养老地产-万科老年住宅研究
走进万科随园嘉树项目 剖析养老产业运营
截 至 今年 ８月 ，万 科 养 老 业 务 已经 在 １７个 城 『ｌ 『『布 局 ， 打 造 集 全 托 、 日 照 、 居 家 、医养 结合 “四位一 体 ”的服 务 模式 ， 并且 肝发 了 ５条产 品线 。其 中 ， 随 吲嘉树 项 明分别 荣获 了杭 州市 民政 “双 品牌 一领 军 ”品牌 组 织奖 和 “２０１８ 品牌杭州 ·生活 品质总 点评年度 区块奖 ”， 并且成 为 Ｇ２０峰会 外国媒 体参观 的 唯 一社 区 。
ＣＣＲＣ全 称 为 Ｃｏｎｔｉｎｕｉｎｇ Ｃａｒｅ Ｒｅｔｉｒｅｍｅｎｔ Ｃｏｍｍｕｎｉｔｙ，它 起 源 于 美 国 教 会创办的组织 ，是一种 复合型养 老社区 。通过 为老 年人提 供 自理 、介 护、介助
夕
一 体化 的居住 设施和服务 ，使老年 人在健 康状况和 自理 能 力变化时 ，依 然可 以在熟悉 的环境 中继续居住 ，并获 得与 身体状况相对应的照料服务 。换 言之 ，ＣＣＲＣ能够 同时满 足 自理老人 、半护 理老人和全护理老人 的居 住需求和服务 需 求 ， 并 且 同 一个 老 人 随 着 年 龄 、 身体 状 况 的 变 化 ，可 能 经 历 以 上三 种 不 同阶 段 。
４、配 套 设 施 ： 护 理 院 、 保 健 室 、 图 书 室 、 舞蹈 室 、 台 球 室 、 理发厅 、放映厅等等 ，应有尽 有。
５、 兴 趣 俱 乐 部 ； 缝 纫 社 、 桥 牌 俱 乐 部 、 二 胡 俱 乐 部 、 葫 芦 丝俱乐部二 ｆ余个 ，皆为老 人们 和随同嘉树 管理 团队共同成立 。
万科智慧社区养老的个案例
万科智慧社区养老的2个案例一、万科社区养老的2个案例先来看一个社区嵌入式养老的案例：（一）上海万科智汇坊社区养老中心智汇坊养老服务中心位于上海万科城市花园小区内，是万科在2014年打造的一家社区养老设施。
1、为什么选在这个小区？城市花园是万科进入上海开发的第一个大型社区，于1994年建成，服务至今已逾20年。
当年入住的居民，大多已经从中青年步入了老年，再加上他们的父母，这已经是一个65岁以上老年人占到30%的社区了。
且部分老人处于“空巢状态”，生活难以自理或缺乏家人照料。
同时，城市花园作为老社区，缺乏相应的养老服务配套设施。
在这种情况下，选择城市花园践行养老服务，可以解决周边老人的刚性需求。
于是智汇坊应运而生，在2014年10月4日重阳节那天正式开业。
2、如何处理与小区的关系？智汇坊是由小区社区活动中心改建而成，最初，周边居民不同意将这幢建筑改造成养老住宅。
他们的想法很简单，改建为养老服务中心后，一定程度上侵占了社区居民的活动空间。
另外，部分居民还对养老设施存在“脏、乱、差”的印象，认为救护车会经常出没，影响自己的生活，甚至会影响房价。
经过与居民协商，智汇坊在活动中心内部空间中划出了一部分，仍然作为乒乓球活动场地。
但是，在这家社区养老设施建成之后，得到了居民的广泛认可，很快就住满了，有些房型甚至还需要排队等待入住。
可见，周边的社区居民对养老服务需求是很高的。
3、智汇坊服务人群有哪些？智汇坊的设计师是来自同济大学建筑与城市规划学院的司马蕾老师。
智汇坊总建筑面积1250㎡左右，共2层。
它不仅可以容纳约40位日托老人，而且设有38床的入托老人居住空间（包括单人间10个，双人间6个，四人间4个，目前入住35人）。
也就是说，智汇坊不仅提供日间照料的服务，而且还包括短期入住、长期入住的多样化功能，可以满足周边社区中老人的不同需求。
日托老人和入住老人的生活空间有明确的区域划分。
平面分区示意图4、日托老人区有哪些功能？日托区包括多功能厅、餐厅、阅览书法室、午休区和公共浴室等。
无从下嘴的养老地产_孙琦
龙头房企高调宣传、小心试水
养老地产是指以养老为主题，针对富裕老年人群销售的房地产项目，是房地产业 界的热门话题，多家龙头房企高调宣称要进军养老地产。
比如，联想控股目前已经成立专业的管理公司，负责投资养老地产；保利地产高 调宣布进军养老地产，据称从2008年就已开始了养老地产研究，保利地产和基金提出 “善居养老”，把家庭养老和机构养老的最佳结合点集中在社区；万科近期也提出了 “养老地产”主张。万科早在2006年就对外介绍在老年住宅方面的探索研究，并在 2010年底正式启动了活跃长者计划；首创、华润、远洋等地产公司都专门成立了养老 地产研发团队；泰康人寿、中国人寿等保险公司也纷纷启动养老地产项目。
宁波的雅戈尔地产以擅长曲线拿 地著称，比如：给地方政府做个动物 园，地方政府给块地。假设动物园投 入2个亿，折入地价，在可承受范围内， 这块地就可以拿。地价未必能便宜多 少，胜在可以定向拿地。只此一条，便 让雅戈尔在宁波房地产业界稳坐老大 位置。
但这几年土地政策一再收紧，定 向拿地不像以前那么容易了，如金东方 这样的单一项目又该如何操作呢？
表面上看，无论养老产业还是养 老地产，都蕴藏着巨大的商机。中国正 在迅速进入老龄化社会：至2015年，我 国老年人口将达2亿，占总人口的15%。 在经济发达城市，富裕、知性的老年人 为数着实不少，这是一个不容忽视的潜 在客户群；加之国家针对养老产业和养 老地产的法律法规还是一片空白，有较 大的操作空间。
五是可以定向获得相对廉价的土 地和税费减免。由于养老地产是公益 事业，可以定向获得相对廉价的土地。 金东方项目的土地价格，较之周边商品 房项目低30%，这是常州市政府为了支 持养老事业发展，给予的特殊照顾。为 了鼓励开发商投资此类项目，政府在土 地出让时，还会搭配一定比例的开发用 地。金东方项目中有100亩土地是商品 房开发用地。因为是公益事业，还可以 获得税费减免和一定的财政支持。
万科随园嘉树市场调研20160119
发生意外时可以及时通知物业中心。同时报
警装臵特别安装下拉延伸线，即便老人倒地 也能顺利报警。 不活动通知：
在卫生间和客厅中间走道上方设臵红外感应
系统，老人在家的状态下，如果6小时没有 经过该区域，红外感应会及时报警，通知物 业中心。 数字监控系统： 配合电子门卡、一键报警、不活动通知等系 统合成在物业管理中心有对各户老人的数字 监管系统；老人的就诊记录、生活习惯、是 否在家、是否意外都可以及时了解。
灯光，方便老人使用。
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1.随园嘉树基本概况
1.5项目产品设计：多重设计和设施保障的适老性能设计——其他细节
分床设计： 老人睡眠较差，为减轻相互间的干扰，采 用分床设臵，同室不同床。 按键的位臵 照顾轮椅老人生活便利性，所有家中的按 键位臵都是老人坐在轮椅上都直接能够着 的位臵 阳台尺度
针对老年人喜欢晒太阳和在阳台上种花花
颐养中心 目标客户 年龄较大。
康复中心
健康但衰老的老人， 术后康复老人，需要 医疗等护理
日常生活照料，一般 健康管理服务，包括 包括协助穿衣、淋浴、 定期测量、查看健康 服务内容 药品服用、就餐、辅 数据、对健康状态与 助行走等级。 病症进行跟踪与调理。
以床位出租形式对外开放，客户不限于随 园嘉树项目业主，对外开放，但业主享有 服务形式 优先服务权，收费标准暂未定，预计将高 于7000元/月。
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1.随园嘉树基本概况
1.5项目产品设计：多重设计和设施保障的适老性能设计——入户转换细节
无障碍入户门：
门宽增加设计为1米，便于轮椅和担架进出。
卡式数码锁： 电子门卡刷卡入户，不开门10秒钟门自动锁上，若门没有关上会发出长鸣声，提醒老人关门。。 入户搁架：
【大健康】【养老】养老地产发展思路——以万科、保利、远洋、绿城、复星案例
养老地产发展思路——万科、保利、远洋、绿城、复星案例研究养老地产：“钱”景大盈利难地产调控下，房企向多元化突围，“银发经济”的养老产业被房企视为新金矿，一些嗅觉敏锐的地产商早在2010年就入场，万科、保利、绿城、万达等大房企都已提前布局，高投入、慢产出的养老产业看起来很美，但其盈利成为房企最大的挑战。
产业发展前景广阔中国正在步入老龄化社会，养老金的缺口、公办养老院的一床难求、高端养老院的天价消费等新闻经常见诸报端，“银发经济”被视为未来20年内经济增长最大的一块蛋糕，开发商也“无利不起早”，纷纷涉水养老地产。
截至2014年，包括保利、万科、远洋、绿地、合生、万达、绿城等企业在内，全国已有超过80家房企进入养老地产领域。
“房企做养老地产，具有得天独厚的优势。
楼盘的规模化发展将是养老项目落地的重要保障。
”保利地产副总经理胡在新介绍，目前保利在全国5个城市有6个养老地产项目，未来10年内计划打造50个养老机构。
“房地产并不是一个万年长青的产业，所有地产当中最有前途的就是养老地产。
”万达集团董事长王健林表示，养老地产一定是地产业今后突围转型的一个主要方向。
2013年12月，万达与中国太平保险集团有限责任公司在北京签署战略合作协议，双方将在养老地产以及商业地产方面展开合作，但目前还未披露具体的项目。
2013年，国家推出多项鼓励民间资本发展养老产业的政策后，如首创、华业等中型房企也快速进入市场想分一杯羹。
据悉，华业地产近期也宣布拟出资100万元，设立全资子公司北京华业康年经营管理有限公司，负责公司养老事业及托老所的运营与管理。
盈利模式难解房企开始加速布局养老地产，期望从中国社会老龄化率升高的现状中寻找商机。
虽然抢滩房企众多，但对于高投入、慢产出的养老地产而言，如何盈利成为每个房企操作养老地产项目的难题。
胡在新表示，目前我国养老产业尚处于起步探索阶段，行业整体盈利能力较弱。
在国外，养老地产的投资总回报在10%左右，但在国内还无法作出适当的预测。
养老地产案例分析
乌镇雅园
乌镇雅园
乌镇雅园
绿城桃李春风
项目概况
桃李春风
桃李春风项目位于浙江临安县青山湖科技城西面，坐北朝南，与青山湖玫瑰园相对，距杭州市区40公里，近1小时车程。 规划地铁5 号线与临安城际轻轨互通，预计2019 年建成，其中民主村站离本项目仅约200 米。
【项目概况】桃李春风项目位于青山湖区域，距离杭州近1小时车程，属于城市周边休闲度假版块项目
桃李春风
【户型六样板间——入口及小院】
户型
桃李春风
【户型六样板间——主功能空间】
户型
桃李春风
【户型六样板间——装饰展示】
户型
桃李春风
格局：3 房2 厅2 卫 建筑面积:106 ㎡ 庭院面积：115-125 ㎡ 户型特点： 1、院在墅中，墅在园内，内外双院设计，自然美景信手拈来； 2、阔绰景观双厅，一步可达室外美景，庭院可尽享家庭天伦之乐； 3、奢适三房设计，书房空间可灵活应用，助长家庭生活情趣； 4、入户小院衔接玄关设计，留一份清静在门外，留一份自在在府中。
【外部营造适老社区】项目概况：随园嘉树项目位于万科良渚文化村内，形成在大适老社区背景下的养老地产项目，规避了纯粹养老院式的开发模式
项目概况
良渚文化村随园嘉树
区位
区位选择
交通便利、环境优美，共享大良渚便利配套
良渚文化村随园嘉树
产品定位
养老公寓
养生休闲中心区
颐养中心
养老公寓
产品定位
产品定位
经营模式
健康楼
户型
桃李春风
格局：3 房2 厅2 卫 建筑面积:105 ㎡ 庭院面积：105-115 ㎡ 户型特点： 1、围合式庭院布局，推窗见景，敞阔院落可自由发挥业主喜好； 2、入户门厅衔接玄关设计，升华归家礼仪，尊荣更具私密； 3、奢适三房设计，南北双卧带独立卫浴空间，书房空间可灵活应用，满足家庭不同需求； 4、客厅一步可达院落，外接休憩廊道，品茗、瑜伽好不自在。
万科全龄社区模型71226970
5-A 卫生间与老年人卧室近邻布置。 5-B 入口的有效宽度不小于0.80m。 5-C 门内预留1.50m×1.50m的轮椅回转面积。 5-D 轮椅专用厕位。便器安装高度不应低于 0.40m，设扶手。 5-E 设洗浴座椅及扶手。
无障碍坡道
2-A 走廊有效宽度不小 于1.20m，并在走 廊两端设有不小于 1.50×1.50m的轮 椅回转面积。
楼梯
门厅
≥1.50m
走廊
≥1.80m
万科全龄社区模型 》 适老化典型住宅---套内平面图
≥1.20m
书房
厨房 阳台 ≥0.80m
卫生间
≥1.20m
餐厅 起居室
卧室
阳台
6-A 厨房入口的有效宽度不小于0.80m。 6-B 老年人使用的厨房面积不应小4.5m2 。 6-D 对于封闭式厨房，餐桌靠近厨房设置。
2-A 走廊有效宽度不小 于1.50m。 2-B 公用走廊应安装扶 手。扶手宜保持连 贯。 2-C 走廊转弯处的墙面 阳角做成圆弧或切 角。 2-D 入户门口预留不小 于1.50m×1.50m 的轮椅回转面积。 2-E 各层走廊宜增设交 往空间，以4～8户 老年人为单元设 置。
1-A 出入口有效宽度不小于1.10m。 门扇开启端的墙垛净尺寸不小 于0.50m。 1-D 出入口的门宜采用自动门或推 拉门；设置平开门时，应设闭 门器。不应采用旋转门。 1-E 出入口宜设交往休息空间，并 设置通往各功能空间及设施的 标识指示牌。 1-F 安全监控设备终端和呼叫按钮 宜设在大门附近，呼叫按钮距 地面高度为1.10m。
北京“养老地产”破冰
北京“养老地产”破冰作者：刘丽琦来源：《人民文摘》2013年第07期养老是个问题，去哪里养老更是一个问题。
2012年10月，北京市老龄办发布的报告显示，北京市户籍总人口1277.9万人，其中，60岁及以上户籍老年人口247.9万人，占总人口的19.4%，而北京投入运营的养老机构床位总数仅7万张。
在巨大的供需矛盾下，催生了包括养老地产在内的养老产业的发展。
但在政策和市场的限制下，北京养老地产的发展一直处于“炒得热做得冷”的状态。
转机也许就在2013年。
从2013年起，养老设施用地开始纳入北京市年度国有建设用地供应计划。
北京市国土局表示，“将通过财政、土地供应等政策支持的手段，吸引社会资本投资养老机构建设，并根据养老机构的性质，实施不同的土地供应方式，明确产权持有方式。
”对此，有业内人士分析，2013年，北京将迎来养老地产元年。
“失望大于期望”2012年12月15日，周六，北京，大雪。
位于昌平区的北京太阳城国际老年公寓（下称“太阳城”）内一片冷清。
“生活在这里的都是老年人，雪天路滑，很少有人出门。
”居住在这里的王阿姨称。
王阿姨68岁，有三个子女，大女儿生活在国外，小女儿和儿子各自都有了家庭，为了不给儿女添麻烦，也为了更自在地过晚年生活，她和老伴决定不和儿女同住，在考察了北京市很多养老院后，最终选择了太阳城。
“我不喜欢养老院的氛围，住在那里的老人要么没有子女，要么就是子女不赡养，很少有老人是主动要求住在那里的。
这些老年人看上去都不快乐，那里不是养老的地方。
”王阿姨说，“后来我们把目光锁定在专门为老年人服务的小区。
”但居住在养老公寓里的王阿姨并不满意，“失望大于期望”。
入住后，服务远没有开发商承诺的那样完备和及时。
王阿姨介绍，“刚住进来时，每个楼门口都有保安，现在整个小区也见不到几个保安。
以前出门，一扬手就有电瓶车开过来，现在是定点定时开。
行动不方便的老人，要早早地去等候。
如果什么东西坏了，物业也总是拖着不解决。
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前言
中国老龄化社会五大特点：
我国老年人口的绝对数量大。
我国老龄人口绝对值为世界之冠，占世界老龄人口总数的１／５。到２０５０年，我国老年 人口总量将超过４亿。
高龄化趋势显著。
随着我国经济持续发展和人民生活水平的提高，我国人均预期寿命大大延长。我国人口老龄 化已经表现出明显的高龄化趋势。
“未富先老”。
1、规划要求
1）老年住宅应当配备的基础设施明细表
研究成果
研究成果
2）住宅选址与场地设计 选择环境质量良好、交通便捷的场地，作为规划的先决条件。 ➢靠近基本的社区公共设施，同时远离喧闹的文娱场所。 ➢场地内的合理规划与设计
•尽可能在楼内外为老年人提供各种邻里交流、人际交流的公共交往空间和环境 。 •场地应有足够面积，以满足开展户外活动的要求。 •居住区内路网设置合理，人车分流，来自主干道的噪音少； •处理好合设或邻设的其他设施与住宅之间的关系，既提供公共交往空间，利于 老人开展体育活动，又方便生活。
发达国家
“照料护理式住宅” 不来梅老年住宅 护理理念 环境理念 建筑理念
发达国家
2、发达国家老年住宅的范例——美国
60年代末美国进入老龄社会，截止到2002年，60岁及以上的老年人口比重 已占美国总人口的16%。 经济实力强，70年代中开始社会养老设施的兴建和老年社区的开发。 据统计，家人同居的老人很少，75％的老人拥有自己的住宅，因此只是到年 龄高到生活无法自理时才进入社会养老设施。
前言
备注：
进入老龄社会的标准标准是：0-14岁的少年在总人口中少于30%；65岁及以上 的老年人口大于7%或60岁以上人口大于10%；中位年龄人口大于30岁。
中国老龄化趋势
前言
未来十年内，城镇仍然是两头小中间大的 良好人口结构 往后，人口结构中的 40 岁以上人口比例 逐渐增加
建设部住宅需求课题提供
邻居和住型
完全邻居型
2、发达国家老年住宅的范例——日本
发达国家
通过道具使参观者模拟到老年的生理状 态，体验积水在住宅的各个功能空间中 针对老年人设计的设计细节。
3、结论
发达国家
在财富积累充分、社会保障体系健全的情况下，以政府通过政策引导为主的 方式解决老年人的居住问题。
企业需从建造以人为本的人居环境的层面上重视社区中的老年问题，并从专 业上解决老年住宅实施中的技术问题。
美国老年住房五种模式 独立式住宅 老年公寓（集合住宅） 养老院 护理院 老年养生社区（综合老年人住宅小区）
发达国家
2、发达国家老年住宅的范例——日本
截止到2002年，60岁及以上的老年人口比重已占日本总人口的24%，日本 是世界上人口老龄化速度最快的国家之一。 目前，90％以上的老年住户现有居住的住宅标准高于政府规定的日本最低居 住水平，95.5％的老人在家中养老，4.2％的老人住在疗养院和老人中心等老 人福利设施中。 日本虽有与子女同住的习惯，但近些年在逐步降低。
城乡老龄人口差异被填平，农村养老问题严重。
农村青年劳动力大量外出，导致家庭养老功能降低。人口流动已经填补了城乡在老龄化程度 上的差异：乡村年龄在65岁及以上人口的比例达到8.1%，已经高于镇6.0%和城市6.7%的水平。
第一部分 国外老年住宅分析
1、发达国家老年住宅的背景 2、发达国家老年住宅的范例 3、结论
1、发达国家老年住宅的研究背景
建立在“先富后老”基础上的养老模式 发达的生产力水平 良好的社会保障体系 从关注老年人的心理感受出发
发达国家
1、发达国家老年住宅的研究背景
发达国家
比较项 传统家庭观 主体家庭结构 老年福利体制 老年福利对策 老年住宅形式 社区服务目标 老年居住福利设施
西方型社会
Байду номын сангаас
东方型社会
• 把老年居住建筑的规划纳入居住区的规划当中，是老年住宅的发展趋势。 • 日本、新加坡的老年建筑模式对中国的老年住宅规划设计更具有借鉴意义。 • 老年住宅设计不仅关注老年人的居住环境，同样关注老年人的心理感受。 • 老年住宅设计应注重周围配套设施以及护理体系的完善。
第二部分 老年住宅研究成果
1、规划要求 2、建筑设计 3、景观环境
2、发达国家老年住宅的范例——德国
发达国家
与家人同住的老人仅占老年家庭总数的1/4 截止到2002年，60岁及以上的老年人口比重已占德国总人口的24% 入住养老院的老年人以平均年龄为82岁的老年女性为主 20世纪90年代德国倡导“照料护理式住宅”,并迅速发展为德国老年住房的 主要模式。
2、发达国家老年住宅的范例——德国
养老地产-万科老年住宅 研究
2020/8/18
目录
前言 一、国外老年住宅分析 二、老年住宅研究成果 三、万科老年住宅尝试
全球人口老龄化问题
全球进入人口老龄化的国家和地区已达到72个 1999年全球老年人口已达到5.93亿 全球80岁以上高龄老人占世界老年人口总数的11%。 世界百岁老人约14.5万
发达国家在进入老龄化社会时，人均国民生产总值基本上在５０００美元至１万美元，目前 平均达到２万美元左右。而我国在进入老龄化社会时，人均国民生产总值尚不足１０００美元。
“空巢”老人（即独居老人和仅与配偶居住在一起的老年人）迅速增加。
关于老年人居住情况调查结果显示，“三代同堂”式的传统家庭越来越少，“四二一”的人 口结构（一对夫妇同时赡养４个老人和１个小孩）愈加明显。随着城市化的发展和人民生活方式 的变化，空巢老人的比例还将进一步增加。
日本老年住房三种模式 在宅养老 机构养老 “两代居”
2、发达国家老年住宅的范例——日本
发达国家
日本老年住房“两代居”模式
2、发达国家老年住宅的范例——日本
发达国家
同居寄宿型
同居分住型
日本老年住房“两代居”模式
邻居和住型
完全邻居型
2、发达国家老年住宅的范例——日本
发达国家
同居寄宿型
同居分住型
日本老年住房“两代居”模式
社会风尚是独立自主，互不拖累 社会公德应赡养老人，敬老爱幼
亲子分居小家庭为主体
多代同堂大家庭为主体
政府立法，社会保险
政府立法，社会家庭共担
增强老人独立生活能力
增强家庭养老功能
低层独立式住宅或公寓
对层集合式住宅或公寓
援护纯老年家庭 满足老人对居住环境多样性需求
援护住宅养老环境
开发社区服务网点，收养在宅养 老有困难者