房地产土地使用税的计算方法
房屋土地使用税怎么算？
房屋⼟地使⽤税怎么算？⼟地使⽤税以纳税⼈实际占⽤⼟地⾯积为计税依据，依照规定税额计算征收，前款⼟地占⽤⾯积的组织测量⼯作，由省、⾃治区、直辖市⼈民政府根据实际情况确定。
⼟地使⽤税每平⽅⽶年税额：1、⼤城市1、5元⾄30元。
2、中等城市1、2元⾄24元。
2、⼩城市0.9元⾄18元。
3、县城、建制镇、⼯矿区0.6元⾄12元。
在居民购屋的时候，由于房屋和下⾯的⼟地是⼀体的，所以，购买房屋的同时就必须要获得房屋下⾯的，同时还要缴纳房屋。
但是房屋下⾯的⼟地使⽤税也是有计算标准的，在我国有明确的规定。
所以，房屋⼟地使⽤税怎么算？⼀、在城市、县城、建制镇、⼯矿区范围内使⽤⼟地的单位和个⼈，为城镇⼟地使⽤税(以下简称⼟地使⽤税)的纳税⼈，应当依照本条例的规定缴纳⼟地使⽤税。
前款所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位;所称个⼈，包括个体⼯商户以及其他个⼈。
⼟地使⽤税以纳税⼈实际占⽤的⼟地⾯积为计税依据，依照规定税额计算征收。
前款⼟地占⽤⾯积的组织测量⼯作，由省、⾃治区、直辖市⼈民政府根据实际情况确定。
⼟地使⽤税每平⽅⽶年税额如下：(⼀)⼤城市1.5元⾄30元;(⼆)中等城市1.2元⾄24元;(三)⼩城市0.9元⾄18元;(四)县城、建制镇、⼯矿区0.6元⾄12元。
省、⾃治区、直辖市⼈民政府，应当在本条例第四条规定的税额幅度内，根据市政建设状况、经济繁荣程度等条件，确定所辖地区的适⽤税额幅度。
市、县⼈民政府应当根据实际情况，将本地区⼟地划分为若⼲等级，在省、⾃治区、直辖市⼈民政府确定的税额幅度内，制定相应的适⽤税额标准，报省、⾃治区、直辖市⼈民政府批准执⾏。
经省、⾃治区、直辖市⼈民政府批准，经济落后地区⼟地使⽤税的适⽤税额标准可以适当降低，但降低额不得超过本条例第四条规定最低税额的30%。
经济发达地区⼟地使⽤税的适⽤税额标准可以适当提⾼，但须报经财政部批准。
房地产土地使用税如何计算
房地产⼟地使⽤税如何计算应纳城镇⼟地使⽤税额=应税⼟地的实际占⽤⾯积×适⽤单位税额。
⼀般规定每平⽅⽶的年税额，⼤城市1、5元⾄30元。
中等城市1、2元⾄24元。
⼩城市0.9元⾄18元。
县城、建制镇、⼯矿区0.6元⾄12元。
通常情况下，房地产⽤地的⽤地⾯积往往⾮常⼤。
因此我国针对房地产的的征收问题和普通性质的⼟地使⽤税征收是有所区别的，并且针对搞房地产的⼈来说，其实对于房地产的⼟地使⽤税征收问题，必须做⼀定的认识，才有利于⾃⼰的正常⼯作。
下⾯⼩编就为⼤家介绍⼀下，房地产⼟地使⽤税如何计算?⼀、房地产⼟地使⽤税如何计算?1 、当每半年末整个房屋售出未达到80%时前半年应纳城镇⼟地使⽤税=∑(占⽤⼟地总⾯积-各⽉累计已售房屋建筑⾯积×房屋占地⾯积÷房屋总建筑⾯积)×每平⽅⽶年税额÷122 、当半年内某⽉整个房屋售出达到80%时前半年应纳城镇⼟地使⽤税=∑(占⽤⼟地总⾯积﹣达到80%前各⽉累计已售房屋建筑⾯积×房屋占地⾯积÷房屋总建筑⾯积)×每平⽅⽶年税额÷12 ∑达到80%后各⽉末未售房屋建筑⾯积×房屋占地⾯积÷房屋总建筑⾯积×每平⽅⽶年税额÷123、当半年初整个房屋售出已达到80%时前半年应纳城镇⼟地使⽤税=∑各⽉末未售房屋建筑⾯积×房屋占地⾯积÷房屋总建筑⾯积×每平⽅⽶年税额÷12⼆、⼟地使⽤税减免按照税定，施⼯企业可以享受的城镇⼟地使⽤税减免税优惠包括：(⼀)按照《⼟地使⽤税暂⾏条例》和(88)国税地字第015号等⽂件的规定，经批准开⼭填海整治的⼟地和改造的废弃⽤地，从使⽤的⽉份起免税5年⾄10年。
开⼭填海整治的⼟地和改造的废弃⽤地以⼟地管理机关出具的证明⽂件为依据确定;具体免税期限由各省、⾃治区、直辖市税务局在规定的期限内⾃⾏确定。
房地产开发企业土地使用税如何计算缴纳
房地产开发企业土地使用税如何计算缴纳首先，房地产开发企业土地使用税的计算是根据土地的面积和土地的等级来确定的。
土地面积通常以平方米为单位，土地等级则是根据土地在城市规划中的用途、位置等因素进行划分的。
在中国，土地等级一般划分为12个等级，从一级到十二级分别代表了不同的土地用途。
一级土地往往用于高价值的商业和住宅项目，而十二级土地则用于农业和林地。
土地使用税的计算公式为：土地使用税=土地面积×单价×税率其中，单价是指土地等级对应的相应单价，税率是指土地使用税的税率。
以房地产开发企业使用一块土地为例，假设土地面积为5000平方米，土地等级为五级，单价为100元/平方米，税率为0.5%。
则土地使用税的计算为：上述计算方式适用于大多数地方，但不同地区对土地使用税的计算和征收也可能有所不同，因此具体计算方式还需根据当地税务部门的规定进行操作。
房地产开发企业需按照规定的时间和程序进行土地使用税的缴纳。
通常，土地使用税的缴纳周期是季度或年度，在缴纳前需要填写土地使用税申报表，并提交给当地税务部门。
税务部门会根据申报表审核土地使用面积和等级，并根据审批结果计算实际应缴纳的土地使用税。
缴纳土地使用税有多种方式，包括现金、转账、电子支付等。
房地产开发企业应按照相关规定和程序将土地使用税缴纳到指定的银行账户或税务部门。
如果房地产开发企业未按时缴纳土地使用税，将会面临罚款和其他法律责任。
因此，企业需要按时缴纳土地使用税，以避免可能产生的不必要的经济和法律风险。
总之，房地产开发企业土地使用税的计算和缴纳是根据土地的面积和等级来确定的，具体计算方式和缴纳程序需要根据当地税务部门的规定进行操作。
企业应按时缴纳土地使用税，以遵守税法规定并避免可能的风险。
土地使用税计算方法及公式
土地使用税计算方法及公式
一、确定土地使用全额评估值
土地使用全额评估值是指土地使用权人按照法定计量单位的计量面积
和土地的评估单价相乘确定的值。
确定土地使用全额评估值的计算公式如下：
土地使用全额评估值=法定计量单位面积×土地评估单价
法定计量单位面积是指土地使用权人拥有的土地面积，根据不同地区
和土地类型的规定进行计算。
土地评估单价是土地使用权人所在地区土地
价格评估机构根据市场价格和政府政策等因素综合评估确定的单价。
二、确定土地使用税价
根据土地使用全额评估值的大小，可以确定土地使用税价率。
不同地
区和土地类型的税价率可能会有所不同，按照相关法律法规规定进行计算。
三、计算土地使用税
四、缴纳土地使用税
根据土地使用税计算结果，土地使用权人需要按照一定的时间周期
（一般为每年或每半年）向税务机关缴纳土地使用税。
需要注意的是，以上是一种常见的土地使用税计算方法和公式。
实际上，不同地区和国家的土地使用税计算方法和公式可能会有所不同，具体
应根据当地法律法规进行计算。
此外，土地使用税的计算还可能受到其他
因素的影响，比如土地的用途、区位等。
因此，具体计算时应结合当地的
具体规定进行计算。
房地产开发企业的土地使用税如何计算
房地产开发企业的⼟地使⽤税如何计算计算公式为：应纳城镇⼟地使⽤税额=应税⼟地的实际占⽤⾯积×适⽤单位税额。
城镇⼟地使⽤税采⽤定额税率，即采⽤有幅度的差别税额，按⼤.中、⼩城市和县城、建制镇、⼯矿区分别规定每平⽅⽶⼟地使⽤税年应纳税额。
随着房地产市场的快速发展，越来越多的房地产企业涉⾜房地产市场，所有的房地产开发公司在获得⼟地的时候需要按照规定缴纳，但是房地产开发企业的⼟地使⽤税该如何缴纳，缴纳的标准是多少。
对于这些内容，可以随⼩编⼀起去慢慢了解，感兴趣的⼀起来吧。
⼀、房地产开发企业的⼟地使⽤税如何计算《财政部、国家税务总局关于城镇⼟地使⽤税有关政策的通知》(财税[2006]186号)第⼆条规定：“以出让或转让⽅式有偿取得的，应由受让⽅从约定交付⼟地时间的次⽉起缴纳城镇⼟地使⽤税;合同未约定交付⼟地时间的，由受让⽅从合同签订的次⽉起缴纳城镇⼟地使⽤税。
”对房地产开发企业来说，从⼟地使⽤权出让或签订后就应按规定缴纳城镇⼟地使⽤税，⽽在每期开发项⽬建成进⾏预售或销售后，应纳城镇⼟地使⽤税应是逐渐减少的，直到销售完毕，纳税义务也就终⽌。
因此房地产开发企业在申报缴纳城镇⼟地使⽤税时应注意以下⼏点：1、注意计税依据和纳税时间。
《中华⼈民共和国城镇⼟地使⽤税暂⾏条例》(国务院令第483号)第三条规定，⼟地使⽤税以纳税⼈实际占⽤的⼟地⾯积为计税依据，依照规定税额计算征收。
《关于⼟地使⽤税若⼲具体问题的解释和暂⾏规定》(国税地字[1988]第015号)第六条规定，纳税⼈实际占⽤的⼟地⾯积，是指由省、⾃治区、直辖市⼈民政府确定的单位组织测定的⼟地⾯积。
尚未组织测量，但纳税⼈持有政府部门核发的书的，以证书确认的⼟地⾯积为准;尚未核发⼟地使⽤证书，应由纳税⼈据实申报⼟地⾯积。
《财政部、国家税务总局关于房产税城镇⼟地使⽤税有关政策的通知》(财税[2006]186号)虽只规定纳税义务时间，但⼟地使⽤权出让或转让合同上的⼟地⾯积是经国⼟部门确定有关单位组织测定的。
土地使用税和房产税的计算公式是什么
⼟地使⽤税和房产税的计算公式是什么⼟地使⽤税的计算公式是应税⼟地的实际占⽤⾯积×适⽤单位税额，⽽房产税的计算公式是房产账⾯原值×(1-30%)×1、2%，如果按租⾦收⼊来计算房产税的话，房产税的计算公式是年租⾦收⼊×适⽤税率(12%。
房产税和⼟地使⽤税之间并不冲突，计算依据也都完全不⼀样。
⼀、和的计算公式是什么?1、⼟地使⽤税的计算公式为：应纳城镇⼟地使⽤税额=应税⼟地的实际占⽤⾯积×适⽤单位税额城镇⼟地使⽤税采⽤定额税率，即采⽤有幅度的差别税额，按⼤、中、⼩城市和县城、建制镇、⼯矿区分别规定每平⽅⽶⼟地使⽤税年应纳税额。
具体标准如下：(⼀)⼤城市1.5元⾄30元;(⼆)中等城市1.2元⾄24元;(三)⼩城市0.9元⾄18元;(四)县城、建制镇、⼯矿区0.6元⾄12元。
⼤、中、⼩城市以公安部门登记在册的⾮农业正式户⼝⼈数为依据，按照国务院颁布的《》中规定的标准划分。
⼈⼝在50万以上者为⼤城市;⼈⼝在20万⾄50万之间者为中等城市;⼈⼝在20万以下者为⼩城市。
2、房产税的计算⽅法有以下两种：(⼀)按房产原值⼀次减除30%后的余值计算。
其计算公式为：年应纳税额=房产账⾯原值×(1-30%)×1.2%(⼆)按租⾦收⼊计算，其计算公式为：年应纳税额=年租⾦收⼊×适⽤税率(12%)以上⽅法是按年计征的，如分期缴纳，⽐如按半年缴纳，则以年应纳税额除以2;按季缴纳，则以年应纳税额除以4;按⽉缴纳，则以年应纳税额除以12。
⼆、房产税和⼟地使⽤税申报时间是怎么规定的?1、纳税申报和税款缴纳期限(⼀)按房产原值计缴的房产税，以及应缴的⼟地使⽤税，实⾏按年征收，分期缴纳。
即：纳税⼈纳税申报及税款缴纳期限为每年的1⽉1⽇⾄12⽉31⽇⽌，缴纳期数由各分局⾃⾏确定。
对逾年度缴纳的，按《中华⼈民共和国税收征收管理法》有关规定处理。
(⼆)按租⾦收⼊计征的房产税，其纳税期限以及纳税申报和税款的缴纳期限按照营业税的纳税期限及申报缴纳期限执⾏。
土地使用税如何计算方法是怎样的
土地使用税如何计算方法是怎样的土地使用税是指对在城市、农村的集体和国有建设用地、耕地、草地、林地等进行合法使用的单位和个人按照一定比例向国家缴纳的税费。
土地使用税的计算方法主要包括以下几个方面：土地面积评估、税费计算、减免及征收方式等。
一、土地面积评估土地使用税的计算首先需要对土地的面积进行评估。
根据国家相关规定，土地使用税评估面积指的是使用人在土地使用权有效期内，在土地使用权面积内实际使用并经评估确认的土地面积。
评估面积可按照权属单位管理部门核定的规划土地使用指标和土地调查评估等相关资料进行评估。
二、税费计算在评估确认土地面积后，根据土地级别和用途、土地等级、土地评估价值等因素来计算土地使用税。
具体计算公式如下：1.土地利用面积：即前述评估确认的土地面积。
2.土地面积单项税额：指的是土地利用面积每单位面积应纳税额，根据不同土地类型和土地用途由地方政府制定，并在国家税务部门审核备案后执行。
3.土地等级系数：土地按照不同用途和等级进行划分并给予不同系数，这些系数在地方财政部门核定后执行。
例如，城市建设用地通常划分为一类、二类和三类，不同类别的土地等级系数分别为1、0.8和0.64.土地利用强度系数：是指土地的利用强度和开发程度，一般分为低、中、高三个等级，并对应相应系数。
这个系数的目的是鼓励合理利用土地资源，避免滥用和过度开发。
不同等级对应的系数由地方政府制定并在地方税务部门审核后执行。
5.减免系数：针对一些符合减免政策的单位或个人，如科研机构、环境保护项目等，可以享受减免土地使用税的政策。
减免系数由税务部门根据减免政策确定，将其值乘以税费计算结果。
三、减免及征收方式土地使用税采取征收和缴纳的方式，即税费应由纳税人自行计算并缴纳。
为了提高税收的公平性，避免漏缴和欠缴，税务部门会对纳税人的土地利用情况进行监督和核查。
对于不按规定缴纳土地使用税的单位和个人，地税部门将依法追缴欠税，并加收违约金。
同时，税务部门对符合减免政策的单位和个人提供减免税额的服务，纳税人可以递交材料申请减免，经审核通过后享受减免相应税款的待遇。
房地产企业土地使用税如何计算
房地产企业⼟地使⽤税如何计算计算公式为：应纳城镇⼟地使⽤税额=应税⼟地的实际占⽤⾯积×适⽤单位税额。
城镇⼟地使⽤税采⽤定额税率，即采⽤有幅度的差别税额，按⼤、中、⼩城市和县城、建制镇、⼯矿区分别规定每平⽅⽶⼟地使⽤税年应纳税额。
房地产企业⼟地使⽤有其特殊性，在对房地产企业的征收和计算时会遇到许多特殊的情况。
⼩编将会在下⽂中对房地产企业⼟地使⽤税如何计算做出详细的介绍，希望对您有所帮助。
⼀、取得⼟地尚未开发或已开发但项⽬未开始销售从约定交付⼟地时间的次⽉起(合同未约定交付⼟地时间的，从合同签订的次⽉起)，按实际拥有的⼟地⾯积和适⽤税额计算应缴纳的城镇⼟地使⽤税。
⼆、项⽬建成并开始销售1、如果公共设施(会所、泳池、道路、⼩区绿化⽤地等，下同)在项⽬销售结束后归业主所有的，则按项⽬总可售建筑⾯积占可售单元总占地⾯积(含公共设施占地⾯积)的⽐例计算每个可售单元应分摊的⼟地⾯积。
以可售单元总占地⾯积减除上⽉末累计已售单元分摊的⼟地⾯积计算当⽉应税⼟地⾯积。
计算公式如下：⽉度计税⼟地⾯积=[未开发⼟地⾯积+已开发未开始销售项⽬占地⾯积+可售单元总占地⾯积(含公共设施占地⾯积)×(1-上⽉末累计已售单元建筑⾯积之和/项⽬总可售建筑⾯积)]÷12。
2、如果公共设施在项⽬销售结束后归房地产开发企业所有的，则按项⽬总可售建筑⾯积占可售单元总占地⾯积(不含公共设施占地⾯积)的⽐例计算每个可售单元应分摊的⼟地⾯积。
以可售单元总占地⾯积减除上⽉末累计已售单元分摊的⼟地⾯积计算当⽉应税⼟地⾯积。
计算公式如下：⽉度计税⼟地⾯积=[未开发⼟地⾯积+已开发未开始销售项⽬占地⾯积+公共设施占地⾯积+可售单元占地⾯积×(1-上⽉末累计已售单元建筑⾯积之和/项⽬总可售建筑⾯积)] ÷12。
3、年度应纳⼟地使⽤税=∑(各⽉应税⼟地⾯积×税率)。
三、房地产开发企业中途转让⼟地的处理中途转让⼟地、在建或建成未售项⽬或建成在售项⽬的，应在办理产权转移时⼀并申报缴纳(缴纳当年应税⽉份起⾄产权转让当⽉应缴纳的⼟地使⽤税)，产权转移的次⽉⾄当年12⽉的⼟地使⽤税由受让⽅缴纳。
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房地产土地使用税得计算方法(一)建造期间土地使用税计税起始时间开发阶段得计税起始时间,应当结合以下两个文件进行判断。
《城镇土地使用税暂行条例》第九条规定:新征用得土地,依照下列规定缴纳土地使用税:(1)征用得耕地,自批准征用之日起满一年时开始缴纳土地使用税;(2)征用得非耕地,自批准征用次月起缴纳土地使用税。
《财政部国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策得通知》(财税[2006]186号)第二条第一款规定:以出让或转让方式有偿取得土地使用权得,应由受让方从合同约定交付土地时间得次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间得,由受让方从合同签订得次月起缴纳城镇土地使用税。
(二)建造期间土地使用税计税依据1、总计税面积得确定房地产开发企业建造期间土地使用税开征得计税依据,应依据下面两个规定:《城镇土地使用税暂行条例》第三条:土地使用税以纳税人实际占用得土地面积为计税依据,依照规定税额计算征收。
前款土地占用面积得组织测量工作,由省、自治区、直辖市人民政府根据实际情况确定。
《国家税务局关于土地使用税若干具体问题得解释与暂行规定》(国税地字[1988]015号)第六条:纳税人实际占用得土地面积,就是指由省、自治区、直辖市人民政府确定得单位组织测定得土地面积。
尚未组织测量,但纳税人持有政府部门核发得土地使用证书得,以证书确认得土地面积为准;尚未核发土地使用证书得,应由纳税人据实申报土地面积。
这里需要注意,如果纳税人实践中非法占地开发,即土地使用权证明文件上得四至界线与实地不一致,应按实地四至界线计算土地面积。
2、免税面积得扣除(1)经济适用房用地与廉租房用地面积扣除《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房与住房租赁有关税收政策得通知》(财税[2008]24号)第一条第(二)项规定:开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房,在商品住房项目中配套建造经济适用住房,如能提供政府部门出具得相关材料,可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积得比例免征开发商应缴纳得城镇土地使用税。
(2)其她优惠政策用途占地面积扣除对于其她符合优惠政策列明用途(学校、医院、托儿所、幼儿园,小区外与社会公用地段未加隔离得绿化用地、道路用地,小区内得荒山、林地、湖泊等尚未利用得土地)得土地面积,因为房地产企业尚在建造中,建成后得上述优惠政策列明用途房产可能占地面积与规划面积不一致,建成后也可能挪作她用,所以各地对建造期间得优惠政策列明用途土地面积就是否适用优惠政策掌握不一,有得地方允许扣除,有得地方不允许扣除。
例如,上海市、重庆市、青岛市可扣除。
《上海市税务局关于土地使用税有关问题得解释与处理意见》(沪税地[1989]46号)第三条规定:企业新征用土地时带征一部分同于市政规划得公共道路用地,如这部分带征土地列入企业范围以外与不使用得,可免予征收土地使用税。
《上海市税务局关于征收土地使用税有关问题得补充规定》(沪税地[1990]54号)第二条规定:企业范围内自然形成得河流或湖面,已被利用得(例宾馆等单位作为景色格局或游艺场所等),应按规定征收土地使用税;尚未利用得,可由所在地税务机关审核,报我局得批准后,暂时免征土地使用税。
《重庆市地方税务局关于房产税城镇土地使用税有关政策问题得通知》(渝地税发[2003]301号)第二条第(二)项:对开发小区内得道路、绿化用地,经区县地税局审定后可暂不征收城镇土地使用税。
《青岛市地方税务局关于明确房地产企业商品房开发期间城镇土地使用税有关问题得通知》(青地税函[2009]128号)第四条规定:开发初期应税土地总面积不包括经规划部门批准建设项目配套得居委会、派出所、学校、幼儿园、托儿所、医院等公共设施应分摊得土地面积。
例如,辽宁省不可扣除。
《辽宁省税务局关于对房地产开发公司征收土地使用税得批复》(辽税四[1993]203号)第二条规定:对房地产开发公司征收土地使用税得计税依据应包括与其不可分割得附属设施占地。
即对住宅小区内马路、绿化用地、商业网点、自行车棚等公共设施用地均应征税。
此外,税企双方都应注意,房地产企业并不适用填海整治土地税收优惠政策,依据就是《国家税务总局关于填海整治土地免征城镇土地使用税问题得批复》(国税函[2005]968号)规定:享受免缴土地使用税5—10年得填海整治得土地,就是指纳税人经有关部门批准后自行填海整治得土地,不包括纳税人通过出让、转让、划拨等方式取得得已填海整治得土地。
(三)建造期间应纳税额应纳税额=单位税额×(总计税面积-免税面积)三、竣工阶段土地使用税(一)竣工阶段计税截止时间《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题得通知》(财税〔2008〕152号)第三条规定:纳税人因房产、土地得实物或权利状态发生变化而依法终止城镇土地使用税纳税义务得,其应纳税款得计算应截止到房产、土地得实物或权利状态发生变化得当月末。
上述文件实质就是强调,纳税人不再就是土地使用税纳税人时,其由土地使用税纳税人转为非土地使用税纳税人得当月依然要计算缴纳土地使用税。
文件中“权利状态发生变化”,一般理解为土地使用权发生转移。
“实物状态发生变化”,多数同志感到难以理解,实际上可按《国家土地管理局确定土地所有权与使用权得若干规定》([1995])国土(籍)字第26号)第二十九条规定理解:原房屋拆除、改建或自然坍塌等原因,已经变更了实际土地使用者得,经依法审核批准,可将土地使用权确定给实际土地使用者、空地及房屋坍塌或拆除后两年以上仍未恢复使用得土地,由当地县级以上人民政府收回土地使用权。
因此,实践中多数省份认为房地产企业开发项目土地使用税应以项目宗地使用权转移登记给业主月份作为最后截止月份。
因为房地产开发企业销售行为就是陆续发生得,陆续交付业主使用,为业主办理土地使用证就是分批办理得,因此截止月份也呈现出分批特点。
房地产开发企业如果未能给购房者办理土地使用证,就应继续照常纳税。
但就是,考虑到经常出现业主入住多年尚未取得土地使用证现象,以及部分地区土地管理部门尚未全面开展为业主办理土地使用证业务得客观事实,如果单纯以土地使用证为准,会造成开发项目越多得房地产开发企业土地使用税税负越重得不公平现实。
个人认为,实践操作应以房地产企业交付业主使用当月作为土地使用税计税截止时间,不仅符合实质重于形式原则,而且也有一定得法律依据。
《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定得通知》(国税发[2003]89号)第二条第(一)项规定:“购置新建商品房,自房屋交付使用之次月起计征城镇土地使用税。
”对于房地产企业而言,销售开发产品并交付业主使用当月,仍对交付业主房产所占土地缴纳土地使用税。
此后,由业主在房屋交付使用次月开始缴纳土地使用税(个人居住免税)。
整个过程实现了土地使用税得无缝衔接,国家对此宗地一直在征收土地使用税,而且也未重复征收。
如果房地产企业已交付业主使用,但因未给业主办理土地使用证件,而继续缴纳土地使用税,则因业主从房屋交付使用次月也开始缴纳土地使用税,明显产生了对同一土地,同一时间,征收两次土地使用税得重复征税现象。
下面两个城市得地方文件与编者得观点就是一致得。
《青岛市地方税务局关于明确房地产企业商品房开发期间城镇土地使用税有关问题得通知》(青地税函[2009]128号)第二条规定:房地产企业开发商品房已经销售得,土地使用税纳税义务得截止时间为商品房实物或权利状态发生变化即商品房交付使用得当月末。
商品房交付使用,就是指房地产企业将已建成得房屋转移给买受人占有,其外在表现主要就是将房屋得钥匙交付给买受人。
《西安市地方税务局关于明确房地产开发企业房地产开发用地城镇土地使用税征收起止时间有关问题得通知》(西地税发[2009]248号)规定:房地产开发企业房地产开发用地城镇土地使用税征收截止时间应为《商品房买卖合同》或其她协议文件约定房屋交付得当月末;未按《商品房买卖合同》或其她协议文件约定时间交付房屋得,城镇土地使用税征收截止时间为房屋实际交付得当月末。
(二)竣工阶段计税面积1、扣除免税面积开发项目竣工交付使用后,小区内得学校、医院、托儿所、幼儿园用地,小区外与社会公用地段未加隔离得绿化用地、道路用地,可以享受土地使用税免税政策,不再具有争议。
小区内得荒山、林地、湖泊可供小区内得业主日常观赏与休憩,属于已利用土地,不能享受土地使用税免税政策,亦无争议。
开发项目竣工交付使用后,小区内得道路、绿地、公共设施用地,原则上也可享受免税政策,予以扣除。
因为根据《物权法》规定,小区内得道路、绿地、公共设施属于业主所共有。
所以,小区内得道路、绿地、公共设施用地本质上就是多位个人院落用地得集合。
〔88〕国税地字第15号第十八条第一款规定:“个人所有得居住房屋及院落用地征免税,由省、自治区、直辖市税务局确定。
”既然各省目前对个人所有得居住房屋及院落用地出台得都就是免税政策,那么上述小区内得道路、绿地、公共设施用地也应予以免税。
但就是,实践中,有得省份考虑入住率,有得没有考虑入住率因素,例如:《江西省地方税务局关于对房地产开发企业征收城镇土地使用税问题得批复》(赣地税函[2005]197号)第二条规定:对销售过程中得道路、绿化、公共设施所占用得土地面积,应在整个房屋售出80%后停止征收城镇土地使用税。
《吉林省地方税务局关于明确房产税土地使用税有关政策得通知》(吉地税发[2006]42号)第五条:对房地产开发企业开发得居民小区竣工后,其小区内按照规定标准进行绿化与修建公共道路得用地,暂免征收土地使用税。
2、计算应税面积与应纳税额应税面积=项目总计税面积-免税面积-交付购买得业主使用面积交付业主使用面积=(项目总计税面积-免税面积)×(交付购买得业主可售建筑面积÷项目房产总可售建筑面积)应纳税额=月单位税额×应税面积因为房地产企业陆续销售,陆续交付购买房产得业主使用,所以房地产企业在应用上述公式计算时,注意逐月计算,然后再累加税额。
上述文字节选自2009年经济科学出版社出版得《房地产业财税操作与稽查实务》。