房地产市场营销概要(doc 14页)
房地产市场营销概论
房地产市场营销概论引言房地产市场作为一个庞大而复杂的行业，需要精确的市场营销策略来吸引客户，实现销售目标。
本文将介绍房地产市场营销的基本概念、策略和实施过程，以帮助房地产开发商和营销团队有效地推广和销售房地产项目。
1. 房地产市场营销的定义房地产市场营销是指房地产开发商和营销团队通过市场调研、客户分析、产品定位、渠道选择等一系列手段，推广和销售房地产项目的过程。
这个过程中，关键要素包括市场定位、市场调研、产品设计、定价策略、促销计划和渠道管理等。
2. 房地产市场营销的重要性房地产市场营销对于房地产开发商和营销团队来说至关重要。
以下是几个重要的原因：2.1 提高销售量和市场份额通过精确的市场调研和客户分析，房地产开发商能够了解客户需求，制定符合市场需求的产品定位和策略。
这样可以吸引更多的潜在客户，增加销售量和市场份额。
2.2 构建品牌形象房地产市场营销有助于建立房地产开发商的品牌形象。
通过有效的宣传和推广，开发商可以塑造一个积极、可信赖的品牌形象，提升产品的竞争力。
2.3 提高销售效率房地产市场营销的目标是通过合适的渠道和促销活动，将产品推向目标客户。
通过有效的市场营销策略，开发商可以提高销售效率，减少销售周期，实现更高的销售额。
3. 房地产市场营销的策略房地产市场营销的策略包括市场定位、产品定位、定价策略、促销计划和渠道管理等。
以下是常用的房地产市场营销策略：3.1 市场定位市场定位是指将产品定位在与目标客户需求相一致的市场细分上。
开发商需要通过市场调研和客户分析，了解目标客户的特征和需求，以制定针对性的市场定位策略。
3.2 产品定位产品定位是指确定产品在目标市场中的位置和差异化特点。
开发商需要通过产品设计和营销文案等手段，突出产品的独特价值和核心卖点，吸引目标客户的关注和购买意愿。
3.3 定价策略定价策略是指确定产品的售价。
开发商需要综合考虑成本、竞争对手的定价和目标客户的支付能力等因素，制定合理的定价策略，以保证产品的市场竞争力和销售利润。
房地产市场营销概述
房地产市场营销概述市场营销是一种通过商品交换实现其所制造的产品的价值以满足个人和团体需要的社会和治理过程。
二、市场营销的核心概念1、需要人的需要从消费角度看破有三个差不多层次：生存需要、享受需要和进展需要。
需要与欲望、需要的区别：需要是指人类没有得到某些差不多满足的状况。
欲望是指对需要的某种具体满足物的愿望。
需求是一种具有购买能力的欲望。
2、产品一个产品至少应该包括三个要素：实体产品、服务和创意。
3、价值价值是指消费者对产品满足各种需要的能力的评判。
4、交换交换是以某些东西从其他人手中换取所需要产品的行为。
5、关系交换不仅仅是一种交易，也是建立关系的过程。
6、市场交换是在市场内完成的。
7、营销者与预期顾能够将交换双方区分为营销者和预期顾客。
假如一方比另一方更加主动，更积极地寻求交换，前者被称为营销者，后者被称为预期顾客。
三、市场营销观念的演变1、生产观念生产观念认为，消费者喜爱那些能够随处买得到而且价格低廉的产品，企业应该注重提高生产效率、扩大生产、降低成本以扩展市场。
2、产品观念产品观念认为，消费者喜爱那些质量好、价格合理的产品，企业应该注重生产质量好、价格合理的产品。
3、推销观念推销观念认为，消费者可不能因自身的需要与愿望来主动地购买商品，而是经由销售的刺激才诱使其采取购买行为。
因此，企业必须积极推销，致力于产品的推广和广告，以刺激消费者大量购买本企业的产品。
4、市场营销观念市场营销观念认为，实现企业营销目标的关键，在于正确地确定目标市场的需要和欲望，同时比竞争对手更有效地传送目标市场所期望的产品或服务，从而比竞争对手更有效地满足目标市场的需求。
5、社会营销观念社会营销观念的差不多要求是：企业生产或提供产品成本服务时，不仅要满足消费者的需要和欲望，符合本企业的利益，还要符合消费者和社会进展的长期利益。
五种市场营销观念的对比房地产市场营销是通过房地产交换，满足现实的或潜在的房地产需求的综合性的经营销售活动过程。
房地产市场营销概述
房地产市场营销概述引言房地产市场作为一个重要的经济领域，随着人口增长和城市化进程的加快，其竞争日益激烈。
在这个竞争激烈的市场中，房地产市场营销起到了至关重要的作用。
本文将对房地产市场营销进行概述，介绍其基本概念和重要性，并探讨一些常用的营销策略和工具。
一、房地产市场营销的定义房地产市场营销是指将房地产产品推向市场并吸引客户购买的过程。
它涉及各种营销活动，包括市场调研、产品定位、价格策略、渠道管理、促销活动等。
房地产市场营销旨在将房地产开发商和购房者联系在一起，满足购房者的需求，提高开发商的销售额。
二、房地产市场营销的重要性房地产市场营销对于房地产开发商来说至关重要，它具有以下几个重要性：1. 市场竞争力增强随着房地产市场竞争的加剧，房地产开发商需要通过市场营销来提高市场竞争力。
通过研究市场需求和竞争对手的情况，开发商可以制定更具吸引力的产品策略和定价策略，从而增加销售额。
2. 客户满意度提升房地产市场营销不仅关注销售额，还注重客户满意度。
通过了解客户需求和反馈，开发商可以调整产品设计和售后服务，提高客户满意度，增加客户忠诚度。
3. 品牌形象塑造房地产市场营销有助于开发商建立并塑造品牌形象。
通过有效的品牌推广和市场宣传，开发商可以在激烈的市场竞争中树立良好的品牌形象，增加品牌认知度。
4. 销售渠道优化房地产市场营销还涉及到销售渠道的选择和管理。
通过与经纪人、中介机构和房地产代理商的合作，开发商可以更好地推广产品，并提高销售渠道的效率。
三、房地产市场营销的策略和工具1. 定位策略定位策略是指确定目标客户群体并为其提供独特的产品价值。
开发商需要通过市场调研和分析来确定目标客户的需求和偏好，并据此制定差异化的产品定位策略。
定位策略可以帮助开发商在市场中找到自己的定位，从而更好地满足客户的需求。
2. 宣传推广宣传推广是房地产市场营销中重要的一环。
开发商可以通过各种途径进行宣传推广，包括广告、媒体报道、互联网营销等。
房地产市场营销的主要内容
房地产市场营销的主要内容房地产市场营销的主要内容现代房地产市场营销已不再是单纯的推销工作,而是企业以满足市场需求为中心的整体经营活动,要从研究市场人手组织房地产投资开发经营活动,房地产市场营销包含丰富的内容概括起来包括以下方面：(一)房地产市场研究分析1.市场需求分析.通过对房地产市场调查和预测,了解房地产市场近期或未来需求是什么.2.房地产市场环境分析.分析房地产企业经营活动面临哪些宏观环境的影响,有利因素和不利因素各有哪些.房地产是不可移动的高价值财产,受环境的影响大,因此,环境分析是房地产经营活动中的重要内容.(二)确定房地产投资经营目标在研究和分析市场的基础上,作出经营决策,包括选择和确定房地产投资规模,投资方向,投资地区和地点以及投资方式.在进行上述决策之前,必须选定适当的顾客群.任何企业都不可能面向所有的市场,满足所有顾客的需求.而房地产企业所开发的商品房在一定时期内所能够满足顾客需求的范围就可能更小了,因此,企业必须明确"我为哪一类用户开发房地产商品及提供相应的服务 "企业在进行投资决策时,首先必须解决这个问题,从现代市场营销的角度而言,即目标市场选择——我是准备面向普通老百姓开发经济适用的'住宅,还是高级别墅,或者是高档酒店.确定目标市场时,至少需要考虑两个基本问题:一是这个顾客群的需求必须有足够的容量;二是在这个顾客群中,供应的竞争对手,特别是具有较强竞争力的对手要尽量少.(三)项目决策项目决策是在项目经营目标确定的基础上,根据选定的地段和项目,决定能够满足市场需要的开发经营策略.具体包括以下几种.1.产品策略.确定和开发满足市场需求的房地产商品.适当的产品是同适当的顾客群相联系的.当目标市场选定以后,必须设计和开发建设可以满足顾客群的适销对路的房地产商品或相应的服务.2.价格策略.根据房地产市场需求分析的情况,制定房地产价格,受国家调控的房地产价格的确定应符合国家规定.3.销售渠道选择.选择房地产租售的基本方式和途径,房地产开发商自行租售与委托房地产中介机构进行房地产租售代理各有特点,要进一步结合项目情况决定经营方式.(四)促进销售确定和使用有效的信息传递促进销售的手段,如房地产广告,房地产交易会等,提供售前咨询服务,吸引租客或买家,促成房地产交易.(五)信息反馈和物业管理提供售后服务和良好的物业管理,并搜集反馈信息,扩大顾客群.以上几个方面,是现代市场营销的主要内容.在上述市场经营过程中,每个环节又有更多的策略性选择.【房地产市场营销的主要内容】。
房地产市场营销大纲范文
服务营销观念：重视顾客的感受和服务的规范性。
关系营销观念：建立与利益相关者之间的关系，保持顾客，实现顾客价值最大化。
网络营销观念：基于计算机网络的服务营销、关系营销等活动的深化。
绿色营销观念：社会营销观念在保护生态问题上的侧重。
（2）4P、4C的内容
4P
产品产品体系：包括产品线、产品定位和产品服务等
交易：交换活动的基本单元，是已达成的交换。
7关系、网络
关系营销：相对于交易营销的概念，着眼于同所有利益相关者建立关系，不断承诺和提供高质量的产品、服务和公平的价格，实现保留顾客、降低成本及赢利的目标。
营销网络：关系营销的主要结果，是指由公司利益相关者建立起互利的长期关系。
感觉状态。
8营销渠道
存在于企业与目标顾客之间的信息传播渠道、分销渠道及销售渠道。
具体定位（主题定位、市场定位、客户定位、建筑定位、推广定位）
产品：用来满足人类某种需要或欲望的东西。
供应品：实体物品和无形物品。
5价值、满意
价值：顾客的所得与其支出之比。
价值＝利益/成本＝（功能+情感）/（货币+时间+精力+体力）
满意：某人通过对一种产品的可感知的效果与他的期望价值相比较后，所形成的愉悦或失望的感觉状态
6交换、交易
交换：通过提供某种东西而从别人那里取得所需物的过程。
本质：根据房地产开发项目的具体目标，以客观的市场调研和市场定位为基础，以独特的概念设计为核心，综合运用各种策划手段，按一定程序对未来的房地产项目进行创造性的规划，并以具有可操作性的房地产项目策划文本作为结果的活动，如房地产项目全程策划。
房地产营销策划的地位、作用、特征与原则
房地产市场营销(1)解析
房地产市场营销(1)房地产市场营销概述一,房地产市场营销的概念(一)房地产市场营销的概念房地产市场营销是市场营销的一个重要分支.房地产市场营销与其他市场营销一样,也是个人和集体通过一系列的活动,特别是某些创造性的活动,同别的个人和集体交换产品和价值,以实现其经营目的的一种社会过程.可见,房地产营销的实质是以消费者对各类房地产商品的需求为出发点,企业通过有效地提供住宅,办公楼,商业楼宇,厂房等建筑物及相关服务来满足消费者生产或生活,物质和精神等的需求,以获取一定利润的一种商务活动.与一般商品市场营销相比,房地产市场营销的主要特点是其交换对象的特殊性,房地产市场营销的客体是房地产物质实体和依托物质实体上的权益等,因此,房地产市场营销既有其特点,同时市场营销的一般原理也能在房地产领域得到很好的运用.现代市场营销已经从商品交换过程发展到以商品交换为核心的各项相关活动中,涵盖了企业生产经营的各个环节.市场营销作为一门独立的学科,在经济发达的国家是从20世纪50年代开始趋于成熟,在我国则是在20世纪80年代中期以后才在不少行业中得到广泛的推广和应用.(二)房地产市场的特征由于房地产市场营销是面向房地产市场的一种商务和管理活动,因此,必须充分认识房地产市场的特点,以便为有效管理和组织市场营销活动服务.作为整个市场体系的组成部分,房地产市场具有以下主要特点.1.房地产市场是权益交易市场.由于房地产的不可移动性,因此房地产市场交易的对象实际上是附着在每一宗房地产实物上的权益.交易的对象可以是房地产的所有权(包括占有权,使用权,收益权和处分权),也可以是部分所有权.不同权益的交易,形成市场上不同性质的交易行为.2.房地产市场是区域性市场.由于房地产的不可移动性,房地产生产和消费都只能在特定的地点进行,从而使得房地产市场具有区域性的特征.这一特征要求房地产市场营销中的各项活动内容均需以房地产所在地市场为主.例如市场调查,目标市场,产品定位,销售策略的确定等都应结合房地产所在地市场进行.3.房地产市场是不完全竞争市场.房地产的异质性使房地产市场中的商品具有差异性,如果考虑房地产的区位因素,则各项房地产商品各不相同,但不同房地产之间又不是不能替代的,所以,房地产市场是一种不完全竞争特征明显的市场. 二,房地产市场营销观念企业的市场营销观念直接影响企业市场营销活动的组织和管理,在商品经济发展过程中,市场营销的观念经历了三种不同的指导思想.(一)生产观点20世纪20年代以前,资本主义经济虽然得到了高度发展,但社会生产的增长速度仍然落后于消费增长的速度,社会产品供应不足,产品品种比较单一,市场需求处于被动的地位,没有多大的选择余地.企业生产出来的产品不愁卖不出去,因此,企业整个的着眼点就放在生产上面,"我能生产什么,就能够卖什么",企业的普遍思想是"生产观点".(二)推销观点20世纪20年代以后,经过第一次世界大战后的复苏,资本主义经济由于大批军品生产设备和技术运用于民品,社会生产得到迅速发展,市场商品数量,品种开始增加,部分商品出现供过于求的状况,竞争开始加剧,不少企业逐渐采用"推销观点"指导企业的经营活动.其基本特征是"我卖什么,人们就买什么".这一时期企业经营活动虽然增加了推销活动,但其仍然是一种"以产定销"的观念,即"我生产了什么,就推销什么".(三)市场营销观点第二次世界大战以后,特别是20世纪50年代以后,商品经济进一步发展,广大消费者的生活方式发生了极大的变化,市场商品进一步供过于求,各种需求和欲望花样翻新,市场转变为买方市场,许多企业家开始认识到,能不能使自己的产品满足市场的需求,在市场上占有较大的份额,关系到企业的生死存亡,因此,许多企业逐渐用"市场营销观点"代替"推销观点".用市场营销的观点组织房地产企业的营销活动,最基本的一点就是要清楚地了解潜在的市场和需求,以及消费者和可能的买主的消费观念和偏好,并运用合适的产品,定价,销售渠道,促销和服务等方法来满足消费者的需要,房地产开发和经营商应本着顾客需要的宗旨去开发和经营房地产,才有可能吸引购房者,才能获取盈利,实现企业的经营目标,做不到这一点,市场营销工作就可能是浪费金钱和时间.我国房地产业虽然起步晚,但发展速度快,房地产企业之间竞争加剧,部分房地产出现了供过于求的现象,因此,我国房地产企业必须运用市场营销观点组织房地产营销活动,才能在激烈竞争中取胜.三,房地产市场营销的内容现代房地产市场营销已不再是单纯的推销工作,而是企业以满足市场需求为中心的整体经营活动,要从研究市场人手组织房地产投资开发经营活动,因此,房地产市场营销涵盖面广,包含丰富的内容.概括起来,包括以下方面.(一)房地产市场研究分析1.市场需求分析.通过对房地产市场调查和预测,了解房地产市场近期或未来需求是什么.2.房地产市场环境分析.分析房地产企业经营活动面临哪些宏观环境的影响,有利因素和不利因素各有哪些.房地产是不可移动的高价值财产,受环境的影响大,因此,环境分析是房地产经营活动中的重要内容.(二)确定房地产投资经营目标在研究和分析市场的基础上,作出经营决策,包括选择和确定房地产投资规模,投资方向,投资地区和地点以及投资方式.在进行上述决策之前,必须选定适当的顾客群.任何企业都不可能面向所有的市场,满足所有顾客的需求.而房地产企业所开发的商品房在一定时期内所能够满足顾客需求的范围就可能更小了,因此,企业必须明确"我为哪一类用户开发房地产商品及提供相应的服务 "企业在进行投资决策时,首先必须解决这个问题,从现代市场营销的角度而言,即目标市场选择――我是准备面向普通老百姓开发经济适用的住宅,还是高级别墅,或者是高档酒店.确定目标市场时,至少需要考虑两个基本问题:一是这个顾客群的需求必须有足够的容量;二是在这个顾客群中,供应的竞争对手,特别是具有较强竞争力的对手要尽量少.(三)项目决策项目决策是在项目经营目标确定的基础上,根据选定的地段和项目,决定能够满足市场需要的开发经营策略.具体包括以下几种.1.产品策略.确定和开发满足市场需求的房地产商品.适当的产品是同适当的顾客群相联系的.当目标市场选定以后,必须设计和开发建设可以满足顾客群的适销对路的房地产商品或相应的服务.2.价格策略.根据房地产市场需求分析的情况,制定房地产价格,受国家调控的房地产价格的确定应符合国家规定.。
房地产市场营销
房地产市场营销概述房地产市场营销是指开发商或房地产公司利用各种推广和营销手段，将房地产产品或服务引入市场，并进行销售和推广的一系列活动。
房地产市场营销的主要目标是吸引潜在购房者，增加房地产销售额，提高市场份额，并建立良好的品牌形象。
本文将介绍房地产市场营销的重要性，主要策略和方法，以及成功案例。
房地产市场营销的重要性在竞争激烈的房地产市场中，营销策略的成功与否直接影响着开发商或房地产公司的业绩。
下面是房地产市场营销的重要性：1.提高品牌知名度：通过有效的市场营销活动，开发商或房地产公司将自己的品牌推向市场，增加品牌知名度，从而吸引更多的潜在购房者。
2.增加销售额：房地产市场营销的主要目标是增加销售额。
通过在市场上推广和宣传，吸引更多购房者，实现销售额的增长。
3.建立良好的品牌形象：通过房地产市场营销活动，开发商或房地产公司可以传达其核心价值观和优势，建立起良好的品牌形象，从而赢得购房者的信任和好感。
4.提高市场份额：通过市场营销活动，开发商或房地产公司可以增加其在市场上的份额，从而增加竞争优势，获得更多的市场份额。
房地产市场营销的主要策略和方法房地产市场营销的成功离不开合理有效的策略和方法。
以下是几种常用的房地产市场营销策略和方法：用户定位和市场调研在进行市场营销活动之前，开发商或房地产公司需要对目标用户进行定位和市场调研。
通过了解目标用户的需求和喜好，开发商或房地产公司可以有针对性地进行市场推广，并提供符合用户需求的产品。
多渠道营销房地产市场营销需要通过多种渠道进行推广，包括线上和线下。
线上渠道可以包括社交媒体、房地产网站、电子邮件等，线下渠道可以包括展会、路演、销售中心等。
通过多渠道的组合，可以扩大市场覆盖范围，吸引更多的潜在购房者。
个性化营销个性化营销是指根据用户的具体需求和喜好，提供差异化的产品和服务。
通过了解用户的个性化需求，开发商或房地产公司可以提供更加精准的营销活动，从而吸引更多的目标用户。
房地产市场营销(最新)
1、房地产市场营销的概念：1. 市场是商品交换的场所2市场是某一产品的所有现实和潜在买主的总和。
3市场是商品供求双方的力量相互作用的总和。
4 市场是商品交换关系的总和。
2、市场营销的概念：1市场营销的最终目标是“满足需求和欲望”2“交换”是市场营销的核心，交换过程是一个主动、积极寻找机会，满足消费者希求和欲望的社会过程和管理过程。
3、交换过程能否顺利进行，取决于营销者创造的产品和价值满足顾客需求的程度和交换过程管理的水平。
3、市场营销观念：达到企业目标的关键在于正确确定目标市场的需要和欲望，比竞争者更有效地提供目标市场所要求的满足。
4、房地产的含义：房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分以及附带的各种利益。
5、房地产市场营销的含义：通过房地产市场交换满足现实的或者潜在的房地产需求的综合性的经营销售管理过程。
6、房地产市场营销环境的含义：宏观环境：是指间接影响房地产企业市场营销活动的各种因素。
微观环境：是指直接影响房地产企业服务其目标市场能力的各种因素。
7、房地产市场营销微观环境：1企业 2供应商 3营销中介商 4顾客 5竞争者 6公众8、房地产市场调查的含义：房地产市场调查是房地产开发项目营销决策的基础，它运用科学的方法，有目的地系统收集、记录、整理有关房地产市场的各种信息和情报资料，分析研究房地产市场调查营销环境及其发展趋势，以期对房地产开发项目的营销活动起到指导作用。
9、房地产市场调查的类型：1、探索性调查：为了确定企业的发展方向、投资经营方向，或者是为了发现问题而进行的一种初步的定性调查。
2、描述性调查：为了揭示与被调查问题相关的因素的一种调查。
3、因果性调查：为了找出现象的原因和结果之间的相互联系而进行的调查。
10、房地产市场调查的常用方法：1、访问法：通过直接询问被调查这得方式了解市场情况和客户需求的一种方法。
2、观察法：指调查者凭借自己的眼睛或摄像、录音等器材，在调查现场进行实地考察，记录正在发生的市场行为或状况，以获取各种原始资料的一种非介入式调查方法。
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房地产市场营销概要(doc 14页)房地产市场营销提纲一、为什么要研究和学习房地产市场营销？1、党的十五大提出“要加快社会主义市场经济的进程”，而市场营销正是市场经济中的一种经营理念。
2、我国的房地产市场正处于计划经济向市场经济转轨的重要时期，树立现代化的经营观念，掌握现代化的营销技术，是企业立于不败之地的思想武器。
二、什么是房地产市场营销？随着房地产市场的成熟和发展，“市场营销”已扮演着越来越重要的角色，什么是“市场营销”？市场营销是西方市场经济发达国家诞生的一门学科，在西方有一种说法：“我是在市场营销的熏陶下成长的”。
市场营销这门学科，是随着市场经济的发展形成的，它反过来又服务于市场经济，在当前，市场营销的哲学思想已成为西方所有公司整体战略的基石。
1、市场营销的概念市场营销的观念的核心是：了解消费得的需求，运用合适的产品、定价、渠道、促销和服务等方法来满足消费者需要。
它包括以下四个方面的含义：（1）认清消费的需求。
（2）激起和满足消费者的欲望。
（3）制造所能销售的产品并有效地组织实施销售活动。
（4）以顾客为主体，一切为了满足消费者。
市场营销不等同于销售，它不只是流通阶段的经济活动。
市场营销观念与推销观念也有本质的区别。
市场营销观念是以消费者需求为中心，通过分析把握者需求，开发产品满足需求，使消费得在满足需求的同时企业获得利润。
市场营销的手段是开展综合性的营销活动，即整体营销，在市场上把产品策略、定价策略、销售渠道策略、促销策略等四大要素在时间与空间上协调一致，实现最佳的营销组合，以达到综合最优的效果。
在企业内部，实行全员营销管理，在增进整体利益的前提下积极配合营销计划，很好地服务于市场，服务于顾客，以实现整体营销，从而创出品牌效应，达到企业长远利益。
2、市场营销的发展阶段市场营销发展经历三个阶段：（1）注重产品阶段：开发各类产品吸引消费者；（2）注重销售阶段：运用推销术，扩大市场份额；（3）全过程的市场营销概念：了解消费者需求，合理运用资源和技术，生产出适合的产品，满足消费者。
通过市场营销活动可以达到以下两个目标：（1）扩大企业或其产品的知名度；（2）扩大产品的市场占有率，最终达到获取更大的利润的目的。
3、市场营销理论的主要内容（1）市场分析：市场需求和购买行为分析、市场细分和选择目标市场。
（2）营销策略：四大策略的营销给合。
（3）营销管理：计划、组织、控制。
三、房地产市场营销策略（4）房地产商品价值的巨额性土地是稀有商品，房屋的建造费用很高、使用年限很长，这两方面造成了房地产这种商品价值量巨大。
A、房地产销售是件困难的工作；B、专业代理的重要性；C、发展二手市场和租赁市场的必要性。
（5）房地产开发政策限制性，开发周期长，相关行业多房地产商品与其他商品不同的地方还在于房地产商品更多地受到政府政策的限制。
房地产业的发展不权受现行政策的影响，还会受未来政策的影响。
A、对投资区域前景正确分析和预测；B、对投资时机的准确判断；C、对投资方式和投资种类的合理选择；（6）房地产使用的长期性、耐用性房地产是相当耐久的生活资料和生产要素，房地产具有两种寿命周期，其自然寿命期限一般可达几十年至上百年。
但经济寿命却很难确定。
A、了解当代人的需要。
过去以卧室为主，现在是“三大一小”、双卫、双厅、跃层。
B、预测未来发展，注重房屋的可改造性。
由于房地产商品有以上一些独特的属性，我们在确定其营销战略，制定营销策略时，必须考虑到上述特征，在实施过程中必须对现有的营销方法和手段进行舍取、突破和创新，使其适应房地产这一特定行业的需要。
2、房地产产品盈利点房地产这种产品，在营销策略上，可以将其剖析成四个不同的层次，每个层次对开发商来讲都是些可扑捉的盈利点。
（1）核心产品是：房屋为人们提供的是使用空间和安全，这是实体，也是一切消费和服务的载体。
（2）形式产品层：通常指产品的品质、外观、包装、品牌、设计，如住宅的套型、结构、装修等方面。
（3）延伸产品层：是指核心产品及形式产品以外，产品所提供的服务项目。
如装修、物业管理、安装电视天线等。
（4）潜在产品层：由产品带来的可发展的潜在性产品，如停车场、餐饮服务、特殊服务、娱乐服务等。
3、产品策略的核心为谁服务（消费者是谁）：产品定位。
进行正确的产品定位：解决为谁服务的问题。
很多方面决定的，如产品差异（质量、功能）、形象差异（名牌、大公司）、价格差异、位置差异等，总而言之，产品定位反映了公司或产品的竞争能力。
如劳力表总裁的回答。
公司在进行产品定位时，必须通过一切言行表明自己选择的市场定位，坚决避免以下三种可能出现的定位错误：（1）定位过低：定位如果过低，会使消费对公司的定位印象模糊，看不出与其他公司有什么差别。
（2）定位过高：如果市场定位过高，使消费者对公司的某一种特定的产品产生强烈的印象，而忽略了对其他产品的关注，这时，就有可能失去许多潜在的客户。
（3）定位混乱：如果定位发生混乱，就会使消费者以公司的形象和产品产生模梭两可的认识，这时，就会使消费者产生一种无所适从的感觉，从而丧失其购买欲望。
准确的产品定位离不开正确的市场分析。
通过各种手段进行市场调研作出的市场分析必须能够回答以下5个问题：（1）谁是消费者（2）消费者买什么（样）（3）消费者何时购买（4）消费者购买的目的是什么（5）消费者如何购买4、产品组合与优化产品组合策略是根据房地产企业开发与经济能力和市场环境作出的关于企业产品品种、规格及其生产比例方面的决策。
一般是从产品组合的广度、长度、深度和粘度等方面作出决定。
产品广度是指产品的种类多少；产品长度是指产品的某一类产品不同形式的总和（如住宅多层、高层、塔式、板式等）；产品深度是指每种产品所提供的款式、建筑风格的多少；产品粘度是指各产品之间在最终用途、开发建设条件、销售渠道或其他方面的相互关联程度。
产品组合优化就是一方面选择最能适应市场需要的、企业盈利又最好的企业产品品种结构，另一方面根据市场的变化，不断调整产品结构、开发新产品、整顿改进老产品，使本企业的产品适销对路。
除此之外，产品命名也是产品策略的一部分内容（略）。
（二）价格策略1、定价策略在市场营销组合中，价格是唯一能创造收益的因素，其他因素只影响成本。
许多房地产公司未能妥善处理定价问题，最常见的弊病是：定价过于强调成本导向；不能经常根据市场变化调整价格；制定价格脱离了市场营销组合的其他因素，没有将它作为市场定位策略的内在要素；没有根据不同的产品品种和细分市场调整价格。
几种常见的定价方法：（1）以理论价为基础，结合市场的供求状况确定合理的房价。
成本导向定价法。
（2）竞争导向定价法。
A、随行就市定价法。
这种方法风险较小，尤其对中小房地产企业，由于竞争能力有限，采取这种方法较为稳妥。
B、竞争价格定价法。
是一种主动竞争的定价方法，一般为实力雄厚或独具特色的房地产企业所采用。
定价时将竞争者的价格与估算价格进行比较，分子高于、低于、一致三个层次，再将企业产品质量、成本费用、产品服务与竞争企业进行比较，分析造成价格差异的原因，从而找出产品的特色和优势，根据定价目标，确定产品价格。
几种常见的定价策略：（1）“试探性”定价策略。
即以售看价的定价技巧。
房地产经营企业在出售商品房时，先以较低价售出少量商品房，如果买房的人多，就可以把价格提高一些；如果提价后仍供不应求，以后还可以把价格再提高。
（2）折扣策略。
房地产开发商为了加速资金回笼，往往会给予客户一定的价格优惠，它是通过不同的付款方式来实现的。
如购买数套房优惠、首购优惠、购房抽奖、一次性付款优惠等等。
（3）差别定价策略。
对不同的顾客群规定不同的价格；对不同用途规定不同的价格；对不同时间规定不同的价格。
（4）心理定价策略。
尾数策略；整数策略；品牌定价策略等。
几种常见的调价方法（1）采用延续报价定价。
公司决定到产品制成或交货时才制定最终价格，这对生产周期长的建筑业来说相当普遍。
（2）使用价格自动调整条款，公司要求顾客按当前价格付款，并且支付交货前由于通货膨胀引起增长的全部或部分费用。
在施工较长期的工程中，许多合同里都有价格自动调整条款。
（3）减少折扣，统一调价。
公司减少房屋销售是常用的现金和数量折扣，指示其销售人员不可为了兜揽生意不按目录价格报价定价。
2、价格控制房地产营销最实质的内容是价格控制。
价格的有序设置应预先慎重安排。
一般的方案是设置这四个价格：开盘价、封顶价、竣工价和入住价，并设置与此价格相适应的销售比例。
价格的基本原则为：逐步渐进提高和留有升值空间。
价格控制上有三种情况应严格避免：第一种情况是价格下调；第二种情况是价格做空；第三种情况是升值太快缺少价格空间。
（三）促销策略房地产促销的目的是通过详细的介绍、生动的描述来塑造产品的形象，刺激顾客的购买欲。
目前我国常用的促销方法有三种：一是广告。
广告是房产促销手段中用得最多、富有成效的一种方法。
房地产广告一般要求猛烈而集中，起到立竿见影的效果，因而实施广告策略时可考虑路牌广告、电视广告、报刊杂志广告等同时传播或轮番出现，以加强效果。
房地产广告从内容上分有三种：其一是商誉广告。
它强调树立开发商或代理商的形象。
其二是产品广告。
它树立开发地区、开发项目的信誉。
其三是产品广告。
它是为某个房地产项目的推销而做的广告。
此外，还有样品房，这是一种实体的，看得见摸得着的广告。
二是房地产展销会。
这也是一种促销手段。
它通过房地产商品的模型展览，设计图纸的介绍，散发宣传小册子等方法，引起客户的兴趣，刺激客户的购买欲。
三是人员推销。
这能使推销员面对面地了解客户的需求，解答客户的问题，有针对性地是行推销。
由于房地产商品集土地、开发、建筑、金融等知识为一身，是一种特殊商品，所以这类推销人员常由房地产经纪人、代理商或现场销售接待员等内行担任。
另外，优秀的管理和周到的服务是一种无形的广告，对销售一定会起到促进作用。
（四）渠道策略从商品房销售的方式来看，主要分为开发商自行销售和委托销代理两种。
1、开发商自行销售由于委托销售代理要支付一定的代理手续费，有时开发商为了节省这笔代理费愿意自行销售。
一般在以下三种情况下开发商可以考虑自行销售：（1）大型房地产开发公司经过多年的开发远作，他们有自己专门的市场推销队伍，有地区性的、全国性的甚至世界性的销售网络，他们对自己所开发的项目有十分丰富的推广经验。
（2）房地产市场上扬，开发商所开发的项目很受投资者和置业者的欢迎，而且开发商预计在项目竣工后，很快便能租售出售。
如目前在全国价格中的微利商品房；在大城市中供不应求的写字楼和铺面房，工业园区和开发区中的厂房和仓库用房等。
这些商品房应不同的需求范围，市场看好，在这种情况下，销售相对容易，开发公司要自行销售。
（3）当开发商所发展的项目已有较明确的销售对象时，也无需再委托租售代理。