深圳华南城调研报告
华南城运营模式研究更新版
注重环保和可持续发展，推广绿色建筑和绿色物流，降低能耗和排放， 为建设美丽中国贡献力量。
03
国际化战略
加强与国际市场的交流与合作，提升华南城的国际知名度和影响力。例
如，参与国际商贸展览、拓展海外市场等。
THANKS.
华南城运营模式研究更 新版
contents
目录
• 华南城概述 • 华南城运营模式 • 华南城更新版运营模式 • 华南城与其他城市的比较 • 华南城未来展望
华南城概述
01
华南城简介
华南城是一家大型综合性企业，业务涵盖物流、 商贸、地产等多个领域。
公司总部位于香港，并在内地多个城市设有分支 机构。
其他城市可能还在沿用传统的企业管理模式，注重经 验和人情化管理。
比较结果
华南城的管理模式更加先进和高效，能够更好地适应 市场变化和满足客户需求。
营销模式比较
华南城营销模式
华南城采用多元化的营销策略， 包括线上线下的推广、品牌建设 和客户关系管理等，以提高品牌 知名度和客户满意度。
其他城市营销模式
其他城市可能采用较为单一的营 销策略，缺乏线上营销和客户关 系管理的重视。
华南城实行严格的财务管理制度，规 范资金运作，降低财务风险，确保企 业稳健发展。
战略管理
华南城制定科学合理的战略规划，明 确企业发展方向和目标，优化资源配 置，提升企业核心竞争力。塑造
华南城采用多元化的营销模 式，注重品牌塑造和市场拓
展。
华南城注重品牌形象的塑造 和维护，通过广告宣传、公 关活动等方式提升品牌知名
创新合作模式
优化供应链管理
华南城注重供应链的优化整合，通过 与供应商建立长期稳定的合作关系， 降低采购成本，提高运营效率。
深圳华南城考察报告20140117
交易广场运营状况调查
一号交易广场：目前-1至6楼均已正常营业。主力商业为-1至3楼的华盛奥特莱 斯，商家入住率约为90%以上
1号交易广场
规划经营状况：1号交易广场内-1至6楼均已正常营业， 包括时尚皮具鞋业体验馆（-1F、1F）/奥特莱斯购物 中心（-1—3F ） /进口商品主题馆（2F ）/LED照明产 业基地（4F）/电子商务产业园（5-6F），4-6楼层主 要是办公区域，空置率较高 主力商业：其中 -1至3楼为华盛奥特莱斯，主要引进 国际一二线的品牌折扣店以及大型工厂直销店、国货 精品直销店，全力打造集休闲、娱乐、购物为一体的 大型综合奥特莱斯城。经营模式：自营 + 联营 + 租赁 等 商铺进住率：商业主要集中在 -1~3楼。根据市调， 奥特莱斯商家入住率约为 90% 以上， 4-6 楼的产业基 地和电商产业园入住率约50%。
深圳华南城考察报告
分析1.华南城基本情况分析
分析2.华南城运营模式分析 分析3.华南城商业运营状况 分析4.华南城产业运营状况
分析5.华南城整体运营存在问题
华南城概况
1 纺织服装及面辅料交易中心 2 皮革皮具及原辅料交易中心 3 电子原材料及成品交易中心 4 五金化工塑料交易中心 5 印刷纸品包装交易中心 6 华南城居住小区 7 物流区 8 华南城酒店 9 办公大楼 9 2 3 7 1 8 5 4
华南城概况
华南城一期工程，涵 盖纺织、服装、皮革、 皮具、电子等12个产 业门类
华南城二期工程：华 南城2号交易广场
华南西苑，项目占地 39992平方米，总建面 161341.25平方米，
3、4、5号交易广场目 前正在建设或招商。
2004.3月
2009-2012
最新参考华南城项目可行性研究报告(DOC 13页)
华南新城项目可行性研究报告一九九九年十月目录一、项目名称 2二、项目地点 2三、项目背景 2四、项目开发企业概况 3 （一）发展商简介 3 （二）投资商简介 3 五、项目设想 4 （一）总体规划 4 （二）主要经济技术指标 5 （三）形态结构规划 6 （四）住宅基本户型 6 六、市场分析及发展前景 6（一）99年广州市房地产市场前景分析 6（二）项目市场分析91、优越的地理位置92、配套完善，生活便利93、现有楼盘分析94、项目的发展前景10七、项目开发计划11八、项目资金筹集11九、基本数据说明12十、项目开发进度12十一、财务分析13 （一）销售收益估算表13 （二）利润估算表13 （三）现金流量表14 十二、项目评估结果15华南新城可行性研究报告一·项目名称番禺华南新城二·项目地点广州市番禺南村（番禺大桥东南地段），建设用地规划许可证033341、033342、033343号。
项目东侧为规划居住用地；南面紧靠城市骨干道路：南村镇南大路；西侧距华南快速干线仅一公里，是对外出勤交通和联系广州市区的交通轴向，由此往广州天河中心区仅15分钟车程，交通十分便捷；北面旁依珠江，与广州市区隔水相望。
三·项目背景98年11月份，国家发展计划委员会、建设部、国土资源部、中国人民银行等四部门联合发出通知，要求各地抓紧落实今年已下达的经济适用住房计划。
显然，大规模的经济适用住房建设，一方面是建立健全我国新的住房供应保障体系的需要，另一方面，也是满足广大中低收入阶层对住房的有效需求，进而推动经济增长的需要。
这种由政府统一规划、统一征地、统一拆迁、统一组织建设的、具有良好销售前景的“大众住房”，必将成为中低价位房地产的“主渠道”，进而起到平抑房地产价格的作用。
目前，经济住房的开发在北京、上海、西安、大连、福州、成都、等城市进展迅速。
据报导，到目前为止，北京已开发经济住房237.5万平方米，售价大部分在2000—4000元/平方米之间；西安市预计在98年投资48.25亿元，开发410万平方米经济住房；福州预计在98年开发经济住房170万平方米。
深圳游玩心得探索华南城的购物天堂
深圳游玩心得探索华南城的购物天堂深圳游玩心得探索华南城的购物天堂深圳，作为中国的特殊经济区之一，以其繁华的商业中心和现代化的城市风貌而闻名于世。
作为一个购物爱好者，我决定前往深圳，探索华南城这个被誉为购物天堂的地方。
在这里，我将为大家分享我的深圳游玩心得，特别是对华南城购物体验的感受。
深圳作为一个国际化城市，拥有丰富多样的购物中心和商圈。
而华南城则是其中最吸引我的一个地方。
它位于福田中心区，占地面积庞大，是全国最大的批发市场之一。
在这里，各种各样的商品琳琅满目。
无论是时尚服装、配饰、化妆品还是电子产品、家居用品，你都可以在华南城找到。
而且，这里的商品不仅种类繁多，价格也非常实惠，让人流连忘返。
在我的探索之旅中，我首先观察到华南城的购物环境非常舒适。
整个市场宽敞明亮，卫生状况良好。
每个商铺都经营有序，陈列整齐，使人有一种愉悦的购物氛围。
此外，商家们态度友好，热情地为顾客提供咨询和服务。
无论你是购物新手还是经验丰富的顾客，都能在这里得到满意的购物体验。
其次，我深深地感受到华南城的商品种类之多。
从国内外知名品牌到小众品牌，从日韩时尚到欧美潮流，这里的商品无疑具有极高的多样性。
无论你是喜欢高端奢华品牌，还是追求性价比的实用商品，华南城都能满足你的需求。
当然，如果你是一位电子产品迷，你也不会失望。
这里有最新款的智能手机、平板电脑以及各种电子配件。
总而言之，华南城几乎包含了所有你想要的商品，它也真正实现了一个购物天堂的美好梦想。
此外，在华南城购物除了可以满足个人需求外，还可以体验到一种独特的文化氛围。
作为一个聚集各地商贩和顾客的地方，这里融合了来自不同地区的人们和文化。
你可以听到各种不同方言的声音，看到各色各样的服饰和饰品。
在商家的介绍中，你还可以了解到一些他们所经营商品的背后故事和文化内涵。
这种多元文化的交融，使购物不仅仅是单纯的消费行为，更成为一种人与人、人与文化之间的交流。
最后，不得不提到华南城的美食。
华南城SWOT分析
ＳＷＯＴ1.优势1.1 地方政府扶持由于华南城的项目属性，有利于解决就业及创造税收，各地对华南城项目扶持力度较大。
例如郑州将华南城项目列为“商贸一号项目”（富士康为“工业一号项目”），不仅在土地政策方面极为优惠，平均地价90元每平米，且配合华南城建设积极推进城区市场外迁，甚至在项目落地后，紧邻华南城新建了郑州最大的新型会展中心以拉动人气。
西安、郑州、南昌等地未来均有地铁通往华南城项目，极大提升了交通便利度，降低了项目运营风险。
内地华南城项目由于扶持力度和计划配套交通均优于深圳华南城，大有后来居上之势1.2土地成本低，高利润率作为少数具有大型物流交易中心开发和运营能力的企业，公司在项目的获得上有较强的议价能力。
公司通常可以在2线城市的交通较为便利之区位获得大量低价的土地资源。
由下图统计可以看出，华南城拿地价最高的是哈尔滨，为430元每平米，最低的是郑州90元每平米，平均成本仅为人民币269元/平米。
由图对比可以看出华南城土地价格仅为大部分开发商的八分之一到十分之一。
业内平均值在3500元每平米左右，而最高值（SOHO CHINA）则超过1万元每平米。
低廉的土地价格保证了公司持续获得远高于传统住宅和商业发展商的盈利水平.下图为主流地产开发商拿地平均价格：公司的平均土地成本与建造成本共约为港币4000元/每平米，而售价约为港币10000元/每平米。
较高的毛利水平为公司扩大规模和持有大量投资物业提供了资金支持。
如下图所示，华南城各地项目土地成本所占销售比例平均值仅为2.94%，最高值哈尔滨也只有7.34%，而最低值深圳与郑州，此比例仅仅为0.86%。
图：各地土地成本占售价比例图：上市公司毛利比较由上图比较可看出，2012年华南城毛利率在同行业中处于领先地位，接近60%，而业界平均值在35%左右，究其原因，低廉的土地价格功不可没。
1.3 可复制的商业模式1.3.1公司独特的“一体两翼”的商业模式，能够于不同城市成功的复制。
2019华南区房地产和零售企业调研报告
2019华南区房地产和零售企业调研报告事件：我们于3月23日和24日组织了华南区房地产和零售企业调研，共计约25家基金和保险客户参加，先后调研了中洲控股、金地集团和深圳茂业商厦，调研纪要如下。
深圳茂业商厦：行业分析：受宏观经济下调、控制三公消费、电商和海淘等因素影响，传统零售百货行业的经营压力增加，行业内竞争加剧，未来集中度将进一步加大，有自有物业、品牌优势以及经营管理能力较高的公司优势明显，未来一线城市消费将集中在中心区和社区两块，二、三线城市的消费集中在中心区和老城区，店面地理位臵好、品牌齐全、配套完善的综合体比单一百货将更有优势。
公司分析：公司起步深圳，在深圳零售消费市场占有份额较大，有一定的客户忠诚度，自有物业较多，有较强的中高品牌引进优势，公司过去几年异地开店较快，收入实现了稳定增长，但投资性支出和经营压力也增大，公司策略上放慢了开店进度，预计未来资本支出压力较之前将有所改善，但是还是受传统零售行业下滑影响，虽然新店步入成熟期，预计业绩和盈利与往年依然持平，不会出现大幅增长，公司近几年负债率逐年增加，偿债指标一般，但考虑到公司债务结构的逐渐优化、投资支出的减少以及降息后融资环境的改善，并且公司应付账款周转天数较长，对供应商的占款能有效利用到投资上，经营性净现金流总体表现较好，我们对公司偿债能力和信用资质维持稳定判断。
金地集团：行业分析：目前房地产行业已经从快速发展步入稳定发展阶段，行业虽然受房地产贷款政策的放松以及降息等影响，预计XX年销售会较XX年出现部分城市回暖，但政策利好有限，房地产开发商依然保持谨慎投资，全国房地产投资增速不会出现大幅上行，部分房地产开发商在谋求跨行业转型，仅少数房地产商在大幅扩张规模，一二三线城市房地产呈现出分化，不同地段呈现出分化，房地产行业集中度将提升，小型开发商、以及储备土地质量较差的开发商面临较大的竞争压力。
公司分析：金地作为房地产行业的龙头企业，有较强的品牌优势，公司定位从过去的高端向现在的中高端转换，公司股东从深圳国资委变为民企生命人寿，公司管理规范，土地储备较多，具有可持续性经营优势，但是一、二、三线城市土地储备占比分别为30%、40%和30%左右，三线城市开发压力依然较大，公司对于未来房地产开发增速维持谨慎态度，没有激进拿地并开发的动力，跟投项目和合作开发等举措有利于减低公司开发成本，公司在社区金融、社区养老方面探索，有望实现外延盈利，公司负债率居于行业平均水平，银行贷款利率为基础利率，预计收入和盈利能力不会出现大幅上升，融资压力在降息利好下有所缓解，由于公司资产规模大，经营管理规范，整体偿债能力依然较强，我们对公司未来信用基本面维持稳定的判断。
深圳平湖华南城
深圳平湖华南城简介深圳平湖华南城位于深圳市龙岗区平湖街道，是一个集批发、零售、展览、休闲等功能于一体的大型商贸交流中心。
华南城总建筑面积约30万平方米，是深圳市最大的商贸市场之一。
华南城自2004年开业以来，已经发展成为中国最具实力的综合性市场之一，每年吸引全球各地的商家和采购商来此采购和交流。
华南城以其丰富的商品资源、良好的商业环境和优质的服务受到了广大商家和消费者的高度赞誉。
商户分类华南城内商户众多，商品种类繁多，可以满足各类需求。
根据商品种类的区分，大致可以将商户分为以下几个类别：1. 服装类华南城有近千家服装商户，涵盖了成衣、鞋帽、皮具等多个细分品类。
这里有一些国内外知名品牌的代理商，也有一些小众品牌的独立设计师店铺。
无论是快时尚还是高端定制，都可以在这里找到心仪的商品。
2. 配饰类配饰类商户主要包括珠宝、饰品、眼镜、手表等。
这些商户提供各种风格的配饰及首饰，无论是时尚感强的潮流单品还是经典款式都能满足消费者的需求。
家居类商户提供各种家庭日用品、家具、家纺等商品。
在这里可以找到各种风格的家居用品，无论是现代简约还是欧式复古，都可以满足不同消费者的喜好。
4. 电子产品类电子产品类商户提供各种电子产品，包括手机、电脑、相机等。
这里有各个品牌的专卖店，也有一些电子产品批发商，价格相对较低，吸引了很多采购商来此采购。
5. 食品类食品类商户主要提供各类零食、饮料、特产等。
这里有很多国内外的食品品牌和供应商，能够满足广大消费者的口味需求。
设施与服务除了丰富的商户资源，深圳平湖华南城还提供了一系列的便利设施和优质服务，以确保商家和消费者的舒适使用体验。
1. 停车场华南城拥有大型的停车场，可以容纳数千辆车辆同时停放。
商家和消费者可以方便地将车辆停放在这里，而无需担心停车位的问题。
在华南城内，商家和消费者可以享受到各种美食。
有众多的餐厅、快餐店和小吃摊位，提供各种美食供选择。
这里有本土的广东菜和特色小吃，也有来自各地的美食。
深圳华南城调研报告
二 基本概况
华南城从地理位置看，周边围绕山厦、禾花、辅城坳、新木村、上木古村等居民生 活区，容纳有 25 万复合型消费人口。
（一）区位与交通
1、华南城区位及布局
华南城东靠铁东物流园区，为华南城商户提供配套仓储服务；西临平湖生态园，此
为永久生态水源保护区；南北面是密集的农民房住宅小区，华南城在南面租赁部分农民
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（二）招商策略................................................................................................... 15 1、第二期交易中心商铺租售策略.............................................................. 15 2、商务中心办公楼租金及管理费.............................................................. 16
华南国际工业原料城 商业地产调研报告
物流事业部
2009 年 01 月 13 日
目录
一 引言 ......................................................................................................................... 1 二 基本概况 .................................................................................................................1
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房为一期商户员工提供的辅助住宅。
北
富安大道皮Fra bibliotek革皮
具
二
平 湖 生 态
平
华新
南 西
北 路
期
园苑
环球
物流
中心
招商 富豪 中心 酒家
皮
华
革
南
皮
大
具
道
纺 织 服 装
华丽城 商务楼
华丽城 会展 贵宾楼 中心
华
国际大道
转盘
国际大道
南 三
道
华丽城
电 商务楼
华丽城 会展 贵宾楼 中心
子 原
印 刷
材纸
料品
华 南 大 道
五 金 化 工
纺 织 服 装 二 期
火 车 轨 道
平 铁东 安 物流 大 园区 道
华南城一期租赁辅助住宅 图 1 华南城布局图
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采购商服务中心
整个华南城采用对称式格局，沿着主干道两侧对称建设，一期紧沿南北主干道，二 期紧邻一期，是一期主要市场的东西方向拓展及延伸。中心位置（转盘）是南北主干道 和东西主干道交汇处，站在中心位置就可以清晰的看到华南城一期的五大商业圈（纺织 服装、皮革皮具、五金化工、印刷纸品、电子原材料），华丽城贵宾楼、华南城国际会 展中心、金威啤酒广场和正在建设的环球物流中心和纺织服装、皮革皮具的二期工程。
1、商铺出租情况............................................................................................ 4 2、商铺的经营情况........................................................................................ 5 3、现状原因分析............................................................................................ 6 （三）市场推广..................................................................................................... 7 1、招商............................................................................................................ 7 2、宣传推广.................................................................................................... 7 3、促销............................................................................................................ 7 （四）配套服务..................................................................................................... 8 1、酒店及餐饮娱乐配套................................................................................ 8 2、办公配套.................................................................................................... 9 3、生活配套.................................................................................................... 9 4、物流配套——铁东物流园区.................................................................. 10 5、其他配套.................................................................................................. 12 四 第二期概况 ...........................................................................................................12 （一）建设情况................................................................................................... 12 1、纺织服装及皮革皮具交易中心.............................................................. 12 2、环球物流中心.......................................................................................... 13 3、第二期商业配套...................................................................................... 14
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一 引言
华南国际工业原料城（简称：“华南城” ）坐落于深圳市平湖物流基地园区，项目 规划总占地面积超过 100 万平方米，规划总建筑面积超过 220 万平方米，规划总投资超 过 60 亿元人民币， 全面建成后的华南城将成为规模宏大、品种齐全、现代化程度极高 的工业原材料及成品展览交易中心、现代化综合商贸物流基地和制造业高端集成服务平 台。
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（二）招商策略................................................................................................... 15 1、第二期交易中心商铺租售策略.............................................................. 15 2、商务中心办公楼租金及管理费.............................................................. 16
图 2 南北与东西主干道交汇处
为方便采购商快捷查询信息，华南城每个市场前面都设有采购商服务中心，且每个 路口都设有路标及市场经营分区导购图。 2、华南城交通
华南城北临富安大道、西临平新北路，均为双向 6 车道。并与水官高速、机荷高速、 南坪快速、清平快速等公路连接。华南城内部华南大道双向 8 车道，国际大道双向 6 车 道，各交易中心的中间道路为双向 4 车道，交易市场内部其余的均为双向 2 车道。华南 城内部道路规划完善。
（一）区位与交通................................................................................................. 1 1、华南城区位及布局.................................................................................... 1 2、华南城交通................................................................................................ 2
（二）商铺建筑格局............................................................................................. 3 三 专业市场第一期经营状况 .....................................................................................4
华南国际工业原料城 商业地产调研报告
物流事业部
2009 年 01 月 13 日
目录
一 引言 ......................................................................................................................... 1 二 基本概况 .................................................................................................................1
五 结论 ....................................................................................................................... 16 （一）市场规划合理、管理规范....................................................................... 16 （二）项目建设节奏把控好、开发有序........................................................... 16 （三）功能配套逐渐完善、业态丰富............................................................... 17 （四）招商宣传策略灵活多样、效果显著....................................................... 17 （五）市场仍处于培育阶段、培育期长........................................................... 18 （六）华南城与商户共生共存、共同发展....................................................... 18 （七）周边环境制约了华南城进一步发展....................................................... 18