构建酒店式公寓连锁经营平台可行性报告
连锁酒店的可行性报告
连锁酒店的可行性报告引言概述：连锁酒店作为酒店行业的一种经营模式，近年来在全球范围内得到了快速发展。
本文将探讨连锁酒店的可行性，并从市场需求、经营成本、品牌效应、管理优势和投资回报等方面进行分析。
一、市场需求：1.1 城市旅游需求的增长：随着人们生活水平的提高和旅游观念的普及，城市旅游需求呈现出快速增长的趋势。
连锁酒店能够满足不同层次、不同消费能力的旅客需求。
1.2 商务差旅需求的增加：随着全球化进程的加速，商务差旅需求不断增加。
连锁酒店提供标准化的服务和设施，满足商务旅客对于便捷、高效的需求。
1.3 经济型住宿需求的崛起：随着经济型住宿需求的崛起，连锁酒店在价格方面具有一定的竞争优势，吸引了更多预算有限的旅客。
二、经营成本：2.1 规模效应降低成本：连锁酒店通过规模化经营，可以降低采购成本、人力成本和设备成本等。
同时，集中采购还可以获得更好的价格和质量保证。
2.2 统一管理减少成本：连锁酒店采用统一的管理模式和标准化的运营流程，可以降低管理成本和培训成本。
同时，统一的品牌形象也能够降低市场推广费用。
2.3 资源共享提高效率：连锁酒店可以通过资源共享，如客户信息共享、员工培训共享等，提高运营效率，降低成本。
三、品牌效应：3.1 品牌知名度提升：连锁酒店通过统一的品牌形象和标准化的服务，能够提升品牌知名度。
当消费者在不同城市看到同一品牌的连锁酒店，会给予更多的信任和选择。
3.2 品质保证增加满意度：连锁酒店在服务和设施方面具有一定的标准化，可以提供更稳定的品质保证。
这种一致的品质标准能够增加客户的满意度和忠诚度。
3.3 品牌溢价提高收益：连锁酒店通过品牌溢价，能够提高房间价格，增加收益。
品牌效应的提升使得连锁酒店在市场竞争中更具竞争力。
四、管理优势：4.1 统一的管理模式：连锁酒店通过统一的管理模式，可以提高管理效率和运营水平。
统一的标准化流程和规范化管理可以减少人为差错，提升服务质量。
4.2 数据化决策支持：连锁酒店通过信息系统的建设和数据分析，可以实现对业务的全面监控和数据化决策支持。
连锁酒店的可行性报告
连锁酒店的可行性报告一、引言连锁酒店是指以同一品牌、同一管理体系、同一标准化服务和同一形象的方式运营的多家酒店。
它们通常具有统一的品牌标识、统一的装修风格和统一的服务标准。
本报告旨在评估连锁酒店的可行性，包括市场需求、竞争环境、经济效益等方面的分析。
二、市场需求分析1. 市场规模：根据市场调研数据显示，本地区的酒店需求量稳定增长，预计未来几年将保持较高增长率。
市场规模达到每年100万人次以上。
2. 客户群体：本地区的客户群体主要包括商务旅行者、旅游观光客、会议参与者等。
他们对于酒店的要求包括舒适的住宿环境、便捷的交通位置、良好的服务质量等。
3. 竞争分析：目前本地区已有几家连锁酒店运营，并且市场份额较大。
然而，通过对竞争对手的分析发现，他们的服务质量和品牌形象存在差距，因此仍然存在市场空间。
三、经济效益分析1. 投资成本：连锁酒店的投资成本主要包括土地购买、建筑物修建、装修、设备采购等。
根据初步估算，投资成本约为5000万元人民币。
2. 运营成本：运营成本包括人力资源、物料采购、营销费用等。
根据市场调研和经验数据，运营成本约为每年2000万元人民币。
3. 收入预测：根据市场需求和竞争分析，预计连锁酒店的入住率为80%，平均房价为每晚500元人民币。
根据计算，预计年收入为8000万元人民币。
4. 盈利能力：根据经济效益分析，预计连锁酒店的投资回报周期为5年，年平均盈利率为20%。
四、风险评估1. 政策风险：政府对于酒店行业的政策调整可能对连锁酒店的经营产生影响。
例如，对于旅游行业的政策调整可能导致客源的减少。
2. 竞争风险：市场竞争激烈，竞争对手的价格战和营销策略可能对连锁酒店的市场份额产生影响。
3. 经济风险：宏观经济环境的不稳定性可能导致客源的减少，从而影响连锁酒店的经济效益。
4. 管理风险：连锁酒店的管理团队需要具备丰富的行业经验和管理能力，以应对运营中的各种挑战。
五、可行性结论根据市场需求、经济效益和风险评估的综合分析，连锁酒店的可行性较高。
连锁酒店的可行性报告
连锁酒店的可行性报告一、引言连锁酒店作为一种新兴的经营模式，近年来在全球范围内得到了广泛的发展。
本报告旨在评估连锁酒店在市场上的可行性，并提供相关数据和分析，以支持决策者在投资连锁酒店行业时做出明智的决策。
二、市场概况1. 酒店行业的发展趋势近年来，全球旅游业蓬勃发展，酒店需求量不断增加。
连锁酒店作为一种经济实惠、高效便捷的住宿选择，受到了广大消费者的青睐。
2. 市场竞争分析连锁酒店市场竞争激烈，主要竞争对手包括国际知名连锁酒店品牌和本地连锁酒店品牌。
然而，市场上仍存在一定的空缺，特别是在二线和三线城市。
三、可行性分析1. 市场需求分析通过市场调研和数据分析，我们发现连锁酒店在目标市场中具有较高的需求。
消费者对于价格合理、服务质量可靠的住宿设施的需求不断增加。
2. 品牌建设在连锁酒店行业中，品牌建设是非常重要的。
我们建议投资者在品牌建设上加大力度，通过提供一致的服务和良好的客户体验来树立品牌形象。
3. 地理位置选择连锁酒店的地理位置选择是关键因素之一。
我们建议投资者选择在交通便利、商业繁华的地段建立连锁酒店，以提高客流量和市场竞争力。
4. 成本控制连锁酒店的经营成本相对较低，但仍需要投资者控制成本，提高效益。
通过合理的采购、节约能源等措施，可以有效降低运营成本。
5. 市场营销策略在市场营销方面，我们建议投资者采取多种手段，如线上预订平台、广告宣传、合作推广等，以吸引更多的客户和提高知名度。
四、财务分析1. 投资回报率根据我们的财务分析，预计连锁酒店的投资回报率将在合理的范围内。
然而，具体的投资回报率还需要根据具体的投资规模和市场情况进行进一步的测算。
2. 资金需求连锁酒店的建设和运营需要一定的资金投入。
我们建议投资者制定详细的资金计划，并确保有足够的资金支持连锁酒店的正常运营。
五、风险评估1. 市场竞争风险连锁酒店行业竞争激烈，投资者需要面对来自其他品牌的竞争。
因此，投资者需要制定有效的市场策略，以应对激烈的市场竞争。
连锁酒店的可行性报告
连锁酒店的可行性报告引言概述连锁酒店是一种以品牌为核心，通过统一管理和服务标准，实现规模化运营的酒店模式。
在当前市场竞争激烈的情况下，连锁酒店的可行性备受关注。
本文将从市场需求、经济效益、管理模式、品牌建设和风险控制等方面进行分析，探讨连锁酒店的可行性。
一、市场需求1.1 消费升级趋势：随着人们生活水平的提高，人们对于酒店住宿的需求也越来越高，追求更加舒适、便利的住宿环境。
1.2 旅游业发展：旅游业的蓬勃发展带动了酒店需求的增加，连锁酒店可以通过多样化的房型和服务满足不同旅客的需求。
1.3 品牌认可度：消费者对于品牌的认可度逐渐提高，选择连锁酒店更能保证服务质量和安全性。
二、经济效益2.1 规模效应：连锁酒店可以通过规模化运营，降低成本，提高效益，实现更好的经济效益。
2.2 品牌溢价：品牌效应可以带来更高的客户忠诚度和溢价空间，提高酒店的盈利水平。
2.3 投资回报：相比于独立经营的酒店，连锁酒店具有更高的盈利潜力和更快的投资回报周期。
三、管理模式3.1 统一标准：连锁酒店通过建立统一的管理标准和流程，确保各个分店的运营一致性和服务质量。
3.2 品牌推广：连锁酒店可以通过全国性的品牌推广活动，提升品牌知名度，吸引更多客户。
3.3 数据管理：连锁酒店可以通过信息化管理系统，实现对客户需求和市场趋势的实时监控和分析，提高管理效率。
四、品牌建设4.1 品牌价值：连锁酒店通过不断提升服务品质和品牌形象，树立良好的品牌口碑和形象，提高市场竞争力。
4.2 品牌扩张：成功的连锁酒店可以通过品牌扩张，进一步提升品牌价值和市场份额。
4.3 品牌保护：连锁酒店需要建立完善的品牌保护机制，防止品牌被恶意侵权或负面传播。
五、风险控制5.1 市场风险：市场竞争激烈，连锁酒店需要不断提升服务品质和管理水平，降低市场风险。
5.2 经营风险：连锁酒店需要建立完善的经营风险评估和控制机制，及时发现并应对各类经营风险。
5.3 品牌风险：品牌形象一旦受损，将对连锁酒店的经营造成严重影响，需要加强品牌保护和危机公关能力。
酒店式公寓可行性分析
酒店式公寓可行性分析概述酒店式公寓是一种将酒店服务与公寓住宅结合的新型居住方式。
与传统公寓不同的是，酒店式公寓提供酒店级别的服务，为居民提供更高品质的生活体验。
本文将从市场需求、投资回报、管理成本和竞争环境等方面对酒店式公寓的可行性进行分析。
市场需求酒店式公寓的兴起与现代人对住宅居住环境和住宅配套服务的需求升级密切相关。
随着人们生活水平的提高和生活方式的改变，对于生活品质的要求也越来越高。
酒店式公寓能够为人们提供优雅舒适的居住环境、酒店级别的服务和设施，满足了中高端商务人士、旅行者和长期居住者的需求。
投资回报酒店式公寓的投资回报主要来自两个方面：租金收入和资产升值。
由于酒店式公寓提供的服务和设施更加优越，租金收入相对较高。
同时，随着城市升级和人们生活水平的提高，酒店式公寓的需求也在逐渐增加，使得酒店式公寓的资产价值也随之上升。
此外，投资者还可以考虑将酒店式公寓作为日常生活所需的住宅，享受舒适的居住环境和高品质的服务。
管理成本酒店式公寓的管理成本主要包括人力成本和运营成本。
与传统公寓相比，酒店式公寓需要提供更多的服务和设施，因此对于员工的要求也更高。
为了提供优质的服务，需要招聘专业的管理团队和优秀的员工，并进行培训和管理。
此外，运营成本还包括设施的日常维护、服务的供应和市场推广等。
投资者在考虑酒店式公寓的可行性时，需要对管理成本进行充分估算，并合理安排资金。
竞争环境酒店式公寓市场竞争激烈，既面临传统酒店的竞争，也面临其他酒店式公寓的竞争。
为了在竞争中脱颖而出，投资者需要注重产品差异化和服务创新。
通过提供独特的设计风格、品质上乘的服务和个性化的住宿体验，可以吸引更多的客户，并建立起良好的口碑和品牌形象。
此外，投资者还需要关注市场需求的变化和竞争对手的动态，及时调整经营策略。
结论酒店式公寓作为一种新兴的住宅居住方式，在满足人们日益提高的生活品质需求的同时，也为投资者带来了较高的投资回报。
然而，要使酒店式公寓项目成功，投资者需要充分了解市场需求，合理评估投资回报，合理安排管理成本，同时关注竞争环境的变化，提供差异化的产品和创新的服务。
连锁酒店的可行性报告
连锁酒店的可行性报告一、引言连锁酒店是指以相同的品牌和经营模式，在多个地点开设的酒店。
随着旅游业的迅速发展和人们对住宿需求的增加，连锁酒店行业在全球范围内蓬勃发展。
本报告旨在评估连锁酒店的可行性，包括市场需求、竞争环境、经营模式、盈利能力等方面的分析。
二、市场需求分析1. 市场规模：根据相关数据显示，全球旅游业每年增长率达到5%，预计到2025年，全球旅游业市场规模将达到1.2万亿美元。
酒店业是旅游业的重要组成部分，连锁酒店在市场中占据重要地位。
2. 消费者需求：随着人们生活水平的提高，人们对住宿环境和服务质量的要求也越来越高。
连锁酒店通过标准化的服务和一致性的品牌形象，能够满足消费者对舒适、便捷和安全的需求。
三、竞争环境分析1. 竞争对手：目前市场上已经存在多家知名的连锁酒店品牌，如希尔顿、万豪、雅高等。
这些品牌在市场上拥有较高的知名度和良好的口碑，竞争压力较大。
2. 竞争优势：要在激烈的竞争环境中脱颖而出，需要具备独特的竞争优势。
例如，提供个性化的服务、创新的营销策略、高效的运营管理等。
四、经营模式分析1. 品牌建设：连锁酒店的成功离不开品牌的建设。
通过品牌塑造鲜明的形象和独特的特色，能够吸引更多的消费者选择入住。
2. 标准化运营：连锁酒店通过标准化的运营模式，确保在各个分店提供一致的服务和品质，提高消费者的满意度和忠诚度。
3. 供应链管理：良好的供应链管理可以降低成本，提高效率。
通过与供应商建立长期合作关系，能够获得更好的采购价格和服务。
五、盈利能力分析1. 收入来源：连锁酒店的主要收入来源包括客房销售、餐饮销售、会议服务等。
通过提供多样化的服务和增值产品，可以增加收入。
2. 成本控制：连锁酒店需要合理控制成本，包括人力成本、物料成本、能源成本等。
通过优化运营流程和提高效率，可以降低成本。
3. 盈利预测：根据市场需求和竞争环境的分析，预计连锁酒店在前几年可能面临较大的投资和运营风险，但随着品牌的建设和市场份额的增加，盈利能力将逐渐提升。
连锁酒店的可行性报告
连锁酒店的可行性报告一、引言连锁酒店是指以一个品牌名称在不同地点开设多家酒店的经营模式。
它的出现为旅行者提供了更多的选择，并且在市场上占据了重要地位。
本报告旨在分析连锁酒店的可行性，并提供相关数据和信息来支持该模式的发展。
二、市场概况1. 酒店行业市场规模：根据市场调研数据显示，全球酒店行业市场规模持续增长，预计未来几年将保持稳定增长。
2. 连锁酒店市场份额：连锁酒店在全球酒店市场中占据了相当大的份额，其品牌影响力和市场竞争力得到了广泛认可。
三、连锁酒店的优势1. 品牌影响力：连锁酒店通过统一的品牌形象和服务标准，能够更好地满足消费者对于品质和信任的需求。
2. 经济规模效应：连锁酒店通过集中采购、统一管理等方式实现经济规模效应，降低成本，提高利润率。
3. 专业化管理：连锁酒店拥有专业的管理团队和标准化的运营流程，能够提供更高质量的服务和更好的客户体验。
四、市场前景与机会1. 旅游业的快速发展：随着人们生活水平的提高和旅游观念的转变，旅游业蓬勃发展，为连锁酒店提供了广阔的市场机会。
2. 城市化进程的加速：城市化进程推动了人口流动和城市发展，连锁酒店能够满足不同城市的住宿需求。
3. 互联网技术的应用：互联网技术的发展为连锁酒店提供了更多的在线预订渠道和市场推广机会。
五、竞争分析1. 国际连锁酒店品牌：国际连锁酒店品牌在全球范围内具有较高的知名度和市场份额，具备一定的竞争优势。
2. 国内连锁酒店品牌：国内连锁酒店品牌在本土市场上具有较强的竞争力，通过本土化运营和服务，吸引了大量消费者。
六、风险与挑战1. 市场竞争激烈：连锁酒店市场竞争激烈，需要不断提升服务质量和品牌形象，以保持竞争力。
2. 消费者需求变化：消费者需求的变化可能导致连锁酒店的经营模式需要不断调整和创新。
3. 地方政策限制：不同地区的政策法规和市场环境可能对连锁酒店的发展产生一定的限制和挑战。
七、可行性分析1. 市场需求：根据市场调研数据显示，连锁酒店市场需求稳定增长，消费者对于品质和服务的要求不断提高。
连锁酒店的可行性报告
连锁酒店的可行性报告一、引言连锁酒店作为一种新兴的酒店经营模式，具有较高的市场潜力和发展空间。
本报告旨在评估连锁酒店的可行性，为投资者提供决策依据。
二、市场分析1. 酒店行业概况根据市场研究数据，酒店行业在过去几年里呈现稳步增长的趋势。
随着国内旅游业的发展和人们对舒适住宿需求的提高，连锁酒店市场潜力巨大。
2. 目标市场连锁酒店的目标市场主要包括商务旅客、自由行旅客和短期出差人员。
这些客群对于价格合理、便利快捷的住宿需求较为敏感。
3. 竞争对手分析当前市场上已存在多家连锁酒店品牌，如希尔顿、万豪等。
这些品牌在市场上具有较高的知名度和良好的口碑。
因此，新进入者需要有差异化的竞争策略。
三、运营模式1. 加盟制度连锁酒店的运营模式可以采用加盟制度，通过吸引加盟商加入，扩大品牌的覆盖面和市场份额。
加盟商可以享受到品牌的知名度和管理经验，并与总部共同分享市场风险。
2. 标准化管理连锁酒店需要建立标准化的管理体系，包括统一的服务标准、装修风格和员工培训等。
通过标准化管理，可以提高连锁酒店的品牌形象和客户满意度。
3. 网络预订系统为了提高客户的预订便利性和提升效率，连锁酒店应建立在线预订系统。
这样可以方便客户进行预订，并提供个性化的服务选择。
四、财务分析1. 投资成本连锁酒店的投资成本包括土地购置、建筑物修建、装修、设备购置和员工培训等。
根据市场调研数据，预计总投资额为X万元。
2. 收入预测根据市场需求和竞争对手的情况，预计连锁酒店的入住率为X%，平均房价为X元/晚。
根据这些数据，预计每年的营业收入为X万元。
3. 成本分析连锁酒店的成本包括人工成本、房间清洁成本、设备维护成本等。
根据市场调研数据，预计每年的运营成本为X万元。
4. 盈利预测根据收入和成本的预测数据，预计连锁酒店的年净利润为X万元。
根据投资成本和盈利预测，可以计算出投资回报率和回收期。
五、风险评估1. 市场竞争风险连锁酒店市场竞争激烈，需要与其他品牌进行差异化竞争，提供独特的服务和体验。
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构建酒店式公寓连锁经营平台可行性报告一、市场篇二、操作篇三、财务篇四、风险篇一、市场篇1、酒店式公寓的起源和发展以下内容免费阅读构建酒店式公寓连锁经营平台可行性报告一、市场篇二、操作篇三、财务篇四、风险篇一、市场篇1、酒店式公寓的起源和发展酒店式公寓从严格意义上来讲至今没有一个准确的定义。
从字面上理解，它首先是公寓，即房地产的一种类型，而不是酒店，在酒店中有一种公寓式酒店（Apartment Hotel）有些类似，但两者性质上有质的差别；其次其采用酒店式服务或管理，相对与一般的物业服务（管理）来说，它提供的各类服务更象酒店，如房屋清洁、送餐、洗衣、叫醒等，服务档次比较高，有的还采用酒店按日出租的管理方式，适合中短期居住者（租赁者）。
酒店式公寓有两种，一种是只租不售，另一种可以出售。
对购买者来说是一种有限自用的投资型物业，即购买者和使用者相分离，购买者以投资为主，关心回报率，采用自行或委托出租方式获取租金收益。
从世界范围来看，酒店式公寓比较普遍，其兴起于20世纪60年代，遍布于各大城市中，拥有良好的管理和服务，大多数只租不售，作为一种经营收益的房地产。
作为房地产和酒店结合的产物，酒店式公寓与产权酒店、时权酒店（Timeshare Hotel）有不少共同点，主要体现在它们提供的服务上面，但从是否具有产权和产权性质来看三者完全不同：后两者都为酒店，而时权酒店只有相应天数的使用权没有产权，而且后两者基本都是一种旅游度假的衍生产品，与旅游和酒店密不可分，而前者更是一种房地产产品。
中国的酒店式公寓发展于20世纪80年代中后期，随着当时改革开放的不断深入，台港澳及海外与国内经济文化的不断交流，大量境外人士进入国内，引发了高档酒店的大量需求，与此同时从90年代初开始也兴起了一阵高档公寓的建设高潮，其又称为外销房（2001年取消），其中有部分就采用了酒店式的管理和服务。
从上海的情况来看，截止2001年，基本上市场上已建立的酒店式公寓都属于外销房范畴，为了方便管理和经营，其中大部分也与国外一样，只租不售，如嘉里中心等。
（见表一）表一：上海酒店式公寓（主要）一览表酒店名称区域房型租金协和酒店公寓静安南京西路1-3/1 4600-15000嘉里中心静安南京西路2/1-4/2 $3000-8000静安广场静安华山路2/2 $1800香格里拉公寓静安铜仁路1/1 $2300新黄浦酒店公寓黄浦永寿路1/1-3/2 $1400-2900天赐公寓黄浦广东路1-2/1 $500-1700丽晶大厦长宁仙霞路3/2 $3000起锦绣公寓长宁虹桥路2/1-3/2 3500-6000鹿特丹花园长宁古北1/1-2/2 $900-1300美丽华公寓长宁古北2/2-3/2 $1000-1800金桥公寓长宁东诸安浜路2/1-3/2 $1000-1600鸿发苑长宁新华路2/1-4/2 $1200-2500环球广场浦东桃林路1/1-3/2 3800-7500汤臣中心浦东八佰伴1-3/2 2900-14000嘉里不夜城闸北不夜城1/1-3/2 $500-1800港汇广场徐汇华山路2-3 $1800-2700东亚富豪徐汇衡山路2/2 $4000名仕苑徐汇广元路1/2 $1000香港广场卢湾淮海路2/2 $2600而从2000年10月的mycity开始，上海陆续出现了多个标榜为酒店式公寓的小户型物业，如虹桥首席、蓝朝部落、青年汇、金银汇、奔腾新干线、巴黎时韵、自由自宅等，都为出售物业，售价从6000-12000元不等，而且都在短期内取得良好的销售业绩。
于是乎从2002年下半年到2003年，大量类似物业将要上市。
一时间，市场上充斥了大量的酒店式公寓，并且都打出了产权物业、酒店管理、高额回报的广告语，俨然上海即将成为酒店式公寓的投资天堂。
2、酒店式公寓的现状和问题在上面的叙述中，我们将目前上海的酒店式公寓分为两大类，一类是原来外销房所形成的酒店式公寓，另一类就是2000年以来新上市的小户型酒店式公寓，在它们还没有真正注入酒店式管理服务以前，也许只能称之为单身公寓。
对于上海原来的这些外销房酒店式公寓来说，它们已经走出了20世纪末的那段低谷，应该说市场前景看好，理由如下：（1）大多面向高档的短期租赁客户（海外和台港澳来沪人员以及国内的高级管理人员），客户定位比较固定；（2）实际供应量也有限，总共不过2000余套物业（不提供酒店式服务和管理的外销房不计在内），且通过多年的经营和管理已经形成固定的客户网络；（3）其价格、租赁情况和投资回报主要受整个国民经济形势发展的影响比较大，而随着中国加入世贸组织和上海本身国际金融经济中心的确立，市场是在不断走好。
该类物业的主要问题是限于各自的规模，只能小打小闹，形成不了大的气候，尚不能同上海目前的酒店业所抗衡。
而对于上海的这批已上市或将上市的“单身公寓”来说，问题就很多了，主要体现在以下几方面：（1）供应和需求首先就是这类物业的供应和需求问题，到目前为止，由于各种条件配合（原先没有上市量，而预测的需求量达到2万套以上，而累计供应量仅3000套），还是处于供小于求的情况，但随着开发商对此类物业的追逐，预计在今年下半年将有一个集中上市的高峰（根据统计将有40万平方米，近1万套的上市量），市场会迅速达到供求平衡的局面，而如果没有什么情况改善的话，“单身公寓”将在明年上半年出现一定的供大于求的局面，部分无特色项目会出现新一轮的空置甚至烂尾。
（2）管理和服务到目前为止，所有的“单身公寓”都宣称提供酒店式服务，自称为酒店式公寓，由于除myc ity外都未交付，我们尚不能评价该种承诺的可靠性和可操作性，但从现已掌握的情况看，已有很大的隐患。
以已交付的mycity为例，其原先承诺的各项服务几乎都没有实现，究其原因乃开发商“非不为也，实不能也”，根本没有能力和实力可以提供。
其他的已销售楼盘也或多或少存在类似问题，至少我们现在还没有看到过哪个项目真正利用酒店管理公司进行管理，管理和服务问题将随着一个个项目的交付使用而愈发暴露明显，而这又将反过来影响该物业和类似物业的租售，最终引发更多的问题。
（3）投资和回报由于该类物业的特殊性，使得购买者中有大部分是用来投资，如mycity有80%的投资客、金银汇有97%的投资客、自由自宅有90%的投资客，连青年汇也有五成左右的投资客（含可自用可投资的买家）。
对于投资客来说，所有问题最终都将归结于投资和回报上，如果收益率可以达到期望，则其他问题再大也不是问题，如果收益率达不到相当的水平，将对类似项目产生巨大的打击。
根据当前各种投资品种的收益率来看，如果该类物业能达到8%的收益率，应该说基本满足了投资客的需求，但假设实际情况连6%也不能满足，将极大程度上影响投资者对该类物业的投资。
从目前情况看，虽然mycity的租赁情况不错，其他已售物业的投资回报预估也很高，但没有一家开发商敢于提出回报承诺，因此这些假设都没有接受进一步的考验，特别对于一些产品定位模糊的项目如巴黎时韵等很难有其假设的回报率。
再加上到明年如果有1万套的上市量冲击这个市场，而且是任意地无组织的出租的话，那很有可能将投资者的投资期望打破。
以上三个问题实际上是环环相扣的，也是“将小房型进行到底最大的障碍”，当前的最主要的课题就是要探索全新的操作模式以解决以上三大问题，最终将小房型进行到底。
3、建立酒店式公寓连锁经营平台建立酒店式公寓的“投资平台”、“管理平台”和“经营平台”以彻底解决上述三大问题，本篇将着重探索建立酒店式公寓连锁经营平台的可行性。
再谈为什么要建立经营平台以前，我们先来看一下金银汇的例子：金银汇项目原为办公楼项目的烂尾工程，经重新包装改建，将其全部设计成为40平方米左右大小的酒店套房模式的产品，在2002年1月已经全部售罄（合计470余套），购买者中97%以上是投资客。
该物业将在2002年6月底交付使用，而届时的租赁租金和投资回报是我们共同关心的。
对于该物业的租金有两种算法：一种按酒店算，南京路上3、4星级酒店价格普遍是4、500元/天，且出租率在95%以上，就按400元/天算，1个月的租金将达到12000元（未扣除成本），即使按300元/天算，也要达到9000元；另一种按普通物业租赁算，多家中介公司开出的租赁价格都在3500/月上下（还是比较乐观的预计）。
两者差距之大另人咋舌，而它反映的最直接的问题就是酒店式公寓按酒店出租和按公寓出租价格相差惊人。
上述例子的核心就是酒店式公寓究竟能不能按酒店方式出租，这同时也引出所有酒店式公寓投资客最关心的一个问题——他们的回报有没有保证，而构建经营平台就将解决这个核心问题。
按酒店方式出租说的更明确一点就是按天出租（Rent by Day）甚至更短，而要按天出租就要将其当作酒店，提供相应的服务，并有相应的经营平台。
事实上，上海的那些传统的酒店式公寓（外销房）能够提供按天出租的也少之又少，大多数也是至少按月出租，有其名而无其实。
而需要从按天到按月间短期租赁的客户相当多，而过去基本上只有选择酒店一条路，这里就引出酒店式公寓的一个全新的客户群体——短期租客。
根据不同的酒店式公寓自身情况，可以定位于不同的短期租客，以青年汇、金银汇和自由自宅为例，这三种酒店式公寓代表了完全不同的三种类型：青年汇：定位于中长期（>=1月）的居家型租客，客源以中档年轻人为主；金银汇：定位于中短期（>=1天）的商务或旅游租客，客源为中高档人士；自由自宅：定位于中长期（>=1周）和超短期（<=1天）的商务居家或休闲娱乐租客，客源档次参差不齐。
短期租客愿意承担比长期租客相对更高的租金价格租用相同的物业，如果能够打开这个市场，那么投资客的回报就有了基本的保证。
应该说有不少开发商都尝试探讨过类似问题，但最终都没有实施，原因在于两方面，一是经营成本，几乎所有的酒店都是微利（营业净利在5%左右，在操作篇和效益篇中再作分析），经营成本巨大，开发商不敢尝试；二是操作必要性，开发商是以销售成功回笼资金为第一目的，再去经营没有必要。
而对于公司来说，作为房地产住宅消费流通服务领域的唯一上市公司，在小房型项目代理销售中的不断探索使其发现了其中的巨大商机，其有能力也有必要进行相关的探索，最终可取得如下成果：可以保障所有投资者基本的投资回报（暂定为8%）；λ将有条件将小房型进行到底，有了基本的投资回报，可以反过来支撑住公司代理销售的λ酒店式公寓价格，可以保证最高的销售率和最短销售期当公司λ酒店式公寓连锁经营平台下的酒店式公寓增加到一定数量时，最终也将形成酒店式公寓连锁经营这个全新产业，成为公司新的利润增长点二、操作篇1、酒店式服务和管理要建立酒店式公寓连锁经营平台，我们首先来探讨一下酒店式公寓要提供哪些酒店式服务和管理，这一方面与租金和按天出租息息相关，而且也对后面的收入—成本测算至关重要。