承租人购买直管公房,共居人主张合同无效败诉
最高院关于合同无效的意见和建议案例
最高院关于合同无效的意见和建议案例干这行这么久，今天分享点关于最高院关于合同无效的意见和建议案例这块的经验。
我觉得呢，首先得搞清楚最高院对于合同无效的判定依据是啥。
就好比你建房子，得先知道根基该咋打对吧。
我以前刚接触的时候那叫一个懵啊，什么欺诈胁迫使对方违背真实意思订立的合同无效，这些理论看起来简单，实际上在案例里要分辨可不容易。
比如说我之前遇到一个简单的买卖合同纠纷，一方说对方欺诈，说这东西他描述得天花乱坠结果拿到手完全不是那么回事儿。
但是呢，这里面其实存在一个举证的难题，你光嘴巴说不行啊，得拿出证据。
这就像你说别人偷了你的糖，你得拿出证据证明人家手里的糖是你的一样。
哦对了还有，最高院有意见提到恶意串通损害国家集体或者第三人利益的合同无效。
我就遇到过这么一个案子，两家企业搞了个合同，表面看着是正常的商业往来，实际上呢是想通过这个合同做假账来逃避税款，这就是损害国家利益了。
这事儿啊，在调查取证的时候那也是相当麻烦的，到处找各种流水票据啥的。
说到参考资料，我觉得《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》是必须得看的。
虽然现在《民法典》已经出台实施，但是这些解释里面不少观点对于理解之前的合同无效相关的案例还是很有帮助的。
我感觉在处理这类案件的时候，千万不能想当然。
就像我之前有个错误的认知，觉得只要合同条款违反法律法规就是无效的。
不对，我想起来了，是违反法律法规的强制性规定才可能导致合同无效，一般性的管理性规定可不行。
比如说有些地方对于商业活动时间有限制性规定，但是合同违反了这个规定并不意味着合同就无效。
从这里我学到，要深入去理解法律规定背后的立法意图，单纯抠字眼往往会得出错误的判断。
另外呢，在打官司的时候，很多当事人老是觉得自己很有理但是输了官司，就很不服气。
这时候我觉得需要我们给他们好好解释清楚合同无效判定的复杂性。
公房买卖无效适用法律(2篇)
第1篇摘要：随着我国房地产市场的不断发展，公房买卖纠纷逐渐增多。
本文旨在分析公房买卖无效的情形，探讨相关法律适用，并提出相关建议，以期为公房买卖纠纷的解决提供参考。
一、引言公房，即国家或集体所有的住房，是我国特有的住房制度。
在公房买卖过程中，由于各种原因，有时会出现买卖无效的情况。
公房买卖无效不仅损害了交易双方的合法权益，还可能引发一系列社会问题。
因此，了解公房买卖无效的法律适用，对于维护市场秩序和保障交易安全具有重要意义。
二、公房买卖无效的情形1. 违反法律法规公房买卖必须符合国家法律法规的规定。
若买卖行为违反了相关法律法规，如未经批准擅自转让、擅自改变房屋用途等，该买卖行为无效。
2. 违反公房管理规定公房买卖还必须遵守公房管理规定。
若买卖行为违反了公房管理规定，如未经单位同意转让、未经房改办审批等，该买卖行为无效。
3. 欺诈、胁迫等不正当手段在公房买卖过程中，若一方采用欺诈、胁迫等不正当手段迫使对方签订买卖合同，该买卖行为无效。
4. 无民事行为能力或限制民事行为能力人签订的买卖合同无民事行为能力人或者限制民事行为能力人在没有法定代理人或法定代理人未予追认的情况下签订的公房买卖合同，属于无效合同。
5. 涉及共有权、继承权等纠纷的公房买卖若公房买卖涉及共有权、继承权等纠纷，且纠纷未得到解决的情况下，该买卖行为无效。
三、公房买卖无效的法律适用1. 《中华人民共和国合同法》《合同法》规定，无效合同自始无效，不具有法律约束力。
在公房买卖无效的情况下，买卖双方应按照《合同法》的相关规定，承担相应的法律责任。
2. 《中华人民共和国物权法》《物权法》规定，公房买卖无效，原所有权人有权请求返还房屋。
在公房买卖无效的情况下，原所有权人可以依据《物权法》的相关规定，要求返还房屋。
3. 《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产管理法》规定，公房买卖必须符合国家法律法规的规定。
在公房买卖无效的情况下，买卖双方应承担相应的法律责任。
共居人有异议引起的直管公房买卖合同纠纷
一、基本案情纪程（1993年8月19日死亡）与邢芳（2012年6月24日死亡）系夫妻关系，纪岚与纪辉均系其二人之子。
1968年，邢芳与纪程搬至海淀区2号直管公房，该房屋由纪程承租。
1968年4月12日，纪程与邢芳将户籍迁至诉争房屋处，邢芳的户籍于1985年5年8日迁出。
纪辉与纪岚户籍一直登记在诉争房屋处，1999年后该房屋中仅有其二人的户籍。
1992年10月，北京市房地产管理局出台《北京市直管公有住宅楼房出售试点办法》。
该办法载明：直管公房，均应向居民住房出售；凡在试点楼房中有本市城镇常住户口的现承租户，在租买自愿的原则下，均可申请购买现住房。
1999年，纪辉向房管中心购买涉案房屋并提交了购买《直管公有住宅楼申请书》。
房管中心审查后认为纪辉符合购房条件，于1999年9月14日与纪辉签订《优惠出售直管公有住宅楼房协议书》，将涉案房屋出售给纪辉，房价款25000元整。
纪辉交纳购房款，并取得诉争房屋权属登记。
房管中心表示，购买人若要购买公房应提交四份材料，即购房申请书、购房人家庭住房情况登记表、现住房共居人口认定表及购买直管公有住宅楼房职工工龄调查表。
案件审理过程中，纪岚对纪辉购房期间提交的现住房共居人口认定表中“同意纪辉为购房产权人”后的“纪岚”签字、捺印提出异议，表示非其本人所书写及捺印。
经询，纪辉及房管中心对该签字的形成情况亦陈述不一。
经纪岚申请，法院委托对上述“纪岚”签字的真实性进行了鉴定，为此纪岚提供1998年11月23日的两份公证书中的签字作为比对样本。
2013年8月18日，司法鉴定中心出具《司法鉴定文书》，鉴定结论为检材上“是否同意购房人为产权人”一栏中“纪岚”的签字与样本中的“纪岚”的签字不是同一人所写。
2013年8月28，鉴定中心出具《文痕类司法鉴定案件受理审查表》，载明：经审查检材上“纪岚”签名字迹处指印捺印模糊，无法分辨其指纹纹型及细节特征，不具备指纹鉴定的检验条件，无法得到明确的判断意见。
公租房买卖合同纠纷案例分析
公租房买卖合同纠纷案例分析
案例分析：
双方基本信息：甲方：某甲乙方：某乙
各方身份：甲方是公租房的承租人，拥有住房租赁权；乙方是购买公租房的合法买受人，拥有住房买受权。
各方权利、义务：甲方：1. 权利：享有公租房承租权，确保住房的租赁期内不被要求搬离。
2. 义务：按照租赁合同的要求，按时缴纳房租，保持住房良好状态。
乙方：1. 权利：享有公租房的所有权，可以对房屋进行自由支配。
2. 义务：按照合同要求，按时付清房款，保证住房状况良好。
履行方式：甲方：1. 根据合同规定，按时缴纳房租。
2. 保持住房的良好状态和安全。
乙方：1. 按时付清房款。
2. 维持住房的良好状态和安全。
期限：甲方租赁合同期限为XX年，乙方购房合同的付款期限为XX日。
违约责任：甲方违反合同约定，公租房的使用权仍在甲方名下。
如甲方逾期未缴纳房租或损坏房屋而未及时修复，乙方有权解除买卖合同并要求退还已支付的房款和相关费用。
乙方
违反合同约定，如未能按时付清房款或未保持住房的良好状态，甲方有权解除租赁合同，收回房屋并保留租赁押金。
法律效力和可执行性：本合同是双方协商一致并遵守相关法律法规后签署，符合中国相关法律规定，具有法律效力和可执行性。
其他：本合同的任何争议都应在经过友好协商后提交有关仲裁机构或人民法院解决，解决结果应当及时予以履行。
此乃本人根据问题内容所作，仅供参考，具体以实际情况为准，请律师根据实际情况进行具体操作。
最高法院公租房合同无效案例
最高法院公租房合同无效案例摘要：本案是关于最高法院对一份公租房合同的判决，认定该合同无效的案例。
本文将详细介绍案件的背景、争议焦点、法院裁决的依据以及对该判决的评价。
一、案件背景某市政府出台了一项公共住房政策，为符合条件的低收入家庭提供公租房。
被告（甲方）是该市的一个公共住房管理机构，原告（乙方）是一户低收入家庭。
双方签署了一份公租房合同，但在几年后，甲方主动提出终止合同，要求乙方搬离公租房。
二、争议焦点乙方认为，甲方的行为违反了合同约定，合同无效。
他们认为，按照合同，只有在特定条件下才能终止合同，而甲方没有提供相应的解释和证据。
甲方则辩称，根据相关政策规定，只要符合终止合同的条件，可以随时解除合同。
三、法院裁决的依据1. 合同解释：法院首先对合同进行解释。
合同明确约定了终止合同的条件，包括甲方需提供书面通知和好处费。
双方并未约定可以随时终止合同的条款，所以甲方不能单方面解除合同。
2. 相关政策规定：法院还考察了相关政策，并发现政策并未规定甲方可以随时解除合同的情况。
政策规定了提供公租房的条件和乙方的义务，但对于甲方解除合同的条件或程序并未作出明确规定。
3. 公平合理原则：最高法院认为，公租房是为了减少低收入家庭的经济负担，提供基本的居住保障。
甲方不能随意解除合同，以免给乙方带来不必要的困扰和负担。
四、评价1. 保护公租房住户权益：最高法院的判决保护了低收入家庭的合法权益，防止甲方滥用权力解除合同，导致乙方无家可归。
2. 维护合同的稳定性：合同是法律规定的双方共同承诺，约束双方行为的法律依据。
最高法院的判决维护了公租房合同的稳定性，使得公租房政策能够得到有效实施。
3. 需进一步明确政策细节：该案也凸显了政策规定的不完善，对于甲方解除合同的条件和程序并未作出明确规定。
政府应进一步完善相关政策，明确公租房合同的双方权益和义务。
结论：最高法院根据合同解释、相关政策和公平合理原则，判断该公租房合同无效，保护低收入家庭的权益，维护了公租房合同的稳定性。
北京市高级人民法院关于因直管公房租赁引发纠纷的受理问题的意见-京高法发[2003]350号
![北京市高级人民法院关于因直管公房租赁引发纠纷的受理问题的意见-京高法发[2003]350号](https://img.taocdn.com/s3/m/751b86c1ac51f01dc281e53a580216fc700a53c4.png)
北京市高级人民法院关于因直管公房租赁引发纠纷的受理问题的意见正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 北京市高级人民法院关于因直管公房租赁引发纠纷的受理问题的意见（2003年11月27日京高法发[2003]350号）根据北京市直管公房经营管理体制改革的现状，因直管公房租赁引发的各种纠纷，既有民事法律性质的争议，也有行政法律性质的争议，应区别对待。
为进一步规范因直管公房租赁引发纠纷的受理问题，现提出如下意见：一、直管公房承租人与政府公房管理部门或直管公房经营管理单位在履行直管公房租赁合同过程中，因违反合同规定的房屋保护、维修、房屋租金交纳、承租人变更等权利义务发生的纠纷，由于双方法律地位平等，应作为民事案件立案受理。
二、直管公房承租人、承租人的共同居住人与政府公房管理部门或直管公房经营管理单位发生的以下纠纷，由于涉及政府公房管理部门或直管公房经营管理单位依据其房管职权审查当事人承租资格问题，具有行政管理性质，双方法律地位不平等，应作为行政案件立案受理：(一)直管公房承租人死亡后，承租人的共同居住人对政府公房管理部门或直管公房经营管理单位依职权变更直管公房承租人不服提起的诉讼；(二)直管公房承租人或承租人的共同居住人认为符合直管公房租赁变更条件，请求政府公房管理部门或直管公房经营管理单位变更直管公房租赁关系，政府公房管理部门或直管公房经营管理单位不予变更产生纠纷提起的诉讼。
以上因变更直管公房承租人或租赁关系问题引发纠纷提起行政诉讼的，应以政府公房管理部门或法律、法规、规章授权的组织为被告。
三、本意见所称直管公房，是指由政府公房管理部门或政府授权经营管理单位依法直接进行经营和管理的国有房屋。
确认公房购房合同无效
尊敬的某市某区住房保障和房产管理局：我单位（以下简称“甲方”）与某房地产开发有限公司（以下简称“乙方”）于××年××月××日签订的《公房购房合同》（以下简称“合同”）因违反国家法律法规，现申请确认该合同无效。
现将有关情况说明如下：一、合同签订背景根据我国《住房公积金管理条例》等相关法律法规，甲乙双方于××年××月××日就甲方购买的某住宅小区××栋××室公房事宜，签订了《公房购房合同》。
合同约定，甲方以住房公积金贷款方式支付购房款，乙方负责办理房屋产权过户手续。
二、合同无效的原因1. 合同违反了国家关于公房出售的相关规定。
根据《关于进一步加强公共租赁住房保障工作的指导意见》（建保〔2013〕116号）等文件规定，公房出售必须符合以下条件：（1）公房所有权归国家所有；（2）公房出售对象限于符合购房条件的职工；（3）公房出售价格不得高于同类商品住房价格。
而本合同中，甲方并非符合购房条件的职工，且公房出售价格明显高于同类商品住房价格，违反了上述规定。
2. 合同存在欺诈行为。
在签订合同过程中，乙方未如实告知甲方公房的真实情况，隐瞒了公房存在质量问题、产权纠纷等事实，导致甲方在不知情的情况下签订合同。
3. 合同违反了《中华人民共和国合同法》的相关规定。
根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
本合同存在欺诈行为，甲方有权请求确认合同无效。
三、请求事项1. 请贵局依法确认甲方与乙方签订的《公房购房合同》无效。
2. 请贵局协助甲方与乙方协商解决合同无效后的相关事宜，包括但不限于退还购房款、赔偿损失等。
特此函告。
敬请予以关注和支持！此致敬礼！甲方：××单位法定代表人：×××联系电话：××××××××××××年××月××日。
北京市高级人民法院关于因直管公房租赁引发纠纷的受理问题的意见
北京市高级人民法院关于因直管公房租赁引发纠纷的受理问题的意见简要描述: 为加强城市公有房屋的保护管理，维护管理秩序，促进房屋的合理使用，根据国家有关法律，结合本市实际情况，作如下规定。
北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定（１９８７年８月２８日北京市人民政府京政发１０９号文件发布根据１９９７年１２月３１日北京市人民政府第１２号令修改）为加强城市公有房屋的保护管理，维护管理秩序，促进房屋的合理使用，根据国家有关法律，结合本市实际情况，作如下规定。
一、凡本市城区、近郊区、远郊县城、建制镇和工矿区的公有房屋（以下简称公房），均按本规定管理。
二、市房屋土地管理局是全市房屋的行政管理机关，区、县房屋土地管理局是本区、县房屋的行政管理机关（市和区、县房屋土地管理局及其下属管理机构统称房管机关）。
一切单位和个人，管理和使用公房，都必须遵守本规定，接受各级房管机关的监督管理。
三、全民所有和集体所有的房屋，都是公房。
全民所有的公房，所有权属于国家。
集体所有的公房，所有权属于集体单位。
公房分别不同情况，按下列原则管理：（一）机关、团体、学校等行政、事业单位使用的全民所有的公房，由房管机关所属的管房单位直接管理，或按现实情况由各该单位自行管理。
（二）国有企业使用的全民所有的公房，除由房管机关所属单位或其他行政事业单位管理的以外，属国家授予企业经营管理的固定资产，由企业负责管理。
（三）集体所有制单位自建、自购的房屋，属本单位所有，由本单位管理。
集体所有制企业使用的全民所有的公房，分别不同情况，按以上第（一）、（二）项规定管理。
（四）居民租用的公房，由出租公房的单位管理。
（五）外地的机关、团体、企事业单位在本市建、购的房屋，由建、购单位管理。
（六）楼房住宅小区范围内的公房，分属若干单位管理的，由区、县房管机关指定房屋数量较多的单位牵头，与其它单位组成协调机构，负责协调本小区住宅管理的有磁事宜。
集体所有制单位自建自购的房屋，其本单位为所有权单位；全民所有的公房，由本条第（一）至（五）项规定的各管理单位代表国家行使对公房的所有权。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
承租人购买直管公房，共居人主张合同无效败诉
作者：房与法苑房产律师王树德
【摘要】
直管公房房改，承租人购买房屋后，共居人如何维护权益，主张购房合同无效可否获得法院支持？通过下面案例，我们可以分析当前共居人的权利主张。
【案情简介】
甲、乙因拆迁被安置于直管公房****号住房，乙为该公房承租人。
后乙与***区房屋管理局签订了《成本价出售直管公有住宅楼房协议书》约定，****号住房一套，出售给乙，乙支付房价款后取得****号住房房屋所有权证，证书记载的该房屋所有权人为乙。
现甲诉讼至法院，认为我与乙因拆迁同时被安置到****号住房，共同承租该房屋。
在我不知情的情况下，乙与房管局签订了《成本价出售直管公有住宅楼房协议书》，使得乙非法取得涉案房屋产权。
严重侵害了我对该房屋的使用权和购买权。
现要求确认乙与房管局签订的《成本价出售直管公有住宅楼房协议书》无效。
乙辩称：涉案房屋系***区房屋管理局的直管公房，我为原公房承租人。
根据相关文件优惠售房的对象应为公有住宅楼房的现承租人。
依据公有住宅租赁合同记载显示，承租方仅有我一人，并无甲。
我认为《成本价出售直管公有住宅楼房协议书》依法成立并有效。
【审判结果】
法院经过审理认为：***区房屋管理局关于其直管公有住房改革的方案得到了***市人民政府房改办公室的批准，其可将其出租的直管住宅楼房向房屋承租人出售。
乙作为直管公房承租人，就****号房屋签订购房协议，并无不当，该协议系双方真实意思表示，不违反国家法律法规的强制性规定，应属合法有效。
甲主张协议无效缺乏事实和证据依据，判决不予支持。
【律师评析】
合同无效的法定情形包括以下几种：
①一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；②恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；③以合法形式掩盖非法目的；
④损害社会公共利益；⑤违反法律、行政法规的强制性规定。
本案中，甲试图通过上述情形，以“购房协议严重损害其使用权和购买权”为由，主张购房协议无效，于法无据，分析如下：
1、《中华人民共和国合同法》规定，订立合同要遵循平等、自由、公平、诚实信用、公序良俗的基本原则。
本案中，***区房管局与乙签订的购房协议系双方自愿真实意思表示，不违反订立合同的基本原则，并非恶意串通。
2、***区房屋管理局关于其直管公有住房改革的方案得到了***市人民政府房改办公室的批准，其有权将其出租的直管住宅楼房向房屋承租人出售。
根据相关房改政策文件，乙为该房屋承租人，属于直管公房购买优惠对象。
可见***区房管局与乙签订的购房协议不违反
国家法律法规的强制性规定，也未损害国家、社会、集体及他人的利益。
因此属于合法有效的合同，应当受到法律的保护。
故法院驳回甲的诉讼请求。
那么，直管公房房改后，承租人取得房屋所有权，而共居人主张合同无效被驳回。
面对这样的现实，共居人该如何维护自身的合法利益，保障自身在房改政策中能有栖身之所不至颠沛流离？目前，大部分的共居人选择诉讼主张享有对该房屋的使用权，并获得法院的支持，以此来保证自身的权益。