广场定位报告ppt课件
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某广场项目整体定位建议报告(PPT 177页)
2009年湖南主要城市经济比较
30000
25000
20000
15000
10000
5000
0 长沙市
社会消费零售总额(亿 1524.91 元）
生产总值GDP（亿 元）
3744.76
人均GDP（元）
20238
株洲市 364.4 1022.6 27474
湘潭市 186.58 654.76 23672
衡阳市 399.23
株洲市2008年-2009年人均收入总表
年份
2008年
2009年
城镇居民人均收入（元）
15911
17433
农民人均收入（元）
5837
6502
同比增长(%） 12.5 11.4
株洲市2008年-2009年社会零售品消费总额汇总表
年份
2008年
2009年
批发、零售贸易业（亿元）
262.3
299.5
住宿和餐饮业（亿元）
第一产业增加值（亿元）
75.5
96.6
109.6
第二产业增加值（亿元）
311.8
396.3
497.2
第三产业增加值（万元）
218
255.8
302.7
人均地区生产总值 （元/人） 16526
20257
24563
2009年 1022.6 107.8 560.3 354.5 27474
社会经济概况
星联国际机构
37.9
60.4
其他（亿元）
4.5
6.5
社会零售品消费总额（亿元）
304.7
364.4
同比增长(%） 20.3 30.6 12.3 19.6
成都保利国际广场定位策划报告下PPT课件
·而在二层及四层、五层，设有早餐厅、健身房、
天际园林泳池及池畔咖啡廊及多功能商务中心， 全面照顾商务及居家之便利舒适生活。
➢空中苏式园林 ·苏州园林式生态泳池，在空中续写苏州园林经
典 ·50米泳池与苏州生态园林融会一体 ·空中花园，现代与自然璀璨结合的居住新景界
➢精品生活配套，极致人生享受
环球188裙楼1-4层共2万平方米的精品商业，汇 聚了时尚文化、特色餐饮、休闲娱乐等诸多元素。
Ecological Aqua CITY增值点3—— 艺术化天际会所
北向视线通廊
待建写 字楼 （限高 100m）
精装公寓
精装公寓
空中会所（59-60F） （180～570平）
精装公寓
47～62F
酒店式公寓
精装酒店式公寓 （70～300平米）
40～46F
精装公寓
时尚会所（21F）
精装公寓 （70-150平米）
精品住宅
酒店式公寓
135 100
海洋公园、高尔夫
1500米
待 建 建米 筑
500米
米 精品住宅
峰汇官邸 之“TOWN生活”
根据视线景观价值最大化的立体分区
UP-TOWN
景观/奢华/尊贵
47层以上视线开阔景观好，最高 价值设置大户型顶级豪宅
MID-TOWN
视野/服务/舒适
北向视线通廊
40层以上具备景观视野，设置空
1-4F 精品商业
钻石顶 43-44F
30-42F 精装大宅
4-28F甲级 写字楼
1-3F 挑高大堂
顶级配套：钻石顶商务会所+空中苏式园林+精品生活配套， 极致人生享受
➢钻石顶商务会所——3大顶级私人国际会 所 ·辉盛阁之钻石穹顶会所，供应各式会所设施，包
天际园林泳池及池畔咖啡廊及多功能商务中心， 全面照顾商务及居家之便利舒适生活。
➢空中苏式园林 ·苏州园林式生态泳池，在空中续写苏州园林经
典 ·50米泳池与苏州生态园林融会一体 ·空中花园，现代与自然璀璨结合的居住新景界
➢精品生活配套，极致人生享受
环球188裙楼1-4层共2万平方米的精品商业，汇 聚了时尚文化、特色餐饮、休闲娱乐等诸多元素。
Ecological Aqua CITY增值点3—— 艺术化天际会所
北向视线通廊
待建写 字楼 （限高 100m）
精装公寓
精装公寓
空中会所（59-60F） （180～570平）
精装公寓
47～62F
酒店式公寓
精装酒店式公寓 （70～300平米）
40～46F
精装公寓
时尚会所（21F）
精装公寓 （70-150平米）
精品住宅
酒店式公寓
135 100
海洋公园、高尔夫
1500米
待 建 建米 筑
500米
米 精品住宅
峰汇官邸 之“TOWN生活”
根据视线景观价值最大化的立体分区
UP-TOWN
景观/奢华/尊贵
47层以上视线开阔景观好，最高 价值设置大户型顶级豪宅
MID-TOWN
视野/服务/舒适
北向视线通廊
40层以上具备景观视野，设置空
1-4F 精品商业
钻石顶 43-44F
30-42F 精装大宅
4-28F甲级 写字楼
1-3F 挑高大堂
顶级配套：钻石顶商务会所+空中苏式园林+精品生活配套， 极致人生享受
➢钻石顶商务会所——3大顶级私人国际会 所 ·辉盛阁之钻石穹顶会所，供应各式会所设施，包
某商业广场定位规划方案(PPT 30张)
承担该项目的特有优势
本司承担该项目的特有优势：
1、本司有着各业态的国际畅销品牌、国内驰名品牌、实力特色品牌主力 店、专卖店、品牌店、集合店、特色店的广泛商家资源，能确保招商成功。 2、本司有着广泛的投资客户资源，能确保销售产权商铺成功。 3、本司有着强有力的招商专业团队、销售专业团队和运营管理团队，能 够确保项目经营收益稳定持续增长。 4、本司有成功操作多个商业地产项目的成功经验，能够与操作本项目实 现资源共享。 5、本司承担为多家国际畅销品牌选址任务，并与多家国际畅销品牌战略 合作，可以确保按设定的时间节点为本项目实现招商成功，圆满开业，并 通过专业运营管理确保本项目经营收益逐年迅速稳定增长
乙方需要甲方支持的事宜：
1、乙方设计的招商、销售宣传册需要甲方出资印制。 2、需要甲方在项目现场安排销售、招商现场接待中心，并由甲方出资对 接待中心进行包装。
3、涉及销售产权的有关批件手续需要甲方提供支持。
4、涉及按揭有关手续需要甲方给予支持。
5、涉及收取售房定金、收取招商定金、收取售房款等，需要甲方财务提 供支持。
客层定位
18-45岁乡镇中追求时尚品位青年时尚一族和乡企中高收入人士为主客层， 乡企老板、机关公务员、乡企中、高收入阶层为核心主客层。
档次价格定位
定位中档偏上，有品位的乡企成功人士来此消费不失身份，而一般的乡镇时尚 一族和收入稳定的工薪族也能消费得起。
项目亮点、经营主题、经营特色
项目三大亮点
1、打破传统百货令人厌倦僵 化呆板的业态格局，推出同 一品牌服装、鞋、包、饰品 集合店。 2、依靠餐饮、休闲、娱乐提 升购物中心的集客力和抗风 险力。 3、推出情侣服装、服饰、鞋 包、饰品专区。推出首次在 武清亮相的全市领军特色店。
项目四大主题
本司承担该项目的特有优势：
1、本司有着各业态的国际畅销品牌、国内驰名品牌、实力特色品牌主力 店、专卖店、品牌店、集合店、特色店的广泛商家资源，能确保招商成功。 2、本司有着广泛的投资客户资源，能确保销售产权商铺成功。 3、本司有着强有力的招商专业团队、销售专业团队和运营管理团队，能 够确保项目经营收益稳定持续增长。 4、本司有成功操作多个商业地产项目的成功经验，能够与操作本项目实 现资源共享。 5、本司承担为多家国际畅销品牌选址任务，并与多家国际畅销品牌战略 合作，可以确保按设定的时间节点为本项目实现招商成功，圆满开业，并 通过专业运营管理确保本项目经营收益逐年迅速稳定增长
乙方需要甲方支持的事宜：
1、乙方设计的招商、销售宣传册需要甲方出资印制。 2、需要甲方在项目现场安排销售、招商现场接待中心，并由甲方出资对 接待中心进行包装。
3、涉及销售产权的有关批件手续需要甲方提供支持。
4、涉及按揭有关手续需要甲方给予支持。
5、涉及收取售房定金、收取招商定金、收取售房款等，需要甲方财务提 供支持。
客层定位
18-45岁乡镇中追求时尚品位青年时尚一族和乡企中高收入人士为主客层， 乡企老板、机关公务员、乡企中、高收入阶层为核心主客层。
档次价格定位
定位中档偏上，有品位的乡企成功人士来此消费不失身份，而一般的乡镇时尚 一族和收入稳定的工薪族也能消费得起。
项目亮点、经营主题、经营特色
项目三大亮点
1、打破传统百货令人厌倦僵 化呆板的业态格局，推出同 一品牌服装、鞋、包、饰品 集合店。 2、依靠餐饮、休闲、娱乐提 升购物中心的集客力和抗风 险力。 3、推出情侣服装、服饰、鞋 包、饰品专区。推出首次在 武清亮相的全市领军特色店。
项目四大主题
某广场项目定位及产品塑造汇报(PPT 44页)
购买者：部分为个人投资者或基金、投资银行 部分自用型客源。
终端消费者：主要为律师、会计师、建筑师、设计人员等专业事务所， 为小陆家嘴金融核心区提供支持性业务。
创意产业LOFT
由于此类客户的需求与传统写字楼相去甚远， 应提供LOFT形态的新型办公空间。
具体形式：独立小单位办公、 可使用空间高度不少于2.6M的单层或双层空间形式、
设有独立卫生间和空调。
上海保利广场 项目定位及产品塑造汇报
项目定位
高档·滨江·商务复合体
四个功能单元
高级公寓式酒店（2.5-2.8万平方米） 创意产业LOFT（2万平方米）
高档文化休闲商业区（1.8万平方米）
项目策划
区域市场简析
•办公楼供应量及销售量均占全市1/3，日均销售900㎡。
•售价与全市均价持平，低于静安、黄浦、徐汇、长宁等 浦西主要办公区域。
资源复合——价值层面
高度集约化开发模式产生“一站式”商务解决方案，
四个功能单元
高级公寓式酒店（2.5-2.8万平方米） 创意产业LOFT（2万平方米）
高档文化休闲商业区（1.8万平方米） 滨江独栋办公楼（2-2.2万平方米）
文化不是附加值，文化创造价值
成功的开发，能发掘土地特有的价值 睿智的开发，还能领先时代，赋予项目长久的魅力
购买者：国内大型企业总部、海外投资商等。 购买目的：主要是企业总部或地区总部办公。
滨江独栋写字楼
消费特点：专属感，个性化，总价敏感（2亿）。 产品安排：分为4－5栋，单栋建筑面积3500－6000㎡
滨江独栋写字楼
消费特点：专属感，个性化，总价敏感。 产品安排：分为4－5栋，单栋建筑面积3500－6000㎡
产品塑造
公寓式酒店
终端消费者：主要为律师、会计师、建筑师、设计人员等专业事务所， 为小陆家嘴金融核心区提供支持性业务。
创意产业LOFT
由于此类客户的需求与传统写字楼相去甚远， 应提供LOFT形态的新型办公空间。
具体形式：独立小单位办公、 可使用空间高度不少于2.6M的单层或双层空间形式、
设有独立卫生间和空调。
上海保利广场 项目定位及产品塑造汇报
项目定位
高档·滨江·商务复合体
四个功能单元
高级公寓式酒店（2.5-2.8万平方米） 创意产业LOFT（2万平方米）
高档文化休闲商业区（1.8万平方米）
项目策划
区域市场简析
•办公楼供应量及销售量均占全市1/3，日均销售900㎡。
•售价与全市均价持平，低于静安、黄浦、徐汇、长宁等 浦西主要办公区域。
资源复合——价值层面
高度集约化开发模式产生“一站式”商务解决方案，
四个功能单元
高级公寓式酒店（2.5-2.8万平方米） 创意产业LOFT（2万平方米）
高档文化休闲商业区（1.8万平方米） 滨江独栋办公楼（2-2.2万平方米）
文化不是附加值，文化创造价值
成功的开发，能发掘土地特有的价值 睿智的开发，还能领先时代，赋予项目长久的魅力
购买者：国内大型企业总部、海外投资商等。 购买目的：主要是企业总部或地区总部办公。
滨江独栋写字楼
消费特点：专属感，个性化，总价敏感（2亿）。 产品安排：分为4－5栋，单栋建筑面积3500－6000㎡
滨江独栋写字楼
消费特点：专属感，个性化，总价敏感。 产品安排：分为4－5栋，单栋建筑面积3500－6000㎡
产品塑造
公寓式酒店
广场定位报告ppt课件
广场定位报告
市场预判 项目定位
第一部分
市场定位
客户定位
形象定位
产品定位 物业定位 售楼处包装 营销策略 经济测算
大城概况
位置： 地处京津走廊，距天津70公里，距北京160公里，是河北省“三沿”县和国务院批准
的对外开放县。现辖10个乡镇，394个行政村，总面积904平方公里，人口36万（其中县 城人口约5万）。 交通：
总结
近年来廊坊区域进入快速发展阶段。与廊坊同期经济数据对比，大 城县生产总值、固定资产投入增长幅度处于相同水平之上；城镇人口可 支配收入也基本相同。
但从城市建设来看，明显落后于廊坊平均水平，由此可见，大城县 经济基础日渐殷实，基础设施建设、城市规划建设、地区性工业建设、 商业中心建设已成为区域内的首要任务。
人口数 数值
基础经济数据
475000 470000 465000 460000 455000 450000 445000
人口总量（单位：万人）
456523 2004
456980
464608
2005
2007
年份
473090 2008
800000 700000 600000 500000 400000 300000 200000 100000
价格区间 销售情况
盛世佳园
18
2.25
普通住 宅
板楼
90平米两居 120平米三居
2700-3300
二次开盘6 幢在售
怡景嘉园
约6
2.10
普通住 宅
板楼
3000以上
未开盘
隆盛花园
14
2.19
普通住 宅
板楼
3000以上
未开盘
市场预判 项目定位
第一部分
市场定位
客户定位
形象定位
产品定位 物业定位 售楼处包装 营销策略 经济测算
大城概况
位置： 地处京津走廊，距天津70公里，距北京160公里，是河北省“三沿”县和国务院批准
的对外开放县。现辖10个乡镇，394个行政村，总面积904平方公里，人口36万（其中县 城人口约5万）。 交通：
总结
近年来廊坊区域进入快速发展阶段。与廊坊同期经济数据对比，大 城县生产总值、固定资产投入增长幅度处于相同水平之上；城镇人口可 支配收入也基本相同。
但从城市建设来看，明显落后于廊坊平均水平，由此可见，大城县 经济基础日渐殷实，基础设施建设、城市规划建设、地区性工业建设、 商业中心建设已成为区域内的首要任务。
人口数 数值
基础经济数据
475000 470000 465000 460000 455000 450000 445000
人口总量（单位：万人）
456523 2004
456980
464608
2005
2007
年份
473090 2008
800000 700000 600000 500000 400000 300000 200000 100000
价格区间 销售情况
盛世佳园
18
2.25
普通住 宅
板楼
90平米两居 120平米三居
2700-3300
二次开盘6 幢在售
怡景嘉园
约6
2.10
普通住 宅
板楼
3000以上
未开盘
隆盛花园
14
2.19
普通住 宅
板楼
3000以上
未开盘
广场商业项目商业定位报告(ppt 83页)
谨呈：协和集团
上海康城前广场商业项目 商业定位报告（中稿）
版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面 许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。
本报告是严格保密的。
项目研究工作阶段划分
2006/8/22
上海商品销售毛利率不断 上升，从2003年的16.56％ 上升到2005年的20.16％； 城市居民人均消费支出不 断上升，从2003年的 1.1040万元增长到1.3773 万元。
上海由于人口多，平均收入水平高，一直是全国最重要的零售市场之一， 在发展步调上也一直保持国内的领先地位。与全国其它主要城市零售业的 发展情况相比，上海具有总体规模大、人均零售额高、增长相对比较平稳 的特点，上海已经走过了许多其它城市正在经历的快速成长期，率先进入 稳定发展期和结构调整期。
本报告是严格保密的。
数据来源《上海商业统计年鉴》 10
宏观市场
传统商业区域继续引领市场，郊区商业增长 迅速。
连锁的超市、大卖场和便利店在过去的几年中 发展迅速，而百货店的市场地位在持续降低。
传统三个市中心区仍然是主要的商 业区域，但随着周边区域商业中心 的兴起和发展，市中心的人口不断 往外迁移，郊区的商业面临巨大的 发展机会。
新开卖场七家：易初莲花 七宝店、浦江店、乐购莘 松店、家乐福七宝店、好 又多虹桥店、易卖得梅陇 店。2006上半年零售总额 3.86亿元，对区域零售额 增长的贡献率为3.6%。
易初莲花
石头.剪刀.布 龙城购物中心
乐购 易初莲花
麦德龙
锦江乐园
热带风暴
南方商城/家乐福
农工商
乐购 华联吉买盛
上海康城前广场商业项目 商业定位报告（中稿）
版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面 许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。
本报告是严格保密的。
项目研究工作阶段划分
2006/8/22
上海商品销售毛利率不断 上升，从2003年的16.56％ 上升到2005年的20.16％； 城市居民人均消费支出不 断上升，从2003年的 1.1040万元增长到1.3773 万元。
上海由于人口多，平均收入水平高，一直是全国最重要的零售市场之一， 在发展步调上也一直保持国内的领先地位。与全国其它主要城市零售业的 发展情况相比，上海具有总体规模大、人均零售额高、增长相对比较平稳 的特点，上海已经走过了许多其它城市正在经历的快速成长期，率先进入 稳定发展期和结构调整期。
本报告是严格保密的。
数据来源《上海商业统计年鉴》 10
宏观市场
传统商业区域继续引领市场，郊区商业增长 迅速。
连锁的超市、大卖场和便利店在过去的几年中 发展迅速，而百货店的市场地位在持续降低。
传统三个市中心区仍然是主要的商 业区域，但随着周边区域商业中心 的兴起和发展，市中心的人口不断 往外迁移，郊区的商业面临巨大的 发展机会。
新开卖场七家：易初莲花 七宝店、浦江店、乐购莘 松店、家乐福七宝店、好 又多虹桥店、易卖得梅陇 店。2006上半年零售总额 3.86亿元，对区域零售额 增长的贡献率为3.6%。
易初莲花
石头.剪刀.布 龙城购物中心
乐购 易初莲花
麦德龙
锦江乐园
热带风暴
南方商城/家乐福
农工商
乐购 华联吉买盛
某休闲广场项目整体定位(PPT 54张)
厨房设排烟道
居住公寓卖点示意
现代风格建筑立面
居住公寓卖点示意
典型户型： 户型方正，实用率高 错阳台 阳台前后错位，使其顶高 超过6米，阳台不算面积
让商业服务，娱乐休闲设施与公寓大堂室内相通； 配高速电梯； 配备不同档次的多功能共用会议室； 设置大型办公服务及休闲会所； 建筑立面现代风格； 外立面设窗下灯。
竖向布局示意
空中会所
商务办公
5层
架空
商业裙楼
地下停车场
-1-2层
商务公寓卖点示意
现代风格建筑立面
全景观优势
空中共享平台
商务公寓卖点示意
商业部分总体战略
面对中高端市场采取主题式经营战略 增加商业物业的分隔弹性，吸引投资客
回避大型百货与综合购物中心的的竞争，采用专业市 场的形式，吸引品牌主力商家进驻
业态选定原则——
主力商家：
目前在松江具有唯一性和号召力
业态有利于提升后期物业开发档次
采用专业市场类型，对交通设施要求弱于百货业 配合松江正在快速发展的市场
10米电梯10米秒15米秒2米秒卫生间内部设内部设公用洗手间厨房设厨房排烟道不设无明火不设会所休闲服务为主休闲服务结合商务服务商务服务智能系统可考虑宽带接入宽带接入5a程度高综合布线空调系统分体空调分体空调分体可考虑中央空调公共装修一般要求较高高级装修体现办公形象标准层高2830米2932米335米停车位1个2户1个12户1个150200开窗面积适合居住要求宽幅窗体大面积景观窗体路漫漫其悠远商业部分总体战略面对中高端市场采取主题式经营战略增加商业物业的分隔弹性吸引投资客回避大型百货与综合购物中心的的竞争采用专业市场的形式吸引品牌主力商家进驻路漫漫其悠远业态选定原则目前在松江具有唯一性和号召力业态有利于提升后期物业开发档次采用专业市场类型对交通设施要求弱于百货业配合松江正在快速发展的市场主力商家
城市广场规划设计PPT课件
10
（一）按广场的性质分类
❖城市广场的性质取决于它在城市中的位置与环境 相关的主体建筑与主体标识物以及其功能等的性 质，而现代城市广场越来越倾向于综合性的发展 。因此按性质分类也仅能以该广场的主要性质进 行归类，一般可分为以下几类：
❖ 1.市政广场 ❖ 2.交通广场 ❖ 3.纪念广场 ❖ 4.商业广场 ❖ 5.建筑广场 ❖ 6.休闲娱乐广场
纪念性广场一般是举行国家或者城市的重要庆典 活动和纪念仪式的场所，具有较强的政治意义。有 的纪念性广场成为国家精神的象征如我国北京的天 安门广场、俄罗斯莫斯科的红场等。
设计要点:纪念性广场的设计要体现庄严肃穆的 气氛，往往采取中轴对称、等级序列的布局，植物 的配置也采用象征意义强，或者形态高达肃穆的植 物。
大，应该综合考虑周围的交通线路和交通设施，与 城市的其他地区有通畅的交通连接，还要根据不同 的活动划分空间，组织好人流路线和视线关系。
12
沈阳市政广场
13
2.交通广场
交通广场是交通节点，以疏散、组织、引导交通流量， 转换交通方式为主要功能的广场。最常见的交通广场是车 站广场。车站广场一般紧靠交通枢纽车站，与车站的出入 口相接，或者直接位于交通枢纽车站的某一层，通过垂直 、水平的交通工具疏导人流。
29
2.复合形态广场
❖ （1）有序复合形态广场
30（2）无序复合广场源自31无序复合广场32
（三）按广场剖面形式分类
❖ 1.平面型广场 ❖ 2.立体型广场 （1）上升式广场 上升式（不仅能解决交通分流问题，还能使人们在
喧嚣嘈杂的城市环境中取得安静、安全和较强的 归宿感） （2）下沉式广场 下沉式（将车行道放在较低的层面上，而把人行道 和非机动车道放在较高的层面上）
16
（一）按广场的性质分类
❖城市广场的性质取决于它在城市中的位置与环境 相关的主体建筑与主体标识物以及其功能等的性 质，而现代城市广场越来越倾向于综合性的发展 。因此按性质分类也仅能以该广场的主要性质进 行归类，一般可分为以下几类：
❖ 1.市政广场 ❖ 2.交通广场 ❖ 3.纪念广场 ❖ 4.商业广场 ❖ 5.建筑广场 ❖ 6.休闲娱乐广场
纪念性广场一般是举行国家或者城市的重要庆典 活动和纪念仪式的场所，具有较强的政治意义。有 的纪念性广场成为国家精神的象征如我国北京的天 安门广场、俄罗斯莫斯科的红场等。
设计要点:纪念性广场的设计要体现庄严肃穆的 气氛，往往采取中轴对称、等级序列的布局，植物 的配置也采用象征意义强，或者形态高达肃穆的植 物。
大，应该综合考虑周围的交通线路和交通设施，与 城市的其他地区有通畅的交通连接，还要根据不同 的活动划分空间，组织好人流路线和视线关系。
12
沈阳市政广场
13
2.交通广场
交通广场是交通节点，以疏散、组织、引导交通流量， 转换交通方式为主要功能的广场。最常见的交通广场是车 站广场。车站广场一般紧靠交通枢纽车站，与车站的出入 口相接，或者直接位于交通枢纽车站的某一层，通过垂直 、水平的交通工具疏导人流。
29
2.复合形态广场
❖ （1）有序复合形态广场
30（2）无序复合广场源自31无序复合广场32
（三）按广场剖面形式分类
❖ 1.平面型广场 ❖ 2.立体型广场 （1）上升式广场 上升式（不仅能解决交通分流问题，还能使人们在
喧嚣嘈杂的城市环境中取得安静、安全和较强的 归宿感） （2）下沉式广场 下沉式（将车行道放在较低的层面上，而把人行道 和非机动车道放在较高的层面上）
16
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0
生产总值（单位：万元）
399119
457769
633308
2004
2005
2007
年份
677461 2008
2005年起，大城人口总量呈明显上升趋势 区域内生产总值是衡量区域经济发展水平的重要 指标。大城区域生产总值近年来亦成高速上升阶 段，从04年的399119万元增长至2008年的677461 万元，增幅达到70%
广场定位报告Байду номын сангаас
市场预判 项目定位
第一部分
市场定位
客户定位
形象定位
产品定位 物业定位 售楼处包装 营销策略 经济测算
大城概况
位置： 地处京津走廊，距天津70公里，距北京160公里，是河北省“三沿”县和国务院批准
的对外开放县。现辖10个乡镇，394个行政村，总面积904平方公里，人口36万（其中县 城人口约5万）。 交通：
总结
近年来廊坊区域进入快速发展阶段。与廊坊同期经济数据对比，大 城县生产总值、固定资产投入增长幅度处于相同水平之上；城镇人口可 支配收入也基本相同。
但从城市建设来看，明显落后于廊坊平均水平，由此可见，大城县 经济基础日渐殷实，基础设施建设、城市规划建设、地区性工业建设、 商业中心建设已成为区域内的首要任务。
数值 投资数额
基础经济数据
城镇人口可支配收入（单位：元）
18000
16000
14000
12000
10000
8000
6000
4000
9254
2000
0
2004
15577.7 13502 10000
2005
2007
2008
年份
600000 500000 400000 300000 200000 100000
大城住宅市场分析
大城县城在售/即将开盘项目共有七个，分别为盛世佳园、怡景嘉园、金 玉源、隆盛花园、锦域蓝湾、金海花园、凯达C区，其中有5个位于老城区。 作为廊坊下县，大城受国家房地产调控政策影响不大，住宅市场泡沫极小； 县城人口改善性住宅需求、周边农村进城人口对住宅需求量较大。
大城整体房地产市场处于萌芽期慢速发展阶段，缺乏高品质住宅，产 品单一，市场楼盘中均为中、小型项目；物业、营销水平亟待提高；项目 销售前期、甚至于销售过程中，提供项目基本信息不尽齐全。在顾客接待、 贷款办理、交房等环节亦不规范。
东距天津70公里，北距北京160公里；距京沪铁路、京沪高速公路均8公里，距京九 铁路15公里；廊泊路、津保南路和正在建设的京沪高速连接线及筹建中的廊沧高速公路 纵穿全县南北、横贯东西；县、乡、村三级公路纵横交错。
产业： 大城县拥有丰富的煤炭和地热资源。近年
来非公有制经济发展迅速，形成了以“五区三 基地”为载体的食品、仿古家具、保温建材、 摩托车配件、有色金属加工、化工等六大支柱 行业。该县有着丰富的粮食、蔬菜、瓜果、畜 产品等农副产品资源。
价格区间 销售情况
盛世佳园
18
2.25
普通住 宅
板楼
90平米两居 120平米三居
2700-3300
二次开盘6 幢在售
怡景嘉园
约6
2.10
普通住 宅
板楼
3000以上
未开盘
隆盛花园
14
2.19
普通住 宅
板楼
3000以上
未开盘
金玉源九 号
7.6
1.82
普通住 宅
塔楼
70平米两居 125平米三居
3100-3300 9号楼在售
0
固定资产投资（单位：万元）
150890 2004
188914
393270
2005
年份
2007
526552 2008
可支配收入常被用来作为衡量生活水平的 变化情况。大城城镇人口可支配收入在 04-08四年前由9254元增长至15577.7元， 增幅近70%，可见大城城镇人口生活水平 日益提高.
固定资产投资是推动经济发展的重要动力。区县 发展的各个时期，没有一定量的资金投入，经济 难以启动和发展。大城县四年的固定资产投资涨 幅十分大，增长率达到250%。区域发展积蓄了强 大的动力。
锦域蓝湾
18
2.3
普通住 宅
板楼、塔 100-120平米三
楼
居
3000-3800
7、8、9号 楼在售
金海花园
1.6
普通住 宅
板楼
90-120平米三 居
2500-3200
1、2、3号 楼在售
凯达C区 小结：
约2.0
普通住 宅
板楼
93平米两居 133平米三居
3000以上
三幢楼在 售
1、调研项目合计近70万平方米，均为普通住宅；
以下为大城现有项目的调研数据：
怡景嘉园 （预计3000以上）
隆盛花园 （预计3000以上）
盛世佳园 （2700-3300）
锦域蓝湾 （3000-3800）
金海花园
金玉源 （3100-3300）
本案
凯达C区 （预计3000以上）
在售项目基本信息
项目
建筑面积 （万平方
米）
容积 率
物业类 型
产品形式
主力户型
2、产品形式方面，偏向于板楼，一梯三户的户型市场亦可以接受，一梯四户设计很少；
3、价格基本处于相同水平，均价位于3000元/平米以上。
盛世佳园
开 发 商：廊坊德恒地产 项目位置：大城县新华西街西 物业类型：板楼，共计27栋 装修情况：毛坯 占地面积：8万平方米 建筑面积：18万平方米 绿 化 率：35% 物 业 费：低层 0.45元 高层 0.8元 容 积 率：2.25 开盘时间：2009年 入住时间：2011年10月 销售情况：2010年元月2日二次开盘， 户型区间：68平方米-约130平方米 销售价格：12层高层均价3100元/平方米
人口数 数值
基础经济数据
475000 470000 465000 460000 455000 450000 445000
人口总量（单位：万人）
456523 2004
456980
464608
2005
2007
年份
473090 2008
800000 700000 600000 500000 400000 300000 200000 100000
6层 均价2800元/平方米 车位6万元/个；地下室 1100元/平米
其他信息：盛世佳园、明珠嘉苑、锦域蓝湾等 小区建设为2009年大城“城区十大工程”之一 2010年7月26日4、6、26#楼桩基工程招标公 告
怡景嘉园
开 发 商：河北意腾房地产有限公司 项目位置：大城县永定大街北侧 物业类型：板楼（4幢6层、 4幢16层） 装修情况：毛坯 绿 化 率：32% 停车位：6层首层为车位 罗8W元/位
生产总值（单位：万元）
399119
457769
633308
2004
2005
2007
年份
677461 2008
2005年起，大城人口总量呈明显上升趋势 区域内生产总值是衡量区域经济发展水平的重要 指标。大城区域生产总值近年来亦成高速上升阶 段，从04年的399119万元增长至2008年的677461 万元，增幅达到70%
广场定位报告Байду номын сангаас
市场预判 项目定位
第一部分
市场定位
客户定位
形象定位
产品定位 物业定位 售楼处包装 营销策略 经济测算
大城概况
位置： 地处京津走廊，距天津70公里，距北京160公里，是河北省“三沿”县和国务院批准
的对外开放县。现辖10个乡镇，394个行政村，总面积904平方公里，人口36万（其中县 城人口约5万）。 交通：
总结
近年来廊坊区域进入快速发展阶段。与廊坊同期经济数据对比，大 城县生产总值、固定资产投入增长幅度处于相同水平之上；城镇人口可 支配收入也基本相同。
但从城市建设来看，明显落后于廊坊平均水平，由此可见，大城县 经济基础日渐殷实，基础设施建设、城市规划建设、地区性工业建设、 商业中心建设已成为区域内的首要任务。
数值 投资数额
基础经济数据
城镇人口可支配收入（单位：元）
18000
16000
14000
12000
10000
8000
6000
4000
9254
2000
0
2004
15577.7 13502 10000
2005
2007
2008
年份
600000 500000 400000 300000 200000 100000
大城住宅市场分析
大城县城在售/即将开盘项目共有七个，分别为盛世佳园、怡景嘉园、金 玉源、隆盛花园、锦域蓝湾、金海花园、凯达C区，其中有5个位于老城区。 作为廊坊下县，大城受国家房地产调控政策影响不大，住宅市场泡沫极小； 县城人口改善性住宅需求、周边农村进城人口对住宅需求量较大。
大城整体房地产市场处于萌芽期慢速发展阶段，缺乏高品质住宅，产 品单一，市场楼盘中均为中、小型项目；物业、营销水平亟待提高；项目 销售前期、甚至于销售过程中，提供项目基本信息不尽齐全。在顾客接待、 贷款办理、交房等环节亦不规范。
东距天津70公里，北距北京160公里；距京沪铁路、京沪高速公路均8公里，距京九 铁路15公里；廊泊路、津保南路和正在建设的京沪高速连接线及筹建中的廊沧高速公路 纵穿全县南北、横贯东西；县、乡、村三级公路纵横交错。
产业： 大城县拥有丰富的煤炭和地热资源。近年
来非公有制经济发展迅速，形成了以“五区三 基地”为载体的食品、仿古家具、保温建材、 摩托车配件、有色金属加工、化工等六大支柱 行业。该县有着丰富的粮食、蔬菜、瓜果、畜 产品等农副产品资源。
价格区间 销售情况
盛世佳园
18
2.25
普通住 宅
板楼
90平米两居 120平米三居
2700-3300
二次开盘6 幢在售
怡景嘉园
约6
2.10
普通住 宅
板楼
3000以上
未开盘
隆盛花园
14
2.19
普通住 宅
板楼
3000以上
未开盘
金玉源九 号
7.6
1.82
普通住 宅
塔楼
70平米两居 125平米三居
3100-3300 9号楼在售
0
固定资产投资（单位：万元）
150890 2004
188914
393270
2005
年份
2007
526552 2008
可支配收入常被用来作为衡量生活水平的 变化情况。大城城镇人口可支配收入在 04-08四年前由9254元增长至15577.7元， 增幅近70%，可见大城城镇人口生活水平 日益提高.
固定资产投资是推动经济发展的重要动力。区县 发展的各个时期，没有一定量的资金投入，经济 难以启动和发展。大城县四年的固定资产投资涨 幅十分大，增长率达到250%。区域发展积蓄了强 大的动力。
锦域蓝湾
18
2.3
普通住 宅
板楼、塔 100-120平米三
楼
居
3000-3800
7、8、9号 楼在售
金海花园
1.6
普通住 宅
板楼
90-120平米三 居
2500-3200
1、2、3号 楼在售
凯达C区 小结：
约2.0
普通住 宅
板楼
93平米两居 133平米三居
3000以上
三幢楼在 售
1、调研项目合计近70万平方米，均为普通住宅；
以下为大城现有项目的调研数据：
怡景嘉园 （预计3000以上）
隆盛花园 （预计3000以上）
盛世佳园 （2700-3300）
锦域蓝湾 （3000-3800）
金海花园
金玉源 （3100-3300）
本案
凯达C区 （预计3000以上）
在售项目基本信息
项目
建筑面积 （万平方
米）
容积 率
物业类 型
产品形式
主力户型
2、产品形式方面，偏向于板楼，一梯三户的户型市场亦可以接受，一梯四户设计很少；
3、价格基本处于相同水平，均价位于3000元/平米以上。
盛世佳园
开 发 商：廊坊德恒地产 项目位置：大城县新华西街西 物业类型：板楼，共计27栋 装修情况：毛坯 占地面积：8万平方米 建筑面积：18万平方米 绿 化 率：35% 物 业 费：低层 0.45元 高层 0.8元 容 积 率：2.25 开盘时间：2009年 入住时间：2011年10月 销售情况：2010年元月2日二次开盘， 户型区间：68平方米-约130平方米 销售价格：12层高层均价3100元/平方米
人口数 数值
基础经济数据
475000 470000 465000 460000 455000 450000 445000
人口总量（单位：万人）
456523 2004
456980
464608
2005
2007
年份
473090 2008
800000 700000 600000 500000 400000 300000 200000 100000
6层 均价2800元/平方米 车位6万元/个；地下室 1100元/平米
其他信息：盛世佳园、明珠嘉苑、锦域蓝湾等 小区建设为2009年大城“城区十大工程”之一 2010年7月26日4、6、26#楼桩基工程招标公 告
怡景嘉园
开 发 商：河北意腾房地产有限公司 项目位置：大城县永定大街北侧 物业类型：板楼（4幢6层、 4幢16层） 装修情况：毛坯 绿 化 率：32% 停车位：6层首层为车位 罗8W元/位