“房住不炒”背景下我国房地产企业经营发展探索——以碧桂园为例
房地产企业盈利能力案例分析—以碧桂园控股有限公司为例
房地产企业盈利能力案例分析——以碧桂园控股有限公司为例目录一、绪论 (3)（一）研究背景 (3)（二）国内外研究综述 (3)（三）研究内容和研究方法 (4)1. 论文的研究内容 (4)2. 论文所使用研究方法 (4)二、房地产企业盈利能力分析的相关理论 (5)（一）房地产企业的界定 (5)（二）评价盈利能力的指标 (5)1. 净资产收益率 (5)2. 营业成本率 (5)3. 管理费用率 (5)4. 总资产报酬率 (5)5. 销售毛利率 (5)6. 营业净利率 (6)7. 应收账款周转率 (6)三、碧桂园控股有限公司案例分析 (6)（一）碧桂园控股有限公司的经营现状 (6)1. 房地产发展现状 (6)2. 碧桂园公司的基本情况 (7)3. 碧桂园公司的经营分析 (7)（二）碧桂园公司盈利能力水平和盈利质量分析 (8)1. 数据选取及来源 (8)2. 碧桂园公司盈利能力水平分析 (8)3. 碧桂园公司盈利能力质量分析 (11)四、碧桂园公司盈利能力存在的问题及对策分析 (15)（一）碧桂园公司盈利能力存在的问题 (15)1. 管理费用控制不严 (15)2. 营业成本率高 (16)3. 应收账款周转率低 (16)（二）提高碧桂园公司盈利能力的对策建议 (16)1. 严格控制管理费用 (16)2. 加强营业成本管理 (17)3. 加强流动资产管理 (17)五、结论 (17)参考文献 (18)致谢 ...................................................... 错误!未定义书签。
附录 (18)摘要盈利能力通常是指企业在规定的时间里通过营运产生利润的能力，可用于反映该企业该时期经营情况。
因此，盈利能力是发现问题、衡量业绩和改进企业管理的最重要标准。
企业通过分析其盈利能力，可以使得财务报告使用者了解公司业绩和财务状况的影响，也可使得企业管理者做出正确的投资抉择。
目前，我国的经济在飞速发展，,房地产行业迎来朝阳时代。
房地产企业的财务风险分析及防范——以碧桂园为例
房地产企业的财务风险分析及防范——以碧桂园为例房地产企业作为一个重要的经济支柱和资本市场的重要组成部分，承担了大量的财务风险。
财务风险是指由于企业的资本结构、运营活动和市场环境等因素引起的潜在损失的风险。
本文以中国房地产开发企业碧桂园为例，对其财务风险进行分析，并提出相应的防范措施。
首先，碧桂园在资本结构方面面临着较大的财务风险。
公司的资本结构主要由资本投入和负债组成，而负债主要来自于银行贷款和企业债券等。
碧桂园作为房地产开发企业，其资本投入通常都是以借款的形式融资，因此其财务风险主要来自于债务的承担。
其次，碧桂园还面临着市场环境变化的财务风险。
房地产市场的波动性较大，政策变化、土地限制、楼市调控等因素都会对房地产企业的市场表现产生影响。
如果碧桂园无法及时调整其运营策略和资金结构等，可能会影响其盈利能力和现金流。
最后，碧桂园在运营活动方面也存在财务风险。
房地产开发业务的特点是资金占用周期长、现金流回收周期长，这就带来了运营风险。
如果碧桂园的销售速度无法与资金占用速度相匹配，可能会导致资金链断裂。
为了防范财务风险，碧桂园可以采取以下措施：1.优化资本结构。
减少债务比例，增加自有资本的比例，以降低债务风险。
碧桂园可以通过资本市场的方式引入更多的股本，或者通过并购等方式增加自有资本。
2.加强市场监测和分析。
密切关注政策变化和市场需求变化，及时调整企业的运营策略，以适应市场的变化。
在决策上要考虑多种情景，并制定相应的应对措施。
3.优化运营策略。
加强现金流管理，避免过度扩张和过度依赖借款。
加强与供应商的合作关系，延长支付周期，优化资金占用速度。
同时，提高销售效率，提前部署销售计划，以提高现金流回收速度。
4.加强内部控制和风险管理。
建立完善的财务管理制度和审计机制，加强对财务风险的监测和评估。
建立风险管理体系，制定相应的应对措施。
综上所述，房地产企业的财务风险对于企业长期发展具有较大影响。
碧桂园作为房地产开发企业，应加强对其财务风险的分析和防范，并采取合理的措施减少风险的发生。
房地产企业财务分析以碧桂园为例
房地产企业财务分析以碧桂园为例碧桂园是中国房地产企业中的重要代表之一，成立于1992年，总部位于广东省佛山市。
目前，碧桂园已发展成为中国最大的房地产开发商之一，涉及住宅、商业、物业管理等多个领域。
本文将以碧桂园为例，对该企业的财务情况进行分析。
首先，我们来分析碧桂园的财务状况。
截至2024年底，碧桂园的总资产达到2.87万亿元人民币，净资产为1.05万亿元人民币。
同时，该企业在2024年实现了总营业收入近2.82万亿元人民币，净利润达到了5875亿元人民币。
从这些数据可以看出，碧桂园的资产规模庞大且具有较强的盈利能力。
另外，我们还可以通过比较碧桂园的财务指标来评估其绩效。
首先，可以通过资产负债率来评估企业的资产负债结构情况。
碧桂园的资产负债率为65.5%，属于中等水平，说明企业负债相对较多。
其次，我们可以通过净利润率来评估企业的盈利能力。
碧桂园的净利润率为20.8%，这说明企业盈利能力较强。
然而，要注意的是，房地产行业的盈利能力往往受到多种因素的影响，包括宏观经济环境、政策调控等。
因此，在评估房地产企业的盈利能力时，需要综合考虑各种因素。
此外，我们还可以通过分析碧桂园的现金流量状况来了解企业的经营情况。
从2024年的财务报告中我们可以看到，碧桂园的经营活动现金流量净额为约2025亿元人民币。
这说明碧桂园的经营活动有很好的现金流入，这对企业的持续发展具有非常重要的意义。
同时，企业还需要注意控制投资活动和筹资活动的现金流量，以保持良好的经营状况。
最后，我们还可以通过比较碧桂园与其他同行企业的财务数据来评估其竞争力。
以2024年为例，碧桂园的净利润为446亿元人民币，位居中国房地产开发企业第一、此外，碧桂园的销售额和商品房销售面积也位居中国房地产企业前列。
这些数据都表明碧桂园在房地产行业中具有较强的竞争力。
综上所述，通过对碧桂园的财务分析，我们可以看出该企业在房地产行业具有强大的资产规模和盈利能力，同时也需要注意控制负债风险和良好的现金流管理。
房地产行业轻资产运营分析——以碧桂园为例
42 / CHINA MANAGEMENT INFORMATIONIZATION2016年2月第19卷第4期中国管理信息化China Management InformationizationFeb.,2016Vol.19,No.41 房地产行业发展现状在中国经济发展过程中，房地产行业起着举足轻重的作用，它带动着上下游诸多行业的发展。
在告别了黄金十年后，中国房地产行业出现了过剩的现象。
传统的房地产行业主要是以重资产为发展特征，企业的盈利模式：①土地价格增值。
在土地红利时代，土地价格逐年攀升，企业囤积土地，该行为本身就可为企业获利。
②靠优化资本结构，降低融资成本来获得盈利。
在内部融资和外部融资中，传统的房地产企业主要依靠对外融资中的债务投资，比如：地产抵押经营贷款、房地产信托、发行债券，等等。
确定合理的负债和股权比例，以及负债内部长短期债务的比例成为房地产企业财务决策中非常重要的问题。
在中国，直接融资市场发展落后、投资破产机制不成熟、企业诚信不足等问题约束着银行放贷的步伐，所以企业一旦资金链断裂，就可能面临破产的问题。
同时，房地产行业受政府宏观调控的影响巨大，央行的货币政策、税务政策及房地产转让购置政策都使行业发展面临着巨大的不确定因素。
由以上分析可以得出，传统的重资产行业发展模式难以适应现有的行业形势，要突破瓶颈就需要向轻资产运营模式转变。
碧桂园作为中国房产十强，是一家以房地产为主营业务，经营范围涉及装修、建筑、酒店及教育等行业的综合性企业集团。
2014年碧桂园实现销售1 287.9亿元，完成了全年的销售目标。
作为千亿级别梯队的房企，面临行业变革，碧桂园成功地引入了轻资产模式，其经验值得借鉴。
2 碧桂园轻资产模式经验分析2.1 借力金融巨头，引入外部投资者目前，房地产行业的库存压力不断加大，销售不理想，碧桂园的借贷总额上升了10%。
平安人寿以每股港币2.816元的价格，共计63亿元的资金购买碧桂园22.36亿新股，成为碧桂园第二大股东。
后危机时代房企市场营销环境及其策略分析—以碧桂园为例
内容摘要在后危机时代的今天，经济市场的不断变化升级，国家干预和政策规范着房地产行业的变革。
不得不说，房地产企业的未来之路越来越难走了，面对的不确定性也在不断加剧。
选择什么发展模式和方向，成了众多房企必须审慎思考的决定。
国家在进步，消费者的思想和观念也在成长。
房子不再仅仅是栖身之所，是亲情的港湾，是爱的载体，是对下一代的祝福和期待，甚至是名利与财富的象征。
不仅仅讲究房子的实用性，房屋结构的特色，小区环境是否舒适，整齐配套有无完善，物业服务得足够优质。
众口难调，房地产企业如何平衡不同消费者的胃口，怎么让客户欣然买单，是新经济时代房企市场的最大命题。
本文将以碧桂园为例，旨在通过具体的调查和研究，用合适的分析模型和工具，分析房地产企业在后危机时代中市场营销的具体环境和运用的策略手段。
下文将运用4P理论分析碧桂园其产品特性；使用PEST 分析模型得出房企市场的外部宏观环境现状，得出碧桂园的具体发展前景和态势以及行业中所处的位置；通过SWOT分析了解碧桂园内部的状况和可能的机会。
以上分析工具，力在诠释碧桂园相对完整的市场定位和企业核心能力。
关键词：后危机时代市场营销策略分析碧桂园AbstractIn the post crisis era, with the continuous change and upgrading of the economic market, state intervention and policies regulate the reform of the real estate industry. It has to be said that the future of real estate enterprises is becoming more and more difficult to walk, and the uncertainty is also increasing. What type of the development mode and direction to choose has become a decision that many real estate enterprises must consider carefully.The country is progressing, the thoughts and ideas of consumers are growing. The house is no longer just a place to live, it’s a harbor for family, a carrier of love, a blessing and expectation for the next generation, even a symbol of fame and wealth. Not only pay attention to the practicability of the house, the characteristics of the house structure, the comfort of the community environment, the integrity of the supporting facilities and the quality of the property service. It's hard to get a consensus. How to balance the appetites of different consumers and how to make customers happy to pay is the biggest proposition of the real estate market in the new economic era.This article will take Country Garden as an example to show you the specific environment and strategy of real estate marketing in the post crisis era, and tell you about the past and present life of it. It is hoped that through specific investigation and research, appropriate analysis models and tools will be used to give audiences outside the industry an understanding of a relatively three-dimensional and comprehensive country garden. How did country garden come to this day? What kind of marketing method is adopted to gradually grow from a small developer in Guangdong to the whole country and rush out of the country.KeyWords：Post crisis era, Marketing, Strategy analysis, Country Garden目录内容摘要 (I)ABSTRACT (II)1 绪论 (1)1.1研究背景 (1)1.2研究意义 (1)1.3研究内容 (3)1.4研究现状 (3)2 理论综述 (5)2.1PEST分析 (5)2.2SWOT分析 (5)2.34P理论 (6)2.4房企营销新观念 (7)3 碧桂园营销策略分析 (8)3.1房地产市场营销的概念及内涵 (8)3.2PEST分析 (8)3.2.1P（P OLITICS）政治环境分析 (8)3.2.1E（E CONOMIC）经济环境分析 (8)3.2.2S（S OCIETY）社会环境分析 (9)3.2.3T（T ECHNOLOGY）技术环境分析 (9)3.3SWOT分析 (9)3.3.1S优势（S TRENGTH） (9)3.3.2W劣势（W EAKNESSES） (11)3.3.3O机会（O PPORTUNITIES） (11)3.3.4T威胁（T HREATS） (12)3.44P策略+组合营销分析 (12)4 结语 (16)4.1创新是第一要义 (16)4.2合理竞拍取地 (16)4.3媒体=效益 (16)4.4碧桂园营销策略对当今房企营销的启示 (17)参考文献 (18)致谢................................................................................... 错误!未定义书签。
碧桂园案例分析
四、碧桂园案例：财务管理的投融资内容以 何形式反映的 ？ • IPO上市融资： • 2007年4月，碧桂园登陆港交所，发行24亿 股，挂牌首日成为香港股市最大的内地房 地产发展股份，市值为1160亿港元。
• 成功的上市发行股票使碧桂园获得发展的 充裕资金，有效降低资金的使用成本。
四、碧桂园案例：财务管理的投融资内容以 何形式反映的 ？
四、碧桂园案例：财务管理的投融资内容以 何形式反映的 ？ • 借款： • 截至2009年12月31日，碧桂园的现金及银行 存款共约84亿元，总借贷余额约为人民币 178亿元，其中银行借款约为108.9亿元。
• 碧桂园发行：可转股债券 • 碧桂园2013年到期的可换股债券，是该集团于 2008年2月第一次发行的海外债券。其2009年业绩 报告显示，该笔债券全年平均利息为9.7%，原定 期限为5年，即2013年到期，但是，当时的合同约 定，债券持有人可在3年后，即2011年的2月后， 提出提前赎回的要求。
碧桂园与房地产泡沫
1993年国家对房地产市场进行调控。广东顺德建筑商杨国强带 资在顺德市广珠公路南侧的1000多亩土地上建造了几百套别墅。房 子造好了，遇到宏观调控，投资逾亿的项目基本面临死火状态。当 杨国强向开发商索要工程所垫费用时，开发商最终答应让杨销售已 盖好的别墅，以销售收入核销建筑成本。为盘活此项目，杨动足脑 筋，但收效甚微。
按照整合的模式做项目，并在运作过程中严格控制土地成本 和人工成本，碧桂园企业越做越大。
2000年，顺德碧桂园度假村开业，开始介入酒店业；2001年， 碧桂园凤凰城建设，提出“别墅城市”概念；2002年凤凰城开盘， 创造了一天销售7.5亿元的奇迹；2006年，相继启动占地2700亩的 长沙项目和占地23万平方米的上海项目。近10年内碧桂园已兴建 3.8万个住宅单位，以千亩乃至万亩大盘为主流产品，成为集设计、 建设、装修、物业管理、管桩厂等一系列生产的大集团化企业。 2007年4月，碧桂园登陆港交所，发行24亿股，挂牌首日成为 香港股市最大的内地房地产发展股份，市值为1160亿港元。同年9 月，碧桂园宣布半年销售额超过100亿元，其市值也随之突破2000 亿元。碧桂园的土地储备由4月上市时的1900万平方米增加到8月 下旬的5470万平方米，年底目标总额为8000万平方米（香港岛面 积为7800万平方米）。碧桂园在发展过程中，成本控制始终如一： 今年4个月内新增土储，每平方米平均成本为216元，其购入的地 皮只属乡郊之地。
房地产策划案例：碧桂园
引言概述：碧桂园是中国房地产开发商和品牌之一，成立于1992年，总部位于广东深圳。
该公司以其高品质住宅项目和综合开发项目而闻名，是中国房地产行业的领导者之一。
本文将深入研究碧桂园在房地产策划方面的案例，并对其成功的秘诀进行详细分析。
正文内容：一、市场调研与定位策略1.详细调查目标市场的需求与竞争情况：碧桂园在进行策划之前会进行详尽的市场调研，包括对目标市场的人口结构、消费能力、需求特点以及竞争对手的分析。
2.确定产品定位：通过市场调研，碧桂园能够准确地确定自己的产品定位，选择适合目标市场的房屋类型、面积、价格等。
同时，他们积极关注市场趋势，精准把握消费者的偏好和需求。
3.制定营销策略：碧桂园制定创新的营销策略，如线上线下相结合的销售模式、多样化的促销活动等，以吸引目标市场的消费者并提高销售业绩。
二、项目规划1.土地选址策略：通过市场调研和专业团队的支持，碧桂园选择有潜力的土地进行开发，并根据项目定位和市场需求的不同，选择不同地段的土地，以满足消费者的需求。
2.项目设计创新：碧桂园注重项目的设计创新，以打造独特的生活体验。
他们与知名建筑设计师合作，注重细节，融入现代、环保和智能化的理念，提高产品的附加值和市场竞争力。
3.配套设施规划：碧桂园在项目规划中考虑到了人们对生活便利和舒适度的需求，积极规划社区配套设施，如公园、购物中心、学校、医院等，提供全方位的生活服务。
三、市场推广策略1.品牌塑造与宣传：碧桂园通过大规模的广告宣传、品牌推广活动以及与知名企业的合作，塑造了其在消费者心中的品牌形象和信誉度。
2.精准营销策略：碧桂园通过市场调研和数据分析，制定精准的目标市场和消费者画像，采取定制化的营销策略，精准触达目标消费者，提高销售转化率。
3.社交媒体和数字化营销：碧桂园积极拓展社交媒体平台和数字化营销渠道，通过、微博、抖音等社交媒体平台，以及搜索引擎营销、内容营销等方式，扩大品牌影响力和曝光度。
四、品质保障与服务体系1.品质控制体系：碧桂园建立了严格的品质控制体系，从选材到施工，从细节到工艺，对每个环节进行严格把控，确保交付给客户的产品具备高品质。
房地产企业资本运营转型案例分析——以碧桂园集团为例
房地产企业资本运营转型案例分析———以碧桂园集团为例贺妍摘要：在房地产业泡沫风险加剧的背景下，预示着房地产业是国民经济“永动机”的时代已经过去。
房地产行业要生存下去，依赖其生产经营的同时不能忽视资本运营。
本文以碧桂园集团为案例对象，采用案例研究法分析其在资本运营中的困境，探索近年来其在困境中的资本运营转型之路，并从财务角度对其分析与评价，以为其他房地产企业的资本运营提供思考方向。
通过案例分析，本文认为房地产企业在市场瞬息万变背景下要生存下去，必须进行资本运营转型，寻求多样化的融资路径以改善资本结构，建立专业的资本运作团队以提高资本管理效率，同时通过多元化领域投资以分散地产业务的风险。
关键词：碧桂园集团；资本运营；投资；融资一、引言国家信息中心首席祝宝良（2018）在研究中指出，房地产行业存在高房价、高库存等问题，房地产泡沫引发的金融风险将越来越大。
自2010年以来，中国房地产业整体增长趋势放缓。
对于房地产行业，盲目买地开发显然不符合市场需求，必须加快资本运营的转型来面对市场危机。
资本运营又称“资本运作”，包括发行股票、债券等投融资活动，以及合并、分立、资产重组等一系列财务活动，通过改善资本结构以创造非生产经营实现的价值。
碧桂园集团（以下简称“碧桂园”）从农民工白手起家到跻身全球500强，从家族治理到分权治理，从单一地产行业到涉足多元化领域的大型集团，变化是翻天覆地。
碧桂园于2007在香港上市，由于具备家族性质，思想较固化，在上市初期，领导层并不重视资本运营，股价一直下跌，尽管2010年以来，经营业绩爆发性的增长，股价却背道而驰，无法与中海、万科等房企相提并论。
碧桂园在资本运营中也面临过困境和危机，通过合理的资本运营调整和财务战略得以高速成长，从2016年下半年以来，股价翻倍增值。
探索碧桂园集团资本运营上的转型策略，并对其财务分析，是本文分析研究的方向。
二、碧桂园集团资本运营的困境（一）管理层漠视，改革出现瓶颈管理层对资本运营漠视的原因表现在两方面：一是上市初期对赌协议的失败经历让管理层对资本市场产生业，受到的影响较小。
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“房住不炒”背景下我国房地产企业经营发展探索——以碧桂园为例单位：佛山市禅城区张槎社会治理中心邮编：528000摘要：“房住不炒”和行业下行的大背景下，众多知名房企出现债务违约和资金链断裂现象，牵动着千千万万普通购房者的心弦，因此研究我国房地产公司经营现状和发展方向就显得尤为重要。
本文选取碧桂园集团作为案例，基于2017-2022年6月财务报表数据，分别分析了盈利能力、营运能力、偿债能力和发展能力数据，多角度研究碧桂园集团的发展现状。
研究发现，2017年至今，碧桂园集团的四项能力均出现大幅度的下滑，最后从调整盈利点、提升自身盈利能力，优化调整业务布局、提升抗风险能力，拓宽融资渠道、优化资产结构，强化内部管理、提升全竞力四个方面提出其未来发展方向的建议。
关键词：碧桂园；财务报表；经营能力1 引言房地产行业作为我国经济发展的重要支柱产业之一，带动上下游众多关联产业，在推动地方经济发展、带动就业、加快城乡一体化发展、提升区域价值等方面发挥了举足轻重的作用。
房地产开发行业具有重资产投资、开发周期长、开发环节较多、资金成本大、易受政策影响等特点，因此房地产行业备受政府和社会关注。
十九大、二十大坚持“房住不炒”的定位，中央“三道红线”政策紧跟其后，再加上疫情冲击，截至目前，全国已有多家知名房企出现债务危机，导致在建项目烂尾。
当下房地产行业的发展与国家经济的发展和普通老百姓的生活息息相关，房地产公司的项目能否正常交付牵动着千千万万个家庭的心弦。
因此，针对房地产公司经营现状的分析，剖析其经营状况就显得尤为重要。
本文选取中国最大的房地产开发企业碧桂园集团作为案例，通过近5年财务报表数据的分解与计算，从多角度分析和研究碧桂园集团的经营现状，尝试揭示当前“房住不炒”和“新冠疫情”的大背景下我国房地产开发企业的真实经营状况，以期为其经营探索方向提供可行的建议。
2 案例选择近年来，受“房住不炒”等宏观政策的影响，房地产开发企业的融资渠道日趋狭窄，2021年1月1日颁布的“三道红线”更是成为压死骆驼的最后一根稻草，加之受到“新冠疫情”的影响带来的新房销售额的大幅下滑，导致了我国众多房地产上市公司出现债务违约时间，项目停工、烂尾。
碧桂园集团最为中国最大的房地产开发企业、并且作为民营企业，至今仍然能够保持资金正常运转实属不易。
碧桂园集团成立于1992年，总部位于广东顺德，公司的发展愿景是“希望社会因我们的存在而变得更加美好”。
2007年，碧桂园集团在香港联交所主板上市，同年开始实施全国化战略，并且以重点开发郊区大盘。
2017年，碧桂园集团实现销售金额5508亿元，成为我国最大的房地产开发上市企业，并且首次登上《财富》世界500强名单，排名第467位。
图2-1、2-2分别统计的是2016-2021年碧桂园集团合同销售金额、销售面积，2016年得益于全国三四线城市棚改政策的推行，销售金额和销售面积均出现大幅度提升，同比增速分别达到167.3%和74%，2018年地产行业发展到达了最顶峰，多家企业出现了拿地后“高价站岗”，导致了2018年下半年出现了投资拿地停滞的现象，碧桂园整体销售额和销售面积略有下滑；2019年伴着这中央开始陆续出台宽松的货币政策，整体地产行情缓慢回暖，碧桂园集团首当其中，销售金额和销售面积较2018年稳步提升；2020年之后由于疫情和三道红线的影响，销售面积和金额持续下滑，预计2022年将会进一步下滑。
目前碧桂园集团作为民营企业中的稳健房企，受外界关注度较高，因此本文选择碧桂园集团作为研究案例，对其2017-2021年5年间的财务数据进行研究分析，以期挖掘其真实的经营状况，并提出可能的相对应建议。
资料来源：碧桂园集团2017-2021年年度报告资料来源：碧桂园集团2017-2021年年度报告3 经营发展现状分析3.1 盈利能力分析盈利能力指标反应的是公司在经营活动中获取利润能力的大小，盈利能力指标是上市公司的股东和在债权人评价企业经营状况好坏的重要标准。
对于公司股东来说，企业具有较高的盈利能力代表着能够通过投资获得较高的投资收益；对于债权人来说，较高的盈利能力代表着企业能够健康的持续经营，并且能够确保债权人债务资金还本付息的安全性。
通常用于衡量一家企业盈利能力的指标有净资产收益率、总资产回报率和每股收益。
图3-1展示了碧桂园集团2017-2022年6月份的净资产收益率、总资产回报率和每股收益。
在此期间，碧桂园集团的净资产收益率和总资产回报率总体上呈现下降的趋势，每股收益先上升后下降，这说明自有资本和总体资本的获利能力均在下降，企业的经营成果较为不稳定且处于下降趋势。
究其原因，碧桂园集团是“高周转”房企的典型代表，从2017年年底施行“全覆盖”的投资拿地政策，大量获取项目，同时通过借债投入大量沉淀资金。
2018年之后房地产销售市场较2017之前出现较大的下行趋势，产品去化速度猝然降速，导致大量资本积压在存货上面，降低了资本的周转速度，最终导致资本盈利水平的下降。
表3-1 碧桂园集团2017-2022年6月盈利能力指标年份净资产收益率（%）总资产回报率（%）每股收益（元）2022年1-6月0.310.030.032021年14.34 1.35 1.222020年21.42 1.79 1.622019年28.95 2.24 1.852018年32.20 2.58 1.612017年31.82 3.18 1.23资料来源：碧桂园集团2017-2021年年度报告、2022年中期报告3.2 营运能力分析房地产企业营运能力反应的是资产运转的效率和效益，地产开发作为重资产行业尤其看中资产的运营效率和效益。
一般而言，能比较好的反应营运能力的指标为存货周转率、流动资产周转率、固定资产周转率和总资产周转率。
图3-2展示了碧桂园集团2017-2022年6月份期间的四种类型资产的周转率。
其中，存货周转速度和流动资产周转速度总体上均呈现逐年下滑趋势，总资产周转率波动幅度较小。
碧桂园集团作为下沉三四线城市的典型代表，得益于三四线城市的棚改政策，2017年库存去化较好，存货周转率和流动资产周转率达到了较高水平。
2018年之后伴随着棚改红利的消失和疫情、政策等带来的销售市场下滑，存货周转率和流动资产周转率均开始出现下滑趋势。
表3-2 碧桂园集团2017-2022年6月营运能力指标年份存货周转率(次)流动资产周转率(次)总资产周转率(次)2022年1-6月0.140.100.082021年0.420.300.262020年0.390.270.242019年0.490.320.272018年0.550.330.282017年0.580.340.28资料来源：碧桂园集团2017-2021年年度报告、2022年中期报告3.3 偿债能力分析流动比率的定义为流动资产与流动负债的比值，反应的是企业可通过快速变现的资产偿还短期负债的能力，也即是短期偿债能力。
而速动比率是指企业速动资产与流动负债的比率，速动资产即是流动资产减去存货和预付费用后的余额，主要包括现金、短期投资、应收票据、应收账款等项目，能够更加准确的反应公司偿还短期债务的能力。
资产负债率是指企业资产与负债的比率，又称举债经营比率,它是用以衡量企业利用债权人提供资金进行经营活动的能力,以及反映债权人发放贷款的安全程度的指标,通过将企业的负债总额与资产总额相比较得出,反映在企业全部资产中属于负债比率。
图3-3展示了碧桂园集团2017-2022年6月份期间的流动比率、速动比率和资产负债率。
碧桂园集团的流动比率从2017年的1.13逐年稳步提升到2022年6月份的1.25，而资产负债率则从2017年的88.89%下降到2022年6月份的83.98%，速动比率长期稳定在0.5左右。
通过对比分析流动比率和速动比率的变化可知，碧桂园集团的存货在流动资产里面的占比价高，并且从2017-2022年逐年提高，速动比率较低说明变现能力较弱。
为了避免三道红线对融资的影响，碧桂园集团近两年加大力度控负债规模，资产负债率稳定降低。
表3-3 碧桂园集团2017-2022年6月偿债能力指标年份流动比率速动比率资产负债率2022年1-6月1.250.5083.982021年 1.240.5084.57 2020年 1.170.4787.25 2019年 1.170.5888.54 2018年 1.150.6389.36 2017年 1.130.6588.89资料来源：碧桂园集团2017-2021年年度报告、2022年中期报告3.4 发展能力分析发展能力指标主要衡量的是公司本会计年度经营成果相对于上一个会计年度的同比变化，主要包括总资产同比增长率、营业利润同比增长率、营业收入同比增长率和股东权益合计同比增长率。
总资产、营业利润、营业收入和股东权利分别从资产、收入、利润和股东收益四个方面反应企业的经营发展能力的变化。
图3-4展示了碧桂园集团2017-2022年6月份期间的总资产同比增长率、营业利润同比增长率、营业收入同比增长率和股东权益合计同比增长率。
四项指标均呈现出逐年递减的趋势，四项指标分别从2017年的77.44%、97.06%、48.22%和42.88%下降为2022年的-6.24%、-78.14%、-30.89%和9.13%。
2017年是中国房地产发展的最高点，特别是得益于三四线城市棚改去库存的利好，碧桂园集团作为“三四线之王”，充分享受到了棚改红利。
从2018年开始，整个房地产市场开始下行，加之“房住不炒”的政策加持，三四线城市最先受到市场影响并且是受影响最深的区域。
因此，碧桂园集团从2018-2022年的发展能力指标一路下滑，并且下滑幅度较大，也是近几年中国房地产发展的真实写照。
表3-4 碧桂园集团2017-2022年6月发展能力指标年份总资产同比增长率(%)营业利润同比增长率(%)营业收入同比增长率(%)股东权益合计同比增长率(%)2022年1-6月-6.24-78.14-30.899.132021年-3.35-16.0713.0116.972020年5.7-22.33-4.7417.562017.0320.3128.1826.0719年2055.2676.6567.0748.7118年2077.4497.0648.2242.8817年资料来源：碧桂园集团2017-2021年年度报告、2022年中期报告4 我国房地产企业经营发展能力提升对策和和建议基于以上分析，本文分别从盈利能力、营运能力、偿债能力和发展能力四个方面最碧桂园集团提出以下针对性的建议：一是调整盈利点，提升自身盈利能力。
碧桂园集团的主营业务为房地产开发与销售，在地产下行的大趋势之下，资产的盈利能力受到极大的影响。