2017年南京仙林金鹰购物中心推介手册
仙林金鹰奥莱城考察报告
班级：61052X姓名：杨成业学号：33前言本文通过充分的实地考察、走访问卷、综合分析，主要对仙林奥莱城的选址位置、人口分布及消费者类型、商品结构及商业类型三个方面对奥莱城进行考察，最终得出学生的个人结论：奥莱城将在未来几年，至少4-5年将持续亏损，我对奥莱城的生存期限感到不容乐观。
一、选址位置不足分析：南京市栖霞区（仙林大学城）学海路1号（南京财经大学对面）地处文苑路与学海路交界处。
临湖而居，形成一条“商业走廊”——起点是仙隐北路亚东城角上的社区商业网点，北上折向杉湖西路，沿途分布有康桥圣菲、东方天郡、赛世香樟园(社区)的社区商铺，再向东就是现在的大成名店公园以及未来金鹰所在的中心商务区。
四面环山，景色优美。
周围还有南京邮电大学，南京技师等十几所大学围绕，更毗邻香樟园等数个商业住宅区，这无疑在地理位置的选择上取得了很大的优势。
看似有很大的优势，里面却隐藏了弊端（1）处在交通末端：①公交末端：经勘查奥莱城处文苑路、学海路、仙隐北路和仙林大道交叉处，经过的公交车线路有：50、70、97、107、108、130、146、310、南堂线等，南京财经大学站处于多数公交路线的末端，无法将大批的目标消费者如：大成居民、亚东居民、附近大学、仙鹤山庄、金陵家天下、雁鸣山庄、咏梅山庄及大学城教职工的三口之家、白领阶级、成功人士吸引过来。
②地铁2号线末端：仙林中心站---羊山公园——南大仙林校区——经天路,由此可看出，2号线不可能将大批城市中心居民吸引到奥莱消费，羊山公园、南大仙林校区、经天路的居民更不可能乘地铁到奥莱消费。
③黑车：黑车也是在奥莱附近停留比较多的车辆，主要载的是各个大学的学生前来。
据我的问卷调查，大多数学生来着是要玩玩，吃吃饭，顺便步行去大成、亚东买东西。
而不会在奥莱这种高档次的地方买服饰，如果买也去夫子庙、金桥玉桥那边。
④私家车：经过考察文苑路、学海路和仙林大道每小时平均私家车流量得出以下表格：通过观察奥莱地下和露天车库的轿车入库数，得出以下表格：由上述两图表可知，奥莱虽地处交通要塞，但目标消费者车辆却十分稀少，经采访得知，多半的三口之家是过来散心，吃饭，看电影，买服饰却很少。
金鹰特色顾客服务
4、某些商品由于性能特殊，需要向顾客进行提醒和告知，（如：洗 涤方式、保养方式、使用过程、面料特性）
售后
1、顾客若直接至柜台要求商品退换，员工检查商品后发现不 符合退换货要求，及时知会 顾服中心，并向顾客说明不可退换，如有任何疑问可至顾 服中心咨询
得更好”
“比承诺做
特色服务项目
特色服务项目
特色服务项目
特色服务项目
特色服务项目
特色服务项目
楼层品类分布（A楼）
B1 1F
2F
3F 4F 5F
6F
名品女鞋 童鞋世界 针织羊绒 国际名品 化妆品 国际名表 时尚腕表
名品眼镜 流行配饰 名品女装 女士皮具 女士配饰 黄金珠宝
轮船正招式成商立局，标志着中国新式航运业的诞生。
(2)1900年前后，民间兴办的各种轮船航运公司近百家，几乎都是
在列强排挤中艰难求生。
2．航空
(1)起步：1918年，附设在福建马尾造船厂的海军飞机工程处开始
研制 。
(2)发展水：上1飞918机年，北洋政府在交通部下设“
两倍货款）
不可进行商品退换处理
1、过季商品及本中心明示不予退换的商品（贵重商品） 2、特殊商品（黄金珠宝、进口钟表、烟酒食品、化妆、
内衣、音像图书、感光器材、药品、保健滋补品、手机 ）无质量问题不予退换 3、消费者无购货发票或小票，且不能提出必要的旁证和 有说服力线索以及购物凭证上没有注明日期以及票货不 符或涂改购物凭证
课程大纲
中心目标客户管理 顾客服务理念与特色 商品服务体系
目标顾客概况
中银金鹰联名卡
上海银行金鹰联名卡
金鹰百货
销售所得款项总额（亿元） 120 100 80 60 40 20 0 2005 2006 2007 2008 28.58 35.77 25% 62.49 48.58 29% 36% 22%
增长率
同店销售增长 100%
81.92
109.5 69.03
80% 60% 40% 20% 0%
31%
34%
50.34 34% 25%
3
品牌概述：经过15年发展，金鹰百货已形成立足江苏、辐射华东、积极拓展内地二线 城市市场癿格局
金鹰百货主要市场在江苏区域，销售额排名前五的门店有四家分布在江苏省
2011年前三季度五大门店销售所得款项总额（亿元）
盐城店
西安高新店 扬州店 6 8.15 10.94 13.69 26.17 0 5 10 15 20 25 30 淮安店 盐城店 合肥 百花井 合肥 大东门 安徽 淮北店 64.95亿元 销售额排名前五门店 70% 70% 30% 30% 27.96亿元 其它15家门店
10
上海店 南京 汉中店
西安国贸店于2010年10月关闭 南京东方商城为管理店，其它皆为自营店
4
开发模式：金鹰百货以购买其兄弟公司——南京金鹰国际集团开发癿物业幵持有为主 ，租赁为辅进行经营癿策略；目前正运营20家门店，经营面积共约68万平米
金鹰百货物业自持、租赁面积占比比较（共68万平米）
10.5 , 15% 12.1 , 18% 单位：万平方米 自持（从关联方收购为主） 45.4 , 67% 从关联方租赁 从其它业主租赁 建筑面积 （平方米） 33447 8795 41012 15916 59934 27287
租金收入, 0.39 , 1%
直销, 7.91 , 7%
仙林金鹰奥莱城考察报告
仙林金鹰奥莱城项目可行性分析报告撰稿人：劉晶日期：2011-6-25摘要仙林金鹰天地自其开业以来经营持续爆冷，客流量甚少。
经营一年后，在2011年4月重新开业，但是身份转变为“仙林金鹰奥莱城”。
“奥特莱斯”是英文OUTLETS的中文音译，原意是“出口、出路”。
在零售行业中专指销售名牌过季、下架、断码商品以及工厂尾货和名牌专供的系列商品的零售业态，因此也被称为“品牌直销购物中心”和“品牌直销广场”。
仙林金鹰身份未变之前，经营效果不良，可能是因为其所售商品档次过高，在大学城难以开辟市场。
金鹰天地一直致力于中高档商品经营，而大学城内学生与居民约各占一半，学生消费水平不及金鹰销售价格平均水平，并且仙林只是南京副城，居民消费水平不及主市区。
种种原因导致金鹰天地经营持续爆冷。
现金鹰身份转变，开始经营品牌折扣店。
金鹰奥莱城，开创南京城首家“第四代奥特莱斯”先河，以“城在这里，乐在心里”的黄金承诺，将顾客的众多期许“一站式”完美达成。
在2011年初的金鹰商贸集团品牌峰会中，金鹰奥莱城作为2011年度推出的重点项目，获得多家品牌的关注。
峰会结束后，多家名品对金鹰奥莱城的前景十分憧憬，施华洛世奇、COACH等众多品牌纷纷主动约见金鹰奥莱城招商组，对项目进行实地考察，表达合作意愿。
但是，金鹰奥莱城开业后真的能像金鹰集团及奥特莱斯折扣店经营者期望的一样吗？本报告将以金鹰奥莱城为核心，分别从市场、选址、项目形象定位等方面对金鹰打造的第四代奥特莱斯进行考察分析。
此外，本人通过对上海、北京、苏州奥特莱斯的成功经营以及南京江宁文鼎广场奥特莱斯的失败经营四个案例进行分析比较，以个人理解对仙林金鹰奥莱城的命运作出推测。
目录一、项目简介 (1)二、市场分析 (2)1、目标市场人群 (2)2、目标市场消费结构及消费能力 (3)3、金鹰奥莱城的销售价格水平 (3)三、项目选址 (4)1、地理位置 (4)2、交通状况 (4)四、项目形象定位 (5)1、此项目对仙林的发展 (5)2、金鹰在仙林的经营模式的变换尝试 (5)五、案例对比分析 (6)1、上海奥特莱斯简析 (6)2、苏州奥特莱斯简析 (7)3、北京奥特莱斯简析 (9)4、上海、苏州、北京奥特莱斯比较 (11)5、南京江宁大学城案例略解 (12)6、对四处奥特莱斯综合评价 (13)六、项目研究总结 (14)一、项目简介南京金鹰奥莱城位于栖霞区仙林大学城，荟萃众多国际知名品牌，2011年4月中旬盛大开幕以后，将成为南京乃至全中国极具代表性和国际时尚感的高档奥特莱斯购物小镇。
金鹰国际项目推介资料
区位及区域优势
物业多位于核心商圈黄金地段和新城市中心潜力地 段，交通便利、区位优势明显。商业物业的区域位 置及稀缺性在一定程度上保证了公司未来盈利能力 及物业增值潜力。
集团项目总体概况
集团现拥有房地产项目23个，分布于苏、沪、滇、内蒙等区域。其中已运营物业11个，在建及储备项目12个； 集团现有项目总建筑面积（含规划）约564万帄米，其中持有物业（含规划）建筑面积183万帄米，占32%；销售物业（含规划）建筑面积381万帄米 占68%；按地区，苏、沪区域为集团重点拓展区域，项目建筑面积（含规划）约427万帄米，占76%；其他地区项目建筑面积（含规划）约137万帄米，24%； 集团与金鹰商贸（3308.HK)已就其未来3年高档百货连锁发展，达成逾50万平方米的连体合作发展实施计划。 南京
集团项目发展计划（2010-2014年）
350 300 250 200 150 100 50 0
计划开工面积 计划在建面积 计划竣工面积 2010 193 204 9 2011 48 243 28 2012 80 296 127 2013 55 215 58 2014 56 213 101
计划开工面积
20
储备项目（5）-宿迁金鹰天地（商业）
区位： 宿迁金鹰天地位于宿迁市幸福路商圈，东至古黄河，南临西湖路，西至楚街，北临洪泽湖路 定位规划：项目沿古黄河一带规划为沿河景观商业街和金鹰宿迁店，青年路西侧规划为具有时代创新特色 和示范作用，集居住、休闲、娱乐为一体的高品质现代城市生态居住社区。 建筑面积：约11万帄米（临河商业）
江宁金鹰专柜装修手册
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• • 2）
安装 • • 请充分考虑中心现有天花灯具位置，中心在设计时已预留重点照明用灯具的安装位置，不允许在安装灯具时 上吊顶操作或破坏吊顶主龙骨结构。 专柜安装须注意角度，避免产生刺眼的光线。顶部灯具采用嵌顶式，不超出天花板面，避免采用方型可调角 度的金卤灯；展柜内藏灯具设计需注意隐蔽，侧面不宜设置射灯，避免顾客直视光源。
•
• 5)
铝塑板如需折弯宜采用18丝以上，建议选用品牌：吉顺、吉祥、海达等。
须选用环保型粘贴剂。
乳胶漆、油漆 • • • 须选用环保型材料，不能残留刺激性气味。 油漆建议选用品牌：立邦、长颈鹿 、多乐士、紫荆花、大宝、古象、红狮、鸵鸟等。油漆必须场外加工， 禁止在场内大面积处理。 乳胶漆建议选用品牌：立邦、多乐士、美国大师、德国都芳等。
8
Hale Waihona Puke B. 专柜设计规范•
＞ B.3 照明规范
墙面布线应紧贴墙面并使用白色压线槽固定，尽量减少地面线槽，地面布线1.2mm以上拉丝不锈钢压条， 安装整齐，横平竖直。吊顶内布线应穿管保护，小库内可使用金属套管。
•
专柜须设置开关箱，安装位置隐蔽安全，易于操作、检修。PZ-30开关盒须配置正品“施耐德”空气开 关，其额定电流视实际电流选配，不允许使用墙壁开关、其它杂牌开关。按灯具使用部位不同必须分回 路分开关单独控制（超过40平的专柜不得少于3个回路），如天花灯具、展柜内灯具、灯箱灯具、试衣 间灯具、小库灯具、插座等。
8
按标准验收完成后，由商营部对专柜装修施工押金进行请款。
4
B. 专柜设计规范
1)
＞ B.1 设计图纸报审
供应商须按照中心提供的专柜设计条件图、专柜设计指引、材质要求、照明规范、消防与环保的规定进行设计。
南京金鹰简介
金鹰国际集团简介金鹰国际集团，创立于1992年，是南京市批准的首家外资企业集团。
金鹰国际集团以构建服务产业的国际化华商品牌为己任，以商贸、房产、投资为品牌产业，专长于高品质之商业、房地产产品开发与服务业务、高级时尚百货连锁零售业务及大型商贸流通业务。
下设金鹰国际商贸集团、南京金鹰国际集团两大实业集团，并成功收购大型国有商业企业----南京新百投资控股集团，同时成为南京新百股份有限公司（600682.SH）的最大持股方。
旗下拥有房产、商贸、投资、酒店、物业等专业集团，致力于中国最具消费潜力的城市深度发展、并成为行业佼佼者。
金鹰国际商贸集团简介是金鹰国际旗下从事商贸领域业务的专业集团，专注发展高级时尚百货连锁零售业务，经过13年不懈努力，在中国同业者中已经占据显赫地位，利润与纳税傲居龙头，综合效益首屈一指，具备冲击“行业引领者”的潜能。
金鹰国际商贸集团南京新街口店是金鹰商贸旗下第一家百货店，十余年间，已经成长为“中华第一商圈”南京新街口之商业旗帜，单店各项管理指标均居同业榜首地位。
目前，金鹰国际商贸集团百货连锁店已经覆盖江苏全境，并于上海市、昆明市、西安市等地成功开设多家连锁店，各项业绩数年来一直稳居江苏省第一位，并跻身全国同行前列。
金鹰论坛/club/bbs/南京金鹰国际购物中心VIP卡（新街口店）比承诺做得更好We do better than we promise新街口店网址/index.php?web_shop_id=1如何申领金鹰VIP?∙凡在金鹰购物中心消费时已使用VIP卡打折或累计的消费金额，不能用以再申办VIP卡。
∙促销期间在商品折扣的基础上可再享受一定优惠，具体规则以柜台标示为准。
∙规定一人一卡制。
∙详细规则请登录浏览，或致电800 82 88988咨询。
申办手续凡满足申办条件的顾客，可凭当日购物电脑小票及本人身份证到当地金鹰购物中心顾客服务中心办理申办手续。
申办顾客须按规定填写申请表，认可并承诺遵守《金鹰购物中心VIP卡章程》。
南京仙林金鹰项目市调报告
金鹰仙林项目市调报告—— 3-2 地区交通网状图
金鹰仙林项目市调报告—— 3-3 地铁（2号线、4号线）
金鹰仙林项目市调报告—— 4-4 商业
金鹰仙林项目市调报告—— 4-5 住宅
项目名称
已 金陵家天下
建 成
仙鹤公寓
住 听泉山庄
宅 仙鹤山庄 小 区 沁兰雅筑
咏梅山庄
合计
摄山星城片区
地区原住居民住宅区
项目公司 赛世地产 栖霞建设
已 亚东建发 建 星晟房产 住 栖霞建设 宅 小 新城房产 区
栖霞房产 交通置业 招商局
私家车 类型：当地高收入居民、部分高校老师 特点：快捷、随心
现主力交通工具说明： 仙林现交通工具的主要构成，随着仙林新市区人 口的大规模迁入，其中作为短距离移动的主要工 具黑车还有进一步增加的可能，但将随着大规模 公交系统的形成而缓慢衰退。
将来主力交通工具说明： 2009年11月，直达主城区新街口的地铁2号线首 先贯通仙林市区，地铁4号线于2011年12月开建， 2015年开通。地铁和公交车的交换站位于金鹰 仙林MALL的南面，离金鹰主入口约200米。 为仙林地区与市区的主要交通工具。
金鹰仙林项目市调报告—— 3-4 139路公交路线图
金鹰仙林项目市调报告—— 3-4 310路公交路线图
金鹰仙林项目市调报告—— 3-5 非盈利车辆（校车及厂车）
南师大
工作日
――往市区：21次，28辆班车/天 法定节假日及周末 ――往市区：6班次/天
厂车 往南京炼油厂――停靠听泉山庄