商业地产运作模式讲解
商业地产运作模式讲解
什么是建筑承建商
通俗地说，建筑承包商就是房屋的承建者。房地 产公司在房地产开发过程中把自己建设的各类商品 房发包给建筑承包商，建筑承包商在商品房建设过 程中，是具体的施工者。一个项目一般规定由一个 总承包商承建，然后进行工程分包。 建筑承包商的资质分五级。
什么叫“栋距”
• 简单的讲“栋距”就是相邻建筑物之间南 北向的直线距离，这个栋距必须满足“日照” 要求； • 由于建筑布局、建筑形态的多样性，栋距 只是个笼统的概念。
住宅的基本知识
“住宅”类物业主要包括： “别墅” 和 “公寓”。 主要区别在于 “建筑高度” 与“容积率”。
什么是共用设施设备
共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅 内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共 用上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、 电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气 线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、 路灯、沟渠、池、井、非经营性车库、公益 性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
错层
所谓“错层式” 住宅主要指的是一 直房子不处于同一 平面，即房内的厅、 卧、卫、厨、阳台 处于几个高度不同 的平面上。
错层和复式的区别
尽管两种房屋均处于不同层面，但复式层高往往 超过一人高度，相当于两层楼。而错层式高度低于 一人，人站立在第一层面平视可看到第二层面。因 此错层是指城区、近郊区、远郊区 的城镇（指建制镇）、工矿区范围内属于全 民所有的土地；土地使用权出让地块的位置、 面积、用途、期限和其他条件，分别由市土 地管理局、市房地产管理局会同市计划、规 划、建设管理部门共同拟定，报市人民政府 批准后，分别由市房地局实施。
商业地产的运营模式
商业地产的运营模式1.自营模式：商业地产项目由地产开发商自行运营管理。
地产开发商负责项目的规划、建设和租赁，同时负责项目的日常运营和维护。
这种模式下，地产开发商对商业地产项目的经营有着完全的控制权，可以灵活调整经营策略和资源配置，以适应市场变化。
2.招商合作模式：商业地产项目的开发商与合作伙伴（如第三方机构、外部企业等）合作共同经营。
招商合作可以包括合作开发、合作运营、合作管理等多种形式。
合作伙伴可以提供资金、渠道、品牌或运营经验等资源，分享项目投资风险和收益。
3.物业管理模式：商业地产项目的物业管理由专业的第三方物业管理公司负责。
物业管理公司负责商业地产项目的物业管理、租赁管理、设施维修和安全保障等运营工作。
物业管理公司依靠收取物业管理费用来获取收益，同时开发商通过物业管理公司提供的专业服务，提升项目的整体竞争力和市场价值。
4.特许经营模式：商业地产开发商将项目特定部分或整个项目出租给特许经营者进行经营。
特许经营者通过支付特许权使用费，并且按照事先约定的经营管理规范和标准进行运营。
这种模式可以有效减少开发商对项目的运营风险和管理压力，同时特许经营者也可以借助现有品牌和市场渠道进行经营。
5.联合开发模式：商业地产项目由多方联合开发。
联合开发可以包括多个地产开发商、物业公司、金融机构等共同投资和参与开发。
各方根据自身资金、资源和经验分享开发风险和收益，同时可以整合各方的优势，提高项目的整体竞争力和市场地位。
6.集群发展模式：商业地产项目通过打造商业集群，形成经济效应和资源集聚效应。
商业地产开发商将多个项目或多个商铺进行组合，形成规模效应和协同效应。
商业集群可以通过共享设施和人流、扩大市场份额、降低经营成本等方式实现项目的经济效益最大化。
在商业地产运营模式选择时，需要结合项目的特点、市场需求和资源优势进行综合考虑。
同时，还需要进行市场调研和风险评估，以确定最适合项目的运营模式，并制定相应的运营策略和管理机制，以实现项目的投资回报和市场价值。
浅析商业地产的运营管理模式
浅析商业地产的运营管理模式目录一、商业地产的定义二、中国商业地产的发展前景三、商业地产的发展模式四、当下商业地产运营的现状，及中商的全程运营模式一、什么是商业地产商业地产，既是用于商业用途的房地产,是指商业地产开发商作为投资主体直接参与的、为生产和消费提供交易平台而进行商业活动的载体。
商业地产包括批发零售市场、娱乐休闲消费市场、社区服务市场等相关的商业运作，并为地产开发企业，投资商带来的未来不确定收益。
广义商业地产，是指除居住地产以外的功能建筑集合，比如百货、厂房、写字楼、公寓酒店等具有盈利性质的商业建筑；而狭义上的商业地产，指以零售业为中心表现的各种商业形态，如商业街、便利店、百货、连锁店、shopping mall等。
由此可见，商业地产项目的真正价值就是为开发商、投资商、运营管理带来利润，比如：长期源源不断的现金流。
其价值构成，包括两部分：第一、房产有形的建筑价值；第二、通过商业经营产生的无形价值，这才是商业地产的根本价值所在。
二、商业地产的发展前景目前就国内来看,在过去一直灿烂发展的住宅地产身边，商业地产依然是小角色，2007年才开始全国性活跃。
据统计，从2003年到2009年的7年中，全国购物中心商业建筑面积对社会消费品零售总额的贡献占比已从最早的0.3％上升到超过1％，增幅超过了3倍，显现了出商业地产对国民经济发展起到的巨大拉动作用。
因此商业地产成为拉动内需，促进国民经济发展的重要增长点之一。
从2015年结束不久的第二季度，中国商业地产指数（CCI)：141。
2比第一季度137.6增加了3.6点，环比上涨2.6%，同比上涨8.6%,整体保持稳定上升态势。
如下图所示:从《经济观察报》刊登的数据分析,我国的房地产投资收益率高达30%左右,而发达国家一般在8%以下，美国是7％，日本是4%.商业地产的发展形式和阶段也体现了整体社会市场活跃性,对社会的进步、财富的增加起着重要的作用。
随着国家宏观发展，城镇化的进程，给商业地产行业带来了千载难逢的好机遇。
有效的商业地产运营模式
有效的商业地产运营模式商业地产运营模式是指商业地产项目的经营策略和管理模式，它涵盖了项目的定位和战略、租赁管理、物业运维、市场宣传等各个方面。
一个有效的商业地产运营模式能够帮助地产开发商实现项目的长期稳定收益，提升项目的价值和品牌形象。
以下是几种有效的商业地产运营模式。
1.多元化租户组合模式一个成功的商业地产项目需要有吸引力和多样性的租户组合。
开发商可以通过吸引不同类型的租户来满足不同消费者的需求，提供多种选择和服务。
例如，在购物中心中，可以吸引国际品牌零售商、本地小型店铺、餐饮服务商以及娱乐设施，实现小型店铺与大型连锁品牌的混合经营。
这种模式利用了不同租户之间的互补关系，形成租户之间的联动效应，提升整个商业地产项目的吸引力和竞争力。
2.社区型商业综合体模式社区型商业综合体是指将商业、居住、休闲娱乐等多种功能融合在一起的综合性项目。
这种模式通过提供便利的购物、餐饮、娱乐、医疗等服务，吸引周边居民和消费者，形成良好的消费氛围和社区文化。
同时，社区型商业综合体还可以配套住宅、写字楼、公园等不同类型的用地，提供全方位的生活和工作体验，满足多样化的需求。
这种模式使商业地产项目成为社区的中心，实现商业和社区的双赢。
3.O2O模式O2O（Online to Offline）模式是指利用互联网和移动互联网技术，将线上和线下的商业活动相结合的经营模式。
商业地产项目可以通过建设电子商务平台、线上预约服务、优惠券等方式，引导消费者在线下商业空间进行消费。
同时，商业地产项目还可以通过线上宣传和推广，吸引更多的消费者到线下进行购物和服务体验。
这种模式可以提高商业地产项目的曝光度和吸引力，并实现线上线下的联动效应。
4.创客空间模式随着创业热潮的兴起，创客空间成为了一个新兴的商业地产运营模式。
创客空间是为创业者和创新型企业提供办公、研发和交流的共享空间。
商业地产项目可以将部分空间划拨给创客空间，吸引创业者和企业入驻。
创客空间提供高品质的办公设施和服务，为创业者提供资源共享、交流合作的平台，促进创新和创业的发展。
商业地产运营管理模式剖析
1、最普通的功能是作为商品流通的基础设施，承担商品的流通展示功能，对人而言就是满足人们的购物需求。
同时商业地产还可以承载餐饮功能、娱乐功能、休闲功能、商务功能等其他功能；2、商业地产对地段的要求更高。
3商业地产的客户包括经营商户、商铺投资者和目标消费者三类人群。
商业地产的客户群复杂性要远甚于住宅的。
4、大型商业地产项目需要一次性投资建成才干形成浓厚的商业气氛，沉淀资金较多，并且大多采用只租不售模式，持有商业物业经营必须有长线的充足的资金支持。
5、商业地产而言，对物业的层高、柱距、荷载、电梯等都有很细致的要求，任何一点的差迟都有可能影响商业地产项目的生存。
6、商业地产的客户则包项目多以投资回报率、回报周期为营销重点, 商业的销售则形式多样，普通而言分为四种模式，直接销售模式、带租约模式、返租式销售、整体销售模式。
而且每种销售模式还可以继续细分，复杂程度更高。
7、商业地产除了要遵循住宅地产所遵循的建造规范和消防规范外，还要遵循第三种规范即商业规范；商业专业性的要求极高；商业地产的销售只是经营的开始，还需要招商、开业和经营管理。
8、销售只能获取短期的资金回笼或者解决开辟商后续开辟的资金问题，而经营收益和物业升值才是商业地产投资回报的最主要形式。
现阶段国内商业地产开辟运作的主流模式：开辟商就是投资者甚至商业运营方，一个主体双重甚至三重角色，且物业大多是分割产权销售(全部或者局部)，在此模式下，开辟商也是投资商，排在运营链的最前面，而小业主也是投资者，排在开辟商之后。
但未来商业地产开辟运作更多会依托基金的进入或者实现证券化，有独立的投资主体。
只售不租的模式即是开辟商只销售、出让产权，销售完成之后基本上就再也不进行干预，仅由物业管理部门进行日常的统一维护管理，这是旧有商业地产开辟普遍采用的经营方式。
开辟商可以快速回收投资，进而实现短期套现，减轻资金压力，并且无需承担后期经营的压力和风险，同时投资者也具备彻底的经营自主权。
商业地产的四种盈利模式
一、四种赢利模式运作商业地产项目，第一位工作就是从四种基本赢利模式中进行优化组合。
第一种基本赢利模式是通过销售直接出让产权,快速回收资金。
如山东淄博王府井广场，发展商将项目全部销售，在项目开盘当天销售就超过80％以上，回笼资金逾二亿元。
第二种基本赢利模式是只租不售，如广西北海和安商港。
这种模式对发展商的资金要求高，但也有很多的利处： 1. 2。
能为公司带来稳定的资金流,而且经营良好的物业如果再出售，价格更理想. 产权先掌握在开发商手里，可抵押再贷款，还可坐待物业增值，甚至可将商业物业投入资本运作。
第三种基本赢利模式是不租不售，开发商自己做商业经营，或以物业为股本，成立专业商业经营公司，与知名商家合作或合伙经营,赚取商业经营利润。
第四种基本赢利模式是分割产权商铺进行出售,然后从投资者手中取得经营权,对购物中心进行统一经营和管理。
好处是可以收回部分投资，而且能掌握经营权。
四种基本模式进行合理搭配，将组合成为多种赢利模式，而且每种模式在整体物业中所在的比例又有许多变数，每一种选择都将为发展商带来不同的资金回笼，也意味着不同的市场风险。
如大连海昌名城（总建筑面积八万平方），沈阳五洲商业广场(总建筑面积二十万平方)就同时选择前三种模式,既租又售同时又与主力商家合作，多种方式的共同采用保证商场销售、招商、经营三赢，令开发商有效兼顾眼前利益和长远利益。
选择赢利模式需要把握以下几点：一是做好市场研究,不要盲目跟风;商业项目烂尾楼并不都是因为资金短缺造成的，主要还是开发商市场定位不准; 二是要考虑自己的投资实力，根据实力决定赢利方式的选择；三是需要运作商业地产的人才团队，不能以住宅开发的习惯性思维搞商业地产；四是投资回报的期望值要设定合理，切勿贪婪；200612 P。
1商业地产赢利模式研究商业地产赢利模式研究五是要有后备方案,能够在市场变化时有相应的应变措施. 总之，在商业地产项目具体操作之前，对各种赢利模式进行深度思考和可行性研究对比，绝对非常重要。
商业地产运营的几种模式
商业地产运营的几种模式1.自主运营模式自主运营模式指商业地产所有者自主运营及管理物业。
这种模式下，商业地产所有者负责招商引资、租客管理、安全维护、设备设施维护等工作。
该模式的优势是商业地产所有者能够更好地掌握和控制商业地产的运营情况，提高运营效率；同时，商业地产所有者也能够直接享受运营所带来的收益。
然而，自主运营模式面临的挑战是需要商业地产所有者投入较多的时间和精力，并具备相关的管理能力。
2.物业管理公司托管模式物业管理公司托管模式是指商业地产所有者将商业地产的运营管理工作委托给专业的物业管理公司进行管理。
物业管理公司会负责商业地产的日常运营管理，包括租赁管理、维护保养、安全管理等工作。
商业地产所有者则提供物业管理费用给物业管理公司，作为其服务的报酬。
这种模式的优势在于商业地产所有者不需要亲自管理物业，可以将更多的时间和精力用于其他方面的工作；同时，物业管理公司的专业团队也可以提供更高水平的服务和管理。
但是，商业地产所有者需要与物业管理公司保持良好的沟通和合作，以确保物业的顺利运营。
3.物业管理公司联合托管模式物业管理公司联合托管模式是指商业地产所有者与物业管理公司共同管理商业地产。
商业地产所有者与物业管理公司共同组成一个运营团队，共同制定商业地产的运营策略和管理方案。
商业地产所有者负责招商引资、租赁管理等工作，物业管理公司负责物业维护、安全管理等工作。
该模式的优势是物业管理公司能够提供专业的物业管理服务，增强商业地产的运营能力；与此同时，商业地产所有者仍然具有决策权和收益权。
然而，商业地产所有者与物业管理公司之间需要建立良好的合作关系，共同制定运营策略，合作经营。
4.物业运营公司模式物业运营公司模式是指商业地产所有者成立自己的物业运营公司，负责商业地产的运营管理。
这种模式下，商业地产所有者能够全面掌控商业地产的运营和管理，可以更好地把握商业地产的发展方向。
同时，商业地产所有者可以将运营所带来的收益最大化。
浅析商业地产三种运营模式
浅析商业地产三种运营模式商业地产是指以商业活动为主要目的的地产项目，包括购物中心、写字楼、商业综合体等。
商业地产的运营模式可以分为三种：自持经营、合作经营和租赁经营。
一、自持经营模式自持经营模式是商业地产项目由地产企业自己进行购建和运营管理。
这种模式下，地产企业拥有完全的产权和经营权，承担全部的经营风险和负债风险。
优点是地产企业可以完全掌控项目的规划、建设和运营，对租户的筛选和管理具有更大的自主权。
此外，地产企业可以通过租金、物业管理费等多种方式获得稳定的现金流收入。
然而，自持经营模式需要投入大量资本，并且运营风险较高，需要具备较强的市场洞察力和运营实力。
二、合作经营模式合作经营模式是商业地产项目由地产企业与其他企业或机构进行合作共同投资和运营管理。
这种模式下，地产企业与合作方共同投入资金和资源，并分享经营收益和风险。
合作经营模式可以通过分摊风险和成本，减轻地产企业的负担。
同时，合作方的参与可以提供更多的经验和资源支持，提高项目的运营效率。
然而，合作经营模式需要双方在利益分配、决策和风险承担等方面达成共识，并且合作关系的稳定性也对项目的运营和发展至关重要。
三、租赁经营模式综上所述，商业地产的运营模式可以根据项目特点和市场需求选择合适的模式。
自持经营模式具有较高的自主权和利润空间，但风险较大；合作经营模式可以减轻地产企业的负担，增加经验和资源支持；租赁经营模式适合小型项目和创业者，投资风险相对较低。
不同的模式有不同的优缺点，地产企业需要根据自身情况和市场环境做出选择，以实现最佳的经营效果。
商业地产管理运营模式
商业地产管理运营模式商业地产管理运营模式是指商业地产开发商或业主对商业地产项目进行管理和运营的方式。
商业地产管理运营模式是商业地产项目成功运营的关键，能够影响商业地产项目的投资回报率、租户满意度和经营效益。
下面将介绍几种常见的商业地产管理运营模式。
1.自营模式：自营模式是指商业地产开发商或业主自己管理和运营商业地产项目。
在这种模式下，商业地产开发商或业主拥有对项目的全部权益和决策权，可以更好地掌控项目的运营和经营方向。
自营模式适用于一些规模较小的商业地产项目，开发商或业主可以直接参与项目运营，提高项目的灵活性和反应速度。
2.委托管理模式：委托管理模式是指商业地产开发商或业主将商业地产项目的管理和运营委托给专业的第三方管理机构。
这种模式下，专业的管理机构负责商业地产项目的日常管理和运营，包括租赁、市场推广、维护等工作。
委托管理模式适用于规模较大的商业地产项目，可以借助第三方专业管理机构的专业能力和资源，提高项目的经营效益和专业水平。
3.物业管理模式：物业管理模式是指商业地产开发商或业主将商业地产项目的物业管理委托给专业物业管理公司。
物业管理公司主要负责商业地产项目的日常维护和运营，包括物业维修、清洁、安保等工作。
物业管理模式适用于商业地产项目中的物业管理环节，能够提高项目的维护水平和租户满意度。
4.特许经营模式：特许经营模式是指商业地产开发商或业主将商业地产项目的特定经营权委托给特许经营者。
特许经营者负责特定经营业态的经营管理，例如餐饮、零售等。
特许经营模式能够引入专业的经营者，提高项目的经营水平和经营效益。
5.地产运营平台模式：地产运营平台模式是指商业地产开发商或业主通过建立自己的地产运营平台，统一管理和运营多个商业地产项目。
通过建立地产运营平台，商业地产开发商或业主能够实现对多个项目的集中管理和资源整合，提高项目的运营效率和经营效益。
综上所述，商业地产管理运营模式根据项目的规模和业主的需求可以选择自营模式、委托管理模式、物业管理模式、特许经营模式或地产运营平台模式等不同模式。
商业地产运营介绍
商业地产运营介绍一、商业地产运营商业地产的运营主要是招商后，根据不同商业项目的规模、业态和定位，导入开发商自主开发的商业管理模式，对商业项目进行全面、有效的经营管理。
二、商业地产的三重属性第一重属性是地产属性以地产的视角来看，商业地产就是个钢筋水泥的建筑，它的要点是资金、成本和投资回收周期。
在商业地产融投管退的闭环中，它的专注点是投与退。
第二重属性是商业属性以商业的视角来看，商业地产是一个生财的工具，它是通过对建筑空间的有效利用来获得收入，它的要点是运营。
在商业地产融投管退的闭环中，它的专注点是管。
第三重属性是资本属性以资本的视角来看，商业地产是一个金融工具，它是通过对不同成本的资金进行有效利用，来获得资产，然后在产业的大周期中，通过买进和退出来获得溢价。
在商业地产融投管退得闭环中，它的专注点是融和退。
这三重属性在一个商业项目中是同时具备的，三者交融在一起相互影响，商业地产项目操作起来复杂性高、难度大的主要原因也是因此而造成的。
在操盘时，它需要把三种不同的逻辑贯通于一体，否则自己就会前后矛盾，那项目的成功当然就难于保证了。
三、商业地产运营管理模式有哪些?产权出售模式产权出售是指投资者在初期开发建设后就将商业地产出售的运营模式。
产权出售是一种较原始的粗放型运营策略，开发商仍受住宅类地产“挣钱快”的理念影响，而通过产权交易来获得投资回报。
但是，由于商业地产具有规模大、风险高、收益大等特点，使得有能力一次性购买的投资者并不常见，并且过长的投资周期也使得大多数投资者望而却步。
因此，现实中的产权出售经常采用散售模式，即将商业地产的产权分割再转让给不同的投资开发商，这种方式的典型代表是SOHO中国地产项目。
然而借鉴国外发达房产市场的经验，产权出售是不具备推广价值的，这是因为散售营销虽然带来了迅速的回报，但是却割裂了商业设施的所有权和经营权，其后期运营的不确定和不稳定性会日益突出。
物业持有模式物业持有是指投资者开发建设后持有商业地产，通过收取租金维持长期收益的方式。
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什么是建筑承建商
通俗地说，建筑承包商就是房屋的承建者。房地 产公司在房地产开发过程中把自己建设的各类商品 房发包给建筑承包商，建筑承包商在商品房建设过 程中，是具体的施工者。一个项目一般规定由一个 总承包商承建，然后进行工程分包。 建筑承包商的资质分五级。
（2）房地产二级市场：是增量房地产交易市场，指 房地产经营者与房地产使用者的纵向流通市场。
（3）房地产三级市场：即存量房地产交易市场，是 房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让 的市场，是消费者间的横向交易，属于消费市 场的重新配置。
房地产类型
根据建筑物使用用途的不同，可把房地产 物业定性为： “住宅”、“商业”、“办公”、“工 业”、“综合” ……等
土地使用权出让年限
土地使用权出让最高年限按不同用途确定为: 居住用地:70年 工业用地:50年 教育、科技、文化、卫生、体育用地:50年 商业、旅游、娱乐用地:40年 综合或者其他用地:50年。
生地、毛地、熟地
• 生地：是指不具有城市基础设施的土地。 如荒地、农地。
• 毛地：是指具有一定的城市基础设施，但 尚未完成房屋拆迁补偿安置的土地。
第 三 篇： 商 品 房
什么叫商品房
完整的房屋所有权包括四个部分： 房屋使用权、占有权、处置权和收益权。 普通商品房的产权证书拥有全部的这四项权利， 在不违反法律规定的情况下，可以自由的转让、 出租或赠与，不受任何单位或个人的限制和干 涉，其收益全部归个人所有，购买人除税费外 不需要交其他的费用。
本案的建筑承建单位为：六建
其它合作公司
◆ 建筑设计公司：上海xxxx设计院 ◆ 园林景观设计公司:xxx ◆ 工程监理公司:xxx ◆ 广告设计发布公司:xxx ◆ 物业管理公司:xxx
……
第 二 篇： 土 地 及 相 关 概 念
土地所有权的概念与划分
• 土地所有权：指土地所有者在法律规定的范围内， 对其拥有的土地享有占有、使用、收益和处分的 权利。
注：两者的主要区别在于是否取得“大产 证”。
大产证、小产证的具体含义
• 房产证有两种，一种是通常所说的“大产证”即 房产商首先要取得的产权证，是房产商拥有房屋产 权的证明，这只能由房产商来办理。
• 另一种称为“小产证”，即每个购房者拿到的房 产证，由购房者或购房者委托房产商到房屋交易部 门办理。
• 二者的关系是房产商只有取得了“大产证”，才 能把房子交给购房者，购房者才能去办“小产证”。
开发商的行业分类：第三产业！即服务业。
什么的是“投资商”
“投资商” 就是投资组建“项目公司”的出资方。 投资方可以为“全资所有”，也可以为 多个股东联合组成。 本项目的投资商为xxxx投资发展有限公 司。
什么是房地产营销代理公司
• 简单地讲房地产营销代理公司是代表房地产开发 商行使其开发的商品房销售行为的公司。其主要职 责为：针对项目进行市场调研、产品规划设计建议、 营销定位、广告推、销售执行等与销售有关的各 项行为。
总建筑面积
“总建筑面积”是指在建设用地范围内，（地上） 建筑面积的总和。
若部分地上的附属配套用房在规划中明确注明并 经当地规划部门审核同意后可不计入总建筑面积之中。
城镇国有土地是指城区、近郊区、远郊区 的城镇（指建制镇）、工矿区范围内属于全 民所有的土地；土地使用权出让地块的位置、 面积、用途、期限和其他条件，分别由市土 地管理局、市房地产管理局会同市计划、规 划、建设管理部门共同拟定，报市人民政府 批准后，分别由市房地局实施。
房地产市场的分类
（1）房地产一级市场：是土地交易市场，是土地所 有者与使用者间的纵向交流，由政府直接控制 和垄断经营。
• 熟地：是指具有较完善的城市基础设施且 土地平整，能直接在其上进行房屋建设的 土地。
房地产开发的土地基本要求
“七通一平” （含“三通一平”和“五通一平”） 通水(上、下水)、通电、通路、通邮、通讯、通
暖气、通天燃气或煤气；平整土地。 是指土地(生地)在通过一级开发后，使其达到具
备上水、雨污水、电力、暖气、电信和道路通以及 场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开 发建设。
商业地产运作模式讲解
第一篇：开发与经营团队
什么是房地产开发商
简单的讲“房地产开发商”是具有房地产 开发资质的有限责任公司，其主要的经营内 容为：有权按照一定程序获得某一地块的国 有土地使用权和该地块的物业开发权。“房 地产开发商”又称“房地产发展商”。
按照我国现有的法规，房地产开发公司获 得某一地块的开发权之后应成立开发该地块 的“项目公司”。
常用经济技术指标
• 建设用地面积 • 总建筑面积 • 建筑基底面积 • 建筑容积率 • 建筑密度 • 绿化率
建设用地面积
“建设用地面积”亦称“地块面积”，是 指某一房地产建设项目建设用地的总面积； 其位置和具体范围由当地的房地产规划部 门与具有资质的测绘部门在实地丈量后， 在“地藉图”上用“红线”标明。
商 品 房 的 预 、出 售
1、“预售”：商品房建设项目在四证齐全， 并在建筑工程施工达到一定阶段之后，即 可获得房地局核发的“预售许可证”，进 行商品房的销售。潍坊的预售条件为：多 层建筑结构封顶、高层建筑超过三分之二 的工程量。
2、“出售”：当商品房获得“大产证”之后， 商品房的销售即可成为“出售”。
• 土地所有权可分为：国有土地和集体土地两类。
• 国有土地：指属于国家所有即全民所有的土地， 国家是国有土地所有权的唯一主体，用地单位或 个人对国有土地只有使用权，没有所有权。
• 集体土地：属于农村居民集体经济组织所有的土 地，集体土地所有权的主体是农村居民集体经济 组织。
土地使用权有偿出让
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出 让和转让暂行条例》规定，土地使用权出 让是指国家以土地所有者的身份将土地使 用权在一定年限内让与土地使用者，并由 土地使用者向国家支付土地使用权出让金 的行为。