比较法---估价【范本模板】
房地产估价报告范本
房地产估价报告范本房地产估价报告范本第一章概述本文档是一份房地产估价报告，用于评估一处房地产的价值。
该报告包括了对房地产的详细描述、市场分析、估价方法、估价结果等内容。
通过该报告可以为客户提供准确的房地产估价信息，帮助他们做出决策。
第二章房地产描述1.地理位置：描述房地产的具体地理位置，包括城市、区域、街道等。
2.建筑物概况：描述房地产的建筑物情况，包括建筑面积、楼层数、建筑年代等。
3.房间布局：描述房地产的房间分布情况，包括卧室数量、浴室数量、客厅、厨房等情况。
4.建筑结构：描述房地产的建筑结构，包括钢筋混凝土、砖木结构等。
5.设备设施：描述房地产的设备设施情况，包括电梯、空调、暖气等。
6.周边环境：描述房地产周边的环境情况，包括交通便利性、商业设施、教育资源等。
第三章市场分析1.房地产市场概况：分析当前所在地区的房地产市场状况，包括供求关系、价格走势等。
2.周边房地产情况：分析周边地区的房地产情况，包括同类型房地产的售价、租金等。
3.交通设施：分析周边交通设施情况，包括公共交通、道路状况等对房地产价值的影响。
4.商业设施：分析周边商业设施情况，包括购物中心、超市等对房地产价值的影响。
5.教育资源：分析周边教育资源情况，包括学校、幼儿园等对房地产价值的影响。
第四章估价方法1.市场比较法：通过比较相似房地产的市场价格，推导出估价对象的市场价格。
2.收益法：通过分析估价对象的租金收益，计算出其价值。
3.成本法：通过计算重建成本和折旧等因素，确定估价对象的价值。
第五章估价结果根据上述估价方法，得出以下估价结果：1.市场比较法估价结果：估价对象的市场价格为元。
2.收益法估价结果：估价对象的价值为元。
3.成本法估价结果：估价对象的价值为元。
第六章附件本文档涉及的附件包括：1.照片：提供房地产的照片，展示外观和内部装修情况。
2.法律文件：提供相关的法律文件，包括产权证书、土地使用证等。
第七章法律名词及注释1.产权证书：房地产的所有权证明文件，证明房地产的所有人拥有合法的所有权。
市场比较法不动产估价原理及案例
格。
REAL ESTATE APPRAISING
3、选取可比实例的基本准则
可比实例所处的地区应与估价对象所处的 地区相同，或是在同一供需范围内的类似 地区
可比实例的用途应与估价对象的用途相同 可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑
如果不动产市场相对比较稳定，可适当延长间隔 时间，但最长时效不宜超过3年（房地产不宜超 过1年）。
可比实例的成交价格应是正常成交价格，或可 修正为正常成交价格。 选取可比实例的数量：一般要求选取3-10 个可比实例
REAL ESTATE APPRAISING
4、建立价格可比基础
就是对所选可比实例的成交价格进行换算处 理，使其之间的口径一致、相互可比，并统 一到估价对象的价格单位上，为进行比较修 正建立共同的基础。
2.间接比较分析
间接比较是以一个标准不动产或 条件俱佳的不动产为基准，把交易案 例和待估对象均与其逐项比较，然后 将结果转化为修正价格。
PD PB A B C D E
REAL ESTATE APPRAISING
（1）区域因素间接比较
式中：交易情况修正的分子为100，表示以正常交易价格为基准； 交易日期修正的分母为100，表示以可比实例成交时的日期为基准； 标准化修正的分子为100，表示以标准不动产所在区域的状况为基准，
1、统一付款方式。如果在成交日期时一次付清为基准，假设当时人民币的年利率为 8%，则：
甲总价=16× 32 + 32 =76.422（万元人民币） (1 8%)0.5 (1 8%)
乙总价=15（万美元） 2、统一化为单价。则：
资产评估案例分析模板(1)
资产评估案例分析——房地产评估班级:姓名:学号：房地产评估案例评估对象为××有限公司位于上海市××开发区××路××号工业用途房地产(土地为出让)。
该公司因需以评估对象房地产向法院提供财产担保，委托××评估机构对该房地产的公开市场价值进行评估，评估基准日为2003年2月21日。
该案例采用房地分估然后加总的方法对房地产价值进行评估。
一、基本情况(一）估价对象概况此次委托评估的是位于上海市××开发区内的工业用房地产。
１、估价对象的登记和权属状况根据委托方提供的[沪房地×字(２0０2）第×××号］房地产权证及估价师实地查勘，估价对象产权状况如下:权利人：××有限公司坐落:××路××号土地权属性质:国有出让土地用途：工业地号:（略）土地使用期限:１９96-04-05至2０4６-０4-0４止土地总面积:29，0322m建筑面积:6,７912m房屋类型:工厂建筑结构：钢混未发现估价对象有抵押或其他权利限制现象,目前处于正常使用状态.２、估价对象四至情况估价对象位于上海市××开发区××路××号，土地等级属上海市基准地价十级地段。
距奉浦大桥30公里，距虹桥机场52公里，距上海火车站４5公里，距浦东国际机场３０公里。
估价对象四至：东为待租土地，西为××路，北为××路,南为×××有限公司.3、估价对象土地利用状况估价对象土地上已建设总建筑面积为6,791平方米的厂房，估价对象属大型现代化厂区，厂区道路为水泥地坪,路面平整，能承载大型货车，绿化种植有序，厂区周围有集中绿化带。
房地产估值-市场比较法运用案例
面积大小
0.05 100 70 90 80 100 60
规划设计要求 0.15 100 100 90 100 100 100
周围环境
0.15 100 95 90 85 90 90
交通条件
0.04 100 95 90 100 100 95
供给设施通达 0.10 100 100 100 100 100 100
市场比较法运用案例
一、估价对象概况
该评估对象为市区内住宅用地，土地 面积为500m2。 二、估价要求
评估该块土地2000年6月的价格。 三、评估过程
1、选择估价方法。因这类土地有较多的 交易实例，故选用市场比较法进行评估。
2、收集有关资料
(1)估价对象的基本资料（略）。
(2)交易实例资料。共收集了A、B、C、 D、E五宗土地交易实例，均可作为比较 案例，实例A、E为正常交易，实例B、C、 D均较正常交易偏低，其基本情况见下表：
A 所处地区 相同 用地性质 住宅 单价元/m2 1200 交易日期 1999.
12
面积 m2 166
B 类似 住宅 1020 1999.
11 374
C 类似 住宅
D 类似 住宅
E 类似 住宅
980 940 1250
1999. 1999.0 1999.
03
4 11
300 457 76
形状 地势
长方形 长方形 平坦 平坦
利用现状
0.10 100 100 100 100 90 90
地块特征
0.10 100 95 90 115 110 110
土地权利状态 0.10 100 100 100 100 100 100
其他
0.05 100 100 100 100 95 100
房地产估价报告比较法
目录一、致委托方函二、估价师声明三、估价的假设和限制条件四、房地产估价结果报告（一）委托方（二）估价方（四）估价目的（三）估价对象（五）估价时点（六）价值定义（七）估价依据（八）估价原则（九）估价方法与过程（十）估价结果（十一）估价人员（十二）估价作业日期（十三）估价报告应用的有效期五、房地产估价技术报告（一）个别因素分析（二）区域因素分析（三）市场背景分析（四）最高最佳使用分析（五）估价方法的选用（六）估价测算过程（七）估价结果确定六、附件（复印件）（一）估价对象现状照片；（二）委托方提供的相关权属资料复印件；（三）估价人员资格证书复印件；（四）估价机构资格证书复印件；（五）估价机构营业执照复印件。
致委托方函***：**************************受贵方委托，对贵方所有的位于************************的房地产，即《中华人民共和国房屋所有权证》（***************************）以及《国有土地使用证》【**********************】所列的房地产（房屋总建筑面积为87.32平方米），建筑结构为钢混；土地使用权分摊面积为11.64平方米，土地用途为商住综合用地，使用权类型出让）进行价格评估, 目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
根据本次估价的目的，依据贵方提供的有关资料以及我国有关法律、法规、制度的规定，在了解和分析估价对象实际情况的基础上，本着独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，遵循必要的估价程序，结合估价人员的经验和对影响房产价值因素的分析、计算，确认估价对象在估价时点2015年8月3日的市场价格为：人民币肆拾贰万元整（42.00万元）。
特此函告**************************法定代表人:******报告日期：2015年8月3日估价师声明对本报告我们特作如下郑重声明：1、我们所提供的估价服务是依据中华人民共和国《房地产估价规范》进行的，估价报告中陈述事实是真实的和准确的，请仔细阅读本估价报告及有关附件；2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制；3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有利害关系或偏见；4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告；5、我们自接受估价委托之后，于2015年8月3日，派出评估人员对估价报告中的估价对象进行了实地查勘，取得了委托房地产目前的真实状况资料，并以此作为估价的重要依据；6、没有人对本估价报告提供过重要专业帮助；7、本估价报告依据了委托方提供的有关资料,委估方应对其所提供的资料的真实性负责;8、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用不得用于其他用途；9、未经本公司同意,本评估报告的全部或任何一部分内容不得使用于其他与本次项目无关的任何公开文件、报告或通告中；10、本估价报告与委估对象的权属证书原件配合使用方有效。
不动产估价报告模板
不动产估价报告模板一、报告概述本报告是根据委托人的要求，由估价师对某不动产进行了全面的估价，并编制出了该不动产估价报告。
该报告旨在为委托人提供一个准确、客观、全面的估价结果，以便委托人在相关业务中做出正确的决策。
二、基本情况1. 不动产基本情况（1）名称：（2）地址：（3）面积：（4）土地性质：（5）建筑性质：（6）建筑结构：2. 委托方基本情况（1）名称：（2）地址：（3）联系人：（4）电话：三、估价方法1. 直接比较法通过对市场上同类别不动产的成交价格进行分析，得出该不动产的市场价格。
2. 收益法通过对该不动产未来收益进行预测，得出该不动产现在的市场价格。
3. 成本法通过对该不动产重建成本进行计算，得出该不动产现在的市场价格。
四、估价结果及分析1. 直接比较法估价结果：根据市场上同类别不动产成交价格和该不动产特点，得出该不动产市场价值为XX万元。
2. 收益法估价结果：通过对该不动产未来收益进行预测，得出该不动产现在的市场价格为XX万元。
3. 成本法估价结果：通过对该不动产重建成本进行计算，得出该不动产现在的市场价格为XX万元。
4. 综合估价结果：根据以上三种方法得出的估价结果，综合考虑该不动产的特点和市场情况，得出该不动产最终估价结果为XX万元。
五、附注1. 估价师签章2. 报告编制时间3. 报告有效期限4. 其他附加信息六、结论根据以上分析和估价结果，我们认为该不动产目前的市场价格为XX万元。
委托人可以根据此报告做出正确的决策。
房地产评估师的估价模型与工具范本
房地产评估师的估价模型与工具范本房地产评估师作为一项专业职业，其核心工作之一是使用合理准确的估价模型与工具来评估房地产的价值。
本文将介绍房地产评估师常用的几种估价模型与工具，并详细解析其运用范本。
一、销售比较法销售比较法是房地产评估师最常用的估价模型之一。
该模型通过比较该地区、相似类型、具有可比性的房地产交易数据，来推导出目标房地产的市场价值。
在使用该模型时，评估师需要收集大量的相关市场数据，并进行合理的筛选和调整。
比如，对于不同交易时间的数据，评估师需考虑市场的波动情况，利用合适的调整因素来修正。
范本：评估师在进行销售比较法评估时，首先需根据目标房地产的特征和属性，筛选出具有可比性的交易数据。
然后，对这些数据进行调整，考虑到时间因素、物理差异、位置、市场供需等潜在影响因素。
最后，通过对比不同可比数据的特点，得出目标房地产的市场价值。
二、收益法收益法是评估商业用途房地产时常用的估价模型。
该模型通过预测或推导出房地产未来的收益流，并将其贴现到现值，从而得出该房地产的市场价值。
评估师需要收集和分析大量的市场数据，如租金、利率、市场回报率等。
同时，评估师还需考虑到该房地产的经营管理成本、维护费用等因素。
范本：评估师在应用收益法时，首先需确定目标房地产的市场租金和利润预测。
接着，评估师会考虑到房地产经营风险、未来的市场变化等因素，进行合理的贴现率计算。
最后，将预测的收益流贴现到现值，得出该房地产的市场价值。
三、重置成本法重置成本法适用于新建、重建或维修的房地产评估。
该模型通过估计房地产的实际代价，从而得出其市场价值。
评估师会考虑到房地产的建筑材料成本、劳动力费用、建筑工期等因素。
范本：评估师在运用重置成本法时，首先需收集相关的建筑材料成本、劳动力费用等数据。
然后，对这些数据进行合理的修正和推算，得出目标房地产的重置成本。
最后，根据市场需求和供应情况，综合考虑房地产的折旧、维护等因素，确定其市场价值。
四、现金流量折现法现金流量折现法是商业用途房地产评估中常用的估价模型之一。
比较法---估价【范本模板】
1、市场法评估技术路线“市场法”是将估价对象房地产与在近期已经发生交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产的已知价格，修正得出估价对象房地产价格的一种估价方法。
“市场法”测算技术线路如下如下：（1）选择可比实例，测算比准价格比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数其中房地产状况调整系数包括区位状况调整系数、实物状况调整系数、权益状况调整系数等三项系数，该三项系数均以可比实例成交价格为基数测算，房地产状况调整系数由三项系数连乘得出。
（2）求取最终比准价格，即市场法测算结果通过上述方法求取每个实例相应的比准价格之后，以其算术平均数作为最终比准价格。
2、估价测算过程（一）选取可比实例，对可比实例进行情况说明经评估人员对房地产市场进行调查，根据交易时间接近、用途相同、地段相似的原则，仔细筛选，选定以下A、B、C三个比较交易实例：（二）建立价格可比基础建立价格可比基础包括3个内容，其分析分别如下：A：统一房地产范围：经分析，估价对象与可比实例均具以下特点：第一，均为不带有债权债务的房地产；第二，均未含有非房地产成分;第三，房地产实物范围相同。
B：统一付款方式：可比实例均为过户时结清,与估价对象拟交易方式一致.C：统一价格单位：估价对象与可比实例均按建筑面积（含分摊），以单价计算，币种为人民币。
经过上述分析之后，估价对象与可比实例价格内涵一致,可直接用于测算。
（三）进行交易情况修正可比实例交易情况均为正常交易，其交易价格可比实例A、B税费均由卖方承担,可比实例C为正常市场价格，须进行交易情况修正。
A正常成交价格=买方实际付出的金额—应由买方承担的税费设正常成交价格为a，其中印花税税率0。
05％;交易手续费0。
5%；契税:3%买方实际付出的金额=a+（a*买方应负担税费的税率）150000=a*（1+0.05％+0。
5％+3%）a=144858元由此可得：A的正常成交价格为144858元，单价为4139元/㎡B正常成交价格=买方实际付出的金额—应由买方承担的税费同理可得：B的正常成交价格为154515元,单价为5518元/㎡可比实例C为正常成交价格，为120000元，单价为4615元/㎡（四）进行市场状况调整经调查分析，结合乐山市房地产市场近期来的发展状况、房地产价格变动趋势（增长），得知乐山市房地产市场在近期有一定幅度的波动，其价格波动不大，本次评估所选可比实例均为近期交易，与评估基准日相差不远，需进行市场状况（交易时间）调整。
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1、市场法评估技术路线
“市场法”是将估价对象房地产与在近期已经发生交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产的已知价格，修正得出估价对象房地产价格的一种估价方法。
“市场法”测算技术线路如下如下：
（1）选择可比实例，测算比准价格
比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数
其中房地产状况调整系数包括区位状况调整系数、实物状况调整系数、权益状况调整系数等三项系数，该三项系数均以可比实例成交价格为基数测算，房地产状况调整系数由三项系数连乘得出。
（2）求取最终比准价格，即市场法测算结果
通过上述方法求取每个实例相应的比准价格之后，以其算术平均数作为最终比准价格。
2、估价测算过程
（一）选取可比实例，对可比实例进行情况说明
经评估人员对房地产市场进行调查，根据交易时间接近、用途相同、地段相似的原则，仔细筛选，选定以下A、B、C三个比较交易实例：
（二）建立价格可比基础
建立价格可比基础包括3个内容，其分析分别如下：
A：统一房地产范围：经分析，估价对象与可比实例均具以下特点：第一，均为不带有债权债务的房地产；第二，均未含有非房地产成分;第三，房地产实物范围相同。
B：统一付款方式：可比实例均为过户时结清,与估价对象拟交易方式一致.
C：统一价格单位：估价对象与可比实例均按建筑面积（含分摊），以单价计算，币种为人民币。
经过上述分析之后，估价对象与可比实例价格内涵一致,可直接用于测算。
（三）进行交易情况修正
可比实例交易情况均为正常交易，其交易价格可比实例A、B税费均由卖方承担,可比实例C为正常市场价格，须进行交易情况修正。
A正常成交价格=买方实际付出的金额—应由买方承担的税费
设正常成交价格为a，其中印花税税率0。
05％;交易手续费0。
5%；契税:3%
买方实际付出的金额=a+（a*买方应负担税费的税率）
150000=a*（1+0.05％+0。
5％+3%）
a=144858元
由此可得：A的正常成交价格为144858元，单价为4139元/㎡
B正常成交价格=买方实际付出的金额—应由买方承担的税费
同理可得：B的正常成交价格为154515元,单价为5518元/㎡
可比实例C为正常成交价格，为120000元，单价为4615元/㎡
（四）进行市场状况调整
经调查分析，结合乐山市房地产市场近期来的发展状况、房地产价格变动趋势（增长），得知乐山市房地产市场在近期有一定幅度的波动，其价格波动不大，本次评估所选可比实例均为近期交易，与评估基准日相差不远，需进行市场状况（交易时间）调整。
环比价格指数（2015年8月—2016年5月）
A在估价时点的价格=4139*(98。
5/100）* （98。
5/100)* （98。
5/100)* (98。
5/100)* (103。
2/100)* (103。
2/100)＊（103。
2/100)* (103.2/100)* (103。
2/100）
A在估价时点的价格=4561元/m2
同理可得：
B在估价时点的价格=5876元/m2
C在估价时点的价格=5241元/m2
（五）区位状况调整
区位状况比较、调整的主要内容包括：位置（包括所处方位、距离、朝向、楼层）、交通（包括进、出方便程度）、周围环境和景观（包括自然环境、人文环境、景观)、外部配套设施（包括基础设施和公共服务设施）等，可比实例区位因素情况描绘如下表所示：
①区位因素情况描绘表（表一)
根据上表描述情况,可比实例区位因素调整系数如下表所示:
②区位因素调整系数表（表二)
③编制区位状况比较因素条件指数
A、位置状况:分为良好、较好、一般、较差、差五个等级，以估价对象条件级别为100,每上升或下降一个等级,指数上升或下降3；
B、与中心区距离：分为近、较近、较远、远四个等级,以估价对象指数为100,每上升或下降一个等级，指数上升或下降2;
C、朝向：朝向对车位的影响不大，故本次评估不作朝向修正;
D、所在楼层：估价对象位于负一楼，以估价对象指数为100，每上升或下降一个楼层，指数上升或下降5；
E、交通便捷度：分为高、较高、一般、较差四个等级，以估价对象条件级别为100,每上升或下降一个等级，指数上升或下降2；
F、自然环境：分为良好、较好、一般、较差、差五个等级,以估价对象条件级别为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降1;
G、人文环境：分为良好、较好、一般、较差、差五个等级,以估价对象环境优劣度为100,每上升或下降一个等级，指数上升或下降1；
H、景观：分为良好、较好、一般、较差四等级,以估价对象景观为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降2；
I、基础设施:分完备、较完备、基本完备三个等级，以估价对象条件级别为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降3;
J、公共服务设施:分完备、较完备、基本完备三个等级，以估价对象条件级别为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降3；
（六）实物状况调整
实物状况比较、调整的主要内容包括:建筑面积、外观、建筑结构、设施设备、装饰装修、平面布局、通风采光、防水保温、隔热隔声、日照、使用率、层高、完损程度等，可比实例区位因素情况描绘如下表所示：
①实物因素情况描绘表（表三)
根据上表描述情况，可比实例实物因素调整系数如下表所示:
②实物因素调整系数表（表四）
③编制实物状况比较因素条件指数
A、建筑面积：分为适宜、较适宜、不适宜三个等级，以估价对象条件级别为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降1；
B、外观：分为新、较新、旧三个等级，以估价对象指数为100,每上升或下降一个等
级，指数上升或下降2；
C、建筑结构:均为钢混结构,故本次评估不作建筑结构修正;
D、设施设备：分为完备、较完备、基本完备三个等级，以估价对象条件级别为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降2：
E、装饰装修:分为有高档、中档、一般、毛坯四个等级，以估价对象条件级别为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降2；
F、平面布局：根据估价对象与比较案例的室内空间布局，分为合理、较合理、一般三等级,以估价对象景观指数为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降1；
G、通风采光：分为良好、较好、一般三个等级，以估价对象环境优劣度为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降1；
H、隔热隔声：分为良好、较好、一般、较差四等级,以估价对象景观为100，每上升或下降一个等级,指数上升或下降1；
I、日照：分充足、较充足、一般三个等级，以估价对象条件级别为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降2;
J、层高：本次估价对象与可以实例层高均相同，故不作层高修正；
K、完损程度：分为完好、较完好、一般三个等级，以估价对象条件级别为100,每上升或下降一个等级，指数上升或下降2;
（七）权益状况调整
权益状况是指对房地产价格有影响的房地产权益因素，由于可比实例的权利性质与估价对象的权利性质相同，故影响房地产价格的主要权益状况为土地使用年期.土地使用年限修正系数（即权益状况调整系数）公式为：
K＝[1－1/（1＋r）n］/［1－1/（1＋r)m]
公式中：K－使用年限修正系数
r－还原利率4。
4％［还原利率按评估基准日时中国人民银行公布的一年期（含一年)存款利率1.15％,再加上一定的风险因素调整值,按4。
4％计］m－可比实例土地剩余使用年限
n－待估对象土地剩余使用年限
表五、权益状况调整系数表
（八）求取比准价格及评估单价（评估市值)
将上述测算系数分别代入比准价格测算公式,则：
比准价格A
＝4561×0。
9901×0.9901×1.0102≈4517（元/㎡）
比准价格B
＝5876×0。
9346×0.9615×0.9977≈5268(元/㎡)
比准价格C
＝5241×0.9434×1。
0101×0.9966≈4977（元/㎡)
将上述三个结果的算术平均值作为该物业的评估单价，则: 评估单价＝(4517＋5268＋4977） / 3≈4920(元/㎡）（九）市场法估价测算汇总
表六、市场法估价测算汇总表。