20181218-成都公寓市场情况(1)
成都主城区公寓量价情况PPT课件
六年级上学历案《比的基本性质》例4学历案一、学习目标1、理解并掌握比的基本性质。
2、能运用比的基本性质化简比。
二、学习重难点1、重点理解比的基本性质，掌握化简比的方法。
2、难点正确应用比的基本性质化简比。
三、学习过程（一）知识回顾1、什么叫做比？两个数相除又叫做两个数的比。
2、比的各部分名称是什么？例如：6 ： 8 ＝ 6÷8 ＝ 075，在 6 ： 8 中，6 是比的前项，8 是比的后项，075 是比值。
（二）探究新知1、大胆猜测联系除法中商不变的性质和分数的基本性质，猜测比可能有什么性质？2、举例验证（1）6 ： 8 ＝（6×2）：（8×2）＝ 12 ： 166 ： 8 ＝（6÷2）：（8÷2）＝ 3 ： 4（2）12/18 ＝（12÷6）／（18÷6）＝ 2/312/18 ＝（12×2）／（18×2）＝ 24/36通过以上例子，我们发现：比的前项和后项同时乘或除以相同的数（0 除外），比值不变。
这叫做比的基本性质。
3、应用比的基本性质化简比（1）“神舟”五号搭载了两面联合国旗，一面长 15cm，宽 10cm，另一面长 180cm，宽 120cm。
这两面联合国旗长和宽的最简整数比分别是多少？第一面旗长和宽的比：15 ： 10＝（15÷5）：（10÷5）＝ 3 ： 2第二面旗长和宽的比：180 ： 120＝（180÷60）：（120÷60）＝ 3 ： 2（2）把下面各比化成最简单的整数比。
① 1/6 ： 2/9＝（1/6×18）：（2/9×18）＝ 3 ： 4② 075 ： 2＝（075×100）：（2×100）＝ 75 ： 200＝（75÷25）：（200÷25）＝ 3 ： 8（三）巩固练习1、化简下面各比。
成都住宅市场分析报告
成都住宅市场分析报告一、市场概况成都是中国西部重要的经济中心和交通枢纽，住房市场在过去几年里持续增长。
成都住宅市场总体稳定，但受到供应和需求因素的影响，在一些区域和细分市场存在一定程度的波动。
成都住宅市场主要集中在三个区域：成都市区、成华区和郫都区。
二、供需情况1.供应方面：成都住宅市场一直以来都有较高的供应量。
在过去几年中，成都市增加了大量新房源的开发，包括高层住宅、公寓和别墅等。
同时，政府鼓励市民购房，提供了多种购房政策和购房补贴。
这些因素导致供应量不断增加。
2.需求方面：成都的人口规模庞大，人口增长势头强劲，这使得对住房需求一直保持在较高水平。
同时，成都作为省会城市和经济中心，吸引了大量外来人口到成都工作和定居，进一步推动了住房需求的增长。
此外，年轻人购房的需求也在不断增加。
三、价格趋势1.成都住宅市场的价格总体呈现上升趋势。
过去几年，由于土地成本的上涨、房屋建筑材料价格的上升，以及房屋供应量逐渐减少，成都住宅市场的价格水平普遍上涨。
2.不同区域和不同类型的住宅价格差异较大。
成都市区的房价相对较高，成华区和郫都区的房价相对较低。
高层住宅的价格相对较高，而公寓和别墅的价格相对较低。
四、政策因素1.成都市政府一直在推动住房市场的发展，提供购房补贴和减免税政策，以鼓励市民购房。
同时，政府还加大了土地供应，推动了住房开发的速度。
2.政府出台的限购政策对于市场的影响较大。
近年来，成都市政府多次出台限购政策，限制了非本地户籍购房的数量和面积，对市场需求产生了一定的影响。
五、投资机会1.未来几年内，成都住宅市场仍然具有较高的潜力。
随着成都经济的不断增长和人口的流入，住房需求仍然会保持在较高水平。
2.在未来几年内，成都市政府将继续推动住房市场的发展，并提供更多的购房优惠政策。
对于投资者来说，成都的住房市场仍然是一个具有吸引力的投资机会。
六、风险和挑战1.成都住宅市场存在一定的过热风险。
过去几年中，市区部分区域的房价上涨过快，可能导致市场出现泡沫。
成都市酒店式公寓及写字楼市场调查及初步建议
项 目 简 介
开发商：四川怡和置业有限公司 地理位置：人民南路 建筑面积：54191㎡ 楼层数：大厦共26层，地面23层，地下3层 停车位：350个 市场指标
项 目 简 评
怡和置业由烂尾楼翻新改造重新推入市场，短期内租 售一空，一度成为成都最好的写字楼的代名词。 地处人民南路四段，紧邻美领馆，处于棕北高尚生活 圈，商务精英、海外华侨聚集地，商务氛围浓厚。 地处人民南路商圈，区域内有高档百货仁和春天、银 杏大酒店、星巴克咖啡，吸引高端商务人士入驻
量的58%。
在未来三年内，成都市主城区共有甲级写字楼新增供应629,000平方米，主要分布在人 民南路沿线和东大街沿线；开发商均属国内外知名开发商，集中的供应将给市场带来 激烈的竞争。 成都甲级写字楼的租户行业主要集中分布在制造业、服务业、科技行业，以及一部分 知名地产企业。
优质乙级写字楼体量及分布
可类比优质写字楼市场租金与售价
均价 8300元 12500元 17000元 15000元
编号
项目名称
平均租金 85元/㎡.月 100元/㎡.月
1
2 3 4 5
丰德国际广场
商鼎国际 花样年喜年广场 威斯顿联邦大厦 国航世纪中心
120元/㎡.月 105元/㎡.月 100元/㎡.月
15000元
从以上表格可以看出在可类比的写字楼项目中租金均价区间在85-120元/㎡. 月，其中喜年广场的最高租金已经达到140元/㎡.月，除丰德国际广场均价8300 元，其余项目均价及二手售价均已过万。
业权
18
物业管理
提供高质量的物业管理服务， 计算机物业管理软， 24 小时保安服 务和维护服务
19
入住率
1 至2 年内入住率不低于65%
2018年成都房地产会展酒店物管市场分析
2018年成都房地产会展酒店物管市场分析
一、成都房地产行业 (2)
1、房地产新增供需常年失衡 (2)
2、近年来房价增长迅猛 (3)
二、成都会展行业 (4)
1、成都展览会举办数量位居全国前列 (4)
2、四川展览馆室内可租用总面积增幅较大 (5)
3、成都大型展馆举办的展会数量位于全国前列 (5)
三、成都酒店行业 (6)
1、成都旅游游客快速增长 (6)
2、成都酒店市场入住率持续回升 (7)
3、成都豪华品牌酒店的发展现状 (8)
（1）成都豪华酒店客源结构健康 (8)
（2）未来豪华品牌酒店将聚集在城南区 (8)
四、成都物业管理行业 (9)
一、成都房地产行业
1、房地产新增供需常年失衡
成都房地产自2005 年开始竣工面积常年小于销售面积，市场处于供不应求的状态。
2005-2015 年，商品房销售面积与竣工房屋的比例平均为1.62，2017 年上半年销售竣工比达到2.13，去库存进程逐渐推进，房地产市场日趋好转。
在当前房地产供不应求的状况下，房地产后续供给的持续增加也将对市场造成影响。
近年来，成都市每年新开工房屋面积呈波动趋势，但从2016 年初开始，成都新开工房屋面积出现明显增长势头，各月份新开工面积累计同比都为正值，其中2017 年上半年成都新开工房屋面积较去年同期增长12.4%。
随着国家调控政策的深入，成都房地产市场供需也将逐步趋于平衡。
2018成都政策依旧收紧楼市风云再变
2018成都政策依旧收紧，楼市风云再变导语：回望2017年的成都楼市，尽管这场跌宕起伏的年度大戏已“杀青”，但戏里楼市众生相仍鲜活生动的留在我们的记忆中。
2017，政府在贯彻“房住不炒”的大背景下，接连颁布限购令，成都各区域已顺利跨过万元大关的房价，终于这一年即将结束的当口，在政府设置的限购、限贷、限价、限售、“摇号选房”等“重重关卡”面前，暂时刹住了车。
而这一年中随着成都荣升为“新一线城市”，诸多外地知名房企也纷纷进入成都市场“抢地盘”，僧多肉少之下，成都“二圈层”也变成兵家必争之地，成都楼市版图再度扩大。
然而，这对于2018年来说，仅仅是个开始。
未来成都楼市将走势如何？在经历2017这个“人人谈房价”的疯狂一年后，2018成都楼市将会发生哪些变化？政策不会松动，限购或将加码这一年，成都楼市经历了几度限购加码，限购区域二套房首付比例增加以及全国银行利率持续上涨，将一大波购房者挡在资格线外，即便这样，也难以抑制人们的购房热情，全款购房的现象屡见不鲜，直到限价、限售政策出台后，这样的“疯狂购房”现象开始“偃旗息鼓”，火热的楼市也逐渐降温。
11月16日，成都房管局正式颁布“公证摇号”政策，暂停所有住宅预售备案，并明文规定全款购房没有优待，2017年成都楼市热度迅速跌至全年“冰点”，整整断供48天。
而后，随着中铁建北湖国际城终于取得新政颁布之后的第一张预售证之后，陆陆续续有预售证放出，成都楼市有了“苏醒”的迹象，甚至在12月29号下午，一次性新增5个公证摇号选房楼盘，尽管房源在不断增多，但能否拥有属于自己的一套房子，依然取决于“有无资格、能否摇到”。
图片版权声明：成都房头条自制请勿转载政府限价+机会均等，让处于2017年尾巴上的成都楼市怎么看都有点“燥不起来”。
而就在迈入2018的第三天，成都市政府官网就发布“加快发展和规范管理我市住房租赁市场的意见”，明文规定随迁子女可在居住证所在地接受义务教育。
成都作为全国第一批“租售同权”试点城市，在租房市场动作频频的同时，各路房企也纷纷“亮剑”长租公寓市场，由此可见，“租赁市场”被带火对“买房市场”必定会造成一定影响。
成都市公寓市场调研报告
成都市公寓市场调研报告一、市场概况1.1 市场规模成都市作为中国西部地区经济中心和区域枢纽城市，公寓市场发展潜力巨大。
根据调查数据显示，截至2021年底，成都市公寓市场的总规模达到100万平方米，市值超过10亿元。
1.2 市场特点成都市公寓市场具有以下几个特点：1.2.1 供给不足尽管成都市公寓市场发展迅猛，但与市场需求相比，供应还远远不足。
由于人口流入和城市化进程加快，居民对于公寓的需求不断增加，供给短缺成为市场普遍问题。
1.2.2 中小户型远销成都市公寓市场以中小户型为主，通常面积在50平方米至120平方米之间。
由于成都市大部分居民收入水平不高，中小户型的公寓成为市场主力。
不过，由于地理位置和价格等原因，中小户型公寓在一些繁华商圈往往供不应求。
1.2.3 租赁市场活跃由于成都市有大量的高校和科技企业，租赁市场处于相对活跃状态。
许多大学生和白领一族倾向于选择公寓租赁而非购买，这也为公寓市场带来了新的商机。
二、市场竞争2.1 市场主要参与者成都市公寓市场的主要参与者包括开发商、运营商和代理商。
开发商负责公寓项目的规划和建设，运营商负责公寓的日常运营管理，代理商则负责公寓的销售和租赁。
2.2 竞争模式成都市公寓市场的竞争模式主要有两种：2.2.1 产品差异化竞争激烈的市场中，公寓企业需要通过差异化来吸引消费者。
一些企业通过提供高品质的公寓、完善的配套设施和优质的售后服务来树立品牌形象，吸引更多的消费者。
2.2.2 价格竞争价格是消费者选择公寓的重要因素之一，一些企业通过降低价格来争夺市场份额。
尽管价格战可能导致利润下降，但在市场竞争激烈的情况下，一些企业还是愿意通过牺牲一定利润来获取更多的市场份额。
三、市场发展趋势3.1 互联网+公寓随着互联网技术的迅速发展，互联网+公寓成为市场的新趋势。
通过互联网技术，公寓企业可以实现更高效的运营和管理，提供更好的用户体验。
比如，一些企业将公寓租赁与在线平台结合，通过在线预订、租金支付等功能，方便用户处理各类问题。
成都酒店式公寓的现状分析及发展趋势(会议投稿)
成都酒店式公寓的现状分析及发展趋势胡家镜摘要：酒店式公寓作为区别于星级酒店与普通住宅的房地产衍生新兴市场，在北京、上海等城市已经得到长足发展，然而在成都等二线城市可以说是还是一个几近空白的潜力市场，发展前景备受期待。
本文通过向成都酒店式公寓住店客人发放调查问卷，对酒店式公寓管理人员、高星级酒店客房部经理、成都市旅游局工作人员进行访谈等调研方式，首先总结了成都酒店式公寓的经营及利润分配模式，然后从物业（供给）特征和市场（需求）特征两方面对成都酒店式公寓的发展现状进行了分析，在比较其市场供给与需求的吻合和差异程度的基础上，提出了成都市酒店式公寓的发展趋势。
关键词：成都、酒店式公寓、物业特征、市场特征、趋势目前，住宿业经营业态日益多样化，酒店式公寓因“酒店式的服务，公寓式的管理”的特征和优势，成为一股不可忽视的力量，分割着传统酒店的市场份额。
在成都，酒店式公寓作为区别于星级酒店与普通住宅的房地产衍生新兴市场，已经悄然兴起。
笔者于2008年1月上旬至3月初，通过实地考察、问卷调查、电话访谈、网络资料收集等方式，对成都酒店式公寓的分布、类型、规模、产品特征、客户群体、价格等进行调研，根据调研结果从物业特征（供给）和市场特征（需求）两个维度，分析了成都酒店式公寓的发展现状及发展趋势。
一、成都酒店式公寓的兴起酒店式公寓的概念最早起源于欧洲，是当时旅游区内租给游客供其临时休憩的物业，由专门的管理公司进行统一的上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的临时住家，这些物业就成了酒店式公寓的雏形。
随着商旅生活的迅速发展，造就了“酒店式管理、家居式服务”的公寓住宅功能日趋完善，进而形成如今酒店式公寓的通用概念：即是一种结合酒店管理模式和设施标准，集住宅、酒店、会所多功能于一体，主要用于租住（或投资）的公寓型住宿单元，亦是一种物业经营模式。
酒店式公寓向住客提供家庭的居住布局、家居式的服务，真正实现宾至如归的感觉。
由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，价格低于酒店标准，而服务水准又大大高于普通公寓，因而备受商务人士的青睐。
2018年成都房地产市场回顾
总体量（平方米）同比平方米新增供应（平方米）同比平方米净吸纳量（平方米）同比平方米空置率同比百分点平均有效净租金人民币平方米月同比整体甲级办公楼总体量（平方米）同比平方米新增供应（平方米）同比平方米净吸纳量（平方米）同比平方米空置率同比百分点平均有效净租金人民币平方米月同比总体量（平方米）同比平方米新增供应（平方米）同比平方米净吸纳量（平方米）同比平方米空置率同比百分点平均有效净租金人民币平方米月同比整体市场乙级办公楼年成都优质办公楼市场甲级办公楼年第三季度中国主要城市甲级办公楼市场年第三季度主要城市甲级办公楼总量与空置率水平成都甲级办公楼存量较大，共有甲级办公楼栋。
就总体量来看，排名全国第受前几年供应影响，成都甲级租金水平在中国主要城市中排名，处于较低位置。
年第三季度主要城市甲级办公楼租金与环比增长率人才的聚集，加上成都较为成熟的产业发展环境以及“高性价比”办公楼所带来的低运营本促使了众多大型企业向成都聚拢。
年，成都市场仅录得栋甲级办公楼入市，新增面积约万平方米，达年以来最低水平。
未来两年，预计新增甲级项目仍然较少，成都市场将进入供应放缓周期。
放量阶段起步阶段成都甲级办公楼市场在年进入初步发展阶段，新项目持续入市，市场供应低速增长。
年左右，甲级办公楼市场开始进入需求明显增长、市场供应爆发的时期，年新增供应达到近十年最高。
年，甲级办公楼新增供应量回落，全年新增供应仅约万平方米，创近十年新低。
建筑面积（千平方米）新增供应（左轴）净吸纳量（左轴）空置率（右轴）放量阶段起步阶段放缓阶段甲级办公楼供应阶段分析本年度乙级办公楼市场有栋办公楼入市，市场供应速度与甲级办公楼供应速度相仿。
稳健的市场需求推动空置率不断降低，成都乙级办公楼空置率录得，同比降低个百分点。
建筑面积（千平方米）新增供应（左轴）净吸纳量（左轴）空置率（右轴）集中供应市场起步乙级办公楼新项目持续入市，市场供应保持低速平稳增长。
年左右，乙级办公楼市场开始进入市场供应爆发的时期。
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销售金额（亿元） 同比
-6.80% -29.44%
环比
7.30% 16.48%
成交
197.05 26.14
环比
10.74% 9.86%
成交
268.18 33.17
环比
11.01% 6.46%
同比
7.02% -22.27%
备注：数据采集来源锐理数据，相关数据整理截止时间为2018年11月30日。
公寓场（2018.11）
•
供应：一圈层新增供应公寓15.12万㎡，环比下跌 43.92%，供销比1.12；
•
成交：一圈层公寓物业共成交13.51万㎡，环比上 涨11.6%，成交均价14937元/㎡，环比下跌 2.8%。
•
库存：公寓去化周期在23个月左右。
备注：数据来源锐理数据，采用备案数据，相关数据整理截止时间为2018年11月30日。
市场优质项目简析：银泰中心华悦居
开发商 项目地址 成都银城置业有限公司 高新区锦泰路28号 7万平方米 72万平方米 337户 4梯15户 80-200㎡ 公寓 精装8000元/㎡ 2.40 15% 公寓：11.8元/㎡/月 仲量联行 2016年5月 1:2
华尔道 夫酒店
占地面积 建筑面积 总户数 梯户比 主力户型
6.73 15% 1706户 11栋 现代 精装 保利物业发展股份有限公司成都分公司 7元/㎡·月
2#ห้องสมุดไป่ตู้
总户数
1#
楼栋总数 建筑、园林风格 交房标准 物管公司 物业费
成都首个写字楼改建高端精装服务式公寓； 花漾锦江项目为花样年美年广场两栋写字楼改建，为整个项目 中层级最高的产品； 目前1栋已售罄，主力户型为130㎡套一，200㎡套三户型去化 速度较快，客户认可度较高； 2栋主力户型为122-132㎡套一户型，由于1栋在销售过程中， 200㎡户型去化较好，2栋增加了180-244㎡套三户型占比， 由之前的64套增加至94套； 2栋2018年4月开盘，推出400多套，均价26000元/㎡。 目前库存100套左右。
9 2400024000
23000
23000
2
市场优质项目简析：花漾锦江
开发商 项目地址 占地面积 建筑面积 总户数 主力户型 物业类型 装修状况 容积率 绿化率 物业费 物业管理 交房时间 车位 四川西美投资有限公司 高新区天府大道中段1388号 170032㎡ 200000㎡ 367户 130-340㎡ 公寓 精装8000元/㎡ 5.5 32% 6元/㎡，月 开元国际 预计2019年年底 1:3
26000 26000 29 22 24000 24000
23000 23000
市场优质项目简析：誉峰M5
开发商 项目地址 占地面积 建筑面积 总户数 主力户型 物业类型 装修状况 容积率 绿化率 物业费 物业管理 交房时间 车位 成都市中天盈房地产开发有限公司 高新区交子大道与成汉路交界处 誉峰国际中心280亩 (共2期，住宅184亩，商业96亩） 誉峰国际中心110万㎡（商业40万㎡） 310户 90-180㎡ 公寓 精装15000元/㎡（含部分家具家电） 4.5 20% 8元/㎡/月 M5酒店管理公司（郭漫舸自行成立） 暂无资料 与誉峰国际中心共享车位，共3300个
环比
60.20% 57.00%
供应
148.84 0.00
环比
31.18% 0.00%
同比
980.18% 0.00%
2018年11月成都市中心城区商品房销售整体统计（以备案数据为准）
成都一二圈层 销售面积 (万㎡) 整体市场 公寓 销售套数（套） 成交
20009 4933
销售面积（万㎡） 同比
-16.34% -30.51%
锦 宫
公 寓 住宅
甲 写
超甲写字 楼 （自持）
项目地址 占地面积 建筑面积 总户数 主力户型 物业类型
住宅
装修状况 容积率 绿化率 物业费 物业管理 交房时间 车位
2018年1-12月去化情况
中国唯一CBD城央岛屿项目，享受稀缺资源的同时拥有金 融城成熟配套； 锦宫为写字楼改建项目，为大户型清水公寓； 2017年10月开盘，11月暂停推广，其后2018年4月重启 推广，每周有3-5套走量，目前月均去化20套，面积段为 235-390㎡，均价23000-26000元/㎡； 目前库存15套左右。
各圈层新增 供应面积 (万㎡) 整体市场 公寓 大成都 供应
532.86 36.32
一圈层 同比
528.97% 40.96%
二圈层 同比
252.63% -30.96%
三圈层 同比
660.51% 449%
环比
40.40% -13.00%
供应
134.43 15.12
环比
21.92% -43.92%
供应
249.59 21.20
XXX
汇报部门：XXXX部
远洋邦邦置业有限公司
2018年6月15日
公寓市场（2018.11）
供应方面：一圈层11月新增供应公寓项目15.12万㎡，环比下跌43.92%；二圈层新增供应21.2万㎡，环比上涨57%，三圈 层无新增供应。 成交方面：一二圈层共成交公寓4933套，环比上涨16.48%；销售金额33.17亿元，环比上涨6.46%。 2018年11月成都市商品房新增供应统计（以新增预售证为准）
50000 45000 40000 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0
去化套数 6
均价 7 4500045000 6 5 4 31000 29000 4 3 2 1 1 1
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0 0
市场优质项目简析：复地·金融岛锦宫
开发商 成都复地明珠置业有限公司 高新区锦城大道与科华南路交汇处 12万㎡ 95万㎡ 246户 300-379㎡ 公寓 清水 2.15 20% 8元/㎡·月 上海高地物业管理有限公司成都分公司 2020年3月 暂无资料
28000 27000 26000 25000 24000 23000 22000 21000 19 25
2018年1-12月去化情况
去化套数
56 48 47 41
均价
60 27000 50 39 26000 26000 40 25000 25000 25000 30 18 20 13 38 10 0
M5由世家机构董事郭漫舸以成立的酒店管理公司整体购置， 进行包装后对外销售，以高溢价为目标，主打圈层营销； 精装成本10000元/㎡，精装报价15000元/㎡，含意大利高端 订制家私及部分软装； 主力销售户型为90-120㎡，热销期月均去化18套，均价 28000元/㎡； 目前尾房在售，存量42套左右。
新希望D10
开发商 成都新希望置业有限公司 四川省成都市锦江区锦东路 45亩 245526.10 1470 90-180㎡ 大平层、公寓 精装 8 45% 项目地址 占地面积
住宅： 68F
住宅： 46F 住宅： 46F
建筑面积 总户数 主力户型 物业类型 交付标准 容积率 绿化率 物业费 物业管理 交房时间 车位
新希望鼎晟物业 2022年1月31号 1920个
保利天悦
项目地址 所属板块 开发商 航空路与高攀路交汇处 东湖板块 保利地产 62亩 423155㎡ 住宅+公寓+底商
酒店式公 寓 4#
南区： 住宅组团 3#
酒店 5#1
占地面积 建筑面积 物业类型
酒店式公 寓5#-2
建筑类别
容积率 绿化率
超高层、高层
超甲级 写字楼 超甲级 (销售) 写字楼 (自持) 银泰in99
华悦府 （住宅）
华悦居 （公寓）
物业类型 装修状况 容积率 绿化率 物业费 物业管理 交房时间 车位
2018年1-12月去化情况
全国第三家银泰中心，华悦居为其中高端公寓产品 2013年10月成都、香港、北京三地联动开盘； 2013年10月推出，2013年入市到2013.12.31期间通过3 年分期和首付10%的销售政策带动了公寓的高速去化，同 时，由于公寓为商业产权不限购，因此在北京香港等地的 销售主要以去化公寓产品为主； 热销户型为249-251㎡三房产品； 热销期月均去化8套，均价约30000元/㎡。 已售完
26500 26000 25500 25000 24500 24000 23500 23000 22500 22000 21500 18 16 13 24000 24000 19
去化套数
均价 20 18 16 14 25000 12 10 8 6 4 4 2 0
15
16
15 25000
2600026000 14 25000 24000 4