房地产金融实务》(第3版
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房地产金融实务(第3版)课件：房地产金融基本知识
《房地产金融实务》（第3版）
三、房地产金融的分类
1. 政策性房地产金融和商业性房地产金融 从资金运用是否具有政策性划分，房地产金融包
括政策性房地产金融和商业性房地产金融。 2. 直接房地产金融和间接房地产金融 从融资方式上看，房地产金融可分为直接房地产
金融和间接房地产金融。 3. 房产金融与地产金融 从房地产的内涵出发，可将房地产金融分为房产
《房地产金融实务》（第3版）
二、我国房地产金融机构及其业务
（一）银行类 我国从事房地产金融业务的银行类金融机构由四大
国有控股商业银行、全国性股份制银行、区域性股 份制银行、外资银行等构成，其中四大国有控股商 业银行是我国房地产金融业务的主要承担者。
《房地产金融实务（第3版）
【资料1-1】 烟台住房储蓄银行和蚌埠住房储蓄银行
资金融通的方式一般分为两类，即直接融资和间接融 资。
金融业是指经营金融商品的特殊行业，一般包括银行 业和非银行业，非银行业又包括保险业、证券业、信 托业、租赁业和典当业。
《房地产金融实务》（第3版）
三、房地产业与金融业的关系
房地产业与金融业都属于第三产业。因为房地产 开发过程实质上是一种投资过程，是一种资金的 有效投入和增值回收的过程，所以无法离开各类 金融机构与金融市场为其提供资本金的筹集、融 通、结算等各种金融服务。
《房地产金融实务》（第3版）
一、房地产金融市场的构成要素
1. 融资主体 房地产金融市场的融资主体是参与房地产金融市
场交易的当事人，既是资金的供给者，也是资金 的需求者，主要包括企业、居民个人、政府及政 府机构等。 2.融资中介 在资金融通过程中，中介在资金供给者与资金需 求者之间起媒介或桥梁作用。我国现有的房地产 融资中介机构，大体上可以划分为专营机构和兼 营机构两类。
三、房地产金融的分类
1. 政策性房地产金融和商业性房地产金融 从资金运用是否具有政策性划分，房地产金融包
括政策性房地产金融和商业性房地产金融。 2. 直接房地产金融和间接房地产金融 从融资方式上看，房地产金融可分为直接房地产
金融和间接房地产金融。 3. 房产金融与地产金融 从房地产的内涵出发，可将房地产金融分为房产
《房地产金融实务》（第3版）
二、我国房地产金融机构及其业务
（一）银行类 我国从事房地产金融业务的银行类金融机构由四大
国有控股商业银行、全国性股份制银行、区域性股 份制银行、外资银行等构成，其中四大国有控股商 业银行是我国房地产金融业务的主要承担者。
《房地产金融实务（第3版）
【资料1-1】 烟台住房储蓄银行和蚌埠住房储蓄银行
资金融通的方式一般分为两类，即直接融资和间接融 资。
金融业是指经营金融商品的特殊行业，一般包括银行 业和非银行业，非银行业又包括保险业、证券业、信 托业、租赁业和典当业。
《房地产金融实务》（第3版）
三、房地产业与金融业的关系
房地产业与金融业都属于第三产业。因为房地产 开发过程实质上是一种投资过程，是一种资金的 有效投入和增值回收的过程，所以无法离开各类 金融机构与金融市场为其提供资本金的筹集、融 通、结算等各种金融服务。
《房地产金融实务》（第3版）
一、房地产金融市场的构成要素
1. 融资主体 房地产金融市场的融资主体是参与房地产金融市
场交易的当事人，既是资金的供给者，也是资金 的需求者，主要包括企业、居民个人、政府及政 府机构等。 2.融资中介 在资金融通过程中，中介在资金供给者与资金需 求者之间起媒介或桥梁作用。我国现有的房地产 融资中介机构，大体上可以划分为专营机构和兼 营机构两类。
房地产金融实务(第3版)课件：房地产证券化
《房地产金融实务》（第3版）
证券市场是指买卖有价证券的场所与网络。它具 有以下三个显著特征：第一，证券市场是价值直 接交换的场所；第二，证券市场是财产权利直接 交换的场所；第三，证券市场是风险直接交换的 场所。证券市场是一国金融市场的重要组成部分， 对于促进国民经济发展起着十分重要的作用。证 券市场的主要功能包括：融通资金、资本定价、 资本配置、转换机制、分散风险和宏观调控等。
《房地产金融实务》（第3版）
2014年7月22日，中国邮政储蓄银行发行的“邮元 2014年第一期个人住房贷款支持证券化产品 (RMBS)”在全国银行间债券市场招标成功，认购 倍数为1.25倍。邮储银行此次发行的个人住房贷 款证券化产品，其基础资产为23680笔个人住房抵 押贷款，产品发行规模共计68.14亿元。此单个人 房贷证券化业务，一方面支持了消费金融、住房 金融，另一方面缓解了商业银行资本占用、期限 错配压力，对于盘活个人住房抵押贷款存量，优 化住房金融方面的信贷资产增量具有重要意义。
定方式进行偿付。
《房地产金融实务》（第3版）
（四）信用增级 在进行信用评级之前，SPV要聘请信用评级机构对所
设计的证券进行考核，以确定为了达到发行人所希望 的目标而需要进行信用增级的程度。信用增级主要采 取内部信用增级和外部信用增级两种形式。内部信用 增级一般由住房抵押贷款证券化的发起人实施，增级 方式包括直接追索权、超额担保及设计优先/次级结构 等。直接追索权是指发起人承诺在贷款违约时支付债 券本息；超额担保是指证券发起人并未获得全部抵押 贷款出售的资金，剩余的资金将首先用来承担贷款损 失；所谓优先/次级结构，是指把证券按风险大小分为 优级和次级，次级证券利率高于优级证券利率，购买 次级证券的投资者没有任何评级要求，信用增级来自 于他花钱购买特别机构的次级证券，为保证优先证券 的偿付提供了补充手段。
证券市场是指买卖有价证券的场所与网络。它具 有以下三个显著特征：第一，证券市场是价值直 接交换的场所；第二，证券市场是财产权利直接 交换的场所；第三，证券市场是风险直接交换的 场所。证券市场是一国金融市场的重要组成部分， 对于促进国民经济发展起着十分重要的作用。证 券市场的主要功能包括：融通资金、资本定价、 资本配置、转换机制、分散风险和宏观调控等。
《房地产金融实务》（第3版）
2014年7月22日，中国邮政储蓄银行发行的“邮元 2014年第一期个人住房贷款支持证券化产品 (RMBS)”在全国银行间债券市场招标成功，认购 倍数为1.25倍。邮储银行此次发行的个人住房贷 款证券化产品，其基础资产为23680笔个人住房抵 押贷款，产品发行规模共计68.14亿元。此单个人 房贷证券化业务，一方面支持了消费金融、住房 金融，另一方面缓解了商业银行资本占用、期限 错配压力，对于盘活个人住房抵押贷款存量，优 化住房金融方面的信贷资产增量具有重要意义。
定方式进行偿付。
《房地产金融实务》（第3版）
（四）信用增级 在进行信用评级之前，SPV要聘请信用评级机构对所
设计的证券进行考核，以确定为了达到发行人所希望 的目标而需要进行信用增级的程度。信用增级主要采 取内部信用增级和外部信用增级两种形式。内部信用 增级一般由住房抵押贷款证券化的发起人实施，增级 方式包括直接追索权、超额担保及设计优先/次级结构 等。直接追索权是指发起人承诺在贷款违约时支付债 券本息；超额担保是指证券发起人并未获得全部抵押 贷款出售的资金，剩余的资金将首先用来承担贷款损 失；所谓优先/次级结构，是指把证券按风险大小分为 优级和次级，次级证券利率高于优级证券利率，购买 次级证券的投资者没有任何评级要求，信用增级来自 于他花钱购买特别机构的次级证券，为保证优先证券 的偿付提供了补充手段。
房地产金融(第三版)课件：收益性房地产贷款
税前收入 毛收入乘数 税后收入 自有资金收益率
自有资金收益率
一时期资金流通 和价格变动
资本化率
回收期
多时期资金流通模 型
资金流通贴现
内部收益率
抵押自有资金 自有资金收益率
回收期 净现值 内部收益率 调整后内部收益率
房地产金融（第三版）
第二节 贷款人对贷款的评价
一、申请文件内容
在申请时应包括以下文件： （1）贷款申请书 （2）房地产或建设项目地点 （3）房地产自身状况 （5）借款人经济状况及信誉 （6）预测的财务清单和可行性分析 （7）评估书 （8）房地产未来前景综述 （9）抵押物的产权证明
房地产金融（第三版）
第二节 贷款人对贷款的评价
（一）直接收入还原法
直接收入还原法是将求算得到的净营业收入直 接转化为资产价格。计算公式为：
资产价格=期望净营业收入/资本化率=I/R
整个估价过程可以分成净营业收入、资本化率 和价格的求算。
房地产金融（第三版）
第二节 贷款人对贷款的评价
1.净营业收入的求算 2.资本化率的求算 （1）市场比较法 （2）毛收入乘数法（GIM） 计算公式为：V=I×GIM
房地产金融（第三版）
收益性房地产贷款
内 容 提 要（二）
收益性房地产（也可称为营业或商业房地 产）同其他房地产有明显不同，还款的来 源及投资风险很不一样，在计算房地产的 收入时存在很多独特的方法。
房地产金融（第三版）
第一节 收益性房地产投资及放款决策
一、收益性房地产的投资
在进行收益性房地产投资时，首先要分析收益 及风险，然后分析收益性房地产同其他投资的组合 是否适宜。 （一）投资过程
房地产金融（第三版）
第一节 收益性房地产投资及放款决策
自有资金收益率
一时期资金流通 和价格变动
资本化率
回收期
多时期资金流通模 型
资金流通贴现
内部收益率
抵押自有资金 自有资金收益率
回收期 净现值 内部收益率 调整后内部收益率
房地产金融（第三版）
第二节 贷款人对贷款的评价
一、申请文件内容
在申请时应包括以下文件： （1）贷款申请书 （2）房地产或建设项目地点 （3）房地产自身状况 （5）借款人经济状况及信誉 （6）预测的财务清单和可行性分析 （7）评估书 （8）房地产未来前景综述 （9）抵押物的产权证明
房地产金融（第三版）
第二节 贷款人对贷款的评价
（一）直接收入还原法
直接收入还原法是将求算得到的净营业收入直 接转化为资产价格。计算公式为：
资产价格=期望净营业收入/资本化率=I/R
整个估价过程可以分成净营业收入、资本化率 和价格的求算。
房地产金融（第三版）
第二节 贷款人对贷款的评价
1.净营业收入的求算 2.资本化率的求算 （1）市场比较法 （2）毛收入乘数法（GIM） 计算公式为：V=I×GIM
房地产金融（第三版）
收益性房地产贷款
内 容 提 要（二）
收益性房地产（也可称为营业或商业房地 产）同其他房地产有明显不同，还款的来 源及投资风险很不一样，在计算房地产的 收入时存在很多独特的方法。
房地产金融（第三版）
第一节 收益性房地产投资及放款决策
一、收益性房地产的投资
在进行收益性房地产投资时，首先要分析收益 及风险，然后分析收益性房地产同其他投资的组合 是否适宜。 （一）投资过程
房地产金融（第三版）
第一节 收益性房地产投资及放款决策
房地产金融实务(275页)
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
第四章 房地产抵押贷款
• • • • • • • 第一节 房地产抵押贷款概述 一、房地产抵押贷款的含义 二、房地产抵押贷款的发展 三、房地产抵押贷款的分类 四、房地产抵押贷款的特点 五、房地产抵押贷款的作用 六、房地产抵押贷款市场结构
继上页
• • • • • • • • • 第二节 房地产抵押贷款的程序 一、提出抵押贷款申请 二、贷前审查 三、对抵押房地产的估价 四、房地产抵押贷款合同的签订和登记 五、抵押房地产的保险 六、贷款比例、期限、利率 七、贷款种类和还款方式 八、抵押物的占管和处分
第三章 房地产信贷资金的筹集
• • • • • • • • • • 第一节 房地产信贷资金概述 一 房地产信贷资金概念及特征 二 房地产信贷资金的风险 第二节 房地产信贷资金的筹集 一 房地产信贷资金筹集的意义与原则 二 政策性房地产信贷资金的筹集 三 商业银行房地产信贷资金的筹集 第三节 房地产信贷业务管理 一 商业性房地产信贷管理 二 政策性房地产信贷管理
继上页
• 第三节 房地产开发贷款的项目评估与分 析 • 一、房地产开发项目贷款评估的含义 • 二、金融机构对房地产开发项目评估的 目的 • 三、房地产开发项目的财务评价及分析 的主要指标与方法 • 四、项目的不确定性分析
继上页
• 第三节 房地产开发贷款的风险管理 • 一、房地产开发贷款的主要风险 • 二、房地产开发贷款风险管理保障机制 的建立 • 三、房地产开发项目贷款的风险管理
第六章 住房公积金制度与贷款
• 第一节 住房公积金制度概述 • 一、住房公积金制度的概念、产生和发展 状况 • 二、住房公积金的性质和特点 • 三、住房公积金管理的基本原则 • 四、住房公积金管理机构及主要职责 • 第二节 住房公积金归集和提取 • 一、住房公积金归集 • 二、住房公积金提取
第四章 房地产抵押贷款
• • • • • • • 第一节 房地产抵押贷款概述 一、房地产抵押贷款的含义 二、房地产抵押贷款的发展 三、房地产抵押贷款的分类 四、房地产抵押贷款的特点 五、房地产抵押贷款的作用 六、房地产抵押贷款市场结构
继上页
• • • • • • • • • 第二节 房地产抵押贷款的程序 一、提出抵押贷款申请 二、贷前审查 三、对抵押房地产的估价 四、房地产抵押贷款合同的签订和登记 五、抵押房地产的保险 六、贷款比例、期限、利率 七、贷款种类和还款方式 八、抵押物的占管和处分
第三章 房地产信贷资金的筹集
• • • • • • • • • • 第一节 房地产信贷资金概述 一 房地产信贷资金概念及特征 二 房地产信贷资金的风险 第二节 房地产信贷资金的筹集 一 房地产信贷资金筹集的意义与原则 二 政策性房地产信贷资金的筹集 三 商业银行房地产信贷资金的筹集 第三节 房地产信贷业务管理 一 商业性房地产信贷管理 二 政策性房地产信贷管理
继上页
• 第三节 房地产开发贷款的项目评估与分 析 • 一、房地产开发项目贷款评估的含义 • 二、金融机构对房地产开发项目评估的 目的 • 三、房地产开发项目的财务评价及分析 的主要指标与方法 • 四、项目的不确定性分析
继上页
• 第三节 房地产开发贷款的风险管理 • 一、房地产开发贷款的主要风险 • 二、房地产开发贷款风险管理保障机制 的建立 • 三、房地产开发项目贷款的风险管理
第六章 住房公积金制度与贷款
• 第一节 住房公积金制度概述 • 一、住房公积金制度的概念、产生和发展 状况 • 二、住房公积金的性质和特点 • 三、住房公积金管理的基本原则 • 四、住房公积金管理机构及主要职责 • 第二节 住房公积金归集和提取 • 一、住房公积金归集 • 二、住房公积金提取
房地产金融实务_08房地产抵押典当
课堂讨论
• 开发商在何种经营状况下会选择房地产 抵押典当渠道获得房地产开发资金？
复习思考题
• • • • • 1．什么是典当？什么是典当行？ 2．什么是房地产抵押典当？ 3．房地产抵押典当业务的流程是什么？ 4．房地产抵押典当应如何规避风险？ 5．房地产抵押典当与房地产抵押贷款有 什么不同？
实践与训练
三、房地产抵押典当与房 地产抵押贷款的区别
• 房地产抵押典当本质上还是抵押贷款，归属于房地产 抵押贷款的范畴，但与一般意义上的房地产抵押贷款 相比，也存在一些不同。比如，经营机构方面看，房 地产抵押典当的经营机构是典当行，是专门从事典当 活动的企业法人，属于非金融机构。而一般房地产抵 押贷款的经营结构是银行或者其他金融机构；服务对 象方面看，房地产抵押典当中的出典人只能是借款人 本人，借款人以外的第三人不能替借款人担保而成为 出典人。房地产抵押的抵押人既可以是债务人本人， 也可以是债务人以外的第三人。
• 无论是相对银行的实力，还是相对应房 地产企业动辄上千万的所需开发资金数 额，作为准金融机构的典当行由于发展 不久，在资金实力方面普遍存在先天缺 陷，其所发放的款额根本见误区
• • • • • • • 1、任何典当行都能经营房地产典当 2、所有房产都能典当 3、典当需交出房地产 4、当期最长6个月 5、评估值即当金 6、到期不赎即为绝当 7、绝当即与当户无关
案例分析
• 王先生是一家公司的老总，最近，公司引进了一个新 型的项目急需一大笔资金，但公司正处于发展期，没 有足够的资金，去银行贷款放款速度不够快。如果错 失了这一机遇，就会使公司失去一次特别好的发展机 会。王先生在朋友的推荐下来到某典当行咨询，典当 行派你作为业务员与王先生洽谈。 • 思考题： • 请您告诉王先生的业务办理流程，和需要准备的材料。
房地产金融实务(第3版)课件：住房抵押贷款
《房地产金融实务》（第3版）
表4-1 固定还本抵押贷款本息摊还表
单位：元
期限
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 … 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120
月利率 （%）
0.42 0.42 0.42 0.42 0.42 0.42 0.42 0.42 0.42 0.42 … 0.42 0.42 0.42 0.42 0.42 0.42 0.42 0.42 0.42 0.42
《房地产金融实务》（第3版）
国内将固定还本的抵押贷款称为“等额本金还 款”，将完全均付的抵押贷款称为“等额本息还 款”。按照我国商业银行的规定：贷款期限在1年 以内（含1年）的，实行到期一次还本付息，利随 本清；贷款期限在1年以上的，可选择等额本息法、 等额本金法来归还贷款本息。借款人可以根据需 要选择还款方法，但一笔借款合同只能选择一种 还款方法，合同签订后，不得更改。
《房地产金融实务》（第3版）
2．双周还款抵押贷款
传统方式是每月还款一次，双周还款则是每两周还款一 次。这种改进表面上似乎没有什么意义，但由于存在货币 的时间价值，实际效果却是相当明显的。例如：一宗1万 元30年的按揭贷款，按基准利率6.12%计算，采用双周供 还款可以比按月等额还款法节省利息2303.72元，节省比 例高达19.42%；缩短还款期64个月（近5年半），即30年 的月供还款采用双周供，贷款将在24.7年还清。如果按优 惠利率5.51%计算，采用双周供还款可以比按月等额还款 法节省利息1846.06元，节省比例高达17.64%；缩短还款 期59个月（近5年），即30年的月供还款采用双周供还 款，贷款将在25.1年还清。
《房地产金融实务》（第3版）
可调利率抵押贷款要求贷款利率与借贷双方共同 接受的一些公开指标挂钩。合同签订时双方需要 就初始利率、调整间隔、利率边际、综合利率、 利率波动幅度、还款额波动幅度、负分期付款、 利率下限、贷款的可继承性、贷款费率、提前付 款特权等条款达成协议，这些条款构成了一笔可 调利率抵押贷款协议的主要内容。
表4-1 固定还本抵押贷款本息摊还表
单位：元
期限
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 … 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120
月利率 （%）
0.42 0.42 0.42 0.42 0.42 0.42 0.42 0.42 0.42 0.42 … 0.42 0.42 0.42 0.42 0.42 0.42 0.42 0.42 0.42 0.42
《房地产金融实务》（第3版）
国内将固定还本的抵押贷款称为“等额本金还 款”，将完全均付的抵押贷款称为“等额本息还 款”。按照我国商业银行的规定：贷款期限在1年 以内（含1年）的，实行到期一次还本付息，利随 本清；贷款期限在1年以上的，可选择等额本息法、 等额本金法来归还贷款本息。借款人可以根据需 要选择还款方法，但一笔借款合同只能选择一种 还款方法，合同签订后，不得更改。
《房地产金融实务》（第3版）
2．双周还款抵押贷款
传统方式是每月还款一次，双周还款则是每两周还款一 次。这种改进表面上似乎没有什么意义，但由于存在货币 的时间价值，实际效果却是相当明显的。例如：一宗1万 元30年的按揭贷款，按基准利率6.12%计算，采用双周供 还款可以比按月等额还款法节省利息2303.72元，节省比 例高达19.42%；缩短还款期64个月（近5年半），即30年 的月供还款采用双周供，贷款将在24.7年还清。如果按优 惠利率5.51%计算，采用双周供还款可以比按月等额还款 法节省利息1846.06元，节省比例高达17.64%；缩短还款 期59个月（近5年），即30年的月供还款采用双周供还 款，贷款将在25.1年还清。
《房地产金融实务》（第3版）
可调利率抵押贷款要求贷款利率与借贷双方共同 接受的一些公开指标挂钩。合同签订时双方需要 就初始利率、调整间隔、利率边际、综合利率、 利率波动幅度、还款额波动幅度、负分期付款、 利率下限、贷款的可继承性、贷款费率、提前付 款特权等条款达成协议，这些条款构成了一笔可 调利率抵押贷款协议的主要内容。
房地产金融实务第5-7章
6
❖ 四级资质：
１．注册资本不低于１００万元； ２．从事房地产开发经营１年以上； ３．已竣工的建筑工程质量合格率达１００％； ４．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理 人员不少于５人，持有资格证书的专职会计人员不少于２人； ５．工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有 相应专业初级以上职称，配有专业统计人员； ６．商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明 书》制度； ７．未发生过重大工程质量事故。
情况
❖ 贷款卡复印件 ❖ 董事会成员名单和签字样本
▪ 项目相关资料
❖ 可行性研究报告
❖ 项目立项批复文件
❖ 四证复印件
❖ 销售许可证、预售许可证、土地出让合同、规划红线图、地价款缴交凭证
▪ 担保企业资料
❖ 营业执照、组织机构代码证、国税地税证复印件、基本账户开户许可证、企 业章程、验资报告、法定代表人身份证、贷款卡复印件、近三年财务报表、 董事会决议
▪ 贷款期限系数的取值规则
❖ 中短期：半年以内：100%；半年—一年：120% ❖ 中长期：1年—3年：120%；3年—5年：130%；5年以上：140%
▪ 项目风险等级系数的确定
❖ AAA、AA、A、BBB对应的风险系数分别为：80%、70%、60%、 50%
❖ 综合评估应注意的问题
13
房地产企业信用评级 ❖ 信用评级：信用评级(Credit Rating)，又称
贷款综合风险度=贷款风险额/贷款额*100% =信用等级系数*贷款方式系数*期限系数*项目等级系数 贷款风险额=贷款额*（信用等级系数*贷款方式系数*期限
系数*项目等级系数） 综合风险度>60%，为高风险贷款，不予发放。
11
❖ 四级资质：
１．注册资本不低于１００万元； ２．从事房地产开发经营１年以上； ３．已竣工的建筑工程质量合格率达１００％； ４．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理 人员不少于５人，持有资格证书的专职会计人员不少于２人； ５．工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有 相应专业初级以上职称，配有专业统计人员； ６．商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明 书》制度； ７．未发生过重大工程质量事故。
情况
❖ 贷款卡复印件 ❖ 董事会成员名单和签字样本
▪ 项目相关资料
❖ 可行性研究报告
❖ 项目立项批复文件
❖ 四证复印件
❖ 销售许可证、预售许可证、土地出让合同、规划红线图、地价款缴交凭证
▪ 担保企业资料
❖ 营业执照、组织机构代码证、国税地税证复印件、基本账户开户许可证、企 业章程、验资报告、法定代表人身份证、贷款卡复印件、近三年财务报表、 董事会决议
▪ 贷款期限系数的取值规则
❖ 中短期：半年以内：100%；半年—一年：120% ❖ 中长期：1年—3年：120%；3年—5年：130%；5年以上：140%
▪ 项目风险等级系数的确定
❖ AAA、AA、A、BBB对应的风险系数分别为：80%、70%、60%、 50%
❖ 综合评估应注意的问题
13
房地产企业信用评级 ❖ 信用评级：信用评级(Credit Rating)，又称
贷款综合风险度=贷款风险额/贷款额*100% =信用等级系数*贷款方式系数*期限系数*项目等级系数 贷款风险额=贷款额*（信用等级系数*贷款方式系数*期限
系数*项目等级系数） 综合风险度>60%，为高风险贷款，不予发放。
11
房地产金融实务(第3版)课件：房地产信托
信托、银行信贷与保险三者是构成现代金融业的三大 支柱。在西方国家，信托不仅有悠久的发展历史，而 且在经济生活的各个领域都发挥着十分重要的作用。 房地产信托是信托业的主要组成部分。房地产信托在 其长期发展过程中，不仅为房地产业的发展提供了大 量的资金和手段，同时也依托房地产业使自身获得了 长足的发展。房地产信托与房地产业是密不可分的。 根据我国现行的金融政策的规定，银行型房地产金融 机构不得经营房地产信托，因此，目前房地产信托是 非银行型金融机构的主要业务。
《房地产金融实务》（第3版）
房地产信托是指房地产信托机构受委托人的委 托，为了受益人的利益，代为管理、营运或处 理委托人托管的房地产及相关资财的一种信托 行为。它包括两个方面的含义：一是不动产信 托，就是不动产所有权人（委托人），为受益 人的利益或特定目的，将所有权转移给受托人， 使其依照信托合同来管理运用的一种法律关系； 二是房地产资金信托，就是指委托人基于对信 托投资公司的信任，将自己合法拥有的资金委 托给信托投资公司，由信托投资公司按委托人 的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定 目的，将资金投向房地产业并对其进行管理和 处分的行为。这也是我国目前大量采用的房地 产融资方式。
房地产信托是金融信托业与房地产业相互融合的产物， 是房地产金融的重要组成部分。它的产生和发展离不 开房地产业的产生和发展，更离不开信托业的产生和 发展。
《房地产金融实务》（第3版）
资料7-1
信托小知识
信托，简言之就是信任委托的意思，它一般是指 拥有资金或财产的单位和个人，为了更好地运用
和管理自己的资财，取得好的经济效益，把资金
《房地产金融实务》（第3版）
5.受益权证书 受益权就是享受信托利益的权利。而受益权证书就是证明
国际金融实务(第3版)实务题答案
第二章国际收支问答和思考题1．解析：（1）A国购买中国某企业制造的服装。
经常账户——货物支出（2）A国人从法国航空公司购买飞机票。
经常账户——服务支出（3）英国人购买A国某公司的股票。
金融账户——证券投资负债（4）瑞士政府购买A国国库券。
储备资产增加（5）A国向墨西哥提供物资援助。
经常账户——二次收入支出实务操作题1. 下列几笔甲国对外发生的经济交易应如何做会计分录？答：①借：经常账户——服务——旅行 30万美元贷：金融账户——其他投资 30万美元②借：经常账户——进口 1000万美元贷：金融账户——直接投资 1000万美元③借：金融账户——证券投资 40万美元贷：金融账户——其他投资 40万美元2．假设一国国际收支平衡表中经常项目和资本与金融项目所形成的缺口数字为正1180亿美元，而该国官方储备实际增加数为＋1200亿美元，则错误与遗漏应怎样在表中反映？答：+1 180亿美元+（-1 200）亿美元=-20亿美元则错误与遗漏应在国际收支平衡表中贷方记20亿美元。
3．针对下列几笔假想的我国在2020年与世界上其他国家发生的经济往来项目，做出会计分录，编制国际收支平衡表，并简要分析我国该年国际收支状况。
答：①借：金融账户——其他投资 500万美元贷：经常账户——货物——出口 500万美元②借：经常账户——货物——进口 200万美元贷：金融账户——其他投资 200万美元③借：经常账户——服务——运输 40万美元贷：金融账户——其他投资 40万美元④借：金融账户——其他投资 60万美元贷：经常账户——初次收入 60万美元⑤借：经常账户——二次收入 130万美元贷：金融账户——储备资产 50万美元贷：经常账户——出口 80万美元⑥借：金融账户——直接投资 200万美元贷：金融账户——其他投资 150万美元贷：经常账户——货物——出口 50万美元我国国际收支平衡表单位：万美元结果表明：我国在该年度国际收支是逆差（总差额为经常账户与除储备资产外的资本与金融账户之综合：＋320万美元－370万美元=－50万美元），储备资产减少50万美元。
房地产金融实务(第3版)课件：房地产保险
《房地产金融实务》（第3版）
2．可保利益原则 可保利益原则又称可保权益原则。可保权益原则要求被保
险人对所投保的保险标的拥有可保权益。 拥有权益是指客观存在的，对于一项财产具有某种法律承
认的权利或利害关系，即假如财产安全，保险方就能得益， 反之，如果财产遭受损毁，保险方便会蒙受损失。只有对 财产具有这种利害关系，被保险人才能将财产投保，也惟 有如此，保险人才会接受投保，这种可以进行保险的权益 就叫可保权益。 保险法第十二条规定：人身保险的投保人在保险合同订立 时，对被保险人应当具有保险利益。
《房地产金融实务》（第3版）
（二）房地产保险的作用
1．抵御意外不幸，实现经济补偿 2．推动住房制度改革，促进房地产业的发展 3．推动我国保险业的全面发展 4．保驾护航，推动国民经济的发展 5．搞活房地产市场，促进房地产业的发展 6．促进对外开放，改善投资环境
《房地产金融实务》（第3版）
《房地产金融实务》（第3版）
三、房地产保险人
保险人是指与投保人订立保险合同，并按照合同约定承担 赔偿或者给付保险金责任的保险公司。
房地产保险人即是与房地产投保人订立保险契约，收取保 险费和在房地产出险后负责赔偿的保险公司。
房地产保险人的义务有： 1．在约定的保险事故发生后，承担赔偿责任，支付按照
《房地产金融实务》（第3版）
二、房地产投保人
投保人是指与保险人订立保险合同，并按 照合同约定负有支付保险费义务的人。
房地产投保人是指对保险房地产具有保险 利益，与保险人订立保险契约，并交纳保 险费的人，可以是法人，也可以是公民自 然人。房地产投保人必须是被保险房地产 的所有人或经营管理人，或者是对保险房 地产有利害关系的人。
第二节 房地产保险构成要素
2．可保利益原则 可保利益原则又称可保权益原则。可保权益原则要求被保
险人对所投保的保险标的拥有可保权益。 拥有权益是指客观存在的，对于一项财产具有某种法律承
认的权利或利害关系，即假如财产安全，保险方就能得益， 反之，如果财产遭受损毁，保险方便会蒙受损失。只有对 财产具有这种利害关系，被保险人才能将财产投保，也惟 有如此，保险人才会接受投保，这种可以进行保险的权益 就叫可保权益。 保险法第十二条规定：人身保险的投保人在保险合同订立 时，对被保险人应当具有保险利益。
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（二）房地产保险的作用
1．抵御意外不幸，实现经济补偿 2．推动住房制度改革，促进房地产业的发展 3．推动我国保险业的全面发展 4．保驾护航，推动国民经济的发展 5．搞活房地产市场，促进房地产业的发展 6．促进对外开放，改善投资环境
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三、房地产保险人
保险人是指与投保人订立保险合同，并按照合同约定承担 赔偿或者给付保险金责任的保险公司。
房地产保险人即是与房地产投保人订立保险契约，收取保 险费和在房地产出险后负责赔偿的保险公司。
房地产保险人的义务有： 1．在约定的保险事故发生后，承担赔偿责任，支付按照
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二、房地产投保人
投保人是指与保险人订立保险合同，并按 照合同约定负有支付保险费义务的人。
房地产投保人是指对保险房地产具有保险 利益，与保险人订立保险契约，并交纳保 险费的人，可以是法人，也可以是公民自 然人。房地产投保人必须是被保险房地产 的所有人或经营管理人，或者是对保险房 地产有利害关系的人。
第二节 房地产保险构成要素
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五、收益的资本化
任何有收益的事物，不管它是否是一笔资本，都可以 通过收益与利率的对比而倒算出它相当于多大一笔资 本金额，这就是收益的“资本化”。用公式可表示如 下：
P=R/I
（2.7）
其中，P为资本化后的价格，R为收益，I为利率。例 如，我们知道一笔贷款1年的利息收益为100元，而市 场年平均利率为5%，那么运用公式（2.7）可以得到， 100元0.05=2000元，说明这笔贷款的本金为2000元。
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3．长期利率和短期利率 根据信用行为期限长短，可将利率划分
为长期利率和短期利率。借贷时间在1年 以内的利率称为短期利率；借贷时间在1 年以上的利率称为长期利率。利率高低 与期限长短和风险大小有直接关系，一 般地，期限越长，投资风险越大，其利 率越高；期限越短，投资风险越小，其 利率越低。
称为复利终值系数，可以通过查复利终值系数表得到，
这样复利终值的计算变得简单，即用复利现值与查得
的复利终值系数相乘即可。
（2）复利现值的计算：
V0 = Vn 1/(1i)n
（2.6）
上式中，字母含义同上。其中1/(1i)n为复利现值系
数，可通过复利现值系数表查得，从而用查得的数值
与复利终值相乘就可得到复利现值。
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6．一般利率和优惠利率 根据利率是否具有优惠性质为标准，可将利率分
为一般利率和优惠利率。一般利率是指正常条件 下对借款方没有任何优惠待遇的利率，优惠利率 是指略低于一般贷款利率的利率。银行优惠利率 往往提供给信誉好、经营业绩佳且有良好发展前 景的借款人。政策性优惠利率同国家产业政策和 消费政策相联系。比如住房公积金贷款实行优惠 利率，是为了减轻住房购买者的负担，并以此促 进住房消费。
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5．市场利率、官定利率和公定利率 市场利率是随市场规律或资金供求而自由变动的
利率。由政府金融管理部门或中央银行确定的利 率叫官定利率或法定利率，这是一国货币政策调 控的重要工具。由非政府部门的民间金融组织， 如银行公会等所确定的利率是行业公定利率，这 种利率对其会员银行具有约束性。官定利率和公 定利率均不同程度地反映了非市场力量对利率形 成的干预。
第二章 房地产银行信用与管理
《房地产金融实务》（第3版）
第一节 房地产银行信用基本知识 第二节 房地产银行信用业务 第三节 房地产银行信用管理
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学习目标
1．了解房地产银行信用业务基础知识。 2．理解信用及房地产银行信用的基本概 念。 3．掌握房地产银行贷款利率的计算方法 及房地产银行信用风险管理的基本思路。
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2．固定利率与浮动利率
根据利率在借贷期内是否调整，可分为固定利率与浮 动利率。固定利率是指在借贷期内不做调整的利率。 实行固定利率虽然有计算成本与收益比较方便的优点， 但在通货膨胀情况下，容易给债权人带来损失，因此， 越来越多的借贷中采用浮动利率。
浮动利率是一种在借贷期内随市场利率的变化而定期 调整的利率。利率根据借贷双方的协定而进行调整， 一般调整期为半年。浮动利率尽管可以为债权人减少 因通货膨胀而带来的损失，但也因手续繁琐、计算依 据多而增加额外费用。我国目前对于短期贷款使用固 定利率，长期贷款尤其是期限很长的房地产贷款往往 实行浮动利率。
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由于利息成为收益的一般形态，而持有证券是为了取 得收益，那么利率对有价证券的价格形成起决定作用， 就是自然而然的事情。一般地，利率上升，总有证券 价格跌；而利率下降，又总有证券价格上升。从永久 性债券身上我们而无偿还期限的债券。在票 面利率固定的情况下，每期的现金流是同样的。永久 性债券的价格计算公式为：
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第一节 房地产银行信用基本知识
一、信用的定义
经济学中的“信用”指的是，以偿还为条件的借贷行 为。这种借贷行为可以是实物形式，也可以是货币形 式，而在现代市场经济条件下，主要表现为货币形式。 货币形式的借贷行为，往往伴随着利息的支付，利息 是货币资金所有者出让资金使用权的报酬。
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四、货币的时间价值
1．单利终值和现值的计算
（1）单利终值的计算
单利终值是指一定时期以后的本金与利息之和。其计算 公式为：
Vn=V0(1in)
（2.3）
其中Vn代表终值，即第n年末的价值；V0代表现值，即第 1年初的价值；i为利率，n为计息期数，如按年计息，则
为年份数，以此类推。
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二、房地产银行信用的定义
房地产银行信用是指银行等金融机构为房地产开发、 经营、流通与消费而提供的信用。它有以下特点：
（1）以银行等金融机构为媒介。 （2）信用的载体是处于货币形态的资金，或者说，
借贷的对象是货币。 （3）以房地产经营活动为服务对象。 （4）房地产银行信用可信度高。 在我国，从事房地产银行信用业务的金融机构包括商
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4．实际利率和名义利率
实际利率是指物价不变、从而货币购买力不变条件下的利 率。但物价不变这种情况在现代市场经济条件下几乎是不 可能的，物价上涨则似乎成为一种普遍的趋势。因此，所 谓的实际利率必须要在现实利率基础上剔除掉物价变动的 影响。
名义利率是指未剔除物价变动影响的实际交易使用的利率。 在通货膨胀条件下，市场上出现的各种利率都是名义利率。 名义利率与实际利率之差就是通货膨胀率。对投资者而言， 其投资回报主要取决于实际利率的大小。
业银行、住房储蓄银行、信用合作社等。
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三、利息与利率
利率是指一定时期内利息额与贷出资本额（本金）的比率。
1．年利率、月利率和日利率
年利率=月利率12=日利率360 一年按360天计算，一月按30天计算。利息计算的一
般公式如下： 利息=本金期限利率
在上述公式中，期限与利率必须相对应，即期限以年 为单位，则利率必须为年利率，以此类推。
（2）单利现值的计算
根据公式（2.3）可以推导出单利现值公式，即：
V0= Vn (1in)
（2.4）
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2．复利终值和现值的计算
（1）复利终值的计算
Vn=V0(1i)n
（2.5）
式中，V0为现值，即第1年初的价值；Vn为终值，即第 n 年末的价值；i为利率，n为计息期数。其中(1i)n