大连高新区万达广场项目定位报告
参观大连现代博物馆和大连万达广场有感
参观大连现代博物馆和大连万达广场有感参观大连现代博物馆和大连万达广场有感在零售学老师何*老师的带领下，我们班和市场营销一班全体同学在四月二十二日这一天去参观了大连现代博物馆和位于大连高新园区的万达广场。
我们与早上7点在学校门口集合，乘车前往此次参观的第一站：大连现代博物馆。
大连现代博物馆是大连市开启21世纪的标志性文化建筑。
整个建筑为中西合璧的现代风格，壮观华贵、晶莹、通透，色调以白色为主兼有黑色，暗合中国传统文化的阴阳学说。
建筑主体高度22.7米，外形为方正的围廊列柱式现代欧式结构，外挂纯白微晶石和黑色花岗岩石板，两侧主墙白中套黑，正面为透明的拉杆点式落地玻璃幕墙，顶部为半球形玻璃穹顶。
门前广场10,000平方米，高大的白色环式柱廊将广场分为内外两部分。
外广场东西两侧设有一黑一白漫水平台，内广场自廊柱距正门21米，象征着跨入21世纪。
馆内大堂顶部为圆形穹顶。
10根倒方锥形黑色花岗岩立柱撑起35米高的玻璃穹顶，二、三、四层的环廊为双层玻璃板、白钢护栏围合。
天花为黑色网眼式铝合金扣板加磨砂玻璃，地面为双层夹胶发光玻璃地面。
从天花到地面设有10,000多盏灯具，全部隐蔽设置，可以组合成几十种图案的灯光变化。
大堂一侧设有一座鱼骨式结构的透明玻璃楼梯，连接至二层环廊，精巧而华丽。
大堂中心设有“天圆地方”雕塑，在一个2米见方的黑色花岗岩基座上，矗立着一个直径2米的空心内发光玻璃球体，球体由188片进口特白玻璃粘和而成，晶莹而华贵。
基座的正面铭刻着两行金字:“同在一个星球，共爱一方热土”，显示出这尊雕塑的主题，基座两侧刻着大连市荣誉公民的名字。
参观完大连现代博物馆之后，我们来到了大连万达广场。
大连高新万达广场位于大连高新区旅顺南路北侧、七贤东路东侧，项目用地面积为5.8公顷，建筑面积约27万平方米，其中地上建筑面积19.5万平方米，地下建筑面积7.5万平方米，由商业综合体、室外商业街、写字楼、底商组成，建筑高度不超过100米，是万达集团在大连的顶级商业综合体。
万达广场客户定位
产品性价比 社区环境 项目体量 开发商品牌
周边配套 生活氛围
市场一旦转暖，高端客户购买能力迅速提升，是本项目后期实现高 高端客户 价值主要客群
1、高端客户财富实力雄厚
经济危机严重影响高端人群近期收入水平，进而影响房产投资信心和热情，但 是财富积累能力极强，财富实力雄厚，有绝对的能力购买高价值物业
2、市场回暖以后高端客群将迅速成为高端物业购置主力
质要一定要求；喜欢“扎堆”；
购置90平米以下户型作为投资， 130平米以上大户型自住，要求项 目能体现身份和地位，有尊贵感
好的，反正房子关键是要气派，住着舒服。
——天元业主杨女士
高端客户 看重核心城市资源的占有、产品力及身份标签象征
客户描述：
看重凤凰新城未来的规划，总部基地、CBD未来均会在此区域规划， 友谊路两侧的市政商业街也在规划中，项目位于老机场的跑道，客户 认可项目的位置及产品而购买。 ——梧桐大道销售经理 阳小姐
有一次性投资的能力，但关注产品实用性及得 房率；
看重产品的宜居性，及所在区域的整体居住感受，包括产品舒适 中高端客户 度、宜居环境、资源配套等
景泰〃翰林客户描述：
90-100平米两居产品销售最快，单身的客户以选择小户型居多，并 且有双卫生间的产品卖得较好； 项目位置的认知度较高，周围交通便利，客户关注顺序为户型、项目 体量、配套及交通。
地段价值 区域规划 高端形象 产品设计 开发商知名度 社区规模 居住氛围
客户描述：
项目200平米的四居产品销售情况最佳，跃层产品较受欢迎； 客户支付力很高，有较高的财富积累，以一次性付款为主，多为父 母为子女购买； 项目地块早期为桃园，客户对于项目风水及地势均有较高认知；
客户对于项目的整体形象及开发商认可度较高，但对于物业管理存
万达广场可行性研究报告
万达广场可行性研究报告万达广场可行性研究报告一、项目概述万达广场是一个综合型商业建筑群，包含购物中心、写字楼、住宅及娱乐设施等。
该项目旨在满足人们日益增长的消费需求，并提供方便快捷的购物、娱乐、办公等服务。
本可行性研究报告将评估大规模万达广场项目的可行性。
二、市场需求分析在当前经济发展的背景下，人们对消费及娱乐需求不断增加。
万达广场作为一个集购物、娱乐、办公于一体的综合性商业建筑，能够满足人们的多元化需求。
此外，城市化的进一步发展也为万达广场提供了巨大的市场机会。
三、竞争对手分析考虑到竞争对手的存在，该项目需要通过提供高质量的产品和服务来吸引消费者。
仔细研究竞争对手的定位及优势，制定相应的市场营销策略，如提供更多品牌选择、丰富的娱乐设施等。
四、项目风险评估万达广场项目存在多种潜在风险，包括市场风险、竞争风险、政策风险等。
为了降低这些风险，项目方需要制定详细的风险管理计划，并积极应对各种可能的风险。
五、项目可行性分析在充分分析市场需求和竞争对手的基础上，我们认为万达广场项目在当前环境下具有较高的可行性。
以下是具体分析：1. 市场需求持续增长：随着经济发展和城市化进程加快，人们对购物、娱乐等需求不断增加，为万达广场提供了广阔发展空间。
2. 项目优势明显：万达广场项目集购物、娱乐、办公为一体，能够满足不同人群的需求，具有较强的竞争力。
3. 地理位置优越：万达广场项目选址合理，交通便利，周边人口密集，形成良好的消费环境。
4. 品牌影响力：万达作为知名地产开发商，具有较强的品牌影响力和市场竞争力，能够为项目带来更多的潜在客户和合作伙伴。
六、经济效益分析万达广场项目除了提供就业机会外，还能够为地方经济带来显著的经济效益。
购物中心及娱乐设施的建设和运营将带动相关产业的发展，增加地方财政收入，并提升周边地区的整体经济水平。
七、项目可行性建议基于以上分析，为了确保项目的顺利进行，我们提出以下建议：1. 项目方应继续加强市场调研，深入了解消费者需求，提供符合市场需求的产品和服务。
大连高新区万达广场项目定位报告
3
停车设施
完善停车设施，方便顾客停车，提高顾客满意度。
营销策略规划
促销活动
定期举办促销活动，吸引顾客消费，提高销售额。
会员制度
建立会员制度，提供会员专属优惠和服务，增加顾客忠诚度。
线上推广
利用互联网和社交媒体进行线上推广，扩大品牌知名度和影响力。
05
预期效果
经济效益预测
营业额增长
预计大连高新区万达广场开业后，将吸引大量消费者，带动营业额 显著增长。
良好的政策环境。
项目位置
大连高新区万达广场位于大连市高新技术产业园区核心区域，周边交通便利，拥有 丰富的客流资源。
周边配套设施完善，包括住宅、学校、医院等，为项目提供了稳定的消费群体。
周边商业氛围浓厚，汇聚了众多高端品牌和优质商家，提升了项目的商业价值。
项目规模
大连高新区万达广场总建筑面积达到 50万平方米，是集购物、餐饮、娱乐、 休闲等功能于一体的大型商业综合体。
品牌引进
02
吸引国内外知名品牌入驻，提高万达广场的品质和吸引力。根据品牌知名度和经营状
况灵活调整。
空间布局规划
1 2
楼层布局
根据商业业态和品牌需求，合理规划各楼层的布 局，实现品牌间的互补和聚集效应。
公共空间
优化公共空间设计，提高顾客的购物体验和舒适 度。
域。
品牌定位
国际品牌集合地
引入国内外知名品牌，提升品牌档次和消费品质， 打造高端时尚的购物体验。
创新业态引领者
关注新兴消费趋势，引入创新业态和特色商家， 满足消费者个性化、多元化需求。
家庭消费目的地
提供适合全家人消费的商品和服务，打造温馨舒 适的家庭购物环境。
万达的swot分析
4. 具备离岸资产包，具备境外潜在融资能力
5. 国内市场尚无强劲的竞争对手与之抗衡
6.居民消费能力和消费品位在发生变化。人们 注重体验式消费
威胁（T）：
1. 专业人才和中高专业管理人才短缺是制约其 后续发展的核心因素
2. 2009 年初以来，伴随高速扩张拿地，企业 资金链偏紧
3. 倚重销售现金流，市场波动造成的潜在影响 4. 倚重银行信贷，特殊待遇的长期可持久性 5. IPO 成行后，透明化对公司治理的挑战
“南有万科，北有万达”
公司介绍
大连万达集团创建于1988年，经过20多 年的发展，已成为以商业地产、高级酒店、 文化产业、连锁百货为四大支柱产业的大型 企业集团。万达集团自2001年主动战略转型 进行商业地产开发以来，就给自己一个定位 ——要成为中国最大的不动产企业，在04年， 万达开始转为商业地产只租不售的策略。
3. 第三代“城市综合体”产品获得市场认可 4.源源不断的现金流，企业才能立于不败之地，
而万达所从事的商业地产领域,正是这种能够 实现长久现金流的行业
5. 注重资金周转率，开发项目有明确工期要求
6. “土地、资金、资源、品牌”前置到产业链上 游，打造核心竞商业地产发展历程
万达商业地产的SWOT分析
Strength （竞争优势）
Opportunity (机会)
Weakness （竞争劣势）
Threat （威胁）
优势（S）：
1.项目在一二线城市的传统商业黄金位置或新 城区核心位置，是国内最大不动产运营商， 已形成规模效应
2. 地产项目投入成功后具有金融产品的性质， 具备较强的融资优势
8. 自主投资的产业，万达影院和万千百货发展 势头良好，具有核心竞争力
万达广场购物中心业态组合分析报告与建议
万达广场:购物中心业态组合分析与建议一、商业业态及业态规划的定义(一)商业业态的定义商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态, 其分类的主要依据包括经营主体目标市场、经营理念、服务功能、选址要求、立店规模、商品结构标准等诸方面。
城市综合体内主要的商业业态包括: 购物中心、酒店、写字楼、公寓、住宅等等; 而其中购物中心内的业态主要有:百货店、零售型专业店、专卖店、特色超市、大型综合超市、电影城、娱乐中心(KTV、电玩等)、健身中心、大型中式酒楼、特色餐饮美食广场、美容院及发廊、银行、便利店、折扣店、专业市场等。
(二)商业业态组合与规划所谓业态组合就是指综合体或购物中心根据自身的定位确定商业业态的种类和每一种商业业态在购物中心中的分布及分配比例的过程。
业态组合涉及三个层面的问题: 1、业态的选择: 一个综合体或是购物中心究竟应该承载哪些功能、涵盖哪些业态; 2、配比的问题: 各业态在综合体或购物中心中的占比及每一业态中具体每个业种数量的多少以及相互的比例关系; 3、落位与分布的问题: 各业态在综合体或购物中心的区位与业态之间的相互关系。
对不同的业态如何进行有效的划分与组合,不仅关系到：广场定位的实现、客流的共享,更关系到经营收益的最大化。
二、业态规划的基本原则1、定位优先的原则单个综合体或购物中心的业态组合须服务于公司整体战略的发展要求。
购物中心业态的选择与配比规划须符合城市综合体的整体定位, 满足商家的经营需要和消费者的消费需求。
综合体或购物中心的定位包括三个层面:1)整体的功能性定位:即综合体(购物中心)要实现哪些基本的功能。
位于不同城市不同区域属性的城市综合体,由于区位特征不同,其承载的基本功能及扮演的角色也会有较大的区别：如上海五角场万达广场属于城市中心(副中心)型城市综合体,北京CBD万达广场为城市特定功能区域内的综合体,而宁波万达广场则属于典型的郊区型城市综合体。
万达商业案例分析
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实践经验之二
商业地产最需要复合型知识的人才
目前国内一些大中城市商业地产开发出现大量空置的现象，是许多进入者商业地产 经验不足、专业知识不足、专门人才缺乏以及过度投机造成的。 商业地产是一个复合型的行业，因此更需要人才。 并且，单纯做零售、做百货的 单纯做零售、 单纯做零售 人不一定就是商业地产的行家里手，单纯做房地产的人也不一定是，这里需要复合 人不一定就是商业地产的行家里手，单纯做房地产的人也不一定是 型知识的人才。
1 2 3
万 达 的 尝 试
确立了“感情留人、待遇留人、事业留人”的人才观。 确立了“感情留人、待遇留人、事业留人”的人才观。 除内部选拔以外，积极从外部引进人才。 除内部选拔以外，积极从外部引进人才。 与澳大利亚一个商业管理学院签订培训协议 。
每年送人员去培训，三年内有一半是实习时间，把购物中心12个主要岗位都干一遍
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订单商业地产的内涵之四
什么叫技术对接？ 什么叫技术对接？
也叫共同设计 共同设计。首先由战略合作伙伴提出需求——要多大的面积，高度，出入口、 共同设计 交通体系等，再由万达做出方案来认证，是否合适，提出意见，等设计图纸确定 之后，双方正式签订一个具有法律效力的确认书 确认书，然后要合作伙伴马上打一笔保 确认书 保 证金。 证金 如果对方以后反悔要赔偿我们一年的租金，这样能确保不会跑单，有效防控风险 有效防控风险。 有效防控风险 保证主力店商家的需求在开工前就能得到确定，避免商家进场后的改建 避免商家进场后的改建，减少浪 避免商家进场后的改建 费，因此租赁面积完全被租金所覆盖，没有无效面积 没有无效面积。 没有无效面积
2
大连万达已在全国26个城市 全国26个城市成立了项目公司 全国26个城市
现状
万达广场项目可行性研究报告
目录第一章区域市场实态分析一、项目所在地房地产市场总体供求现状·······················二、项目周边竞争楼盘再次调查与分析························第一部分万达北京项目市场定位第一节CBD业态属性第二节万达北京项目SWOT分析第三节万达北京项目对万达集团的战略意义第四节万达北京项目定位分析第五节万达北京项目核心定位第二部分万达国际商务港产品策略方案第一节市场供给状况分析——竞争项目激发的启示第二节市场需求主体分析第三节万达国际商务港细分定位及产品解决方案第四节对万达国际商务港规划设计的要求第三部分功能配套及服务体系设计第四部分销售策略的底线解决方案——包租推盘计划第五部分基于符号学的产品设计和IMC推广原则第二章行销组合二、价格策略（暂缓）三、通路策略·················································四、推广策略·················································第三章开盘时机规划与各阶段销售方案的初步安排一、销售目标计划··········································二、活动安排··············································三、项目2003-2007年营销费用计划··························四、项目各阶段分期········································内部认购及开盘时间建议································一、北京市场简述（2003年8月）1.上半年及目前市场的走势：中国房地产业有十年二十年的持续发展潜力，但肯定不是直线的增长，会有波浪和局部的调整。
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二、城市商业概况
凯德和平广场优劣势分析
1、地理位置优越，毗邻星海湾广场，周边汇集星海会展中心、 高档住宅小区、高档酒店、星级写字楼等，消费人群较为高端；
优势
2、业态组合丰富，一站式购物满足了周边消费群的需求；
3、楼层布局合理，品牌级次较高，潮牌较多，是大连购物中 心流行时尚的倡导者； 4、辐射学府区、高新园区、旅顺等地； 5、交通便利，拥有公交枢纽站，客流量较大。
东北主要城市
一、城市概览
消费品市场：2011年全年大连社会消费品零售总额1924.8亿元，比上年增长17.4%。餐饮
业增长15.9%。金银珠宝类增长61.1%，服装、鞋帽、针纺织品类增长26.3%，文化办公 用品类增长36.2%，体育娱乐用品类增长26.6%。 2006-2011年社会消费品零售总额及增长速度
凌水湾改造项目功能定位，总面 积约4.7平方公里，将重点打造 总部经济基地，规划五星级酒店、 高档写字楼、住宅、大型休闲广 场等，未来将成为“大连第二个 星海湾”，建成后形成“三湾 （星海湾、凌水湾和河口湾）互 大连高新万达广场
大连高新万达广场
大连万达海公馆
动，错位发展”的格局，成为集
总部基地、研发设计、文化创意、 金融服务、商务会展、商住旅游 等功能为一体的新功能区--中国 的“硅谷海岸”和大连的IBD （智能商务区）。
服 装 服 饰
精 品 生 活
月，位于大连的主城区；
是首批国家级高新技术产 业园区。位于大连市区西 南部，形成了全国第一、 世界唯一的规模化、高端 化、专业化的软件园集群。
一、城市概况
4、高新区数据（2012年）
面积153平方公里 拥有企业4700多家 总人口20万人 从业人员12万 常住人口数为16万人 80个世界500强企业 20余个专业软件园
2011年，人均可支配收入24276元，位 列辽宁省第一位。
一、城市概览
同类城市平均GDP 为5260.69亿元
同类城市
GDP（亿元）
平均水平
东北主要城市
东北主要城市平均城镇居民人 均消费性支出为17149.25元
东北主要城市
东北主要城市平均城镇居民人均 可支配收入为22008.25元
同类城市
一、城市概况
10、园区办公写字间分布
高新技术产业的发展，带动了高素质外来就业人口的加速涌入。拥有企业总数达4700家 ，从业人员超过20万人；核心区域写字楼近100万平米。
大连高新万达广场
一、城市概况
11、园区周边住宅小区分布
中体奥林匹克花 园 万科溪之谷 幸福E家 世嘉星海 大华御庭 东方圣荷西 百合IT家 园 大有恬园 壹品曼谷 大有文园 名仕智慧 谷 柏悦国际公寓 半山壹号 大华锦绣华城 东方圣克拉 软景E居 弘基书香园 硅谷假日 中海紫御观邸 浦项道 颐和星海 壹品星海 星海湾壹号 星海阳光 星海人家 玫瑰东方
四 四、项目定位 五、营销推广计划（简）
一、城市概况
1 、大连概况
大连——是中国的副省级城市、计划单列市，是全国14个沿海开放城市之
一；是中国辽宁省的一个重要沿海港口城市，是中国东北主要的对外门户； 也是东北亚重要的国际航运中心、国际物流中心、区域性金融中心。
一、城市概览
大连是中国重要的港口、工业、贸易和旅游城市，是中国东北地区的物流 中心、金融中心和外汇结算中心。是中国东北地区经济总量最大的城市。 大连市雄踞东北亚经济圈的中心位置，更傲立环渤海经济圈的核心，现代大 连的发展从航运中心拓展到现代制造业和服务业基地。
92
60 16000 13860 87 42 42 88 33 30526
150000
120000 180000 100000 120000 100000 120000 100000 300000 140000
194
240 143200 23100 116 70 70 220 88 167737
100000
亿元 2500 2000 1500 1000 500 0 2006 2007 2008 2009 2010
社会消费品零售总额 比上年增长
%60
50 40 30 20 10 0
2011
同比增长率
消费客群分析
消费层次 消费客群结构 单位数量 人数 机关 政府机构 事业单位 街道 驻区机构 大学 学校 14 13 3 7 12 28 52 9 14 96 高 年均收入（元/人） 人数 250000 200000 150000 150000 300000 42 78 21 21 60 中 年均收入（元/人） 150000 120000 100000 100000 200000 人数 70 130 60 35 144 低 年均收入（元/人） 80000 60000 50000 50000 120000
1、各楼层部分布局不合理，调整不及时，出现空铺现象；
劣势
2、主力店千盛百货品牌级次较低； 3、缺少电器品类； 4、商圈内仅一家购物中心，圈内缺乏商业氛围。
二、城市商业概况
凯德和平广场1F业态分布
业 态 服 装 服 饰 品牌
ZARA、H&M、UNIQLO、MUJI、 TOUGH（Salad）、Bershka、 Stradiuarius、Pull&Bear、Jessica red、ANMANI、miamia、evona、 less、Anna susi、mango、Motivi、 影儿时尚会所、滕氏时尚会所、ODBO 、e-world、AIVEI、G-Star、Lee、 Esprit、VM、YSB Sephora、sasa、Apple（英龙华辰） 、Sony、I DO、DA戴维斯琥珀、如意 +福、Gillivo、新秀丽、C.P.U鞋、 FOSS鞋、Maggie、GUESS手表、 SWATCH手表、PILGRIM、A&I、宝岛 眼镜、elle、LAMY、DHC、THE FACE SHOP、HugoBoss香水、CK香水、蜜 丝佛陀、skin food、 谜尚、英佐伊、 SJ、Paraderm、爱玛莎、yellow earth、疯果盒子、1983创意、木九十
学府区、高新技术产业园
区一脉相承。 主力商业体：凯德和平广
场、星海会展中心。
二、城市商业概况
2.1.1凯德和平广场
项目定位：中高档购物中心 经营面积：170000㎡ 停车位数：700个 经营方式：租赁 周边交通线路：20余条
各楼层功能布局： B1F: 乐购超市、停车场 1F：国际知名品牌、快时尚品牌、千盛百 货 2F：快时尚品牌、时尚女装、大连歌城、 千盛百货 3F：时尚男装、儿童主题乐园、餐饮、大 连歌城、千盛百货 4F：餐饮、奥纳影城
大连高新万达广场
一、城市概况
6、园区企业行业比例划分
4700
80个
一、城市概况
7、高新园区知名企业（世界500强行列）
CONICAMINOLTA
CONVERGYS
APPLIED MATERIAIS
SOMPO JAPAN
一、城市概况
8、
大学城高知人群聚集区
大连高新万达广场
一、城市概况
9、商务、商业区域规划
精 品 生 活
餐 饮 Starbucks、Costa、必胜客、麦当劳、 美 Bread talk、巴黎贝甜、查尔斯布朗 食
二、城市商业概况
凯德和平广场2F业态分布
凯德和平广场2F业态分布
业 态
品牌
ZARA、H&M、UNIQLO、MUJI、哥 弟、AMASS、ANOTHER、MO&CO 、That‘s all、Dazzle、bread n butter、欧时力、d’zzit、热风、江南 布衣、播、渔、honeys、BABY.FOX、 PINK、Mocano、Eall.cz、奥菲、 S.DEER、2365、EITIE、 ab.f.z/ab.PLUS女装、三彩、Belle Maison、粉红玛莉、天伦皮草 Kaitz女包、XOXO、Eplaza礼品、夏娃 的诱惑、茜比、6ixty 8ight、舒宠、汇 美舍、林清轩、MAGASE、XIANGYUE 、桃子家、意思坊、馒头家族、马芮莎 婚纱、
一、城市概览
2010年中国城市竞争力报告中，大连综合竞争力名列全国城市第八位。仅
次于香港，上海，北京，深圳，台北，广州、天津。
大连环境绝佳，2009年被联合国的环境规划署评选为国际花园城市的最高奖。
一、城市概览
2、大连基本数据
地理位置 土地面积 人口总量 行政划分 生产总值 人均收入 位于欧亚大陆东岸，中国东北辽东半岛 最南端，西北濒临渤海，东南面向黄海。 12574平方公里 现有人口588.5万、常住人口达669万 （至2011年）。 辖6个区、3个县级市、1个海岛县。 2011年，全市生产总值超过6510亿元。
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大连高新万达广场
项目定位报告
企划部分 2012年4月27日
目 录
Click to add Title 一 一、城市概况 二ick to add Title 二 二、城市商业及竞争对手分析
Click to add Title 三 三、项目基本情况
8公里边缘商业圈
3公里核心商业圈
E人国际
翰林观海
5公里辐射商业 圈
中海华庭 因特摩尔
大连高新万达广场
普罗旺斯
中铁诺德花园 大连天地 波非兰岛
小平岛
注：其中红色标注的为 建筑面积超过30万平方 米的大中型住宅小区
二、高新园区概况
12、园区商业配套
项目周边以产业写字楼为主，园区商业配套相当缺乏，仅有部分商业设施， 且较低端，因此整个区域商业氛围较差。
由于区域内各项目社区楼盘较新，整体居住氛围不浓，入住率不是很高。 高新园区内大部分工作人员不在此居住，只作为工作区使用，因此园区周 边目前仅有部分小型餐饮和零星商业零售业，不能满足社区居民生活需要。 目前园区周边已有黄浦路沿线商业、环洲购物广场、七贤东路小商业，以 及数码广场区域锦辉二店、黑石礁区域大商超市。