各阶段户型面积
户型配比调整建议书
户型配比调整建议书标题：户型配比调整建议书引言概述：在当前房地产市场竞争日益激烈的背景下，合理的户型配比成为开辟商提高房屋销售率的重要手段之一。
本文将从五个方面提出户型配比调整的建议，以匡助开辟商更好地满足市场需求。
一、户型面积合理搭配1.1 合理划分主卧面积：根据市场调研结果，主卧面积在60-80平方米之间的户型更受市场欢迎。
因此，在户型设计中，建议将主卧面积控制在这个范围内，以满足消费者对于舒适主卧的需求。
1.2 灵便分配次卧面积：次卧面积可根据不同户型的实际情况进行灵便分配。
对于小户型，次卧面积可适当减小，以增加公共区域的使用面积。
对于大户型，次卧面积可适当增加，以提供更多的功能空间。
1.3 合理配置客厅面积：客厅作为家庭活动的核心区域，应保持足够的面积。
建议将客厅面积控制在20-30平方米之间，以满足家庭日常活动的需求。
二、功能区域布局合理2.1 厨房与餐厅的合理连接：厨房与餐厅之间的连接方式对于户型的舒适度和实用性有着重要影响。
建议采用开放式厨房与餐厅相连，以增加空间的流动性和通透感。
2.2 洗手间位置合理布局：洗手间的位置应避免与主要活动区域直接相连，以保护家庭成员的隐私。
建议将洗手间布置在次卧或者走廊附近，以提高使用的便利性。
2.3 多功能区域的设置：在户型设计中，建议设置一些多功能区域，如书房、储物室等，以提供更多的生活空间选择，满足家庭成员的不同需求。
三、通风貌光条件优化3.1 合理设置窗户：窗户的设置对于户型的通风和采光条件起着至关重要的作用。
建议在设计中充分考虑窗户的位置和尺寸，以保证室内的自然光线充足，并且能够实现良好的空气流通。
3.2 利用阳台提供室外空间：阳台不仅可以提供户外活动的场所，还可以增加室内的通风和采光条件。
建议在设计中充分利用阳台的功能，将其作为室内外交流的桥梁。
3.3 考虑采用天窗设计：对于顶层户型，可以考虑采用天窗设计，以增加室内的自然光线。
天窗的设置不仅能够提供良好的采光条件，还可以增加室内空间的视觉效果。
第四代住宅结构成本指标(含钢量、混凝土量)计算公式
第四代住宅结构成本指标（含钢量、混凝土量）计算公式特别说明：本文指标为结构模型测算所得，仅用于分析或方案、初设阶段参考。
关于住宅结构成本指标含钢量和混凝土量的计算方式，大家想必都比较熟悉。
这里先要说明下：不同的建设单位规则并不相同，从钢筋的统计方式，到面积的计算方式均有差异。
以常见的100m高层住宅、含钢量42kg/m2为例，按不同规则计算得到的含钢量如下：所以说不同的建设单位之间，含钢量和混凝土量这些成本指标没有相互参考的价值。
因此在探讨第四代住宅的成本指标的时候，我们不想去分析各类规则的影响。
这里将常规住宅的含钢量指标记作→S1。
◆第四代住宅的结构成本指标计算公式和常规项目相比，第四代住宅的结构成本影响影响因素有哪些不同？我们在对指标测算的过程中发现，有以下几点不可忽视：1.飘窗、设备平台随着各地飘窗、阳台新规的出台，飘窗挑板宽度可以做到800m，长度占据整个开间，转角飘窗、全屋飘窗的户型也出现了。
建筑面积100平米的住宅，赠送的飘窗面积可以达到12~15平米。
在以往的含钢量计算标准中，悬挑长度不大于600mm的挑板是不算在结构面积当中的。
但那时候住宅的飘窗面积只有2~3平米，对整体指标影响不大。
现在的飘窗面积已经达到了建筑面积的12%~15%，显然不考虑这部分面积是不合适的。
不过在测算中我们也发现，当前住宅基本采用全现浇外墙或预制混凝土填充墙，如果将混凝土墙改为飘窗，实际的荷载变化并没有那么大。
要注意的是，户型中有转角飘窗且采用大悬挑的话，对梁配筋有一定影响。
还有一点就是S1指标默认是采用全砼外墙的情况。
2.空中花园空中花园不同于大阳台，各地关于空中花园的建筑面积计算规则也并不相同。
这里以《武汉市住宅阳台及空中花园规划管理细则(试行)》（文1）中规定为例，空中花园不计入建筑面积。
（文1附件一中第一.4和二.3条）以常规高层75%的得房率估算，空中花园赠送面积可达到建筑面积的22.5% 空中花园有覆土面积比例要求，同时非覆土区要采用双层混凝土板，荷载远大于常规阳台。
万科精装修标准ABC
公共部分 工程招标
材料部品 招标采购 大面积 精装修 施工期 监控
实楼样板间
验收交付
大面积精装修
总结阶段
精装修篇——工作流程
实楼样板间
领导层 土建施工图
验收交付
销售部
成本部
设计部
采购部
项目部
工程部
产品定位
客户深访 调研 缺陷反馈 指导书 成本控制 总结 成本核算 文件 精装修 设计总结 精装修 设计图集 标准 招标采购 工作总结 招标采购 指导书 精装修 项目管理 总结 精装修管理 指导书
1#楼（28层）： 总面积32260.23㎡， 共296户，户型6种
7#楼（28层）： 总面积31163.26㎡，共280 户，户型3种
2#楼（9层）： 总面积4058.81㎡， 共6.7㎡， 共72户，户型1种
2-9#
3#楼（28层）： 总面积31448.33㎡， 共306户，户型6种 共计19.41万㎡，1942户
精装修篇——精装修关键步骤
3、实楼样板间 目的：1、在招标之前，为大面积精装修施工单位的选择提供参考依据。 2、销售样板间反映不了实际装修过程中会遇到的土建、水、电、 设备等配合问题，需要通过实楼样板间发现。 3、实楼样板间应该包括所有户型，根据装修阶段反馈的问题，进 行图纸的修改，以减少大面积施工阶段可能出现的问题、降低设计变更 及洽商的出现率。
1、产品定位
精装修篇——精装修关键步骤
2、销售样板间 目的：1、通过样板间，确认最终效果和材料部品。采购部根据部品清单 启动采购策划。 2、在销售样板间对外开放之前，组织公司内部体验和 评估，通过大家意见，修改全装修方案和样板间。 优点：提前进行内部体验，便于施工图纸设计优化。
万科经典户型解析+文案鉴赏
主卧超大观景阳台设计，窗外风景尽收眼底 餐厅、厨房经典设计，合理利用空间 干湿分区，南北通透，动静分离 大开间起居室，感受视界冲击
第二部分：跃层 14#
跃层 01 户 216.40 ㎡ 豪华跃层享受，尺度决定气度 一层厅卧连贯通透，二层自成格局 上下主卧均自带卫生间，保证隐私生活 一层客厅中空挑高，转角飘窗设计，无限拓展视野 二层设独立书房，彰显主人文化品位 二层豪华大陆台，更添生活情趣
建筑面积 161.02 平方米 套内面积 148.54 平方米 阳台面积 11.68 平方米 分摊面积 12.48 平方 四室二厅二阳台二卫生间一厨房 户型点评：错层阳台,彰显生活格调;主卧外飘窗,赏庭院绿洲美景;私 家阳光花园,让整个室内弥漫花香绿草的味道.
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建筑面积 188.88 平方米 套内面积 173.92 平方米 阳台面积 8.08 平方米 分摊面积 14.96 平方 户型点评：客厅与餐厅动静分离，保留完全私密空间。特有的和室，为您营造出优美典雅的休闲娱乐空间。 屋顶花园，让你在鲜花碧草中放松身心享受一份独美心境
跃层 02 户 203.94 ㎡ 豪华跃层享受，尺度决定气度 一、二层设计皆南北通透、干湿分区、动静分离 一层 4 米超大面宽客厅中空挑高，转角飘窗设计，无限拓展视野
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上下主卧均自带卫生间，保证隐私生活 一、二层均带露台，更添生活情趣
跃层 03 户 193.47 ㎡ 豪华跃层享受，尺度决定气度 上下主卧均自带卫生间，保证隐私生活 一层 4 米超大面宽客厅中空挑高，转角飘窗设计，无限拓展视野
双卫设计,主卧带独立卫生间,干湿分区
3-9 层 02 户 148 ㎡ (三室两厅两卫)、 舒适三居尺度，三室均全明设计,通风采光极佳
今年“火爆”创新的——“边厅”户型（100-420㎡，不同面积段）
今年“⽕爆”创新的——“边厅”户型（100-420㎡，不同⾯积段）从竖厅到横厅，再到⽅厅、巨厅的流⾏，开发商为什么今年开始做边厅了？不知⼤家有没有注意到，市⾯上的横厅是前两年开始流⾏的，市⾯上的户型功能性越来越强，越来越趋于紧凑。
房企们也开始迎合这⼀需求，做出更多的房间，更多的卫⽣间。
发展到今天，就连90平都已经能做到三房两厅两卫了。
⽽功能性发挥到极致的同时，也导致市⾯上产品同质化较为严重。
因此，房企们开始考虑放⼤⼀个功能，也就是客餐厅的功能，先是把客餐厅合并成⼀个贯通完整的空间，再给到客餐厅充⾜的采光⾯，除了竖厅、横厅还发展到了如今⽕爆的“边厅”。
接下来我们看⼀看，今年⽕爆了的“边厅”，各⼤地产是如何做的？1“边厅”打破传统客厅布局“边厅”优势：◎边厅户型，绝对的动静分区；◎⼤部分边厅设计减少了纯过道空间，提⾼了户型的使⽤率；◎ 270°采光，边厅拥有更⼤的采光⾯和更好的通风效果；◎边厅时尚感更强，在后期装修设计时有更好的发挥空间，装修样式多，整体更⼤⽓，更有空间感。
难道“边厅”就没有BUG了么？喜爱传统户型的⼈⼤多会认为：◎客厅的沙发不能靠着墙，不符合中国⼈的习惯，让⼈没有安全感；◎电视⽆处摆放；◎把餐厅和客厅的沙发都摆在⼀起，看起来⽐较拥挤凌乱，尤其是⾯积偏⼩户型；◎室内采光太好了，看电视晃眼；户型的功能性已经发挥⾄极致，为了打破户型的同质化，为了赢得更多的市场，各⼤房企才做出了各种创新举措，诸多事实证明，这样的创新也是成功的，推出边厅户型的项⽬，⼤都受到了市场的热捧：①真正的动静分区边厅户型动静分区的特点尤为明显，把活动和社交的“厅”区域放置在户型的⼀侧，⼀动⼀静，打破了客厅传统布局，互不⼲扰，这也正好适合现阶段住宅产品的创新需求。
济南奥体⾦茂府232㎡户型⽰意图⽐如济南奥体⾦茂府232㎡户型，约60平⽶的边厅置于整个户型的右侧，与公卫和餐厨形成整个动区，⼀⽅⾯满⾜了“⽣活进阶”的⾯⼦，⼀⽅⾯满⾜了“空间尺度”的⾥⼦，是⼀个迎合多重需求的创新。
“9070”
2006年出台的“9070”政策145-300平方米，这是南京一处拟于4月中旬开盘的楼盘的户型面积，而像这样的大户型设计，正充斥当前南京楼市，使得楼市供需结构失衡的状况进一步加剧。
更令人担忧的是，这些大户型楼盘大多身价不菲，高昂的总价无疑加剧了购房人的经济负担。
按照2006年出台的“9070”政策，新建楼盘90平方米以下的中小户型面积应超过70%。
南京市为执行这一政策，专门针对不同地区的不同项目实行“强控、中控、弱控”，有的要求楼盘90平方米以下的户型须达70%，有的要求楼盘90平方米以下的户型达到45%等。
但是在政策的实际执行过程中，一些开发商却打起“擦边球”，致使政策被“架空”。
像城北一处楼盘，按照南京市在土地出让时的规定，“90平方米以下套型面积占总面积的比重不得低于45％”，但是记者实地探访后了解到，该小区实则是一个以大户型叠加别墅为主的小区。
据悉，开发商向规划部门申报时，确实表明要建45％以上的90平方米以下中小户型。
但实际上，却把两套90平方米的中小户型打通，改造成1套180平方米、上下两层的洋房，一套房子两个产权证“捆绑销售”。
今年，将是南京大户型楼盘蜂拥上市的一年，城中的长江路九号二期、中海凯旋门等项目均将推出130平方米以上的大户型，据权威统计，今年南京主城区总价超过300万元的大户型豪宅上市量将达52万平方米左右。
市场人士认为，这些豪宅的集中上市，很可能会助推整体房价，从而进一步加重购房成本。
开发商为何乐推大户型？业内人士分析，“9070”政策出台后，大多数开发商认为将来大户型将是市场上的稀缺资源。
市场调研表明，目前具有低总价优势的小户型产品显然销售速度较快。
目前南京楼市销售的主力面积段仍集中在90-100平方米以及120-144平方米两个区间。
最新出炉的3月份该市住宅成交统计也显示，当月面积在100平方米以下的中小户型成交共有2912套，占据整个楼市成交4859套的60%左右。
建筑方案各期综合技术经济指标表
建筑方案各期综合技术经济指标表
日期：编号：
说明：本表用于“各期建筑方案设计”、“户型单体设计”阶段；“各期建筑方案设计”阶段首次填写，随着设计的深入，“户型单体及技术方案确认”、“立面方案确认”阶段补充完善；
附表A：
容积率指标表
说明：本表用于“各期建筑方案设计”、“户型单体设计”阶段；“各期建筑方案设计”阶段首次填
写，随着设计的深入，“户型单体及技术方案确认”、“立面方案确认”阶段补充完善；
附表B：
可售面积指标表
说明：本表用于“各期建筑方案设计”、“户型单体设计”阶段；“各期建筑方案设计”阶段首次填
写，随着设计的深入，“户型单体及技术方案确认”、“立面方案确认”阶段补充完善；
附表C：
会所指标表
说明：本表用于“各期建筑方案设计”阶段；随着设计的深入，应注意补充完善；
附表D：
停车指标表
说明：本表用于“各期建筑方案设计”、“户型单体设计”阶段；“各期建筑方案设计”阶段首次填
写，随着设计的深入，“户型单体及技术方案确认”、“立面方案确认”阶段补充完善；
说明：
1.本表中各项目面积计入容积率则用“▲”表示；如不计入容积率则用“△”表示。
2.本表中各项目面积可售则用“▲”表示；如不可售则用“△”表示。
3.方案设计任务书内的停车详细指标表可根据实际需要进行简化。
4.如项目只有一期，则只填“总体”部分。
住宅指标表
附表E：
说明：本表用于“户型单体设计”阶段；随着设计的深入，注意补充完善；。
0404私家花园面积计算
私 家 花 园 面 积 计 算 流 程
1、目的：明确私家花园面积划线、计算、复核工作界面和流程，确保该项工作不漏项、不失误。
（3）别墅私家花园中配置的木平台的计算：
b、若木平台位于私家花园中，上部无遮盖，木平台面积计入私家花园面积。
原则上木平台面积设置不宜超过私家花园占地面积的1/3；
2、私家花园定义及面积计算
2.1 别墅项目
（1）独立别墅私家花园面积包含前花园和后花园面积，面积（按地块面积计）标准：500m2以上；
（2）联排别墅的私家花园只计算后花园面积和侧花园面积。
面积标准：中间户型面积45m2～80m2；边户型（加侧花园）105m2～200m2
a、若木平台紧连建筑，且上部有遮盖，有遮盖的部分木平台不计入花园面积；
2.2 公寓房
（1)底层私家花园面积：除开上部投影（包括阳台）之外的面积。
注：若一层阳台无栏杆，该面积不计入套内面积，则应计入花园面积。
4、计算注意事项
3、私家花园计算流程及界面
4.1挡墙：以墙跟为分界线；
4.2私家花园边线与红线的临空面的关系
4.3花园中的天井、配电箱不做计算，但要在计算说明中标明
4.4注意高差对私家花园面积划分影响较大，特别在方案阶段以建筑划线作为销售依据时，研发部建筑负责人必须对此加以复核。
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套型建筑面积=（各套型轴线面积+半阳台面积）*Kh+ （各套型轴线面积+半阳台面积） 11111112222222*Kz+ （各套型轴线面积+半阳台面积）
此为仅考虑标准层的计算公式，若计算全楼则只需在（交通核+半外墙）中加上相 应的门厅及屋顶机房面积即可 在方案初期简易计算的话可以将（一层门厅多出面积+屋顶机房面积）/层数；则得 出每个标准层应分摊面积加入（交通核+半外墙）即可。
根据建设方的面积要求初步设计户型， 此时结合房管局的计算方法初步计算 户型面积（该算法与房管局预测面积 算法相近）
报规阶段
报规面积=建筑面积（算到保温）+ 阳台面积（主体内全算、主体外算 一半）
规划核算面积基于《建筑工程建筑面积计 算规范》GBT50353-2013。郑州要求相对 较严。空调板、凸窗外挑不超800；对阳 台控制较严。报规在方案早期可与规划局 充分沟通解决问题。
各阶段户型面积计算
2015.09
政府控甲方控节操控-
部门
阶段
主控内容
主要原则
甲方
规划局 设计师节操
方案早期
报修规 施工图阶段才想起户型面积范围来自总面积 得房率便于销售
严防偷面积、该算 的面积必须算 注重净使用面积
方案初期 九所算法
套型周围墙体中线
（套内轴线总和+阳台一半） （套内轴线+阳台一半）*系数 总面积
房管局算法 VS九所算法
房管局算法 VS九所算法
房管局算法 VS九所算法
第一次公摊内容：交通核+半外墙及其保温面层 第一次公摊系数Kh=（半外墙+交通核）/（各套型轴线面积+半阳台+走廊轴线面积）
第二次公摊内容：单元内部公摊走廊面积（含走廊公摊相应“Kh”的面积） 第二次公摊系数Kz=走廊轴线面*（1+Kh）/（本单元的各套型轴线面积+半阳台面积）
举例说明有底商的 房管局面积算法
建筑概况：两个不同单元；共33层，其中底部两层商铺。 第一次公摊任务：划分开商业总体与住宅总体的公摊 第一次公摊内容：一二层交通核+屋顶机房+所有半外墙（含住宅与商业） 第一次公摊系数Ks=（半外墙+交通核+机房）/（各套型轴线面积+半阳台+走廊轴线面积） 第二次公摊任务：住宅部分公摊交通核 第二次公摊内容：3-33层交通核 第二次公摊系数Kh=交通核*（1+Ks）/（各套型轴线面积+半阳台+走廊轴线面积） 第三次公摊任务：单元各自公摊走廊 第三次公摊内容：单元内部公摊走廊面积（含走廊公摊相应“Ks”+“Kh”的面积） 第三次公摊系数Kz=走廊轴线面*（1+Ks+Kh）/（本单元的各套型轴线面积+半阳台面积） 套型建筑面积=（各套型轴线面积+半阳台面积）*Ks+（各套型轴线面积+半阳台面积） *Kh+（各套型轴线面积+半阳台面积）*Kz+（各套型轴线面积+半阳台面积） 商铺建筑面积=轴线面积*（1+Ks）
结合表格及CAD图解说 住宅+底商算法