承租人优先购买权
承租人 优先购买权
承租人优先购买权承租人优先购买权所谓承租人优先购买权，是指业主将房屋出租后，如果要出售该房屋，承租人享有优先购买的权利。
根据承租人优先购买权的规则，业主在出售已出租的房屋时，必须先行通知承租人，在相同的条件下，承租人有优先购买的权利。
只有当承租人表示不以相同的条承租人优先购买权所谓承租人优先购买权，是指业主将房屋出租后，如果要出售该房屋，承租人享有优先购买的权利。
根据承租人优先购买权的规则，业主在出售已出租的房屋时，必须先行通知承租人，在相同的条件下，承租人有优先购买的权利。
只有当承租人表示不以相同的条件购买或者承租人所的条件不如其他人的条件时，业主才可以将房屋出售给他人。
一般情况下，承租人优先购买权的范围，只及于他所承租的范围，对于没有承租的房屋，承租人不能主张优先购买权。
但也有业主要出售的房屋与承租人租赁的范围并不一致，却又有重合的情况。
例如，业主将同一产权下的房屋分割出租，但是在出售时，却要将同一产权下的整个房屋一起出售，这种情况下，如何确定承租人优先购买权的范围？本市就曾经发生过这样的案例。
出租人有一栋三层楼房，承租人承租了其中的二层作为厂房。
后出租人将楼房整体出售给第三人，没有通知承租人。
承租人在得知此情况后，即向法院起诉，请求解除出租人和第三人之间的合同，判令出租人以同等条件将房屋出售给自己。
此案中关于承租人行使优先购买权的范围问题，引起了一些分歧。
有人认为承租人的优先购买权只能及于他所租赁的部分，不能扩张到他没有租赁的部分，也有人认为，既然业主是出售整栋房屋，承租人又愿意买下整栋房屋，因此应当允许承租人在其他条件等同的情况下优先购买房屋。
从法理上来说，承租人的优先购买权只能及于其租赁的部分，不能及于其他部分。
但是在承租人租赁的部分不能分割开来，或者虽然可以分割开来，但是出卖人要就承租人承租的部分在内的某一个部分整体出卖或者将建筑物整体出卖时，如果仍然坚持承租人只能就其承租的部分行使优先购买权，无异于剥夺了承租人的此项权利。
侵犯承租人优先购买权案例
侵犯承租人优先购买权案例
案例一: 陆先生是A小区商业楼的租户，他经营了一家杂货店。
一天，房东告诉陆先生，他打算出售这栋楼，并询问是否有兴趣购买。
根据租赁合同，承租人有优先购买权，即在房东接到其他购买意向时，必须先通知租户，并给予优先购买的机会。
然而，房东没有向陆先生提供任何购买机会，而是直接将商业楼卖给了他人。
陆先生认为房东违反了租赁合同，侵犯了他的优先购买权。
他起诉房东，要求确认他的优先购买权，并请求赔偿因未能享受优先购买权而遭受的损失。
案例二: 王女士是一家公司的租赁办公室的承租人。
她听说房
东打算出售整栋写字楼，并决定行使自己的优先购买权。
王女士联系了房东，并表示她有意购买这栋楼，并提供了相应的购买条件。
然而，房东却选择了其他买家，而不是给予王女士优先购买的机会。
王女士认为房东违反了租赁合同，并侵犯了她的优先购买权。
她向法院提起诉讼，要求确认自己的优先购买权，并要求赔偿因房东的违约行为而遭受的损失。
在这两个案例中，承租人都主张房东违反了租赁合同，侵犯了自己的优先购买权。
根据合同约定，房东应先通知承租人，并给予其优先购买的机会。
如果房东未能履行该义务，承租人有权要求确认其优先购买权，并可以请求相应的赔偿。
然而，在每个案例中，法院将根据具体事实和相关法律规定来裁决争议。
承租人优先购买权的损害赔偿研究
承租人优先购买权的损害赔偿研究承租人优先购买权是指在租赁物被转让的情况下，承租人在同等条件下享有先购买租赁物的权利。
该权利的存在旨在保护承租人的利益，确保其在租赁结束后仍能继续使用该物品。
然而，如果承租人优先购买权被违反，承租人的利益可能会受到损害。
因此，研究承租人优先购买权的损害赔偿机制非常重要。
首先，损害赔偿的目的是为了弥补因违反承租人优先购买权而导致的损失。
这种损失可以分为两个方面：直接损失和间接损失。
直接损失是指承租人因未能购买到租赁物而导致的实际经济损失，如失去房屋、车辆等的使用权。
间接损失则是指由于未能购买租赁物而导致的其他经济损失，如需要重新寻找其他租赁物，付出更高的租金等。
其次，损害赔偿应该根据实际情况进行界定。
这涉及到损失的计算方法和量化标准。
首先，可以参考租赁市场的行情价格作为计算损失的基准。
承租人对于租赁物的需求程度和市场价值都应该考虑在内。
其次，还可以考虑承租人的个人情况，如租赁物的使用对其工作或生活的影响程度等。
这样可以更加准确地评估损失的程度，从而确定合理的损害赔偿金额。
另外，损害赔偿的主体应明确。
当违反承租人优先购买权导致损失发生时，可能存在多个责任主体。
首先，出租人是最主要的责任主体，因为他们在违反承租人优先购买权时才会引发这样的损失。
其次，也可以考虑其他相关方的责任，如中介机构、购买人等。
他们在交易过程中的行为可能会对承租人的权益产生影响。
确定责任主体的目的是为了明确损害赔偿的追偿对象，从而保障承租人获得足够的赔偿。
最后，损害赔偿的实施机制应该便捷和高效。
一旦承租人优先购买权被违反，他们应该有权利寻求损害赔偿，并且能够迅速获得赔偿。
因此，建立一个便捷的法律程序和赔偿机制非常重要。
承租人应该能够在短时间内提起诉讼，并获得及时的法律支持和保护。
此外，相关的法律制度和法律程序也应该能够确保对损害赔偿的实施和执行。
总而言之，研究承租人优先购买权的损害赔偿机制涉及到损失的界定、计算、责任主体的确定以及损害赔偿的实施机制。
房屋拍卖如何保护承租人的优先购买权
房屋拍卖如何保护承租人的优先购买权房屋拍卖如何保护承租人的优先购买权所谓房屋承租人的优先购买权，是指当出租人出卖房屋时，承租人在相同条件下，依法享有先于其他人而购买房屋的权利。
在此我们可以看出，房屋承租人的优先购买权作为一种附条件的形成权，其行使的前提是以同等条件依法排除出卖人将标的物出卖给第三人的可能，这同等条件主要指出价条件，包括价格、交付房款期限、方式等。
我国以往的立法和司法解释对房屋承租人的优先购买权已有相应规定，《中华人民共和国合同法》第二百三十条再次予以了明确。
所谓拍卖，是指以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。
拍卖本身是价高者得的公开竞价程序。
当正处于租赁期间的房屋被拍卖时，价高者得的拍卖原则与承租人于同等条件优先购得的权利就出现了冲突，由此就将出现一个悖论：拍卖合同作为一种特殊的买卖合同，是以槌落为成交标志的诺成性合同。
在确认承租人的优先购买权的前提下，如果承租人不参加拍卖，拍卖师在宣布成交后还必须询问承租人是否行使优先购买权，愿意以与最高竞价者相同价格买下房屋标的物，如愿意则最高兑价者必须再次出价的话，则拍卖师的槌落成交的标志便形同虚设，拍卖就不成为拍卖；而如果承租人参加拍卖，宣布承租人与最高兑价者出价相同时房屋标的物由承租人购得的话，无疑影响了拍卖程序的公正，摧毁了拍卖行为价高者得的基础准则，使其他竞买人失去了参加竞买的意义，实质上是剥夺了所有权人以拍卖方式处理标的物的权利。
因此，有一种观点认为，拍卖作为一种特殊的买卖方式，是以“价高者得”为原则，并无“同等条件”可言。
在拍卖场合，优先购买权应该不得行使。
但为保护承租人利益，出租人应将拍卖的有关情况及时通知承租人，以便其决定是否参加竞买。
笔者不能赞成这种简单地否定承租人在拍卖中优先购买权的观点。
这种观点主要是从实务操作的可行性方面考虑，但由此而剥夺承租人的优先购买权于法无据。
房屋承租人的优先购买权是由法律赋予的，应以法条规定的精神来衡量决定。
房屋承租人的优先购买权-司法考试民法考点
房屋承租人的优先购买权司法考试民法考点房屋承租人的优先购买权：《合同法》第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
《城镇房屋租赁合同解释》第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。
但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
第二十二条出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。
承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。
第二十三条出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖5日前通知承租人。
承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。
第二十四条具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使优先购买权的；（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的。
（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
【例】甲将自己的房屋出租给乙，租期三年。
半年后，甲未告知乙，以20万元的价格将该房屋出卖给丙。
此例中：①乙无权请求宣告甲、丙间的买卖合同无效。
②如果已经给丙办理了过户登记，且丙购买房屋时为善意（即不知房屋已经出租），则乙不享有优先购买权，仅请求甲承担损害赔偿责任。
③如果尚未给丙办理过户登记（或者虽然给丙办理过户登记，但是丙为恶意），乙依然享有优先购买权，可自知道之日起合理期间内（应为15天）请求甲以同等条件与自己订立房屋买卖合同，并优先于丙取得房屋所有权。
此时，存在两个有效的房屋买卖合同，丙因不能取得房屋所有权，有权请求甲承担违约责任。
国有资产转让及承租人优先购买权的冲突及解决
国有资产转让及承租人优先购买权的冲突及解决随着市场经济的不断发展，国有资产也在逐渐进行转让，而在这个过程中，常常会涉及到承租人的优先购买权。
国有资产转让和承租人的优先购买权之间常常发生冲突，需要寻求合理的解决方式。
本文将探讨国有资产转让及承租人优先购买权的冲突及解决。
我们需要了解国有资产转让和承租人优先购买权的相关法律法规。
《国有土地使用权出让暂行条例》规定，国有土地使用权出让时，承租人享有优先购买权。
而《国有土地使用权转让办法》也规定了承租人优先购买的具体条件和程序。
对于其他国有资产的转让，也有相关的法律法规作出了明确规定。
实际操作中会面临以下问题：一方面，国有资产转让通常是需要通过公开招标或者竞价方式进行的，这样会导致承租人无法有效行使其优先购买权。
出让方往往会选择直接去除承租人的优先购买权，因为这样可以获得更高的转让价款。
这就导致了国有资产转让和承租人优先购买权之间的冲突。
那么，面对这样的冲突，我们需要寻求合理的解决方式。
可以加强对国有资产转让过程中的合理性监督，避免出让方违规去除承租人的优先购买权。
对于国有资产转让过程中，应当充分考虑承租人的利益和权益，确保其能够有效行使优先购买权。
还可以加强承租人的知情权和参与权，让其在转让过程中能够及时了解相关信息并参与决策。
也可以在具体转让案件中，加强协商和沟通，寻求出让方与承租人之间的共识和平衡。
而对于承租人来说，也需要加强自身权益的维护。
可以加强自身权益意识，了解相关法律法规，确保自己的优先购买权能够得到有效行使。
可以与出让方充分沟通，表达自己的诉求和立场，争取自己的合法权益。
也可以通过法律途径维护自己的权益，例如通过法律途径维持自己的优先购买权。
国有资产转让及承租人优先购买权的冲突及解决
国有资产转让及承租人优先购买权的冲突及解决1. 引言1.1 国有资产转让及承租人优先购买权的概念国有资产转让及承租人优先购买权是指在国有资产转让时，承租人拥有优先购买权的权利。
国有资产转让是国家将原属于国有单位的资产转让给其他单位或个人的过程，承租人优先购买权是指在资产转让时，承租人有权在同等条件下比其他购买者优先购买该资产的权利。
承租人优先购买权的出现，旨在保护承租人的利益，避免他们在租赁期满后丧失租赁权益的情况。
这一权利可以帮助承租人维持原有的生产经营秩序，避免因资产转让而导致生产经营中断或损失。
国有资产转让及承租人优先购买权的概念体现了对承租人权益的保护和尊重，有利于维护租赁关系的稳定和持续发展。
但在实际操作中，这一权利也容易引发一些冲突和纠纷，需要在法律和制度层面加强规范和解决机制的建立，以确保各方利益的平衡和合理保障。
1.2 冲突的来源国有资产转让及承租人优先购买权的冲突主要来源于以下几个方面：国有资产转让和承租人优先购买权之间的冲突在于权利的对立。
国有资产所有权的转让涉及到国家和个人、企业之间的权利转移，而承租人优先购买权则是对承租人在租赁关系中的特殊权利保障。
当国有资产转让时，如果承租人拥有优先购买权，就会产生权利冲突，需要权利履行方和权利享有方之间进行协调。
冲突的来源还在于法律规定和实际操作之间的不一致。
在一些法律法规中，对于国有资产转让和承租人优先购买权的规定并不明确或存在漏洞，导致在实际操作中发生冲突和争议。
有些地方在执行法律时可能存在不统一或不规范的情况，给冲突的发生埋下隐患。
冲突的来源还可能涉及到市场需求和政府政策之间的矛盾。
在国有资产转让和承租人优先购买权的实践中，政府的政策调整和市场的需求变化可能会造成双方利益的冲突。
政府对于国有资产的管理和利用需要考虑经济效益和社会公共利益，而承租人则更加关注自身利益和权益保障，因此双方在利益诉求上可能产生冲突。
2. 正文2.1 国有资产转让与承租人优先购买权的界定国有资产转让与承租人优先购买权的界定涉及到国有资产的所有权转移和承租人的购买权利。
共有人和承租人优先购买权的冲突与协调
共有人和承租人优先购买权的冲突与协调共有人和承租人优先购买权是两种不同的权利，它们在房地产买卖过程中经常会发生冲突。
在很多情况下，共有人和承租人都有购买房产的权利，但是他们之间的优先性是不同的。
解决这种冲突需要综合考虑法律规定和双方关系，最终达到协调和平衡。
一、共有人和承租人优先购买权的定义共有人的优先购买权是指在房产交易时，如果一方共有人想要出售自己所持有的份额，其他共有人享有优先购买权，即可以在同等条件下优先购买。
这种权利通常在法律文件中规定清楚。
承租人优先购买权是指在房产出售时，如果房屋出售给第三方，房屋承租人享有与其他潜在买家同等的优先购买权。
这种权利通常在租赁协议中规定清楚。
二、共有人与承租人优先购买的冲突如果一个物业有多个所有人的话，这些所有人之间会存在矛盾，因为他们都有权力在出售时要求买家给他们优先购买权。
同样，如果房屋出售时还存在承租人，这个承租人同样享有优先购买权。
如果没有认真处理这些利益冲突，就会导致激烈的纠纷，困扰买家和卖家很长一段时间。
三、冲突处理与案例分析（一）平衡共有人和承租人的利益在解决共有人和承租人优先购买权时，需要平衡他们的利益。
例如某个物业有四个所有人，其中三个希望保持物业，而另外一个想出售。
这时如果没有规定，很可能会导致买家和卖家之间的争议。
因此，在同等清晰的法律框架下，可以考虑以维护好物业为前提，让物业保持三分之三，而剩下的三分之一出售，这可以达到一个平衡。
（二）共有人放弃优先购买权有些共有人可能因为经济原因或其他原因而不想购买他人所持有的产权。
这时，共有人可以签署一份书面声明，表示不会行使其优先购买权。
这样有利于提高其他共有人及买家的成交效率，防止因期限过长而导致失去购买机会。
（三）房屋承租人优先购买权的限制即使是具有优先购买权的承租人，也有可能出现无力购买的情况。
因此，有必要对此种优先购买权进行限制。
例如，当承租人有意购买该物业时，应当在一个设定的时间范围内向卖家提出购买要求，而在此期限内未行使购买权的话，则视为放弃。
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承租人优先购买权
《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》于9月1日正式施行。
该司法解释对房屋租赁合同纠纷中的难点问题做出规定，并明确了承租人的优先购买权。
最高人民法院民一庭负责人介绍，房屋租赁合同纠纷案件中装饰装修的处理，一直是司法审判中的热点和难点问题。
为此，《解释》规定，承租人擅自进行装饰装修，构成侵权，承担侵权责任;承租人经同意装饰装修，区分情况适用不同的处理原则。
该解释明确租赁合同无效的范围，即仅将违法建筑物租赁合同、转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同、未经出租人同意的转租合同认定为无效。
在对欠缺生效条件合同效力的处理上，采取了补救性的措施，即当事人只要在一审法庭辩论终结前，取得了法律、行政法规规定的条件，就认定合同有效。
此外，该司法解释还依法保护承租人的优先购买权。
该《解释》将承租人优先购买权定性还原为债权，规定承租人不能以出租人侵害其优先购买权为由，请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效。
优先购买权行使的实质要件——同等条件
优先购买权制度是法律在保障出卖人合法利益不受侵害的前提下，赋予特殊主体以特殊利益的一种制度。
而出卖人合法利益的保障则体现在法律对优先购买权行使的“同等条件”的规定。
法律规定在同等条件下先买权人有优先于他人购买的权利，但对“同等条件”却没有做出具体规定。
而在审判实践中，历来有两种不同的观点。
一种观点主张“绝对等同说”，即先买权人与其他买受人购买条件完全相同和一致，即视为同等条件;另一种观点主张“相对等同说”，即认为两者购买条件大致相等便视为同等条件。
上述观点均有一定缺陷，对于前者而言，条件过于苛刻，在市场经济迅速发展的今天，难以行得通，要求双方在价格、履行期限、履行地点、交付方式等各个方面绝对等同难以做到，也不利于弱势群体的保护，尤其是其他买受人所提供的条件如提供某种机会，而先买权人不能做到，如果就此剥夺先买权人的权利不免不妥，例如，如果先买权人用多付金钱的办法来弥补这些附加条件的不足时，则不适合苛求先买权人提出的条件必须与其他买受人的条件完全一致，否则可能会造成出卖人与
第三人恶意串通，故意创设某些条件，妨害优先购买权的行使;对后者而言，具体把握“同等”条件弹性过大，法官享有很大的自由裁量权，会因个人观点、标准的不同做出千差万别的判决，不利于当事人利益的保护，也不利于维护法律尊严。
买卖合同条款的确定受到众多因素的影响，对“同等条件”应当具体问题具体分析，为了保证优先购买权制度的可操作性，我们认为立法应考虑对认定“同等条件”的标准具体化的规定：
(一)首先，同等条件主要指价格条件
在买卖合同中，价格条款是其核心条款，集中反映了合同当事人的利益。
只有在价格条件相同前提下，才能保障在优先购买权行使的同时，维护出卖人的利益，实现法律公平、合理的精神。
但这里的价格是指在公平、合法的前提下形成的价格，若该价格条件是在乘人之危、欺诈、胁迫或恶意串通等情况下形成的，则不得成为先买权人购买的“相同价款”。
此时先买权人可以申请人民法院以市场价格作为购买价格。
(二)其次，除价格外，衡量“同等条件”还应当考虑付款期限、付款方式
因为付款期限、付款方式将会涉及到出卖人的期限利益、价款受偿的风险。
在行使优先购买权时，先买权人不得超过第三人向出卖人支付价款期限而主张与出卖人订立合同，但出卖人同意的除外。
如果出卖人允许第三人延期付款，由于延期付款涉及到付款人的信用和出卖人承担的价款可能不受清偿的风险，因而只有在先买权人就延期支付价款提供了相应的担保，足以保障出卖人能按期受偿时，才可将延期付款视为同等条件。
同时如果第三人允诺一次性付清，则先买权人主张分期付款的，则不能构成同等条件。
(三)再次，在特殊情况下还要具体问题具体分析来确定“同等条件”
出卖人可能会因某种特殊原因的存在而决定将标的物卖于第三人或以较为优惠的价格卖于第三人，在这种情况下是否适用优先购买权以及如何确定“同等条件”呢。
在这种情况下不适用优先购买权制度将会造成出卖人与第三人为了规避优先购买权的适用，恶意串通，故意制造“特殊原因”，这样将会造成优先购买权制度形同虚设，难以发挥其应有的作用，故应适用优先购买权。
这种情况下“同等条件”确定可以考虑遵循下列原则：
(1)当出卖人与第三人所订立的合同中有从给付义务的，若该从给付义务先买权人可以履行，则为了保护出卖人的利益，如果先买权人不愿履行该从给付义务，则视为未达到“同
等条件”;若先买权人不能履行该从给付义务，则只有在先买权人可以价金代替该从给付或者没有该从给付，合同仍可成立时才能行使优先购买权。
(2)当出卖人基于某种特殊的原因给予其他买受人一种较为优惠的价格时，“而这种特殊原因能以金钱计算，则应折合金钱计入价格之中。
如果不能以金钱计算，那么应以市场价格来确定。
”当然，我们应该考虑到，将优惠价格赖以形成的基础(特殊原因)折价，不仅存在一定难度，而且与一般道德标准相悖，不利于弘扬公民之间互助友爱的道德风尚，即使以市场价格来补偿，也只能使出卖人眼前的现实利益得以维护，仍会损害其未来利益及其与第三人之间的各种利益关系。
但是我们在适用法律时要对各种利益关系予以衡量，保护社会效益最大的利益关系，在公民互助友爱的道德风尚与法定的先买权人利益之间，我们当然会选择后者。
而且笔者认为对于公民之间互助友爱的道德风尚，出卖人可以通过其他方式给对方以补偿，而并非必须以出卖标的物给对方的方式。
(3)当出卖人转让给第三人的标的物大于优先购买权的标的物时，如果其为可分物，则先买权人可仅以优先购买权标的物部分与出卖人订立合同;若为不可分物，并且该不可分物的分割致使权利人显受损失的，则先买权人有权要求扩大优先购买权标的物及于不可分物全部而订立合同。
依照上述标准确定“同等条件”后，当先买权人提供的条件优于或等于同等条件时，则优先购买权即可得以行使。
因此法律规定“同等条件”的意义在于：一是表明优先购买权的相对性和有条件性;二是表明优先购买权并不以损害出卖人的实体利益为代价;三是表明优先购买权之设立并不绝对得剥夺其他人的购买机会。
因而我们在把握“同等条件”时也应当考虑出卖人、第三人、先买权人三方当事人之间利益关系的平衡。