仁恒江湾城 项目定位
江湾新城总体规划方案
江湾新城总体规划方案引言江湾新城位于中国的一个重要城市，拥有得天独厚的自然资源和人文历史背景。
为了更好地实现城市的可持续发展，促进经济增长和人民生活水平的提高，江湾新城总体规划方案应运而生。
本文将详细介绍江湾新城的总体规划方案。
发展目标江湾新城总体规划的首要目标是实现经济发展的可持续增长。
通过发展现代产业，提升城市的竞争力，吸引投资和人才流入，实现江湾新城的经济繁荣。
同时，为了保护和利用城市的自然环境和历史文化遗产，规划方案还将注重生态保护与文化遗产的保护与利用。
规划原则1. 可持续发展：将生态环境保护纳入城市发展的全过程，注重资源的合理利用和生态环境的保护，建设以人为本的健康城市。
2. 综合性规划：充分考虑城市的经济、社会、文化等方面的因素，确保城市在各个方面的协调发展。
3. 灵活性：规划方案应具有一定的灵活性，以适应未来可能出现的变化和调整。
4. 国际性视野：借鉴国际先进经验和理念，将江湾新城打造成为具有国际竞争力的城市。
规划内容1. 基础设施建设：加大基础设施建设的力度，包括道路、铁路、桥梁、管道等，提高城市的交通运输效率和供水供电能力。
2. 产业发展：发展现代产业，包括高科技产业、文化创意产业、金融服务业等，提升城市的经济竞争力和创新能力。
3. 城市空间规划：合理规划城市的用地，优化空间布局，提高土地利用效率。
同时，注重保护城市的绿地和自然景观，提升城市的生态环境质量。
4. 居住环境改善：改善居住环境，提供优质居住设施和公共服务设施，提高人民生活质量。
5. 城市公共空间建设：建设城市公园、广场、文化中心等公共空间，为市民提供休闲娱乐的场所，增强城市的文化氛围。
6. 科学规划土地利用：合理划定城市各个功能区域，包括商业区、住宅区、工业区等，实现城市的有序发展和空间利用。
规划实施措施1. 加大政府投资力度，提供资金支持，推动规划方案的实施。
2. 引进国内外的专业团队，提供规划和咨询服务，确保规划方案的科学性和可行性。
上海杨浦区新江湾城房地产开发项目
5.43
单位 万平米
万平方米 万平方米 万平方米 万平方米 万平方米
土地获取
投资 主体
中国建筑股份公司、中建八局、中建上海设计院
获取 方式
土地 价格
上海市土地资源和房屋管理局挂牌，价高者得 建议楼面地价范围：2万至2.8万元/平米
支付 方式
1.提交土地挂牌底价10%的竞买保证金，取得《竞买资格证书》； 2.摘牌后签订《上海市国有土地使用权出让合同》； 3.按合同约定方式支付土地出让金；
I
II
III
产品定位
空 间 空 间 空 间 空 间
产品由联排、叠拼等别墅形态构成，打造花 园式的纯别墅社区。
IV
产品定位
目前，新江湾城高端产品以精装大平层和叠拼为主，尚无纯别墅社区
项目名 华润橡树湾
仁恒 九龙仓 汉斯
物业类型
叠拼 平层 叠拼 平层 平层
占总 地建
容积率
23 1.6
0.9-1 1.7-1.9
宗地情况 （二）周边环境
宗地情况
（三）交通及商业生活配套
万达广场
百联又一城
汉斯商业概念图 上音附校
M
本案
项目周边路网清晰、交 通便利；配套以教育机 构为主，生活配套为汉 斯商业和邻里中心；大 型商业集中在3公里外 的五角场
同济一附中
M
中环
主干道
次干道
支路
1·0号线
M 站点
五角场副中心
宗地情况
（四）宗地现状
分期 第1期 第2期
类型 联排及部分叠拼
叠拼
单位：平方米 面积
51,557 51,533
开盘时间 2010年10月 2011年9月
南京仁恒江湾城 方案
南京仁恒江湾城方案南京仁恒江湾城是一座融合了现代化建筑设计和人文环境的城市综合体。
该方案旨在打造一个宜居、绿色、可持续发展的居住区，提供高品质的生活和工作环境，满足人们对于美好生活的向往。
以下是南京仁恒江湾城方案的主要内容：1. 规划设计南京仁恒江湾城占地XXX平方米，规划建设XXX套住宅，以及商业、文化、休闲娱乐等配套设施。
整体规划设计以人为本，注重内外景观的融合和生态环境的保护。
2. 建筑设计南京仁恒江湾城采用现代化建筑风格，建筑外立面简洁大方，结合当地文化特色元素，营造出独特而又与周边环境相融合的建筑形象。
同时，注重建筑的功能性和舒适度，为居民提供宜居的居住空间。
3. 绿化环境南京仁恒江湾城强调绿色生态，大量引入植被和景观元素，打造出一个绿意盎然的居住社区。
小区内设有公园、花坛、绿化带等景观设施，为居民提供休闲娱乐的场所，同时改善空气质量和生态环境。
4. 交通规划南京仁恒江湾城注重便捷的交通规划，为居民提供高效便利的出行方式。
设计有多条道路和步行道，便于居民步行和自行车出行。
同时，规划有公共交通站点，方便居民乘坐公共交通工具。
5. 商业配套南京仁恒江湾城拥有丰富的商业配套，包括购物中心、超市、餐饮街区等。
通过引入各种商业品牌和商户，为居民提供便利的购物和娱乐场所，丰富居民的生活品质。
6. 教育和医疗设施南京仁恒江湾城设有优质的教育和医疗设施，包括幼儿园、小学、中学、医院等。
力求为居民提供方便的教育和医疗资源，让居民的教育和健康需求得到满足。
7. 社区管理南京仁恒江湾城通过建立健全的社区管理体系，提供优质的物业管理和社区服务。
设立社区活动中心、健身房、游泳池等公共设施，举办各种社区活动，加强居民之间的交流和互动。
总结：南京仁恒江湾城方案致力于打造一个宜居、绿色、可持续的居住区，为居民提供高品质的生活和工作环境。
通过规划设计、建筑设计、绿化环境、交通规划、商业配套、教育和医疗设施以及社区管理等方面的综合考虑，建立了一个全方位、多层次的城市综合体。
上海新江湾城的初步思考
上海新江湾城的初步思考上海新江湾城是上海市于2024年启动的一个城市更新项目，位于杨浦区江湾镇，面积约为1977亩。
该项目计划将现有的老旧工业区进行改造，打造成集居住、办公、商业、文化等多功能于一体的宜居城市。
对于这一城市更新项目，我进行了初步的思考，以下是我的观点。
首先，上海新江湾城的打造能够有效改善区域的环境质量。
该地区原本是一个老旧的工业区，工业活动带来的污染问题相对较为严重。
通过进行城市更新，可以引入更多的绿化和环保设施，提升空气和水质量，改善居民的生活环境。
同时，通过更新工业设施，减少排放和废物产生，进一步降低污染的程度。
其次，上海新江湾城的建设有助于推动区域经济发展。
上海作为国际大都市，其城市经济发展迅速，需求不断增长。
而传统的老旧工业区往往存在产业结构不合理、产能过剩等问题，无法适应城市经济的需求。
通过城市更新，可以引入新的产业和业态，提升经济发展的水平。
同时，城市更新还有望吸引更多的企业和人才，促进区域的创新与创业，进一步推动经济的发展。
第三，上海新江湾城的建设可以提升居民的生活品质。
城市更新不仅仅是对建筑和设施的更新，更是对社区和居住环境的改善。
通过引入更多的公共设施和服务，如娱乐设施、健身设施、社区活动等，可以提升居民的生活质量，增加居住的幸福感。
与此同时，通过改善交通和基础设施，提高城市的可达性和便利性，也能够提升居民的生活质量。
第四，上海新江湾城的建设具有一定的历史文化价值。
江湾镇是上海市的一个历史悠久的地方，有着丰富的文化底蕴。
通过城市更新，可以保护和发掘区域的历史和文化遗产，建设具有地方特色的文化设施和景观，丰富居民的文化生活。
同时，这也有助于提升区域的文化吸引力，在文化产业和旅游业方面发挥作用。
最后，上海新江湾城的建设需要充分考虑可持续发展的原则。
城市更新在推动经济发展的同时，也需要关注环境和社会的可持续发展。
需要通过科学的规划和设计，合理利用和保护资源，提高能源和资源利用效率，降低对环境的影响。
武汉后湖仁恒公园世纪旁边空地规划
武汉后湖仁恒公园世纪旁边空地规划
武汉后湖仁恒公园世纪旁边的空地规划应考虑遵循市政规划、城市设计、城市景观设计等相关规范,同时也要结合周边环境、交通状况、人流量等因素进行规划。
在规划过程中,应该满足以下几点要求：
符合城市发展战略：应将空地规划纳入武汉市总体规划,满足城市发展战略的要求。
考虑周边环境：应将空地规划与周边的景观、建筑、道路、交通等因素协调统一。
保证交通畅通：应考虑空地与周边道路的交通畅通情况,并保证空地内的交通流畅。
满足人流量需求：应考虑空地的人流量需求,并规划适当的停车场。
注重景观设计：应将景观设计作为规划的重要组成部分,设计出美观、舒适的环境。
江湾城三期2019-1-301
•大堂两侧设置采光天井，改善地下大堂采 效果。
•大堂前预留一过定渡空空间，间既可以避开车道，
能够创造一定的过渡空间效果
•所有大堂均避开人防区域，减少厚重的人 门对价值感的不利车影库响。
南京仁恒置业有限公司
规划理念
不仅仅是地上部分，由于大部分客户平常是通过地库回家，因此地下 部分的设计在三期被提到了同样重要的位置。 为地下室带来自然通风及采光，改变常规地 库封闭沉闷的感觉，我们设计了采光井系统 一、大堂两侧采光井 二、下沉庭院（2号下沉庭院面积达到400平 方米） 三、地库小采光井
仁恒江湾城三期产品介绍
（2019-01）
南京仁恒置业有限公司
目录
1 2 3 4 5
第一章、建筑规划篇 第二章、室内设计篇 第三章、景观设计篇
第四章、设备专篇 第五章、示范区设计篇
南京仁恒置业有限公司
第一章、建筑规划篇
南京仁恒置业有限公司
南京仁恒置业有限公司
CBD核心区土地利用规划图
南京仁恒置业有限公司
其中
商业建筑面积（平 方米）
汽车库及设备用房 （平方米）
建筑密度
停车位（个）
其中
地上停车位（个） 地下停车位（个）
19355
9000 10355 40.97%
248 8 240
■ 商业地上二层(约10000平方),地下一层为商业(约9000平方),地下二层为地下停车库(约10000平方,停车240 辆左右)； ■ 一层商业直接面向金沙江西街和乐山路;二层和地下一层商业可通过主、次入口附近的自动扶梯或电梯,直 接到达； ■ 商业的业态,主要以特色餐饮、文化健身、超市为主.
南京仁恒置业有限公司
成品房系统 SHOW FLATS
【集团】仁恒集团产品线研究
第一阶段
五大模块
40项指标
规划 +
40项指标
建筑
13项指标
示范区 +
23项指标
景观
20项+10项
+ 室内
11
产品线研究
第一阶段
终极居住型 再次改善型 初次改善型 品质刚需型
产品A 产品B 产品C 产品D
江湾城四期 江湾城三期
棠悦湾 峦山美地
12
A 产品样板 江湾城四期
13
产品线代表一：江湾城四期
南京江湾城四期 是江湾城位置最优越的地块，建筑规划以长江景观
为主题，整体规划以高层形式沿长江岸边一字排开，尽享江景美色。项目定
位高端客户人群，总建筑面积18万平方米，户均面积248平方米，属终极改 善的尊贵型产品。
14
产品线代表：江湾城四期
建筑
外立面
15
产品线代表：江湾城四期
建筑
外立面
16
产品线代表：江湾城四期
景观单方成本
总体成本造价
数值
95% 73% 1.25 34 4.2 3.1
0 1727 5000 2722 4：6 1164
9607
单位
个 平方米
米 米 平方米 平方米 元/平方米 元/平方米
元/平方米 元/平方米
43
C 产品样板 棠悦湾
44
产品线代表：棠悦湾
苏州棠悦湾项目从拿地到开盘12个月时间，从拿地到设 计方案确定2个月，完成启动会报告3个月。
一、3或4人； 公司高层/高级公务员/
二、三代同 80—200万 小企业主
堂
持续改善
功能、品质与舒适兼顾，同 时对配套要求高
新江湾城简介
新江湾城新江湾城地处上海中心城区东北部，总占地面积9.45平方公里，原系江湾机场的旧址，是上海市区唯一一块自然生态“绿宝石”。
城区中规划了江湾天地、复旦大学江湾校区、新江湾城公园、自然花园、都市村庄、知识商务中心等六大板块，以及生态走廊、文化中心、极限运动中心等特色生活配套。
杨浦新江湾城作为一个以中、高档住宅为主的知识型、生态型大型花园式国际社区，在第三代国际社区的建设中备受瞩目，比肩之前的古北与联洋。
以“生态、人文、信息、低碳、资源”五大指标为评判体系的国际化社区标准论，决定了新江湾城土地的稀缺性和价值空间。
目录1凤凰涅槃新锐崛起新型样板巨头云集国际豪宅2未来中心3高端商务4历史文脉5湿地公园6设计理念7奢华豪宅1凤凰涅槃2011年3月末新江湾城部分楼盘价格借力2010年上海世博会，新江湾城第三代国际社区，新江湾城呼声最高。
在此背景下，上海国际社区建设机遇、国际社区建设标准等问题成为城市热点。
在由中国房地产业协会、上海市房地产行业协会、杨浦区人民政府联合主办，中国房产信息集团（CRIC）、太立德仁公关传播机构共同承办的中国（上海）第三代国际社区发展高峰论坛上，与会专家一致认为，新江湾城具备了国际社区的天时地利人和。
新江湾城大型公共绿化率将达到20%，公共水系将达到8%，功能区绿化率将达到35%，城区绿化覆盖率将达到60%左右。
5平方公里的城区，约有1平方公里为公共绿化和水系覆盖，这在上海中心城区的社区中是绝无仅有的。
随着新江湾城中高档产品的不断涌现，区内优越的生态环境、人文氛围和生活品位展露无遗，其必将成为名副其实的高尚低碳型第三代国际社区标杆。
新锐崛起改革开放的大背景、虹桥机场等因素，促成了第一代的虹桥、古北地区；而浦东开发、制造业的聚集，造就了第二代的联洋、碧云，经过以上的两次飞跃上海的国际社区从无到有、逐渐成熟。
然而随着上海国际化进程的加快，市场对于国际社区的理解和要求也在发生变化经过20年的发展，第一代、第二代产品已经难以满足低碳环保的国际新趋势，而且开发已逼近饱和，出现几乎没有土地储备和罕有新房可售的窘境。
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2007年度南京河西板块住宅性质土地挂牌楼板价格加权均价为 2008年南京市河西板块住宅性质土地挂牌价格一览 3496元/㎡左右； NO.2008G1 2008年度南京河西板块住宅性质土地挂牌楼板价格加权均价为 70833 169999 83000 五矿 6 4880元/㎡左右。
伴随着城市配套的逐步完善，南京市土地挂牌价格稳步提高，
外部因 素
静态竞比价格 参考权重 15934元/平米 项目价格 *权重*100/系数累加 （理论价格）
50% 修正系数 20% 6% 10% 7800 品牌溢价
3052 营销手段及服务 2348 2734
17000元/平米 15934 （修正后的理论价格）
项目认知
价值发现
市场分析
项目定位
价格定位
客户定位
30
21.7 16 9.8
多层、小高层
高层、酒店式公 寓 小高层、高层 小高层
68-208
80-185 130-150 70-195
100-260
180-400 160-190 85-300 70-300
7 酒店式公寓 30-130 御湖国际 23452 以上为全市高端公寓项目的毛坯成交价格情况。由于产品规模、产品定位、区域 位置等方面的差异，造成整体价格差异较大，价格区间 [12000-23000] 。 11793 36 小高层、高层 140-303 雅居乐花园
2007年南京市河西板块住宅性质土地挂牌价格一览 土地名称 NO.2007G1 3 NO.2007G1 6 NO.2007G4 4 NO.2007G5 3 土地面积 89346 48938 22165 46640 总建筑面积 151888 97875 28815 93281 挂牌价格 46000 28000 14000 42000 受让方 金地 万科 中北 仁恒 挂牌价格 186000 150000 41000 60000 受让方 仙林 招商、九龙 仓 荣盛 栖霞
小区次 入口
地面停 车位
公建
项目认知
价值发现
市场分析
项目定位
价格定位
客户定位
营销策略
未来价格预判
城市未来——越来越大的南京，越来越快的南 京
作为华东地区最具有历史底蕴及人文氛围的省会城市，南 京对于苏中、苏北、皖东地区的辐射影响力及人才吸引力 是巨大的，通过南京都市圈的整体规划，未来南京一小时 经济圈(可达马鞍山、镇江)、两小时经济圈(可达芜湖、 泰州)的覆盖面必将更加广泛。
180-400
项目认知
价值发现
市场分析
项目定位
价格定位
客户定位
营销策略
价格研判
豪宅
依据四大维度采样的代表个案
四季仁恒国际公寓 1.8-2.1万/平方米 朗诗国际街区 锋尚国际公寓 1.8-2.8万/平方米 世茂滨江新城
标杆物业
1.2-1.5万/平方米
雅居乐花园 高端物业 1.2-1.5万/平方米 金鼎湾 高价物业 1.8-2.1万/平方米 参照市场在售的各类高端物业的不同类别，本项目定位为滨江标杆高端物业。目 前可参考的同档次竞比项目有世茂滨江、朗诗国际、雅居乐、金鼎湾。
价值发现
市场分析
项目定位
价格定位
客户定位
营销策略
未来价格预判
土地名称 NO.2007G8 1 NO.2007G8 2 NO.2007G8 3 NO.2007G8 4 土地面积 346120 332414 70873 104684 总建筑面积 519179 438132 127570 188431
越来越贵的面粉价格，必将稳定坚实面包的未来售 价
因此，可以预见明年房地产市场价格至少将维持现今市场估价水平！
市场分析
项目定位
价格定位Βιβλιοθήκη 客户定位营销策略价格研判
项目 世茂
价格研判案例采样依据全市单价万元以上，主力总价150万以上的公寓项目 为例
总体量（万 方） 150 5.84 17.77 产品类型 超高层 多层洋房 多层 主力面积（m2) 153-241 136-288 200-350 单价 总价段（万元） 200-400 200-450 400-600 14323
项目认知
价值发现
市场分析
项目定位
价格定位
客户定位
营销策略
项目定位
区位价值
通过区位、土地、市场三个原点定位项目
项目价值 市场分析 项目坐拥滨江风光带、国际会议展
南京最具国际化特征的现代新城
览中心，邻近奥体中心，稀缺的自 然景观资源和优越的文化产业配套， 为项目高档国际社区的打造提供了 得天独厚的配套优势 南京70万平米，滨江高档社区 核心点：项目的规模和品质
对比因素 地段因素 休闲配套 外部景观 开发商品牌 总规模 建筑品质 物业管理 内部景观 会所档次 系数累加 评 分 评 分 评 分 评 分 评 分 评 分 评 分 评 分 评 分 本项 目 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 ？ 世茂滨 江 95 95 90 100 100 90 95 95 95 94.5 14747 朗诗国际 95 90 85 90 90 95 85 85 80 90.25 12773 金鼎湾 105 105 80 80 80 90 80 80 80 89 20898 雅居乐花 园 102 90 80 95 90 90 95 85 80 91.05 12448 20% 备注 本项目就现状看， 与主城区相比，区位 优势较弱 金鼎湾依托市区成熟配套 本项目市政、人文、自然景观兼具 仁恒高端品牌形象最佳 一般50万以上统称规模大盘 本项目国际精装品牌组合，户室中央空 调，地暖设施 专业服务高端客户的仁恒物业 11%的建筑密度和高绿化筑底花园住宅 格局 本项目室内恒温泳池奢适会所
新世界
锋尚 长江路九号
14928
21179 23450
27.6
8 11
超高
小高层、高层 超高、酒店式公 寓
130-260
90-130 144-604
280-550
250 250-1100
金鼎湾
四季仁恒 朗诗国际 凯润金城 天正湖滨 金域缇香
17685
19736 11962 21639 12565 9989
镇江
泰州
马鞍山
四通八达的轨道交通势必颠覆整座城市的空间概念，随着城市 规模的扩大、快速道路的完善，消费者生活居住舒适度将会逐 步提高，同时伴随着政府配套建设的投入未来土地成本也必然 进一步增加。 城区地铁线路：M1、M2、M5、M6、M7、M8 过江地铁线路：M3、M4 江北地铁线路：江北线
芜湖
项目认知
2007年南京市仙林板块住宅性质土地挂牌价格一览
2007年度南京仙林板块住宅性质土地挂牌楼板价格加权均价为 2008年南京市仙林板块住宅性质土地挂牌价格一览 3432元/㎡左右； NO.2008G1 2008 年度南京仙林板块住宅性质土地挂牌楼板价格加权均价为 146946 154294 60000 恒基 4 3889元/㎡左右。
南京缺乏真正意义上的规模化国际 社区 河西超大型滨江国际社区，南京滨 江第一盘
文化产业区、CBD、高档居住区、 滨江绿化带、科技产业园河西新城 全新打造，迅速完善
核心点：日趋成熟的、国际化新城区
核心点：打造全市滨江高端产品标杆
仁恒潜心14年，品牌打造
南京70万方 滨江花园国际生活区
项目认知
价值发现
营销策略
价格定位
具体价格表定价依据
系数分为三部分：产品系数、环境系数修正系数； 影响房价的主要系数：面积系数、房型系数、朝向系数、层次系数、景观系数；
综合定 价系数
系数分类
产品 系 数
环境 系 数
修正 系 数
影响房价 主要系数
面积 系数
房型 系数
朝向 系数
层次 系数
景观 系数
私密 系数
噪音 系数
机动车 入口
1.3-1.7万/平方米
天正湖滨 1.2-1.5万/平方米 长江路九号 1.5-2.4万/平方米
项目认知
价值发现
市场分析
项目定位
价格定位
客户定位
营销策略
价格定位
系数 15% 20% 15% 10% 5% 15% 内部因 素 10% 5% 5% 100% 项目价格
依据四大维度甄选四个样本进行本案一期市场理论价格推导