不动产登记类行政复议案件的几个问题
对不动产登记行为提起行政复议案例
对不动产登记行为提起行政复议案例案例一：李某与张某的宅基地争议背景：李某和张某分别拥有两块相邻的宅基地。
李某在申请宅基地用地手续时，勘察院绘制的宗地图显示李某的宅基地与张某的宅基地紧紧相邻，之间无四尺宽巷子。
李某据此动工建设，紧贴张某家的房屋开始打桩。
张某对李某的宅基地不动产权登记产生异议，认为李某未预留《集体土地建设用地使用证》上记载的四尺宽巷子，属于登记错误，遂向市政府提起行政复议申请，请求撤销涉案的宅基地房地产权证。
案例二：程某与宁波市自然资源和规划局的纠纷背景：程某不服宁波市自然资源和规划局不出具书面《查询结果证明》、不书面告知不予查询理由的行为，向行政复议机关申请行政复议。
程某先后到市行政服务中心进行查询，并提供了相关资料，但被申请人既不出具书面《查询结果证明》，也不书面告知不予查询理由，且拒绝提供涉案不动产的准予强制执行裁定书、协助执行通知书及补偿协议。
分析：在第一个案例中，张某对李某的宅基地不动产权登记产生异议，认为其未预留《集体土地建设用地使用证》上记载的四尺宽巷子，属于登记错误。
此案例涉及到不动产登记的具体操作和准确性问题。
根据相关法律规定，行政复议机关需要对被申请人（在本案例中为市不动产登记中心）的具体行政行为进行合法性审查，包括审查其是否违反法定程序、是否滥用职权等。
如果审查后认为被申请人的行为存在违法之处，行政复议机关可以作出撤销、变更或者确认违法的复议决定。
在第二个案例中，程某不服宁波市自然资源和规划局不出具书面《查询结果证明》、不书面告知不予查询理由的行为，向行政复议机关申请行政复议。
此案例涉及到行政机关信息公开和公民知情权的问题。
根据相关法律规定，行政机关应当依法主动公开政府信息，或者依申请公开。
如果行政机关拒绝提供或者未能按照规定的方式和时间提供相关信息，公民可以通过行政复议或者行政诉讼的方式寻求救济。
在此案例中，如果审查后认为被申请人（在本案例中为宁波市自然资源和规划局）的行为违反了相关法律规定，行政复议机关可以作出责令履行、确认违法或者撤销的复议决定。
不动产登记涉诉风险点分析（上）
不动产登记涉诉风险点分析（上）展开全文2016-12-04 尚娟导语不动产登记是《中华人民共和国物权法》确立的一项物权制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家职能部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的行为。
本文主要以律师的视角，分享在办理不动产登记中可能遇到的问题及相关的案件处理经验。
本文主要涉及四部分的内容，前三部分按照不动产登记流程（即申请程序、审核程序、登记程序这三个流程）分别梳理笔者在代理案件中遇到的常见涉诉风险点；最后一部分介绍不动产登记赔偿责任，由于不动产登记赔偿责任是登记机关最不希望出现的裁判结果，所以有必要系统地了解一下与不动产登记赔偿责任有关的基础知识，以便登记机关能通过规范登记行为来防范相关法律风险。
一、登记机关在接收材料环节中的涉诉风险材料接收环节是登记中的启动环节，通常而言材料接收环节的涉诉风险较小，但在实务中也存在一些容易忽视的细节：（一）申请材料的接收与处理《不动产登记暂行条例》（以下简称“《条例》”）第十七条[1]规定了四种处理方式，即受理、更正后受理、不予受理并一次性告知需要补正的全部内容、不予受理并告知申请人向有登记权的机构申请。
虽然《条例》对上述四种处理方式所适用条件规定得比较明确，但笔者注意到在实务操作中，登记机关为了节约行政资源，往往会针对不同情形预先形成固定的范本或通过系统来生成格式文本直接进行处理。
正是由于这些范本本身就是多次重复使用或是系统生成的，工作人员在使用时容易不仔细查看范本中已经生成的表述，这样一旦范本出了错误就会产生相应的涉诉风险。
对此我们可以看以下这则案例：尹某是位于北京某小区1号楼6层701、702、703号三套房屋的房屋所有权人，并就前述房屋分别取得《房屋所有权证》，其向房屋登记机关申请将上述三套房屋合并为一套房屋。
房屋登记机关经审查，认为申请人提交的材料不齐全，于同日作出《不予受理告知书》，告知申请人补正规划部门及测绘部门出具的相应材料后重新提出申请。
不动产登记中常见问题及应对方式探寻
不动产登记中常见问题及应对方式探寻不动产登记是指将不动产的权利转移或者设立抵押等事项登记在国家不动产登记系统中的一种法律制度。
在不动产交易或抵押过程中，往往会遇到一些常见问题，需要及时有效地应对。
本文将就不动产登记中常见问题及应对方式进行探讨。
一、常见的不动产登记问题1.权属归属问题在房地产交易中，经常会出现房产归属不清晰的情况。
多人共同拥有一处房产，但未能明确各自的份额，或者遗产继承中存在争议，都会给不动产登记带来障碍。
2.土地性质问题土地使用性质不明确，在土地使用规划方面存在瑕疵等问题，都会影响不动产的登记。
3.不动产担保物权问题在不动产交易中，抵押或者质押不动产时，如果不动产的担保物权未能合法登记，将影响到抵押人或质押人的权益。
4.不动产登记信息不完整在不动产登记中，信息不完整、不准确或者信息与实际情况不符，都会导致不动产登记的问题。
5.审批程序繁琐不动产登记需要经过多个部门的审批，程序繁琐，时间长，给不动产交易带来了不便。
二、应对方式探寻1. 清晰明确地归属权利对于归属权利不清晰的不动产，需要在交易前进行权属调查，明确各自份额，避免日后出现争议。
在遗产继承中，可以通过法院裁定或者家族协商的方式明确房产的归属，从而在登记时避免问题。
在购买土地时，应对土地的使用性质进行严格的审查，与规划部门进行沟通，确保土地的使用性质清晰明确。
在登记时，也应提供清晰確定的土地使用性质信息。
政府部门应当简化不动产登记的审批程序，推行部门间信息共享，提高办理效率，减少不动产登记的时间成本。
不动产登记中的常见问题通常需要通过完善的调查、合法登记、信息补充和程序简化等多种方式来解决。
只有在这些问题得到及时有效地应对和解决后，才能保证不动产交易及抵押办理的顺利进行。
政府部门也要不断完善不动产登记制度，提高办理效率，为不动产登记提供更好的保障。
论不动产错误登记的防范和救济
论不动产错误登记的防范和救济不动产错误登记是指因为各种原因造成的重要不动产信息登记或者资料出现错误或者不准确的现象。
不动产错误登记可能会给相关当事人带来诸多麻烦和损失，因此防范和及时纠正不动产错误登记十分重要。
在进行不动产登记时，需要特别注意避免错误登记的发生，同时也需要了解相关的救济措施，以应对不动产错误登记带来的问题。
本文就不动产错误登记的防范和救济进行讨论，希望能够为读者提供一些帮助和启示。
一、不动产错误登记的原因不动产错误登记可能会是因各种原因造成的。
最常见的原因包括但不限于以下几种：1. 行政管理不善：不动产登记管理部门存在管理不善、工作不细致或者工作人员水平不高等问题，导致不动产登记信息错误登记；2. 信息提供不准确：有关当事人提供的不动产信息不准确，或者提供的相关材料有重大瑕疵等；3. 伪造、篡改信息：有关当事人故意伪造、篡改不动产信息等；4. 他人恶意侵权：不法分子为了达到某种目的而故意捏造不动产信息，造成不动产登记错误。
以上的原因都有可能导致不动产错误登记的发生。
不动产错误登记一旦发生，就会给相关当事人和社会带来一系列的影响和问题。
1. 交易风险增加：不动产错误登记可能导致不动产的实际权属与登记权属不符，从而使得不动产交易风险增加；2. 权益受损：不动产错误登记可能使得相关当事人的权益受到损害，例如权利人可能无法行使其合法权益，或者其合法权益受到侵害；3. 危害社会稳定：不动产错误登记可能导致涉及的不动产交易等出现纠纷，最终影响社会稳定；4. 影响经济发展：不动产错误登记可能使得不动产交易不畅，从而影响国家的房地产市场稳定和各项经济政策的落实。
以上影响表明了不动产错误登记的严重性，因此需要采取一系列措施来加以防范和及时纠正。
1. 完善管理制度：不动产登记管理部门应当加强管理制度的完善，明确责任和步骤，严格程序，确保不动产登记信息的准确性和真实性；2. 提高工作人员素质：加强不动产登记管理人员的培训和管理，提高其工作水平和素质；3. 完善信息审核机制：建立健全的不动产登记信息审核机制，确保当事人提供的不动产信息符合相关规定；4. 增加技术手段：充分利用现代科技手段，加强对不动产信息的审核和监管，防止信息的伪造和篡改。
不动产登记行政确认案件审理思路与裁判要点
不动产登记行政确认案件审理思路与裁判要点下载温馨提示:该文档是我店铺精心编制而成，希望大家下载以后，能够帮助大家解决实际的问题。
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办理涉企行政复议案件的难点、亟待解决的问题和意见建议
办理涉企行政复议案件的难点、亟待解决的问题和意见建议办理涉企行政复议案件的难点•案件数量庞大，工作量巨大•法律法规复杂，需要多方面专业知识•多数申请复议不成功，导致民营企业合法权益无法得到保障亟待解决的问题1.需要建立更加完善的涉企行政复议制度，保障企业合法权益得到充分保障。
2.增加涉企行政复议的专业人员，提高复议的效率和质量。
3.加强复议过程的公开透明度，增加申请人的知情权。
4.强化对处罚单位和处罚人员的问责，防止滥用行政权力。
意见建议1.对于低效率的复议员，应当进行责任追究，并加大人员配备。
2.加强与企业的沟通交流，听取民企的实际需求。
3.对于较复杂的案件，应当引入多方面的专业人员，确保公平、科学的复议结果。
4.对于拒绝复议案件，应当加强信息公开和解释说明，提高申请人的知情权。
关注民营企业权益当前国内经济发展还处在由传统发展方式向现代化方式转型的过程中，因此在涉企行政复议案件的办理过程中必须更加注重民营企业的合法权益，切实保护好民营企业利益，促进民营经济健康有序发展。
针对此问题，建议政府部门对于复议案件的把握，要更加注重对于民营企业的保护，通过定期的座谈会或论坛等形式与民营企业代表进行沟通交流，及时了解企业需求，同时也要加强对于行政权力的监督和管理，防止出现行政机关过度扩张权力，损害民营企业的利益。
加快涉企行政复议案件的办理速度涉企行政复议案件办理所需要的时间长，甚至处于拖延状态，这对于民营企业的经营和发展产生了严重的影响。
因此，政府部门应当对于涉企行政复议案件进行积极的推进，通过加强机构协作、合理分配人员、优化业务流程等措施，尽快公正地处理完复议案件，确保企业的合法权益得到保障，为民营企业缓解资金压力，提高民营企业的竞争力提供有力后盾。
再次强调，涉企行政复议案件是维护企业合法权益的重要一环，只有充分保障企业的合法权益，才能建立良好的营商环境和促进中国经济的可持续发展。
行政复议存在的不足和建议
行政复议存在的不足和建议一、行政复议存在的不足1. 程序复杂繁琐：行政复议的程序流程繁杂，需要申请人提供大量的材料和证据，申请人需要了解复杂的法律规定和程序要求，增加了办理复议的难度和成本。
2. 时限过长：行政复议的办理时限较长，有些案件甚至需要数月或数年才能得到解决。
这对于当事人来说，时间成本较高，可能导致当事人的权益得不到及时保护。
3. 资源浪费：行政复议的过程需要大量的人力、物力和财力投入，包括复议机关的工作人员、办公设备、场地等。
资源浪费的问题在一定程度上制约了行政复议的效率和效果。
4. 不透明：行政复议的过程相对封闭，申请人难以了解复议机关的具体工作情况和办理进展。
同时，行政复议的决定和理由也不一定对外公开，缺乏透明度。
5. 重复办理：在一些情况下，当事人可能需要先进行行政复议，然后再进行行政诉讼，这导致了重复办理的问题，增加了当事人的负担和时间成本。
6. 缺乏专业性：行政复议机关的工作人员可能缺乏相关领域的专业知识和经验，导致复议决定的质量和准确性不高。
7. 受理门槛高：行政复议对申请人的条件和资格有一定的限制，一些弱势群体可能由于条件不符无法申请行政复议，造成了不公平现象。
8. 法律适用不一致：不同地区、不同行政复议机关对于相同类型的案件可能会有不一致的法律适用，导致了司法公正的问题。
9. 复议决定不具执行力：行政复议的决定并没有直接的强制执行力，如果被复议机关认定的行政行为不属于违法行为，当事人可能需要继续通过司法途径来维护自己的权益。
10. 缺乏独立性：行政复议机关通常隶属于行政机关，缺乏独立性和公正性，可能受到行政机关的影响，从而影响复议决定的公正性与客观性。
二、针对行政复议存在的不足，提出的建议1. 简化程序：优化行政复议的程序流程，减少申请人提供的材料和证据，简化办理流程，提高办理效率。
2. 缩短时限：明确行政复议的办理时限，加强监督和督促，确保案件能够及时得到解决，减少当事人的时间成本。
不动产登记工作中的疑难问题及应对策略
不动产登记工作中的疑难问题及应对策略作者：龚晓春来源：《西部论丛》2020年第04期摘要：伴随着社会经济的不断发展，我国的不动产登记工作也必须与时俱进，提高工作质量，保证较高的效率。
本文结合笔者多年的工作实践，探讨不动产登记工作中的疑难问题，并针对存在的问题探讨总结有效的应对措施。
关键词：不动产登记工作;疑难问题;应对策略在《不动产统一登记制度》全面实施以后，我国不动产登记问题逐渐凸显出来，主要原因如分散登记长期遗留而出现的矛盾和问题，形成疑难症结。
在这样的背景下，关于不动产登记的信访及诉讼也是不断增加，尤其是涉及群众的房屋不动产登记。
对于不动产工作人员来说，如何妥善处理好不动产登记的历史遗留问题仍然是他们不断需要考虑和解决的问题，该问题的解决能够十分有效地提高我国不动产登记工作的工作效率和质量。
1.不动产登记工作的疑难问题分析1.1不动产超宗地界限面积问题在以前一块土地的建设用地使用权在国土部门处进行登记，但是建好的房屋权属则是由房管部门负责，两个部门之间缺少一个共同的有效信息数据共享体制和沟通制度，就极大可能造成登记的数据信息也无法协调，需要经过严格复杂的手续，所以在实际工作中，经常发现房屋实际占用宗地面积与文件上宗地批准的面积存在差异，一些建筑的面积跨两个甚至两个以上的宗地界限。
据调查发现，这种问题的出现主要有以下几个原因：如测量不慎产生误差、分批次供地引起错误、原界址线错误导致偏差、违法违规用地导致偏差等。
这种跨宗地界限问题在不动产统一登记实施后，即给合法申请人带来很多问题，也给不动产登记人员带来很多问题，甚至出现不动产登记无法办理的现象[1]。
1.2不动产登记土地使用权分摊问题《国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知》（国土资发〔2015〕25号）以及《不动产权籍调查技术方案》（试行）中规定，记载独用土地面积和分摊土地面积。
但实际上，这一规定的执行办法并没有一个统一标准，所以各地区的处理办法也不尽相同。
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不动产登记类行政复议案件的几个问题
《不动产登记暂行条例》实施后，房屋所有权证和土地使用权证双证合一，房屋登记和土地登记的职责也分别由房管部门和市县人民政府集中至国土资源部门统一行使，向国土资源管理部门提交涉及土地房屋产权登记的复案件类型以及案件数量逐渐增多，不动产登记类案件的行政复议时效、通过信息公开途径查询土地房屋产权登记资料、之前办理的房屋所有权证或土地使用权证的行政复议被申请人及行政复议机关确定等问题，一直困扰各级行政复议机关。
笔者试从实践操作的角度出发，浅谈不动产登记制度实施后不动产登记类复议案件审理的几个问题。
（一）行政复议时效对不动产登记行为的性质，一种观点认为是一种非许可审批，也有观点认为上述行为是一种行政确认，当然，这并不影响不动产登记行为的行政行为属性，即，不动产登记行为属于行政复议的范围。
基于不动产登记行为的隐私性和排他性，对不动产登记行为不服申请行政复议的时效，实践中有两种观点，一种认为自知道登记行为起六十日内计算；一种观点认为自知道登记行为可以申请行政复议即知道行政复议权之日起计算，但最长不超过知道登记行为之日起两年。
当然，对不动产登记行为的最长时效是否适用行政诉讼法的相关规定亦值得探讨。
1.一般申请时效。
《行政复议法》第九
条第一款规定：公民、法人或者其他组织认为具体行政行为侵犯其合法权益的，可以自知道该具体行政行为之日起六十日内提出行政复议申请；但是法律规定的申请期限超过六十日的除外。
《江苏省人民政府办公厅关于进一步规范行政复议时效》（苏政办发[2016]142号）第一项规定：“行政机关作出的行政行为对公民、法人或者其他组织的权利、义务可能产生影响的，应当告知其申请行政复议的权利、行政复议机关和行政复议申请期限。
行政机关作出行政行为未告知公民、法人或者其他组织行政复议权或者行政复议申请期限的，其申请期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道行政复议权或者行政复议申请期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不超过两年。
”综上，对不动产登记行为不服申请行政复议的，自申请人知道行政复议权开始计算，但自知道不动产登记行为内容之日起最长不超过两年。
2.最长申请时效。
《江苏省人民政府办公厅关于进一步规范行政复议时效》（苏政办发[2016]142号）第二项规定：“公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的行政行为内容的，其行政复议申请期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道该行政行为内容之日起计算，但从行政行为作出之日起最长不超过五年；涉及不动产的，从行政行为作出之日起最长不超过二十年。
”据此，不服不动产登记行为申请行政复议的，其最长申请期限为不动产登记行为
作出之日起20年内。
笔者认为，作出上述规定主要目的在于维护经济社会的稳定性，保护善意第三人的合法权益，发挥法律维护稳定的作用。
（二）不动产信息的查询《不动产登记暂行条例》施行后，申请公开土地证的政府信息的政府信息公开申请应如何答复，申请土地证政府信息的政府信息公开申请困扰我们的会有以下几个问题。
申请人申请公开国有土地使用权证本身还是相关的登记资料？不动产登记资
料信息是否适用《政府信息公开条例》公开？对于之前已经形成的土地资料信息是按《不动产登记暂行条例》还是《土地登记查询办法》进行查询？1.土地证的政府信息的内涵。
对土地证的政府信息有两种理解，一种认为土地证的政府信息，就是指土地证本身；一种认为土地证的政府信息是指土地证的相关登记资料信息，包括登记结果、登记资料等。
对于上述两种理解，可能产生截然不同的处理结果。
基于第一种理解，土地证本身已经颁发给权利人，行政机关并不保留复印件或副本，因此行政机关不存该信息；基于第二种理解，土地证的相关登记信息，行政机关是保存的，行政机关存在相关信息。
申请人在申请土地证的政府信息时，往往是希望行政机关提供土地证本身的复印件以作为证据用于诉讼、复议等。
因此，行政机关在作出政府信息公开答复前，有必要明确申请人的所需信息后，再作处理。
2.《政府信息公开条例》是否适用的问题（以《不动产登记暂行条例》及其实施
条例进行说明）。
《政府信息公开条例》第二条规定：“本条例所称政府信息，是指行政机关在履行职责过程中制作或者获取的，以一定形式记录、保存的信息。
”《不动产登记暂行条例实施细则》第九十四条第一款规定：“不动产登记资料包括：（一）不动产登记簿等不动产登记结果；（二）不动产登记原始资料，包括不动产登记申请书、申请人身份材料、不动产权属来源、登记原因、不动产权籍调查成果等材料以及不动产登记机构审核材料。
”土地使用权证作为不动产登记结果的一种表现形式，因而属于不动产登记资料范畴。
同时，土地使用权证也符合《政府信息公开条例》关于“政府信息”的定义。
由于《政府信息公开条例》与《不动产登记暂行条例》均属于国务院制定的行政法规，而《不动产登记暂行条例》及其实施细则作为规范不动产登记行为和程序的专门制度，对不动产登记资料的公开查询、信息获取已作出专门规定。
按照特别法优于一般法的原则，对于不动产登记资料的申请，应当优先适用《不动产登记暂行条例》的规定进行处理。
此外，《不动产登记暂行条例》第三十五条亦作出规定：“本条例施行前公布的行政法规有关不动产登记的规定与本条例规定不一致的，以本条例规定为准。
”因此，对于此类信息，申请人应当根据《不动产登记暂行条例》规定依法对所需信息进行查询，而非通过政府信息公开的形式获取。
按照《不动产登记暂行条例》及其实施细则规定进行
查询，并未提高申请人获取不动产登记信息的门槛。
相反，对查询行为的规范调整，不仅有利于申请人高效、准确地获取所需信息，保障其知情权，也是对相关权利人个人信息的一种保护。
笔者认为，《政府信息公开条例》保护的是公民对公共事务管理的知情权，而《不动产登记暂行条例》及其实施条例保护的是一种私权，当着两种权利的保护发生冲突的时候，法律的适用应该作出选择，即特别法优于一般法，以更好的保护公民的个人隐私等相关权利。
3.《不动产登记暂行条例》及其实施细则和《土地登记资料公开查询办法》的适用问题。
二者对登记资料内容规定基本一致，但查询程序、方式、范围等仍有不少区别：如《土地登记资料公开查询办法》规定，对土地登记结果任何单位和个人都可以依照本办法的规定查询。
而《不动产登记暂行条例实施细则》则规定，权利人、利害关系人才有查询的权利；再如对原始登记资料的查询，《不动产登记暂行条例实施细则》增加了利害关系人查询的权利等。
土地证的登记资料，作为不动产登记资料的一种，究竟应继续适用《土地登记资料公开查询办法》还是适用不动产登记暂行条例》及其实施细则的规定，值得讨论。
按照新法由于旧法的原则，土地证作为不动产登记权证的一种，应当适用《不动产登记暂行条例》及其实施细则规定的查询办法。
同时，从对土地权利人个人信息保护角度看，土地证的信息或涉及个人隐私或涉及商业秘密，对
其公开应当有一定的限制条件，这也是新法对登记资料查询作出修改的原因。
（三）被申请人的确定《不动产登记暂行条例》施行后，我省各地均确定国土资源主管部门为不动产登记机构。
国有土地登记发证职责由县级以上政府划转至县级以上国土资源主管部门。
对于《不动产登记暂行条例》实施前县级以上人民政府颁发国有土地使用权证行为不服申
请行政复议，被申请人如何确定？一种观点认为，以新登记机构作为被申请人。
既然法律对不动产登记职能已经作出调整，那么所有涉及不动产登记发证的行政复议案件均以调整后的不动产登记机构为行政复议被申请人。
另一种观点认为，以原登记机构作为被申请人。
虽然登记职能已发生调整，但并非作出登记行为的原机关已撤销，因此仍应当以实际发证的县级以上人民政府为行政复议被申请人。
同时，若以登记机构为被申请人，即以国土资源部门为被申请人，其行政复议机关为上级国土资源部门或本级人民政府，将会导致市县政府作为行政复议机关审理自己之前作出的发证行为，在法律运用上应当避免这种既当裁判员又当运动员的情形。
笔者认为，参照《行政复议法》第十五条第一款第（五）项规定：“对被撤销的行政机关在撤销前所作出的具体行政行为不服的，向继续行使其职权的行政机关的上一级行政机关申请行政复议。
”行政复议监督主要是一种内部监督，行政复议制度的设计在于方便快捷高效的化解行政纠纷，因此，原
机关不再行使某项职权的应当以继续行使职权的机关为被申请人申请行政复议更为合理，当然不动产登记类案件在行政复议和行政诉讼过程中，可以依据案件审理的实际情况追加原经办部门（如林业部门、房管部门）为第三人参与行政复议和行政诉讼。
参考依据：1.《行政复议法》2.《行政复议法实施条例》3.《政府信息公开条例》4.《江苏省人民政府办公厅关于进一步规范行政复议时效》（苏政办发[2016]142号）5.《不动产登记暂行条例》6.《不动产登记暂行条例实施细则》7.《土地登记资料公开查询办法》。