财税实务营改增后 物业管理公司的增值税如何缴纳
营改增：实例解析物业企业如何缴纳增值税
营改增：实例解析物业企业如何缴纳增值税第一篇：营改增：实例解析物业企业如何缴纳增值税营改增：实例解析物业企业如何缴纳增值税某市区的甲物业公司（以下简称甲公司）为增值税一般纳税人，2016年5月发生如下经营业务：（1）、收取物业费106万元，开具增值税专用发票，增值税专用发票注明的销售额合计为100万元，增值税税额合计为6万元；（2）、原价代收电费50万元，发票由电力公司直接开具给业主；（3）、银行支付乙公司园林维护款，乙公司为小规模纳税人，收到乙公司从税务机关代开的3%增值税专用发票价税合计5.15万元，发票注明的销售额为5万元，增值税税额为0.15万元；（4）、因办公需要支付购进固定资产、办公用品价款11.7万元，取得增值税专用发票，增值税专用发票注明的销售额为10万元，增值税税额为1.7万元；（5）、物业公司自用巡逻车辆发生油料费1.17万元，增值税专用发票注明的销售额为1万元，增值税税额为0.17万元；要求：1、做出业务（1）-业务（5）的会计分录。
2、计算甲公司2016年5月份应纳的增值税。
1、案例解析业务（1）：根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》（以下简称《实施办法》）第十五条第（1）款规定，纳税人发生应税行为，除本条第（二）项、第（三）项、第（四）项规定外，税率为6％；《实施办法》第二十二条规定，销项税额=销售额×税率；《实施办法》第二十三条规定，销售额=含税销售额÷（1+税率）。
业务（1）销项税额=106÷（1+6%）×6%=6万元。
会计分录为：借：银行存款 106贷：主营业务收入--物业费用100应交税费--应交增值税(销项税额)6业务（2）：根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》（以下简称《实施办法》）第三十七条规定，销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。
营改增后物业公司各类收费税率一览表
营改增后物业公司各类收费税率⼀览表世界上最可笑的事情是，我知道了真相，你却还在说谎，还说的那么真，那么深。
营改增后各⾏各业的税率⼤概情况⽹上说了很多，但不够细致，我们最关⼼的物业⾏业的更是还没有。
所以，我们对物业⾏业的税率进⾏了整理，希望能对⼤家有所帮助。
下⾯我们以⼀般纳税⼈举例，最后简单说⼀下⼩规模纳税⼈的区别，供⼤家参考。
类别收⼊名称税率/征收率物业管理收⼊住宅/商业物业服务费6%车位物业服务费6%装修服务费6%门禁卡销售/管理费6%装修垃圾清运费6%灭⽕器租赁17%⼊户维修17%商铺、写字楼消防/强弱电改造收费17%多种经营收⼊产品销售17%提供平台，收取居间费6%房屋租售中介6%业主委托经营电梯轿厢、电梯等候处、灭绳灯箱⼴告代理6%电梯轿厢、电梯等候处、灭绳灯箱⼴告位出租、⼩区场地摆展11%或5%全体业主共有的车位出租或临停11%或5%开发委托经营开发商产权车位出租或临停11%或5%物业项⽬前期启动费6%营销案场管理6%代收代垫款项代收⽔费0%代收电费/电梯能耗费/公区电费0%代收城市⽣活垃圾处置费0%押⾦、保证⾦装修押⾦、物管费押⾦、投标保证⾦、履约保证⾦等0%特别说明：1、门禁卡销售/安全管理费，属于物业安全服务从属业务，应为混合销售，适⽤主营业务的6%税率。
装修垃圾清运费亦属于装修管理从属业务，属于混合销售，适⽤6%税率。
2、灭⽕器租赁，业主可租可不租，⾮从属业务，不属于混合销售，属于有形动产租赁，适⽤17%税率。
物业公司需调整价格。
3、⼊户维修/商铺、写字楼消防/强弱电改造收费，属于提供修理修配修配劳务，适⽤17%税率。
物业公司需调整价格。
4、关于⽔电代收，我们认为不应交增值税。
根据财税〔2016〕36号附件⼀《营业税改征增值税试点实施办法》，第三⼗七条销售额，是指纳税⼈发⽣应税⾏为取得的全部价款和价外费⽤，但不包括以下项⽬：（⼆）以委托⽅名义开具发票代委托⽅收取的款项不包括以下项⽬：（⼆）以委托⽅名义开具发票代委托⽅收取的款项。
营改增后，开发公司自持物业不同运营模式如何纳税？
营改增后，开发公司自持物业不同运营模式如何纳税？营改增已进入第二个申报期，各财务人员已由从关注增值税的基本政策层面，逐渐过渡到关注增值税筹划层面，财务人员永远都走在学习的道路上。
下面我们来聊聊关于房地产开发公司自持物业的涉税事宜：一、房地产开发公司自持物业的运营模式房地产开发公司由于开发产品的业态不同、管理层的运营思路不同、市场销售状况不同，主动或被动留有部分自持物业(以商业为例），主要有以下经营模式：第一类、房地产开发公司自持物业(以商业为例），自用自营的模式；第二类、房地产开发公司自持物业(以商业为例），自行出租的模式；第三类、房地产开发公司自持物业(以商业为例），交由商业运营公司管理的模式；第三类模式分三种情况:1. 房地产开发公司将自持物业(以商业为例），委托给商业运营公司代出租，并向商业运营公司支付管理费的模式；2. 房地产开发公司将自持物业(以商业为例），出租给商业运营公司，由商业运营公司经营的模式；3. 房地产开发公司将自持物业(以商业为例），投资给商业运营公司，由商业运营公司经营的模式；二、不同运营模式的如何纳税第一类、房地产开发公司自持物业(以商业为例），自用自营的模式涉税：房地产开发公司涉税：1.增值税：不交纳。
2.城市建设维护税：不交纳。
3.教育费附加税：不交纳。
4.地方教育费附加税：不交纳。
5.房产税：年应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-（10%~30%）]×1.2％。
房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。
6.土地使用税：应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额第二类、房地产开发公司自持物业(以商业为例），自行出租的模式：房地产开发公司涉税：1.增值税分三种情况：房地产企业出租自行开发商业应交增值税明细表公司类型项目开工时间计税方法税率或征收率政策依据一般纳税人2016年4月30日前可选择简易5% 财税[2016]68号2016年5月1日后一般计税11% 财税[2016]68号小规模无限定简易计税5% 财税[2016]68号2.城市建设维护税：以增值税为计税基础，税率为7%（城市）。
“物业管理”营改增问题解答
物业管理营改增问题解答根据财税〔2016〕36号文件《销售服务、无形资产、不动产注释》，企业管理服务，是指提供总部管理、投资与资产管理、市场管理、物业管理、日常综合管理等服务的业务活动。
物业管理属于企业管理服务。
1、物业管理按照哪个税目缴纳增值税?答：根据财税〔2016〕36号文件《销售服务、无形资产、不动产注释》，企业管理服务，是指提供总部管理、投资与资产管理、市场管理、物业管理、日常综合管理等服务的业务活动。
物业管理属于企业管理服务。
2、营改增后，物业公司代收业主水、电费、煤气的收入该如何处理?答：根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1第三十七（二）规定“已委托方名义开具发票代委托方收取的款项”的，可不计算增值税销售额。
若水电煤气公司的水电煤气费发票不是直接开给业主，不符合上述规定，则物业公司按转售水电煤气处理。
3、物业管理公司代为收取的污水处理费是否免税？发票应如何开具?答：（1）符合《营业税改征增值税试点实施办法》所述第十条第（一）款行政事业性收费条件的可不计入销售额。
（2）如不符合《营业税改征增值税试点实施办法》所述第十条第（一）款行政事业性收费条件的需计入销售额，属于免税范围，开具增值税普通发票。
4、物业收取的停车费和广告位置的出租是按什么行业缴纳增值税?答：将建筑物、构筑物等不动产或者飞机、车辆等有形动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告，按照经营租赁服务缴纳增值税。
车辆停放服务、道路通行服务（包括过路费、过桥费、过闸费等）等按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。
5、物业管理公司，同时有房屋租赁业务，可否开一张租赁发票，发票，以区别不同税率?答:«财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）第三十九条规定，纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额；未分别核算的，从高适用税率。
营改增下物业企业涉税风险及税收管理
营改增下物业企业涉税风险及税收管理摘要:营改增作为国家财税体制改革和供给侧改革的一项重要工作，自2021年5月全面实施以来给劳动密集型的物业企业带来不小的机遇和挑战。
物业企业业务广泛，涉及多种经营，适用不同增值税税率，营改增增加了物业企业的纳税难度，使企业面临税负上升、成本加大、发票管控、人员培训等诸多风险。
税收管理作为物业企业财务管理的重要部分，要审时度势，牢固树立降低税负完善抵扣链条的大局意识，坚决贯彻落实各项营改增政策，通过税收法规学习、组织架构选择、业务流程改造、财务核算提升、发票风险管控等应对措施，不断降低企业涉税风险，为企业实现价值最大化，在市场竞争中立于不败之地做出贡献。
关键词:营改增;物业企业涉税风险;税收管理为了加快财税体制改革，减轻企业税负，深化供给侧改革，持续为大众创业、万众创新清障搭台，释放中国经济新活力，国家自2021年提出试点，2021年5月全面实施营业税改征增值税政策。
营改增作为企业运营的外部环境，是企业不能改变的约束条件，企业如何减少税费降低涉税风险是财务税收管理的重要课题。
营改增下，物业企业需要认真学习税收法规，熟练掌握财税政策，积极适应变革要求，尽力降低涉税风险，不断提升市场竞争力，努力实现企业价值最大化。
一、营改增财税法规政策自营改增全面推开以来，国家陆续发布了多项营改增财税法规政策，用来规范指导营改增涉税业务，其中需要物业企业着重关注的政策有:1.财税［2021］15号:关于增值税税控系统专用设备和技术维护费用抵减增值税税额有关政策的通知。
2.财税〔2021〕36号:关于全面推开营业税改征增值税试点的通知。
3.国务院令第691号:关于废止《中华人民共和国营业税暂行条例》和修改《中华人民共和国增值税暂行条例》的决定;以及修订后的《中华人民共和国增值税暂行条例》。
4.财税〔2021〕47号:关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知。
物业管理费增值税纳税义务
物业管理费增值税纳税义务物业管理费是指由物业管理公司代为收取的，用于维护、管理和改善房地产物业共有部分的费用。
物业管理费是房地产业中的一个重要组成部分，其涉及到税收问题，其中之一就是增值税纳税义务。
本文将对物业管理费增值税纳税义务进行探讨。
一、物业管理费的含义和纳税义务物业管理费是指物业所有人或业主按照一定比例向物业管理公司支付的费用，用于维护物业的公共设施和共有部分的日常管理和运营。
根据《中华人民共和国增值税暂行条例》的规定，物业管理费属于服务行业的一种，应纳增值税。
根据增值税的相关法律法规，物业管理公司作为服务提供者，需依法履行纳税义务。
具体而言，物业管理公司需要按照国家规定的增值税税率计算并纳税。
通常情况下，物业管理公司需要在每个纳税期内按照所开具的发票金额计算并缴纳相应的增值税。
二、物业管理费增值税纳税的计算方法物业管理费增值税的计算方法比较复杂，涉及多个环节和因素。
一般而言，物业管理公司需要按照以下步骤计算并缴纳增值税：1. 确定应纳税额：物业管理公司需要根据实际收取的物业管理费总额减去相关可抵扣税款等，计算得出应纳税额。
2. 计算税率：根据国家规定的增值税税率，将应纳税额乘以相应税率，得出纳税金额。
3. 缴纳增值税：物业管理公司需要在规定的时间内向税务机关缴纳相应的增值税款项。
需要注意的是，在计算增值税时，物业管理公司可以根据国家政策进行相应的抵扣。
合规的物业管理公司可以根据国家规定的增值税抵扣办法结合实际情况合理抵扣，以减少增值税的负担。
三、物业管理费增值税纳税的申报流程物业管理公司纳税过程涉及多个环节的申报和缴纳，可以按照以下步骤进行：1. 开具发票：物业管理公司需要按照国家税收规定，向缴纳物业管理费的业主开具增值税发票。
2. 申报税款：物业管理公司需要按照国家税务机关的规定，按期申报增值税款项。
3. 缴纳税款：物业管理公司需要在规定的时间内将申报的增值税款项缴纳给国家税务机关。
3. 《营改增税制下物业企业会计实务手册》
3. 《营改增税制下物业企业会计实务手册》《营改增税制下物业企业会计实务手册》1. 前言随着我国经济的不断发展和改革开放的深入推进，税收制度也在不断变革和完善。
其中，营改增税制的实施，对于物业企业的会计实务管理带来了许多挑战和机遇。
本文将从营改增税制对物业企业会计实务的影响、会计处理方法以及未来发展趋势等方面进行探讨。
2. 营改增税制对物业企业的影响在营改增税制下，原先的营业税、增值税两税制合并为增值税。
这意味着物业企业的税务处理方式发生了根本性的变化。
原先纳税对象繁多、税率复杂的情况得到了改变，税负也得到了一定的缓解。
但是，与此增值税的纳税范围和纳税计算方式也出现了新的变化。
物业企业需要对税收政策的变化有一个清晰的认识，加强税务管理和规划，以应对不断变化的税收政策带来的影响。
3. 会计处理方法在营改增税制下，物业企业的会计处理也需要进行相应调整。
首先是发票管理方面，物业企业需要严格按照税收政策的规定进行发票管理，确保发票的真实性和合规性。
其次是成本和费用的核算和分摊，物业企业需要根据营改增税制的政策，合理地进行成本和费用的核算和分摊，并及时进行会计处理。
另外，还需要加强财务报表的编制和申报工作，确保符合税收政策的要求，避免因税收政策的变化而导致的税务风险。
4. 未来发展趋势随着我国税收制度的不断完善和改革，营改增税制也将继续发展和完善，对物业企业的影响也将持续深化。
物业企业需要不断关注税收政策的变化，加强税收政策的研究和分析，及时调整会计处理方法和管理措施，提高对税收政策的适应能力和应对能力。
还需要加强内部管理，规范会计核算行为，避免因税收政策变化而导致的税务风险和财务风险。
5. 个人观点和理解作为一名财务人员，我深切地感受到营改增税制对物业企业会计实务管理的影哨和挑战。
在实际工作中，我通过不断学习和实践，加强对营改增税制的了解和应用，提高会计处理的准确性和合规性。
也通过加强内部管理和规范会计核算行为，加强对税收政策的适应和应对能力，为物业企业的发展做出了积极的贡献。
营改增对物业管理的影响及对策
营改增对物业管理的影响及对策
营改增是指将原先的营业税和增值税合并为一种税种的改革措施。
对于物业管理行业而言，营改增有以下影响：
1. 税负变化：营改增将原先的营业税转为增值税，对于一些营业税负较重的物业管理企业来说，可能会减轻一部分税负负担。
2. 税收结构调整：营改增将税收重点从销售环节转移到了增值环节，对于物业管理企业来说，需要重点关注增值税的申报和缴纳，并合理安排减税政策的使用。
3. 发票管理：由于增值税具有发票抵扣机制，物业管理企业可以更灵活地使用增值税发票，提高发票管理的效率。
4. 税务风险：营改增对于物业管理企业来说可能也带来了一些税务风险，如纳税义务的界定、税负计算等方面的问题，需要加强对税务政策的了解和学习，防范潜在的税务风险。
针对以上影响，物业管理企业可以采取以下对策：
1. 税负优化：根据营改增后的税负变化情况，制定相应的税负优化策略，合理安排业务结构和经营模式，降低税负负担。
2. 发票管理：加强对增值税发票的管理，规范发票的开具和使用，确保充分合规，提高发票管理的效率和准确性。
3. 税务规划：根据营改增后的税收结构调整，积极寻求合规的减税优惠政策，合理安排申报和缴纳，避免税务风险。
4. 加强税务风险意识培训：组织员工参加税务培训和学习，提高对税务法规和政策的了解和掌握，及时调整经营策略和应对措施。
总之，营改增对物业管理行业带来了一定的影响，物业管理企业需要灵活应对，合理规划税务策略和管理措施，以确保遵纳税法法规，减少税务风险，提高经营效益。
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【tips】本文由梁志飞老师精心收编整理，同学们学习财税会计定要踏踏实实把基本功练好！财税实务营改增后物业管理公司的增值税如何缴纳随着税制改革的不断推进,物业行业作为生活服务业纳入了这次营改增的范围,那么营改增后,物业行业到底该如何缴纳增值税,种种的细节问题又该如何处理?不要着急,下面就为大家整理一下物业管理公司的涉税细节问题.
营改增后物业管理公司的增值税如何缴纳
一、物业公司的小区停车费如何缴纳增值税?
根据财税[2016]36号文件附件1《营业税改征增值税试点实施办法》附:税目解释的规定,停车服务属于——销售服务/(六)现代服务/5.租赁服务/经营性租赁服务/车辆停放服务,所以,物业公司收取的停车费按照不动产租赁服务缴纳增值税,适用的税率为11%.
二、停车费按照不动产租赁核算,有可能申请简易征收吗?
如果公司服务业连续12月销售总额小于500万元,可以不登记为一般纳税人,并按小规模纳税人计算缴纳增值税.根据国家税务总局关于发布《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告(国家税务总局公告2016年第16号)第四条规定,征收率为5%.
根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第(九)第1点和《国家税务总局公告2016年第16号》第三条第(一)点规定,一般纳税人出租的不动产是2016年4月30日之前取得的,可以选择简易办法,按征收率5%缴纳.
三、物业公司代有关部门收取的水、电费、燃(煤)气费等,营改增后,如何纳税?。