产业新城发展模式研究
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•优越的交通条件 •政府支持
•政府主导开发、投入大量资金 •主要政府机构所在地
典型代表
•密尔顿•凯恩斯
•筑波科学城 •哥伦比亚新城
•多摩新城 •东京临海副中心
•堪培拉
城市均衡发展
城市升级与产业升级相结合的总体发展模式；完备的城市形态、完善的城市功能、
成
多元化的产业结
完美的城市风貌相融合；城市建筑与产业发展相结合。 以一种或多种产业为驱动力从而带动整个城市发展的新型发展模式。产业结构非
功能规划缺乏科学配比，未做到以人为本，造成区域社会资源浪费，区域 只能成为“睡城”
北京市天通苑周边竟没有规划产业用地，使得近百 万居民只能通过唯一的一条安立路去城区上班，每 天上下班造成道路瘫痪，居民出行所需时间高达4 小时
未来：“政企联动”之路
（1）“企业对企业”的招商模式，园区盈利成为 可能 （2）政府专心于区域产业发展，建设成本大幅降 低 （3）园区建设由政企合作共建，产生“1+1 ＞ 2” 的效果
“政府完全主导”与“政企合作开发”的模式对比
完全政府主导型 高成本,低效率
缺少高水平规划：开发区只为建设， 不重规划，园区缺少内生性的发展体系 不计成本发展：零地价 相互恶性竞争：免费提供厂房、过度 减免税收、透支政府财政
1、1978年 改革开放期
初开国门，中国开始探索各种发展经济的方法和模式
2、1985ห้องสมุดไป่ตู้1995年 开发区经验推广期
3、1995-2003年 开发区发展问题期
4、2004年至今 发展模式创新期
（1）最具活力的经济区域： （2）发展经济的最佳载体： （3）最具贡献的经济单元：
政府主导的开发区发展模式下 （1）开发区数量和规模急剧膨胀，园区规划随意性大 （2）各园区恶性竞争，发展效率极剧下降 （3）园区投入与产出严重不平衡，开发区发展陷入困境
三、中国开发区新城开发的困境分析
➢苏州工业园——中新政府合作，政策主导，企业化运作，打 造中国发展最好的园区之一；
➢中新生态成——新一代产业园区 ➢园中园——开发区最早的区域开发探索 ➢新城模式探索——房地产发展引发的新城市化运动 ➢总部经济园区热潮——产业升级带动的新园区经济
引入市场机制进行商业化发展，是中国开发区发展30年的经验总结
关于“新城”（NEW TOWN）的论述
新城的定义：位于大城市郊区，交通便利、设施齐全、环境优美，
能分担大城市的居住、产业、行政等功能，是具有相对独立性的城市 社区。
成功的新城：应该提供满足于社区（community）日常的居住、
文化、教育、商业、和公众或私人服务的需求，并尽可能减少与外界 交换的行为，形成相对独立的城市社区。 新城不应仅提供给人们居住的场所，还应提供就业的机会，新城不 只是一个“卧城”。
城市持续发展解决之道！
目录
二、世界新城发展模式比较 三、中国开发区新城开发的困境分析 四、产业新城发展理念 五、产业新城规划特征与标准 六、产业新城运营体系 七、产业新城案例
二、世界新城发展模式比较
大都市的发展历程
1、中心城市：中心城市的面积一般在100km2到600km2，半径5-10公里，人口密度在1-2万/km2之间。 2、大都市区：由中心城市和郊区城市地区组成，面积一般在1500km2-2000km2，半径30-50公里，人口 密度在5000-1万/km2之间。 3、大都市圈：由一个以上的大都市区组成，面积一般在10000km2 -20000km2，半径100公里左右，人口 密度在1000-2500人/km2 之间，其中周边大都市区的人口可以大于中心大都市区。 4、大都市带：由一个以上的大都市圈组成，面积一般在30000km2以上，半径200-300公里，人口密度在 300-1000人/km2之间。
市场化 低成本,高效率
市场化：园区发展目标明确、波动小， 政策连续性强 专业化：企业对企业招商，保证成本控 制 收益化：工业地产以盈利为天职，并通 过不断的盈利推动区域不断发展
例子:政企合作，政府提供政策、资源的支持 下将保证税收收入及高效招商
缺少产业支撑，开发区投资与建设的经济性不高，多数开发区成为“空城”
功构
单一性，产业配套完备。
新 便捷的交通 城
新城与中心城之间要有便捷的交通系统相连接。新城内部的交通要充分考虑公交 系统、步行系统和主要交通干道的合理性和便捷性
的 优惠的政策
政府在立法和政策上对新城建设给予支持
标 完善配套
高标准、完善的各类配套
准 市场化的运作机 市场为导向的投资机制，政府职能的企业化运作利于新城造血机能的形成。 制
国际新城发展模式：
田园新城
新城发展 模式
产业新城 边缘新城 TOD新城 副中心新城 行政中心新城
国际案 例
Letchworth（英国，伦敦） Welwyn Garden City （英国，伦敦）
尔湾 （美国，加州） 筑波科学城（日本，筑波）
Radburn（美国，纽约） Columbia哥伦比亚新城（美国，马里兰州）
•大城市中心人口高度膨胀 •政府决策 •市中心区功能过度集中； •城市副中心的发展依附于城市中 心
•政府决策，发展新区域
关键成功因素
•控制城市规模、规模较小 •政府的主导作用 •立法和政策的支持 •政府主导开发、投入大量资金 •政府强制或引导产业集聚 •位于大城市边缘 •便捷的交通网络 •产业郊区化 •轨道交通系统 •轨道沿线有大量的土地可供开发
千里新城（日本，大阪） 多摩新镇（日本，东京都） 东京临海副中心新城（日本，东京） 拉德芳斯副中心（法国，巴黎）
Canberra（澳洲，堪培拉）
新城发展模式
田园城市
产业新城 边缘新城
TOD新城 副中心城
行政中心新城
核心驱动因素
•工业革命造成城市环境恶化 •城市居住需求急剧上升
•政府决策 •市场对于产业的需求 •汽车普及和便捷的交通网络 •城市郊区化
开发区的转型和模式创新： （1）传统的政府主导型 （2）政企合作开发型（苏州工业园、A产业园、苏宿工业园） （3）企业独立开发型（联东U谷、华夏幸福基业、平谦工业园）
对中国开发区30年发展道路的反思与总结
发展“双轨”期
开发区一套人马，两套牌子，左手行政命令， 右手市场经济
管理“二元悖论”期
过多考量当前的政绩，使得开发区 （1）规划缺乏前瞻性、不科学 （2）投入不计成本 （3）各园区恶性竞争，投入产出严重失衡
•政府主导开发、投入大量资金 •主要政府机构所在地
典型代表
•密尔顿•凯恩斯
•筑波科学城 •哥伦比亚新城
•多摩新城 •东京临海副中心
•堪培拉
城市均衡发展
城市升级与产业升级相结合的总体发展模式；完备的城市形态、完善的城市功能、
成
多元化的产业结
完美的城市风貌相融合；城市建筑与产业发展相结合。 以一种或多种产业为驱动力从而带动整个城市发展的新型发展模式。产业结构非
功能规划缺乏科学配比，未做到以人为本，造成区域社会资源浪费，区域 只能成为“睡城”
北京市天通苑周边竟没有规划产业用地，使得近百 万居民只能通过唯一的一条安立路去城区上班，每 天上下班造成道路瘫痪，居民出行所需时间高达4 小时
未来：“政企联动”之路
（1）“企业对企业”的招商模式，园区盈利成为 可能 （2）政府专心于区域产业发展，建设成本大幅降 低 （3）园区建设由政企合作共建，产生“1+1 ＞ 2” 的效果
“政府完全主导”与“政企合作开发”的模式对比
完全政府主导型 高成本,低效率
缺少高水平规划：开发区只为建设， 不重规划，园区缺少内生性的发展体系 不计成本发展：零地价 相互恶性竞争：免费提供厂房、过度 减免税收、透支政府财政
1、1978年 改革开放期
初开国门，中国开始探索各种发展经济的方法和模式
2、1985ห้องสมุดไป่ตู้1995年 开发区经验推广期
3、1995-2003年 开发区发展问题期
4、2004年至今 发展模式创新期
（1）最具活力的经济区域： （2）发展经济的最佳载体： （3）最具贡献的经济单元：
政府主导的开发区发展模式下 （1）开发区数量和规模急剧膨胀，园区规划随意性大 （2）各园区恶性竞争，发展效率极剧下降 （3）园区投入与产出严重不平衡，开发区发展陷入困境
三、中国开发区新城开发的困境分析
➢苏州工业园——中新政府合作，政策主导，企业化运作，打 造中国发展最好的园区之一；
➢中新生态成——新一代产业园区 ➢园中园——开发区最早的区域开发探索 ➢新城模式探索——房地产发展引发的新城市化运动 ➢总部经济园区热潮——产业升级带动的新园区经济
引入市场机制进行商业化发展，是中国开发区发展30年的经验总结
关于“新城”（NEW TOWN）的论述
新城的定义：位于大城市郊区，交通便利、设施齐全、环境优美，
能分担大城市的居住、产业、行政等功能，是具有相对独立性的城市 社区。
成功的新城：应该提供满足于社区（community）日常的居住、
文化、教育、商业、和公众或私人服务的需求，并尽可能减少与外界 交换的行为，形成相对独立的城市社区。 新城不应仅提供给人们居住的场所，还应提供就业的机会，新城不 只是一个“卧城”。
城市持续发展解决之道！
目录
二、世界新城发展模式比较 三、中国开发区新城开发的困境分析 四、产业新城发展理念 五、产业新城规划特征与标准 六、产业新城运营体系 七、产业新城案例
二、世界新城发展模式比较
大都市的发展历程
1、中心城市：中心城市的面积一般在100km2到600km2，半径5-10公里，人口密度在1-2万/km2之间。 2、大都市区：由中心城市和郊区城市地区组成，面积一般在1500km2-2000km2，半径30-50公里，人口 密度在5000-1万/km2之间。 3、大都市圈：由一个以上的大都市区组成，面积一般在10000km2 -20000km2，半径100公里左右，人口 密度在1000-2500人/km2 之间，其中周边大都市区的人口可以大于中心大都市区。 4、大都市带：由一个以上的大都市圈组成，面积一般在30000km2以上，半径200-300公里，人口密度在 300-1000人/km2之间。
市场化 低成本,高效率
市场化：园区发展目标明确、波动小， 政策连续性强 专业化：企业对企业招商，保证成本控 制 收益化：工业地产以盈利为天职，并通 过不断的盈利推动区域不断发展
例子:政企合作，政府提供政策、资源的支持 下将保证税收收入及高效招商
缺少产业支撑，开发区投资与建设的经济性不高，多数开发区成为“空城”
功构
单一性，产业配套完备。
新 便捷的交通 城
新城与中心城之间要有便捷的交通系统相连接。新城内部的交通要充分考虑公交 系统、步行系统和主要交通干道的合理性和便捷性
的 优惠的政策
政府在立法和政策上对新城建设给予支持
标 完善配套
高标准、完善的各类配套
准 市场化的运作机 市场为导向的投资机制，政府职能的企业化运作利于新城造血机能的形成。 制
国际新城发展模式：
田园新城
新城发展 模式
产业新城 边缘新城 TOD新城 副中心新城 行政中心新城
国际案 例
Letchworth（英国，伦敦） Welwyn Garden City （英国，伦敦）
尔湾 （美国，加州） 筑波科学城（日本，筑波）
Radburn（美国，纽约） Columbia哥伦比亚新城（美国，马里兰州）
•大城市中心人口高度膨胀 •政府决策 •市中心区功能过度集中； •城市副中心的发展依附于城市中 心
•政府决策，发展新区域
关键成功因素
•控制城市规模、规模较小 •政府的主导作用 •立法和政策的支持 •政府主导开发、投入大量资金 •政府强制或引导产业集聚 •位于大城市边缘 •便捷的交通网络 •产业郊区化 •轨道交通系统 •轨道沿线有大量的土地可供开发
千里新城（日本，大阪） 多摩新镇（日本，东京都） 东京临海副中心新城（日本，东京） 拉德芳斯副中心（法国，巴黎）
Canberra（澳洲，堪培拉）
新城发展模式
田园城市
产业新城 边缘新城
TOD新城 副中心城
行政中心新城
核心驱动因素
•工业革命造成城市环境恶化 •城市居住需求急剧上升
•政府决策 •市场对于产业的需求 •汽车普及和便捷的交通网络 •城市郊区化
开发区的转型和模式创新： （1）传统的政府主导型 （2）政企合作开发型（苏州工业园、A产业园、苏宿工业园） （3）企业独立开发型（联东U谷、华夏幸福基业、平谦工业园）
对中国开发区30年发展道路的反思与总结
发展“双轨”期
开发区一套人马，两套牌子，左手行政命令， 右手市场经济
管理“二元悖论”期
过多考量当前的政绩，使得开发区 （1）规划缺乏前瞻性、不科学 （2）投入不计成本 （3）各园区恶性竞争，投入产出严重失衡