论，目标客户，心里需求的层面 已经达到被社会认可的第四级。
自我超越 被社会认可 社交及情感
安全需求 生存需求
本案覆盖的需求层面
高端 中高端
中端 中低端 低端
高端市场 中高端市场 中端市场
“新势力”又是一种小型化的家庭，是年轻化的家庭，他们正处于上升温 期和发展期。
“新势力”渴望居住在纯粹的社区中，左邻右里都是同类人，以便进行无 代沟的沟通。
“新势力”渴望独立生活，渴望通过自己的努力来承担一个家的建设的责 任。
目标客户分析
客户层面定位
中端、中端偏下的客户为主要目标客户（置业自用型） 中端～中高端的客户为目标投资客户（置业投资型）
换句话说，就是要设法让消费者在一瞬间感受到一种心有灵犀的 默契，使房子在瞬间变成与人亲密沟通的心灵伴侣。这也是我们 的策划宗旨。
我们对地块的：
认知
项目要点解剖
认知
• 项目区位：本案所在片区为合肥重点打造区域——正在全面建设和快速发 的政务文化新区，而本案位于习友路与祁门路交汇处，政务文化新区的 西 南面，习友路西连新机场、高新区，南接科学城，是日后合肥规划发展的 绝对中心。
目标客群来自区域？
高新区 （受政策影响， 该区域不会再规 划住宅用地，而 导致部分客群选 择邻近区域购房）
其他区域(具备一定的前 瞻性眼光，更看重于政务 区未来的发展前景和综合
潜力的投资客、自住 年轻客户群体）
政务区
周边城区（合肥周边城区，希望在都市里 生活，对居住条件及发展潜力比较看重， 但由于自身经济能力有限，合肥门槛相对 偏高，使该客群尚未在合肥置业）
• 交通条件：项目与316国道相邻，正对面162总站直达市区，交通相对便 利。总的来说具有较大的发展潜力，区位环境、生活配套及发展潜力已经 得到普遍认可。
• 项目规模：一般50——250亩规模的社区称之为中等社区。本项目占地 85.64亩，总建筑面积185604.1㎡，住宅建筑面积183404.1㎡，在合肥楼市 属于典型的中等规模的高密度社区。社区周边配套设施仍不是很成熟和完 善，园林景观可利用的自然资源较为缺乏，可塑性不强。大规模社区开发 周期较长，对园林景观、社区配套、宣传推广等方面投入较大。中等规模 社区则 可避免这些劣势，在各方面显得更为适中 。
此部分客源由于拆迁安置补助等原因，手中拥有较大量财富，会对有投资价值的 房屋进行投资。
第四类客者，受政务区及未来发展吸引，在此置业作 为未来退休居所或投资之用。 另外，受八中即将开建，并于明年招生之利，考虑学区置业者必将增多。
目标主力客群特征？
“新势力”在城市中现任职于经济效益和福利待遇较高，收入较为稳定的 机关、企事业单位的年轻白领阶层，未来城市真正的中坚力量。
“新势力”目前因参加工作时间较短，购房积蓄有限，未能具备充足的购 置舒适三房以上的资金，但普遍受教育程度较高，具备一定的前瞻性眼光， 更看重于政务区未来的发展前景和综合潜力。
其他客群来源
第二类客源：游离客源
高新区
蜀山区
汇林阁
绿怡居
翠庭苑
嘉和苑
经济开发区
客源分布：经开、高新两区上班族
客源特征：
➢大多工作于IT、大型工业产业， 收入较高；
➢但由于年纪轻，财富积累较少。
➢政务区配套及环境对其产生很大 吸引，但由于总价、单价等原因， 令其感到进入门坎高。
其他客群来源
第三类客源：区域原居民
新势 力
市场空白点
何谓新势力？
新势力（New forces） —— 目标主力客群
• 年龄层次在25—35岁之间 • 具有高等学历、高品位、有创意 • 具有独到的见解、非凡的眼光、超卓的鉴赏能力，对局部和细节部分更精亦
求精 • 懂得享受生活，会欣赏一定价值的事物 • 家庭结构相对比较简单，对生活品位要求高 • 属于城市未来的中坚阶层，具备极强的发展潜力
其他客群来源 第一类客源：区域内目前及未来工作者
市劳动保 障局
市法院
市委、市 政府
8中
世杰电脑 学校
市地税局
市财政局
铁四局工 程公司
市广电 中心
四方集 团
此部分客源包括政府机关和企事业单位职工，如检查院、法院、公安局、联通集团等。 客源特点： ➢收入高而稳定； ➢熟悉政务区规划和未来发展方向，认可政务区房地产的升值潜力； ➢学历较高，追求生活品质，对居住环境要求较高； ➢属于二次置业。
项目要点解剖
认知
周边配套：周边市政配套、教育配套、生活配套和商业配套完善。 大型超市、五星级天鹅湖大酒店、儿童公园、小学、双语幼儿园仅 一路之隔。
项目户型：严格按照90/70政策规划，使本项目在政务区形成差异化 竞争，同时体现高质不高价的开发理念，树立开发商品牌。
社区配套：目前规划中商业配套相对缺乏，建议增设一定面积的商 业，并将沿环区路一侧商业街包装成为具有休闲风情的主题长廊， 其业态为社区配套服务于本项目及完善周边生活配套。
PART1 定位篇
1. 客户定位 2. 产品定位 3. 形象定位
开发理念
发现需求——创造需求——满足需求
一个伟大的品牌，必须把消费者的心理洞察和独特的产品特性天 衣无缝地融合起来。——智威汤逊
通过市场分析找到我们的目标消费群体，并深入剖析消费群体的 消费特征，洞察消费趋势，在产品与消费者之间建立联系纽带。
高端
➢ 图示客户阶层主要从客户家 庭的经济收入来划分，并依 据其收入情况划分为两个客 户梯队。
➢ 中高端客户的家庭年收入界 定为10—20万元；
➢ 中端客户的家庭年收入界定 为5-10万元；
➢ 以上两类客户是房地产市场 的主要消费力量，也是市场 争夺最为激烈的两个客户群 体。
置业投资 客户区域
置业自用 客户区域
我们对目标客群的：
判断
项目卖给谁？
适中的区位 适中的户型 适中的价格 品质化社区 个性化配套 大品牌优势
离市中心区不太远 满足家庭功能需求 总价控制比较合理 享受当代社区生活 彰显个性满足自我 有实力和信心保障
生活成本不高 家庭人口较少 总价承受力弱 品质生活享受 个性生活体验 社区品牌符号
以适中的区位、适中的户型、适中的价格…… 满足渴望拥有独立的“家”的青年人和年轻的家
中高端 中端
中低端 低端
心理分析
根据马思洛心里需求理论，目标客户，心里需求的层面 已经达到被社会认可的第四级。
自我超越 被社会认可 社交及情感
安全需求 生存需求
本案覆盖的需求层面
高端 中高端
中端 中低端 低端
高端市场 中高端市场 中端市场
“新势力”又是一种小型化的家庭，是年轻化的家庭，他们正处于上升温 期和发展期。
“新势力”渴望居住在纯粹的社区中，左邻右里都是同类人，以便进行无 代沟的沟通。
“新势力”渴望独立生活，渴望通过自己的努力来承担一个家的建设的责 任。
目标客户分析
客户层面定位
中端、中端偏下的客户为主要目标客户（置业自用型） 中端～中高端的客户为目标投资客户（置业投资型）
换句话说，就是要设法让消费者在一瞬间感受到一种心有灵犀的 默契，使房子在瞬间变成与人亲密沟通的心灵伴侣。这也是我们 的策划宗旨。
我们对地块的：
认知
项目要点解剖
认知
• 项目区位：本案所在片区为合肥重点打造区域——正在全面建设和快速发 的政务文化新区，而本案位于习友路与祁门路交汇处，政务文化新区的 西 南面，习友路西连新机场、高新区，南接科学城，是日后合肥规划发展的 绝对中心。
目标客群来自区域？
高新区 （受政策影响， 该区域不会再规 划住宅用地，而 导致部分客群选 择邻近区域购房）
其他区域(具备一定的前 瞻性眼光，更看重于政务 区未来的发展前景和综合
潜力的投资客、自住 年轻客户群体）
政务区
周边城区（合肥周边城区，希望在都市里 生活，对居住条件及发展潜力比较看重， 但由于自身经济能力有限，合肥门槛相对 偏高，使该客群尚未在合肥置业）
• 交通条件：项目与316国道相邻，正对面162总站直达市区，交通相对便 利。总的来说具有较大的发展潜力，区位环境、生活配套及发展潜力已经 得到普遍认可。
• 项目规模：一般50——250亩规模的社区称之为中等社区。本项目占地 85.64亩，总建筑面积185604.1㎡，住宅建筑面积183404.1㎡，在合肥楼市 属于典型的中等规模的高密度社区。社区周边配套设施仍不是很成熟和完 善，园林景观可利用的自然资源较为缺乏，可塑性不强。大规模社区开发 周期较长，对园林景观、社区配套、宣传推广等方面投入较大。中等规模 社区则 可避免这些劣势，在各方面显得更为适中 。
此部分客源由于拆迁安置补助等原因，手中拥有较大量财富，会对有投资价值的 房屋进行投资。
第四类客者，受政务区及未来发展吸引，在此置业作 为未来退休居所或投资之用。 另外，受八中即将开建，并于明年招生之利，考虑学区置业者必将增多。
目标主力客群特征？
“新势力”在城市中现任职于经济效益和福利待遇较高，收入较为稳定的 机关、企事业单位的年轻白领阶层，未来城市真正的中坚力量。
“新势力”目前因参加工作时间较短，购房积蓄有限，未能具备充足的购 置舒适三房以上的资金，但普遍受教育程度较高，具备一定的前瞻性眼光， 更看重于政务区未来的发展前景和综合潜力。
其他客群来源
第二类客源：游离客源
高新区
蜀山区
汇林阁
绿怡居
翠庭苑
嘉和苑
经济开发区
客源分布：经开、高新两区上班族
客源特征：
➢大多工作于IT、大型工业产业， 收入较高；
➢但由于年纪轻，财富积累较少。
➢政务区配套及环境对其产生很大 吸引，但由于总价、单价等原因， 令其感到进入门坎高。
其他客群来源
第三类客源：区域原居民