控制性详细规划知识点大全

控制性详细规划知识点大全城市详规定义：城市详细规划与设计是城市规划的一项重要内容，（更是低碳生态城市在空间上落实的关键），是以总体规划或者分区规划为依据，对城市近期建设区域内的各项用朔口建设工程，详细规定各项控制指标和其他规划管理要求，或直接对建设作出具体的安排和规划设计,是总体规划的深化和具体落实。

城市详规任务:对近期建设或开发地区进行区块细划，确定各类用地性质、人口密度和建筑容量，确定规划内部的市政共用和交通设施的建设条件以及内部道路与外部道路的联系，提出控制标准和规划管理的要求, 为土地综合开发和规划管理提供必要的依据，同时用以指导修建性详细规划和建筑设计的编制。

城市详规类型：控制性详细规划和修建性详细规划。

1.控制性详细规划：控规是将总规的宏观控制要求具体化为微观控制的规划阶段。

是以城市总体规划（含分区规划）为依据，以落实上位规划的意图为宗旨，以土地的建设使用强度控制为重点，具体规定用地性质、使用强度、景观特性和环境控制，并确定各类用地的适建情况。

是总规与管理、建设和经营等方面实现良好衔接的重要依据，为土地的有偿使用和开发建设提供了可操作的条件，对下一阶段的修规及开展城市设计提供积极引导，也加强规划的科学性与连贯性。

2.修建性详细规划：修规是详规的第二工作阶段，是上位控制性详细规划的深化，具体化和空间形象化的成果，是将宏观控制要求具体化为微观控制的规划阶段。

3、修规、详规两者的区别与联系①控规主要用于指标体系的制定，体现规划意图，侧重于管理上的需要。

通过对规划范围的土地使用设为详细的用途和容量控制，作为该地建设管理的主要依据，属于开发建设控制型的详细规划。

②修规主要以实现具体的预定开发建设项目的形体布局的直接手法去体现规划意图，侧重于实施建设。

控制性详细规划的含义：就是以经批准的总体规划或分区规划为主要依据，确定建设用地的使用性质、使用强度的控制指标，道路、工程管线的控制性位置及空间环境控制的规划要求，并对下续修建性规划的编制起直接指导和控制作用。

控规地位:控规作为总体规划、分区规划和修建性详细规划之间的环节, 既深化、细化总体规划或分区规划的规划意图，又对修规起控制指导作用，确保了规划体系的完善和连续。

控制性详细规划是规划与管理、规划与实施连接的重要环节，更是必要手段和主要依据。

控规的作用：1.控制性详细规划是衔接规划与管理、规划与实施的重要环节，更是规划管理的依据；2、控制性详细规划是宏观与微观、整体与局部有机衔接的关键层次；3.控制性详细规划是城市设计控制与管理的重要手段；4.控制性详细规划是协调各利益主体的公共政策平台。

控规的特征：（一）控制引导性和灵活性：控规既可以适应社会经济环境的变化，也可以满足城市建设的快速发展对规划提出的要求。

控规的控制引导性主要表现在对城市建设项目具体的定性、定量、定位、定界的控制和引导，这既是控规编制的核心问题，也是其不同于其他规划编制层次的首要特征。

主要六个方面控制：土地使用性质细分及其兼容范围控制；土地使用强度控制；主要公共设施与配套设施控制；道路及其设施与内外交通关系控制；城市特色与环境景观控制；工程管线控制。

（二）法律效应：法律效应是控制性详细规划的基本特征。

控制性详细规划是城市总体规划法律效应的延伸和体现，是总体规划宏观法律效应向微观法律效应的拓展。

控规超越了规划设计的范畴，成为城市规划管理的依据和手段，其成果具有明显的法律约束功效（三）图则标定：图则标定是控规在成果表达方式上区别于其他规划编制层次的重要特征, 是控规法律效应图解化的表现。

它用一系列控制线和控制点对用地和设施进行定位控制，如地块边界，道路红线、建筑后退线、绿化控制线及控制点。

（四）开发导向：宏观背景是计划经济转变为市场经济，是直接面向市场的规划手段。

因此控规的目的更侧重于强化政府的综合调控职能。

控规深度基本要求:(1)深化和细化城市总体规划，将规划意图与规划指标分解落实到街坊地块的控制引导之中，保证城市规划系统控制的要求；(2 )控规在进行项目开发建设行为的控制引导时，将控制条件、控制指标以及具体的控制引导要求落实到相应的开发地块上，作为土地租让、招议标底条件；(3 )所规定的控制指标和各项控制要求可以为具体项目的修建性详细规划、具体的建设设计或景观设计等个案建设提供规划设计条件。

控规编制的目标:1.明确发展定位，与上位规划内容衔接，并进一步分解落实，确定该地区在城市中的分工。

2.依据发展定位，综合考虑现状问题，制定各项开发控制的总体指标，并在用地和功能服务设施、市政公用设施、环境质量等方面的配置上落实到各地块，为实现发展定位提供保障。

3.为各地块制定相关的规划指标，并为法定的技术管理工具，直接引导和控制地块内的各开发建设活动。

控规内容：1.土地使用性质及其兼容性等用地功能控制要求2.容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等用地指标3.基础设施、公共服务设施、公共安全设施的用地规模、范围及具体控制要求，地下管线控制要求4对各类建设用地控制界限(红线)，基础设施用地控制界线(黄线)，历史文化街区和历史建筑的保护范围界线(紫线)、地表水保护和控制的地域界线(蓝线)等“五线"控制要求内容控规内容深度要求：(1)详细规定新规划范围内各类不同使用性质用地界线，规定各类用地内适建、不适建或有条件地允许建设的类型。

(2 )规定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标，规定交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离、建筑间距等要求。

(3 )提出各地块的建筑体量、风格、色彩等要求。

(4 )确定各地块地各级支路红线位置、控制点的坐标和标高。

(5)根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线。

(6 )制定相应的土地使用与建筑管理规定。

区划法定义：区划法是美国城市进行开发控制的重要依据，区划是地方政府进行控制土地开发的重要手段。

区划是将地方政府所管辖的土地划分为不同的地块，对每个地块制定管辖规定的规划。

确定每一地块的用地性质和有条件允许混合使用的用途，同时引入城市设计的思想，确定土地开发的物质形态方面的要求和控制指标。

区划法包括区划文本和区划图则。

区划法内容：1确定用地性质，分为三类，基本区划地区居住、商业和工业，而将设施和辅助用地划分为特殊用途）2.开发强度：通过土地利用的定量指标反映出来，包括用地面积、容积率、建筑密度、旷地率。

3、环境与设施：避免地块过度开发和过分拥挤的指标，有楼层面积、旷地和建筑密度控制、院落、高度与退缩、密度、停车场、标牌、执行标准。

控规的控制体系：1、土地使用控制：用地面积、用地边界、用地性质、土地使用兼容2、环境容量控制：容积率、建筑密度、居住人口密度、绿地率3、建筑建造控制：建筑限高、建筑后退、建筑间距4、城市设计引导：建筑体量、建筑形式、建筑色彩、建筑空间围合、建筑小品5、配套设施控制：①市政设施②公共设施：行政，商业，文教，体卫等6、行为活动控制：交通活动：交通方式、出入口方式和数量、其他交通设施，停车泊位环境保护规定：噪声,水污，水污染物允许排放浓度，废弃污染物允许排放量，固体废弃物控制红线：道路用地和地块用地边界线绿线：生态、环境保护区域边界线蓝线：河流、水城用地边界线紫线：历史保护区城边界线黄线：市政设施用地及点位控制线禁止机动车开口线保证城市主要道路上的交通安全和通畅机动车出入口方位线建议地块出入口方位、利于疏导交通建筑基底线控制建筑体量、街景、立面裙房控制线控制裙房体量、用地环境、沿街面长度、街道公共空间主体建筑控制线延续景观道路界面、控制建筑体量、空间环境、沿街面长度、街道公共空间控制建筑架空控制线沿街界面连续性广场控制线提升地块环境质量、完善城市空间体系公共空间控制线控制公共空间用地范围用地面积：即建设用地面积，是指由城市规划行政部门确定的建设用地边界线所围合的用地水平投影面积，包括原有建设用地面积及新征（占）建设用地面积，不含代征用地的面积，单位为hm2（万平方米）。

用地面积是控规中各种规定性指标要素计算的基础。

用地面积原则：1、通常与用地边界的四至范围有关。

2、用地面积应当根据用地的使用性质，结合实际使用情况具体确定3、用地面积与城市开发模式有关, 小规模较小，反之亦然。

4、用地面积与城市区位也有较大关系面对形状怪异侧地块，需要根据实际使用要求对用地边界和用地面积进行合理的调整用地边界：是规划用地与道路或其他规划用地之间的分界线，用来划分用地的范围边界。

用地边界类型：L自然边界：河流湖泊山体2、人工边界：如道路、轨道、高压走廊等3、概念边界：如行政边界线，安全设施防护界线控规使用内容：对土地使用控制内容包括土地使用性质、土地使用的兼容性、用地边界和用地面积等。

土地兼容性概念：在地块土地使用性质被确定后,为适应城市建设灵活性的要求，在一定条件下，地块土地使用性质可变更的特性。

所谓"兼容"是指某一类性质的用地内允许建、不允许建或经过某规划部门批准后许可建的建筑项目。

一般规定兼容的建筑面积不得超过总建筑面积的20%o土地兼容性涵义：其一是指不同土地使用性质在同一土地中共处的可能性，表现为同块城市土地上多种性质综合使用的允许与否，反映不同土地使用性质之间的亲和与矛盾程度。

其二是指同一土地使用性质的多种选择与置换的可能性，表现为土地使用的弹性、灵活性与适建性。

混合用地：一般非主导功能的建筑面积达到总建筑面积的20%-40% ,才被确定为混合用地。

土地使用边界：规划用朔口道路或其他规划用地之间的分界线，用来划分用地的权属，用地红线包括空中和地下空间的竖直的三维界面（4 ）±地使用面积代征用地面积=征地面积（Ag）-用地面积（Ap）土地使用控制：是对建设用地上的建设内容、位置、面积和边界范围等方面做出规定。

其控制指标主要有土地使用性质、土地使用的兼容性、用地边界和用地面积等。

环境容量控制：即是为了保证良好的城市环境质量，对建设用地能够容纳的建设量和人口聚集量作出合理规定。

其控制指标主要包括:容积率、建筑密度、人口容量、绿地率等指标。

分别从建筑、环境和人口3个方面综合、全面地控制城市环境质量。

城市环境容量主要分为城市自然环境容量和城市人工环境容量两方面。

影响地块容积率的因素：1.地块的使用性质2.地块的区位3•地块的基础设施条件4.地块的空间环境条件5.地块的土地出让价格条件6.城市设计要求7.建造方式和形体规划设计；8.人口容量地块容积率与建筑密度、建筑层数的计算公式: 容积率二用地内所有建筑的建筑面积之和/总用地面积。

建筑密度二用地内所有建筑的基底面积总和/总用地面积建筑平均层数二用地内所有建筑的总建筑面积之和/用地内所有建筑的基底面积总和空地率=1-建筑密度反映了用地内除建筑以外开敞空间的大小。