沈阳万象城调研解析
华润沈阳万象城一期项目智能化系统建筑工程介绍
门禁控制系统
一、系统说明
门禁控制系统主要提供出入管理控制，办公楼门禁点设置于办公塔楼 核心筒各主要出入口及电梯轿箱，在非办公时间对办公楼租户的出入进 行管理控制。网络通信机房、消防安防中心等重要机房大门也设置门禁 控制系统，以方便管理，另外为后勤办公室、写字间以及其他重要机房 预留门禁控制系统接口。
门禁智能卡的格式与智能停车场管理系统所使用的智能卡兼容。
停车场管理系统
一、系统设计
多进多出，中央及出口收费同时组合的方式；其临时客户使用条码 卡、月租客户使用远距离（不停车）遥感读卡系统。
项目整体规划如下： 成都华润万象城项目地下区域为停车场，目前各车道闸机位置如下
： 1号坡道出入口，将设备小岛设置在地下（详见图纸）； 2号坡道出入口，将设备小岛设置在地下（详见图纸）； 4号坡道出入口，将设备小岛设置在地下（详见图纸）； 5号坡道出入口，将设备小岛设置在地下（详见图纸） 在地下各层电梯口明显处设置多处中央预收费站及自动付款机等，以这 种多用途的缴费方式和理念实施运行。
对监控设备的管理功能、显示功能、设备操作功能、实时 监控功能、维护保养提示功能、统计分析功能及故障诊断 功能，并使这些功能自动化，从而实现管理现代化，降低 人工成本。
全局化的信息分析和全局决策。对所采集的信息自动分析 ，提供各类图表，供操作人员分析大厦的运行情况、设备 状况、能源消耗状况、报警状况等，并根据各系统运行的 分析资料、统计资料、报表、数据等汇总，在此基础上为 管理人员的决策提供必要的素材。在建筑设备管理系统中 可以完成对大厦内监控设备的集中控制和管理，将运行情 况归纳、分析，以文本、图形、表格的形式上报至主控室 ，同时能够执行主控室下发的控制指令。
万象城案例分析报告
万象城案例分析报告2013-10-06中国房地产策划师联谊会华润万象城基本介绍华润集团简介华润（集团）有限公司是一家在香港注册和运营的企业，迄今已有72年的历史。
华润曾是一家中港两地颇具影响力的外贸企业，改革开放后，华润通过一系列实业化投资，逐步发展成为以实业为核心的多元化控股企业集团华润集团旗下共有18家一级利润中心，在香港拥有6家上市公司。
截至2010年底，集团总资产已达5,420亿港币，营业额2,170亿，94%的总资产、93%的营业额来自于内地市场。
华润置地华润置地是华润集团旗下的地产业务旗舰，是中国内地最具实力的综合型地产开发商之一，从2010年3月8日起香港恒生指数有限公司把华润置地纳入恒生指数成分股，成为香港43只蓝筹股之一持有物业可为其投资的地产企业产生持续平稳的现金流回报，形成资产上的潜在长期收益，华润置地持有物业发展了都市综合体、住宅+五彩城、住宅+欢乐颂三种模式，其中深圳万象城作为华润置地持有物业的代表作，是中国内地最具示范效应的都市综合体华润中心万象城华润中心是集大型购物中心、甲级写字楼、五星级酒店、高档公寓及住宅等功能为一体的大型城市综合体。
万象城是华润中心的购物及娱乐中心，集零售、餐饮、娱乐、休闲、文化、康体等诸多元素为一身，为消费者带来全新的消费概念和生活体验，是真正意义的“一站式”消费中心。
华润中心万象城深圳华润中心万象城——永不落幕的时尚舞台深圳华润中心总建筑面积55万平方米，一期项目包括大型现代购物中心“万象城”、国际标准5A写字楼“华润大厦”，已于2004年12月投入使用。
二期包括五星级君悦酒店、国际名品商业街、高档住宅幸福里，现均已投入使用18.8万平米的深圳万象城是是国内第一个真正的HOPSCA，华润万象城系列作品的第一个。
深圳万象城是集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的标志性商业建筑群，几乎已经成为整个城市的商业代表。
项目选址西方的购物中心一般都位于郊区，因为郊区地价低，用地面积通常也是在城市中心所不能获得的，此外还得益于家庭轿车的普及化。
沈阳万象城观后感
沈阳万象城观后感哇塞，去了趟沈阳万象城，那感觉就像是走进了一个超级豪华的大乐园，只不过这个乐园里卖的都是超酷的东西。
一到万象城门口，就感觉这建筑气派得很。
那大门就像是一个神秘的入口，在召唤着我进去探索。
进去之后，我就像刘姥姥进大观园一样，眼睛都不够使了。
商场里面的装修特别高大上，灯光打得恰到好处，把每一个专柜都照得像闪闪发光的宝藏角落。
我从这个区域走到那个区域，感觉像是在不同的时尚小世界里穿梭。
一会儿像是到了巴黎的时尚街头，到处是那种超级有设计感的大牌；一会儿又像是走进了日本的精致小店区域，一些很有特色的小物件让人爱不释手。
这里的品牌多得吓人，从那些国际大牌到一些小众但超有格调的牌子，应有尽有。
我看到好多漂亮的衣服，挂在那里就像艺术品一样，不过一看价格标签，我的心就“咯噔”一下，这得花我多少个月的工资啊！但是吧，光看看这些美美的东西就很享受了，就当是免费看了一场时尚展览呗。
美食区也特别诱人。
各种香气在空气中弥漫，有那种高端的西餐厅，散发着牛排和红酒的香味；也有充满烟火气的小吃店，让人忍不住流口水。
我找了个甜品店坐下来，点了一份小蛋糕，那味道，甜到心里去了，吃的时候感觉自己都变得优雅起来了，哈哈。
而且万象城里面的人也特别有意思。
有那种穿着超级时尚，像是从时尚杂志里走出来的潮人，也有像我这样穿着普通但是充满好奇到处逛的人。
大家都在这个大商场里各忙各的，有的在疯狂购物，有的在悠闲地喝着咖啡聊天，还有的在拍照打卡。
总的来说，沈阳万象城就像是一个融合了时尚、美食、休闲的大魔方。
它不仅仅是一个商场，更像是一个城市的时尚地标，一个可以让人尽情享受美好生活的地方。
不管你是想花钱剁手，还是只想去感受一下那种时尚的氛围，这里都特别值得一去。
下次有机会，我肯定还会再去溜达溜达的，说不定到时候就能狠下心来买一件那些超贵但超美的衣服呢！。
万象城案例分析
万象城案例分析项目简介万象城是华润集团在深圳投资的“华润中心”的核心组成部分。
华润中心由香港华润集团在深圳投资开发，集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等功能于一体，总建筑面积55万平方米，首期项目包括超大规模室内购物及娱乐中心“万象城”、国际标准5A甲级写字楼“华润大厦”；二期项目包括五星级商务大酒店、酒店式服务公寓及一个由商业步行街串联而成的特大型室外娱乐休闲广场。
万象城作为华润中心的核心部分，建筑面积达18.8万平方米，拥有近300个独立店铺，集零售、餐饮、娱乐、休闲、文化、康体等于一身，是真正意义的“一站式”消费中心。
万象城的定位表述为“永不落幕的时尚舞台”，中国购物中心行业的领跑者，倡导国际化的消费理念，彰显时尚品味与优雅格调，引领全新的生活方式与消费潮流。
代表了中西合璧、引领潮流、富于品味的生活观念，符合人们追求高品质生活的价值取向。
截至到2005年12月万象城开业一周年，客流达2000万人次，日常客流为三四万人次，周末为六七万人次，商场出租率达97％，年销售总额达到10亿元。
1、项目地区特点 (3)2、项目规划与开发周期 (3)2.1独立规划设计，保证专业经营 (3)2.2开发周期 (4)3、项目开发策略借鉴 (6)3.1开业前期——主力店带动招商 (6)3.2开业初期——力推高品质，保持合理价格 (6)3.3发展阶段——保持较高的品质感和一致性 (7)3.4二期开发——高端品牌提升项目档次 (7)4、租赁/经营情况 (8)4.1市场经营管理模式 (8)4.2商业形态定位商业形态定位的原则 (9)4.3经营模式 (9)4.4经营策略 (9)5、商业规划设计 (10)5.1业态组合阐述定位 (10)5.2业态组合中心化、生活化 (13)6、动线设计 (14)7、项目形象品质 (14)7.1招商传播 (14)7.2活动传播 (14)7.3广告传播 (15)7.4创新营销渠道 (16)7.5项目对集团品牌的传播 (18)8、对本项目可借鉴之处 (18)1、项目地区特点深圳的消费能力在国内处于领先地位，但多年来大型百货零售业发育不良，大型百货商场的数量和规模普遍都比较少和小，而以低价和平价为特征的大卖场和超市的发展却如火如荼。
万象城商圈分析
万象城采取主力店＋次 主力店＋专门店的门 店组合形式
华润· 万象城主力店铺
■ RéEL时尚生活百货：专为18~35岁年轻女性 打造的时尚生活馆。 ■ Olé超级市场：华润万家旗下的第一家新概念 超市，以“时尚、健康、快乐”为经营理念。 ■ 嘉禾深圳影城：目前深圳最大的电影城，为电 影爱好者提供最好的视听享受。 ■ 冰纷万象滑冰场：中国第一个商业用途奥林匹 克标准真冰滑冰场，下设“冰纷会”滑冰俱乐部， 教练团队实力雄厚。
万象城是深圳休闲娱乐生活领跑者 1）深圳最大、最好的电影城； 2）星巴克在南中国的旗舰店； 3）奥运标准真冰滑冰场； 4）设计理念前卫的美发沙龙； 5）闻名世界的玛花纤体； 6）NOVO的时尚沙龙； 7）除了让人眼花缭乱的时尚品牌； 8）万象城的休闲娱乐组合有奖让人眼前一亮。
• 全城瞩目的嘉禾深 圳影城由有30多年 影院管理经验的香 港嘉禾集团投资 3400万元，按世界 顶级影城标准兴建， 首期七个厅，含一 个贵宾厅，共1076 个座位，是迄今为 止深圳最大最新的 现代化专业影城。 负责影城总体设计 和视听.
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Anubis ARTE 安徒生冰淇淋鲜果汁 倍轻松 Bread Talk 宝明堂 CK underwear CITY CHAIN DESIGNER TIMES 东方红 Esprit edc EEE FEEL MORE 菲科美冲印店 Flavor 雪茄 GOLAY 广天藏品 Haagen Dazs 华润堂 金大福 江南味道 金燕庄 KFC 康维他 Leonidas 茂昌 OPTICAL
钟表/珠宝/饰 品/礼品/运动 用品 17% 家居生活 2%
服装/鞋包 71%
沈阳华润万象城调研报告
140,500
53,065
地上建筑面积
428,346
216,093
62,921
110,500
38,832
地下建筑面积
159,501
93,993
21,275
30,000
14,233
小结：华润万象城地处沈阳青年大街“金廊”工程核心地段，可谓商业地产的烫金地块，高端商务人士较多，具有很强的购买力，在此开发城市综合体会是一个非常成功的定位。此处交通十分便捷，确保了货源的有效供应。周边配套设施完善。地铁的开通会给此项目带来更大的效益。
同时，中庭外的跨层扶梯，不仅极大的增加了体验的趣味性，还为人们的购物提供了最大的便利性。
二、项目具体情况
整个综合体由：购物中心（万象城）、5A级写字楼（华润大厦）、高端精品住宅（悦府）、五星级酒店（君悦酒店）构成，总占地面积约8.05万平方米，总建筑面积近70万平方米，总投资超过50亿港币。一期包括近25万平米购物中心万象城、7万平方米国际5A写字楼华润大厦；二期为超五星级君悦酒店、悦府高档住宅；三期为酒店式公寓，全部工程预计将于2012年底完成。
四至：东至青年大街、西至彩塔街、南至规划18米路(与省工业展览馆相邻)、北至文艺路。
交通状况：项目周边将有两个公交站点，分别是青年大街和文艺路的体育馆站；133，134，222，257，214，244，225，238等20余条；火车站15分钟车程，机场20分钟车程，规划中的地铁2号线可以通过地下通道与该项目连接，地铁远期规划中五号线在文化路也设有站点，可与二号线换乘，交通十分便利。
■下沉广场（Sunken Plaza）
下沉广场位于万象城的东南角，紧邻沈阳最繁忙的青年大街。作为整个建筑最耀眼的设计之一，它汇聚了“水”的设计理念，将车流、人流、水流、树影、光影等诸多元素自然、流畅的结合成一体，使之成为万象城最为绚丽的建筑景观之一。
沈阳君悦万豪调研报告
沈阳君悦、万豪、香格里拉酒店调研报告一、沈阳君悦酒店（一）酒店位置沈阳君悦酒店(grand hyatt shenyang)也称沈阳万象城君悦酒店，位于沈阳和平区青年大街288号文艺路附近，酒店管理方是美国凯悦国际酒店集团。
作为华润万象城大型综合项目的重要组成部分，沈阳君悦酒店与毗邻的高档写字楼、豪华住宅和万象城购物广场仅数步之遥。
酒店交通便捷，可以快速到达沈阳桃仙国际机场以及其他交通枢纽。
该酒店于2013年5月20日试营业。
（二）酒店房间数量酒店共有353 间豪华舒适的客房，其中包括34 间套房；最小面积42平方米起，拥有全市最宽敞的客房。
（三）酒店主要客户人群酒店主要客户人群为商务和休闲旅客。
（五）酒店价格普通大床房（双床房），40平米，门市价为1265元（无早餐），协议价为1050（单人早餐），团队价为900（单人早餐）；豪华客房，40平米，门市价为1495元（无早餐），协议价为1250（单人早餐），团队价为1100（单人早餐）；行政大床房，40平米，门市价为1725元（单人早餐），协议价为1350（单人早餐），团队价为1200（单人早餐）；行政豪华间，40平米，门市价为1955元（单人早餐），协议价为1550（单人早餐），团队价为1400（单人早餐）；套房，58平米，门市价为2990元（双人早餐），协议价为2650（双人早餐），团队价为2400（双人早餐）。
其中单人早餐为147元左右。
（六）用户评价从携程网的用户数据来看，用户满意度总体较高，平均满意度在94%左右。
其中满意度最低的为标准价的大床（双床）房，其他房型满意度均在96%以上，最高的为97%。
就用户具体评价来看，酒店的交通位置优越，吃饭、购物、娱乐十分方便；房间干净，设施齐全，环境安静；服务态度好。
但是酒店停车不方便，电梯设施不足，有待改进。
二、沈阳万豪酒店：（一）酒店位置沈阳万豪酒店酒店，沈阳皇朝万豪酒店由香港扬子开发股份有限公司和中国北方航空公司共同投资兴建，是美国万豪集团在中国大陆首家以万豪命名的酒店。
万象城 沈阳
沈阳华润中心· 万象城
B1层内部空间
B1层主要中庭，从B1通到L6，且中庭成收缩式。
在OLE一端没有通高的中 庭，在自然光线供应不足 的情况下，利用墙面绚丽 的灯带来进行补充。但是 否绚丽的灯光有喧宾夺主 势头？周边的店铺，特别 是OLE超市稍显暗淡。 B1层与L1层局部通高处。
沈阳华润中心· 万象城
沈阳商业考察报告-万象城部分
2011年5月
沈阳华润中心· 万象城
项目规划布局
整个综合体由：购物 中心（万象城）、5A 级写字楼（华润大 厦）、高端精品住宅 （悦府）、五星级酒 店（君悦酒店）构成， 总占地面积约8.05万 平方米，总建筑面积 近70万平方米，总投 资超过50亿港币。一 期包括近25万平米购 物中心万象城、7万平 方米国际5A写字楼华 润大厦；二期为超五 星级君悦酒店、悦府 高档住宅；三期为酒 店式公寓，全部工程 预计将于2012年底完 成。
沈阳华润中心· 万象城
外立面 1 2
1.与深圳万象城不同的是，沈阳项目采用了更多部分的石材，十分 舍得，整个外立面运用石材与玻璃等元素的有机结合，大气、统一； 2.与高尚住宅——悦府之间的通道（楼与楼距离）约20米左右，与 我大连项目相比不同的是，住宅是侧面相对着商业项目。
沈阳华润中心· 万象城
沈阳华润中心· 万象城
楼层规划-L3
楼层品牌
L3层业态相对比较少，主要为服饰和皮具，且楼层主题围绕着女 性主题，服饰也主要以国内的一线品牌为主，例如JORYA、 Marisfrolg、EP等等，开业率较高，除主力百货部分未开，其余都 已在正常营业状态。 在本层也发现一些与深圳假日广场相同的品牌，就品牌的装修上， 都有可借鉴和参考的东西。
沈阳华润中心· 万象城
2022沈阳万象城商业购物中心十一周年活动汇报方案 -房地产-_解密
非凡品味沈阳万象城十一周年庆策划大纲汇报案推广部2022年3月N Y A N G M I X C 11T H A N N I V E R S A R Y主题拟定非凡品味Excellence Taste 沈阳万象城十一周年庆城市家宴| Taste of Flavour Cosmo Hits | Taste of Rhythm Carnival | Taste of Amusement 购物节| Taste of Style沈阳万象城作为东北地区的标杆商业购物中心，带领城市和客户“品味升格”是我们要向消费者传递的价值主张。
围绕着此价值主张，及【尽享非凡】的项目SLOGAN，推导出【非凡品味EXCELLENCE TASTE】十一周年庆的主题。
同时，在高端、时尚、艺术三个年度推广关键词下，联合餐饮租户发布系列宣传片，打造城市家宴活动；联合《时尚cosmo》落地明星音乐LIVE IP；场内摆放互动娱乐点位及A级SP活动，从衣、食、生活方式等全生活维度去呼应【非凡品味】这一主题和“品味升格”的价值主张，制造城市影响力事件，夯实项目奢尚定位。
02 -活动规划03 -各专业筹备04 -预算与目标01 –策略思考E N Y A N G M I X C 11T H A N N I V E R S01 –策略思考•活动目标阐释•万象城往年活动、同城竞品动态、对标案例分析总结•2022年周年庆活动策略导出E N Y A N G M I X C 10T H A N N I V E R S关键词提炼高端时尚奢享作为擎领东北商业市场的成熟重奢项目，11周年应秉承一直以来的高端奢想路线，为消费者带来城中最具品质和影响力的大型活动，保持行业发声。
通过联动顶级时尚媒体，整合线上线下的联合宣传，持续大力夯实项目年初制定的高端时尚标签，彰显项目在东北商业中的时尚尊贵气质。
活动需要结合周年庆活动特性，通过稀缺资源、全城尊享、限时呈现等条件制造引发讨论和关注，并通过活动奢享参与性做蓄客和流量带动。
沈阳华润万象城调研报告
65
（六）总结
服 务：
1、万象城在活动方面注重品牌活动和会员培养，开业至今已经执行 二场大规模 滑冰比赛，会员分为普通会员和高端会员，入会会 员 台阶限制较高，锁定中高档消费群体，相应折扣实行最低8.8折 优 惠及积分不定期换礼。 2、在每层均设立服务咨询处，便于为消费者服务，服务台员工专业 态度，每当有人至服务台，均站立点头，使用礼貌用语咨询是 否 需要帮助，从停车场进入卖场后，服务台人员均起身关门，服 务 周到。
防 撞 条
（一）设计 2、VI导视
42
（一）设计 2、VI导视
43
礼宾杆—底座缺口设计， 方便归纳整理。
（一）设计 2、VI导视
44
有插口设计， 使用方便
（一）设计
45
3、DM
（每期两册，商场整体介绍及美食介绍，风格统一）
展架正面
展架侧面
展架侧面
（一）设计
46
3、DM
展架正面
展架侧面
展架侧面
86
三、租赁部调研
2.3品牌门头及橱窗设计
87
3、餐饮业态及品牌
3.1万象城共有餐饮25家（占比14%），分类如下：
国际连锁快餐（2家）：星巴克、肯德基 特色餐厅（9家）：六千馆（江南菜）、太兴餐厅（粤
浓厚的地方特 的宴请）、 （川菜）、 亚洲土 排 寿司
三、租赁部调 研
菜）、辽河渡口（辽菜，因 其
Salvatore Ferragamo \ CHLOE \ Ermenegildo Zegna \ Agnona 品店
MaxMara \ Bally \ Marni \ Mont Blance全系列店 \ Chopard精 Piaget精品店 \ I.T名品集合店
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沈阳各类商业比例 （2007）
根据沈阳市商业局统计，截至2007年初，沈阳 商业网点总面积约1100万平米。总面积包含市 区和郊区零售、餐饮服务和批发物流三大类， 具体为百货、购物中心、餐饮网点、批发市场 、商品交易市场、物流基地以及乡镇商业街等 虽然总面积大，但有较大部分为批发市场、物 流基地，实际人均拥有的商业零售面积仅0.8平 米，低于北京2004年年底0.9平米的水平。 从引领零售市场的主要商业类型看，截至2007 年4月，沈阳的百货和购物中心共有15个，总供 应为96.6万平米，人均0.137平米；低于北京目 前的353.6万平米和人均0.295平米水平。 虽然五洲商业广场、兴隆大家庭、沈阳春天等 采取店中店的形式，与购物中心的经营模式相 同，但还是侧重于服装服饰的零售，餐饮、娱 乐少，也并未完全带来消费体验的改变。 万达商业广场虽然体量大，但各大主力商户为 独立建筑，彼此间缺乏联动性，而且以专业店 为主，服饰零售、餐饮、娱乐比例低，并不能 算购物中心。
沈阳各类商业比例
其他 39%
批发服务商业 53%
零售商业 47%
百货购物中心 8%
从整体看，在沈阳经济快速发展推动下，沈阳 的商业从总量和商业类型上还有较大的提升空 间。
宏观环境——沈阳商圈分析
商圈分布图
由于本项目未来发展方向主要是购物中心， 竞争对手将主要是百货和购物中心。在此主 要对购物中心和百货加以研究，批发市场、 家居建材市场和底商将不是此次的研究重点 。 根据现有和未来百货、购物中心较聚集的区 域，沈阳目前有以下6大商圈：
建筑高度：满足机场净空要求， 以净空批复为准
出让年限：居住50年，商业40年 土地交付时间 土地成交价 付款进度要求
宏观环境——选址疑问
东北三省如何布点？ 为何要先抢滩沈阳？ 然后布点大连？
宏观环境——万象城全国战略
全国：东、西、南、北战略基点
沈阳万象城 大连万象城 济南万象城 青岛万象城 淄博万象城 郑州万象城 无锡万象城 常州万象城 上海吴中路万象城 杭州钱江新城万象城 成都万象城 重庆万象城
基地分析——项目选址
万象城选址对比：
项目所属城市 深圳 位置 华润中心位于深圳市罗湖区——深圳金融商业核心区域
杭州
沈阳
位于杭州未来CBD核心区域钱江新城
位于沈阳市重点开发的金廊规划区的核心位置（辽宁体育馆原址）
成都 南宁
位于新城东核心位置——二环路东三段万年场双桥子片区 位于东盟国际商务区的核心区域
电脑软 件城
工业展 省气象 览馆 学院 家乐福 沈阳音 乐学院
药科大 学 地铁2号线文 化北路站
东北大学 茂叶中心
基地分析——规划条件
规划设计条件: 出让面积:80501.4平方米 用地性质：商住混合用地，商业 比例75% 容积率：≤4.5 绿地率：居住部分≥30%，北侧 现状绿地仍作为绿地纳入地块统 一规划
沈阳市户籍人口增长
860 820 780
810.6 810.6 752.3 703.6 768.1 783.9
万人
740
698.6 700 689.3 689.9 689.1 693.9
660 620
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
宏观环境——沈阳总体情况
人均可支配收入稳步增长，增长幅 度较大，至2010年已达到21578元 同处环渤海经济圈，与北京相比， 差距较大，刚刚达到北京2007年的 居民人均可支配收入水平；
35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0
2000
沈阳市人均可支配收入增长表：
文化路
工业展示馆站
三 好 街
五 爱 街
基地分析——地铁
青年公园站
太原大街 工业展示馆站
中街
基地分析
沈阳嘉里中心
基地分析——周边配套
基地 文化教育 住宅 商业 市政公园 办公 酒店 城市综合体
商业定位
沈阳 九中
青年 公园
省气象 学院
基地
嘉 里 中 心 沈阳 二中
沈阳茂业中心
基地分析——现状
基地分析——现状
基地分析——道路交通
青年大街
五爱 批发 市场 文艺路 彩 塔 街
东 青年大街：城市主干 道，规划双向10车道 文化路：城市次干道， 规划双向8车道 北 文艺路：城市次干道 ，规划双向6车道 南 规划道路：18米 西 彩塔街：规划双向4 车道 地铁：距离二号线工业 展示馆站不到100米，通 过地下通道，万象城与 地铁直接连通 公交站点：分别是青年 大街和文艺路的体育馆 站；133，134，222， 257，214，244，225， 238等20余条； 距离火车站15分钟车程 ，机场20分钟车程
沈阳市人口和其他城市对比（2010)
2200 2000 1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0
1961.2
万人
1063.6 810.6 669.1 767.7
沈阳
哈尔滨
大连
长春
北京
宏观环境——沈阳总体情况
沈阳市区人口密度分布图：
沈阳高人口密度区域主要集中在和平区和沈河区 。 金廊沿线人口密度普遍很高 。
铁西
社区型商 圈
铁西区
45,000
商业氛围一般，目前有铁西百货和铁西友谊购物中心，档次为中档； 由于铁西原有工业项目迁出，腾地发展住宅项目，未来人口增长快，有较好发展前景，但依
然主要服务周边区域。
3.0商业市场
中街主要商业项目
2005年被评为“全国十大著名商业街”之一。 被誉为“东北第一街” 中街现有商业供应62万平米，其中百货购物中心 70.8％，其余为超市、电器、服装小商品市场。 在现有的百货购物中心中，档次稍高的是沈阳商业 城、新玛特和罕王百货，但以国内品牌和港澳台品 牌为主，缺乏国际一二线品牌。 其他的商业档次低，引进的主要是外贸店形式的自 有品牌，与街边店的档次类似，例如兴隆大家庭就 有较多的品牌货单价在1000元以下，基本属于五爱 市场的升级版或者延伸版。 中街整体档次不高，吸引的人群整体收入水平低， 高档品牌和国际时尚品牌在此区域发展空间小，it 就由中街兴隆大家庭迁往太原街的东舜百货。 由于其货单价低，满足了占城市绝大部分的中低收 入人群需求；同时部分外贸店，虽然无品牌效应， 但能较快拷贝国际一些流行元素，满足年轻时尚人 群需求。加上步行街逛街的便利，吸引了较多的客 流。 整体而言，中街整体档次不高，但符合绝大部分中 低收入人群的需求，拥有较大的客流量。
20541 21578
20000
元
15000 10000 5000 0
6386 7964 8924
· 1 13515 11651 10098
15678
17290
18560
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
沈阳
北京
宏观环境——城市商业分析
合肥万象城
南宁万象城
深圳万象城
附注：红色字体为已开业项目，项目开业时间更新到2011年5月。
宏观环境——沈阳总体情况
沈阳概况 Shenyang Summary
东北地区
辽宁省会，东北地区经济、文化、交通、金融和商业 的中心； 沈阳是连接东北地区与华北、华东、西北等其他地区 的重要交通枢纽；
华润系列研究——沈阳万象城
华润万象城 ——全国版图
沈阳万象城 大连万象城 济南万象城 青岛万象城 郑州万象城 无锡万象城 常州万象城 上海吴中路万象城 杭州钱江新城万象城 成都万象城 重庆万象城
合肥万象城
南宁万象城
深圳万象城
全国14个华润万象城，目前开业3个。
附注：红色字体为已开业项目，项目开业时间更新到2011年5月。
并不是成熟商圈，还处在发展起步阶段，目前只有一个卓展购物中心； 未来随着北站金融商贸开发区的发展，具有一定的发展潜力； 除吸纳北站商务区的商务人群，还将吸引部分其他区域的人群，主要是北部区域。 依托于五里河区域的高档居住氛围和近年新发展起来的浑南中高档居住区；
五里 河
区域型商 圈
和平区 沈河区
0
沈阳
北京
沈阳市城镇居民人均消费性支出与其他城市对比 （2010)
30000 25000 20000
15676 22807 19934 13940 16580
`
20219 14430
元
15000 10000 5000 0
沈阳
14400
哈尔滨
大连
长春
北京
深圳
杭州
成都
沈阳市人均可支配收入增长表：
35000 30000 25000
35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000
元
· 1
7883 8670 6386 5515 6074 6690 7213 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
2010年沈阳人均可支配收入低于大 连，略高于长春和哈尔滨，在东北 三省主要城市排名第二
东北三省消费力最强的城市
东北三省辐射范围最广的城市 东北三省投资报酬率最高的城市 东北三省时尚上升度最高的城市
沈阳 中国东北地区最大的中心城市