论我国房屋承租人优先购买权的性质
民法典的房屋承租人优先购买权有哪些规定
民法典的房屋承租⼈优先购买权有哪些规定在外租房的我们有可能会遇到房东将租赁的房屋出卖的情况，这时我们会想⾃⼰能不能继续住下去，或者能不能购买该套房屋。
实际上，承租⼈对租赁的房屋是享有优先购买权的。
那么民法典的房屋承租⼈优先购买权有哪些规定呢?下⾯将由店铺的⼩编为您解答这⼀相关问题。
⼀、民法典的房屋承租⼈优先购买权有哪些规定根据我国《民法典》的相关规定，承租⼈对租赁的房屋享有同等条件下优先购买的权利，但是房屋的按份共有⼈优先购买或者出租⼈将房屋卖给近亲属的除外。
承租⼈收到通知后⼗五⽇内未明确表⽰购买的视为放弃该项权利，未参加拍卖的也视为放弃。
优先购买权受到侵害可以要求出卖⼈承担赔偿责任。
《中华⼈民共和国民法典》第七百⼆⼗六条 出租⼈出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租⼈，承租⼈享有以同等条件优先购买的权利;但是，房屋按份共有⼈⾏使优先购买权或者出租⼈将房屋出卖给近亲属的除外。
出租⼈履⾏通知义务后，承租⼈在⼗五⽇内未明确表⽰购买的，视为承租⼈放弃优先购买权。
第七百⼆⼗七条 出租⼈委托拍卖⼈拍卖租赁房屋的，应当在拍卖五⽇前通知承租⼈。
承租⼈未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。
第七百⼆⼗⼋条 出租⼈未通知承租⼈或者有其他妨害承租⼈⾏使优先购买权情形的，承租⼈可以请求出租⼈承担赔偿责任。
但是，出租⼈与第三⼈订⽴的房屋买卖合同的效⼒不受影响。
⼆、承租⼈优先购买权有哪些注意事项1、仅限于房屋租赁场合;2、出租⼈出卖出租房屋,应当在出卖之前的合理期限内通知承租⼈;3、出租⼈侵害承租⼈优先权的,承租⼈可主张赔偿损失;4、在转租的场合,次承租⼈与承租⼈都有优先购买权,⼆者发⽣冲突的,前者优先于后者。
以上就是店铺⼩编对相关问题的回答。
根据我国《民法典》的有关规定，出租⼈出卖房屋的，承租⼈对该房屋享有同等条件下优先购买的权利，但如果房屋的按份共有⼈⾏使了优先购买权或者出租⼈将房屋卖给近亲属，承租⼈就失去了该项权利。
论承租人优先购买权的权利属性
［ 作者简介］韩学平（ ９２一） 男 ， １６ ， 黑龙江哈尔滨人 ， 东北农业 大学法学 院院长 ， 士后 ， 士生导师 ； 博 博 研究方 向 ： 民商
法 学
第１ 期
韩 学 平 ： 承 租人 优 先 购 买 权 权 利 属 性 论
－０ １９・
权效力 ， 当在 物权法 中予 以规定 ， 应 承租人 优先于 他人享 有购买权 ， 而他人是 不特定 的多数人 ， 这显 然不是 债权所具 有的特征 ， 而是一种 对世权 ， 是一 种物权 。 第二 形成权说 或附条件形 成权说 。该说认 为 优先购买权 无论 法定 或 是 约定 ， 性质 上 皆属 形 成 权， 即优先 购买权仅 依一方 的意思表示 ， 形成 以义 务人和第 三人买 卖合 同同样 条 件为 内容 的合 同 ， 无 须义务人 （ 有权人 或 出卖 人 ） 所 的承 诺 ， 不过 此 项 权利 附停 止条 件 ， 待义 务人 出卖 标 的物 与第 三 人时， 才能行 使 。 第三期 待权 说。该 说认 为 ， 先 购买 权 是 一 优 种期 待 权 ， 的物 所 有 权 人 （ 标 即共 有 人 、 出租 人 等） 未将 标 的物 出卖 ， 优先 购 买 权 人 的权 利 尚 则 未 现实化 ， 只处 于期待 权状态 。根据该 观点 ， 租 承 人优先 购买权 并不是承 租人在 任何时候 都能享有 的一种 现实 的权利 ， 出租人 出卖 租赁物 之前 ， 在 承 租人 的优先购 买权 仅仅 表 现 为一 种 可能 ， 有 在 只 特定 的法律事 实出现 ， 即当 出租人 出卖租 赁物时 ，
性质 、 具体 的制度设 计 、 出租人 出卖租赁 物 时通知 义务 的履 行 方式等 主要 问题提 出 自己的见解 和观 点 ， 以期对 民法典 的制定贡献 自己的绵薄之 力。 ［ 关键 词 ］ 承租人 ； 优先购 买权 ； 利属 性 权 ［ 中图分 类号 ］ ９ ０ ５ Ｄ ２ ． ［ 文献标识 码 ］ Ａ ［ 文章编号 ］６ ２３ ０ （０ ０ ０ －１８０ １７ －８ ５ ２ １ ） １ ０ －３ ０
承租人优先购买权制度的性质和理论基础
承租人优先购买权制度的性质和理论基础摘要：承租人优先购买权，是承租人的一项重要权利，承租人优先购买制度有着悠久的历史，在世界范围内广为运用。
承租人的优先购买权，体现了立法者对房屋交易中出租人、承租人和第三方买受人的利益的权衡，具有存在的合理性。
承租人优先购买权是请求权，其存在的价值在于维护社会经济秩序的中稳定、效率和公平等价值。
关键词：承租人优先购买权；请求权；交易安全一、承租人优先购买权的概念承租人优先购买权，是指房屋承租人在房屋出租人出售房屋时，依法享有的以同等条件优先对房屋进行购买的权利。
对于此，《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百三十条规定，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
”二、承租人优先购买权的性质学界对于承租人优先购买权的性质有多种观点，包括从期待权、请求权、形成权、物权、债权乃至准物权、法定特权等观点。
以下简要对主要观点进行介绍。
1、期待权说期待权是指在未来有取得与实现的可能性的权利。
持该观点者认为，“在某项财产出卖以前，权利人不能向他人主张任何权利，该权利能否行使、何时才能行使是不确定的，故法律赋予某人先买权只是使其取得了某种期待利益。
”因此，必须是出租人有意要出卖房屋，或是发生了出租房屋将要转让的情况，承租人才可以期待得到同等条件下优先购买的权利。
2、形成权说承租人的优先购买权，表现在当卖出人有意将房屋卖给第三人时，承租人可以通过表示愿意以同等条件购买而导致其与卖出人之间形成一个买卖合同。
持这种学说的学者们认为，形成权的主要功能，在于权利人凭单方意思表示可以产生、变更、消灭民事权利义务关系。
承租人的优先购买权符合这些特征。
德国对承租人优先购买权的定义采用了形成权一说。
《德国民法典》中第四百六十四条规定：“（1）先买权的行使，以对义务人的意思表示为之。
该意思表示无须使用就买卖合同而定的形式。
（2）在先买权被行使时，权利人和义务人之间的买卖，依照义务人和第三人所约定的条款成立。
承租人优先购买权问题研究报告
一，承租人优先权的概念和性质
承租人优先购置权是当今世界各国普遍确立的一项民事法律制度。我国也于 1999 年正
式确立了这项法律制度。?合同法?第 230 条规定“出租人出卖租赁房屋时，应当在出卖之前
的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购置的权利。〞据此规定，承租人优
先购置权是指承租人基于租赁合同，在出租人出卖租赁物时，在同等条件下可优于其他人购
三，承租人享有优先购置权的逻辑原理
承租人的优先购置权是一种对世权，也就是承租人相对于其他所有买受人而言，对自己 所租赁的物具有优先购置的权利，而承租人为什么会享有这种优先购置权呢?传统民法理论 一般认为，租赁权具有物权性质[9].当租赁物上存在租赁权时，其所有人出卖该租赁物时， 所有人的处分权能要受到租赁权的限制。根据物权优于债权原则，租赁权这种他物权是要优 先于其他买受人基于买卖合同而产生的交付标的物请求权这种债权的，所以，承租人会享有
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先地位，有利于维护既存的财产占有关系，充分发挥物质财富的效用。物上优先权主要表现 在以下三个方面：一是物权破除债权;二是优先受偿权;三是优先购置权。因此，承租人的优 先购置权实际上是承租人基于对租赁物的占有、使用、收益这种他物权的优先效力，对租赁 物享有的较之于其他买受人的一种优先权，属于物上优先权的一种。
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承租人优先购置权问题研究
论文提要：承租人优先购置权是当今世界各国普遍确立的一项民事法律制度。我国也于 1999 年 10 月 1 日起施行的?中华人民**国合同法?第 230 条正式在法律层面上确定了房屋承 租人的优先购置权，但该条较之于以往的法律规定并未有所进步，对于该项权利的法律性质、 实现程序及救济方法等均没有明确界定，因此，该项法定权利是存在制度缺陷的，从而导致 了在理论界中，各派法学家对承租人的优先购置权的法律性质等方面的问题众说纷纭，在司 法实践中，大量存在出租人违背老实信用原则，毫不顾及承租人利益，擅自出卖租赁物，而 承租人明明享有法定权利，却不知如何合法、简便的实现自己的优先购置权，当他最终实现 了自己的优先购置权时，往往已经付出了大量的人力、物力，收益与本钱相比往往得不偿失， 承租人往往对该项权利望而却步。所以说，法制的不成熟与不完备会降低法律的社会功能。 本文将从承租人优先购置权的概念和性质、历史开展、承租人对租赁物享有优先购置权的逻 辑原理、所有人优先购置权与承租人优先购置权竞合、承租人如何实现自己对租赁物的优先 购置权等相关问题作较为全面的分析与论证，以期通过逻辑上的正本清源弥补我国现有法律 关于承租人优先购置权规定的制度缺陷，缓解司法实践中的种种矛盾，最大效益地发挥这项 法律制度的社会功能。
论房屋承租人的优先购买权
论房屋承租人的优先购买权【摘要】房屋承租人的优先购买权是指在房屋出售时，承租人享有优先购买的权利。
本文首先引言介绍了这一议题的背景和重要性。
在我们概述了优先购买权的含义和适用范围，详细解释了相关的法律规定和具体操作流程。
强调了优先购买权的意义，包括保护承租人的居住权和投资利益等方面。
通过案例分析来具体说明承租人优先购买权的实际应用和重要性。
结论部分对全文进行了总结，强调了承租人优先购买权在保障承租人权益和维护租赁市场稳定性方面的重要作用。
通过本文的阐述，读者可以更全面地了解和掌握这一重要议题。
【关键词】房屋承租人、优先购买权、法律规定、具体操作、意义、案例分析、总结1. 引言1.1 引言房屋承租人的优先购买权是指在房屋出售时，承租人享有优先购买的权利。
这一权利的存在旨在保护承租人的居住权益，避免他们因房屋出售而被迫搬离。
在很多国家和地区，法律规定了房屋承租人的优先购买权，要求房东在出售房屋时优先通知承租人，并给予他们购买的机会。
房屋承租人的优先购买权在实际操作中也有一定的程序和流程，包括通知房屋承租人、确定购买价等。
这些具体操作的规定有助于确保承租人的权利得到保障，同时也给予房东合理的出售权利。
房屋承租人的优先购买权对于社会稳定和居住环境的维护具有重要意义。
通过保护承租人的居住权益，可以有效减少搬迁带来的不便和社会不稳定因素。
制定和执行优先购买权规定对于社会和居民都是有益的。
在接下来的文章中，我们将对房屋承租人的优先购买权进行进一步概述，探讨相关的法律规定、具体操作及其意义，并结合案例进行分析。
愿意了解更多详情的读者请继续阅读下文。
2. 正文2.1 概述房屋承租人的优先购买权是指在房屋所有权转让时，承租人拥有优先购买房屋的权利。
这一权利的设立旨在保护承租人的权益，避免因房屋转让而导致承租人无家可归的情况发生。
在许多国家和地区，法律都规定了房屋承租人的优先购买权，以确保承租人在房屋转让时能够继续居住在原居住地。
房屋承租人优先购买权
浅论房屋承租人优先购买权中图分类号：d923.2 文献标识：a 文章编号：1009-4202（2010）11-258-02摘要 2009年7月，最高人民法院颁布了《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁合同司法解释》），该解释第21条至24条对房屋承租人享有的优先购买权的行使、效力以及限制等作出了具体的规定。
房屋承租人优先购买权旨在维护弱势群体了利益，实现社会公平，但限制了房屋所有人的所有权，对当事人关乎重大，本文即在此基础上联系我国法律对房屋承租人优先购买权的规定对其予以分析。
关键词优先购买权所有权租赁一、房屋承租人优先购买权概述优先购买权（先买权）是指在特定法律关系中民事主体依照法律规定享有的优先于其他人购买某项特定财产的权利。
其中，房屋承租人优先购买权是先买权的一种，它是指在房屋租赁关系中，承租人按照法律规定所享有的、在出租人出卖租赁房屋给第三人时，承租人得以同等条件优先于他人而购买的权利。
（一）我国相关立法历程无论是1952 年颁布的《解答关于处理房户行使优先购买权案件发生疑义问题的函》、 1983 年国务院于颁布的《城市私有房屋管理条例》、1988年颁布的《意见》、1999 年颁布的《合同法》、2009年7月最高人民法院颁布了《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁合同司法解释》），都对房屋承租人优先购买权作出了规定，或为概括性的规定，或为明确具体的规定。
在一次次的立法中，相关法律制度逐渐完善，对于房屋承租人优先购买权有了较为系统和具体的规定，解决了很多司法审判中的不确定性，限制了法官自由裁量权的行使，避免了同案不同判的不公正审判，维护了法律权威。
（二）立法意图房屋承租人优先购买权是法律赋予承租人在出租人出卖房屋时享有的以同等条件优先购买该房屋的权利。
房屋承租人的此项优先购买权在赋予承租人先买权的同时，无疑限制和牺牲了房屋所有人及第三人的权利，尤其是对于善意第三人。
什么是优先购买权以及性质
什么是优先购买权以及性质在⽣活中很多时候在购买某种商品时都会告诉⽼板优先购买，对于这种情况有的⽼板则是履⾏了，有的却是违反了。
那么，什么是优先购买权以及性质，针对这个问题，店铺⼩编整理了以下内容为您解答，希望对您有所帮助。
什么是优先购买权优先购买权⼜称先买权，是指特定⼈依照法律规定或合同约定，在出卖⼈出卖标的物于第三⼈时，享有的在同等条件优先于第三⼈购买的权利。
优先购买权是民商法上较为重要的⼀项制度，古今中外⽴法对此都有相应规定。
优先购买权的性质1、优先购买权具有法定性。
⼀般⽽⾔，优先购买权是对出卖⼈的处分权所作的限制，⽽此限制是基于法律的直接规定产⽣，具有法定性。
如《城市私有房屋管理条例》第19条、《民法通则若⼲问题意见》第118条、《合同法》第230条规定了承租⼈的优先购买权，《民法通则》第78条了共有⼈的优先购买权，《公司法》第35条、第138条规定了股东的优先购买权，《合伙企业法》第22条规定了合伙⼈的优先购买权，《中外合资经营企业法实施条例》第20条规定了合营⽅的优先购买权。
2、优先购买权具有物权性。
优先购买权是否具有物权性存在不同观点。
否定说认为，优先购买权是附随于买卖关系的，法律设定该权利，只是对出卖⼈所附加的义务，应当视为买卖关系的组成部分，优先购买权本质上仍然是债权，不具有物权性。
肯定说认为，优先购买权具有物权的效⼒，可以对抗第三⼈，属于物权范畴，具有物权性。
笔者赞同肯定说，其理由是：(1)依法律规定⽽产⽣的优先购买权是法律对特定⼈的保护。
(2)优先购买权具有对抗第三⼈的效⼒。
依法律规定，当第三⼈在侵害优先购买权⼈的优先权的情况下购买标的物，优先购买权⼈有权请求⼈民法院确认该买卖关系⽆效，并要求在同等条件下将标的物出卖给⾃⼰。
(3)明确优先购买权为⼀种物权，有利于对优先购买权⼈利益买权具有物权性。
3、优先购买权是⼀种期待权。
优先购买权并不是优先购买权⼈在任何时候都能享有的⼀种现实权利，在出卖⼈出卖标的物之前，优先购买权仅仅表现为⼀种可能性。
论现有承租人优先购买权制度的缺陷与完善
论现有承租人优先购买权制度的缺陷与完善摘要最高人民法院通过了《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》，其中对承租人房屋优先购买权做出了进一步规定，对承租人优先购买权的性质、限制行使的情形以及救济方式都重新界定，但其在个别问题上还有可斟酌之处，且该解释对同等条件、合理期限和赔偿数额等方面仍未明确。
因此本文对这些问题进行了深入分析，以求进一步完善我国的承租人房屋优先购买权制度。
关键词房屋承租人优先权优先购买权作者简介：尹雯，上海大学法学院2010级法学院法律硕士。
一、房屋承租人优先购买权的含义和渊源房屋承租人的优先购买权是指在房屋出租人出售房屋给第三人时，应该在出卖房屋之前的合理期限内通知承租人，承租人依法享有在同等条件下优先于他人而购买的权利。
在立法之初，当时的不动产资源并不是十分充裕，因此承租人享有房屋的优先购买权是顺理成章的。
但是，社会发展到今天，不动产资源已经十分充裕的情况下，出租人为何将房屋租赁给承租人而不是他人呢？那很可能就是基于一种相互信赖的关系。
这种在诚实信用基础上建立的租赁关系使得出租人在要出卖租赁物的时候应该提前告诉承租人，因为承租人承租的房屋也是因为各种因素：价格公道、交通便利、信赖出租人、甚至是为了获得承租人优先购买权，所以承租人对出租人付出的这种信赖利益是需要尊重和保护的。
另一方面，我们从合同法来看，租赁合同本身是一种双务合同，双务合同中义务人要转让这种租赁义务也是需要经过承租人的同意才可以。
因此，从承租人优先购买权的本意看，承租人的优先购买权就是为了保护租赁关系的稳定和安全，对出租人出卖租赁房屋的所有权权能进行一定的限制。
二、浅析《解释》中的承租人优先购买权制度随着经济的发展，房屋买卖和租赁也越来越多，审判实践中也出现的一系列问题，因此，2009年最高人民法院出台了《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》（以下简称《解释》）第21条规定：“出卖人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。
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四年 、 告 已经收 取原告 房款 的事 实状态 ” 由维持 了下级法 院 的判决 ， 被 为 平息 了这 一场风 波 。 ］ ［ ９
及《 最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》［］ 。
表 １我 国大 陆地 区关 于承租 人优 先购 买权 的主要 法律 规定 ：
《 民通意见》 第一百一十八条 （ 修改稿第一百三十二条 ） 规定 ： 出租人 出卖出租房屋 ， “ 应提前三 个月 通 知承租 人 ， 承租人 在 同等 条件 下 ， 有优 先购买 权 ； 享 出租人 未 按此 规定 出卖 房 屋 的 ， 租 承 人可 以请求人 民法 院宣告该房屋买卖无效 。 ” 《 同法》 合 第二百三十条规定 ： 出租人 出卖租赁房屋的， 当在出卖之前的合理期 限内通知承 “ 应 我 租人 ， 承租人享有 以同等条件优先购买的权利 。 ”
３ 请求权说又分为缔约请求权说 ， ． 即承租人有请求出租人与之订立买卖合 同的权利 ； 物权性质的 请求权说 ； ３ ｛ 以及附强制缔约义务的请求权说 。 １ ２
４ ．形成权说系 目前德国的通说 ， 即权利人可以通过单方意思表示而在 自己与形成权的相对人之 间成立买卖合 同ｏ ］该说也为我国台湾地区许多学者所认 同。４ ［ Ｂ ［］ １
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６ ・ ０
论 我 国房 屋承 租人优 先购 买权 的性 质
一
、
承 租人优先购买权与争议 问题
优先购买权最早见于罗马法 。在优士丁尼法 中， 永佃户转让其权利时， 所有主有依 同等条件优先 受让 的权利。在拜 占庭时期 的罗马法上 ， ｓ ｒｉ ｉ ｏ 即为优先购买权 ， Ｊ ｏｍ ｓ ｓ ｕＰ ｔ ｅ 中世纪意大利学说上有所谓 Ｊｓ ｔｃ ｓ ｕｒｒ ｔ 亦属一种先买权 ， ｅａ ｕ 德国普通法 中的 Ｒ ｔ ｋ ｅｈ 一语 ， ｅａｔｃｔ ｒ ｒ 即由此而来。 （ ］随着罗 马法的法律 思想风靡欧洲 ， 新建立的国家普遍受其影响。例如 ，德国民法典》 四百六十三条至四百七十三条规 《 第
该房屋享有的优先购买权 ， 其借鉴 了德国法和台湾地区法律中承租人优先购买权的规定。然而 比较
法的借鉴从来都不是、 也不应是简单的舶来 ， 德国法就承租人优先购买权 的规定 ， 因权利的客体为房 屋和土地而有所不同， 台湾地区的承租人优先购买权主要客体为土地。因此在对比较法之立法例的 借鉴过程中， 应该分析德国法和台湾地 区法律设置该权利的法理基础 以及利益衡量 。遗憾 的是 ， 在
但是， 在福建省的另一起承租人优先购买权纠纷案中， 院认 为， 法 承租人若 因出租人侵害其优先
购买权而受损失 ， 可请求出租人赔偿 ， 但第三人善意购买房屋并 已办理过户手续 的， 其取得的所有权
受到法律保护 ， 而检察院则认为：承租人的优先购买权 ， “ 是一种具有物权性质的请求权 ， 该权利赋予 承租人优先购买权 ， 可以对抗第三人 ， 实践上已构成对所有权 的限制……”０ ［］ １ 上述 法 院和检察 院的观点 分歧 反映 了当前 理论界 的争议 ：
第２ ６卷第 ５期 ２１ ０ １年 １ ０月
研 究生法 学
Ｇｒ ｄ ａｅ Ｌ ｗ ｖｅ ＣＵＰＬ ａ ｕ ｔ ａ Ｒｅ ｉ ｗ．
Ｖｏ＿ ６ Ｎｏ Ｖ ｌ２ ．
Ｏｃ ． ０１ ｔ２ １
论 我 国房 屋 承 租 人 优 先 购 买 权 的 性 质
曹雅 晶
［ 摘 要］ 我国房屋承租人优先购买权性质的争论 ， 由来 已久。当前 ， 无论是理论界 的研 究还是 司法实践的判决， 争议主要集中于该权利具有物权性还是债权性， 为请求权还是形成权。物权性权 其
１ ．物权 效力说 认 为 ， 承租 人优 先购买 权具有 物权 效力 ， 以以之 对第 三 人 产生 法律 效 果 ， 可 即承租 人可通过行使其优先购买权使得第三人已经取得 的房屋所有权归于无效０ ］ （ ｕ
２ 债权效力说所持观点与物权效力说相反 ， ． 即承租人优先购买权的效力具有相对性 ， 承租人仅能 以此权利约束合同相对人 ， 即出租人 。
国
大 《 房屋租赁合 同纠纷解释》 ： 陆 １第二十一条 ：出租人 出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优 ． “ 地 先 购买 权情 形 区 承租人请求 出租人承担赔偿责任的， 人民法院应予支持 。但请求确认 出租人与
，
第三人签订的房屋买卖合同无效的， 人民法院不予支持 。 ” ２第二十四条 ：具有下列情形之一 ， ． “ 承租人主张优先购买房屋 的， 民法院不予支持 ：一 ） 人 （ 房 屋共有人行使优先购买权的 ；二） （ 出租人将房屋出卖给近亲属 ， 包括配偶 、 父母 、 子女、 兄弟姐 妹 、 父母 、 祖 外祖 父母 、 子女 、 孙 外孙 子 女 的 ；三 ） （ 出租人 履行 通知 义务 后 ， 租人在 十 五 日内未 承 明确表示购买的； 四） （ 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续 的。 ” 《 民通意见》 ｌ８ 修改稿第 １２条 ） 第 １ 条（ ３ 确认 了承租人的优先购买权并规定 了该权利行使 的结 果——“ 承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效” 。但是 ， 该条缺乏关于该权利性质的表述 ； 尽 管《 合同法》 中也规定 了承租人 的优先购买权 ， 但第二百三十条仅宣布了承租人有该项权利 ， 虽规定 了 出租人相关的通知义务 ， 却未提及该权利 的性质以及权利行使 的结果 ； 最高人 民法院于 ２０ 年发布 ０９ 的《 房屋租赁合同纠纷解释》 就该权利的行使结果作出了与《 民通意见》 相异的规定 ， 但其规定又模糊 不清。至此 ， 关于该权利 的性质及其法律效果仍争论不休。
宅 典卖 中必 须遵 守 的原则 。 ］ 【 ６
（ ） 租人 优先 购 买权 的相关 规定 一 承
新 中国成立后 ，最高人民法 院关 于贯彻执行 （ 《 中华人 民共和国 民法通则 ） 若干问题 的意见 （ 试 行 ）［ 赋予了房屋承租人优先购买权。其后 ， 》 ］ 关于房屋承租人优先购买权 的规定散见于《 合同法》 以
利和 债权性 权利 的 区分 ， 关键 点在 于该权 利 对 第三 人 的 效 力。结 合 比较 法 上 的立 法例 以及 立 法和 法
律政策的考量， 权衡各方当事人利益的保护 ， 承租人的优先购买权应 为债权性权利。而请 求权和形成
权 的 区分 直接 体 现 了承 租人行 使权 利对 其和 出租人 之 间的法律 关 系的影 响 ， 比较 法 的经验 上 来 看 ， 从
曹雅 晶 ， 中国政法大 学比较法学研 究院比较 法学专业 ２１ 级博士研究生（００８ 。 ００ １０８ ） （ ］ 参见王泽鉴 ：民法学说与判例研 究》 第一册） 中国政 法大学出版社 ２０ 年版 ， ７ １ 《 （ ， ０５ 第４６页。 （］ ［ ］ ２ 德 迪特 尔 ・ 梅迪库斯 ：德 国债法分论》杜景林 、 《 ， 卢谌译 ， 出版社 ２０ 法律 ０７年版 ， １８页。 第 ２
二、 承租人优先购 买权 的效力—— 债权性与物权 性
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６１・
研究生法学
（ ） 租人优 先购 买权 性质 的争议 二 承
第 ２ 卷第 ５ ６ 期
安徽省 肖某诉徐某等人侵犯承租人优先购买权案， 安徽省某 中级人民法院支持 了原告在 同等条 件下优先购买租赁房屋的请求 ， 从而引发安徽省人民检察院、 最高人 民检察院两度抗诉。安徽省该中
级人民法院和安徽省高院皆认为承租人请求法院判决其在 同等条件下优先购买房屋 的请求应予 支 持， 此两院支持 了一审区法院作出的判决——在承租人支付了同等价款的情况下 ， 判决出租人将房屋 交付给承租人 。但是检察 院皆认为法院以保护承租人优先购买权为 由， 直接判令出租人 出售房屋给 承租人 ， 缺乏法律依据 ， 侵犯了出租人对其合法财产的处分权 ， 一再抗诉 。最高院最终 以“ 最高人 民检
定了优先买受 ， 第一千零九十四条至第一千一百零 四条规定 了先买权 Ｄ ］《 ［ 瑞士民法典》 以及《 士 瑞
债法典》 中也有优先购买权 的相关规定。 ］而优先购买权在我 国本土的发展亦可追溯至 中唐时期 。 ［ ５ 发 展到宋 代 ， 田宅等不 动产 优先 购 买 权逐 步 形 成制 度 。 明清 时代 ， 优先 购 买 权 已经 深入 人 心 ， 为 田 成
优先购买权为形成权更有利于保护承租人 ， 而且权利行使的结果也符合当前的法律规定。
［ 关键词 ］ 物权性 债权 性 形成权 请 求权
引
言
优先购买权 ， 又称为先买权 、 优先承买权 ， 是特定的民事主体依照约定或法律 的规定 ， 在出卖人出 卖特定标的物的时候所享有的在 同等条件下优先 于其他主体购买的权利 。 ］优先购买权主要分为 ［ １ 共 有人 的优先 购买 权和 承租人 的 优先 购 买权 ， 者 即本 文 所要 讨 论 的 问题 。承 租人 优先 购 买 权 制度 后 是法律赋予承租人的一项特权 ， 在同等条件下权利人通常排挤了第三买受人。 ［ ］承租人优先购买权 既为一项特权 ， 可排挤第三买受人 ， 那么明确该权利的性质以及由此产生 的对法律关系相对人 的影响 就尤为重要 。我国大陆地区承租人优先购买权的规定主要指房屋承租人在出租人出卖租赁］ ６ （］ ７ ［） ８
参见郑 玉波 ： 民商法 问题研 究》 一 ） 台湾三 民书局 １９ 年版 ， ４５页。 《 （ ， ９１ 第 １ 《 国民法典 》 陈卫佐 译注 ， 出版社 ２０ 年版 ， １９ １１ 第 ３６ ３８ 德 ， 法律 ０６ 第 ５ — ６ 页、 ７ — ７ 页。 许 尚豪、 单明 ：优 先购买权制度研究》 中国法制 出版社 ２０ 年版 ， ７ 《 ， ０６ 第 ４页。 参见 吕志兴： 中国古代 不动产优 先购买权研 究” 载《 “ ， 现代法学） ０ ０年第 １期。 ２０ 下文简称 “ 民通意见》 。 《 ” 下文简称“ 房屋租赁合 同纠纷解释 》 。 《 ”