龙洲湾板块分析
李家沱板块分析
项目总建筑面积80万平方米，是集国际社区、shopping mall、商务集群、LOFT公寓、BLOCK街区、主题公园六大主 题业态于一体的商业综合体，将打造一座全方位的中心环球 生活大城
巴滨城市公园 环球时代广场
板块成长性
板块发展成熟，整体产业规划、配套设施均已于2015年之前成形，轻轨 将于2020年以后开工。
李家沱
李家沱规划
发展定位
总体定位：布局科学、功能完善、结构优化、设 施先进的重庆市级核心商圈。
功能定位：包括购物体验、餐饮娱乐、观光休闲、 金融商务、生态居住等，重点突出购物、餐饮、休闲 和商务功能。
产业定位：零售业、酒店业、餐饮业、休闲娱乐 业、金融业、中介服务业、电子商务等，其中零售商 业将占据突出地位，在商圈产业发展中达到50-60% 的比重。
概况
李家沱位于重庆市主城核心区南部，地理位置优越， 东与鹿角将由隧道相接，南与龙洲湾相邻，西与九龙坡 区、大渡口区隔江相望，北与南岸区接壤；
上世纪末，李家沱因城市变迁一度没落，土地估值 走低，进入新千年之后政策支持力度加大，被纳入城市 核心商圈建设计划之中，有望与南坪商圈、杨家坪商圈 形成鼎立之势。
李家沱虽偏南，但与主城、北区 距离较近
江北 机场
重庆 北站
寸滩 港口
杨家 坪商 圈
解放 碑商 圈
南坪 商圈
李家 沱
交通规划
目前交通欠发达，但规划完善
轨道交通
李家沱境内：
轨道交通3号线（鱼洞-龙洲湾-李家沱-观音桥-龙头寺-江北机场） 已开通，设立花溪、岔路口、九公里、麒龙、八公里5个站点；12号线 （鹿角-李家沱-大渡口-白市驿）将于2030年-2050年开通，届时将设 立九公里、李家沱、外河坪3个站点；5号线支线（歇台子-奥体中心李家沱-跳蹬）将于2030年-2050年全线通车，在蔡家设立李家沱1个 站点
巴南龙洲湾项目前期提案
计划总投资495亿元，规划常住人口25万人，其中在校学生15万人， 力争用5—8年时间完成开发建设。现目前3所学校已开业，2万师生在校。
02.李家沱——重庆市级核心商圈，核心区面积1.5平方公里，到2020年，商业
设施总面积达到160万平方米。
03.鱼洞—改造提升为区级城市核心商圈，核心区面积1平方公里，到2020年，商
业设施总面积达到100万平方米。
“巴滨路”与“渝南大道”两条经济带，滨江休闲带建成为南重庆最具活力
和影响力的滨江主题休闲游乐商业区。
九龙坡区 大渡口区
分区备注 两江新区、渝北、江北 大渡口、沙坪坝、九龙坡
南岸区 渝中区 巴南区
北碚
巴南区
南区 成交宗数：23宗 成交体量：461.46万方 楼面地价：3868元/㎡ 溢价率：6%
南区已逐渐成熟，完善的配套设施助长发展商的拿地热情。
巴南区成交土地可建规模461万方，位居主城区第二。
巴南区经济社会发展定位为江南新城、主城第三增长极、城乡一体发展示范区。在空间上对全区城镇和产业 进行合理布局，形成“主城核心区、二环经济带、特色小镇”。
主城经济区：主要沿龙洲湾、鱼
洞、李家沱、渝南大道、巴南滨江路 及渝黔高速两侧腹地展开生产力布 局。是先进制造业基地、专业市场群 和现代物流中心、都市度假旅游区、 最佳生态居住区和观光农业基地。
“环樵坪经济区”——东南泉-鹿角、界石-南彭、木洞、东泉、一品、接龙六
个商业副中心，打造特色商贸小镇，初步实现乡镇商圈全覆盖。
到2020年，巴南商业网点总面积达到1100万平方米左右，社会 消费品零售总额达到500亿元以上，商业增加值超过200亿元。
龙洲湾地块可行性报告7.20
龙洲湾地块[可行性分析报告]重庆北大资源地产[2011年7月]第一部分项目背景一、巴南区概况巴南区幅员 1825 平方公里，人口 86 万。
该区为西向辐射线起点，重庆“二环八射”中有“二环二射”（内环、绕城，渝黔、渝湘）贯穿区境。
具有重庆南部门户枢纽、串联外围组团、衔接城市中心的功能和优势。
该区的功能规划定义为宜居、宜商、宜业、宜娱、宜游的城市生态园林区域，以制造加工业、旅游业和农业为其支柱产业。
宜居、休闲、畅通、生态是未来巴南发展的重要方向，在主城其他各区快速发展的同时，巴南区终于发力，凭借自身独有的森林、温泉、重庆南大门等资源和地理优势，巴南提出“打造山水之城、建设宜居巴南”的发展口号，逐渐进入主城核心居住板块的行列。
二、龙洲湾概况政府200亿打造龙洲湾新城区，从2003年开始，巴南便开始实施庞大的迁城计划。
龙洲湾新区位于长江之滨，真武山下，是李家沱组团与鱼洞组团的连接部，是重庆南部新城的核心区域。
新区东望南温泉旅游胜地，西濒长江，南临巴南区府所在地鱼洞，北与花溪特色工业园区相接。
据了解，整个龙洲新区总占地面积约10平方公里，分为A、B两个区开发，各约7500亩。
规划区内有500亩生态景观公园，6公里亲水江岸及沿江绿化景观，1000米景观艺术长廊，时尚文化休闲广场等。
规划区功能定位为集居住、商贸、办公、休闲于一体，且富有滨江山水特色的综合性城市发展区，是重庆的南部新城。
第二部分项目概况一、宗地区位宗地所属位置位于重庆市巴南区龙洲湾新城规划区。
项目建设用地面积为658亩，北侧为李家沱花溪工业园区,南面为龙洲湾城区开发中心，西侧靠长江，对面是茄子溪港，东面是巷子口，靠近内环快速。
项目地属坡地，内部高差较大，紧靠滨江路，是巴南新区规划中居于核心区域，地理位置优越。
二、宗地现状四至范围北侧：荒地，待开发（远处为花溪工业园）南侧：重庆渝港汰白粉股份有限公司西侧：临江，对面是茄子溪港东侧：附近是荒地，较远为建设集团新区三、宗地周边环境分析1、区域环境龙洲湾新区位于长江之滨，真武山下，是李家沱组团与鱼洞组团的连接部，是重庆南部新城的核心区域。
巴南龙洲湾项目定位报告
楼面地价 （元/㎡）
1551
2488 1701 1800 2599 1915 2812 2247 3100 2008 2044
2599
4429 2400 1489 2400 1489 2000 2000 2000 1113 2299 2000 1800 2000 2386 1400 2973 2010 2612 2200 2805 2100
重庆房地产市场分析
重庆楼市相对平稳，成交价格与同期持平，成交量有一定下滑
2011年至2014年上半年重庆市主城区商品房供销价
1700 1500 1300 1100
900 700 500
供应面积（万方） 成交面积（万方） 成交均价（元/平米）
上半年
下半年
2011年
771.59
1104.17
713.98
288.59 192391 3.3
639073
300.01 200004 4.0 118.58 79050 1.8
800000 143787
52.14 34763 2.0
69526.00
155.57 103716 2.3 124.64 83094 2.5
237713 211797
竞得单位
旭海（香港）有限公司 万达集团 天联置业 斌鑫地产
2013
2013 2013 2013 2013 2013 2013 2013 2013 2013 2013
2014
2014 2013 2013 2013 2013 2013 2013 2013 2013 2013 2013 2013 2013 2014 2014 2013 2013 2013 2014 2014 2014
中交·巴南龙洲湾项目 定位报告
兴龙湖环境调研汇报ppt
兴龙湖水质问题可能对周边居民的健康产生影响，如引发皮肤病 、呼吸系统疾病等。
经济损失
兴龙湖环境的破坏可能导致渔业、旅游业等产业受损，造成经济 损失。
CHAPTER 06
环境保护措施及建议
水质改善措施
污染源控制
01
加强兴龙湖周边生活和工业污染源的监管，对违法排污行为进
行严厉打击，从源头上减少污染物排放。
生存。
气候变化影响
全球气候变化导致极端天气事 件增多，对兴龙湖的水质和生
态系统产生不利影响。
影响因素分析
人为因素
周边工农业废水排放、游客乱扔垃圾等行 为是影响兴龙湖环境的主要人为因素。
自然因素
全球气候变化和自然灾害（如地震、洪水 等）也对兴龙湖环境产生影响。
环境风险评估
生态风险
兴龙湖生态系统的破坏可能导致生物多样性的减少和水质进一步 恶化，对周边居民的生活和经济发展产生不利影响。
加强对兴龙湖内野生动物的保护，维护生态平衡 。
环境教育及公众参与建议
环境教育
开展环境教育活动，提高公众对环境保护的意识，培养良好的 行为习惯。
公众参与
鼓励公众保责任感。
环保宣传
加强环保宣传，通过各种媒体渠道宣传环保知识和理念，提高 公众环保意识。
研究方法
采用实地考察、问卷调查、样品采集和分析相结合的方法，综合运用文献资 料研究和专家咨询等手段。
CHAPTER 02
兴龙湖概况
地理位置
兴龙湖位于重庆市，具体位于巴南区龙洲湾街道。 周边主要有龙洲湾商圈、巴南万达广场等商业中心。
自然环境
兴龙湖占地面积较 大，湖面宽阔，水 深适中。
湖中生活着多种水 生生物，包括鱼类 、水鸟、水草等。
在重庆“两江四岸”南端，有个半岛正在崛起！
在重庆“两江四岸”南端，有个半岛正在崛起！它是李家沱下的融汇半岛。
它在重庆人眼里很少被人提及。
毕竟这个地段地处巴南，交通也不太方便。
自从九龙坡区把李家沱划给巴南之后，好像巴南区也不怎么重视，发展速度甚至慢于龙洲湾。
按理说，李家沱应该是通南达北的重要枢纽区域，北可达杨家坪、南坪，西可通大渡口步行街，南下龙洲湾也是十几分钟的事。
并且这也算巴南区在内环里面为数不多的珍贵土地。
李家沱就好比渝北区的嘉州、新牌坊区域一样。
嘉州、新牌坊距离观音桥很近，李家沱距离杨家坪很近，如果轨道5A线开通，到杨家坪其实也就只有5个站，十几分钟的距离。
今天，重庆新一线城市带大家一起来李家沱里面的重要半岛融汇半岛看看，这里算是这个大区域里面非常宜居的板块了。
感谢本稿件提供者：牛牛。
01 融汇半岛板块介绍：重庆市巴南区西流沱片区位于重庆主城最后一个可供开发的天然半岛，长江的自然水系玉带环腰，风水极佳再加上相对便利的交通，为这里提供了一个极富特色的滨江大盘的基础。
（牛牛绘制）2003年融汇地产以发展江南CBD和宜居半岛人文半岛为主题规划的项目，来开发位于西流沱半岛片区的融汇半岛（2006年更名为融汇半岛）。
融汇半岛占地约3000亩，总建筑面积约260万平方米。
有六大公园、45万方商业、一站式教育资源、开放式的街区，组团丰富多样，可容纳11万人生活和居住。
主要分为康居社区、风情社区与滨江高端社区三个不同阶段的组团形态。
1、交通：以融汇大道为中轴，规划出13条以巴滨路以及连接半岛与李家沱大桥桥头的高架桥的交通。
未来规划有轨道5号线和12线穿过。
有个比较大的外河坪公交枢纽站。
2、公园：间歇泉公园、峡谷公园、卡通公园、宝盖寺公园、融乐园、融汇广场、巴滨路茶花广场七个功能不同的城市公园满足居民休闲、康体需求。
3、教育配套：七所幼儿园、两所小学（融汇小学、鱼洞二小）、一所中学（融汇清华校区）、一所国际学校（重庆史迪威外国语学校是八中实验学校）、重庆理工大学。
重庆龙洲湾二期25、26地块规划构思和经济评价
各项数据都表明了昔日的 农业大县巴南，如今已经成 为了的工业强区；
为落实重庆市历史文化名 城名镇名村的保护规划，重 庆市规划局将对鱼洞老街历 史风貌进行整体规划保护。 信息单位：重庆市规划局；
巴南将建现代版《清明上 河图》长约7公里，该项目将 形成产业拉动的复合性生态 农业观光休闲区域，与环樵 坪经济区配套，成为重庆乡 村旅游胜地；
“跨两江” 到“跨两山”的外迁即将提
速——
2008年“三北一南”成交比重占整体的58%，同
北
比去年下降了11个百分点，时至今日开发规模有限；
碚
由于新区建设的提速，九龙坡区、巴南区、沙坪
坝区所占的市场份额同比纷纷上涨5个百分点；
沙
南北轴向为重庆战略发展的重要轴线，
坪
继北部新区如火如荼地快速发展后，大南部
产业引进，就业拉 动真实自住需求
城市中高收入者
时 间
未来城市副中心地位 确定，真正成为巴南 新的政治、经济、产 业、商业中心
实现产业要素和产业 人口聚集，形成区域 辐射力和吸纳力
本报告是严格保密的。
从宏观角度考虑——龙洲湾商圈远期营业面积 需求应当在50万平方米以内
按照巴南区政府的规 划，龙洲湾的整体规划商 业面积为60万平方米；
政府打造核心商圈的 决心，商务、商业项目陆 续进驻将导致项目在销售 期可以开发的方向和可见 的利润更加可观起来。
从账面上来看，更多的 商业开发将带来更好的收 益； 从政府的角度考虑，为 打造巴南的核心商圈而希 望看到更多的商业面积； 考虑到商业的实现度， 我们将从第一方面：商业 面积需求来探讨——
阶段 启动期
本报告是严格保密的。
第一个口径：重庆人均商业面积
重庆人均商业面积0.7平方米，虽然远低于上海1.2 平方米的水平，但重庆的商业空置率高居全国第一； 按照这个口径，龙洲湾＋鱼洞远期规划人口110万 人，商业需求面积在80万平方米左右。
地块分析swot
恒大·今日家园地块SWOT分析一、优势：1、得天独厚的交通优势：南临城市主干道河北大街，路况良好且是通往北戴河的必经之地，西临西港路，东临友谊路，均为城市主干道，地理位置优越。
2、周边教育、医疗、商业等配套齐全。
3、纯粹的高品质生活居住区，周边无工业及商业用地。
4、临海项目（18层以上观海户型），亲水亲自然，满足人们对海景生活的渴望。
5、临海项目空气质量较高，满足人们养生的需求。
二、劣势：1、根据规划，城市用地发展方向“海港组团主要向西、向东，适度向北”，本案地块处于海港南向，不属于海港组团重点发展区域，在将来的发展中，这里的人气及交通、基础设施建设都将受到影响。
2、项目容积率高，影响小区居住品质。
3、目前地块所处的“小环境”现状稍差（如西临菜市场的凌乱、二期规划用地（原造纸厂的宿舍楼）的破旧及地块西红线外距西港路住宅用地的开发时间未定等因素）将影响项目一期销售形象。
4、周边缺乏大型的生活配套（缺乏大型的综合商业，如大型商业、餐饮等配套）。
三、威胁：１、政府土地供应量过大，供大于求的矛盾加剧；（2007年拟建新小区建筑面积约1063252平米。
）２、随着新社区的不断出现，客户可选择空间大，消费群体的争夺是愈来愈少；3、距一路之隔的渤海明珠、渤海家园二期将分流部分目标客群。
4、北戴河、南戴河近几年开发的一些中高档次的公寓及别墅、住宅项目将从很大程度上分流欲在秦市购房的外地客群。
四、机会：1、本市住宅目前产品差异化不明显，楼盘基本停留在同一层面上竞争，产品同质化现象严重，本项目力求在产品差异化上有所突破，将会吸引众多眼球，以此创造市场契机；2、对外开放户口在即（外地购房者缴纳15万元即可享受秦皇岛户口），外来人口日渐增多，吸引此消费群体，不可忽视。
3、“大北京规划”秦皇岛为北京的后花园，城市中产阶级对海景房（亲海）的渴望及对提升生活品质的二次、三次置业需求者越来越高。
4、作为甲级旅游城市，秦皇岛特殊的城市定位将吸引周边（东北三省、河北唐山、廊坊、天津乃至山西、江浙等）区域客户到此投资、养老。
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2016-2019年
2013-2017年 2017-2019年 2016-2019年 2018-2019年 2014年创办 2017年5月签约 2014年创办
项目占地面积约138亩，约 13.8万平方米 新建3.5万平方米的门诊住 院综合楼
龙洲湾
李家沱
新建学校8万平方米校舍及 龙洲湾职教 配套设施 城 总建筑面积约29700平方米 项目占地12亩，建筑面积 4000平语学校，中国西部硬件 广场旁 设施最佳 重庆市示范学校 占地21312平方米 区小学，学校设计规模48个 班
一纵线巴滨路（通行） 二纵线渝南分流道及南延线 三纵线渝南大道及南延线（建设 至外环高速） 四纵线内环快速-渝黔高速（通行） 五横线渝道路（通行） 六横线内环快速-渝湘高速（通行） 七横线龙洲湾隧道及连接道路 （2019年建成投用）
3号 线及 延伸 线
轨道交通：
3号线及延伸线，目前有三个站点 停靠 未来延伸线贯通高职城，目前正 在规划
内部区位：
其东临界石镇，南连鱼洞街道、一品街道，西临长江，北接花溪街道。
龙洲湾行政区划图
李家沱组团范围
四大定位
具备城市综合服务功能（突出商业功能）和成熟配套的城市和商业副中心和区域核心 2011年江南新城的核心区之一 2011年21个二环大型聚居区之一 2012年提出的重庆十大重点开发城市片区之一 2014年城市与商业副中心
江南新城规划区域
二环内21个聚集区
产业划规与布局
龙洲湾在巴南发展布局中的位置：
“一带三区”的龙洲湾滨江经济区 龙洲湾发展布局： 龙洲湾新区（金融服务、商贸服务、文化娱乐与大型综合体）和环云篆山片区的部分区域 （主要产业职业教育与云计算）
龙洲湾滨江城市经济带三大片区
一带三区
产业规划与布局
龙洲湾依托龙洲湾新区、重庆职教城和云计算产业园重点发展金融业、商贸商务、文 化，娱乐、城市综合体、高职教育以及云计算大数据互联网行业，带来中高端人群， 至2020年可以达到40万人口规模。
龙洲湾板块分析
目录
区位分析 板块定位 产业划规与布局 交通配套 行政、医疗和教育 城市综合体和文化休闲娱乐项目配套 龙洲湾优劣势分析
外部区位分析
距离其临近的三区的中心车程都在30分以内，工作生活便利；距离机场、火车站和汽车
站车程在1小时以内，外出出行较为方便。
江北机场
距离九龙坡、大渡 口以及南岸的南坪 和茶园的车程都在 30分钟以内 到重庆站和重庆北 站的车程50分以内， 到江北机场的车程 60分以内
发展定位 产业依托 主要产业与建设项目 带来人群 人口规模
滨江生态新城
西部一流的职教高地
作为龙洲湾城市副中心的核心，发挥行政服务、 金融服务、现代商贸、文化娱乐等功能。建设 城市主题公园、城市广场等，建成一批集时尚 商贸商业金融文化娱乐精英 至2020年达到30 龙洲湾新区 消费、现代办公、高端居住于一体的标志性建 人群 万人 筑群。进一步完善城市功能配套，大力发展金 融服务及非银行金融业、商贸商务、文化，娱 乐、大型城市综合体等产业。 面向全市五大功能区发展的人才需求，重庆高 职城以职业技术学历教育、技能培训、技能鉴 定、技能竞赛、技能研发、高技能人才培养和 就业指导等“七位一体”功能为战略定位，计 至2020年达到10 重庆职教城 教育行业人群 划引进12所国内外重点职业技术院校，建设1个 万人 人才综合服务平台。目前，重庆高职城已签约7 所入驻院校，国家级和市级公共实训基地各1个 ，开工建设3所学校。
备注 2015年，政府投资 2013年11月一期开业 2015年10月开业 2014年4月开业 2017年4月开业,西南地区最大的综合 性海洋公园 已开放
202亩 365亩 35万方
综合性城市公园 已开放，综合性城市文化公园 2018年春节一期开放
龙洲湾优劣势分析
优势： 定位层级高：城市副中心和巴南区核心 自然资源丰富：较长的水岸线和大量的城市公园，打造宜居的生活环境。
城市综合体和文化休闲娱乐项目配套
目前龙洲湾的城市综合体和娱乐休闲项目的配置都是大体量的，分别达到200万 方和800亩以上，提供足够的城市商业、文化休闲娱乐服务配套。
项目 龙洲湾商业步行街 佳兆业广场 万达广场 旭辉城 汉海海洋公园 老街公园 龙洲湾公园 巴文化公园 巴滨路汇景公园
体量 2万方 30万方 102万方 80万方 310亩
行政、医院配套优质：巴南行政单位聚集地、配置较多医院（包括一所三甲医院）
城市综合体及文化休闲娱乐配套丰富：多个城市综合体和文化娱乐项目提供足够的体量和 业态
劣势：
交通配套：便利性有待提高，三纵一横的横线内环线只有一小段穿过龙洲湾，通行能力受 限，2019年龙洲湾隧道的建成，将贯通龙洲湾，提升内部交通效率，外部通达时间 教育配套：较为薄弱，较大规模的只有三所，知名小学巴蜀刚签约。
行政、医疗和教育
行政配套很强，作为巴南的行政中心，多数行政单位落位；医院配套较好，多个医院项
目规划建设（有一家三甲医院）；教育配套较为薄弱，较大规模的只有三所，知名小学 巴蜀刚签约。
时间 巴南区政府 行政 巴南区人民法院 巴南区财政局等 规模 位置 备注
巴南区三级甲等医院建设项目
重庆市第七人民医院门诊住院综 合楼建设项目 医院 重庆市护士学校整体搬迁 巴南区中医院三期建设项目 巴南区龙洲湾社区卫生服务中心 建设项目 重庆外国语学校龙洲湾校区 学校 巴蜀小学 龙洲湾小学
主要发展云计算大数据和互联网信息服务产业， 全国最大的云教育产业 云计算产业园 重点发展Paas（平台及服务）、SaaS（软件即 城 服务）。
IT行业人群
交通配套
穿过龙洲湾的城市干道有三纵二横，实际通行的是三纵一横，东西通行受限； 三号线三个站点贯通龙洲湾新区，未来延伸线贯通高职城，拉通龙洲湾内部轨 道通行。 道路交通：四纵三横
30分
沙 坪 坝 45分 大 渡 口 20分 重庆站 九 龙 坡 40分 南 坪 30分 重庆 北站 45分 56分
30分
茶 园
龙 洲 湾
内部区位分析
龙洲湾地理位置优越，是李家沱组团的地理中心，加强组团内部的联系与协同发展。
辖区范围：
龙洲湾街道幅员面积39.5平方公里，现辖7村和7个社区，目前除了红炉村和蟠龙村，其它区域均约 26.3平方公里土地为城区规划范围。