以股权转让的方式转让房地产的法律风险
中国物权法最新与房地产项目公司股权转让的法律风险控制
中国物权法与房地产项目公司股权转让的法律风险及其控制陈召利(2007-5-25) / 已阅30970次2007年3月16日，十届全国人大五次会议经过认真审议，郑重地通过了《中华人民共和国物权法》，自2007年10月1日施行。
作为规范财产关系的民事基本法律，物权法必将对我国社会的各行各业产生不同程度的影响，其中房地产行业受到的法律影响尤为显著。
物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。
这里的物，主要是指有形财产，包括不动产和动产。
不动产是指不可移动的有形财产，如土地及房屋、林木等地上附着物。
动产是指不动产以外的物。
房地产行业几乎涉及了物权法的所有调整对象，如土地，房屋等。
因篇幅所限，本文重点对房地产项目转让过程中的法律风险及其控制予以阐述，以期对我国物权法施行后如何运作房地产项目转让提供借鉴与参考。
一、房地产项目转让的界定房地产项目转让是指房地产开发企业在开发过程中，将具备一定条件的整个房地产项目转让给他人的行为。
这里的项目，是指已经具备开工条件或已经开工但尚未开始预售的建设工程。
所谓具备开工条件是指建设工程已经立项，取得土地使用权证，土地已经完成“三通一平”和勘探、设计工作，设计方案已获得规划部门批准并已经取得施工许可证。
所谓已经开工但尚未开始房屋预售，是指建设工程已经开始基础施工，但尚不具备法律规定的预售条件，未领取《商品房预售许可证》。
由于房地产开发往往投资数额巨大（数千万甚至上亿元）、开发周期较长（少则两三年，多则十多年），房地产市场变化不定，为规避、转移经营风险，房地产开发企业有时通过转让项目来实现项目收益。
实践中，房地产项目转让主要存在两种方式：（一）房地产开发项目转让房地产开发项目转让，是指权利人将其拥有的建设工程项目出卖给受让人，双方就转受让该建设项目确立权利义务关系的民事行为。
我国《城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条对房地产开发项目转让作出了明确规范，“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
以股权收购方式获取房地产项目的法律分析
以股权收购方式获取房地产项目的法律分析背景介绍在房地产市场中，股权收购方式是一种常见的手段，其有利于公司资本的优化配置，提高企业发展战略的灵活性，降低开发投资的压力等好处。
但同时，股权收购方式也存在一些法律风险，需要公司在操作时进行专业的法律分析与评估。
股权收购方式一般而言，股权收购是指通过公司的股份转让，从而获得目标公司的控制权。
在房地产项目中，股权收购主要包括两种形式：一是通过直接购买目标公司的股权，另一种是通过并购重组方式，发行公司股份进行股权收购。
适用法律及法规股权收购是一项复杂的交易，需要满足多项法律与法规的要求。
首先，要考虑到证券法律法规的规定，如《公司法》、《证券法》、《公司股份转让管理办法》等，这些法律法规对股权收购的主体、程序等方面都有明确的规定。
其次，还需要考虑到反垄断法律法规的规定，包括《反垄断法》、《反不正当竞争法》等，这些法律法规对股权收购后市场份额过大等问题会进行限制。
股权收购的风险在股权收购过程中，公司需要注意到以下风险：1. 合规风险要求公司在股权收购过程中严格遵守法律法规规定，否则可能会面临罚款等处罚，对公司运营造成不良影响。
2. 经营风险股权收购是一种较大规模、高风险、高回报的交易方式，需要考虑到公司经营风险的变化，如市场风险、经营风险等，这样可以避免公司在交易过程中遭受巨大经济损失。
3. 财务风险在股权收购交易中，如果公司没有进行充分的贷款风险评估，可能会出现不良贷款，从而导致公司财务风险的提高。
4. 调查风险在股权收购过程中，如果公司没有完成有效的尽职调查，可能会导致公司无法了解目标公司的真实财务状况、法律风险、内部管理等问题，从而使得交易受阻或无法实现。
股权收购方式的优势股权收购方式有以下优势：1. 灵活性通过股权收购方式，公司可以进行快速的并购，提高企业灵活性。
2. 资源优化通过股权收购，公司可以获取目标公司的资源，提高公司的资产配置效率，从而实现资源的优化。
股权转让收购房地产的方式
股权转让收购房地产的方式房地产市场一直以来都是一个备受关注的领域，不仅因为房地产具有较高的投资价值，还因为其对于经济和社会发展的重要作用。
在房地产交易中，股权转让是一种常见的方式，允许购买方通过收购股权来取得对房产的所有权。
本文将介绍股权转让收购房地产的方式。
首先，股权转让收购房地产的方式主要有两种：直接收购和间接收购。
直接收购是指购买方直接与房地产股东进行交易，购买其股权，并取得对房地产的所有权。
间接收购则是指购买方通过购买房地产公司的股权，间接取得对房产的控制权。
对于直接收购，有几种不同的方式。
首先，可以通过私下交易进行股权转让。
购买方和卖方可以通过直接洽谈、签订协议等方式进行交易，同时可以根据具体情况对交易价格和相关条款进行商议和确定。
其次，还可以通过股权市场进行收购。
在一些国家和地区，设有专门的股权市场，购买方可以通过该市场购买房地产股权，并完成交易。
间接收购一般是通过购买房地产公司的股权来实现。
首先，购买方需要找到一家合适的房地产公司，并进行尽职调查，以评估其价值和潜力。
在进行交易之前，双方需要签订相关协议，明确交易价格、交割方式和其他条款。
购买方可以选择将所有股份一次性购买，也可以选择分批购买。
除了直接收购和间接收购，还有一些其他方式可以用于股权转让收购，如股权交换和股权增资。
股权交换是指通过交换股权来完成房地产收购。
购买方可以将自己手中的其他股权以及现金或其他资产与房地产股东进行交换，从而取得对房产的所有权。
股权增资是指购买方向房地产公司注资，以获得相应的股权。
这种方式可以为购买方提供更多的话语权和控制权。
最后，股权转让收购房地产的方式需要注意一些法律和合规问题。
购买方应该了解当地的法律法规，并遵守相关规定。
同时，购买方还需要仔细评估房地产的价值、收益和风险，以确保交易的合理性和可行性。
总之，股权转让收购房地产是一种常见的交易方式，为购买方提供了获得对房产所有权的机会。
不论是直接收购还是间接收购，。
以股权转让方式转让房地产中的土地增值税问题-最新文档
以股权转让方式转让房地产中的土地增值税问题引言财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）（以下简称“48号文”）规定：“三、关于企业兼并转让房地产的征免税问题：在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。
”根据上述规定，企业为了规避转让房地产过程中发生的土地增值税，常常会以股权转让的方式转让房地产。
然而本文认为根据土地增值税税额随流转而生以及使用四级累进税率的特点，前一环节暂免缴纳的土地增值税会在后续的交易环节中予以填补，股权转让房地产的方式并不能够真正达到节约税收成本的目的。
一、以股权转让方式转让房地产的土地增值税相关规定梳理中国自1994年实施《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令[1993]第138号），开征土地增值税。
土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋。
课税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。
对于企业兼并过程中的房地产转让行为，根据48号文的规定，可暂免征收土地增值税。
当时恰逢20世纪90年代中期国企改革的浪潮，大量的小型国企被大国企或经营良好的民营企业兼并。
国家对于企业兼并中的房地产转让暂免征收土地增值税的规定是对于企业兼并的鼓励措施。
①但是，48号文在实施的过程中却遇到了大量企业或个人以股权转让方式转让房地产的问题。
2000年，广西壮族自治区地税曾就此请示国家税务总局。
而国家税务总局在其《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》（国税函[2000]687号）中回复称：《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的请示》（桂地税报[2000]32 号）收悉。
鉴于深圳市能源集团XX公司和深圳能源投资XX公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业XX公司100%的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。
以股权转让协议方式转让房地产
以股权转让协议方式转让房地产1. 引言在房地产交易中，传统的方式是通过买卖合同进行买卖，但是在某些情况下，股权转让协议也可以被用来转让房地产。
本文将介绍以股权转让协议方式转让房地产的流程和注意事项。
2. 股权转让协议概述股权转让协议是一种用于转让股权所有权的法律文件。
在房地产交易中，股权转让协议可以被用来进行房地产的转让。
通过股权转让协议，卖方将其持有的房地产项目的股权转让给买方。
3. 股权转让协议的要素在起草股权转让协议时，要素需要被包含在协议中： - 卖方和买方的详细身份信息和联系方式； - 被转让房地产项目的详细描述和地质； - 股权转让的交易金额和支付方式； - 股权转让的附加条款，如是否包含租赁协议等。
4. 股权转让协议的流程是以股权转让协议方式转让房地产的基本流程：步骤1: 协商和签署股权转让协议卖方和买方需要协商并签署股权转让协议。
协议中需要明确双方的权利和责任，以及房地产项目的具体细节。
步骤2: 股权过户一旦股权转让协议签署完成，卖方需要将股权过户给买方。
这可能需要在相关机构进行文件和手续的办理。
步骤3: 交付房地产项目买方在将股权过户后，可以接收房地产项目的实际控制权和责任。
步骤4: 更新所有权买方需要更新房地产项目的所有权登记和相关文件，以确保其合法拥有房地产项目。
5. 注意事项在以股权转让协议方式转让房地产时，事项需要被注意： - 法律合规性：确保股权转让协议符合当地的法律法规和相关规定。
- 交易审查：进行充分的尽职调查，包括核实房地产项目的现状和法律风险。
- 股权过户手续：确保按照相关的法律规定进行股权过户手续。
- 合同细节：卖方和买方需要仔细审查股权转让协议并确保所有条款的准确性和完整性。
6. 结论股权转让协议方式可以作为一种有效的房地产转让方式，在一些情况下具有灵活性和便利性的优势。
然而，在进行股权转让协议时，双方需要遵守相关的法律规定，并采取适当的措施确保交易的合法性和安全性。
股权转让的风险与注意事项
股权转让的风险与注意事项股权转让是指股东将其所持有的股权转让给他人或其他实体的行为。
在股权转让过程中，存在一定的风险和注意事项，本文将从法律、经济和合同角度探讨股权转让的风险和注意事项。
一、法律风险与注意事项股权转让涉及到法律法规的约束，以下是一些相关的法律风险和注意事项：1. 合法合规：在进行股权转让时，必须确保转让过程合乎法律法规，遵守公司法、证券法、反垄断法等相关法律法规。
否则，可能面临罚款、赔偿甚至法律责任的风险。
2. 股权准确性：在进行股权转让之前，必须核实转让方真实拥有相应的股权，并通过合法途径获得转让权限。
否则，存在违法转让的风险，可能导致交易无效。
3. 专利权和知识产权：若股权所涉及的公司拥有专利或其他知识产权，股权转让需要保证相关知识产权的合法性和完整性，以避免侵权纠纷和知识产权争议。
4. 其他合同约束：在进行股权转让时，必须考虑以前签署的相关合同，如公司章程、合伙协议等。
转让方和受让方需核实合同约束是否限制了股权的转让，并遵守相关合同的要求。
二、经济风险与注意事项股权转让在经济层面上也存在一些风险和需要注意的事项，以下是一些相关内容：1. 公司财务状况：在进行股权转让之前，受让方需要全面了解公司的财务状况，包括业绩、负债情况、资产评估等。
这有助于判断公司的健康状况及其未来的发展潜力。
2. 市场环境和行业竞争：受让方应考虑公司所处的市场环境和行业竞争情况。
如果市场前景不乐观或行业竞争激烈，可能会对股权的价值产生不利影响。
3. 股权估值：对于受让方而言，进行股权转让需要进行股权估值。
准确评估被转让股权的价值有助于确保交易的公正性和合理性。
4. 财务风险和未来回报：股权转让涉及到一定的财务风险，如公司经营不善导致股权价值下降，投资回报率低等。
受让方在进行决策时，需综合考虑风险和潜在回报。
三、合同风险与注意事项股权转让过程中的合同也需要注意以下风险和事项：1. 合同签署和履行：转让方和受让方需明确双方的权益和义务，并签署具有法律效力的股权转让协议。
公司股权转让形式下的房地产转让的优缺点、转让程序及风险分析
公司股权转让形式下的房地产转让的优缺点、转让程序及风险分析一、优点。
公司股权转让形式下的房地产转让相对于土地使用权转让、房地产项目转让和在建工程转让，具有以下优点：1.费用节省。
土地使用权、项目或在建工程的转让与项目公司股权转让相比，前者受让方须多交相当于成交金额3%的契税和房地产交易中心的交易手续费0.5%，转让方也须承担转让的营业税5%和土地增值税。
2.手续简单。
收购项目公司，只要签订股权转让协议并按规定办理股权转让变更和工商变更登记即可通过控制公司的经营权来直接控制和管理整个项目。
而土地使用权、项目或在建工程的转让涉及土地使用权过户及建设手续更名等手续，比较复杂。
3.项目开发速度加快。
一旦股权转让手续获得有关部门的审批通过，在项目公司的名义下，投资者即可立即投入资金进行后续开发建设，无须再重新立项办理建设手续。
二、缺点。
公司股权转让形式下的房地产转让还存在以下缺点：1.收购方承担的风险因素增加。
收购方除考虑房地产项目本身的建设风险外，还需考虑目标公司的对外担保、债务、未支付款项、合同违约等潜在风险。
2.前期谈判调查时间比较长。
批租地块或在建工程通常停建原因复杂，存在项目权利人多个的现象，由于商业秘密的关系，外部人员很难了解项目公司的对外担保、合同违约或有负债等经营、财务或税务情况，产生的信息不对称增加了彼此沟通和谈判的难度。
3.如是国有股权的转让，股权的合法性和主体资格的认定涉及国有资产管理办公室、产权交易所等机构或部门的监督和管理，所以交易时间可能会变长。
4.转让合同的技术处理。
通常股东对项目公司的总投资大于注册资本。
为了审批的便利，需要把转让价格设计为由股权价格（实收资本）和债权（股东新增投资视作股东贷款）组成。
三、程序。
公司股权转让形式下的房地产转让程序同在建工程、房地产项目或土地使用权转让相比有很大不同点。
股权转让形式下，房地产项目仅作为一种资产，本身不是标的，随资产所有权人变化而变更，但项目立项等建设手续的名称没有变化（企业名称没有改变）。
深度剖析房地产股权转让协议的利弊与风险
深度剖析房地产股权转让协议的利弊与风险房地产股权转让协议是一种在房地产行业中常见的商业交易形式，用于股权的转移和购买。
其作为一种合同形式，既存在一定的利益，也伴随着一些潜在的风险与挑战。
本文将深入剖析房地产股权转让协议的利弊与风险，引导读者对这一商业合同形式有更为全面的了解。
一、房地产股权转让协议的利益房地产股权转让协议的主要利益之一是实现投资回报。
购买方通过购买房地产公司的股权，成为公司的股东，从而享有该公司的利润分配权以及未来升值潜力。
这对于投资方来说，是一种获得投资回报的重要途径。
其次，股权转让协议还有助于实现资源整合和优化配置。
通过股权转让协议，房地产公司可以引入新的股东，借助其资本、经验和资源，促进公司的发展与壮大。
同时，股东之间可以在公司治理、战略决策等方面进行合作与协调，实现资源的有机整合与优化配置，从而提升公司的综合竞争力。
此外，房地产股权转让协议还可以促进市场流动性和交易便捷性的提升。
通过股权交易，股东可以在市场上灵活转让股权，快速获取现金流或改变投资策略。
这在一定程度上提高了房地产市场的流动性，增加了市场的活跃度。
二、房地产股权转让协议的风险与挑战然而，房地产股权转让协议也存在着一些潜在的风险与挑战。
首先，协议的不确定性可能导致纠纷与风险。
由于股权转让协议涉及到双方权益的变动，协议中的条款、内容和条件的不明确或不完善可能会引发纠纷。
一些重要的细节如合同有效期、转让价格、股权比例、投票权等都需要谨慎确定，以避免后期出现的法律纠纷。
其次，股权转让协议还面临着财务风险。
购买方在购买股权时需要对房地产公司的财务状况进行深入研究和评估，以免购买了不利可持续发展的资产或承担过大的风险。
此外，市场环境的变化、政策调整等因素也可能对投资回报产生不利影响。
此外，股权转让协议还存在着信息不对称和背信风险。
在交易过程中，双方可能存在信息不对等的情况，导致信息不完全或失真。
同时，一方或双方的不诚信行为也可能给交易带来风险，如隐瞒对公司财务状况或盈利能力不准确披露等。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
以股权转让的方式转让房地产的法律风险
目前工业地产、商业地产交易中，由于房地产资产直接买卖涉及的交易税费较高（需要缴纳的税费：增值税、土地增值税、企业所得税、印花税、契税等），而股权转让的方式转让房地产资产仅公司的股东需要缴纳企业所得税或个人所得税，涉及的税费相对来说要比房地产直接买卖要低很多。
因此，越来越多的公司是通过股权转让的方式转让房地产资产。
然而有些标的公司并非是房地产项目公司，而是实体企业，以股权转让的方式转让房地产，往往产生诸多法律问题，为双方的交易埋下隐患，也是产生纠纷源泉。
一、标的公司的其他资产权属的法律问题
作为股权的转让方来说转让公司的目的仅仅是转让公司的房地产资产为了避税，而不涉及其他资产（如标的公司的债权债务、固定资产、知识产权等）。
然而，在实际股权转让中，作为股权转让方往往只会注意公司的债权、固定资产，对于公司的知识产权却没有引起足够的重视。
作为股权转让方来说，在完成股权转让后即丧失标的公司的股东权利，同时也丧失对标的公司的管理权，若在股权转让的同时没有对标的公司所有的债权、固定资产、知识产权（公司的注册商标、专利等专有技术）作出合理的安排，则这些财产权利仍然归标的公司所享有。
我们来看下面的一个案例：A公司（股东为B、C）在上海青浦工业园区拥有一幢价值4000万元的工业厂房，B、C通过股东会决议将上述工业地产转让，D公司拟购买上述工业厂房，由于上述工业地产直接买卖的方式A公司将缴纳500多万的税费，因此A公司的股东B、C提议拟通过股权转让的方式转让该工业厂房，同时愿意将交易价格降到3900万元，D公司欣然同意交易方案，双方表示本次交易中不涉及其他资产及公司的债务转让。
在完成股权转让后，B、C依约归还了公司的债务及提走公司的其他设备，双方相安无事。
过了数日B、C注册了新公司E，仍然生产以前的产品，无意中D公司发现E公司生产的产品为专利产品，而专利权人为A公司。
于是A公司随即起诉E公司要求停止侵权行为，并赔偿经济损失。
很显然，在本案中E公司的侵权行为成立，虽然E公司在答辩时称该公司的股东B、C在转让A公司的股权时没有转让公司的专利，因此，该专利权应该归B、C所有，但是法院最终还是支持了A公司的诉讼请求，判令E公司立即停止生产A公司的专利产品，并赔偿经济损失。
B、C原以为是双方共赢的交易，最终以自己受到惨重损失为代价完成了这笔交易。
很显然在上述案例中，B、C没有明白股权与企业法人的财产各自独立，分属两个不同的主体。
而股权转让合同转让的标的物是股东的股权，而非标的公司的法人财产。
《公司法》第三条明文规定“公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。
公司以其全部财产对公司的债务承担责任，股东仅以出资额为限对公司承担责任”。
也就是说在上述案例中的专利权是完全属于A公司的财产，因此，作为股东来说在《股权转让协议》中是原则上不能对公司债权、固定资产、知识产权作出相应约定，除非在股权转让合同签署之前进行技术处理。
否则，即便标的公司在股权转让协议上签字，也应视为分红，应按照公允价值依法缴纳相应所得税。
二、股权受让人法律风险
以受让标的公司股权的方式受让房地产，作为股权受让方应该聘请专业的律师进行严格的尽职调查，评估标的公司潜在的债权债务及商业风险，但是无论是何等专业的律师，何等专业的尽职调查，都不可避免的是在转让方在不实陈述的背后对外担保问题，这些担保责任无论怎样都会由标的公司首先来对外承担责任，而作为只想收购房地产资产的企业来说，在受让标的公司的股权后不得不对外承担法律风险，因此，作为通过股权转让的方式来受让标的公司房地产资产，作为买受方来说应该合理的评估和认识股权转让带来的风险。
我们来看下面一个案例：A公司拟将自己的工业厂房以2600万转让给B公司，所有的交易税费均由B公司承担，上述交易在经过税务机关核税后，各项税费总计达到320万元，于是B公司随向A公司建议通过收购A公司的股权方式完成转让，A公司的股东接受了B公司的提议，双方顺利完成了交易。
但是在一年后，C银行突然起诉A公司要求其承担D公司一笔1000万元的借款担保责任，此时D公司已经资不抵债，进入破产程序。
最终法院判决A公司承担相应的担保责任，A公司不得不替D公司归还银行贷款。
而白白为这笔交易多花1000万元。
三、解决方案
基于上述风险，对于交易双方来说可以采取以下方式：
1、在股权转让前让标的完成其他资产剥离，使标的公司仅剩下房地产资产和货币资产或负债，其中尤其需要注意的是标的公司依法享有的债权，应通过债权转让的方式完成剥离工作；
2、通过公司分立的方式，使拟转让的标的公司仅剩下房地产资产。
将标的公司分立为2家
公司，其中一家公司仅剩房地产资产，另一公司依法享有公司的其他资产，分立完成后可通过转让房地产资产公司股权实现房地产转让。
但这种方式需要经过法定公示程序，以及税收清缴，对于分立后的两家公司应对分立前的债务承担连带清偿责任。
3、新设项目公司，以目标房地产作价投资到项目公司，在完成房地产资产出资到位后，再转入项目公司的股权。
通过新设项目公司的交易方式对受让方来说交易最为安全，因为新设的项目公司无其他或有债务，同时这种交易方式，从现实操作中来说税收成本仅涉及契税及房地产办理变更登记时的登记费、交易手续费，至于企业所得税应按照企业的经营状况，确定是否需要缴纳。
4、增资并购方式，即标的公司以目标房地产作价投资到收购方公司，增加收购方公司的注册资本，获取收购方公司部分股权，在房地产完成出资后，由收购方公司的原股东受让标的公司所持收购方的全部股权，从而完成交易。
当然，上述仅仅是列举了两个应注意的法律问题及相应的解决方案，对于股权转让，实际操作中远不止这两个法律问题。
因此，以股权转让的方式转让房地产资产，的确可以有效的降低交易成本，尤其是直接股权转让更是节约交易时间。
但是，作为股权转让的双方都应该审慎的对待股权转让，并且不同的交易方式复杂程度亦不同，交易中的税收成本亦不同，均应该聘请专业的人士提供相应的法律风险防范、以及财务风险防范，以确保将交易的风险降到最低。