房地产开发A卷
房地产经济学A卷答案
1、为什么不同区位会影响房地产价格？
从区位理论来看，区位对城市土地起着极其重要的作用，是决定房地产价格的主要因素。（1分）不同区位之所以影响房地产价格，可以归纳为两个方面的原因：（1分）一是由于区位是影响企业生产成本的重要因素，如区位不同，就会导致交通成本和土地开发成本的差异，从而影响企业的生产成本；（1分）另一个原因是区位也影响到土地使用者的方便程度，如基础设施和公共设施的完备状况均会影响土地的利用。（1分）
2、按房地产泡沫产生的时间顺序，房地产泡沫的典型判断指标类型有哪些？
根据房地产泡沫产生的时间顺序，房地产泡沫的典型判断指标可以大致的划分为预示指标、指示指标和滞后指标等。（1分）预示指标有房地产贷款增长率/贷款总额增长率、货币供给量和股价指数等；（1分）指示指标有地价增长率/GDP增长率、地价增长率/物价增长率、房价/家庭年平均收入、商业房地产实际价格/理论价格和价租比（租价比）等；（1分）滞后指标是泡沫经济发生以后衡量其严重程度的指标，通常选择地价总额/GDP作为滞后指标。（1分）
2、有利于政府对本地区的建筑总量进行控制，政府可以根据编制的人口规划，安排房地产开发总量，节约土地资源，控制城市建设规模。（1分）
3、增加房地产业的就业机会，由于将对巨大的存量进行征税，因此其间的调查、征收环节可以创造大量的就业机会，并且可以设立一个常设机构，因为每年都要对房地产进行调查、征收、登记等工作。使大量的沉淀资金转化为消费资金。（1分）
5、简述级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ的区别与联系？
级差地租Ⅰ是级差地租Ⅱ的基础和出发点。（1分）从历史上看，级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ反映着资本主义农业由粗放到集约经营两个不同的发展阶段；（1分）从形成过程看，级差地租Ⅱ的产生是以同一块土地上连续投资的生产率高于列等地的生产率为前提的。（1分）级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ虽然表现形式不同，但在实质上是一致的。级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ不过是级差地租的两种表现形式，它们都是投在土地上的等量资本所具有不同生产率的结果。（1分）
2023年房地产估价师之开发经营与管理能力检测试卷A卷附答案
2023年房地产估价师之开发经营与管理能力检测试卷A卷附答案单选题（共30题）1、收益性物业的经营费用不包括( )。
A.人员工资B.抵押贷款还本利息C.办公费D.保险费【答案】 B2、房地产开发企业税后利润应首先用于（）。
A.弥补企业以前年度的亏损B.提取法定盈余公积金C.提取公益金D.向投资者分红【答案】 A3、在物业管理中，市场化、社会化程度最高，管理最为复杂的是（）物业。
A.收益性B.工业性C.居住性D.特殊性【答案】 A4、将存量房屋市场分为租赁、转让、抵押、保险等市场的划分方式是（）。
A.按照房地产的用途和等级划分的B.按照房地产的交易形式划分的C.按照地域范围划分的D.按照房地产购买者目的划分的【答案】 B5、相对于现金回报率来说，( )中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。
A.投资利润率B.投资回报率C.资本金利润率D.资本金净利润率【答案】 B6、与房地产投资“开发-销售”经营模式相比，“开发-持有出租-出售”模式的现金流出项中增加了（）。
A.运营成本B.装修费用C.土地费用D.开发成本【答案】 A7、李某从银行贷款150万元购一套450万元的商用房，贷款期限2年，年利率8%，按季计息，采用到期一次付清的还款方式，问2年后，他应该向银行偿还的利息为（）万元。
A.38.47B.18.39C.25.75D.24.96【答案】 C8、（）是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率。
A.差额投资内部收益率B.内部收益率C.基准收益率D.期望投资收益率【答案】 A9、由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还，这种风险因素为个人住房抵押贷款的( )。
A.操作风险B.信用风险C.市场风险D.法律风险【答案】 B10、房地产开发项目销售利润率的正确表达式是（）。
2023年房地产估价师之开发经营与管理能力提升试卷A卷附答案
2023年房地产估价师之开发经营与管理能力提升试卷A卷附答案单选题（共30题）1、下列各类土地中，不属于土地储备范围的是（）。
A.集体土地中的宅基地B.依法收回的国有土地C.依法收购的土地D.依法行使优先购买权取得的土地【答案】 A2、下列有关房地产开发项目的初步可行性研究及相关知识，表述不当的是( )。
A.所谓辅助研究，是对投资项目的一个或几个重要方面进行单独研究，用作初步可行性研究和详细可行性研究的先决条件，或用以支持这两项研究B.初步可行性研究阶段投资估算的精度可达到±5%，所需费用约占总投资的1.0%～2.0%C.初步可行性研究亦称预测可行性研究，在此阶段，主要是在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析D.在此阶段需对以下内容进行粗略的审查：市场需求与供应、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等【答案】 B3、将借款本息视为现金流出的基本报表是（）。
A.全部投资现金流量表B.资本金现金流量表C.借款还本付息估算表D.投资计划与资金筹措表【答案】 B4、土建工程、给水排水工程、照明工程估算时，按建筑m2造价乘以工程量得到单项工程投资，这种估算的方法称为（）。
A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标估算法【答案】 B5、关于工程量清单计价方法的说法，错误的是（）。
A.采用综合单价计价B.工程量清单由招标人编制C.工程计价依据是各种定额D.计算的工程量不包含工程量的合理损耗【答案】 C6、下列房地产投资风险中，属于系统风险的是( )。
A.周期风险B.比较风险C.资本价值风险D.时间风险【答案】 A7、下列关于定额计价方式与工程量清单计价方式差别的表述中，正确的是（）。
A.定额计价方式采用综合单价形式，工程量清单计价方式采用总价形式B.定额计价方式投标一般采用合理低价中标法，工程量清单计价方式投标一般采用百分制评分法C.定额计价方式是一种市场定价模式，工程量清单计价方式是一种政府定价模式D.定额计价方式是在发出招标文件后编制工程量清单，工程量清单计价方式是在招标前由招标人编制工程量清单【答案】 D8、某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。
2023年房地产估价师之开发经营与管理模拟考试试卷A卷含答案
2023年房地产估价师之开发经营与管理模拟考试试卷A卷含答案单选题（共30题）1、某房地产开发项目的四个开发经营方案F1、F2、F3、F4的开发经营期相同，投资大小为F1>F2>F3>F4。
方案两两比较计算出的差额投资内部收益率分别为ΔIRR1-2=19%、ΔIRR2-3=12%、ΔIRR3-4=14%、ΔIRR1-4=16%，当最低可接受收益率MARR=15%时，四个方案中最优的方案是（）。
A.F1B.F2C.F3D.F4【答案】 A2、2014年12月底，某房地产开发公司的资产总额为8000万元，负债总额为2000万元，利润额为1800万元，则2014年12月底该企业所有者权益为（）万元。
A.2000B.6000C.6200D.8000【答案】 B3、最常见的会计期间是（）。
A.三个月B.六个月C.一年D.二年【答案】 C4、某房地产投资企业在一定日期的负债合计为4000万元，资产合计为6000万元，流动资产和流动负债分别为3000万元和4000万元，存货为1500万元。
则该房地产投资企业的速动比率为（）。
A.37.5%B.75%C.150%D.113%【答案】 A5、房地产投资的弊端不包括( )。
A.变现性差B.投资数额巨大C.投资回收期较长D.政府难以支持【答案】 D6、下列房地产投资项目评价指标中，可用于判断项目能够承受最高贷款利率的是（）。
A.成本利润率B.资本金利润率C.销售利润率D.财务内部收益率【答案】 D7、下列各项中，不属于证券市场功能的是（）。
A.筹资功能B.定价功能C.资本配置功能D.规避风险功能【答案】 D8、租金调整时可能会引起争议而诉诸于法律所带来的风险属于（）。
A.收益现金流风险B.资本价值风险C.比较风险D.未来运营费用风险【答案】 B9、对出租物业来说，最主要的收入记录是( )。
A.空置率水平B.租金清单C.押金收入D.欠租清单【答案】 B10、下列风险中无法在投资组合内部被分散或抵消的是（）。
2023年房地产估价师之开发经营与管理每日一练试卷A卷含答案
2023年房地产估价师之开发经营与管理每日一练试卷A卷含答案单选题（共30题）1、房产面积的测量精度分为（）级。
A.五B.二C.三D.四【答案】 C2、某家庭从银行贷款100万元购买一套200万元的商用房，贷款期限为3年，年利率为6%，按月计息，采用到期一次付清的还款方式，问3年后，该家庭应向银行还息为（）万元。
A.39.34B.19.68C.20.38D.30.56【答案】 B3、某投资者于2013年1月以1000万元购买一写字楼用于出租经营：购买资金中的500万元为年利率7%、期限10年、按年等额还本付息的抵押贷款；2014年该写字楼税后现金流量为60万元，且市场价值增加5万元；在考虑增值收益的情况下，2014年该项投资的投资回报率为（）。
A.10.37%B.13.00%C.20.24%D.20.74%【答案】 D4、投资者在投资过程中使用财务杠杆的主要目的，是为了（）。
A.抵御通货膨胀的影响B.提高资本金的投资收益水平C.提高全部投资的平均收益率D.降低借贷资金的资金成本【答案】 B5、下列不属于利率的影响因素的是（）。
A.平均利润率B.借贷资本的供求关系C.通货膨胀率和预期通货膨胀率D.内部收益率【答案】 D6、投资组合理论认为，把不同投资项目组合起来，可以（）。
A.提高投资收益B.降低系统风险C.降低个别风险D.使投资毫无风险【答案】 C7、如某笔贷款的月利率为1%，每月计息一次，按复利计息，那么，年名义利率是（）。
A.12%B.12.55%C.12.68%D.13.55%【答案】 A8、某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元为借贷资金，余款由购买者用现金支付。
如果店铺进入正常经营期后第1年的税后现金流为24000元，投资者权益增加值为2200元，店铺的市场价值增长率为2%，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为（）。
A.7.1%B.12.0%C.13.1%D.19.1%【答案】 D9、房地产租金，是指报告期房地产市场中的租金水平，通常是用不同类型房屋的（）租金来表示。
2023年房地产估价师之开发经营与管理模拟考试试卷A卷含答案
2023年房地产估价师之开发经营与管理模拟考试试卷A卷含答案单选题（共30题）1、关于房地产贷款担保的说法，正确的是（）。
A.担保能确保贷款得以足额偿还B.金融机构提供担保的风险一般低于企业提供担保的风险C.最常见的担保形式是以土地房屋为设定的质押D.贷款质押不转移财产的占有权【答案】 B2、如果开发商将建成的物业用于长期出租，则其角色转变为物业所有者或投资者，在这种情况下，开发商要进行有效的物业管理，以保持物业对租户的吸引力，延长其（），进而达到理想的租金回报和使物业保值、增值的目的。
A.投资周期B.自然寿命C.自然周期D.经济寿命【答案】 D3、在房地产市场状况分析的内容中，对于需求分析中的（）是第一步。
A.需求影响因素分析B.吸纳率分析C.需求预测分析D.市场购买者的产品功能需求【答案】 A4、下列物业中，属于特殊物业的是（）。
A.在建工程B.车站C.购物中心D.科技产业园区【答案】 B5、下列房地产投资风险中，属于系统风险的是( )。
A.周期风险B.比较风险C.资本价值风险D.时间风险【答案】 A6、下列关于资金等效值概念的表述中，正确的是（）。
A.时值是资金运动起点的金额B.终值是资金运动结束时的金额C.不同时点发生的绝对值相等的资金具有相同的价值D.资金等效值是指与某一时点上一定金额的实际经济价值相等的另一时点的价值【答案】 D7、先近似匡算工程量，再配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资，这种估算的方法叫作( )。
A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标估算法【答案】 C8、2017年末，某市住房总量为5000万平方米，其中经济适用住房400万平方米，商品住房3750万平方米，同期住房空置量为750万平方米，其中经济适用住房为50万平方米，商品住房为450万平方米，则该市2017年末的住房空置率是（）。
A.9%B.12%C.12.5%D.15%【答案】 D9、下列费用中，不属于企业财务费用的是（）。
2022年-2023年房地产估价师之房地产案例与分析能力提升试卷A卷附答案
2022年-2023年房地产估价师之房地产案例与分析能力提升试卷A卷附答案单选题（共30题）1、在软件开发的各个阶段中，对软件开发成败影响最大的是 ( ) 。
A.需求分析B.概要设计C.详细设计D.编码【答案】 A2、在Word编辑状态下，有些英文单词和汉字下面会自动加上红色或绿色的波浪型细下划线。
以下叙述中，“波浪型细下划线（）”是错误的；按（）键与工具栏上的A.提醒用户此处可能有拼写或语法错误B.为红色表示可能是拼写问题，为绿色可能是语法问题C.是文档内容的一部分，打印文档时会被打印出来D.不属于文档内容，打印文档时不会被打印出来【答案】 C3、A市B房地产开发公司在城市规划区内通过出让方式取得了一块土地的使用权，在签订的土地使用权出让合同中规定，此土地按照城市规划为住宅用地，需进行商品住宅建设。
B公司通过调查研究，发现将临街的部分土地用于商业将更具市场潜力，同时也会对其后的商品楼带来升值作用，遂向规划部门提出建设二层商业中心的申请，申请最终得到批准。
现开发公司已完成商业中心的建设，住宅已建至地上10层，欲以该在建工程申请抵押贷款，委托C二级房地产估价机构，进行了在建工程评估。
A.住宅和商铺可销售面积之和B.住宅和商铺可销售面积之和扣除回迁面积C.住宅和商铺可销售面积之和扣除回迁面积和公建面积D.住宅和商铺总规划建筑面积之和【答案】 C4、在“Excel 2000”表处理中，假设A1=2， A2=2.5，选择A1:A2区域，并将鼠标指针放在该区域右下角填项充柄上，拖动至A10，则A10=（），SUM（A1:A10）=（）。
A.5.5B.6C.6.5D.7【答案】 C5、由于设计缺陷和编码缺陷对已经运行的软件系统进行修改，此行为属于（）维护。
A.改正性B.适应性C.完善性D.预防性【答案】 A6、某计算机中采用48×48数字化点阵字模表示一个汉字，字模中的每一个点在存储器中用一个二进制位存储。
2023年房地产估价师之开发经营与管理综合检测试卷A卷含答案
2023年房地产估价师之开发经营与管理综合检测试卷A卷含答案单选题（共30题）1、从房地产市场整体出发，分析开发和销售之间的数量结构关系，考察房地产供给和需求之间的总量差距的是（）。
A.产品结构B.总量结构C.供求结构D.投资结构【答案】 B2、关于融资成本，下列说法不正确的是( )。
A.融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用B.融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素之一C.融资成本包括债务融资成本和资本金融资成本。
债务融资成本包括资金筹集费和资金占用费D.资金筹集费包括利息、承诺费、手续费、担保费、代理费【答案】 D3、李某向银行贷款30万元购买了一套住宅，该笔贷款的期限为20年，贷款年利润为6%，按月等额还本付息。
如果李某于第11年年初一次性提前偿还本金10万元，则从第11年开始的月还款额为（）元。
A.948.72B.1039.09C.1200.58D.2149.29【答案】 B4、若影响某房地产投资方案财务净现值的三个不确定因素E1、E2、E3分别上升10%，财务净现值分别变化－12.1%、12.6%和－11.8%，则财务净现值对这三个不确定因素的敏感度从高到低的顺序为（）。
A.E1、E2、E3B.E3、E2、E1C.E2、E1、E3D.E1、E3、E2【答案】 C5、如果开发商将建成的物业用于长期出租，则其角色转变为物业所有者或投资者，在这种情况下，开发商要进行有效的物业管理，以保持物业对租户的吸引力，延长其（），进而达到理想的租金回报和使物业保值、增值的目的。
A.投资周期B.自然寿命C.自然周期D.经济寿命【答案】 D6、（）是反映房地产开发商对未来市场预期的指标。
根据开发商对当前销售、未来6个月内销售量的预期以及开发商对潜在购买者数量的调查结果构造。
A.住房价格合理性指数B.量价弹性C.住房市场指数D.消费者信心指数【答案】 C7、对地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等进行的研究，属于（）研究阶段。
2024年房地产估价师之房地产案例与分析押题练习试卷A卷附答案
2024年房地产估价师之房地产案例与分析押题练习试卷A卷附答案单选题（共45题）1、常见的软件开发模型有瀑布模型、演化模型、螺旋模型、喷泉模型等。
其中，（）适用于需求明确或很少变更的项目，（）主要用来描述面向对象的软件开发过程。
A.瀑布模型B.演化模型C.螺旋模型D.喷泉模型【答案】 A2、从5本不同的书中任意取出两本，结果有（）种。
A.10B.14C.20D.25【答案】 A3、（）服务器一般都支持SMTP 和POP3协议，分别用来进行电子邮件的发送和接收。
A.GopherB.TelnetC.FTPD.E-mail【答案】 D4、汉字机内码与国标码的关系为：机内码 = 国标码 + 8080H。
若已知某汉字的国标码为3456H，则其机内码为（）。
A.B4D6HB.B536HC.D4B6HD.C4B3H【答案】 A5、甲公司2013年3月以1000万元购买了一宗工业用地及其厂房，其中，地价占到了60%，随后甲公司办理了权属转让手续后，又花费了100万用于构建以该公司产品商标为原型的雕塑。
A.1060B.1160C.小于1060D.大于1160【答案】 C6、（）语言最适用于过程式程序设计。
A.CB.HTMLC.JAVAD.PROLOG【答案】 A7、房地产估价师一项实操性很强的业务，房地产估价报告写作，是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。
能否成为一名合格的房地产估价师，达到执业要求，估价报告的写作能力，是必不可少的检验标准。
A.估价对象每平方米建筑面积的价格大约在4000元左右B.该地区发展潜力与其他地区相比，不可同日而语C.从财务报告上看，该公司过去几年的经营业绩比较理想D.这个小区的价位比附近同档次的小区低，非常吸引【答案】 C8、使用IE浏览器浏览网页时，出于安全方面的考虑，需要禁止执行Java Script，可以在IE中（）。
A.禁用ActiveX控件B.禁用脚本C.禁用没有标记为安全的ActiveX控件D.禁用cookie【答案】 B9、敏捷开发的原则不包括（）。
2023年房地产估价师之开发经营与管理题库综合试卷A卷附答案
2023年房地产估价师之开发经营与管理题库综合试卷A卷附答案单选题（共30题）1、房地产开发项目用于（）时，不计算借款偿还期。
A.出租B.自营C.经营D.销售【答案】 D2、下列方法中，属于风险辨识方法的是（）。
A.蒙特卡洛模拟法B.调查和专家打分法C.解析方法D.故障树分析法【答案】 D3、从经济角度理解，利用资源或通过购买资本货物，以增加未来产出或财富的行为称为（）。
A.投机B.储蓄C.投资D.信托【答案】 C4、在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣主要取决于( )。
A.物业的交通通达程度B.停车的便利程度C.物业的周围环境D.物业所处区域的繁华程度【答案】 A5、某房地产开发项目的总成本为80000万元，其中财务费用8000万元，建设周期为3年，利润总额为25000万元，则该项目的投资利润率是（）。
A.10.42%B.11.57%C.31.25%D.34.72%【答案】 A6、2017年末，某市住房总量为5000万平方米，其中经济适用住房400万平方米，商品住房3750万平方米，同期住房空置量为750万平方米，其中经济适用住房为50万平方米，商品住房为450万平方米，则该市2017年末的住房空置率是（）。
A.9%B.12%C.12.5%D.15%【答案】 D7、某写字楼月潜在毛租金收入为100万元，月平均运营费用为60万元，月平均空置率为5%，月平均租金损失率为2%，月平均其他收入为潜在毛租金收入的3%，则该写字楼的月净经营收入是（）万元。
A.33.00B.33.10C.36.00D.36.10【答案】 C8、目标市场选择中，最简单的模式是（）模式。
A.市场集中化B.选择专业化C.产品专业化D.市场专业化【答案】 A9、有三个互斥方案，不可以采用的比选方法为（）A.差额投资内部收益率B.净现值C.内部收益率D.等额年值【答案】 C10、计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力的财务报表是（）。
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界1（^扁络教育学院（南宁学习中心）考试试题（A卷）课程《房地产开发管理》试卷专业:___________ 姓名: ______________ 年级: _____________ 分数: _______一、单选［共30题，每题1分，总计30分］1、以（B）为基础的投资定义：强调投资过程中资本和相关资产的跨国界流动，这种跨国界的交易是在一种对外新建或者收购投资过程中进行的。
A.标的物B .交易C .资产D .企业2、国际货币基金组织使用以（B）为基础的投资定义来统计国际收支平衡。
A.标的物B .交易C .资产D .企业3、（D ）,投资可分为基本建设投资、更新改造投资、房地产开发投资、国有其他固定资产投资、城镇集体固定资产投资、农村集体固定资产投资、城镇和工矿区私人建房投资和农村个人固定资产投资。
A.按投资主体的经济类型不同B.按资金来源的不同C.按固定资产投资的使用构成D.按我国固定资产投资的统计分类4、房地产市场的运行环境，是指把房地产市场作为一个中心体时，它的（ D ）的总和。
A. —切因素B •主体因素C •客体因素D •周围各种影响因素6、房地产市场的运行环境中的金融环境包括（ B ）等主要影响因素。
A.产业与结构布局 B .资本市场发育程度C.利率和通货膨胀 D .政府及公众对待外资的态度7、（A ）是房地产项目开发过程中最为重要的一个环节。
A.投资机会选择与决策分析 B .前期工作 C .建设阶段D .租售阶段&获取土地使用权是房地产项目的（B ）。
A.投资决策阶段的工作 B .前期工作C .建设阶段的工作 D .租售阶段的工作9、在房地产开发项目的（ B ）过程中，开发商应将其投资设想落实到一个具体的地块上。
A.投资机会选择 B .投资机会筛选C .前期工作D .施工10、（A ）是市场营销活动的出发点，是了解市场、认识市场的一种有效方法和手段。
A.市场调查B .市场细分C .目标市场的选择 D .市场定位11、市场调查中，（D ）的调查内容属于可控制因素的调查。
A.国内外市场环境 B .竞争情况C .技术发展D .市场营销因素12、（B ）是通过收集初步的数据揭示问题的真正性质，从而提出一些推测和新想法。
A.预测性调查B .试探性调查C .描述性调查 D .因果性调查13、等差序列年费用系数为（A ）。
A. 1/i-n/［（1+i）n-1］ B . n/（1+i） C . i（1+i）n/［（1+i）n-1］ D . ［（1+i）n-1］/i14、年利率为12%存款额为1000元，期限为1年，一年4次按季利率单利计息，则一年后的本利和为（A ）元。
A. 1120 B . 1125.51 C . 1126.83 D . 1126.1815、某笔贷款的季利率为2%每季度计息一次，按复利计息，那么，年名义利率是（ B ）。
A. 8.24% B . 8% C . 6.12% D . 12.62%16、置业投资中的房地产出租成本（ C ）。
A.含开发建设成本和出租成本 B .含开发建设成本和经营成本A.社会环境B .政治环境C .经济环境D .金融环境C.含购买成本和出租成本D .含购买成本和经营成本5、房地产市场的运行环境中的（ B ）是投资者最敏感的问题。
17、开发建设投资在开发建设过程中形成（ C ）oA.固定资产 B .固定资产和其他资产C.以出售和出租为目的的开发产品成本和以自营为目的的固定资产和其他资产D.以自营和出租为目的的固定资产和其他资产和以出售为目的的开发产品成本18、房地产置业投资项目的期间费用计为（D）oA.开发建设投资 B .经营成本C .流动资金D .运营费用19、当开发项目用地面积一定时，（C ）的大小就决定了项目可建设建筑面积的数量，而建筑面积直接关系到项目的租金收入、销售收入和建安工程费用。
A.建筑密度B .建筑物占地面积C .容积率D .建筑覆盖率20、项目总开发价值或物业资本价值可用项目建成后（A ）除以资本化率来得到。
A.年净经营收入B .年收入C .年经营收入 D .年销售收入21、目前关于选择房地产开发项目资本化率的常用办法，是选取若干个参照项目的实际净租金收入与售价的比值，取其（B ）作为评估项目的资本化率。
A.中位数B .平均值C .众数D .加权平均值22、（C ）是房地产开发项目项目评估报告中最关键的部分。
A.投资估算及资金筹措 B .项目评估基础数据的预测和选定C.项目经济效益评价 D .项目不确定性分析23、盈亏平衡分析主要是求取项目的盈亏平衡点，以说明项目的（ A ）程度。
A.安全B .盈利C .资金平衡 D .资产平衡24、（C ）是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目技术、经济可行性后做出投资与决策的关键步骤。
A.投资机会研究 B .初步可行性研究C.详细可行性研究 D .项目的评估25、某开发企业申请贷款8000万元，期限3年，以商品房作抵押，该企业的信用等级为A级，项目风险等级为AAA级，则贷款综合风险度为（C ）oA. 18% B . 24.2% C . 36.4% D . 45.8%26、综合风险度超过（B ）的，即为高风险贷款，对高风险贷款，银行一般不予发放贷款。
A. 50% B . 60% C . 70% D . 80%27、利用信贷资金经营，实际上就是“借钱赚钱”，充分利用（ A ）的作用。
A.财务杠杆 B .资金时间价值 C .盈利机制D .经济规律28、房地产资产管理的职能包括物业管理、设施管理、资产管理和组合投资管理，上述四个职能之间有一定的冲突和重叠，但都有一个共同的目标，这就是使（ A ）oA.房地产的价值最大化B .物业的净经营收入最大化C.物业的有效毛收入最大化 D .物业的经营费用最小化29、（D ）是制定物业管理计划的基础。
A.租金方案B .物业的出租策略C .物业管理的预算D .物业所有者的目标30、税法中规定的有关固定资产回收或折旧年限，往往是根据（ D ）来确定的。
A.固定资产的经济寿命 B .固定资产的自然寿命C.不大于固定资产的自然寿命的原则 D .国家的税收政策二、多选［共15题，每题2分，总计30分］1、在有关国际投资协定中，“投资”定义通常包括（ACE ）oA.以资产为基础的投资定义 B .以标的物为基础的投资定义C.以企业为基础的定义D .以所有者权益为基础的定义 E .以交易为基础的定义2、与一般市场相同，房地产市场也是由参与房地产交换的（BCDE ）等要素构成的。
A.权益B .当事者C .房地产商品 D .房地产交易需求 E .交易组织机构3、房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间、并改变人类生存的物质环境的一种活动。
这里的资源包括了（ACDE ）等诸方面。
A.城市基础设施 B .高新技术C .城市公用配套设施 D .资金E .专业人员经验4、市场调查的内容包括（ACDE ）调查等。
A.国内外市场环境B . 土地使用情况 C .技术发展D .消费者E .市场营销因素5、对于房地产开发投资活动来说，（ACDE ）等经济量，是构成房地产开发投资项目现金流量的基本要素。
A. 土地费用 B .固定资产折旧费 C .建造成本 D •销售或出租收入E .税金利润6、房地产开发项目经济评价中的动态盈利指标包括（DE ）等。
A.成本收益率 B .投资收益率C .现金回报率 D .财务内部收益率E .财务净现值7、现金流量法对于（BCDE ）等类型的开发项目评估尤其有效。
A. 一栋高层写字楼 B .居住小区综合开发项目 C .商业区开发项目D.工业开发项目 E .新区开发和旧城改造项目& 土地费用由于有（BCDE ）,在地块现状条件比较复杂和土地交易市场不很健全的情况下，很难准确估算。
A.管理费用 B .出让金C .城市建设配套费 D . 土地开发费用E .不可预见费9、租售期（出租期或出售期）的长短与（BCD ）等有直接关系。
A.潜在消费者的情况 B .宏观社会经济状况 C .市场供求状况D .市场竞争状况E.预期未来房地产价格变化趋势10、房地产开发项目可行性研究的作用包括（ACDE ）oA.是项目投资决策的依据 B .是编制项目销售方案的依据 C .是筹集建设资金的依据D.是编制下一阶段规划设计方案的依据 E .是开发商与有关部门签订协议、合同的依据11＞房地产开发项目成本费用中的前期工程费包括（CDE ）oA. 土地费用B .城市建设配套费 C .规划设计费 D .勘察费E .可行性研究费12、房地产开发投资企业的资金在周转过程中必然存在的矛盾包括（CDE ）oA.自有资金和借贷资金的矛盾 B .资金成本和资金结构的矛盾C.资金投入量大和每笔收入来源小的矛盾 D .投资回收期长和再生产过程连续性的矛盾E.资金投入的集中性和来源分散性的矛盾13、房地产开发项目投资的融资渠道包括（ABCD）°A.自有资金 B •银行贷款 C .发行公司债券 D .开发项目的商品房预售E.开发项目的商品房现售14、（BDE ）属于收益性物业管理。
A.居住物业管理 B .写字楼物业管理 C .公共物业管理 D .零售商业物业管理E.酒店物业管理15、物业管理计划的制定主要包括（ABC ）等方面的内容。
A.确立目标 B .检查物业质量状况 C .签订物业管理委托合同D.制定租金收取办法 E .协调与业主和承租人的关系三、判断题（共10题，每题1分。
请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用表示正确，用“X”表示正错误。
、）1＞房地产置业投资能够得到税收方面的好处，这是由于税法中规定的折旧年限相对于建筑物自然寿命和经济寿命来说要短得多。
（）2、从理论上说，通过投资组合可将投资者所面对的风险完全抵消。
（）3、开发商成本利润率等于开发投资项目竣工后项目正常盈利年份的年净经营收入与总开发成本之比4、土地使用者可以通过出让方式取得60年期的居住用地的土地使用权。
（）5、居住区总用地是指居住区范围内除公共建筑用地外的用地面积。
（）6、人们在房地产上享有的权利不是绝对的、无条件的，但一般是排他的。
（）7、在四象限模型中，如果需求量对租金特别敏感，则第1象限的需求曲线会变得与纵轴平行。
（）8、房地产市场预测中的定性预测方法主要用于短期预测。
（）9、“三项预测值”分析方法是多变量敏感性分析方法中的一种。
（）10、在评标期间，开发商与评标小组可以要求投标人回答或澄清某些含糊不清的问题，也可以要求投标者调整报价。
（）四、计算题（每题15分，共30分）1＞某投资者以1.8万元/m2的价格购买了一个建筑面积为60 m2的店铺，用于出租经营。