土地价格的管理
土地交易管理制度范本
土地交易管理制度范本第一条总则为了规范土地交易行为，保障土地权利人的合法权益，维护土地市场秩序，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规，制定本制度。
第二条土地交易范围本制度适用于下列土地交易行为：（一）国有建设用地使用权出让；（二）国有建设用地使用权转让；（三）集体建设用地使用权出让；（四）集体建设用地使用权转让；（五）土地使用权抵押；（六）其他土地交易行为。
第三条土地交易原则土地交易应当遵循自愿、平等、诚实、信用的原则，遵守国家法律法规，不得损害国家、社会、集体利益和他人合法权益。
第四条土地交易主体土地交易主体包括：（一）国有建设用地使用权人；（二）集体建设用地使用权人；（三）土地使用权受让人；（四）土地使用权转让人；（五）土地使用权抵押权人；（六）其他参与土地交易的主体。
第五条土地交易程序土地交易程序包括：（一）达成交易意向；（二）签订土地交易合同；（三）办理土地权属变更登记；（四）缴纳土地交易税费；（五）办理土地交易手续；（六）其他交易程序。
第六条土地交易合同土地交易合同应当采用书面形式，明确双方的权利、义务和责任。
合同内容包括：（一）土地使用权的基本情况；（二）土地使用权的出让金或者其他交易价款；（三）土地使用权的使用范围和期限；（四）土地使用权转让的条件和方式；（五）土地使用权抵押的设立、变更和消灭；（六）违约责任；（七）其他应当明确的事项。
第七条土地交易价格土地交易价格应当符合国家法律法规和政策规定，遵循市场规律，反映土地价值。
土地交易价格由交易双方协商确定，并报土地管理部门备案。
第八条土地交易税费土地交易税费按照国家相关法律法规和政策规定执行。
交易双方应当按照规定缴纳土地交易税费。
第九条土地交易监管土地交易应当在土地管理部门的监管下进行。
土地管理部门应当加强对土地交易活动的监督和管理，及时查处土地交易中的违法行为。
第十条违规处理违反本制度的，由土地管理部门依法予以查处；给他人造成损失的，依法承担赔偿责任。
地价管理制度有
地价管理制度有一、地价管理制度的基本内容地价管理制度包括土地价格形成机制、土地价格监测和预警机制、土地价格政策调控机制、土地价格监督和执法机制等。
具体来说，地价管理制度的基本内容包括以下几个方面：1、土地价格形成机制土地价格形成机制是指政府根据市场需求和供给关系确定土地价格的机制。
土地价格是受供求关系、土地资源禀赋、土地利用功能和土地产权等因素的影响。
政府可以通过土地竞拍、土地出让、土地流转等方式引导土地价格的形成。
2、土地价格监测和预警机制土地价格监测和预警机制是指政府建立监测土地价格变动的系统，及时掌握土地市场的动态情况，并对可能出现的土地价格异常变动进行预警和调控。
这样可以避免土地价格波动带来的不良影响，保障土地市场的健康发展。
3、土地价格政策调控机制土地价格政策调控机制是指政府根据土地市场的实际情况，针对性地制定土地价格政策，以及对土地价格进行调控。
政府可以通过调整土地供给和需求结构、调整土地利用功能、以及提高土地使用效率等方式来影响土地价格的走势。
4、土地价格监督和执法机制土地价格监督和执法机制是指政府对土地价格行为进行监督和执法。
对于存在违法违规的土地价格行为，政府应该及时采取监督和执法措施，维护土地价格的正常秩序。
二、地价管理制度的重要意义地价管理制度的建立对于一个国家的经济和社会发展有着重要的意义。
1、保障土地资源的合理利用地价管理制度可以引导土地资源的合理利用，避免土地资源过度浪费。
通过对土地价格的调控，可以避免土地价格泡沫化，促进土地资源的合理配置和利用。
2、防止土地价格泡沫化地价管理制度的建立可以防止土地价格泡沫化，减少土地投机行为，避免土地市场出现过热现象。
这样可以保护土地投资者的利益，保障土地市场的稳定和健康发展。
3、保障公平和社会稳定地价管理制度可以保障土地资源的公平分配，防止土地价格过高而造成社会资源的不公平分配。
在土地资源的利用过程中，要根据土地的利用情况、土地资源的禀赋、土地的利用功能等因素，合理确定土地价格，保障土地资源的公平分配，维护社会的稳定。
以标定地价为核心的地价管理体系探讨
以标定地价为核心的地价管理体系探讨摘要：标定地价是我国现阶段重点公示地价体系建设的重要工作，本文从公示地价目前存在的问题入手，借鉴国内外公示地价建设的经验，在此基础上，全面分析建立以标定地价为核心的地价管理体系的可行性，以期为公示地价的建设和发展提供一定的参考。
关键词：标定地价；核心；地价管理一、我国公示地价体系的发展历程我国公示地价体系的发展历程可以追溯到20世纪80年代初，当时中国正在进行改革开放，开始从计划经济转向市场经济。
随着城市土地资源日益凸显其重要性，地价成为社会关注的焦点。
我国公示地价体系的主要主要包括4个阶段：第一阶段：试行期（1988年-1998年）在1988年，我国决定试验公示地价制度。
试行期间，公示地价作为一个实验性的制度，并不普及，许多地方政府并未真正推行该制度。
此时，公示地价体系还存在缺乏透明度和公正性的问题。
第二阶段：推广期（1998年-2008年）到了1998年，我国正式将公示地价制度列入法律法规，并在全国范围内推广。
这一阶段的重点是加强地价公示制度的建设和完善，并逐步建立相关的地价调查和评估体系。
各级政府开始积极探索适用于本地区的公示地价方法、标准和基础数据收集方式。
第三阶段：改革期（2008年-2014年）随着经济快速发展和城市化进程的加快，原有的公示地价体系逐渐显露出不足之处。
特别是在土地市场投机和地价虚高的情况下，公示地价的重要性进一步凸显。
因此，在2008年，我国启动了公示地价的改革，以确保公示地价的科学性和公正性。
此次改革主要集中在公示标准、公示时间周期和调查方法等方面的调整和完善。
第四阶段：创新期（2014年至今）随着信息技术的快速发展，我国开始探索利用互联网和大数据技术为公示地价提供更加精准和及时的数据支持。
各级政府陆续建立起基于电子平台的公示地价系统，实现了地价信息的在线查询和公示。
与此同时，我国还加强了地价监管和执法，打击地价虚高和不正当竞买等行为，以维护市场秩序。
2024年土地储备市场交易管理方案
2024年土地储备市场交易管理方案在当前的经济环境下，土地储备市场的交易管理至关重要。
为了确保土地资源的有效配置和经济发展的可持续性，我们制定了以下方案：一、建立全面的土地储备市场信息系统。
通过整合各级政府部门和相关机构的土地数据，建立统一的信息平台，实现土地资源的全面监测和管理。
二、强化土地储备市场监管。
加强对土地交易的审查和监管，规范市场秩序，防止恶意炒作和虚假交易行为，确保土地交易的公平、公正和合法。
三、建立健全的土地市场交易机制。
推动土地市场的规范化和透明化，建立多元化的交易方式，拓展土地资源的利用渠道，提高资源利用效率。
四、加强土地储备市场信息披露和公示。
建立健全的信息披露制度，及时公布土地市场的交易情况和价格走势，提高市场透明度，保障各方的知情权和选择权。
五、积极引导土地储备市场发展。
采取激励政策，引导企业和个人参与土地市场交易，促进土地资源的有效配置，推动城乡一体化发展，实现经济社会可持续发展。
六、加强土地储备市场交易监督和评估。
建立土地交易的监督机制，对土地储备市场的交易情况进行评估和监测，及时发现问题并采取措施解决，确保市场的稳定和有序发展。
七、加强土地储备市场交易信息共享。
建立土地市场信息共享平台，促进各方信息互通共享，提高市场信息的有效利用率，推动土地市场的发展和壮大。
八、加强土地储备市场交易的法律保障。
完善土地资源管理法律法规，强化土地资源的保护和管理，维护土地市场的公平和稳定，保障各方合法权益。
以上是2024年土地储备市场交易管理方案的主要内容，旨在促进土地资源的有效利用，推动经济社会发展。
愿我们共同努力，共同推动土地储备市场的健康发展，实现经济可持续增长和社会和谐发展。
土地管理方案土地价格
土地管理方案土地价格土地是具有商品属性的自然资源，是国家和人民财富的重要组成部分。
土地管理方案在土地的利用和管理方面起着至关重要的作用。
本篇文章将探讨土地管理方案对土地价格的影响。
一、土地管理方案对土地价格的影响1.土地管制措施对土地价格的抑制作用中国是世界上人口最多的国家之一，土地资源的供给与人口的需求之间的巨大差距，导致土地需求供应失衡，土地价格一直处于高位。
为了避免土地价格偏离合理价值，政府通过土地登记、评估、纳入公共资源大数据平台等手段，加强土地管理。
这些措施有效地抑制了土地价格的过高上涨。
例如，土地登记制度实行后，将土地面积、地类、权利人、权利状况和权利性质等以电子形式记录，杜绝企业和官员违法占用土地的现象，有效维护了土地资源的公共利益。
同时，土地登记也能规范市场交易，加强市场透明度，防范市场失真，进一步减少了土地价格波动。
这些土地管制措施可成为限制土地市场的生产要素过度扭曲，抑制土地价格上涨的重要手段之一。
2.土地利用规划对土地价格的引导作用土地利用规划是政府用来规范土地利用行为的重要工具。
土地利用规划能够引导土地的开发和管理，合理分配土地资源，增加社会福利和经济效益，从而提高土地的价值。
例如，城市规划将城市土地分为居住、工业、商业和公共用地等，合理分配不同类型土地的使用，从而避免同一城市区域内的房地产项目排挤公共设施用地，从而促进绿色低碳城市的建设。
农业规划将土地分为农业生产用地、农村居住用地、农村公共服务设施用地和农村集聚用地等，合理利用土地资源，推动农业现代化，提升农业的效益和价值。
3.土地整治对土地价格的提升作用土地整治是指对天然资源、生态系、土地利用和自然生态环境进行调整、改造和利用，提高土地的效益和生产力，以增加土地价值。
例如，土地石化整治和矿山复垦可以对土壤进行改良和治理，提高土地的肥力和生产力，增加农业收益。
水土流失综合治理可以对地表水流进行调控，改善土地的自然环境，增强土地的生态功能。
土地市场价格影响因素及管理策略分析
土地市场价格影响因素及管理策略分析摘要：随着当前社会经济水平快速发展，社会各界对于土地资源都更加重视。
土地资源是社会发展的重要自然资源，在发展过程中土地资源的分配以及价格都会直接影响到经济发展和人们生活。
基于此，本文首先阐述了分析土地价格影响因素的意义，接着分析土地价格的具体特征，最后介绍了土地价格的影响因素以及预防调控土地市场价格的措施，希望能给有关人员可供参考之处。
关键词：土地资源；市场价格；影响因素；预防调控1.引言对于土地市场价格来说，国家能够以政策为载体，起到直接影响和宏观调控作用，从而对社会经济进行间接调节与控制。
但是在市场经济体制下，土地价格有着对多方面的影响因素，导致其预防调控存在一定的复杂性与困难性。
因此只有对于这些方面的因素进行控制和管理，才能合理分配和定价土地资源，为经济发展奠定良好基础。
2.土地市场价格影响因素分析意义随着社会发展，人类社会活动也越来越丰富，土地资源被赋予了商品特点，从而有了土地价格。
长久以来，政府都能对土地资源价格进行一定的调节与控制，由国家相关主管部门来进行全国地价的制定。
县级以上政府主管部门管理本区域土地价格。
在城市的发展过程中，土地价格也会有所变动。
当城市经济发展较快时，对于土地资源有着较大的需求，会导致土地价格升高。
近些年来受到经济因素的影响，一些地方政府以偏低价格来进行招商引资，完成经济目标。
但是这种通过降低土地价格来满足短期经济指标的行为是不利于经济稳定性的。
另一方面，地方政府往往将GDP作为经济发展目标，时常有不合理土地定价的问题，虽然低价土地能够增加GDP值，但是也造成了开发商囤地、炒地的问题，导致房地产价格持续走高。
另外，如果片面追求经济增长值，也会导致低价和房价的上涨，形成一种恶性循环的局面，导致经济的稳定性和健康性受到威胁。
因此通过全面分析土地价格的影响因素，通过土地价格的直接与间接管理相结合的手段，以基准和标准地价进行调控，建立科学合理的土地价格机制，从而保障土地资源配置的合理性，这也有利于房地产市场的稳定。
土地管理与法规：地价管理的措施
（⼆）地价管理的措施（掌握）地价管理的措施主要包括以下⼏⽅⾯：1．提供地价信息地价管理就要及时收集、分析和公布地价信息，引导⼟地市场健康发展。
为维护⼟地市场交易双⽅的利益，有关部门及时收集和公布地价信息，为社会各界提供参考。
2．制订地价标准制定基准地价和标定地价并实⾏定期公布制度，是规范⼟地交易⾏为，加强国家对地价进⾏管理的重要措施。
通过制定基准地价和标定地价，为⼟地交易提供价格参考，为规范地价评估和⼟地交易⾏为提供指导。
3．宏观调控地价⽔平对⼟地价格进⾏宏观调控的主要⽬的是，保证⼟地市场价格的基本稳定和市场交易平稳发展，防⽌⼟地投机，防⽌地价极⾼极低或忽⾼忽低，避免⼟地资产流失和⼟地利⽤的不合理，保障国有⼟地资产保值增值，稳定⼟地市场经济秩序。
4．监管⼟地估价⾏业推进⼟地评估⾏业⾃律管理，促进⼟地评估⾏业和⼟地市场的健康发展。
⼟地⾏政主管部门变事前审批为事后监管，进⼀步加⼤监督检查⼒度。
建⽴机构和个⼈的执业档案，将机构和⼈员的执业情况、抽查评议结果、社会投诉情况、违规⾏为等情况记⼊执业档案，向社会公布，提供社会查询。
例题1：⼟地是⼀种公共资源，其价格⽔平必须受到政府管制，不得随意涨价或者降价，因此政府实⾏⼟地价格备案制度。
（）（2007年试题）答案：×解析：调控地价⽔平是地价管理的重点之⼀，政府可以通过⼀系列⾏政、经济、技术和法律措施对⼟地交易设置价格限制。
对⼟地价格进⾏宏观调控的主要⽬的是，保证⼟地市场价格的基本稳定和市场交易平稳发展，防⽌地价极⾼极低或忽⾼忽低，避免⼟地资产流失和⼟地利⽤的不合理。
⼟地交易权利⼈转让⼟地使⽤权，应当向县级以上地⽅⼈民政府⼟地管理部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报”。
例题2：调控地价⽔平是地价管理的重点之⼀，政府可以通过⼀系列⾏政、经济、技术和法律措施对⼟地交易设置价格限制。
（2006年《⼟地管理基础与法规》试题）答案：√解析：⼟地市场宏观调控，是指国家从社会经济发展的总体和长远⽬标出发，通过经济⼿段(主要包括产业政策、财政信贷政策和税收政策)和⾏政⼿段(主要包括规划和计划)，对城市⼟地市场进⾏⼲预，以达到抑制⼟地投机、维护⼟地市场稳定、优化⼟地资源配置、合理分配⼟地收益的⽬的。
土地资源管理中的土地资源评估与价格测算
土地资源管理中的土地资源评估与价格测算土地资源是人类社会发展的重要基础，对于国家和社会的可持续发展具有重要意义。
土地资源管理涉及到土地的评估与价格测算，这是土地资源管理的重要环节。
本文将探讨土地资源评估与价格测算的相关问题。
一、土地资源评估的意义土地资源评估是指对土地资源进行定量和定性的评价，确定土地资源的价值和潜力。
土地资源评估的目的是为了合理利用土地资源，保护生态环境，促进经济发展。
通过土地资源评估，可以科学规划土地利用，提高土地利用效率，推动城乡发展协调。
土地资源评估的意义在于为政府决策提供科学依据。
政府在制定土地政策和规划时，需要了解土地资源的分布、质量和利用潜力，以便合理安排土地利用和保护。
土地资源评估还可以为土地交易提供参考，确保土地交易的公平和合法性。
二、土地资源评估的方法土地资源评估的方法多种多样，常用的方法包括市场比较法、收益法和成本法。
市场比较法是一种常用的土地资源评估方法，它通过比较相似土地的交易价格，来确定土地的市场价值。
这种方法简单直观，适用于市场活跃的地区和土地类型。
但是，市场比较法也存在一些问题，比如受市场波动和信息不对称的影响，可能导致评估结果不准确。
收益法是基于土地利用的经济效益来评估土地资源的价值。
它通过估计土地利用所带来的收益，来确定土地的价值。
这种方法适用于土地利用潜力大的地区和土地类型。
但是，收益法也存在一些问题，比如估计土地利用收益的不确定性和难度。
成本法是基于土地开发所需的成本来评估土地资源的价值。
它通过估计土地开发所需的投资和成本，来确定土地的价值。
这种方法适用于土地开发潜力大的地区和土地类型。
但是，成本法也存在一些问题，比如估计土地开发成本的不确定性和难度。
三、土地资源价格测算的意义土地资源价格测算是指对土地资源的价格进行估计和预测。
土地资源价格测算的目的是为了合理确定土地交易价格，促进土地市场的健康发展。
通过土地资源价格测算，可以提高土地资源配置的效率，促进土地资源的流动和优化利用。
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第一节 土地价格的形成与变动
它与SS相交于E1点 , 决定价格 Pl点达到市场均衡。但当市场 条件发生了变化 , 如政府放宽 土地投资的贷款限制, 或减免 房地产交易税费, 从而剌激需 求, 使需求曲线由 DID1 移至 D2D2, 并与 SS 相交于 E2 点 , 即在 F2 点取得均衡 , 此时的 市场价格便升至 P2。
DlD1 重新均衡到Eo 点 , 并决
定了此时的市场价,Po<P1 。
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第一节 土地价格的形成与变动
(一) 土地价格的内涵 土地价格是为购买土地而支付的用货币表示的交
换价值，是土地未来地租的资本化。 地租是直接生产者在生产中所创造的被土地所有
者占有的那部分剩余价值,即超额利润。地租之所以 能从生产者所创造的剩余价值中发生转移, 是因为土 地权利的垄断。
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第一节 土地价格的形成与变动
(二) 土地价格的特点 1. 土地价格是土地的权益价格。 2. 土地价格不是土地价值的货币表现,一般不依生产 成本定价。 3. 土地价格主要由土地需求决定。 4. 土地价格呈总体上升趋势。 5. 土地价格具有强烈的地域性。
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第一节 土地价格的形成与变动
三、影响土地价格变动的因素
有者的收入。
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第一节 土地价格的形成与变动
二、西方经济学地价形成理论
1.土地收益理论 土地价格是土地收益即地租的资本化,地租是指经
济地租,即土地总收益扣除总成本的余额。 土地收益是指:
(1) 正常情况下的土地收益。 (2) 处于最佳利用方向的土地收益。 (3) 是指土地纯收益。
3
第一节 土地价格的形成与变动
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第二节 土地价格的评估
二、土地价格评估的基本方法
(一) 市场比较法 1. 市场比较法的基本原理
根据市场替代原理 , 将待估土地与具有替代性 的,且在近期市场上交易的类似土地进行比较,并对类 似土地的成交价格作适当修正, 以此估算待估土地客 观合理价格的方法。市场比较法就是通过对具有替代 关系的类似土地的交易价格进行修正, 求得待估宗地
在经济发展不稳定,通货膨胀和房地产业发展过 快时,政府往往会采取对土地买卖征重税、减少土地 投资计划,提高银行利率等办法来抑制房地产市场的 发展。在经济萧条时期,政府一般采取降低税收、利 率等优惠政策,剌激土地投资,使土地价格回升。
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第一节 土地价格的形成与变动
(三)土地价格变动具有明显的地区差异性
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第一节 土地价格的形成与变动
如果政府同时采取剌激需求的
政策,需求量增大,曲线DIDl便
移至D2D2并与 S2S2 均衡于E2点
,确定了新的土地价格,此时
,P2>P1
P2
P1 P0
假定在需求不变的情况下,政 府采取措施增大土地供给, 如 取消农用地保护制度, 供给曲
线便向右移动至 S2S2, 并与
基准地价评估以估价对象的现状利用为最有效利 用 ; 企业改制、资产清算、地税征收、公益用地等 估价, 以估价对象的现状利用为最有效利用; 农地估 价中,未获得转用许可的农地以现状利用为最有效利 用, 可转为建设用地者,以实际最佳用途为最有效利 用。
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第二节 土地价格的估
(三) 替代原则 在同一商品市场中,价格相同效用大者需求大,效
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第二节 土地价格的评估
一、土地价格评估的目的与作用
( 一 ) 土地估价有助于土地交易的顺利进行 ( 二 ) 土地估价有助于企业投资决策 ( 三 ) 土地估价有助于土地市场的完善 ( 四 ) 土地估价有助于土地市场管理
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第二节 土地价格的评估
二、土地价格评估的原则
(一) 公平原则 (二) 最有效利用原则
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第二节 土地价格的评估
1000×（1＋2.5%＋5.5%＋5.5%＋15%)＝1295元 ／平方米。根据观察，该房屋的整体状况维护得较 好，约为八成新，房屋折旧了20%。根据上面数据 可知，该房屋的单价约为：
(4921＋1295)×（1-20%)＝4972元
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第二节 土地价格的评估
业主可以将市场比较法与成本法所得出的价格取 平均值就是该房屋的市场价格。所以可以确定甜 水园东里两居65平方米的已购公房住宅单价为： ，因此，该房屋的售价为33万元比较适合。
用相同价格低者需求大。一种商品的价格升高会引起 另一种商品的需求增大,则称这两种是互为替代品。 (四)预期收益原则
指土地估价应以估价对象在正常利用下的未来客 观有效的预期收益为基准。估价人员必须了解过去的 收益状况, 认真分析土地市场的现状、发展趋势,以 及对土地市场产生影响的政治经济形势、各项政策, 合理预测各种土地投资行为在正常情况下的客观的投 入产出状况。
承租剩余为30-10=20年
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第二节 土地价格的评估
( 三 ) 成本逼近法 1.概念 成本逼近法是以开发土地所耗费的各项客观费用 之和为主要依据, 再加上一定的利润、利息、应缴纳
的税金和土地增值收益来确定土地价格的方法。
2.公式 地价 = 土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土
地增值收益 = 土地成本价格 + 土地增值收益
价格。
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第二节 土地价格的评估
1. 市场比较法的基本公式 市场比较法的基本公式如下 ：
VD =VB × A × B × D × E
式中:
修正系数
VD 为待估宗地价格; VB 为比较实例宗地价格; A：为待估宗地情况指数/比较实例宗地情况指数 = 正常情况指数/ 比较实例宗地情况指数; B：为待估宗地估价期日地价指数/比较实例宗地交易日期地价指数 ;
把预期的土地年收益系列资本化而成为一笔价值基金 , 称为土地的资本价值或称为土地的售价。
式中 :V 为土地价格 ; α为土地纯收益 ; r 为土地还原利率。
2. 土地供求理论 土地价格的决定因素是土地的供给和需求。
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第一节 土地价格的形成与变动
SS 为无弹性的土地供给曲 线 ,DID1 、 D2D2 为需求 曲线 ,E1 、 E2 为市场均衡点 ,P1 、 P2 为不同需求下的土地价格 。该图表明 , 在某一时期某一 土地市场 , 土地供给不变 , 土 地需求则随价格高低而变化。 假定 D1D1 曲线表示一般市场 条件下的土地需求,
发达和城市CBD地区常比落后地区和郊区变化大。
(四) 地价在房地产价格中所占比重越来越大
在房地产价格构成中, 劳动力价格, 建筑材料价格 随着技术进步和生产率的提高而降低, 在总价格中的比 重会越来越小; 而土地需求会随着经济发展、人口增加 而扩大,因而土地价格总体上呈上升趋势, 其在房地产总 价格中的比重也会越来越高。
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第二节 土地价格的评估
( 五 ) 供需原则 ( 六 ) 保证农民基本生活原则
农地估价一定要考虑农地的双重功能。如果只根 据农地纯收益, 不考虑土地对农民的社会保障作用 , 即土地的社会效益等因素, 土地价格就不客观。遵循 农民基本生活保证原则,就是指因集体转移土地所有 权而致农民失去土地时,其价格补偿应以能保证农民 的最基本生活为条件。
为0。
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第二节 土地价格的评估
因此总的修正百分数为：-3%＋6%＋(-1%) ＋3%＝5%。因此该房屋的比准价格为： 4900×（1＋5%)＝5145元／平方米。
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第二节 土地价格的评估
(二) 收益还原法 1.概念： 收益还原法又称收益法、收益资本化法、地租 资本化法等, 是将待估土地未来正常年纯收益,以一 定的土地还原利率还原,以此估算待估土地价格的方 法。其财产的现值等于其未来纯收益的折现价值， 在价值上等于将这笔投资存入银行而每年获得的利 息量。
D：为待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数 ;
E：为待估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条1件9指数
第二节 土地价格的评估
例题
假设已知团结湖北三条一套55平方米的两居， 成交价为4900元／平方米，建筑年代为1982年，楼层 为5／5，朝向为南北向，双气，普通装修。
如要评估一套甜水园东里65平方米的两居住宅， 建筑年代为1988年，楼层为5／6，东西向，双气，普 通装修的房屋。以团结湖北三条的房屋为比较对象， 各项修正百分数如下：房屋位置为-3%(比团结湖北三 条的位置差)，建筑年代的相对折旧为：6×１%＝6% ，朝向为- 1%，楼层为1%-(-2%)＝3%，其他修正系数
(一) 土地价格呈总体上升趋势 1. 社会经济发展水平提高。 2. 人口数量及家庭户数增加。 3. 土地投机。
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第一节 土地价格的形成与变动
(二) 土地价格变动呈现周期性特征
1. 土地价格的周期性变动受经济发展周期的影响 在经济繁荣时期, 土地价格上涨。在经济萧条时,
土地价格下跌。 2.土地价格变动受政府调节的影响－反向调节机制
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第二节 土地价格的评估
2.公式 剩余法的基本公式如下 :
V=A一(B十C)
式中 :V为待估土地的价格;A为总开发价值或开发完 成后的不动产总价值;B为整个开发项目的开发成本;C 为开发商合理利润。
对于房地产开发项目,其具体公式为 : 土地价格 = 房屋预期总售价-建筑费用-专业费用-利息销售费用税费-开发商利润
土地价格的管理
2020年5月23日星期六
第一节 土地价格的形成与变动
一、 马克思主义地租地价形成理论
1.以劳动价值论为基础； 2.土地价格的实质是地租的资本化。 3.未开垦的土地“没有价值”。 4.土地具有特殊的使用价值, 在一定的土地关系下产
生地租，产生土地价格。 5.地租的产生,是源于人们对土地私有权的垄断。 6.土地资本的利息、折旧和地租一样都构成了土地所
B．需要用较多的交易实例 C．只适于评估有收益的土地价格