[房地产管理]房地产常用指标

（房地产管理）房地产常用指标房地产常用指标1、房产价格房产价格按取得所有权(使用权)的方式分为房屋销售价格和房屋租赁价格两种形式。

（1）房屋销售价格房屋销售价格指房产所有权转移时买卖双方实际成交的价格。

房产买卖时，买房人购买的是房产的所有权，卖房人将房产所有权出让，同时要获得房产所有权出让的价值补偿。

它包括商品房销售、公房销售和私房销售三部分。

（2）房屋租赁价格房屋租赁指房屋的所有人出租房屋面取得的实际租金。

在此种流通形式中，房屋所有权不变，承租者支付房租，获得一定时期内的房屋使用权；出租者放弃或出让一定时期内的房屋使用权。

它包括住宅租赁、办公用房租赁、商业用房租赁和厂房仓库租赁四部分。

2、商品房销售价格商品房销售价格是指具有经营资格的房地产开发公司(房地产发展商)出售的住宅、写字楼、商业用房以及其他建筑物的市场实际成交价格。

其价格由成本、税金、利润、代收费用等组成，它受地段、层次、朝向、质量、材料差价等因素的影响。

3、房地产类型：住宅与非住宅（1）住宅是专供人们居住用的房屋。

它主要包括普通居住用房、别墅、公寓、宿舍用房等，职工单身宿舍和学生宿舍等也包括在内。

（2）非住宅非住宅是指除了住宅以外的非居住用房屋。

它包括办公用房、商业用房和厂房仓库等。

公房与私房（1）公房是指归房管局或各单位管理的住宅和非住宅。

它包括直管公房和自管公房。

其中，归房管局管理的称直管公房；归各单位管理的称自管公房。

公房出售价格是指以成本价向工薪阶层出售公有住房所实行的价格。

它是按房屋建造成本制订的售房价格，包括征地和拆迁补偿费、勘察设计及前期工程费、建安工程费、小区基础设施配套费、管理费、贷款利息和税金等７项因素。

（2）私房私房是指由个人或家庭购买、建造并拥有产权的房屋。

一般情况下，居民可以自由出租或出售。

公有住宅通过住宅市场出售给个人和家庭，公有住宅也就转为私有住宅。

本方案中房改房再上市出售，也包括在私房出售价格的统计中。

4、开发内容和类型：（1）经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。

经济性是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适应性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。

它是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房。

这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房，故又称为经济实用房。

安居工程住宅也属经济适用房的一类。

（2）普通住宅是指按所在地一般民用住宅建筑标准建造的居住用房屋。

目前，多为多层住宅和高层住宅。

多层住宅是指2－6层(含6层)的楼房；高层住宅是指６层以上的楼房，高层住宅多安装电梯。

由于各地对多层和高层的定义不一致，划分标准各地可根据实际情况酌情确定。

（3）豪华住宅是指按超出一般民用住宅建筑标准建造的高标准住宅，通常包括别墅和高档公寓。

A别墅是指在郊区或风景区建造的舒适式园林住宅，一般拥有私家车库、花园、草坪、院落等。

B高档公寓是指其单位建筑面积造价通常高于当地一般民用住宅造价一倍以上的公寓，通常为复式住宅顶层有花园的或多层住宅配有电梯的并拥有较好的绿化、商服、物业管理等配套设施。

（4）办公用房是指企业、事业、机关、团体、学校、医院等单位的办公用房屋。

其中，档次较高的、设备较齐全的为高标准写字楼，条件一般的为普通办公用房。

（5）写字楼是指企业、事业、机关、团体等单位的高档次办公用房。

一般拥有较完备的办公设施，且交通便利。

（6）商业用房是指房地产开发公司开发的供商业、粮食、供销、饮食业等部门对外营业用的商店、门市部、粮店、书店、供销店、饮食店等房屋。

一般指底层临街的房屋。

（7）工业厂房指直接用于生产或为生产配套的各种房屋，包括主要车间、辅助用房及附属设施用房。

凡工业、交通运输、商业、建筑业以及科研、学校等单位中的厂房都应包括在内。

（8）仓库指工业、交通运输、商业、供销、外贸、物资及其他企事业单位建造的成品库、半成品库、原材料库、货物仓库、物资储备库以及冷藏库、粮油库等。

5、关于土地（1）土地交易价格是指房地产开发商或其他建设单位在进行商品房开发之前，为取得土地使用权而实际支付的价格，不包括土地的后续开发费用、税费、各种手续费和拆迁费等。

土地交易方式一般包括：出让、转让、租赁等。

（2）土地出让方式是土地使用权取得者取得用地的一种方式，同时也是土地资产处置的一种方式。

出让的土地使用权是土地使用者向国家购买的一种财产权，土地使用者不仅可以占有、使用和取得土地收益，还可以独立支配和处置土地使用权。

土地使用权出让方式有协议、招标和拍卖三种形式。

（3）土地转让方式是指土地使用者在以出让方式得到土地使用权以后，根据自己的意愿和利益对土地使用权进行再转移的行为。

它包括出售、交换和赠与等形式。

（4）土地租赁方式是指国家将国有土地在一定年限内直接出租给土地使用者，由土地使用者向国家按年交付租金的行为。

以租赁方式取得的土地使用权不得转让、转租和抵押。

（5）居民住宅用地指用于建造居民居住用房屋所占用的土地。

其中，用于建造豪华住宅的土地为豪华住宅用地，用于建造普通住宅的土地为普通住宅用地。

（6）工业用地指工业生产或与工业生产相配套的各种活动所占用的场所，包括车间用地、仓库用地、辅助用房用地及附属设施用房用地等。

（7）商业、旅游、娱乐用地指用于开展商业、旅游、娱乐活动所占用的场所。

如用于建造商店、粮店、饮食店、公园、游乐场、影剧院、俱乐部等占用的土地。

（8）其他用地指用于建造服务业用房、办公用房、教育用房、医疗用房、科学实验研究用房等所占用的土地。

如理发馆、照相馆、旅馆、办公室、教室、医院、科研所等占用的土地。

（9）项目地段是指根据项目所在地段的土地级别而划分的项目等级。

其中，土地级别是指根据土地使用价值及所处地段繁华程度的不同而划分的土地等级。

目前各地的标准不一，例如北京市的土地级别分为一、二、三、四级，而福建省的土地级别分为一、二、三、四、五级。

土地没有进行级别划分的地区，我们可以将其大致划分为繁华、一般和偏僻三大类。

6、项目结构项目结构是按房屋建筑的主要承重部分(如梁、柱、墙及各种构架)所用的主要材料划分为不同的结构类型，一般可分为：(1)钢架结构：承重的主要结构是用钢材建造的。

(2)钢、钢筋混凝土结构：承重的主要结构是用钢、钢筋混凝土建造的。

如一栋房屋的一部分梁柱采用钢制构架，一部分梁柱采用钢筋混凝土建造。

(3)钢筋混凝土结构：承重的主要结构是用钢筋混凝土建造的。

(4)混合结构：承重的主要结构是用钢筋混凝土和砖木建造的。

如一栋房屋的粱是用钢筋混凝土制成，以砖为承重墙；或者梁是木材制造，柱是钢筋混凝土建造的。

(5)砖木结构：承重的主要结构是用砖、木材建造的。

如一栋房屋是木制房架、砖墙、木柱建造的。

(6)其他结构：凡不属于上述结构的房屋都归此类。

如土砖木结构(土基墙、砖柱、木梁)、木结构、竹结构、砖拱结构、窑洞等。

随着施工技术的发展和新型材料的问世而出现的一些新结构，如悬索结构、薄壳结构、大模板现浇结构、空间网架结构等，都应按上述划分标准分别列入有关结构中。

7、统计指标【实有房屋】是指已建成并达到入住或使用条件的、含自有（私有）房屋在内的各类房屋。

【实有住宅】是指已建成并达到入住及使用条件的、含自有（私有）住宅在内的住宅。

【住宅套数】是指按照设计要求已建成并达到入住、使用条件的成套住宅的套数。

【成套住宅】是指由若干卧室、起居室、厨房、卫生间、室内走道或客厅等组成的供一户使用的住宅。

【房屋施工面积】是指报告期内施工的房屋建筑面积，包括本期新开工面积和上年开发跨入本期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在本期复工的房屋面积。

本期竣工和本期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑应填各层建筑面积之和。

【房屋新开工面积】是指在报告期内新开工建设的房屋建筑面积，不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在本期恢复施工房屋面积。

房屋的开工应以房屋正式开始破土创槽（地基处理或打永久桩）的日期为准。

【房屋竣工面积】是指房屋按照设计要求已全部完工，达到入住和使用条件，经验收鉴定合格（或达到竣工验收标准），可正式移交使用的房屋建筑面积总和。

【竣工房屋价值】是指在报告期内竣工房屋本身的建造价值。

竣工房屋价值按房屋设计和预算规定的内容计算。

包括竣工房屋本身的基础、结构、屋面、装修以及水、电、暖、卫等附属工程的建造价值，也包括作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备（如电梯、通风设备等）的购置和安装费用；不包括厂房内的工艺设备、工艺管线的购置和安装，工艺设备基础的建造，办公及生活用品等家具的购置等费用，购置土地的费用，迁移补偿费和场地平整的费用，以及城市建设配套的投资。

竣工房屋价值一般按结算价格计算。

【居住人口】是指与住宅统计范围一致的居住人口。

以公安局的统计数据为准。

【居住户数】是指与居住人口数相应的户数。

"户"以公安派出所核发的户口簿为准，一个户簿即一户。

【人均住宅建筑面积】（新增指标）是指按居住人口计算的平均每人拥有的住宅建筑面积。

计算公式：人均住宅建筑面积（平方米/人）=住宅建筑面积／居住人口【人均住宅使用面积】是指按居住人口计算的平均每人拥有的住宅使用面积。

计算公式：人均住宅使用面积（平方米/人）=住宅使用面积／居住人口【户均住宅套数】（新增指标）是指按居住户数计算的平均每户拥有的住宅套数。

计算公式：户均住宅套数（套/户）=住宅套数／居住户数【住宅成套率】（新增指标）是指成套住宅建筑面积与实有住宅建筑面积的比例。

计算公式：住宅成套率（％）=成套住宅建筑面积／实有住宅建筑面积×100％【住宅自有（私有）率】（新增指标）是指自有（私人所有）的住宅建筑面积与实有住宅建筑面积的比例。

计算公式：住宅自有率（％）=自有（私有）住宅建筑面积／实有住宅建筑面积×100％【住房困难户数】（新增指标）是指报告期末符合当地人民政府规定的住房困难标准的户数。

9、其他（1）【房屋性质分类名词解释】房屋、商品房、房改房、存量房、集资房、微利房、平价房、解困房、再上市房、廉租住房、花园式住房、经济适用住房、公寓式住宅等。

A商品房原是指房地产开发经营企业，经批准用于市场出售而建造的房屋。

B房改房又可以叫做已购公房，是指享受国家房改优惠政策的住宅。

即居民将现住公房以标准价或成本价扣除折算后（旧住宅还要扣除房屋折算）购买的公房。

房改房又分为成本价、标准价（优惠价）、央产房等类型，每种类型的房屋交易方式都有所不同。

属于部分产权。

C存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。

存量房是相对于增量房而言的，增量房是指房地产开发商投资新建造的商品房，存量房一般是二手房。