深圳KKMALL+万象城市场调研报告
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深圳京基百纳·kk mall市场调研分析
门前广场
道路
公交站牌
停车场入口
.
4
项目硬件：
该项目的硬件设计和引导工作指示都别具匠心，无论是整体感观还是细部处理，都令人印 象深刻。
LOGO
导视牌
中庭
步梯
.
停车场
5
内部细节：
Kk mall在内部的布置上非常仔细，各种导购指示一目了然，贴近购物者，凸显项目的温馨、 人性化的氛围。
商场通道
货梯、直梯
京基百纳·kk mall
.
1
项目简介：
京基集团旗下的购物中心品牌，kk mall定位于国际时尚精品购物中心， 目前经营状况较好。
项目名称
kk mall
地理位置
深圳市罗湖区深南东路5016号
发展商
京基集团
商业面积
约42563万㎡
基础数据
层数：地面4层，地下1层；层高：约6m； 过道：2-6m；扶梯：单层3组； 直梯：6个； 中庭：1个，
.
屋顶
6
细节展示：
Kk mall的装修端庄大方，体现在无论是外观的商家标志还是内部的装饰装潢；
卫生间
天花吊顶
地面
导视系统
.
扶手
广告位
7
主力店铺：
主力店铺的设立可以更大程度的带动人气，突出购物中心的主题和档次。
.
8
业态规划：
态规划对比中可知，其主体是以百货为主，餐饮休闲类占经营面积的31%，无论是从其功 能上看，还是根据购物中心的概念，都可定义为购物中心。
在百货行业竞争越来越激烈，而商家品牌又难以拉开档次时，凭借体贴的硬件 设计和舒适的购物环境作为项目特色，不失为一种新颖的策略；
与大剧院和荔枝公园为邻，有天然和成熟的休闲广场，这样更有助于汇聚周边 人气，同时由于交通的便利和京基100的影响力，更成为了人们的必去之地；
深圳万象城市场考察报告
深圳万象城市场考察报告
餐饮娱乐招商部 2014年1月3日
深圳万象城
2
目录 1 深圳万象城的整体介绍 2 深圳万象城的业态规划及品牌落位 3 深圳万象城的竞争力分析
3
1、深圳万象城的整体介绍
地理位置：
万象城位于深圳市罗湖金三角商业区，包括东门、人民南 宝安南三大核心商圈，万象 城是宝安南商圈的标志性项目。
2、深圳万象城的业态规划及品牌落位
2、深圳万象城的业态规划及品牌落位
L5层仅有商户17家，顺电作为主力店，引领该层的零售以家居家电、 数码影音为主。 此外该层的餐饮人气也非常旺盛。
2、深圳万象城的业态规划及品牌落位
L5层业态分析
服装/鞋包 6% 餐饮 47% 数码影音 29%
钟表/珠宝/ 饰品/礼品/ 运动用品 6%
深圳万象城
1、深圳万象城的整体介绍
项目信息：
深圳最大的购物中心，整合了百货公司、 国际品牌旗舰店、时尚精品店、美食广场、奥 运标准室内溜冰场、大型动感游乐天地、多厅 电影院等元素，为深圳居民及游客提供一站式 购物、休闲、餐饮、娱乐服务。定位为“深圳
最大、华南最好、中国最具示范效应的超大型
室内购物中心”。
美容美发/摄 影/服务 17%
服装/鞋包 62% 钟表/珠宝/ 饰品/礼品/ 运动用品 4% 家居生活 4%
楼层 L3
租金 300-500
2、深圳万象城的业态规划及品牌落位
2、深圳万象城的业态规划及品牌落位
L4层拥有商户26家，主力店有影院和滑冰场，休闲娱乐功能进一步 提升。
2、深圳万象城的业态规划及品牌落位
2、深圳万象城的业态规划及品牌落位
L1层拥有商户60家，除1个百货主力店外，还有5家以上次主力店， 以经营国际大牌服装/鞋包为主，它们是引领万象城品牌的生力军。该层 入口较多，但依然保持单一动线。
餐饮娱乐招商部 2014年1月3日
深圳万象城
2
目录 1 深圳万象城的整体介绍 2 深圳万象城的业态规划及品牌落位 3 深圳万象城的竞争力分析
3
1、深圳万象城的整体介绍
地理位置：
万象城位于深圳市罗湖金三角商业区，包括东门、人民南 宝安南三大核心商圈，万象 城是宝安南商圈的标志性项目。
2、深圳万象城的业态规划及品牌落位
2、深圳万象城的业态规划及品牌落位
L5层仅有商户17家，顺电作为主力店，引领该层的零售以家居家电、 数码影音为主。 此外该层的餐饮人气也非常旺盛。
2、深圳万象城的业态规划及品牌落位
L5层业态分析
服装/鞋包 6% 餐饮 47% 数码影音 29%
钟表/珠宝/ 饰品/礼品/ 运动用品 6%
深圳万象城
1、深圳万象城的整体介绍
项目信息：
深圳最大的购物中心，整合了百货公司、 国际品牌旗舰店、时尚精品店、美食广场、奥 运标准室内溜冰场、大型动感游乐天地、多厅 电影院等元素，为深圳居民及游客提供一站式 购物、休闲、餐饮、娱乐服务。定位为“深圳
最大、华南最好、中国最具示范效应的超大型
室内购物中心”。
美容美发/摄 影/服务 17%
服装/鞋包 62% 钟表/珠宝/ 饰品/礼品/ 运动用品 4% 家居生活 4%
楼层 L3
租金 300-500
2、深圳万象城的业态规划及品牌落位
2、深圳万象城的业态规划及品牌落位
L4层拥有商户26家，主力店有影院和滑冰场，休闲娱乐功能进一步 提升。
2、深圳万象城的业态规划及品牌落位
2、深圳万象城的业态规划及品牌落位
L1层拥有商户60家，除1个百货主力店外，还有5家以上次主力店， 以经营国际大牌服装/鞋包为主，它们是引领万象城品牌的生力军。该层 入口较多，但依然保持单一动线。
深圳万象城商业调研考察报告(60页)
闲、时尚购物为一体的多品牌大型零售概念 店。汇集了国内外数百家知名运动及休闲品
牌，如Nike、Adidas、Kappa、Puma、Reebok
、Fila、 Levi‘s、 Lee、 Converse、 Wilson、Yonex、李宁、安踏等。品牌选择不 胜枚举，种类更愈万种，店铺平均2500平方 米 ，Sport 100全国共有60家店，作为河西 店的运动集成店是比较好的选择。
品牌情况—目标品牌
●品牌名称：Y-3 ●品牌公司名称：adidas上海公司 ●联系方式：上海市虹桥路1号港汇中心一
座29-32楼 021-24010600
●值得关注的原因：Y-3是国际著名运动休
闲时装，这个由世界顶级设计师山本耀 司担任创意总监与adidas合作的全新品
牌正式于2006春夏进入中国。其先锋、
2F09-2F10室
021-63876003
●值得关注的原因：VERO MODA Classic是VERO
MODA专为高贵、摩登的成功都市女性设计量
身订做的高档精致系列。服装大都是用羊毛 ，桑蚕丝等上等面料制成， 价位相应较高 ，是较具代表性的轻熟女装品牌。
/
品牌情况—目标品牌
●品牌名称：江南厨子 ●品牌公司名称：西湖春天餐饮策划管理有限公
司
●联系方式：深圳市罗湖区笋岗东路3019号百汇
大厦
0755-82112560
●值得关注的原因：江南厨子是西湖春天品牌下
的一家豪华精品店。在全国有5家连锁店，深 圳万象城店的餐厅经营面积1400平方米，拥
品牌情况—目标品牌
●品牌名称：SAMMY COLLECTIONS
●品牌公司名称：深圳市森美丽服装连锁店有限
公司
KKmall市场考察研究报告
摩尔城、宝能all city（龙岗店）等。
2、项目区位分析
（2）周边配套
皇冠假日酒店 富康苑 海关大厦 碧湖花园 建设大厦
万科广场周边写字楼林立，
经济基础雄厚。
新城市大厦
紫薇苑 社保大厦 万科天誉
东方明珠城 方汇大厦
万科广场周边大型品质住宅 区众多，消费力潜力较大，
西埔新居 凯美城假日酒店 紫薇公寓写字楼 俪景中心 锦绣华天茗苑 公园大地 龙翔花园 岗贝社区 友和雅商酒店 东都花园 万科大厦 鸿基花园 宏昌苑 盛世金华酒店 金地龙城中央
万科广场考察报告
万科广场综合体
万科广场综合体建筑面积近100万㎡，万科购物广场体量15万㎡，写字楼万科大厦10万㎡，万科 天誉住宅楼70万㎡。
万科天购物广场
万科百老汇国际风情街
商业介绍
万科购物中心
万科天誉底层商业
目录
一、项目概况
二、项目区位分析
三、商户组合及业态分析
万科天誉西埔新居鸿基花园住宅小区写字楼酒店岗贝社区龙翔花园锦绣华天茗苑紫薇苑东都花园公园大地金地龙城中央东方明珠城富康苑碧湖花园湖广通创业大厦宏昌苑俪景中心紫薇公寓写字楼万科大厦方汇大厦社保大厦新城市大厦海关大厦建设大厦德尼斯酒店友和雅商酒店盛世金华酒店凯美城假日酒店皇冠假日酒店33交通体系22项目区位分析?万科广场处于德政路与龙翔大道交汇处南临龙岗大道东靠龙城大道坐拥地铁吉祥站龙城广场站双站口有近40条公交线路可以到达项目的可达性昭示性都很强
停车位
层高 电梯状况 经营档次 经营状况
1185个（万科广场总共2269个）
B1：3m； L3：3.5m ； L1：4.m ； L2：3.5m； L4：3.5m ； L5：5m 垂直电梯：6部
深圳万象城调研报告
深圳万象城调研报告《深圳万象城调研报告》深圳万象城作为深圳市中心商圈的重要地标之一，是中国南方地区最大的综合性购物中心之一。
作为全球观光城市之一的深圳，万象城以其现代化的设计、丰富的商业配套和繁华的商业环境吸引着众多消费者和游客。
为了更好地了解万象城的运营情况和消费者需求，我们对该购物中心进行了一次调研。
首先，万象城的商户种类丰富多样，满足了不同消费者的需求。
从国际奢侈品牌到国内知名品牌，从高端餐饮到时尚娱乐，万象城汇聚了众多知名品牌和商家，为消费者提供了多元化的购物选择。
同时，万象城还拥有丰富多彩的文化娱乐活动，吸引了大量市民和游客参与。
这些均为万象城的成功经营提供了有力支持。
其次，万象城在服务方面也表现出色。
购物中心内部清洁整洁，服务人员态度亲切周到，购物环境安全舒适。
此外，万象城还针对消费者的需求推出了会员制度、购物优惠和活动促销等多种服务方式，积极提升了消费者的购物体验。
这种以顾客为中心的服务态度为万象城赢得了良好的口碑和忠实的消费者群体。
然而，万象城也存在一些需要改进的地方。
例如，购物中心内部的交通指引不够清晰，容易让消费者产生迷路的感觉；停车位较为紧张，需要更加便利的停车服务。
此外，一些商户的质量和服务水平也有待提高，以满足消费者更高的品质需求。
总体来说，深圳万象城作为南方最大的综合性购物中心，以其多元化的商业配套和优质的服务水平吸引了众多消费者和游客。
然而，为了保持其竞争力和吸引力，万象城还需要在交通指引、停车便利等方面加以改进，并提升商户的质量和服务水平，以满足消费者的更高需求。
通过本次调研，我们对深圳万象城的经营情况和市场需求有了更深入的了解，希望未来购物中心能够不断改进自身的经营模式，提升服务水平，为消费者创造更好的购物体验。
京基·KKmall市场考察报告
商业定位及品牌定位
经营定位：时尚的高端，潮流的前沿”为营商主旨的KKMALL，集购物、美食、IMXA影 院、休闲、娱乐于一体的国际时尚精品购物中心； 国际一线时尚服饰：Armani Couezioni、Armani Jeans、Armani Exchange、 ANTEPRIMA、MASSIMO DUTTI、NOVO、ZARA、SEPHORA； 潮流品牌：izzue、mango、h&m、Paul&Joe、7Forall Mankind 、COCKTAIL、 Fratelli Rossetti、H&B、TUMl、UM、LIU· JO、INTERMEZZO、GCL COLLECTION 、Map By BELLE 餐饮：“京基粤菜王府”、 “俏江南”、 “金钱豹”、“大食代”， 鼎悦坊、翡翠拉面小面包 、85度C、面点王、元气寿司等； 娱乐休闲：深圳首家“UA IMAX影院”、深圳首家最大最高端游艺娱乐中心“星际传奇”， 中航健身会所、主题健康AEVUM SPA、深圳首家IIhair， 生活配套：华润高端超市blt概念店、深圳最大全权苹果专卖店SUNION， LOCK&LOCK深圳旗舰店、简约潮流的emoi基本生活等；
20、深圳首家： MAP BY BELLE综合鞋馆 “MAP BY BELLE”为消费者引入的全新概念，网罗香港及本地最流行的鞋履品牌：百丽、天美意 、他她、百思图、森达、思加图、真美诗、妙丽、美丽宝， 及BCBG 、 Bata、Geox、 Cat、 Merrell、Adidas、NIKE等著名国际品牌，无论是上班一族、年青动感“型人”或优雅的品位人士 ，均可感受“一站式”的购物体验。 21、深圳首家： TUMI Tumi是目前世界上最为顶级的国际商务性奢华品牌，致力于在全球范围内为企业CEO、品位超群 的高端商务人士以及商旅频繁的社会精英阶层打造顶级商务旅行系列用品。其“完美的设计”、“ 卓越的功能”，以及 “领先于世的技术创新”，已成为享誉全球的奢华商务和高端生活方式的代表 22、深圳首家： Harmont＆Blaine Harmont&Blaine，意大利的顶级休闲品牌，服饰跃动的色彩组合，大方简洁的设计及做工，代表 了意大利休闲男装的风格。设计上兼合了休闲与前卫的品牌个性，并通过其艺术的休闲主义将 Harmont&Blaine的品牌理念带给城市高品位成功男士。 23、深圳首家： Braun Büffe 始于1887年的德国精工皮具品牌——Braun Büffel，凭籍精湛的德国皮革工艺和与时俱进的品牌文 化闻名于世。现今已发展为包含各式高档男女皮革制品的国际品牌，产品囊括了皮鞋、服装、皮包 和各种持久耐用、设计独特的皮革配件等，深受世界高端人群的青睐。 24、深圳首家： Harmont＆Blaine Harmont&Blaine，意大利的顶级休闲品牌，服饰跃动的色彩组合，大方简洁的设计及做工，代表 了意大利休闲男装的风格。设计上兼合了休闲与前卫的品牌个性，并通过其艺术的休闲主义将 Harmont&Blaine的品牌理念带给城市高品位成功男士。 25、深圳首家： Braun Büffe 始于1887年的德国精工皮具品牌——Braun Büffel，凭籍精湛的德国皮革工艺和与时俱进的品牌文 化闻名于世。现今已发展为包含各式高档男女皮革制品的国际品牌，产品囊括了皮鞋、服装、皮包 和各种持久耐用、设计独特的皮革配件等，深受世界高端人群的青睐。
深圳京基百纳空间(KKmall)市场调研报告_赢商网
商户 分类
钟表/ 个人 百货/ 服装/ 童装/ 家居 珠宝/ 护理/ 超市 鞋包 玩具 生活/ 饰品/ 药品/ 数码 礼品/ 保健 摄影 运动 品 用品
商户 4 数量 所占 3.6% 类别 比例
71
4
18
12
2
20
2
8
3
64%
3.6%
16.2% 10.8% 1.8%
100%
15.4%
61.5% 23.1%
口岸
机场及 火车站
驾车15分钟可到达罗湖火车站，40分钟可到 达宝安机场。
KK MALL不仅有地铁1,2号线，也有约7个公交站可到达， 临近红岭中路、深南中路、解放路，交通十分便利。
KK mall区别于周边购物中心，KK mall走时尚精 品路线，主打时尚潮流会把人流引入。定位于 “国际时尚精品购物中心”，致力于打造一个以 集国际顶尖品牌及各种高端消费业态于一体的高 品质国际购物中心。
L4：主力店优莱荟以及UA影院，都是以体验为主的，而且是以基础
服务以及生活享受为主的楼层，餐饮较为集中，是休闲的好去处。
项目概况 业态分布 营销推广 项目小结
1、深圳首家2D/3D影院UA影院作为宣传推广的一大亮点。 2、在KK mall开业期间，以地处深圳第一大高楼进行宣传，有事 件营销“求婚事件”，让大家关注到京基100，对于KK mall更有 兴趣。
营业面积 （平米）
分布楼层 B101
NOVO
新概念时尚天地
L201/201a/2 02、 L301/301 b/302
L313/301a L411a L427
星际传奇 Newclub life 优莱荟 UA影院
反斗乐园旗舰店 中航健身会（亚洲最佳大型健体中心） 首家2D/3D影院
深圳万象城考察分析报告
深圳万象城考察分析报告万象城考察分析报告⼀、万象城的概况深圳万象城是华润中⼼的购物及娱乐中⼼，是⽬前深圳最⼤、最具⽰范效应的⼤型室内购物中⼼，总建筑⾯积达万平⽅⽶，拥有层商⽤楼⾯，多个⼤⼩不⼀、功能各异的独⽴店铺，集零售、餐饮、娱乐、休闲、⽂化、康体等诸多元素为⼀⾝，为消费者带来全新的消费概念和⽣活体验，是真正意义的“⼀站式”消费中⼼。
它整合了百货公司、国际品牌旗舰店、时尚精品店、美⾷⼴场、奥运标准室内溜冰场、⼤型动感游乐天地、多厅电影院等元素，为深圳居民及游客提供⼀站式购物、休闲、餐饮、娱乐服务。
⼆、准确的选址在美国，购物中⼼通常建在郊区，因为郊区地价低，⽤地⾯积通常也是在城市中⼼所不能获得的，此外还得益于家庭轿车的普及化，⽽购物中⼼通常也是作为⼀家⼤⼩到郊区欢度周末的场所⽽存在的。
所以，把购物中⼼建在郊区是合适的。
但在中国，由于城市中⼼居住习惯的⼈⽂特性以及家庭轿车普及率低的现实，决定了⼤型购物中⼼普遍都选址于市中⼼的商业区，因为这⾥商业繁荣、⼈⼝集中、交通⽅便，从⽽可以吸引更多的客流。
万象城项⽬在选址的过程中，充分考虑到了⼤型购物中⼼地理位置和商圈的重要性。
他们发现，万象城所在区域⼗五分钟步⾏范围内（即所谓的“第⼀商圈”），聚集了地王⼤厦、深圳发展银⾏⼤厦、深圳证券交易所、世界⾦融中⼼等⾼档写字楼，众多的⾼级酒店及⽂化设施遍布周边，是深圳最具消费⼒⼈群集中的区域。
罗湖作为深圳最早发展起来的区域，作为城市⼼脏的地位在深圳⼈⼼中根深蒂固，其吸引⼈流的作⽤对万象城确⽴“⽬的地”的地位将起到积极的作⽤。
交通⽅⾯，万象城处于深南中路与滨河⼤道这两条城市主⼲道之间，主⼊⼝与深南⼤道直接相接；周边有条公交车经过，⽽已经投⼊使⽤的深圳地铁⼀号线⼤剧院站紧靠这个项⽬，为了更好的吸引⼈流，华润在政府的⽀持下将这个地铁站与万象城地下⼀层打通，这样⼤量的地铁客流就可以直接通过通道进⼊万象城内。
以上两点决定了万象城的地理位置优势，具备了成为城市级购物中⼼的区位要求。
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费，时尚质感是这一层的主打。
L3：主力店NOVO，也是以服饰为主，最有吸引力的就是儿童的聚集地，这一层集中了儿童
服装以及儿童用品，星际传奇反斗乐园，为小孩们打造了一片新天地，也吸引了家庭前来。
L4：主力店优莱荟以及UA影院，都是以体验为主的，而且是以基础服务以及生活享受为主
的楼层，餐饮较为集中，是休闲的好去处。
建筑面积：8.35万㎡
停车位：
2101个
停车收费标准：前2小时5元，超过2小时，每小时5元，当天最高60元。 商业设计团队：英国TFP、英国ARUP、美国LLA
KK mall区别于周边购物中心，KK mall走时尚精品路线，主打时尚潮流 会把人流引入。定位于“国际时尚精品购物中心”，致力于打造一个以 集国际顶尖品牌及各种高端消费业态于一体的高品质国际购物中心。
KK mall 项目调研报告-项目总结
8
高端时尚精品的进驻，UV影院、NOVO、BLT、中 航优莱荟、星际传奇五大主力店都独具特色，吸 引了大量的人群。以时尚潮流精品为主要力量。 设计独特，旋转向上的扶梯设计，电子指示器的服 务，广告位在外围，mall外墙以及室内都有遍布， 商业气息浓厚。
作为京基集团下的京基百纳空间，经济实力雄厚。KK mall的知名度很快传播开。
NOVO
新概念时尚天地
星际传奇 Newclub life 优莱荟 UA影院
反斗乐园旗舰店 中航健身会（亚洲最佳大型健体中 心） 首家2D/3D影院
kkmall共有5家主力店，其中零售类主力店多分布在中低楼层，包括超市、百货，可依 靠低楼层的大量人流拉动销售；娱乐休闲类主力店多分布在中高楼层，包括影城、健 身会，可拉动人流向上，以保证高楼层的人气和经营。
京基 - KK mall
报告
调研
华润中心 - 万象城
开发部：刘玉庆 2013年4月25日
KK mall 项目调研报告-项目简介
1
项目名称：KK 开发商：
mall－京基〃百纳空间”（简称KK mall）
京基地产
物业管理：京基物业管理有限公司 开业时间：
2011.11.26
占地面积：4.7万㎡
12
L4万象城
L4汇宝湾
L5万象城
L5汇宝湾
万象城 项目调研报告-业态分布
13
万象城各个楼层业态分布
F5 冰场 F4 F3 F2 F1 B1 B2 电影院 零售店铺（服装、家居、玩具） 零售店铺（服装） 零售店铺（服装、奢侈品、钟表） 零售店铺（服装、奢侈品、工艺品） 运动 餐饮（主力店、轻餐） 餐饮（本地主力店） 会所 会所 金融 停车场 停车场 轻餐 主力零售店（百货） 主力零售店（百货） 主力零售店（百货） 主力零售店（百货） 地下停车场 数码 动漫 餐饮（外地主力店） 餐饮（美食广场）
地理位置优越，位处于第一高楼，交通便利，位于蔡屋围 金融中心，KK mall具有极好的先天条件。
万象城 项目调研报告-基本概况
9
万象城 项目调研报告-业态分布 B1万象城
10
B1汇宝湾
L1万象城
L1汇宝湾
万象城 项目调研报告-业态分布
11
L2万象城
L2汇宝湾
L3万象城
L3汇宝湾
万象城 项目调研报告-业态分布
1
2 9
9
2
12
2
1
1
2 1
7 1 3
20 2 8 3
20
14%
3 2 18 37
2 1 28 31
13
9%
30
144
144
--
KK mall 项目调研报告-业态分布 KK mall共5层，从B1至L4分类为：生活空间、精品空间、时尚空间、潮 流空间、体验空间。 B1：主力店BIL，华润精品商场，商户主要以餐饮为主，主要是面包店、奶茶店、寿司店
KK mall 项目调研报告-业态分布鞋包 童装/玩具
B1 1 5
L1
L2 1
L3 1 21 4 2
L4 1
各类商 户数量 4 71 4
各业态商 户数量
业态占比
22
23
零售 家居生活/数码摄影 16 18
111
77%
钟表/珠宝/饰品/礼品/运动用品
个人护理/药品/保健品 餐饮 餐饮 影院/溜冰场/反斗乐园 休闲娱 乐 美容美发/摄影/服务 银行 各层商户数量
KK mall 项目调研报告-项目概况
4
KK mall内BI~L4层均设有电子数字位置指示器，上面注明 了每一层的洗手间、扶梯、垂直电梯、停车场等，方便顾 客查找信息。
KK mall 项目调研报告-业态分布
5
主力店 BLT超市
主力店介绍 华润旗下高端精品超市品牌
营业面积 （平米）
分布楼层 B101 L201/201a/ 202、 L301/301 b/302 L313/301a L411a L427
金融
美容美发 金融
轻餐
美容美发 配套
超市
餐饮（快餐） 物业中心
主力店：百货、超市、电器、影院（代表品牌：reel 时尚百货、 Ole 超市、顺电、嘉禾影院） 店中店：男装、女装、休闲服饰、运动服饰、珠宝/饰品、钟表、眼 镜、童装/玩具（代表品牌：BURBERRY、BALLY 巴利）、PRADA、周 大福、Just cavalli、ESPRIT 休闲/文化/娱乐：美容护理、滑冰场、（代表品牌：玛花纤体、冰 纷万象滑雪场） 餐饮：中式餐饮、西式餐饮、西式快餐、休闲餐饮、美食广场（代 表品牌：面包新语、面点王、江南味道、必胜客欢乐餐厅） 便利配套：个人护理、药品、零食、保健品、银行（代表品牌：面 包新语、奇华饼家、东方红、中国农业银行）
等连锁常见店面。服装品牌有H&M、ZARA、Mango，主要是零售型的服装卖场。这一层消费 属于满足生活所需，人流密集的地方，促进消费。
7
L1：主要以高档的服装品牌为主，另有10家左右的钟表，精品类商户。店面装潢富有特色，
以精致的品质为卖点。
L2：主力店NOVO，时尚潮流的新天地，主要以知名的时尚服饰为主，品牌效应吸引顾客消
万象城 项目调研报告-业态分布
汇宝湾业态建议：
14
F5 F4 F3 F2 F1 B1 B2
青年聚会/商务接待 青年聚会/商务接待 孕婴、儿童一站式 时尚百货/流行前线 时尚百货/流行前线
电影 院
冰 场
数码
餐饮（主题餐厅）
客服中心 餐饮（美食广场） 培训中心 美甲 金融
会所 会所 轻餐 健身 轻餐 宴 会 厅
中高档。
KK mall 项目调研报告-项目概况
2
KK mall底盘为椭圆形 设计，广场外共有三个 入口，分别是正门、北 门、南门。
KK mall 项目调研报告-项目概况
3
KK mall正门正前方的丁字路口两旁 都设有立体导购牌，其中有知名品 牌的独立宣传，也有KK mall各层楼 的品牌介绍。设计鲜明独特，易于 路人经过了解并光临。KK mall商场 室内墙上有许多灯箱，有商家的宣 传，有购物中心会员服务介绍等， 不仅装饰了墙面，也为指引顾客起 了一定作用。 在KK mall外墙上设有大屏幕，让人 们更加了解KK mall的品牌故事，影 音结合更生动。
娱乐城（电玩、KTV） 儿童（职业体验、乐园、早教、洗澡） 流行前线 流行前线 超市卖场 地下停车场 运动 数码
孕婴用品
孕婴/儿童用品
精品百货 家居用品
美容美发 配套
家庭一站式购物
配套
餐饮（快餐） 物业中心
L3：主力店NOVO，也是以服饰为主，最有吸引力的就是儿童的聚集地，这一层集中了儿童
服装以及儿童用品，星际传奇反斗乐园，为小孩们打造了一片新天地，也吸引了家庭前来。
L4：主力店优莱荟以及UA影院，都是以体验为主的，而且是以基础服务以及生活享受为主
的楼层，餐饮较为集中，是休闲的好去处。
建筑面积：8.35万㎡
停车位：
2101个
停车收费标准：前2小时5元，超过2小时，每小时5元，当天最高60元。 商业设计团队：英国TFP、英国ARUP、美国LLA
KK mall区别于周边购物中心，KK mall走时尚精品路线，主打时尚潮流 会把人流引入。定位于“国际时尚精品购物中心”，致力于打造一个以 集国际顶尖品牌及各种高端消费业态于一体的高品质国际购物中心。
KK mall 项目调研报告-项目总结
8
高端时尚精品的进驻，UV影院、NOVO、BLT、中 航优莱荟、星际传奇五大主力店都独具特色，吸 引了大量的人群。以时尚潮流精品为主要力量。 设计独特，旋转向上的扶梯设计，电子指示器的服 务，广告位在外围，mall外墙以及室内都有遍布， 商业气息浓厚。
作为京基集团下的京基百纳空间，经济实力雄厚。KK mall的知名度很快传播开。
NOVO
新概念时尚天地
星际传奇 Newclub life 优莱荟 UA影院
反斗乐园旗舰店 中航健身会（亚洲最佳大型健体中 心） 首家2D/3D影院
kkmall共有5家主力店，其中零售类主力店多分布在中低楼层，包括超市、百货，可依 靠低楼层的大量人流拉动销售；娱乐休闲类主力店多分布在中高楼层，包括影城、健 身会，可拉动人流向上，以保证高楼层的人气和经营。
京基 - KK mall
报告
调研
华润中心 - 万象城
开发部：刘玉庆 2013年4月25日
KK mall 项目调研报告-项目简介
1
项目名称：KK 开发商：
mall－京基〃百纳空间”（简称KK mall）
京基地产
物业管理：京基物业管理有限公司 开业时间：
2011.11.26
占地面积：4.7万㎡
12
L4万象城
L4汇宝湾
L5万象城
L5汇宝湾
万象城 项目调研报告-业态分布
13
万象城各个楼层业态分布
F5 冰场 F4 F3 F2 F1 B1 B2 电影院 零售店铺（服装、家居、玩具） 零售店铺（服装） 零售店铺（服装、奢侈品、钟表） 零售店铺（服装、奢侈品、工艺品） 运动 餐饮（主力店、轻餐） 餐饮（本地主力店） 会所 会所 金融 停车场 停车场 轻餐 主力零售店（百货） 主力零售店（百货） 主力零售店（百货） 主力零售店（百货） 地下停车场 数码 动漫 餐饮（外地主力店） 餐饮（美食广场）
地理位置优越，位处于第一高楼，交通便利，位于蔡屋围 金融中心，KK mall具有极好的先天条件。
万象城 项目调研报告-基本概况
9
万象城 项目调研报告-业态分布 B1万象城
10
B1汇宝湾
L1万象城
L1汇宝湾
万象城 项目调研报告-业态分布
11
L2万象城
L2汇宝湾
L3万象城
L3汇宝湾
万象城 项目调研报告-业态分布
1
2 9
9
2
12
2
1
1
2 1
7 1 3
20 2 8 3
20
14%
3 2 18 37
2 1 28 31
13
9%
30
144
144
--
KK mall 项目调研报告-业态分布 KK mall共5层，从B1至L4分类为：生活空间、精品空间、时尚空间、潮 流空间、体验空间。 B1：主力店BIL，华润精品商场，商户主要以餐饮为主，主要是面包店、奶茶店、寿司店
KK mall 项目调研报告-业态分布鞋包 童装/玩具
B1 1 5
L1
L2 1
L3 1 21 4 2
L4 1
各类商 户数量 4 71 4
各业态商 户数量
业态占比
22
23
零售 家居生活/数码摄影 16 18
111
77%
钟表/珠宝/饰品/礼品/运动用品
个人护理/药品/保健品 餐饮 餐饮 影院/溜冰场/反斗乐园 休闲娱 乐 美容美发/摄影/服务 银行 各层商户数量
KK mall 项目调研报告-项目概况
4
KK mall内BI~L4层均设有电子数字位置指示器，上面注明 了每一层的洗手间、扶梯、垂直电梯、停车场等，方便顾 客查找信息。
KK mall 项目调研报告-业态分布
5
主力店 BLT超市
主力店介绍 华润旗下高端精品超市品牌
营业面积 （平米）
分布楼层 B101 L201/201a/ 202、 L301/301 b/302 L313/301a L411a L427
金融
美容美发 金融
轻餐
美容美发 配套
超市
餐饮（快餐） 物业中心
主力店：百货、超市、电器、影院（代表品牌：reel 时尚百货、 Ole 超市、顺电、嘉禾影院） 店中店：男装、女装、休闲服饰、运动服饰、珠宝/饰品、钟表、眼 镜、童装/玩具（代表品牌：BURBERRY、BALLY 巴利）、PRADA、周 大福、Just cavalli、ESPRIT 休闲/文化/娱乐：美容护理、滑冰场、（代表品牌：玛花纤体、冰 纷万象滑雪场） 餐饮：中式餐饮、西式餐饮、西式快餐、休闲餐饮、美食广场（代 表品牌：面包新语、面点王、江南味道、必胜客欢乐餐厅） 便利配套：个人护理、药品、零食、保健品、银行（代表品牌：面 包新语、奇华饼家、东方红、中国农业银行）
等连锁常见店面。服装品牌有H&M、ZARA、Mango，主要是零售型的服装卖场。这一层消费 属于满足生活所需，人流密集的地方，促进消费。
7
L1：主要以高档的服装品牌为主，另有10家左右的钟表，精品类商户。店面装潢富有特色，
以精致的品质为卖点。
L2：主力店NOVO，时尚潮流的新天地，主要以知名的时尚服饰为主，品牌效应吸引顾客消
万象城 项目调研报告-业态分布
汇宝湾业态建议：
14
F5 F4 F3 F2 F1 B1 B2
青年聚会/商务接待 青年聚会/商务接待 孕婴、儿童一站式 时尚百货/流行前线 时尚百货/流行前线
电影 院
冰 场
数码
餐饮（主题餐厅）
客服中心 餐饮（美食广场） 培训中心 美甲 金融
会所 会所 轻餐 健身 轻餐 宴 会 厅
中高档。
KK mall 项目调研报告-项目概况
2
KK mall底盘为椭圆形 设计，广场外共有三个 入口，分别是正门、北 门、南门。
KK mall 项目调研报告-项目概况
3
KK mall正门正前方的丁字路口两旁 都设有立体导购牌，其中有知名品 牌的独立宣传，也有KK mall各层楼 的品牌介绍。设计鲜明独特，易于 路人经过了解并光临。KK mall商场 室内墙上有许多灯箱，有商家的宣 传，有购物中心会员服务介绍等， 不仅装饰了墙面，也为指引顾客起 了一定作用。 在KK mall外墙上设有大屏幕，让人 们更加了解KK mall的品牌故事，影 音结合更生动。
娱乐城（电玩、KTV） 儿童（职业体验、乐园、早教、洗澡） 流行前线 流行前线 超市卖场 地下停车场 运动 数码
孕婴用品
孕婴/儿童用品
精品百货 家居用品
美容美发 配套
家庭一站式购物
配套
餐饮（快餐） 物业中心