房地产开发与经营复习题

一、名词解释（18）
房地产开发、房地产经营、房地产开发项目经济评价、房地产开发用地、土地征收、房地产开发项目资本金、房地产开发项目质量、房地产开发项目质量控制、商品房预售
二、填空题（12）
1.依法新设立的房地产开发企业，须取得《》才能从事房地产开发经营业务。

在我国，一级资质的房地产开发企业须有不少于万元的注册资本和5年上的开发历史。

2.房地产开发项目策划中的时机选择常被称作“反周期运作”，其含义为_______________________ 。

3. 根据《房地产开发项目经济评价方法》，房地产开发项目经济评价分为财务评价和。

房地产开发项目财务评价指标分为财务盈利能力评价指标与__________________两大类。

4．我国房地产开发企业从土地一级市场获取经营性土地使用权的方式常被简称为。

5.某农民集体经济组织有耕地80公顷，农业人口为600人，现欲征收其中20公顷。

该地征收前3年每公顷平均年产值为3.2万元，土地的附着物及青苗补偿费为20万元，若土地补偿费与安置补助费按《土地管理法》最高补偿标准计算，该地征收补偿费用为万元。

6.国有土地上房屋征收补偿的标准为。

7.房地产开发商在土地竞价决策主要是计算土地最高可接受的价格，其原理即是房地产估价中的。

8. 我国多数房地产开发企业筹措开发资金的三大渠道为自有资金、银行贷款和。

银行借款是房地产开发融资的主要方式。

若某房企长期借款为200万元，年利率10.8%，借款期3年，每年末付息一次，到期还本，该笔借款的资金成本率为。

（企业所得税率33%；不考虑筹资费用）
9.在我国，商品房预售既是商品房销售的一种方式，也是房地产的重要渠道。

商品房预售实行许可制度，房地产开发商取得 ____________ 方可进行销售。

10.房地产开发项目实施过程即是质量的形成过程，所以是房地产开发项目施工阶段质量控制的基础和核心。

11.房地产开发项目全部竣工后，开发商通过编制，可以反映项目的实际造价和投资成果。

12.房地产销售定价的方法可归纳为三大类：即成本导向定价法、_________定价法和竞争导向定价法。

13.房地产交易主要包括 ___________ 、房地产抵押和房屋出租三种方式。

14.目前，我国多层次的住房供应体系主要包括商品房、、廉租住房以及公共租赁住房等。

三、简答题（30）
1.简述房地产开发经营的基本程序。

2.简述房地产开发项目可行性研究的程序。

3.简述房地产开发项目经济评价的工作程序。

4.简述房地产开发项目定位的程序及主要内容。

5.房地产开发前期工作的主要内容有哪些？
6.简述房地产开发项目实施中合同管理的重要性。

7.房地产开发项目定价的目标与程序。

四、分析与计算题（40）
1．某开发商购得一宗商业用地的使用权，期限为40年，拟建一商场出租经营。

据估算，项目的开发建设期为2年，第三年即可出租。

经过分析，得到以下数据：
（1）项目建设投资为1800万元，其中项目资本金比例为35%。

第一年投资1000万元（其中资本金400万元），其余第二年投入。

每年资金缺口由银行借款解决，贷款年利率为10%。

建设期只计息不还款，第三年开始
采用等额还本并支付利息的方式还本付息，分3年还清。

（2）第3年租金收入、经营税费、经营成本分别为2000万元、130万元、600万元；从第4年起每年的租金收入、经营税费、经营成本分别为2500万元、150万元、650万元。

（3）计算期（开发经营期）取20年。

根据以上材料，请完成：
（1）编制该项目借款还本付息表、投资计划与资金筹措表。

（2）编制资本金现金流量表（不考虑所得税）。

（3）假设该开发商要求的目标收益率为15%，计算该投资项目的财务净现值。

2．某房地产开发项目占地面积为8000㎡，土地使用权年期为40年，总建筑面积50000㎡，其中服务式公寓35000㎡，商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000㎡，地下车位230个（10000㎡）。

项目建设期为3年，总投资额为35000万元（不包括贷款利息），其中自有资金占35%，其余投资来源于贷款和预售收入：第一年投入资金9000万元，全部为自有资金；第二年投入资金13250万元，其中3250万元为自有资金；第三年投入资金12750万元。

该项目的住宅与停车位从第二年开始销售，第二、三、四年的销售收入分别为7750万元、12600万元、21650万，第四年末全部售完；服务用房在第五年初开始出租，出租率为90%，租金为3000元/（㎡·年），运营成本为租金收入的20%；服务用房的残值为20万元。

假设∶投入全部发生在年初，收入发生在年末且可以全部再投入，贷款按年计复利，本息从第四年初开始偿还；在整个出租期内，出租率、租金、运营成本均维持不变；该项目的贷款年利率为10%，投资者全部投资和自有资金的目标收益率为15%和25%.
在贷款利息最少条件下，完成：
（1）编制投资计划与资金筹措表
（2）编制自有资金的现金流量表
（3）计算该项目自有资金的财务净现值
3.某房地产开发商销售一幢普通五层住宅楼，分两个单元，一梯两户，无地下室和电梯，阳台全部封闭。

每套房子的套内建筑面积都是97.20平方米，单个楼梯间面积为21.60平方米，整幢楼房的外墙水平投影面积为57.90平方米。

请根据以上材料回答：
（1）计算该住宅楼每套住宅的建筑面积。

（2）假设开发商销售时选择以建筑面积计价，李某购得其中一套，但在产权登记时，实测面积为113㎡，与合同约定面积（即上面的建筑面积）不符。

请按照《商品房销售管理办法》，告诉李某这种面积误差该如何处理。

（3）《住宅设计规范》中的“套型面积“与这里的”建筑面积“一样吗？请辨析之。