会计实务：房地产开发企业收入确认的条件
新会计准则下房地产企业收入确认的思考
新会计准则下房地产企业收入确认的思考国际财务报告准则第15 号发布之后，“财政部关于修订印发《企业会计准则第14号—收入》的通知财会〔2017〕22号”要求在境内外同时上市的企业以及在境外上市并采用国际财务报告准则或企业会计准则编制财务报表的企业，自2018年1月1日起施行；其他境内上市企业，自2020年1月1日起施行；执行企业会计准则的非上市企业，自2021年1月1日起施行。
一直以来，房地产行业的合同销售与会计收入确认时点不一致，成本计量滞后。
这使得房地产企业的会计信息严重滞后，不能作为企业在重大管理、投资、融资和税务筹划上决策的有力支撑。
而新收入准则是否对房地产企业收入的确认产生重大影响，进而对会计信息有重大影响，成为了业界最为关注的焦点。
对此我们结合碧桂园的案例对如何执行新收入准则进行研究与思考。
一、旧准则下收入确认（一）确认原则1、企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；2、企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；3、收入的金额能够可靠地计量；4、相关的经济利益很可能流入企业；5、相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。
（二）实务操作按照旧准则，在房地产的实务中，一般是以商品的交付为确认收入的标准，因为只有把符合标准的商品交付给客户后，才能实现商品的风险和报酬的转移。
同时具备条件有1、买卖双方签订销售合同并在国土部门备案；2、房地产开发产品已建造完工并达到预期可使用状态，经相关主管部门验收合格并办妥备案手续；3、买方按销售合同付款条款支付了约定的购房款项并取得销售合同约定的入伙资格，即卖方收到全部购房款或取得收取全部购房款权利，相关经济利益能全部流入公司时，确认销售收入。
房地产作为一种特殊的商品，在我国受到法律以及销售合同的严格约束。
如《商品房销售管理办法》中就有明确规定“房屋在交付时如发现户型与约定的设计图不相同，或者验收的面积超过了约定的误差区间，或者验收的面积误差率超过了± 3% 的范围时，买方均有权要求卖方退房并退款。
会计实务：房地产开发企业收入确认的条件
房地产开发企业收入确认的条件在审计实务中，我们查阅房地产开发企业的财务报告时，经常会发现不同的公司对“收入实现的确认原则”有不同的表述，并且对收入确认的会计处理依据也各持己见。
譬如有公司认为，在预售商品房业务中，与客户签订了《商品房买卖合同》，并且收取了全额价款，房屋已经属于客户所有，而公司的报酬已经实现，应该予以确认收入实现。
也有公司认为，产权过户是房屋所有权交付的标志，因此应该在产权过户后确认收入实现。
那么，以上观点正确吗?《企业会计制度》对于收入的确认原则，作了如下规定：“销售商品的收入，应当在下列条件均能满足时予以确认：(一)企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方;(二)企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制;(三)与交易相关的经济利益能够流入企业;(四)相关的收入和成本能够可靠地计量。
房地产开发企业自行开发商品房对外销售收入的确定，按照销售商品收入的确认原则执行。
“由此可以看出，房地产开发企业收入确认原则与其他企业并无差别。
但结合房地产开发企业的经营特点，我们不难发现不同观点的端倪。
与一般工商企业相比较，房地产开发企业的生产经营具有以下显著特征：1、项目开发建设周期较长，一般会跨越多个会计年度。
这是由房地产开发的性质决定的，一个项目从立项审批、取得土地使用权到开工建设乃至项目建成，少则需要一两年，多则三四年甚至更长时间。
2、房地产属资金密集型行业，投资大。
为了筹集资金，房产销售往往采取预售方式，即在商品尚未建造完成时向客户收取价款。
由此形成商品交付与收款存在较大时间差异。
3、产品成本计量相对滞后。
一方面由于项目施工与其成本决算往往存在时间差，导致成本计量落后于形象进度;另一方面，基础设施及公共配套设施的建设往往落后于商品房的建设。
特别是“大盘”项目在实行统一规划、滚动开发的情形下，往往存在一期商品房已经交付入住，而花园、会所等公共配套设施可能尚未完成甚至尚未开工的情形，导致项目成本无法得到准确的计量。
房企销售收入的确认条件【会计实务操作教程】
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房企销售收入的确认条件【会计实务操作教程】
房地产开发企业的会计核算与其他行业的最大区别不外乎有三个方 面：其一，开发产品的成本项目构成、会计核算的特殊性；其二，商品 房销售收入确认的条件和依据不同；其三，涉及相关税金的核算内容更 加广泛。本文拟仅对房地产开发企业销售收入的确认与会计核算，作如 下探讨。
（一） 经营特征的影响 我们知道，房地产开发企业由于自身经营的特点，对销售收入的确认 与会计核算产生了较大的影响。 1、项目开发周期长，影响收入确认的时效性 房地产开发的性质决定了，一个项目从取得土地使用权、立项审批报 规报建到开工建设乃至项目竣工交付使用，少则需要一两年，多则三四 年甚至更长时间。受开发周期较长的影响，房地产企业销售收入的确认 会相对滞后。 2、采取预售方式收款，商品房交付与收款相分离 房地产企业属资金密集型行业，投资金额一般比较大。为了缓解企业 的资金压力，房产销售往往采取预售方式，即在商品尚未建造完成时向 客户收取价款。由此形成商品房交付与收款存在较大的时间差异。因 此，开发项目尚未竣工交付投入使用前，是不能确认销售收入的。 3、开发成本计量滞后，影响成本确认 由于建设工程的特殊性，一方面由于项目施工与其工程成本结算存在 时间差异，导致成本计量落后于工程形象进度；另一方面，基础设施及
房地产开发企业收入确认问题研究
房地产开发企业收入确认问题研究摘要：本文从房地产开发企业会计实务出发，通过对房地产行业及房地产收入确认的特殊性的阐述，分析得出锁定房地产商品所有权上主要风险与报酬实质上转移的关键时点，并对房地产收入确认中存在的问题提出相应的建议。
关键词：房地产综合验收收入确认房地产行业是一个横跨生产、流通和消费领域的产业，其经济活动存在于房地产的前期准备阶段、生产阶段和消费阶段全过程，加上房地产生产、流通过程长、消费过程更长的特殊情况，决定了房地产行业是一个生产周期较长，与多行业、多部门、多学科相结合的知识密集型产业，又是个资金占用量大且周转较慢的资金密集型产业，同时也是一个物业管理周期长、售后服务任务重的服务性产业。
一、房地产行业的特殊性房地产项目的开发过程不同一般工业制造业，更不同于商品流通和服务行业，有着其特殊的开发流程或步骤。
要准确把握房地产收入确认的关键时点，就必须对房地产项目的开发流程具有深入的了解。
房地产项目的开发，除了前期需对包括项目周边环境及配套、居民的购买能力及消费偏好、项目周边的房价水平、项目成本及投资回报率情况、金融机构的支持力度、国家及地方政府的相关政策等房地产市场情况进行可行性分析研究，并在此基础上申请建设开发用地，取得《国有土地使用权证》外，项目开发流程还需经历六个阶段，如图1所示。
图1房地产项目开发流程简图二、房地产收入确认的特殊性根据《企业会计准则第14号——收入》的规定，一般企业销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认，具体分述如下：1．企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方。
2．企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制。
3．收入的金额能够可靠地计量。
4．相关的经济利益很可能流入企业。
5．相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。
上述收入确认的五个条件是指导会计实务中进行收入确认的总体性思路，统领我们应对会计实务中各种千差万别的情形。
浅谈房地产企业收入确认税会差异的纳税调整
浅谈房地产企业收入确认税会差异的纳税调整房地产企业销售未完工产品时按预计毛利计算缴纳企业所得税，完工年度结转收入再将之前预计的毛利转回，实现所得税税款的均衡缴纳。
如果完工年度与会计结转收入在同一年则收入确认没有税、会差异，申报也相对简单。
本文讨论的是房地产企业收入确认存在税会差异时（完工年度与会计结转收入不在同一年）在所得税申报方面的处理。
一、政策依据1．《国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知》（国税发[2009]31号,下称31号文）第三条：企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。
除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案（竣备）。
（二）开发产品已开始投入使用。
（三）开发产品已取得了初始产权证明。
（下称“三个条件”）2. 31号文第九条：企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
3. 31号文第三十五条：开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。
凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。
4. 《企业会计准则第 14 号——收入》（财会〔2017〕22 号发布）第四条：企业应当在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品控制权时确认收入。
二、分析根据31号文的上述规定，所得税以是否达到完工标准作为结转收入的时点，即三个条件孰先进行确定，完工当年应及时结转收入和计税成本；而会计准则是应当在客户取得相关商品控制权时确认收入，通常以交房作为控制权转移的判断标准。
会计实务：房地产未完工产品销售收入的确认
房地产未完工产品销售收入的确认
房产开发企业销售未完工开发产品一般都属于预收款方式销售开发产品。
企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率在开发期内分季度（或月）计算出预计毛利额，计入开发期应纳税所得额，待开发产品完工后，再计算其实际计税成本和实际毛利额，将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入完工当期的企业所得税应纳税所得额。
预计毛利率由省、自治区、直辖市国税局、地税局确定，但一般位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的不低于15％。
位于地及地级市城区及郊区的不低于10%。
位于其他地区的不低于5％。
但经济适用房、限价房和危改房均不低于3%。
【例】某房产开发公司，2009年计划在县城开发建设15栋商品楼，2008年12月份已预售250套，收取价款45000000元，计划在2009年10月末竣工交付使用，则这批预售房在竣工前每月应记入应纳税所得额的毛利额为45000000x5%÷10＝225000（元）。
完工时假设该开发产品的实际毛利率12%，应记入2009年10月份当期的毛利额为45000000x12%－225000x10＝3150000（元）。
课后寄语：会计学是一个细节致命的学科，以前总是觉得只要大概知道意思就可以了，但这样是很难达到学习要求的。
因为它是一门技术很强的课程，主要阐述
会计核算的基本业务方法。
诚然，困难不能否认，但只要有了正确的学习方法和积极的学习态度，最后加上勤奋，那样必然会赢来成功的曙光。
天道酬勤嘛！。
房地产销售收入的确认条件
★在线专 家：
１ ． 房产税、车船税 、土地 使 用税、矿 产资源补偿 费 ：
借 ： 管理 费用 贷 ： 应交税 费
★在线 专家 ：
可以先通 过 “ 其他应收款 ”科 目 核算 （ 或是单独设置内部
如 果没 有发票， 能计入 成本费甩 即使 依 据白条冲其他 应收 款 ， 不
计 入成本 费矾 在 所得 税 前也 是 不 能扣除 的， 须想办法取 得发氘 必
。
附加 ：
借： 营业 税金 及附加
贷 ： 应交税 费
房地 产销 售收入 的确 认 条件
房地 产 企业 确 认销 售收 入的条 件 有哪些？（ 宁夏自治区
（ ４ ）相关的收 入 和成 本能够可靠地计 量。
借： 固定资产清 理 贷： 应交税 费— — 应 交土 地 增值 税
② 一 般 企 业土 地 使 用权 在 “ 无形资产”科 目 核算 的，转 让时
按 实际收到的金 额 ：
在 实务 工作 中，有的认 为 ，在 收 到预 售房 款 或签 字正 式销 售
（ ５ 行 了 售合 同 定的义务，且 价 款 已经取 得 或确 信可以 ）履 销 规
取得 ；
借 ： 建工程 在 贷 ： 行存款 银
（）成本 能够可靠地 计量 。 ４
３ 财 习 ，Ｆ ２ ｌ 会学 Ｅ Ｉ ｌｊ ：
税费的会计 处 理
您好，我是一家企业的涉税会计，我想咨询一下最新的有 关各种税费的会计处理问题 。（ 河北省 郭海军）
施 工企业内部拨 款
我施工企业有 ６个钻井大队’ 每月要向井队拨费用款， 如 生活费、出差费、外出办事 费等。请问公司向井队拨款的账务 处理 （ 我公司一般是通 过银行 汇款到队长卡号 上） 。另夕、假 １
企业会计准则收入确认条件
企业会计准则收入确认条件1.收入能够计量根据准则，企业只能确认能够可靠计量的收入。
可靠计量的收入是指能够明确确定金额的收入，无论是现金收入还是非现金收入。
如果无法准确计算收入金额，企业应等待相关信息到位后再确认收入。
2.收入的产权已转移给买方准则要求企业确认收入时，必须确保收入的产权已转移给买方。
产权转移是指企业将商品、服务或其他资产的所有权转交给购买方，并且购买方对该资产拥有支配权和风险责任。
例如，如果企业出售商品，商品必须已交付给买方；如果企业提供服务，服务必须已完成并交付给买方。
3.收入的收益将流入企业准则要求企业确认收入时，必须有足够的证据表明收入的收益将流入企业。
收益流入是指企业通过确认收入所获得的经济利益。
例如，如果企业销售商品时收到现金支付，这意味着收入的收益已经流入企业；如果企业为客户提供信用销售，并且能够信任客户按时支付款项，那么收入的收益也可以确认。
4.收入的发生时间可确定准则要求企业确认收入时，必须能够确定收入的发生时间。
收入的发生时间是指收入的产生或实现条件已满足的时间点。
例如，如果企业根据合同规定的交货日期交付商品，那么收入的发生时间可以确定为交货日期；如果企业提供的服务是持续的，那么收入的发生时间可能是根据服务期限来确定的。
总之，企业在确认收入时必须满足收入能够计量、收入的产权已转移给买方、收入的收益将流入企业以及收入的发生时间可确定这四个条件。
只有在满足了这些条件后，企业才能按照准则确认收入。
同时，企业应该注意，根据准则规定，有些行业或特定情况下，可能会有其他额外的要求和准则来规定收入的确认条件。
因此，企业在确认收入时还应考虑相关行业和情况下的特殊要求。
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房地产开发企业收入确认的条件
《企业会计制度》对于收入的确认原则，作了如下规定：“销售商品的收入，应当在下列条件均能满足时予以确认：
(一)企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；
(二)企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；
(三)与交易相关的经济利益能够流入企业；
(四)相关的收入和成本能够可靠地计量。
房地产开发企业自行开发商品房对外销售收入的确定，按照销售商品收入的确认原则执行。
” 由此可以看出，房地产开发企业收入确认原则与其他企业并无差别。
但结合房地产开发企业的经营特点，我们不难发现不同观点的端倪。
与一般工商企业相比较，房地产开发企业的生产经营具有以下显著特征：
1、项目开发建设周期较长，一般会跨越多个会计年度。
这是由房地产开发的性质决定的，一个项目从立项审批、取得土地使用权到开工建设乃至项目建成，少则需要一两年，多则三四年甚至更长时间。
2、房地产属资金密集型行业，投资大。
为了筹集资金，房产销售往往采取预售方式，即在商品尚未建造完成时向客户收取价款。
由此形成商品交付与收款存在较
大时间差异。
3、产品成本计量相对滞后。
一方面由于项目施工与其成本决算往往存在时间差，导致成本计量落后于形象进度；另一方面，基础设施及公共配套设施的建设往往落后于商品房的建设。
特别是“大盘”项目在实行统一规划、滚动开发的情形下，往往存在一期商品房已经交付入住，而花园、会所等公共配套设施可能尚未完成甚至尚未开工的情形，导致项目成本无法得到准确的计量。
鉴于上述经营性质的特殊性，房地产开发企业滥用会计政策，操纵经营业绩显得更加容易。
为了不同的目的，往往各取所需的选择有利于自己的收入确认原则，如有利于提前确认利润以粉饰会计报表的“签约收款原则”；有利于税收筹划以及盈余管理的“产权过户原则”。
那么，应该如何公允、合理的确认房地产销售收入呢？
笔者认为，首先要正确理解“商品的风险和报酬的转移”。
商品房风险和报酬的转移，其核心是商品的交付，即将合乎客户购买标准的房屋交付客户。
这里的标准包括法律规定的关于质量的强制标准和客户在合同约定的个性化标准。
房屋是一件特殊商品，其销售条件受到相关法律法规和销售合同的严格约束，并且客户在接收商品时在特定条件下享有退货选择权。
如建设部颁布的《商品房销售管理办法》规定，“商品房现售，应当符合以下条件：已通过竣工验收；供水供电供热通讯燃气等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具
备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；物业管理方案已经落实。
”“商品房销售时，房地产开发企业和买售人应当订立书面商品房买卖合同。
按套（单元）计价的现售房屋套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围或者面积误差比绝对值超出3%时，买受人可以要求退房，由房地产开发企业承担违约责任。
”
只有符合以上标准，商品房才能被客户接受。
在此情况下，未办理产权过户不能构成退房的依据。
从而真正实现“商品的风险和报酬的转移”。
其次是要合理理解成本能够可靠计量。
前述房屋开发的成本滞后特征，决定了“房屋成本能够可靠计量”，在实务中并不容易作到。
因此，成本计量除了使用实际发生的费用支出外，还会大量使用估计数据。
已经竣工验收的房屋成本，可以从公司会计记录中取得。
而未完工的公共配套设施成本支出，则需要预估。
这些估计数据来源包括项目策划书、项目预算等。
在合理预估公共配套设施成本支出的情形下，可以视为“成本能够可靠计量”。
综上所述，笔者认为房地产企业收入确认的具体条件应该包括以下四个方面：
1、工程已经竣工，并且验收合格，符合销售合同约定的交付条件；
2、已通知买方接收房屋，并且将结算账单提交买方取得买方认可；
3、与实测面积相对应的房款已经确定，发票开出，收到价款或者取得支付款的承诺函；
4、商品房屋的成本已经实际发生，并且可以可靠计量，公共配套设施成本支出可以合理预估。
小编寄语：会计学是一个细节致命的学科，以前总是觉得只要大概知道意思就可以了，但这样是很难达到学习要求的。
因为它是一门技术很强的课程，主要阐述会计核算的基本业务方法。
诚然，困难不能否认，但只要有了正确的学习方法和积极的学习态度，最后加上勤奋，那样必然会赢来成功的曙光。
天道酬勤嘛！。