调整容积率的路径指引--建设用地容积率管理办法(2012年22号文件)
容积率调规流程
容积率调规流程1.容积率调规是指根据城市规划需要，对建筑物的容积率进行调整。
Volume ratio adjustment refers to the adjustment of the volume ratio of buildings according to urban planning needs.2.调整容积率需要进行规划设计，依法依规进行审批。
Adjusting the volume ratio requires planning and design, and approval in accordance with the law and regulations.3.相关部门会对容积率调整进行评估，确保其符合城市发展的总体规划。
Relevant departments will evaluate the adjustment of the volume ratio to ensure that it complies with the overall urban development plan.4.居民和业主需了解容积率调整的相关政策和法规，配合相关部门的工作。
Residents and property owners need to understand the relevant policies and regulations of the volume ratio adjustment and cooperate with the relevant departments.5.容积率调整需要经过公众参与，听取相关利益群体的意见和建议。
The adjustment of the volume ratio needs to involve public participation and hear the opinions and suggestions of relevant interest groups.6.政府会根据公众意见和专业评估结果，制定最终的容积率调整方案。
住房和城乡建设部、监察部关于深入推进房地产开发领域违规变更规划调整容积率问题专项治理工作情况的通报
住房和城乡建设部、监察部关于深入推进房地产开发领域违规变更规划调整容积率问题专项治理工作情况的通报文章属性•【制定机关】住房和城乡建设部,监察部(已撤销)•【公布日期】2010.04.14•【文号】建规[2010]57号•【施行日期】2010.04.14•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管正文住房和城乡建设部、监察部关于深入推进房地产开发领域违规变更规划调整容积率问题专项治理工作情况的通报（建规[2010]57号）各省、自治区住房和城乡建设厅、监察厅，直辖市规划委员会（局）、监察局：2009年4月，住房和城乡建设部、监察部下发了《关于对房地产开发中违规变更规划、调整容积率问题开展专项治理的通知》（建规〔2009〕53号），组织开展房地产开发领域违规变更规划、调整容积率问题专项治理（以下简称容积率专项治理）。
2009年7月，中央部署开展工程建设领域突出问题专项治理后，两部及时把容积率问题的治理纳入工程建设领域突出问题专项治理中，进一步作出安排。
各级城乡规划主管部门和监察机关认真履行职责，深入推进容积率专项治理工作，取得了阶段性成果。
现将有关情况通报如下：一、前一阶段专项治理的开展情况中央纪委、监察部和住房城乡建设部领导对抓好容积率专项治理工作非常重视。
中央政治局常委、中央纪委书记贺国强就此作出了重要批示。
为加强对专项治理工作的组织领导和综合指导，住房城乡建设部、监察部成立了专项治理工作领导小组及办公室。
2009年4月，两部召开全国电视电话会议，动员部署专项治理工作；5月，组织5个调研组分别赴北京、安徽、福建、海南等省（市），对专项治理开展情况进行了调研督导；6月，分三个片区召开了由各省（区、市）、省会城市、计划单列市城乡规划主管部门和监察机关的有关同志参加的专项治理工作座谈会，采取以会代训的形式，对各地工作骨干进行了培训；9月，召开了容积率问题专项治理自查情况交流会；11月，下发了《关于深入推进房地产开发领域违规变更规划调整容积率问题专项治理的通知》，组织各地开展专项治理“回头看”，重点对自查自纠不深不细、整改不到位、案件查处不力等问题进行认真复查整改。
北海市建设用地容积率调整管理办法(修订)政策解读
北海市建设用地容积率调整管理办法（修订）政策解读一、修订背景本办法制定依据《中华人民共和国城乡规划法》、《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》、《城市国有上地使用权出让转让规划管理办法》、《广西壮族自治区实施〈中华人民共和国城乡规划法〉办法》、《建设用地容积率管理办法》（住建部建规（2012） 22号），主要是依据《建设用地容积率管理办法》（住建部建规（2012） 22号），本办法在2013年由北海市人民政府颁布实施，实施以来，因机构改革等原因，为进一步促进上地开发市场的公平公正性，对本办法进行了修订。
主要修订内容为第七条、第九条、第十条、第十二条、第十六条，其余修订主要按机构改革要求做相应调整。
二、适用范用适用范围为在城市、镇规划区内以划拨或者岀让方式提供国有土地使用权的建设用地容积率调整管理，未岀让用地、非建设用地不适用本办法。
按规定入币交易后的集体经营性用地可参考本办法。
三、部分条款说明本办法一共二十五条，对容积率调整的适用范圉、条件、调整程序、调整后补缴上地出让金要求、项目核查等方面做了规泄。
对部分条款进一步解释如下：（-）第三条，各地对容积率计容规则有所不同，北海市以现行北海市城乡规划管理技术规定的计容规则为准。
（二）第四条、第九条、第十条、第十一条、第十八条、第十九条、第二十条按照机构改革后职责分工，由市自然资源主管部门负责建设用地容积率管理工作。
（三）第五条，按《城乡规划法》第三十八条，依控制性详细规划岀具的规划设计条件作为出让合同附件，由于规划更新和发展形势需要，考虑到北海部分控制性详细规划确定的容积率与《北海市建设用地容积率指标管理暂行技术规泄》等有关规范要求、地块实际情况存在差异，岀具容积率指标需要在符合控制性详细规划的前提下，按《北海市建设用地容积率指标管理暂行技术规定》等有关规范要求和实际情况进行修正。
（四）第七条，为维护土地岀让、房地产市场的公平公正性，以招拍挂方式取得上地的不允许调整容积率，必须调整的按收回重新招拍挂方式处理，但符合政策的招拍挂方式出让的工业仓储用地为集约节约用地可以提高容积率。
违规变更规划调整容积率案例(cgs)
现有规范中有关容积率的条款
• 中小学建筑设计规范 学校的建筑容积率可根据其性质、建筑用地和建筑面积的多少确定。小 学不宜大于0.8；中学不宜大于0.9；中师、幼师不宜大于0.7。 • 民用建筑设计通则 一、建筑设计应符合当地城市规划部门按用地分区制定的建筑覆盖率和建筑 容积率。 二、在既定建筑覆盖率和建筑容积率的建筑基地内，如建设单位愿意以部分 空地或建筑的一部分（如天井、低层的屋顶平台、底层、廊道等）作为开放 空间，无条件地、永久提供作公众交通、休息、活动之用时，经当地规划主 管部门确认，该用地内的建筑覆盖率和建筑容积率可予提高。开放空间的技 术要求应符合当地城市规划部门制定的实施条例。
加强建设用地容积率管理监督检查
• 要抓紧完善建设用地容积率管理制度。尚未建立建设用地容积率 管理制度的省（区、市），要抓紧制定建设用地容积率管理制度， 明确容积率调整的具体条件、审批程序及管理措施，明确相关部 门的职责，并根据工作需要，建立相应的协作机制。 • 要切实加强对建设用地容积率管理的监督检查，督促各级城乡规 划主管部门完善容积率管理制度，加大案件查办力度，坚决制止 和纠正擅自变更规划、调整容积率等突出问题，严肃查处国家机 关工作人员在建设用地规划变更、容积率调整中玩忽职守、权钱 交易等违纪违法行为。
• •
城市规划编制办法
1.规定性指标一般为以下各项： (1)用地性质； (2)建筑密度（建筑基底总面积/地块面积）； (3)建筑控制高度； (4)容积率（建筑总面积/地块面积）； (4)容积率（建筑总面积/地块面积）； 容积率 (5)绿地率（绿地总面积/地块面积）； (6)交通出入口方位； (7)停车泊位及其他需要配置的公共设施。 2.指导性指标一般为以下各项： (1)人口容量（人/公顷）； (2)建筑形式、体量、风格要求； (3)建筑色彩要求； (4)其他环境要求。
城市建设用地性质和容积率调整规划管理办法
城市建设用地性质和容积率调整规划管理办法第一条为规范我县城市建设用地性质和容积率的规划管理，维护城市规划的权威性和严肃性，提高城乡规划主管部门的依法行政水平，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《贵州省城乡规划条例》、《贵州省城市和镇控制性详细规划编制与实施管理暂行办法》等法律、法规、规章和规范性文件，结合本县实际,制定本办法。
第二条龙里县城市规划区范围内依据城乡规划主管部门出具的规划条件以出让方式提供土地使用权的国有建设用地，确需调整建设用地规划用地性质和容积率的，适用本办法。
第三条本办法所称建设用地规划用地性质，按照《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）进行分类。
本办法所称容积率，指一定地块内地上建筑物的总建筑面积与地块面积的比值.因用地性质调整,容积率须一并调整的,纳入用地性质调整程序一并研究，不再单独履行容积率调整程序。
第四条建设用地的规划设计条件，应当符合批准的控制性详细规划。
规划设计条件确定的地块容积率指标不应突破控制性详细规划规定的容积率。
容积率突破规划设计条件的,在规划许可审批中一律不予批准。
第五条土地出让前，规划设计条件确定的容积率指标应当与控制性详细规划相一致;规划设计条件的容积率调整突破控制性详细规划规定指标的，应当依法先行调整控制性详细规划；土地一经出让后，任何单位和个人都不得擅自更改规划设计条件确定的容积率。
第六条符合下列条件之一的，方可按照本《办法》规定的程序调整建设用地的规划用地性质或容积率：(一）城市总体规划（分区、专业）调整或修编造成地块发展条件变化的；（二）因城市基础设施、公益性公共设施或重大项目建设需要，导致地块的建设条件发生较大变化的；（三）国家和省有关政策发生变化的;（四）法律、法规规定的其他情形。
符合以上条件的，在不影响国家利益和公众合法权益的前提下，可以按规定程序重新核定容积率指标。
建设项目调整规划用地性质或容积率后，应符合周围环境要求和设施承载条件，且必须满足消防、环保、交通等有关规定.第七条建设单位申请调整规划用地性质或容积率的，应当向城乡规划主管部门提交调整报告，调整报告包括调整论证报告和调整论证方案。
容积率调整程序
调整经营性用地容积率指标按以下程序办理：（一）建设单位向市规划管理部门提出书面申请，说明调整理由，提出具体调整方案，并附调整后的规划设计方案图；（二）市规划管理部门对调整容积率申请进行初审，组织有关部门及专家对容积率调整的必要性和调整方案的合理性进行论证、评审，对论证不通过的，不予调整；（三）市规划管理部门对论证通过的调整方案进行社会公示，采用多种形式征求利害关系人的意见，必要时组织听证；（四）经论证、公示（听证）后，市规划管理部门认为确需调整容积率的，依法提出调整意见，并附论证、公示（听证）结论和市国土部门土地出让金补缴测算方案等相关材料报市经营性用地使用管理联席会议讨论通过后，报市政府批准；（五）容积率指标调整经市政府批准后，市规划管理部门方可办理规划方案调整审查等相关手续，并及时将依法变更后的规划条件抄告市国土部门；（六）建设单位应当根据变更后的容积率及时向市国土部门办理土地出让金补缴等手续，市国土部门与建设单位签订国有土地使用权出让合同补充协议；（七）建设单位凭土地出让补充协议、补缴出让金及相应契税的缴纳凭证，方可申请办理或变更建设工程规划许可证。
容积率指标调整突破控制性详细规划的，应当依法先行调整控制性详细规划。
第七条涉及容积率调整的相关批准文件调整过程中各个环节的相关材料，应按城建档案管理的规定及时归档备查。
第八条市规划管理部门和市国土部门应将容积率调整审批情况和土地出让金差价补缴情况，定期抄告市监察部门。
第九条市规划、建设等管理部门应加强对建设项目施工过程中的跟踪管理，确保建设单位按规划许可进行施工。
第十条市规划管理部门进行建设项目竣工规划核实，重点检查建设用地范围内的总建筑面积是否符合规划设计条件确定的容积率指标。
因违法建设而造成总建筑面积超过规划许可确定的总建筑面积的，市规划管理部门对尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价5%～10%的罚款，并补缴土地出让金等相关费用（土地出让金补缴标准参照容积率调整执行）；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价10%以下的罚款。
关于改变土地用途容积率等土地使用条件的意见
关于改变土地用途容积率等土地使用条件的意见第一篇：关于改变土地用途容积率等土地使用条件的意见关于改变土地用途容积率等土地使用条件的意见市国土资源局市规划局（二○○七年四月一日）为进一步加强国有土地资产管理，规范城市规划建设，防止国有土地资产流失，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）等法律、法规和文件规定，结合我市实际，现就项目开发建设中改变土地用途、容积率等土地使用条件问题提出如下意见。
一、任何建设单位都应当按照合同约定或土地使用权划拨批准文件规定的土地用途、容积率等使用土地，未经市、县（市）人民政府批准，不得擅自改变土地用途、容积率等土地使用条件。
二、未经市、县（市）人民政府批准，规划、国土资源、建设、房产、工商行政管理等部门不得为土地使用者发放改变土地用途、容积率等土地使用条件的建设工程规划许可证、国有土地使用证、施工许可证、营业执照等证照或手续，不得对变更土地用途、容积率等土地使用条件的工程进行验收。
三、根据国家、省关于国有经营性用地实施招标拍卖挂牌出让的规定，原出让土地使用者提出的下列改变土地用途的申请，不予批准：（一）将其他用途土地改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地的（包括将单位、企业自有住宅用地改变为商品房开发用地的）；（二）将商业用地改变为住宅用地或商住综合用地的；（三）将住宅用地改变为商业用地或商住综合用地的。
市、县（市）人民政府为实施城市规划部分调整宗地或片区的土地用途，将商业用地改变为商住综合用地或将住宅用地改变为商住综合用地的，原出让土地使用者可依据本意见补交土地出让金和其他税费并办理有关手续。
四、以出让方式取得土地或原以划拨方式使用土地但应当实行有偿使用的土地使用者，在不改变土地用途和符合技术规范的前提下，可向市、县（市）人民政府申请提高土地容积率，并按照本意见的规定补交土地差价和其他税费。
住建部《建设用地容积率管理办法》(建规〔〕22号).
关于印发《建设用地容积率管理办法》的通知建规〔2012〕22号各省、自治区住房和城乡建设厅，直辖市规划局（委）：为规范建设用地容积率管理，提高城乡规划依法行政水平，促进反腐倡廉工作，根据《城乡规划法》、《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》，我部制定了《建设用地容积率管理办法》，现印发你们，请认真贯彻落实。
附件：建设用地容积率管理办法中华人民共和国住房和城乡建设部二〇一二年二月十七日建设用地容积率管理办法第一条为进一步规范建设用地容积率的管理，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》等法律法规，制定本办法。
第二条在城市、镇规划区内以划拨或出让方式提供国有土地使用权的建设用地的容积率管理，适用本办法。
第三条容积率是指一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。
容积率计算规则由省（自治区）、市、县人民政府城乡规划主管部门依据国家有关标准规范确定。
第四条以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出容积率等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。
未确定容积率等规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。
容积率等规划条件未纳入土地使用权出让合同的，土地使用权出让合同无效。
以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地容积率等控制性指标，核发建设用地规划许可证。
建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地。
第五条任何单位和个人都应当遵守经依法批准的控制性详细规划确定的容积率指标，不得随意调整。
确需调整的，应当按本办法的规定进行，不得以政府会议纪要等形式代替规定程序调整容积率。
第六条在国有土地使用权划拨或出让前需调整控制性详细规划确定的容积率的，应当遵照《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》第二十条的规定执行。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
关于印发《建设用地容积率管理办法》的通知
作者：来源：中国政府网2012-03-20 17:16:32
建规〔2012〕22号
各省、自治区住房和城乡建设厅，直辖市规划局（委）：
为规范建设用地容积率管理，提高城乡规划依法行政水平，促进反腐倡廉工作，根据《城乡规划法》、《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》，我部制定了《建设用地容积率管理办法》，现印发你们，请认真贯彻落实。
附件：建设用地容积率管理办法
中华人民共和国住房和城乡建设部
二一二年二月十七日
建设用地容积率管理办法
第一条
为进一步规范建设用地容积率的管理，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》等法律法规，制定本办法。
第二条
在城市、镇规划区内以划拨或出让方式提供国有土地使用权的建设用地的容积率管理，适用本办法。
第三条
容积率是指一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。
容积率计算规则由省（自治区）、市、县人民政府城乡规划主管部门依据国家有关标准规范确定。
第四条
以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出容积率等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。
未确定容积率等规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。
容积率等规划条件未纳入土地使用权出让合同的，土地使用权出让合同无效。
以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地容积率等控制性指标，核发建设用地规划许可证。
建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地。
第五条
任何单位和个人都应当遵守经依法批准的控制性详细规划确定的容积率指标，不得随意调整。
确需调整的，应当按本办法的规定进行，不得以政府会议纪要等形式代替规定程序调整容积率。
第六条
在国有土地使用权划拨或出让前需调整控制性详细规划确定的容积率的，应当遵照《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》第二十条的规定执行。
第七条
国有土地使用权一经出让或划拨，任何建设单位或个人都不得擅自更改确定的容积率。
符合下列情形之一的，方可进行调整：
（一）因城乡规划修改造成地块开发条件变化的；
（二）因城乡基础设施、公共服务设施和公共安全设施建设需要导致已出让或划拨地块的大小及相关建设条件发生变化的；
（三）国家和省、自治区、直辖市的有关政策发生变化的；
（四）法律、法规规定的其他条件。
第八条
国有土地使用权划拨或出让后，拟调整的容积率不符合划拨或出让地块控制性详细规划要求的，应当符合以下程序要求：（一）建设单位或个人向控制性详细规划组织编制机关提出书面申请并说明变更理由；
（二）控制性详细规划组织编制机关应就是否需要收回国有土地使用权征求有关部门意见，并组织技术人员、相关部门、专家等对容积率修改的必要性进行专题论证；
（三）控制性详细规划组织编制机关应当通过本地主要媒体和现场进行公示等方式征求规划地段内利害关系人的意见，必要时应进行走访、座谈或组织听证；
（四）控制性详细规划组织编制机关提出修改或不修改控制性详细规划的建议，向原审批机关专题报告，并附有关部门意见及论证、公示等情况。
经原审批机关同意修改的，方可组织编制修改方案；
（五）修改后的控制性详细规划应当按法定程序报城市、县人民政府批准。
报批材料中应当附具规划地段内利害关系人意见及处理结果；
（六）经城市、县人民政府批准后，城乡规划主管部门方可办理后续的规划审批，并及时将变更后的容积率抄告土地主管部门。
第九条
国有土地使用权划拨或出让后，拟调整的容积率符合划拨或出让地块控制性详细规划要求的，应当符合以下程序要求：（一）建设单位或个人向城市、县城乡规划主管部门提出书面申请报告，说明调整的理由并附拟调整方案，调整方案应表明调整前后的用地总平面布局方案、主要经济技术指标、建筑空间环境、与周围用地和建筑的关系、交通影响评价等内容；
（二）城乡规划主管部门应就是否需要收回国有土地使用权征求有关部门意见，并组织技术人员、相关部门、专家对容积率修改的必要性进行专题论证；
专家论证应根据项目情况确定专家的专业构成和数量，从建立的专家库中随机抽取有关专家，论证意见应当附专家名单和本人签名，保证专家论证的公正性、科学性。
专家与申请调整容积率的单位或个人有利害关系的，应当回避；
（三）城乡规划主管部门应当通过本地主要媒体和现场进行公示等方式征求规划地段内利害关系人的意见，必要时应进行走访、座谈或组织听证；
（四）城乡规划主管部门依法提出修改或不修改建议并附有关部门意见、论证、公示等情况报城市、县人民政府批准；
（五）经城市、县人民政府批准后，城乡规划主管部门方可办理后续的规划审批，并及时将变更后的容积率抄告土地主管部门。
第十条
城市、县城乡规划主管部门应当将容积率调整程序、各环节责任部门等内容在办公地点和政府网站上公开。
在论证后，应将参与论证的专家名单公开。
第十一条
城乡规划主管部门在对建设项目实施规划管理，必须严格遵守经批准的控制性详细规划确定的容积率。
对同一建设项目，在给出规划条件、建设用地规划许可、建设工程规划许可、建设项目竣工规划核实过程中，城乡规划主管部门给定的容积率均应符合控制性详细规划确定的容积率，且前后一致，并将各环节的审批结果公开，直至该项目竣工验收完成。
对于分期开发的建设项目，各期建设工程规划许可确定的建筑面积的总和，应该符合规划条件、建设用地规划许可证确定的容积率要求。
第十二条
县级以上地方人民政府城乡规划主管部门对建设工程进行核实时，要严格审查建设工程是否符合容积率要求。
未经核实或经核实不符合容积率要求的，建设单位不得组织竣工验收。
第十三条
因建设单位或个人原因提出申请容积率调整而不能按期开工的项目，依据土地闲置处置有关规定执行。
第十四条
建设单位或个人违反本办法规定，擅自调整容积率进行建设的，县级以上地方人民政府城乡规划主管部门应按照《城乡规划法》第六十四条规定查处。
第十五条
违反本办法规定进行容积率调整或违反公开公示规定的，对相关责任人员依法给予处分。
第十六条
本办法自2012年3月1日起施行。