房地产会计核算技巧(pdf 97页)
房地产公司会计核算办法
房地产公司会计核算办法房地产公司是指专门从事房地产（包括房屋建设、销售、租赁、物业管理等）开发和经营的公司。
在房地产行业中，会计核算的作用非常重要。
本文将对房地产公司的会计核算办法进行分析。
一、房地产公司的特点1. 长期资产：房地产公司的核心资产是物业，这些物业是长期持有的。
在会计核算中，这些资产需要进行定期的折旧计提。
2. 投资性开发：房地产公司的开发项目往往需要投入大量的现金，并且开发完成后需要进行销售或出租。
这些项目的周期长、风险大，需要仔细的财务规划和监控。
3. 资金监管：房地产公司需要管理大量的资金，包括公司自有资金、银行贷款和投资者投入的资金。
资金的规划和监管要求会计核算的精细和准确。
二、会计核算方法1. 固定资产的计算：房地产公司的核心资产是物业，这些物业是长期持有的。
在进行资产折旧时，需要将这些物业按照合理的原值计算入固定资产账户中，并按照固定资产的折旧方法计提折旧费用。
2. 投资性物业的分类：房地产公司将投资性物业分为建筑物、土地和未完成建筑。
对于建筑物、未完成建筑物进行工程计量，建造完成后再进行核算。
对于土地则按照评估值计入账户，同样需要进行折旧计提。
3. 国内外货币和外汇：房地产公司在经营和投资过程中，可能会发生国内外货币和外汇的交易。
这需要对每个交易进行分类，计算利息和汇率差异，并按照国家管控的汇率进行核算。
4. 财务风险管理：房地产公司的经营过程中有着很大的风险，包括市场风险、信用风险和汇率风险等。
为了确保公司财务的稳定性，需要制定合适的风险管理方案，并进行精细的财务核算。
5. 其他会计核算方法：房地产公司的会计核算还需要包括资产减值计提、借款和融资成本的计算和投资产生的净收益等。
三、验资报告的编制和审查验资报告是由专业的验资机构编制，通过对房地产公司的财务、人力资源、股权分析等方面的审查，确定房地产公司的净资产、负债和权益的真实性和准确性。
验资报告是房地产公司融资和股权转让的重要依据，也是监管机构进行行业监管的重要工具。
房地产企业会计核算的七种方法【会计实务操作教程】
识。而我们作为专业人员不仅仅是把会计当作“敲门砖”也就是说，不
仅仅是获得了资格或者能力就结束了，社会是不断向前进步的，具体到 我们的工作中也是会不断发展的，我们学到的东西不可能会一直有用， 对于已经舍弃的东西需要我们学习新的知识来替换它，这就是专业能力
只分享有价值的会计实操经验，用有限的时间去学习更多的知识！
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的保持。因此，那些只把会计当门砖的人，到最后是很难在岗位上立足 的。话又说回来，会计实操经验也不是一天两天可以学到的，坚持一天 学一点，然后在学习的过程中找到自己的缺陷，你可以针对自己的习惯 来制定自己的学习方案，只有你自己才能知道自己的不足。最后希望同 学们都能够大量的储备知识和拥有更好更大的发展。
提供完整的，系统的会计资料。
成本计算 成本计算是按一定的成本对象，对生产和经营过程中所发生的各种费 用进行归集。以确定该对象的产品成本的一种专门方法。成本计算有利
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于企业掌握成本构成情况，考核成本计划完成情况。提供企业成本情 况，为企业决策提供必要依据。 财产清查 财产清查是对企业各项商品物资进行实物盘点，对货物资金进行账面 核对以及对各项往来账项进行核对查询，以保证账证相符合账实相符的 一种专门方法，财产清查对企业资金商品等的管理，保证账簿和仓库数 据的真实可靠，有重要的意义。 编制会计报表 编制会计报表、是综合、全面地反映企业经营状况、财务经营结果及 现金变动状况的一种专门方法。会计报表，是企业主要的会计信息。通 过编制会计报表，可以为会计信息的使用者提供有用的会计资料，为经 济决策服务。 房地产企业会计核算的七种方法相互联系、互相补充、是不可分割的 一个整体。他们共同构成了房地产企业会计核算从填制凭证、登记账簿 到编制报表的一整个核算过程。其中任何一个方法出现问题都有可能使 企业受到巨大的管理风险。因此，学习时不能各自独立，要把核算看成 一个相互影响的过程，把握它们之间的联系。 会计是一门很基础的学科，无论你是企业老板还是投资者，无论你是 税务局还是银行，任何涉及到资金决策的部门都至少要懂得些会计知
房地产会计核算方法
房地产会计核算入门本文适用于房地产开发企业，不包括自己建造部分，纯包给施工单位承建。
所涉业务流程为公司拿地，请设计公司设计，委托施工单位承建，自己或请代理销售房子，结算，确认收入成本，不涉及上市公司所提减值准备。
1001 现金，这个科目就不用多说了，注意他是现金流量表的科目，金蝶K3 和用友U8 都能够实现现金流量表的自动编制，设置好了可以省下好多时间和精力。
1002 银行存款，一般的房地产公司都会涉及到贷款和银行按揭贷款，这里面会涉及到几种性质不同的账户，建议把贷款专户和银行按揭账户与一般结算户分开，设成三级明细1002.01 结算户1002.02 贷款专户一般项目公司只有一个，如有几个则下设明细1002.03 按揭保证金户视情况可设明细，同时一般情况下，银行会要求对应在开一个一般结算户，专门用于在按揭保证金解冻时划入一般结算户这样区分的目的是因为按揭保证金户是不能随便动用的资金，便于统计公司的可动用资金，可动用资金这一概念对一个房地产公司来说还是很重要的，在报建的时候，计委和建委都会要银行开具相应的资金证明，这个按揭保证金上的钱是不能计算在内的。
1009 其他货币资金、1101 短期投资、1102 短期投资跌价准备、1111 应收票据、1121 应收股利、1122 应收利息这几个科目基本上不会用，投资业务核算不是本文所要讨论的内容，不再详述。
1131 应收账款现在都是房子预售，用预收账款或其它应付款，一般不用应收账款，房地产开发商一般不会赊销房子，如果在市场发生大的困难时，也有可能用分次付款的方式促销，会形成应收账款（交房，并且结算以后），如果房地产开发公司应收账款业务比较多而且余额大的情况，这份工作不干也罢。
1133 其它应收款注意这个科目有很多存出保证金要放在这个科目，主要是报建过程中的一些如墙改基金、散装水泥保证金、民工工资保证金，临时接电保证金等，各地政府花样不一样，可以详细了解一下项目报建部门及工程部门的同事。
房地产开发企业会计核算
房地产企业货币资金会计核算1001库存现金一、本科目核算各公司的库存现金。
二、为了加强对现金的治理，随时把握现金收付的动态和库存余额，保证现金的正常，各公司必须设置“现金日记账〞，按照现金发生的先后顺序逐笔序时登记。
每日终了，应当计算当日的现金收进合计额、现金支出合计额和结余额，将结余额与实际库存额核对，做到账款相符。
月份终了，“现金日记账〞的余额必须与“库存现金〞总账科目余额核对相符。
有外币现金收支业务的单位，应当按照人民币现金、外币现金的币种设置现金账户进行明细核算。
职员周转使用的备用金，在“其他应收款—职员备用金〞科目核算，不在本科目核算。
各公司应严格按照国家有关现金治理的规定收支现金，超过库存现金限额的局限应当限时交存银行，并严格按照本方式规定核算现金的各项收支业务。
三、会计人员应每月至少一次对现金进行盘点，现金盘点表需要出纳、会计、财务经理共同签字确认并妥善存档。
如有现金短缺或溢余，应通过“待处理财产损益—待处理流淌资产损益〞科目核算；属于现金短缺，应按实际短缺金额借记“待处理财产损益—待处理流淌资产损益〞，贷记“库存现金〞；属于现金溢余，因此应按实际溢余金额借记“库存现金〞，贷记“待处理财产损益—待处理流淌资产损益〞。
待查明缘故后分不以下情况处理：〔1〕如为现金短缺，属于应由责任人赔偿的局限，借记“其他应收款—内部职员〞或“库存现金〞等科目，贷记“待处理财产损益—待处理流淌资产损益〞；属于应由保险公司赔偿的局限，借记“其他应收款—外部单位及个人〔XX保险公司〕〞，贷记“待处理财产损益—待处理流淌资产损益〞；要是经领导批准作为费用处理，因此借记：“治理费用—财产损溢〞贷记“待处理财产损益—待处理流淌资产损益〞。
〔2〕如为现金溢余，属于应支付给有关人员或单位的，应借记“待处理财产损益—待处理流淌资产损益〞，贷记“其他应付款〞，要是无法查明缘故，经批准后，借记“待处理财产损益—待处理流淌资产损益〞，贷记“营业外收进—其他收进〞。
房地产企业会计核算应注意的事项
房地产企业会计核算应注意的事项一、预收账款的核算技巧：1、按楼号设二级账户，当同一个楼号里有不同的商品房(如有住宅、有店面）时，也应尽量分别设置二级科目。
例：预收账款—X期Y楼—住宅。
(主要原因是考虑到如住宅、商铺等土地增值税预征税率的不同，会导致企业所得税汇算清缴时综合税费率的调增调减率不同，从而影响企业所得税的汇算清缴.)2、即使是现房销售也应一律通过预收账款核算。
(现房指已完工的房屋建筑物在首次预收款转收入时尚未出售的部分在以后销售的）①现销时：借：现金（银行存款）贷:预收账款同时借：预收账款贷：主营业务收入②赊销时（合同已签订收到部分款项的）：借：现金（银行存款）（已收到部分款项）贷：预收账款借：应收账款（末收到的款项余额）贷:预收账款(末收到的款项余额）同时借:预收账款（合同全额）贷：主营业务收入（合同全额)3、“预收账款”借方余额只核算转主营业务收入的房款，退房款、收房款、找补差等一律通过“预收账款”贷方核算,退房和找房款时用负数冲贷方。
二、预缴的流转税费核算方法:指营业税5%、城建税5%、教育费附加3％、地方教育费附加2％、印花税0.5‰、水利基金0.06％、土地增值税（住宅1。
5％、店面2％)、个人水利基金每人每月20元。
预征率5％，期间费用及税金及附加在预售阶段可以扣除。
综合税费率:住宅7%；商铺7.5%.1、先必先预提，后交纳.2、预提时,印花税、水利基金、个人水利基金通过“待摊费用—其他税费”核算，当月再结转到期间费用中核算。
3、预提的其余流转税费一律先通过“待摊费用-X楼号待摊税费"（与“预收账款”对应)来核算，“待摊费用-X楼号待摊税费”最好按“营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、土地增值税”设多栏式明细账,每年待摊费用借方数应与预收账款贷方数计算相符；每年待摊费用贷方发生数应与结转到主营业务税金及附加一致；每年的预收账款借方发生数应与主营业务收入一致；每年的预收账款余额X各综合税费率应与待摊费用余额一致;每月的应交税费余额应与次月缴纳数一致。
房地产开发企业会计核算办法
房地产开发企业会计核算办法随着房地产行业的快速发展，房地产开发企业成为经济社会中的重要支柱。
房地产开发企业的会计核算办法既要满足企业经营管理的需要，又要符合国家相关法律法规的规定。
本文将重点针对房地产开发企业的会计核算办法进行探讨。
一、房地产开发企业会计核算的特点房地产开发企业在会计核算过程中具有以下几个特点：1. 长周期性：房地产开发项目通常需要数年的时间才能完成，因此会计核算工作也需长期跟进，及时反映项目的流程和成本。
2. 复杂性：房地产开发涉及多个环节，包括土地购买、建筑施工、销售等，各个环节的费用和收入需要明确并进行准确核算。
3. 高度风险：房地产行业受到市场行情的波动以及政策的影响，企业需要将风险因素纳入会计核算，并及时进行风险评估和控制。
二、房地产开发企业会计核算方法1. 成本核算房地产开发企业会计核算的首要任务是进行成本核算。
成本核算包括土地成本、建筑物成本、装修成本等，需要准确计算各项成本，并按照相关规定进行分摊与计提。
在成本核算中，需要注意以下几个方面：（1）土地成本的计算：房地产开发企业需要准确记录土地购置费用，并根据土地使用年限进行折旧，确保成本的合理计提。
（2）建筑物成本的计算：建筑物成本包括建筑材料、劳动力成本以及其他相关费用。
企业需要正确计算建筑物的成本，并按照不同阶段的工程进展进行逐步核销。
（3）装修成本的核算：装修成本涉及到设计费用、装修材料费用、施工费用等。
房地产开发企业需要记录和分析装修成本，并及时核销。
2. 收入核算房地产开发企业的收入主要来自于房屋销售。
为了准确核算收入，企业需要遵循以下要点：（1）合同签订：在房屋销售过程中，企业应与购房者签订正式合同，明确销售价格、支付方式以及其他相关条款。
（2）销售确认：企业应按照收入确认原则，将销售收入与交付房屋的时间进行匹配，并进行收入确认和分析。
（3）代收代付款核算：对于存在代收代付款项的销售合同，企业要进行专门的核算，确保代收代付款准确记录和处理。
房地产企业财务核算(房地产会计实务操作)
房地产企业财务核算1、资产类主要会计科目核算：（1）现金从银行提取现金借：现金贷：银行存款支取现金或是预支现金借：其他应收账——XX成本类或材料类科目贷：现金（2）银行存款（3）应收账款：主要是核算在开发经营过程中，转让和销售开发产品，提供出租房屋和提供劳务，而向购买、接受和租用单位或个人收取的款项。
①出售租赁商品房而应收取的未收到的款项（所附原始单据：购方协议销售发票或出租发票）借：应收账款——XX公司或个人贷：主营业务收入②出让材料而应收取的未收款项借：应收账款——XX公司贷：其他业务收入收回款项时：借：银行存款贷：应收账款（4）坏账准备：确定无法收回的应收账款而计提的坏账损失，主要有两种核算方法：一种直接转销法，二是备抵法提取坏账准备金借：管理费用贷：坏账准备发生坏账时借：坏账准备贷：应收账款收回已转销的应收账款借：应收账款贷：坏账准备借：银行存款贷：应收账款（5）应收票据：指房地产开发企业因转让、销售开发产品而收到的商业汇票。
销售商品房而收到的商业汇票借：应收票据——XX公司贷：主营业务收入商业汇票到期：若为无息商业汇票（所附单据：销售发票、双方协议）借：银行存款贷：应收账款若为有息商业汇票借：银行存款贷：应收票据——XX公司财务费用（6）预付账款：是指房地产开发企业按照合同预付给承包单位的工程款和备料款，分别设置“预付承包单位款”和“预付供应单位款”两个明细科目。
①预付给承包单位的工程款和备料款（所附单据：付款申请书、付款单）借：预付账款——预付承包单位款贷：银行存款拔付承包单位抵作备料款的材料借：预付账款——预付承包单位款贷：库存材料企业与承包单位按月或是按季进行工程结算时（所附单据：工程价款结算单）借：开发成本贷：应付账款——应付工程款同时，从应付的工程款中扣回预付的工程款和备料款借：应付账款——应付工程款贷：预付账款——预付承包单位款用银行存款补付余额借：应付账款——应付工程款贷：银行存款②预付给供应商的材料价款借：预付账款——预付供应单位款贷：银行存款材料验收入库，用预付款抵扣应付款借：应付账款——应付购货款贷：预付账款——预付供应单位款用银行存款补付余额借：应付账款——应付购货款贷：银行存款（7）物资采购：主要是核算企业购入各种物资的采购成本。
注册会计师房地产会计核算要点
注册会计师房地产会计核算要点注册会计师在做房地产会计核算的时候，咱得知道几个特别关键的点。
听着，这不是什么高深的东西，但如果不掌握，你可能会像走进迷宫一样，找不到方向。
房地产项目，特别是开发那种大型楼盘、商业地产，账务处理可不是小儿科，尤其是涉及到的金额动辄几个亿，搞不好就得赔上个几百万，甚至更惨。
大家先别慌，咱们慢慢来，捋一捋那些看似复杂的细节。
你得搞清楚，房地产的会计核算可不是一个普通的账目划分。
它有个很大、很明显的特点——“长期资产”和“短期资产”有着一条不可跨越的界线。
这条线划得可不轻松。
你别看房地产公司看似什么都有，资金雄厚，账面上也是大红大紫的，但很多时候它们的财务报表根本就不反映真实的情况。
那些土地、建筑、在建工程，看着像资产，实际上它们可能已经深陷“待开发”或“待出售”的状态。
你得学会分清它们的账务处理方法。
比如说，那些土地开发费用，它得分期逐步摊销。
而那些在建工程，听着很高大上，其实有时候它们只是个空壳，直到项目交付前的最后一刻，你才真正知道它的价值。
说到房地产企业最棘手的部分，可能就是“开发成本”了。
说实话，这个事儿要是处理不好，整个会计报表都会像一锅粥一样，稀里糊涂。
开发成本包括了各种各样的费用，不光是建设过程中的材料费、人工费，还包括了比如说贷款利息、土地出让金这些“额外”的支出。
这里面有个大坑，就是“资本化利息”。
简单说，就是在某些情况下，企业的贷款利息也要算到开发成本里去。
你想，贷款利息那么大一块支出，万一没算进去，账面上就显得一切很美好，结果实际情况却是“水深火热”。
这就是会计核算的精髓——千万别让那些细节被忽略了。
再来说说“销售收入”这块。
房地产企业的收入看似简单，其实也是门大学问。
你得知道，当一块土地、一个楼盘刚刚开始销售时，并不是立刻就能确认收入的。
为什么呢？因为房地产的销售周期很长，很多时候，客户付了首付款，房子却还没交付，甚至有的开发商拿到钱后还得去做后续的装修和设备配套。
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北京中经阳光税收筹划事务所
《房地产会计核算技巧》
主 讲: 黄洁瑾
第一部分 房地产会计核算基础知识
一、房地产会计核算的特点 1.产品的成本核算复杂 2.经营收入及其相关税金的核算不 同。
3.涉税环节多 4.涉及的税种多、税目多、费用多
第一部分 房地产会计核算基础知识
二、常用的会计科目
开发产品
预收账款
开发成本
投资性房地产
长期应付款
开发间接费
预付账款
第一部分 房地产会计核算基础知识
三、会计账务的建立 如何设立“开发成本”的子目？
国税发【2009】31号
《房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》
财法字【1995】6号
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》
第一部分 房地产会计核算基础知识
土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施费 开发间接费
第一部分 房地产会计核算基础知识
四、成本核算的基本程序 1.确定成本核算对象 2.归集开发成本 3.确定成本分摊方法 4.在成本核算对象之间分摊成本 5.计算各成本核算对象的开发总成本
第一部分 房地产会计核算基础知识
6.正确划分完工和在建开发产品之 间的开发成本
7.正确划分可售面积、不可售面积（ 由主管部门划分提供）
8.编制成本报表
第一部分 房地产会计核算基础知识
五、确认成本核算对象的原则 财税法【2009】31号《房地产开发 经营业务企业所得税处理办法的通知 》，第二十六条 成本对象是指为归 集和分配开发产品开发、建造过程中 的各项耗费而确定的费用承担项目。
计税成本对象的确定原则如下
第一部分 房地产会计核算基础知识
1.可否销售原则 2.分类归集原则 3.功能区分原则 4.定价差异原则 5.成本差异原则 6.权益区分原则
第一部分 房地产会计核算基础知识
成本对象由企业在开工之前合理确定 ,并报主管税务机关备案。
成本对象 一经确定，不能随意更改或相互混淆 ，如确需改变成本对象的，应征得主 管税务机关同意。
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