住宅大户型去化方案
最新住宅销售去化策略
住宅销售去化策略1、推广策略及思路：塑造高价形象策略2021年主力去化面积段在144㎡以上，客户群体面临转型的问题。
提炼核心价值引力，从大户型生活方式着手，配合“现房”这个主要价值点进行产品宣传，提高项目知名度。
同时各类竞品均以项目价格进行针对打击，因此，我们应借势而为，以推广进行诠释。
（1）项目价值形象整合升级：项目应跳出老城区青山，以“长江主轴重点段青山滨江商务区”拔升当前区位价值，汇聚、经济、文化、生态及景观等五方面主要核心纽带功能，青山滨江的十年，就是武汉未来发展的十年，由此梳理世界级城市中轴文明景观带的形象。
以项目名义，针对武汉市民发起“长江主轴会客厅主题摄影展”配合项目鲁班奖，通过前期线上炒作宣传，现场精美影片阶段性持续展示，以联合媒体现场颁奖的形式，用大众视角展示项目所处区位最繁华、最中心、最宜居，拔升区位价值。
（2）增加曝光点：网媒持续炒作，加强高价形象传播。
联合区域主流媒体针对项目区位价值及高价形象进行炒作，宣传中冶·39大街是武汉滨江商务区价值最高的物业。
输出核心点为长江主轴会客厅、实景现房、醇熟配套、优质配套、军工匠心、央企担当；阶段性炒作主题：“长江主轴之上，抢占武汉滨江商务区中心C位”“1km优质醇熟配套，准现房物业，入读优质名校，稀缺大四房”等；2、客户拓展策略：目前本案合作分销为融锦行及玖墨轩，渠道来访占比约70%，成交占比约90%，整体占比较高，在现市场环境下，渠道带客为主体，但因驻场周期较长，固定合作方的中介会有带看疲劳心理，现建议除新增渠道规则外，因多方面导客，增加老带新上访量，开启全民营销，让销售全副武装的走出去，带进来。
（1）渠道使用规则n分阶段渠道聚售焦：根据市场热销节点（小阳春、五一、中秋、国庆等），短时间聚焦快速导客，此方式可避免黄金期高价使用营销推广，同时也能增加渠道新鲜度及热度n分金额对应面积制定佣金标准：2021年的产品以大面积为主，故建议针对144㎡单位，佣金为6万元/套，针对160㎡及以上单位，佣金调整为8万元/套，144㎡以下单位，佣金调整为2万元/套。
以旧换新活动方案
以旧换新方案
一、活动背景：
为了达成集团、项目公司年度销售目标，推动146\140平米大户型的快速去化，特制定“以旧换新”活动方案，望项目公司结合当地市场实际情况，组织策划公司贯彻执行，以期达到良好的效果。
二、活动目的：
➢通过“以旧换新”活动，挖掘有购买大户型需求的短期内无首付款支付能力，但有贷款承受能力的客户群体。
➢通过活动增强146平米市场影响力，扩大潜在客户的关注度。
➢快速去化存货严重的146大户型房源。
➢提高公司品牌在当地的知名度与美誉度。
三、活动形式：
➢方式一：我方协助客户办理旧房抵押银行贷款，客户可将抵押的货款额作为新房的首付款。
➢方式二：客户可将旧房抵押给公司，作为新房的首付款。
四、活动要素：
➢聘请当地有资质的专业评估机构，评估该房屋市场合理价格。
➢旧房抵押款按房屋市场评估价的70%来计算。
➢客户旧房抵押款金额不超过新房总价的40%。
➢旧房产权必须明晰，确保房屋能在市场上合理、合法地进行交易。
活动时间：
12月27日---1月27日
五、活动房源
限定140平米房源10套146平米房源10套
六、销售说辞要点：
➢客户以低价购置新房，以高价出售旧房；
➢帮客户旧房轻松变现，降低购买新房资金门槛，轻松置业；
➢客户可以有一年充分的时间，高价出售原有的旧房；
➢公司赠送客户抵押款额的一年贷款利息；
➢在活动期限内客户还可另外享受及时签约优惠及抽奖机会；
➢结合活动，放大146平米产品优势卖点，扩大产品的影响力。
大户型去化谈客分享
大户型去化谈客分享一、规划设计针对大户型去化的谈客分享，首先我们要分析产品本身。
本案由于在售房源属多层形态，南北通透，户型设计方正，面积无浪费，三室大户型设计充分考虑了舒适居家需求，从实用性来看，大户型完全能够被市场认可。
二、价差因数在售房源中，大户型面积分类价差并不明显，这在前期有效的促使小户型成交，但给大户型的销售引导带来一定的阻碍，没有明显的价格差异，大户型的性价比难以呈现。
统计前期成交客户情况，本案现有客户群体基本集中于乡镇进城购房人群，刚性需求占很大比例，整体购买力有限，导致小户型成为重点关注对象。
三、销售策略的调整面积分类价差调整，拉开户型分类价差，在本案小户型目前剩余房源不多的情况下，将小户型提价销售，大户型再给予一定幅度的优惠政策，这样在项目整体利润不受影响的基础上，刻意拔高选购大户型的性价比。
通盘考虑，后期推出的户型基本以大户型为主，现采用这样的策略，最差的结果是剩余少量的小户型会出现滞销情况，但无疑更能提起购房客户对于大户型的关注。
四、节点销售调整采用节点销售模式，根据不同的节点推出各种优惠方式来刺激关注，引起兴趣，可以考虑的本期开盘时推出限时选购大户型额外给予优惠等活动，这样既给予购房客户实惠，又制造紧张气氛，刺激客户购买欲望，在重要的节日也可以采用这种方式。
五、低首付门槛现有的最低首付X万元持续进行，解决购房客户的资金周转，缓解当前的购房压力，对于大户型持续销售必然是极大的促进作用，这种方式需要有效的结合销售现场对于客户的解释，让客户理解我们在实际的帮助他们解决问题，通过低首付，按揭贷款的方式购房，大户型并非遥不可及。
六、大户型性价比展现在面积分类价格调整后，将大户型面积的优惠放大，通过单页、短信等时效性手段将优惠展现出去，让客户感受大户型的实惠，激发购买欲望。
大户型去化推广策划方案
大户型去化推广策划方案篇一：大户型销售策略 9号楼大户型销售建议一．拉低大户型单价或增加大户型阶段性优惠，通过优惠或单价比增加大户型去化二．三．灵活付款，增加新的付款方式，如：首付分期等集中蓄客，统一上市，样板房暂时关闭;如不集中开盘，采用房源销控,在每栋楼不同楼层间穿插房源,加强客户购买信心。
四．老带新推销模式对于近期成交的客户没有价格纠纷的从这方面出发我们采用相应回馈政策，并在说辞上配合宣传，奖励金额和方式以面积段区分： 1．新客成交120平米以下的老客奖以千3，新客立减5000； 2．新客成交120平米以上的老客奖千4，新客立减10000；五．开发团购客户群针对于企事业单位团体，可以采用上门直接联系，做项目情况及团购利好说明，这部分群体购买力处于中高水平，也许对于他们而言本项目并非首选，但我们自身还是要极力争取。
六．户型的引导在销售现场，通过培训，加强销售员对于客户购房心态的把握，主动的引导推荐大户型，理性的帮客户分析，促使客户成交。
奖励：大户成交一套，额外奖励人民币1000现金，当场奖励。
七．强化销售说辞及培训怎么去帮客户分析户型，把大户型通过专业的介绍变得吸引，大户型的功能及舒适性怎么去语言体现，让客户理解大户型并不只是多个房间多几万元钱，所以在销售说辞上我们还需要做出针对于大户型的精炼。
篇二：大户型策略综合目前本项目销售形势，100平米以下的75平米、92平米户型去化率较快，而100平米以上户型市场认可度较低；由于本案目前的购房客户主要为乡镇中低收入群体，受潜在客户购买力的限制。
总价超过40万就是对于客户承受能力的考验。
住宅大户型专项去化保障方案
19、20#楼152/175 m2大户型去化保障方案一、本体＞外部优势1、站位国际城南，背靠大源核心居住区，规划/交通红利逐步释放项目位于国际城南天府五街，背靠城南最为成熟的大源高端居住区，目前项目所在的大源西板块规划红利逐步呈现，一带一路国际社区髙端定位为板块未来的发展泄下了基调。
天府五街通车/昆华路大桥今年底通车，交通通达性逐步呈现，家天下项目正在逐步兑现城南210亩品质大盘承诺。
2、江安河自然资源+近千米滨河公园带提升项目居住环境家天下项目拥有大源板块唯一的江安河自然资源，同时规划有近千米的滨河公园带，项目宜居属性最强，大源板块无出其右。
＞内部优势1、临河布局/三面采光/横厅设计超大观景面/电梯入户/高标准装修1.3期19、20#楼作为整盘类住宅最为奇端的产品，是全盘类住宅产品的标杆。
在总平布局上，19、20#楼位于南北地块之间，也是类住宅产品中唯一临河享有一线原湾景观带的公寓产品，户型设计功能性强，以四房、五房设计为主，电梯直接入戸，三而采光南北通透，通风采光效果俱佳。
在产品配宜上，大面积类住宅产品以舒居为核心的打造目标，配备中央空调、地暧等产品，保证客户的居住舒适度及体验感。
二、市场竞争分析> 市场整体情况市场结论：主打居住属性的类住宅产品与高端商务公寓为主要供应相似产品首付月供要求极高，渠道销售为主力去化手段目前大城南市场与本案1.3期有类似的产品的项目共有6个，苴中已入市项目4个，未入市项目2个。
此类产品目前分为两类：一是主打居住属性的类住宅产品，代表项目融创香璟台、棠湖柏林城、和泓麓江府。
此类产品价格集中在17000元/耐，突出自己的与住宅无差别的居住功能，淸水为主。
此类产品总价集中在200-300万之间。
二是主打高端商务大平层公寓，此类产品自身的地段区位、产品素质水平较高，在改善居住的基础上，更偏重商务属性，代表项目保利天悦、滨江天悦、花漾锦江"此类产品以髙附加值配置实现较高的溢价，高标准精装为产品标配，此类产品总价超400万，市场上此类产品面对完全不同的客户群体，但首付款均为百万级别，主力去化手段为分销、中介、全民经纪人等渠道销售。
大户型销售活动方案
一、活动背景随着我国城市化进程的加快，大户型住宅逐渐成为市场热点。
为提升楼盘销量，提高品牌知名度，特制定本大户型销售活动方案。
二、活动目标1. 提高大户型住宅的销售业绩；2. 提升品牌知名度和美誉度；3. 吸引潜在客户关注，提高客户到访率；4. 增强客户购买信心，促进成交。
三、活动主题“尊享品质生活，品味人生高度”四、活动时间2023年10月1日至2023年11月30日五、活动对象1. 对大户型住宅有需求的客户；2. 潜在客户；3. 已关注楼盘的客户。
六、活动内容1. 优惠活动（1）限时优惠：活动期间，购买大户型住宅的客户可享受总价优惠5%；（2）团购优惠：3套以上大户型住宅团购，总价优惠8%；（3）贷款优惠：活动期间，购买大户型住宅的客户可享受贷款利率优惠。
2. 客户体验（1）样板间参观：邀请客户参观大户型样板间，感受高品质生活；（2）专家讲座：邀请知名家居设计师、风水大师等举办讲座，为客户提供专业建议；（3）亲子活动：举办亲子活动，拉近与客户的距离，提高客户满意度。
3. 社交媒体互动（1）开展线上互动活动，如转发、点赞、评论等，赠送精美礼品；（2）邀请知名网红进行直播，展示大户型住宅的优质品质。
4. 营销推广（1）户外广告：在繁华地段、公交站点等投放户外广告；（2）平面媒体：在报纸、杂志等媒体投放广告；（3）网络推广：在门户网站、房产网站等投放广告；（4）社区宣传：在周边社区举办宣传活动，提高楼盘知名度。
七、活动实施1. 成立活动筹备小组，负责活动策划、组织、执行等工作；2. 明确各部门职责，确保活动顺利进行；3. 加强与合作伙伴的沟通，确保活动资源充足；4. 定期召开活动进展会议，及时调整活动方案。
八、活动评估1. 活动结束后，对活动效果进行评估，包括销售业绩、客户满意度、品牌知名度等方面；2. 总结活动经验，为今后类似活动提供参考。
九、注意事项1. 严格执行活动方案，确保活动顺利进行；2. 关注客户需求，提供优质服务；3. 加强团队协作，提高工作效率；4. 注重活动效果，确保活动达到预期目标。
住宅大户型去化方案
【销控策略】
小户型销控策略： 面积区间重合度较高的小户型房源，销控小区内 部朝向房源，把客户逼定在6#7#8#的西单元， 2#的东单元。 大户型销控策略： 面积区间在120 ㎡以上的大户型，在销控小户型 优质房源的前期搭配释放大户型优质房源，尽最 大可能把客户逼定在大户型成交。
0
0
0
6384.5 0
6390.5 6532.0 6264.3
7
0
2
剩余户型以100㎡以上大户型为主
朝向：
东单元去化不如西单元，2#西单元朝小区内，
东单元朝西固中路。相对居住品质西单元高
2#
于东单元。
层高：
2#西单元高层高于1#小高层的区间，能被铁
路影响，相较其他高层而言去化率而言，存
在难去化的问题。
8#
户型。
朝向：
A户型西单元去化相对东单元会较有难度。
层高：
BC户型的高层因为9#是小高层，可以看到
铁路，去化可能会存在相关问题。
8#A户型
N
1.户型方正
2.全明设计
3.卫生间干湿分离
4.超大景观阳台
5.户型功能灵活多 全
变
明
6.4.5米豪宅级客厅 设
间距
计
全明设计
卫生间
可分割
为干湿 分离
4.5米豪宅级客 厅间距
卫 生
休闲 阳台
间
生活
通
阳台
光
3. 景观阳台，生活阳台， 休闲阳台，三阳台设 计。
大户型10大销售技巧
大户型10大销售技巧招数一：强调舒适卖点大户型是人们的终极置业需求，对居住舒适度要求极高，所以，在销售时应强调楼盘的舒适性与稀缺性。
一般来说，大户型占据着一个楼盘的最佳资源，这包括朝向、采光、环境等。
各楼盘应根据自身不同情况，寻找销售卖点。
如宣扬楼盘的大面积绿化、开阔的视野、完善的生活配套、休闲运动设施、楼盘的高科技含量等，吻合中产阶层追求舒适、惬意的置业需求。
招数二：侧重体验营销大户型总价较高，大部分购房者都为二次以上置业，他们在挑房时更加理性，并不急于下单。
要打动这部分消费者，可以打造有特色的大户型样板房、样板景观，让客户切身感受到大户型的舒适与惬意。
在打造样板间时，注意现代科技氛围的营造，使得购房者在亲身感受到如此舒适温馨的大户型后，愿意为此买单，以便一步到位，省得日后再为换房奔波劳累。
招数三：户型设计注重私密性如今的家庭结构三世同堂越来越少，很多年轻人跟父母宁愿在一个小区内买两套小户型，也不愿住在一套大房子内。
问题的根源在于，年轻人需要有自己的隐私空间，两代人在生活方式、作息时间等方面有差异，同住一屋会互相干扰，很不方便。
如果大户型在设计上有所突破，注重房与房之间的隐私性，让年轻人与老年人在房间里的活动路线不互相穿插，视线不能对视，各自饮食起居影响都很小，大户型就不会受到消费者的排斥。
况且，一套大户型的总价比两套小户型的总价低，又更节约生活成本。
如果楼盘还在前期设计阶段，可以在户型上有所突破，只要解决了消费者的担心，大户型的销售也就不愁了。
招数四：提升居住功能买大户型的人通常都会考虑几代人同住，因此，小区的公共活动空间应注重功能多样性，让每一代人都各得其所。
老年人有地方散步、下棋、阅报；儿童有地方奔跑、玩耍；年轻人有地方开展时尚的运动、健身活动。
对于一些户型不能修改，但小区内景观还可以完善的小区，可以从外部环境加以改进，让希望买大户型的家庭觉得在这里居住能够各有所取。
招数五：强调人性化物管大户型的消费人群都是深度居家型，物管的好坏对他们的生活品质起着至关重要的影响。
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朝向：
东单元去化不如西单元，2#西单元朝小区内，东单元朝西固
中路。相对居住品质西单元高于东单元。
2#
层高：
2#西单元高层高于1#小高层的区间，能被铁路影响，相较
其他高层而言去化率而言，存在难去化的问题。
价格：
东单元同等户型价格低于西单元，户型面积越大单精品价课越件 低。
6#剩余房源分析
户型 A 面积 99.28
4.5米豪宅级客厅间距
精品课件
N
全明 设计
8#B户型
1.户型方正 2.功能分区合理 3.全明设计 4.超大景观阳台 5.主卧朝南 6.入户玄关私密性好 7.功能分区合理 8.户型功能灵活多变
N
户型功能灵活多变
卫生间 干湿分离
超大 景观 阳台
入户 玄关 私密
精品课件
主卧朝南
8#C户型
1. 户型方正 2. 动静分区，干湿分离，功能布局合理 3. 全明设计 4. 入户花园 5. 4.7米豪宅级客厅间距 6. 主卧朝南 7. 超大景观阳台
户型：
剩余户型以西单元临铁路一侧A户型最难去化。大户型去化
7#
难度高于小户型。
朝向：
西单元A户型去化存在难度，另120㎡以上大户型存在去化
难度。
价格：
西单元A户型价格相对同等户型低，其余户型定价遵循大户
型单价低于小户型，东单元价格高于西单元价格。
精品课件
8#房源分析
户型： 户型以小户型为主，但也存在较难去化的C户型。
户型因素
因西固属于老工业城区，不是高端客群的置业首选，所以户型配比 应主要面对中低端客群，以小户型为主甚至纯小户型。但本案规划 了过多120㎡以上的户型，而这些大户型正是去化速度慢的主因。
西侧 外围 环境 导致 6#7# 8#A 户型 去化 困难
货量盘点
精品课件
2#剩余房源分析
面积 套数 面积 总价 均价
1-A
1-B
1-B1
1-C
2-C
2-B1
2-B
2-A
总计
109.01 92.38 92.38 140.69 140.69 92.38 92.38 109.01
16
16
15
25
25
8
7
10
122
1744.16 1478.08 1385.70 3517.25 3517.25 739.04 646.66 1090.10 14118
8#
朝向：
A户型西单元去化相对东单元会较有难度。
层高：
BC户型的高层因为9#是小高层，可以看到铁路，去化可能
会存在相关问题。
精品课件
8#A户型
1.户型方正 2.全明设计 3.卫生间干湿分离 4.超大景观阳台 5.户型功能灵活多变 6.4.5米豪宅级客厅间距
全明 设计
全明设计
卫生间可 分割为干 湿分离
3369456
7532624
4886526
2679156
264830 9
1566269 4
44767103
均价 6546.72 6592.93 6492.83 6467.49 6390.87 6453.31 6308.50 6315.96 6414.02
户型：
6#
剩余户型以西单元临铁路一侧A户型最难去化。
精品课件
N
全明 设计
卫生 间 干湿 分离
入户花 园
动静分区
主卧朝南
4.7米豪宅级客厅 间距
超大景观阳台
8#整体户型分析
结构： 塔楼结构公摊率大，A、B户型公摊率26%，C户 型公摊率25%。 户型： 户型以小户型为主，但也存在较难去化的大户 型——C户型。 朝向： 西单元A户型去化是难点，参照6#7#西单元户型 去化率，可以看出，小户型去化不是难点，但是 纯北向的A户型西单元存在朝向弊端，市场认可度 不高，相反东单元户A户型去化率较高，和其主卧 朝向对外景观存在一定影响因素。 B户型主卧朝南，面积适中，去化难度不大。 C户型属于大户型，去化存在难点。 B、C户型的高层，与2#高层存在一样的问题，都 是越过1#9#小高层后可以看到铁路影响。所以高 层去化要着重考虑。
小结：难去化因素主要是朝向问题
超大休
卫 闲阳台
静
生
西晒，小 间
生活阳
区周边环 通
台
境及品质 光
不佳，导
致朝向对
超 外的户型
动
大 不好去化。
阳
功能分区合理
台
精品课件
7#剩余房源分析
户型 面积 套数 面积 总价 均价
F
E
151.88 99.75
17
9
2581.96 897.75
16448604 5760635
朝向：
整体去化率可以，但西单元A户型几乎未去化。
价格：
西单元A户型价格相对同等户型低，其余户型定价遵循大户
型单价低于小户型，东单元价格高于西单元价格。
精品课件
6#A户型
1. 户型方正，动静分区，功能划 分合理。
2. 全明设计 3. 景观阳台，生活阳台，休闲阳
台，三阳台设计。 4. 超大景观阳台和休闲阳台
B
C
D
D
C
B
104.95 103.79 133.36 133.36 103.79 104.95
A 99.28
总计
套数 7
5
5
9
6
4
4
25
65
面积 691.75 524.75 518.95 1164.69 764.61 415.16 419.80 2479.86 6980
总价
4528697
3459641
1106778 5
9425716
8849080
2138769 4
2173941 9
4718401
4132527
7120533
8844115 5
6345.62 6377.00 6386.00 6080.80 6180.80 6384.50 6390.57 6532.00 6264.32
户型：
剩余户型以100㎡以上大户型为主
A户型西 单元主卧 朝向正西
B户型西单 元的书房/ 卧室和客厅 是正西朝向， 但主卧朝南，
C户型西单元三 个卧室有两个是
正西朝向
精品课件
A户型 B户型
C户型
剩余房源分析
区位因素
因项目位于西固区，由于西固是老牌重工业区，本身从居住环境及 氛围上就照比安宁，七里河，城关有一定差距，不是置业首选区位， 所以针对的大部分客户是西固本地人为主。因而造成去化速度过慢 的诱因。 因西固为老工业区，所以小区周边环境不佳，造成朝向外围的房源 去化不好。反而同样户型，朝小区内侧的房源去化更高。
6370.59 6416.75
D
C
126.91 130.06
16
10
2030.56 1258.51
13127317 8066905
6464.88 6409.89
B 93.79
5 467.59 3015761 6449.58
A 121.39
29 3520.31 22138016 6288.66
总计
86 10756.68 68557238 6373.46