成都40年产权公寓市场研究报告
成都住宅市场分析报告
成都住宅市场分析报告一、市场概况成都是中国西部重要的经济中心和交通枢纽，住房市场在过去几年里持续增长。
成都住宅市场总体稳定，但受到供应和需求因素的影响，在一些区域和细分市场存在一定程度的波动。
成都住宅市场主要集中在三个区域：成都市区、成华区和郫都区。
二、供需情况1.供应方面：成都住宅市场一直以来都有较高的供应量。
在过去几年中，成都市增加了大量新房源的开发，包括高层住宅、公寓和别墅等。
同时，政府鼓励市民购房，提供了多种购房政策和购房补贴。
这些因素导致供应量不断增加。
2.需求方面：成都的人口规模庞大，人口增长势头强劲，这使得对住房需求一直保持在较高水平。
同时，成都作为省会城市和经济中心，吸引了大量外来人口到成都工作和定居，进一步推动了住房需求的增长。
此外，年轻人购房的需求也在不断增加。
三、价格趋势1.成都住宅市场的价格总体呈现上升趋势。
过去几年，由于土地成本的上涨、房屋建筑材料价格的上升，以及房屋供应量逐渐减少，成都住宅市场的价格水平普遍上涨。
2.不同区域和不同类型的住宅价格差异较大。
成都市区的房价相对较高，成华区和郫都区的房价相对较低。
高层住宅的价格相对较高，而公寓和别墅的价格相对较低。
四、政策因素1.成都市政府一直在推动住房市场的发展，提供购房补贴和减免税政策，以鼓励市民购房。
同时，政府还加大了土地供应，推动了住房开发的速度。
2.政府出台的限购政策对于市场的影响较大。
近年来，成都市政府多次出台限购政策，限制了非本地户籍购房的数量和面积，对市场需求产生了一定的影响。
五、投资机会1.未来几年内，成都住宅市场仍然具有较高的潜力。
随着成都经济的不断增长和人口的流入，住房需求仍然会保持在较高水平。
2.在未来几年内，成都市政府将继续推动住房市场的发展，并提供更多的购房优惠政策。
对于投资者来说，成都的住房市场仍然是一个具有吸引力的投资机会。
六、风险和挑战1.成都住宅市场存在一定的过热风险。
过去几年中，市区部分区域的房价上涨过快，可能导致市场出现泡沫。
成都市酒店式公寓及写字楼市场调查及初步建议
项 目 简 介
开发商：四川怡和置业有限公司 地理位置：人民南路 建筑面积：54191㎡ 楼层数：大厦共26层，地面23层，地下3层 停车位：350个 市场指标
项 目 简 评
怡和置业由烂尾楼翻新改造重新推入市场，短期内租 售一空，一度成为成都最好的写字楼的代名词。 地处人民南路四段，紧邻美领馆，处于棕北高尚生活 圈，商务精英、海外华侨聚集地，商务氛围浓厚。 地处人民南路商圈，区域内有高档百货仁和春天、银 杏大酒店、星巴克咖啡，吸引高端商务人士入驻
量的58%。
在未来三年内，成都市主城区共有甲级写字楼新增供应629,000平方米，主要分布在人 民南路沿线和东大街沿线；开发商均属国内外知名开发商，集中的供应将给市场带来 激烈的竞争。 成都甲级写字楼的租户行业主要集中分布在制造业、服务业、科技行业，以及一部分 知名地产企业。
优质乙级写字楼体量及分布
可类比优质写字楼市场租金与售价
均价 8300元 12500元 17000元 15000元
编号
项目名称
平均租金 85元/㎡.月 100元/㎡.月
1
2 3 4 5
丰德国际广场
商鼎国际 花样年喜年广场 威斯顿联邦大厦 国航世纪中心
120元/㎡.月 105元/㎡.月 100元/㎡.月
15000元
从以上表格可以看出在可类比的写字楼项目中租金均价区间在85-120元/㎡. 月，其中喜年广场的最高租金已经达到140元/㎡.月，除丰德国际广场均价8300 元，其余项目均价及二手售价均已过万。
业权
18
物业管理
提供高质量的物业管理服务， 计算机物业管理软， 24 小时保安服 务和维护服务
19
入住率
1 至2 年内入住率不低于65%
浅谈成都市公寓和普通住宅的区别 (1)
1．引言公寓与普通住宅作为房屋住宅分类的典型，它们既有相似的地方，也存在差别，现在成都市房地产开发市场上两种产品鳞次栉比地出现，购房者在选购它们的时候，应该对它们的区别有所了解，不要混为一谈，这样才能选到心仪的房子。
本文将选取成都市住宅类型中的两种，即公寓和普通住宅作为研究对象，对比两者的不同之处。
关于普通住宅与公寓的区别，可以作以下简单的概述。
公寓作为房屋住宅分类的其中一种，它跟别墅和普通住宅都有区别。
公寓一般地理位置比较优越，位于成都市市中心的路段，通常都是小户型的，要求有较好的通风透气环境，以样板楼为主要形式，经过全部装修加工过。
普通住宅一般是根据房屋的面积作为区分的，国家规定普通住宅的房屋面积不超过120平米，个别城市在此标准上浮百分之二十。
普通住宅的档次和品质高低不同，造型通常以两室或三室为主，适合家庭居住，在交易税费方面，普通住宅相比非普通住宅，税费标准相对较低，以起到经济调控作用。
2.住宅的基本概念和分类2.1 住宅住宅是供居民家庭居住和使用的建筑，属于居住建筑的范畴，是供一个家庭使用的。
关于住宅的定义，不同的文献、书籍有不同的解读，虽然解读各有不同，但实质上却大同小异，都突出表明了住宅与人们生活之间密切的关系。
总体来讲，住宅应该同时具备起居、饮食、洗浴、就寝、储藏、工作学习六大基本功能。
2.2 住宅的分类住宅的分类方式有很多，总的可以分为公寓、高档住宅、普通住宅、别墅等。
通常情况下还可以从楼体高度、楼体结构形式、楼体建筑形式、房屋类型、房屋政策属性五个方面对住宅种类进行划分。
研究小区住宅，按楼体高度上区分，属于高层住宅；按楼体建筑形式划分，属于高层住宅；按房屋类型划分，则属于普通单元式住宅。
3.成都市公寓和普通住宅的区别3.1概念的区别3.1.1普通住宅的定义普通住宅是指用作居民居住的房屋，它要按照当地一般民用住宅建筑标准建造，成都市的普通住宅建筑面积在 120平米以下，容积率 1.0 以上，实际成交价格在同级别土地平均地价的1.2倍以下。
公寓市场调研报告(共8篇)
公寓市场调研报告（共8篇）第1篇：公寓调研报告1.不悔梦归处，只恨太匆匆。
2.有些人错过了，永远无法在回到从前;有些人即使遇到了，永远都无法在一起，这些都是一种刻骨铭心的痛!3.每一个人都有青春，每一个青春都有一个故事，每个故事都有一个遗憾，每个遗憾都有它的青春美。
4.方茴说：“可能人总有点什么事，是想忘也忘不了的。
”5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。
我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。
”6.方茴说：”我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。
”7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。
大庆高新区公寓市场调研报告高新区域是大庆市场最受关注的区域，发展时机和条件也最成熟。
尤其是大批的写字楼项目和市政项目的兴建，以及交通系统配套的不断完善，使这一区域物业发展和升值空间不断得到扩展。
但目高新区公寓市场规模有限，公寓市场住宅产权为主。
一、典型项目情况1、乾和城位置：世纪大道与创业新街交汇处公寓供应面积区间：55㎡-62㎡栋数：2栋公寓套数：992套产品类型：平层产权类型：住宅产权装修交付标准：毛坯均价：5500元/平米成交情况：自2012年9月开盘至今公寓推出1栋，即496套，至今去化房源216套，近三个月去化约20套左右，其中55㎡去化5套、62㎡去化7套、58㎡去化8套。
客群以年轻单身打工者为主。
2、宝利丰大厦位置：创业新街公寓供应面积区间：32㎡栋数：1栋公寓套数：1320套产品类型：平层产权类型：商业产权1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”2.老人们都笑了，自巨石上起身。
公寓市场研究报告
公寓市场研究报告一、市场背景公寓市场是指面向个人或家庭出租住房的市场。
近年来，随着城市人口的不断增长和工作机会的增加，公寓市场得到了迅猛发展。
尤其是在一、二线城市，高房价和购买力不足的情况下，公寓出租成为了很多人的选择。
因此，对公寓市场进行深入研究，对其发展趋势和市场运作具有重要意义。
二、市场规模根据统计数据显示，目前我国公寓市场规模正以每年10%以上的速度快速增长。
截至2024年，全国公寓市场规模已达到约8000亿元人民币，且有望在未来几年继续保持高速增长。
其中，一线城市占据了公寓市场的相当大的份额，二线城市也逐渐崛起。
三、市场竞争格局目前，公寓市场的竞争格局相对分散，主要有房地产开发商、专业公寓运营商和个人房东。
房地产开发商通过新建或改造楼盘来提供公寓，专业公寓运营商通过租赁和管理既有的住宅楼盘来运营公寓，个人房东则通过自己的住房出租来获得收益。
四、市场发展趋势1.品牌化：随着公寓市场的竞争加剧和消费者的要求提高，越来越多的公寓运营商开始注重品牌建设，通过品牌化的管理和运营来获取更多的市场份额。
2.租赁服务：除了提供住房，公寓运营商还提供一系列增值服务，如家具租赁、家电租赁、保洁等，以提高租客的居住体验和满意度。
3.跨界合作：为了获得更多的市场份额，公寓运营商与其他行业进行跨界合作，如与共享汽车公司合作、与物流公司合作等，以扩大服务范围和提供更多的便利。
4.效益提升：运营成本的控制和管理效率的提升是公寓市场发展的关键，通过引入信息技术和优化运营流程，可以提高效益，降低成本。
五、市场机会与挑战公寓市场的机会与挑战并存。
市场机会在于人口增长和年轻人对居住环境的要求提高，推动了公寓市场的快速发展。
然而，市场上存在着诸多挑战，如政策法规的限制、品牌建设的难度、管理和维护的难题等。
同时，竞争也可能导致市场份额的流失和利润的下降。
六、市场建议1.加强品牌建设：公寓运营商应注重品牌建设，提高品牌知名度和美誉度。
40年产权公寓市场word资料8页
40年产权公寓市场近年来，成都房产市场上出现不少40年（部分50年）土地使用年限的商住两用公寓，一般称为40年产权公寓。
从表面上看，这些公寓兼具居住及办公功能，也有部分项目为纯居住性质，与市面上在售的其他产品并无明显差别。
但实际上，这些产品大多是“商改住”项目，即商业用地上建成的住宅项目，只有40年或50年的土地使用年限，水电收费标准高，有些甚至不通天然气，成为住宅中的“异类”。
有人把这类公寓称为“伪公寓”，更有甚者将其比喻为“人妖”。
尽管“出身”不好导致“短命”，水电费上普遍的非“民”待遇以及天然气等住宅必备设施的缺失，但由于这些项目多为小户型，售价低，具有“宜商、宜居、宜投资”等多重特色，市场销售情况良好。
一、40年产权公寓产生背景之所以会出现40或50年产权的公寓，原因在于开发商将非住宅建设用地修建成住宅出售。
对于不同性质的土地，其使用年限是有区别的。
根据<<城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例>>第12条规定:国有土地使用权出让最高年限居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或其它用地50年。
可见，除了住宅用地外，其他性质用地的使用年限都是40或50年，而且地块的性质是在地块推出之前就已明确规定并且不容更改。
通常情况下，开发商业产品对地块条件、开发的专业性水平、资金实力等方面要求较高，开发的风险较大且回笼资金慢。
而近年来，由于刚性需求的存在，住宅市场需求旺盛，住宅产品尤其是小户型产品的持续热销更坚定了开发商开发住宅产品的决心。
在有市可图、有利可图、无政策约束的市场环境下，开发商大打政策“擦边球”，在规划上按照原有规划执行，在产品设计、推广上更多的偏向住宅进行操作，轻松实现“商改住”，于是，40年产权的商住公寓就应运而生了。
40年产权公寓由商住楼演变而来，从2000年以后开始逐渐盛行，自早期蓝光开发的金色夏威夷、香槟广场等项目的成功运作以来，40年产权公寓开始掀起一股开发的热潮，尤其是2019年以后，新项目层出不穷，如麦基里银座、东辰瑞景、原筑、米兰小筑、蓝色港湾等项目充斥着市场的各个角落。
成都投资公寓房划算吗？买公寓注意什么？
成都投资公寓房划算吗？买公寓注意什么？成都投资公寓房划算吗？a、首先是公寓产权只有40年或50年，住宅楼是70年！其次是公寓的水电物业相对比较贵，另外转手需要缴纳巨额的手续费，并且阳光没有住宅楼充足！有人说交税能交多少？我也不说都是什么税收了！b、就直接举例子，如果以一套总价50万元的40年产权房子以100万元卖出为例，买时要缴1．5万元的契税。
卖时，要缴10万元的个税、c、775万元的营业税、15万元的土地增值税。
相当于一共要缴29．275万元的税费。
所以买公寓除非价格暴涨，不然转手并不怎么赚钱！只适合自住或者高价出租！买公寓注意什么？1、考察小区的周边综合环境与配套。
其中包括两个方面：一是看小区自有功能设施是否能满足居住生活的需要，二是看小区外围是否具备生活所需要的基本配套、公园等优美的环境等。
如果是作为一种投资手段，投入越少越好，因此房屋的带装修约也不宜太高，太高端了，租客数量就明显萎缩了，房屋出租机会就大大降低了，空置的风险也大大增强了。
2、要注意选择口碑好的品牌开发商，这样的企业具有责任感，也是公众认可的。
注意选择地段优越、交通方便、商业配套成熟的区域。
房屋面积的大小要合适，用于出租的小户型，面积尽可能小一些，不宜选择太大的房子，50－80平方米左右的房子好出租，租金价格也合理。
3、注意房屋产权：按照相关规定，房屋使用权性质和土地使用权是一致的，涉及商品房的性质只有商业用地和工业用地、住宅用地。
购房者只需查看楼盘的《国土使用证》中土地用途一栏，住宅还是商业便一目了然。
4、明确购买目的：如果是投资的话，建议选择商业性质的公寓。
这类公寓相较于写字楼，租金较低，比较受小企业的欢迎。
另外，保安系统是否完善、房屋的配套、周围交通网络是否完好，也是投资者考虑项目时不可忽视的因素。
如果是自住的话，则建议选择住宅性质的公寓。
因为大部分商业性质的公寓是不通天然气的，无法满足基本的生活需求。
成都投资公寓房划算吗，看过介绍之后人们都应该已经知道了吧，公寓也有着很多的优点，所以说在进行土地的时候还是比较不错的，但是当你在进行投资的时候，一定要多多了解，买卖的时候也是应该要知道买骨语注意什么，这样才能够做到一个好的选择，到时候升值空间会比较大的。
成都市40年产权公寓SOHO市场分析
成都市40年产权公寓SOHO市场分析一、市场整表达状1.1进展历程及现状进展势头迅猛，渐成主流产品之一2007年往常，商务公寓此种产品形状尚处于市场萌芽时期，供需都较少。
而随着土地市场出让指标的变化，专门多出让的二类住宅用地中都加大了商业指标或者在商业用地中明确规定了兼容的公寓指标，因此在市场难以消化更多商业指标的情形下，开发商大多项选择择进展操作方式灵活、投资回收快的商务公寓。
从历年主城区的市场成交情形看，2007年以来这种兼容商业比例较大的二类住宅用地和明确规定了兼容公寓的商业用地除2020年市场冷淡期外，出让规模都在600亩以上，体量庞大。
因此，从2020年开始，商务公寓开始大量涌现市场。
2020年由于宏观调控对住宅市场的打压，商业用地的供应大幅提升，可估量以后商务公寓将有一个井喷。
主城区兼容较大体量商业和公寓的住宅用地历年成交情形汇总表各方位全面开花布局，南延线成热点区域，品牌开发商高度集中典型项目分布图从目前的典型项目分布来看，主城区的东、南、西、北、中各方位都有，但从现状来看，相对集中的板块要紧为南延线、红牌楼、金沙、金府商圈、建设路等，而远期来看，南延线板块项目众多，集合了复地、花样年等众多品牌开发商。
粗略估量以后2-3年内该板块的潜在商务公寓项目有10余个，总供应量约为25-30万平米，因此该板块将会是商务公寓进展的热点区域。
1.2供需现状2020年1-8月商务公寓新增供应59.11万㎡，成交37.92万㎡，同比逆市增长近45%。
新政后，市场供应和成交稳步攀升，然而市场供应庞大，竞争猛烈。
新政后，住宅市场被打压，需求被严峻抑制，部分投资性需求被成功的分流到了商务公寓的市场，新政后商务公寓的成较同期都有不同幅度的增长。
然而也因为调控的阻碍，商务公寓的市场供应量也大幅增长，市场竞争趋于白热化。
销售情形差异较大，城南供需两旺，竞争猛烈。
各方位2020年新政后商务公寓项目供销情形从供销情形看，各方位的商务公寓产品的差异较大，城东、城西和城中心的销售绝对量较低，而城南和城北的销售体量较大。
成都40年产权公寓市场研究报告
成都40年产权公寓市场研究报告February 16, 2012目录CONTENTS1市场现状PART 1 市场现状PART2市场分析PART 2 市场分析PART 3 产品分析PART 4 典型案例市场现状PART 1◆概述◆市场分布概述40年产权公寓由商住楼演变而来，在成都市场从2000年以后开始逐渐盛行，自早期蓝光开发的金色夏威夷香槟广场等项目的成功运作以来40年产权公寓开始掀起股开发的热潮尤其是2005年以后新夷、香槟广场等项目的成功运作以来，40年产权公寓开始掀起一股开发的热潮，尤其是2005年以后，新项目层出不穷，如麦基里银座、东辰瑞景、原筑、米兰小筑、蓝色港湾等项目充斥着市场的各个角落。
发展到2008、2009年，一线品牌开发商开始加入这一行列，如万科金色海蓉的蚂蚁工房、龙湖三千星座酒店公寓合景泰富的叠翠峰酒店公寓等2011年国家对住宅调控政策出台后不受限购影响的40年产权店公寓、合景泰富的叠翠峰酒店公寓等。
2011年国家对住宅调控政策出台后，不受限购影响的40年产权公寓又一次得到了众多开发商和客户的青睐，品牌开发商的介入将40年产权公寓开发热度推向了新的高点。
20072011年成都40年产权公寓供应趋势2025301200014000160002007-2011年成都40年产权公寓供应趋势51015020004000600080001000020072008200920102011供应套数771864956650634313865供应项目数1415131326数据来源世家机构PART 1 市场现状数据来源：世家机构市场分布从分布图中可以看出，成都40年产权公寓目前主要集中在城南片区，以天府新城最为密集。
天府新城位于成都的科技商务中轴线——天府大道两侧，包括高新区南部园区的站南组团和大源组团总用地组团和大源组团，总用地面积37平方公里。
作为以软件及服务外包产业为主导的南部科技商务城，天导的南部科技商务城天府新城将重点发展信息服务、金融后台、数字娱乐、商务、会展、物流等产业，商务会展物流等产业形成以市政府办公大楼为城市副中心的宜业宜商宜居的国际化现代新城区居的国际化现代新城区。
成都公寓投资前景如何
成都公寓投资前景如何成都是中国西南地区的经济、文化和交通中心，对外开放程度高，具有巨大的市场潜力，因此成都的公寓投资前景也十分广阔。
以下是我对成都公寓投资前景的分析，供您参考。
首先，成都是中国西南地区的物流和商贸中心，吸引了大量的商业机构和人才。
随着城市的持续发展和人口的增加，人口迁入和城市扩张的需求也日益上升。
这意味着对住房的需求也会增加，尤其是城市核心区域和商业中心附近的公寓。
因此，地理位置好的公寓项目将会有较高的投资回报率。
其次，成都的经济实力和就业机会也相对较强。
成都是中国西南地区的经济、金融和商贸中心，拥有许多上市公司和世界级企业。
这些企业的发展不仅带动了当地经济的增长，也带来了大量的高薪就业机会。
随着人们收入水平的提高，他们对高品质住宅的需求也在增加，这将为公寓投资提供更多机会。
第三，成都作为中国四个直辖市之一，政府一直致力于城市建设和公共设施的提升。
这将为公寓投资者提供更好的生活环境和更多的市场机会。
例如，政府在城市发展计划中的重点领域包括建设公共交通系统、增加公园和绿地空间、提升城市基础设施水平等。
这些举措将提升城市的吸引力，增加对公寓投资的需求。
第四，成都的旅游业也非常发达。
成都是中国著名的旅游城市之一，拥有丰富的自然景区和历史文化遗址。
每年吸引了大量的游客来此观光和度假，因此对旅游型公寓的需求也会随之增加。
这为公寓投资者提供了额外的收益来源。
综上所述，成都公寓投资前景十分广阔。
城市的持续发展和经济增长、人口迁入和城市扩张的需求、就业机会的增加以及政府的大力支持都为公寓投资带来了良好的机会。
然而，投资者在进行公寓投资之前应充分了解市场情况，谨慎分析市场需求和竞争情况，选择合适的项目和地理位置，才能最大程度地获得投资回报。
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城南、商务城南、国际城南、时尚城南、宜
居城南的发展定位引领大量宜商宜居的40年 产权公寓项目在这里涌现。 从成交方位来看，城西成为成交最集中的区 域，与价格偏低和人居环境紧密相关。城南
市场因整体住宅供应量最大，竞争格外激烈，
40年产权公寓明显供大于求。城东市场需求 较高，且有金融街定位的影响，市场供不应 求。城北和市中心区域由于土地资源有限， 市场份额较小。
PART 2
市场分析
6
供需走势
持续供应，新政后，在2011年三 季度出现井喷。
2011年供应量在限购政策出台后，不断
限购令 出台
有新项目入市形成持续供应，逐月递增， 并在第三季度达到了供应的最高峰值。
限购政策的出台直接促进了40年产权公
寓市场的集中爆发。
成交量稳中有升，2011年下半年 成交有明显提升。
项目层出不穷，如麦基里银座、东辰瑞景、原筑、米兰小筑、蓝色港湾等项目充斥着市场的各个角落。发 展到2008、2009年，一线品牌开发商开始加入这一行列，如万科金色海蓉的蚂蚁工房、龙湖三千星座酒 店公寓、合景泰富的叠翠峰酒店公寓等。2011年国家对住宅调控政策出台后，不受限购影响的40年产权 公寓又一次得到了众多开发商和客户的青睐，品牌开发商的介入将40年产权公寓开发热度推向了新的高点。
PART 2
市场分析
11
主要项目价格与去化情况
板 块 项目 海洋中心 上市 时间 2010.12 2011.6 2011.6 销 售 月 13 7 7 户型 面积 51-100 37-66 50-80 均价水 平（元 /㎡） 15800 16000 13500 装修标 准（元 /㎡） 5000 3000 2000 推盘 套数 482 540 478 去化 75 72 465 月均 去化 6 10 66 存量 407 468 13 去化 时间 71 46 0 周边区域住宅 均价 12000 11000 8000 去化 速度 2 16 5
数据来源：世家机构
0
PART 1
市场现状
3
市场分布
从分布图中可以看出，成
都40年产权公寓目前主要 集中在城南片区，以天府 新城最为密集。天府新城 位于成都的科技商务中轴 线——天府大道两侧，包 括高新区南部园区的站南 组团和大源组团，总用地 面积37平方公里。作为以
软件及服务外包产业为主
导的南部科技商务城，天 府新城将重点发展信息服 务、金融后台、数字娱乐、 商务、会展、物流等产业，
2007-2011年成都40年产权公寓供应趋势
16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 供应套数 供应项目数 30 25 20 15 10 5 2007 7718 14 2008 6495 15 2009 6650 13 2010 6343 13 2011 13865 26
需基本平衡。二环以内区域，特别是中心城
区由于土地资源有限，供应量小，成交的市 场份额也随之较小。但市场供应量基本消化 完，呈现供不应求的态势。
数据来源：世家机构
PART 2
市场分析
10
存量情况
成都主城区2011年40年产权公寓存量面积段占比
70-90平米 19.12%
50平米以下 43.59% 50-70平米 37.30%
PART 4
典型案例
◆保利中心
◆奥克斯财富广场
◆金牛万达广场
保利中心
项目概况
开发商 物业公司 项目地址 占地面积 建筑面积 面积区间 总户数 容积率 绿化率 开盘时间 物业形态 交房时间 精装标准 特点 价格水平 物管费 保利集团成都市保蓉房地产开发有限公司 保利物业 武侯区人民南路四段领事馆路7号 2.72万平方米（约65亩） LOFT公寓1.6万平方米（总建面39万平方米） LOFT公寓：50-90平方米 住宅：89-150平方米 LOFT公寓1299套 8.0 10% 2010年7月 城市综合体：LOFT公寓21F、高层电梯住宅38F、甲级写 字楼25F、商铺 2012年6月
供需均主要集中在70㎡以下的小户型，投资 偏好兼顾居住功能，100㎡以上为市场空缺。
70㎡以下的小户型供应量和需求量均达80%以上， 总价低的优势明显，宜商宜居宜投资。 同时，50-70㎡供应和成交占比增长幅度最大，兼顾 居住功能反应了市场投资偏好。 100㎡以上户型为市场空缺，总价优势不在。 容积率高、绿化率低、建筑密度大、楼间距小、公
10500
15300 7750 6500 11000 4800
2000
清水 800 1200 1200 600
425
1299 714 1713 673 1632
186
1261 90 802 673 1202
47
66 30 160 135 50
239
38 624 911 0 430
5
0 21 6 0 9
贷款、公积金政策
水电费 天然气开通 建筑规范限制 契税
商业交易手续费
PART 3
产品分析
14
40年产权公寓优劣势
优势
不占用购买住宅名额，不限购，不限贷，适合 投资。
劣势
土地使用年限只有40年。 按揭最低五成，最长10年，首付压力较大，不
层高可大于3.6米（住宅建筑限高），最高可达
6.1米，可在内部偷面积。 可以注册公司，用于办公住所。 未到期拆迁按照商用性质补偿。
成都40年产权公寓市场研究报告
PART 1 市场现状 PART 2 市场分析 PART 3 产品分析 PART 4 典型案例
PART 1
市场现状
◆概述
◆市场分布
概述
40年产权公寓由商住楼演变而来，在成都市场从2000年以后开始逐渐盛行，自早期蓝光开发的金色夏威
夷、香槟广场等项目的成功运作以来，40年产权公寓开始掀起一股开发的热潮，尤其是2005年以后，新
9600
13000 9000 6800 11000 6700
63
35 67 28 140 70
与普通住宅相比，在单价、总价和性价比呈现优势时，去化速度较快。
周边住宅相差不大，甚至高于住宅单价。 城西的去化速度明显优于住宅，价格普遍低于同项目住宅300-1000元/㎡。 城北金牛万达广场的40年产权公寓开盘就基本售罄，价格与同项目住宅价格基本一致。 城东的价格明显低于住宅，月均去化在50套左右。
PART 3
产品分析
15
小 结
40年产权公寓在成都市场持续供应，新政直接催生了市场供需。 城南、城西供需两旺，供大于求，特别是在绕城以外形成大量存量，未来竞争激烈；城 东、城中供不应求；城北供需两低。 户型面积集中在70㎡以下的小户型。容积率高、绿化率低、建筑密度大、楼间距小、公 摊大、电梯配比少已成为产品的基本建筑特征。大部分项目是精装公寓，为投资者节省 时间精力。小部分项目还通过偷面积来提升价值。 价格优势，特别是小户型带来的投资总价优势，是这类产品的突出卖点。 销售情况仍然受综合因素的影响，一线品牌开发商开发的大型城市综合体项目依靠品牌 和项目整体优势，更具市场竞争力。
清水
层高5.2米，“买一层送一层”，精装，不通燃气 LOFT公寓（清水）:15300元/平方米 住宅（清水）： 13000元/平方米 LOFT公寓：4元/平方米〃月 住宅：3元/平方米〃月
PART 4
典型案例解析
18
保利中心
销售情况
保利中心2010年-2011年销售情况表
月份 销售套数 （套） 0 0 0 0 0 0 0 0 835 274 119 31 1259 0 0 0 0 0 2 0 0 0 0 0 0 2 销售面积 （m2） 0 0 0 0 0 0 0 0 60106.50 20732.67 9246.23 2326.30 92411.70 0 0 0 0 0 143.38 0 0 0 0 0 0 143.38 新政后 销售产值 (万元) 0 0 0 0 0 0 0 0 85253.85 36717.14 16047.26 4074.41 142092.70 0 0 0 0 0 201.53 0 0 0 0 0 0 201.53 成交均价 ( 元/m2） 0 0 0 0 0 0 0 0 14183.80 17709.80 17355.46 17514.55 15376.05 0 0 0 0 0 14055.66 0 0 0 0 0 0 14055.66
花样年〃福年广场
南 奥克斯广场 复地〃复城国际 保利中心 西 北 东 万科〃蚂蚁工坊 龙湖〃时代天街 金牛万达广场 鑫苑名家〃新青年
2011.9
2010.7 2011.10 2011.8 2011.8 2010.1
4
18 3 5 5 24
51-79
50-90 43-91 48-86 36-70 40-50
数据来源：世家机构
PART 2市场分析 Nhomakorabea9
供需分布（环域）
供应外移，绕城外最多，但供大于求； 二至三环供需两旺；中心城区是空缺， 供不应求。
从供应环域来看，40年产权公寓开发外移的 趋势越来越明显。65%以上的供应来自三环
以外。中心城区受土地资源限制供应量很小，
要在这些区域开发40年产权公寓适合走高端 路线，对开发实力和营销水平是考验。 从需求环域来看，绕城以外由于过度开发， 已经远超需求。二环至三环需求量较大，供
住宅限购后，40年产权公寓市场成交稳
限购令 出台
定，下半年成交随着供应大幅增长。年 底，国家对住宅调控政策不松动的信息 明确，成交量再次出现小高峰。
数据来源：世家机构
PART 2
市场分析
7
供需类型（户型面积）
面积段 50以下 50-70 70-90 2010年 供应占比 51.42% 27.37% 21.21% 成交占比 47.18% 18.28% 34.54% 2011年 供应占比 42.70% 37.60% 19.70% 成交占比 55.33% 31.30% 13.37%