园区工业厂房的投资运营与退出模式

园区工业厂房的投资运营与退出模式N O.1园区工业厂房的投资运营模式工业地产是指一个国家或一个区域的政府，根据经济发展阶段和自身经济发展要求，通过行政的、市场的多种手段，集聚各种生产要素，并在一定的空间范围内进行科学整合，使之成为功能布局优化、结构层次合理、产业特色鲜明的工业企业聚集发展区或者称产业群集。

园区工业厂房作为众多产业的空间物质载体，自我国改革开放以来，它的发展经历了数量上的快速增长至膨胀和质量上的起步到整合升级等不同发展阶段。

在发展初期，园区工业厂房行业整体供不应求，只要提供有吸引力税收政策就能保证招商，同质化影响不大；但是，在供给过剩的背景下，同质化问题导致公司以压低租金和售价的方式吸引招商，不利于提高工业地产整体收益。

虽然工业地产的各种产品构成复杂，在建筑类型、园区功能、园区配套和园区规划上都有不同。

在借鉴了国际经验以后，目前国内园区工业厂房产品模式的发展方向在逐渐向专业型低密度景观园区发展，工业地产的规划更为科学，园林景观更加美观、配套设施更为齐全，园区的功能也更为专业化，与其针对的产业构成之间的联系也更为紧密。

近年来，随着各大城市地价逐步攀升，国家加大了对房地产市场调控力度，开发商投资住宅、商业等地产风险逐步加大，利润空间变窄。

工业地产由于具备土地成本较低、租售收入稳定以及收益率较高的特点，目前在房地产市场发展迅速。

这种以工业园区为载体，以工业楼宇、工业厂房、研发楼宇为主要开发对象，集投资、开发、经营管理和服务等为一体的新型工业地产开发形式，对于推动园区产业发展、企业集聚能力、引进先进科学技术和土地集约化等方面发挥了积极作用，但由于国家相关土地、销售、房地产管理等相关政策及配套措施未及时跟进等原因，工业地产发展过程中出现了一些不容忽视的问题。

园区作为中国经济发展的重要引擎，区域经济发展的重要载体，高质量发展要求园区通过自身的质量变革、效率变革、动力变革，获得新的发展动力。

园区工业厂房模式结合我国新型城镇化建设的总体思路，很好地将“地产、产业、城市”三者进行了有机结合，拥有比普通地产项目更为强大的生命力。

对于园区工业厂房模式开展深入研究，并进一步设计出一套适合建安施工企业的发展模式，有助于开拓新的业务领域，寻找新的发力点。

工业地产不同于商业地产，主要指对工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物进行开发行为，其中工业用地性质是住宅、商服和综合类用地外的用地。

工业地产一般可分为两大类，一类是工业厂房，指开发商建设标准厂房或者根据客户需要的定制建设厂房，而后进行销售或者租赁，这是工业地产的初期发展形式；另一类是工业园区，包括各种软件园、物流园、工业园、科技园、总部基地等，指由开发商根据规划要求，对园区内土地进行一、二级综合开发，形成集办公、科研、中试、产业于一体的集中楼群，并进行销售、租赁、管理和服务的开发形式。

目前，国内工业地产有四种开发模式，一是工业园区开发模式，指在政府主导的前提下进行，通过创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。

二是主体企业引导模式，是指在某个产业领域的龙头企业，获取一定规模工业土地进行投资开发，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业，完善园区产业链。

三是工业地产商模式，指房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，再进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取地产开发利润。

四是综合运作模式，是指对上述工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的一种模式。

园区工业厂房不仅可以为工业化进程和城市经营提供强有力的支撑，也将最大限度地聚合和带动产业的发展，促进城市区域价值呈几何式增长，从而使土地与房产具有更加广阔的升值潜力与投资价值。

对于投资开发主体自身来说，园区工业厂房的经济效益不仅体现在经济周期的对冲机制和稳定期，还能成为优质土地、优惠政策、中周期利润、相关业务的重要来源。

由于园区工业厂房的主要客户是企业和政府，其投资决策更加理性，对产品的要求更加严格，因此，相较于住宅地产和商业地产，园区工业厂房的进入门槛更高，开发难度更大。

同时，由于园区工业厂房涉及融资、开发、服务、招商、产业培育、税收、G D P等众多因素，因此成熟的商业模式对园区工业厂房开发至关重要。

目前国内主要有4种园区工业厂房投资运作模式，现简要概括如下：1.以产业物业开发租售为主的地产开发商模式地产开发商模式是指投资开发主体在工业园区或其它地方获取土地，以整体开发或订制式开发的形式建设产业物业产品（如产业综合体、总部综合体等），再以租赁、转让或合资等方式进行项目经营和管理，最后获取开发利润的模式。

此种模式的盈利主要通过物业出售、物业出租及提供入驻企业所需的基础配套服务和增值服务获利。

2.以P P P为主的产业新城开发商模式投资开发主体进行园区整体的规划设计、土地一二级开发、产业新城的运营等，通过房地产销售等方式盈利。

但是此种模式资金回收期长，且对于主体的要求较高，需具备极强的区域规划能力、雄厚的资金实力、3.以双轮驱动为主的产业投资商模式投资开发主体首先向社会资本募集园区开发基金，该基金不仅投向产业园区进行土地及产业物业开发，同时还投向具有市场前景的科技型创新企业，用投资的方式吸引大批创新企业入驻，产业投资在实现资本溢价的同时还带动园区资产增值。

此种模式的盈利主要通过租售物业、企业孵化及收取基金管理费等方式获利。

4.以基金运作为主的基金投资商模式通过发行工业地产基金的形式募集资金，收购合作物业后进行现代化改进并将改造好的物业回租给合作方，或者通过拿地新建工业物业的形式吸引潜在客户入驻，当工业物业的入驻率达到一定水平，每年能够产生可观而稳定的现金流时，通过发行RE I T s的方式对物业进行资本化运作，完成一轮的资本循环，进而从事下一轮投资。

此种模式主要通过物业资本化及物业租赁等方式回笼资金。

总体来看，对于建安施工企业而言，可采取如下运作模式：初始规划阶段，通过与政府、产业运营商、大型I P企业合作等形式进行产业选择；投资阶段，可以通过基金、银行贷款、夹层融资、企业债、中期票据等多种形式进行融资；招商引资阶段，借助自身资源优势、专业的产业运营商、大型I P企业等吸引相关企业入驻，并通过投资产业孵化基金、“房权换股权”等方式培育优质成长型企业；园区运营阶段，通过自身及产业运营商实现资产的升值，期间可通过资产证券化等方式实现资金的提前回收。

整体投资的资金回收渠道多样，包括建安工程利润、物业租售、A B S、待孵化企业上市等多种方式。

关系产业能否最终落地，核心取决于招商与运营环节的管理，以客户为中心，根据客户的个性化需要提供销售和服务解决方案。

中小企业围绕产业招商落地层面，可通过以下两种方式寻求合作：联合大型I P企业，大型I P企业具备产业上下游资源和品牌影响力，不仅在前期与政府议价的过程中有优势，还能够大大降低后期招商和运营难度。

企业利用自身资源，联合大型I P企业拿地的过程中，尚需要注意以下几点风险：成本把控：目前市场上联合I P企业的成本越来越高，被联合的企业通过咨询费、产品购买、物业赠予等方式分食开发商利润，增加了招商的成本。

因此，双方谈判过程中应坚守我方底线，实现双方共赢。

资源到位风险：IP企业自身是否有足够大的影响力吸引产业链上下游企业、被吸引企业的数量及粘性、产业结构层次、企业能否顺利入园等均需要进行风险把控，保证项目如期达成兑价要求。

通过引入专业的产业运营商进行合作，如亿达中国。

充分利用对方自身的产业资源和园区服务能力，为园区工业厂房项目提供专业化的招商服务，房企可以专注做自身擅长的房地产开发业务N O.2园区工业厂房的产业选择随着国家对产业发展升级转变，我国正在从低技术含量、低附加值的加工组装基地，向产品与技术档次齐全、附加值和技术含量高的制造基地转变，工业地产正是顺应这一趋势发展起来的新兴地产行业。

目前，工业地产主要以工业园区开发为载体，通过将产业上中下游企业或者同类企业集中建设，形成产业集群，从而提高品牌效应，优化产业结构，提升技术水平，完善产业链条，同时发挥园区的技术、人才和政策优势，提升园区产业的整体竞争力。

如国际工业地产巨头普洛斯投资建设的苏州物流园，园区内具有高质量、多功能的物流仓储设施，区内可提供一站式的通关服务，设有海关监管点，具备进出口通关、保税仓储、简单加工及包装、快速配送、货代运输、转口贸易及国内分销等功能，物流园现有客户包括欧莱雅、阿迪达斯、U PS、诺基亚、三星电子等知名企业，成为物流行业及当地经济发展的重要增长点。

另一方面，通过集中开发统一管理，可以改善园区基础设施，加强周边环境治理，提升服务能力，加大知名企业的招商引资力度，同时通过园区内用地进行总体规划，园区之间的协调发展，有效避免了基础设施、研发设施、厂房、服务设施之间的重复布局，促进了土地的集约利用和优化配置。

由于工业地产发展迅猛，国家相关政策及配套措施未及时跟进，由此引发的一些问题可能影响工业地产的长远稳定发展。

产业选择决定了产业投资的大方向，是成功园区工业厂房投资的前提条件。

产业园区处于不同的区域，对于一线城市，土地利用集约化、产业发展高端化、高质化、绿色化、技术和模式的创新性是主要诉求。

因此，一线城市政府早已开始对传统低附加值的大制造、高污染产业进行改造升级或者外迁清退。

腾笼换鸟，引进高端制造业和高端服务业。

二线城市正处于经济发展爬坡期，既要保持自身快速发展，不断扩大G D P规模，进入或巩固国内一流城市行列，又要开始向附加值更高、技术含量更强的高新技术产业和战略性新兴产业方向转型。

现状要求二线城市政府既需要放眼未来，努力引进“双高”产业，也不能排出现有传统制造业，防止动摇产业基础。

三、四线城市总体来看仍以提升城市经济基本面为核心。

一方面积极承接东部沿海地区和核心城市外迁产业，另一方面积极引入高投资总额、高产值的重大产业项目，以此解决G D P、税收、就业等基础问题。

不同城市对于产业的诉求不同，造成投资开发主体引入的产业资源类型和能级差异巨大。

当前环境下，已经很难复制一类产业打遍天下。

投资开发主体需要读懂城市、读懂政府、读懂他们对于城市产业的诉求。

过去大部分投资开发主体主要是借园区工业厂房的名号低价、大量拿地。

随着政府不断吸取经验教训，上述路径已经难以实现。

政府更多的要求企业以产业思维进行地产开发，在进行投资开发建设前，首先需要根据当地的经济发展现状、国家政策支持、未来发展规划等确定适合当地的产业。