房地产税制的国际比较与借鉴

房地产税制的国际比较与借鉴随着我国房地产市场的回升、房价的上涨，住房住房问题再一次引起社会的高度关注，房地产税收的政策调节功能因而显得尤其重要。

一、我国的房地产课税制度及存在的问题（一）我国的房地产课税制度1994年税制改革以来，我国在房地产（主要包括土地和建筑物）分配活动中初步形成了以房地产（使用权和所有权）的取得、保有、交易、（转移）为征税点的房地产课税体系，主要税种有14个。

按照征税客体性质的不同,可将房地产税收分为四类:流转税(包括营业税,城市维护建设税和土地增值税) 、所得税(包括企业所得税和个人所得税) 、财产税(包括房产税,契税,城镇土地使用税,耕地占用税)和行为税(包括印花税和固定资产投资方向调节税) 。

从房地产的生产和销售链入手来：房地产开发企业在取得土地使用权的过程中, 需缴纳的税主要有契税、耕地占用税以及印花税；房地产开发企业在项目开发过程中, 发生的成本有土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用等, 以及房地产开发销售费用、管理费用和财务费用。

在此过程中涉及的税种主要有营业税、土地增值税、印花税；房地产开发企业在销售房地产环节,涉及土地增值税、企业所得税、营业税金及附加；购买者若将房地产作为资产持有,则其主要缴纳房产税、营业税、城镇土地使用税和契税;购买者若将房地产出售, 且不能享有个人住房转让优惠政策的,均需缴纳营业税、土地增值税以及所得税。

（二）我国房地产课税制度存在的的问题目前我国与房地产有关的税种达到14 项,税种繁多;房地产收费项目过多过滥, 且各地差别很大, 这样既干扰了税收征管, 又加重了房地产业的负担。

流转环节税费畸重而保有环节税费畸轻, 不利于房地产市场的健康发展。

房产税只对企业征收, 不对个人征收, 不利于对个人财富的调节,尤其是在社会贫富差距逐渐拉大的情况下。

另外, 我国房地产税制本身存在着内外税制不统一和城乡税制不统一这两个方面的缺陷,有失税收的公平原则。

二、房地产课税制度的国际比较（一）横向比较1．英国的房地产业税制英国是一个房地产税税制比较完善的国家，专门对房地产课征的税种只有住宅税、营业税、遗产税与赠与税。

房地产税是地方财政重要的收入来源，所征集的税款一般专项用于地方基础设施建设和教育事业，在地方经济中发挥着及其重要的作用。

英国的住宅税是对居民的住宅依据酱价值课征的地方税种，其纳税人为年满18周岁的住房所有者或承租者。

住宅税是英国最大的地方税种,以英格兰为例,住宅税在在本级收入中的比重高达45% 左右,在地方财政总收入中的比重也稳定在15% 左右。

地方政府课征此税就是为地方财政筹集充足的收入,以弥补财政支出与其他收入之间的不足部分的差额。

营业税也称为非住宅税,其课税对象为营业性的房地产,如商店、写字楼、仓库和其他非住宅性的房地产。

与住宅税不同的是, 英国的营业税从1990 年开始被划为中央税种,地方征缴的营业税收入上交中央财政后汇入专项基金,然后由中央财政依据各地的人口基数,将这一基金作为转移支付资金,以一定的比例在各地区之间进行分配,由此可见,虽然属于中央税种,但是最终营业税的税款还是会作为专项返还给地方财政,返还后的营业税收入占中央向地方转移资金的25% 左右,占地方财政总收入的比重也在15% 以上,在地方财政收入体系中的地位非常重要。

2．美国的房地产业税制房地产业是美国的经济支柱之一,其产值占美国GDP 的10%-15% , 房地产税收收入占有政府财政收入的相当大的比例,美国州政府的财政收入70% 以上来源于房地产业,且有递增的趋势。

从税权划分上看,美国实行联邦、州和地方三级政府各有侧重税种、税权彼此独立的课税制度,其中,联邦政府以所得税为主,州和地方政府以销售税和财产税为主。

遗产税和赠与税是对因继承、赠与而取得房地产等财产的承受人课征的一种财产税。

在美联邦一级对死者遗留的财产额征收税赋,称为遗产税。

开征遗产与赠与税,不仅可以增加国家财政收入,而且可以运用税收杠杆调节社会财富分配,促进社会稳定。

遗产税的计征标准是被继承人死亡时候所遗留的财产的价值,但是在计征时必须扣除被继承人所欠的债务、葬丧费用等。

遗产税采用累进税率,最低税率为3% , 最高税率为77% , 由于美国税法规定价值超过60 万美元的遗产和每次赠送价值超过100 万美元的物品才进行征税,而美国房地产的价格不高,旧房经过折旧价值更低,因而实际上很少课征。

3．日本的房地产业税制日本不动产方面的税收主要可分为国税和地税。

前者主要是资产课税, 即地价税、赠与税、继承税、印花税和注册执照税。

地方税中的资产课税主要包括固定资产税、特别土地持有税、城市规划税等。

其中固定资产税是典型的财产税,纳税义务人为法律意义上的房屋产权所有人,税率根据房地产的地理位置确定, 幅度为 1.4%~2.1% 。

另外, 日本所得税性质的房地产税收包括不动产租金所得税和不动产转让所得税。

不动产租金所得税的税基为租赁房地产的收入减去必要、合理的费用,不动产转让所得税则是在土地或土地改良物转让时缴纳。

日本房地产税收实行中央、都道府县、市町村三级管理, 三级政府的房地产税权相互独立。

（二）纵向比较1．房地产取得环节这一环节的税种主要有三类：一是印花税，纳税人是领受房地产产权证件和合同等凭证的人。

印花税是按件征收的，也有按价值额征收的，如英国就是按土地和房产取得价格的1% 征收。

二是不动产取得税。

不动产原始取得或继承取得，需向政府缴纳此税，计税依据为取得不动产时的评估价格。

如日本的不动产购置税就属此类。

此外还有登录许可税，这是一种在不动产登记时课征的税，税基是登录时的不动产价值。

2．房地产保有环节对房地产保有征税的目的在于合理调节政府与房屋或土地实际占有者之间的收益分配。

在这一阶段，目前世界上通行的主要税种包括：（1）不动产税。

又可分为三种类型：一是将土地、房屋、有关建筑物和其他固定资产综合在一起而课征的不动产税，如巴西、日本、芬兰、加拿大的不动产税等。

日本的固定资产税由市町一级政府征收，税率根据房地产的地理位置确定，幅度从1.4%~2.1% ，被评估的土地价值低于15万日元和建筑物价值低于8万日元的免征。

二是只对土地和房屋合并课征的房地产税，如墨西哥、波兰的房地产税，泰国的住房建筑税等。

波兰房地产税属地方税收，由地方议会规定最高税率。

印尼的不动产税主要是针对土地、楼宇及永久建筑物课税的有效税率极低，不超过不动产价值的0.1% 。

三是单独对土地或房屋课征的土地税或房屋税。

土地税有地亩税（面积税）和地价税两种形式。

西方多已采用地价税（主要采用估价计税方法），如奥地利的闲置土地价值税，韩国的综合土地税，象牙海岸的已开发土地税和未开发土地税等。

意大利则开征建筑物地税、未建筑物地税。

法国的房屋税属地方税收，估价基础为一定时期的平均租金价格，税率由各地自行制定。

（2）财产税。

在不征收不动产税的国家里，一般征收财产税，如美国、英国、荷兰、瑞典、瑞士、丹麦、挪威、智利等国。

操作办法是将不动产与其他财产捆绑在一起计算，就纳税人某一时点的所有财产课征一般财产税，计税依据是不动产评估价值。

其中，美国的财产税极具代表性。

美国把房地产归为一般财产，征收一般财产税，以所有人为纳税义务人，计税依据为房地产的核定价格，各州税率不一致，一般为-, 3-10%（名义税率）。

而由于房地产评估价值低于实际价值，实际税率只在1.2-3% 之间，其中房屋税的税率只为房价的1.09%。

美国某些州免征或轻征自有自用房屋的财产税，几乎所有的州都免征宗教和慈善机构的房地产税。

荷兰的财产税属地方税收，是地方政府为数不多的几个税种中最主要的税种，房地产价值由地方政府参照房屋的市场价值评估确定，税率由地方政府自定，对许多土地有免税规定。

定期不动产增值税。

该税种主要是针对占有房地产超过一定年限的产权者征收，通过对房地产的重新评估，对其增值额征收，一般分两种：10年期增值税主要是对由于城市发展而引起的土地增值征收；5年期增值税主要是对由市政工程的改善而引起的土地增值税征收。

德国、英国、日本曾实行过的土地增值税，意大利现行不动产增值税含有对未发生转移的土地的自然增值。

韩国的土地超额利得税，是对土地所有者由于地价上升而获得的土地超额利得所课征的一种税，课征对象限于闲置土地和法人的非经营用地。

3．不动产转让环节对于无偿转让不动产，比如房地产继承或赠与行为，世界各国普遍根据资产价值征收遗产税（继承税）和赠与税。

遗产税分为对被继承人的遗产总额课征的总遗产税制，如美国、英国、新加坡等，对继承人分得的遗产额课征的分遗产税制，如日本、法国、德国等，以及混合遗产税制，如意大利、爱尔兰等。

对于不动产的有偿转让，主要是：（1）所得税。

房地产的所有者、经营者，由房地产有偿转让获得的收入，都必须向政府缴纳所得税。

大多数国家如美国、日本、法国、英国等把房地产收入作为企业或个人总收入的一部分，合并其他所得课征综合所得税。

为了抑制房地产投机、合理分配土地增值/ 日本、法国和韩国对短期性土地转让加重收税。

"资产利得税。

世界许多国家对具有投机性的资产利得，开征“资产利得税”。

征税目的在于控制地价上涨，调节土地收益分配。

法国、英国、爱尔兰等国都开设了“资产利得税”，美国也设置了类似“资产利得税”的“资产增益税”。

#不动产转移增值税。

有些国家和地区将房地产转让收益分离出来，单独作为征税对象，征收增值税。

如意大利和我国及我国台湾地区的土地增值税等。

通过分析比较我们不难看出外国发达国家的房地产税制普遍有以下几点共性：一是房地产税收主要划归地方。

发达国家的税收制度，凡是实行中央与地方分享税制的国家，房地产税收基本划归地方，构成地方税收的主体税种。

美国的房地产税收法规由各州制定，房地产税由各市、镇征收，收入归地方政府或社区委员会，用于当地的各项基础设施建设。

房地产税一般要占到地方财政收入的50%～80%，这样一种税收格局把地方政府的事权和财权有效地结合起来，形成一种“良性循环”的机制，一方面激发地方政府征收房地产税的积极性，另一方面又扩大了地方政府基础设施和公用事业的规模，从而为税收收入的循环增长创造了条件。

二是重视对房地产保有环节征税。

从税收的分布结构来看，国外重视对房地产保有环节的征税，而针对房地产权属转让的税收则相对较少。

以英国为例，直接来自于房地产转让的税收仅占全国总税收的1%～2%，而来自房地产保有环节的不动产税和经营性不动产税，占总税收的30% 左右。

这样的税制设计极大地鼓励了不动产的流动，既繁荣了房地产市场，又推动了房地产要素的优化配置。

三是坚持“宽税基、少税种、低税率”基本原则。

宽税基，即对除公共、宗教、慈善等机构的不动产实行免征外，其余的不动产所有者或占有者均为纳税对象，这就为稳定充足的房地产收入提供了物质基础；少税种，即国外设置的有关房地产的税种较少，一方面可以避免因税种复杂而导致重复征税现象的发生，另一方面又可以降低税收征管成本，提高税收效率；低税率，即主体税种的税率一般较低，总体税收负担水平也较低，既降低了税收征管阻力，又有效推动房地产市场的发展。