2013国务院新国六条解读

2013国务院新“国六条”解读一、政策背景从2010年“4.17”新政第一次调控开始，中央始终采取从紧的房地产政策，调控决心坚定，调控力度一次比一次大，调控手段也涵盖了税收、土地、财政、行政等多个方面，但从实际的成交情况来看始终不理想。

进入2013年后，房价上涨预期增强，不同地区房地产市场出现分化。

春节刚过，多地楼市即呈现“金蛇狂舞”局面。

中国指数研究院监测显示，仅春节一周，监测的27个城市成交量较去年同期普遍上升，在同比上涨的21个城市中，14个城市增幅超一倍。

一向冷清的春节市场一反常态，预示从紧政策态势下市场再次回暖。

在此情况下，楼市新政适时出台。

2月20日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作，并确定了五项政策措施，业内称为新“国五条“，包括完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管等内容，并继2011年后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。

此外，会议在明确既有政策的基础上，还提出了对房价上涨过快的城市及时采取限购措施，以及建立稳定房价工作问责制等内容。

新“国五条“出台后，多方认为政策以重申为主，调控工具力度温和。

“国五条”出台后一周内，热点城市的房价依旧火暴，表面上看，新政似乎有些乏力。

3月1日，国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，“国五条”细则落地。

与2月20日国务院常务会议明确的“国五条”相比，实施细则比此前的市场预期更加严厉。

规定限购区域应覆盖城市全部行政区域，限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；将提高二套房首付比例和贷款利率；二手房转让个人所得税按20%税率征收等新规。

二、新“国六条“简析1.新国六条与国五条政策对照2 / 113 / 114 / 112.政策简析相较于过去几年出台的调控政策，本轮调控政策有以下要点：◆制定本地区年度新建商品住房价格控制目标，本年一季度公布；◆限购区域应覆盖城市全部行政区域；◆可进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率；◆到“十二五”期末，所有地级以上城市原则上要实现住房信息联网；◆各地应于一季度公布年度住房用地供应计划，稳定土地市场预期；◆2013年底前，外来务工人员纳入当地住房保障范围；◆从工程投资和形象进度、交付时限等方面强化商品房预售许可管理；◆对造谣传谣误导消费者的企业机构媒体和个人，要进行严肃处理；◆要求正确解读市场走势和有关调控政策措施；◆自有住房能核实房屋原值的，应按转让所得的20%计征个人所得税。

下面针对本轮细则作简要分析：首先，总体而论，调控级别较高。

政策出台分为几种方式：一是普通级别。

一个或几个部委，或者单独，或者联合下发文件，典型如2010年的“9.29”新政。

二是较高级别。

国务院常务会议部署调控方针，事后不再下发文件，或者只是办公厅的“明发电报”。

三是高级别。

不仅国务院开会，会后还由办公厅发文件，这次便是。

四是最高级别。

国务院开会，会由国务院本部发文件，惟有2010年4月的“国十条”，有此待遇。

由此证明，中央非常重视这次房地产调控，并非只是换届过程中的“面子工程”。

其次，细则具有新意的内容颇多，其中最重要的几条为：(1)限购升级。

之前全国约有50个城市实行限购，但限购标准不统一，比如贵阳只限购市区二环以内区域。

而这次非常明确的提出了统一标准：覆盖全市，一手二手房皆限，外地有证明者只能拥有1套房。

而且还提出：住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的城市，要在上述要求的基础上进一步从严调整限购措施；其他城市出现房价过快上涨情况的，省级人民政府应要求其及时采取限购等措施。

接下来，多数已限购城市，都得修改自己的限购标准，从严执行。

而一线城市，房价上涨压力较大，有可能还会在原来已经很严格的基础上，再次加码。

(2)房贷收紧。

之前有传言二套房贷将收紧，果不其然。

细则提出：对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

这就意味着，近期房价上涨过快的一线城市，甚至包括少数二线城市，很可能提高二套房贷的首付和利率。

这也体现了房贷差异化的原则，因为当前广大三四线城和部分二线城市，房价比较温和，而一线城和少数二线则涨幅偏大，因地制宜，有保有压，比较合理。

另外，细则还强调：要强化借款人资格审查，严格按规定调查家庭住房登记记录和借款人征信记录，不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款。

这条其实也大有文章，因为过去一年，很多地方存在通过“假离婚”等违规手段，骗取首套房贷，或者二套房贷资格。

如果接下来商业银行加大审查力度，同样会将部分人挡在首套房贷或二套房贷的“门外”。

(3)交易税加码。

国五条只提到房产税，而细则增加了一条重要措施：税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。

按交易差额的20%征税，原本就是税法中的规定，但过去很多年，各地税务部门仅按交易总额的1-2%征税。

后者要比前者，少征很多税。

以前之所以没有依规从严征税，一方面，住建部和税务部协调不利，税务部门不清楚业主当初的购房价格；另一方面，税务部门怕麻烦、省事。

(4)房价控制目标从严要求。

2011年1月的“新国八条”，曾要求各地制定年度房价控制目标，结果绝大部分地方政府将目标定为：房价涨幅不超过本地区GDP或人均收入增幅。

而且，很多地方政府将保障性住房纳入到住宅价格统计中，这样就很容易通过调整保障房的成交量，从而达到拉低均价的目标。

比如：2011年和2012年，北京的房价控制目标是“稳中有降”，结果也确实达标，但其中包括了保障房因素。

若剔除保障房因素，则房价不一定会下跌。

而这次细则中提出：要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房(不含保障性住房，下同)价格控制目标，并于一季度向社会公布。

接下来，地方政府制定房价控制目标可就费思量了，而且完成目标的难度也会相应加大。

再次，首次明确提出加强预期管理。

自2010 年调控开始，市场预期的不稳定性是房地产市场波动的关键因素之一。

此次政策提出一方面是要求及时公布信息，要求及时主动发布商品住房建设、交易及房价、房租等方面的权威信息，正确解读市场走势和有关调控政策措施；另一方面，对涉及房地产市场的不实信息，要及时、主动澄清，表明政策开始加强预期管理，表明政策走向。

只有及时将政策走向、市场供求关系等信息向群众传递清楚，形成稳定的市场预期，才有助于居民理性消费，巩固调控成果。

此外，对调控一系列工作限定时间节点，一方面是对地方政府工作的布臵和督促，另一方面也是有助于社会公众的监督和参与。

总体而言，“国五条”细则出台从目的上来看，重点指向全国房价过快上涨的部分城市，主要是一线城市及部分二三线城市，而并未面向全国的“一刀切”的政策；从具体措施来看，在限购、限贷、税收等市场调控措施方面均有所加强，趋向于采用经济杠杆对楼市进行调控，通过差别化信贷、税收政策抑制投机投资需求从而影响市场供求关系。

但是，“国五条”细则能否扭转楼市氛围，实现与政策意志的合拍，这需要两方面前提。

一方面，要看地方版楼市调控政策，能否及时出台，并不打折扣地体现“国五条”细则的要求；另一方面，要看楼市外围环境是否出现大的变化，这种变化既包括宏观经济形势是否平稳，也包括楼市刚需能否有效释放。

实际上，去年下半年以来一些城市房价重拾上涨之势，即与上述两个前提有关。

宏观经济重点转向稳增长，货币调控手段趋于柔和，刚性需求和投资需求因此得到了释放空间。

这是楼市发生逆转的内在原因。

楼市逆转反过来又激发了关于楼市调控政策是否松动的猜测，以及一些地方政府打“擦边球”的冲动。

“国五条”及其实施细则，既是对调控政策没有松动的又一次声明，也是对地方政府稳定房价之责的再一次强调。

但要真正让市场健康起来，必须实现市场力量与行政意愿的结合和统一。

三、市场表现1.地产股重挫逾7%，32只股跌停。

受新国五条细则影响，房地产股今日领跌两市，截至上午收盘，板块大跌7.31%，个股现跌停潮，招保万金等32只股跌停，地产板块仅5股飘红。

截至收盘，地产股领跌，跌幅超过8%。

2.多地二手房市场开始出现“突击抢房”现象。

从3月1日傍晚政策出台后开始，整个周末许多经纪人的手机就响个不停，有不少客户、业主或者店面周边的小区居民到门店咨询新政事宜，其中有近90%的咨询都是关于“二手房交易个税按差额的20%征收”的相关话题。

3月2日北京二手房住宅网签套数达到了1059套，截至目前，北京二手房单日网签超千套的合计有179天，其中仅有3月2日为假期成交。

3月3日，广州天河交易中心开放两小时排号已有850多个，而上海长宁交易中心排队的人已经到了马路上。

四、专家观点1.投资客或将穷途末路：房产税、二套房房贷收紧、20%的个税均剑指投资需求。

房产税是对持有多套房子的业主征收，这是持有环节成本增加。

房贷收紧是在购房环节中，增加投资客的成本，而个税提高，则是在交易过程中进行遏制。

这样一来，就很清晰了，投资客投资成本在3个环节都会增加。

加上一直在执行的限购政策，还有房价控制目标，投资客或将穷途末路。

2.调控政策从严从紧更具针对性：整体来看，新一轮的调控政策在信贷、税费等市场调控措施以及行政性调控措施方面均有所加强，将促使购房者预期出现明显转向，特别是对于前期房价上涨较快的一线城市，这种市场反转可能会表现得更为明显。

同时，调控更加趋向差异化，针对不同区域的市场特征，政策更有针对性。

3.二手房市场短期震荡，长期回归市场规律：政策对一手房将起到推动作用，对二手房市场的冲击将会较为严重。

二手房市场短期交易量将会萎缩，房价会微幅下调。

但从长期来看，二手房市场将会恢复正常的市场秩序。

五、未来政策、市场走势预判首先，细则中的部分内容，存在进一步升级的可能性。

比如：稳步推进商品房预售制度改革。

继续严格执行商品房销售明码标价、一房一价规定，严格按照申报价格对外销售。

各地区要切实强化预售资金管理，完善监管制度；尚未实行预售资金监管的地区，要加快制定本地区商品房预售资金监管办法。

对预售方案报价过高且不接受城市住房城乡建设部门指导，或没有实行预售资金监管的商品房项目，可暂不核发预售许可证书。

另外，住房城乡建设、工商等部门要联合开展对房屋中介市场的专项治理工作，整顿和规范市场秩序，严肃查处中介机构和经纪人员的违法违规行为。

第二，本轮调控的流程还将继续。

第一步：2月20日，国务院会议出台国五条。

第二步：2月26日国院办公厅出中央细则(今天公布而已)，强硬升级。

前两步已经走完。