(房地产管理)房地产存货评估指引
房地产存货评估指引
房地产存货评估指引房地产存货评估指引是一个重要的文档，对于房地产开发与销售行业来说具有非常重要的意义。
在房地产销售中，存货评估是判断房地产企业财务状况和开发项目进展的重要依据，能够有效地帮助企业进行决策和规划。
一、房地产存货评估概述房地产存货评估是指对企业房地产项目进行检测和评估，了解企业房地产项目的实际情况，确定其实际价值和财务状况，判断企业的财务状况和投资风险，为企业提供决策依据和规划建议。
在房地产销售中，存货评估的主要目的是确定房地产项目的实际价值，以便企业制定合适的销售和营销策略，并合理安排业务和资金管理。
通过定期存货评估，企业可以对房地产项目进行科学的管理和控制，防范和控制项目开发过程中的风险，提升企业的利润和品牌形象。
二、房地产存货评估内容房地产存货评估的内容主要包括以下几个方面：1、存货资料审核：审核企业房地产项目相关资料，如土地合同、规划设计、建设质量等，确保存货数据真实有效。
2、存货估价：根据存货情况和相关法规标准，对企业房地产项目进行评估，确定其实际价值。
存货估价的方法有很多种，例如比较法、收益法和成本法等。
3、风险评估：对企业房地产项目发展过程中可能出现的风险进行评估，如土地开发、资金管理、项目规划等，识别和分析潜在的风险。
4、存货清单：根据存货评估结果，对企业房地产项目进行清单编制，明确项目数量、质量、地点和现状等基本信息。
三、房地产存货评估标准房地产存货评估的标准和方法是非常重要的，直接影响房地产企业的经营管理和发展战略。
目前国内房地产存货评估标准主要包括以下几个方面：1、中国评估标准第3部分房地产评估方法：该标准是中国国家标准，是中国开发商和评估员常用的评估标准之一。
2、国际评估师联合会标准：该标准是国际评估师联合会（IVSC）发布的标准，被广泛应用于全球的房地产评估行业。
3、中国房地产估值行业协会标准：参考我国房地产估值行业标准，完善了房地产存货评估的标准规范。
四、房地产存货评估的意义1、科学管理：房地产存货评估能够帮助企业全面了解项目情况和实际价值，从而更加科学地进行管理和开发，在控制风险、提升利润和增强企业发展能力方面发挥重要作用。
房地产开发企业存货评估方案
房地产开发企业存货评估方案一、基本思路房地产开发企业的存货包括：原材料类存货，指用于开发土地、房屋、建筑物等开发产品的各种材料物资，如钢材、木材、砂石、水泥等；设备类存货，指企业购入的用于房地产开发经营的各种设备，如电气设备、卫生设备、通风设备等；在产品类存货，指尚未完工的各种土地、房屋等开发产品（即在建工程）；产成品类存货，指各种已完成开发建设全过程并已验收合格，可以按合同规定交付使用或对外销售的各种开发产品，包括已开发完成的土地、房屋、配套设施、代建工程及分期收款开发产品、出租开发产品和周转房等；开发用品类存货，指企业在进行房地产开发经营活动中所必需的各种用品，包括低值易耗品及其他用品等。
房地产开发企业特殊存货主要是设备类存货和各种开发产品。
其中，原材料类存货、设备类存货、开发用品类存货可以一般存货来评估。
即外购原材料、辅助材料、燃料、外购半成品、在库低值易耗品，根据清查核实后的数量乘以现行市场购买价，再加上合理的运杂费、损耗、验收整理入库费及其它合理费用，得出各项资产的评估值。
对其中失效、变质、残损、报废、无用的，需根据技术鉴定结果和有关凭证，通过分析计算，扣除相应贬值额（保留变现净值）后，确定评估值。
在用低值易耗品直接采用重置成本法进行评估。
按清查盘点结果分类，将同种低值易耗品的现行购置或制造价格加上合理的其它费用得出重置价值，再根据实际状况确定综合成新率，相乘后得出低值易耗品的评估值。
在库低值易耗品直接根据现行购置或制造价格加上合理的其它费用确定评估值。
对残损、无用、待报废的低值易耗品，需根据技术鉴定结果和有关凭证，通过分析计算，扣除相应贬值额（保留变现净值）后，确定评估值。
在产品类存货、产成品类存货需特殊考虑，一般可采取市价法、收益法、成本法、假设开发法进行评估。
市场比较法，将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
房地产存货评估指引
房地产存货评估指引房地产存货评估指引是指对房地产项目在规定期限内未售出的存货进行评估的一系列指引和规范。
这些规范通常由财政部门和国家审计机构等政府监管部门制定，旨在确保房地产公司的财务报告和公司战略的公正和透明。
房地产存货评估指引是金融机构、投资者和财务分析师等关注房地产行业的人士的必备工具。
房地产评估的目的在于确定房地产项目的市场价值和潜在盈利能力。
这是投资者决定是否会投资于该房地产项目的关键因素。
为此，评估必须强调以下几个方面：首先，评估人员必须准确无误地确定存货的实际数量和质量。
这包括对现场考察进行详细记录，包括房屋数量、类型、面积、状态和可用性。
其次，评估人员必须考虑市场需求的变化。
考虑到房地产市场的波动性，评估师必须确定项目的潜在买家，以及他们在目前市场环境下对该项目的兴趣和投资价值。
第三，评估人员必须考虑将来的风险。
这包括政策变化、经济浪潮、自然灾害等因素，这些因素都可能对房地产投资造成消极影响。
最后，范畴和方法的确定。
评估人员必须明确房地产存货的范围和评估方法。
以确保评估结果的准确性和透明度，同时也确保与客户的讨论和协作。
值得一提的是，在进行存货评估时，评估人员需要坚守专业精神，保持中立。
即使投资者或客户存在意见分歧，也不能逾越道德底线，不应泄露评估信息。
随着政府对房地产行业进行调控，对房地产监管的重视程度越来越高，这种房地产存货评估指引也越来越重要。
对公开市场的评估和公司资产负债表的调整有着深入的影响。
可以预计，在未来的几年内，随着全球房地产市场的形势和政策环境的变化，这种房地产评估工具的重要性也将不断增加。
总之，房地产存货评估指引是一个有益的工具，它可以为投资者、金融机构和财务分析师提供一个明确的准则，以便他们评估房地产的价值和潜在盈利能力。
在国家机构和行业协会的支持下，希望这种标准可以保持一致，并继续为房地产行业的整合和规范做出贡献。
房地产存货评估指引_(1)
房地产企业存货评估指引（讨论稿）房地产开发企业的存货中除一般工业企业所共有的原材料、低值易耗品外，还包括开发成本——土地开发、房屋开发，开发产品——商品房、商品性土地、出租开发产品、周转房、分期收款开发商品等科目。
本讨论稿仅针对产成品（开发产品）、在产品（开发成本）的评估方法进行讨论。
一、房地产企业存货核算的主要内容和特点1、开发成本的核算：开发成本按其用途，可分为如下四类：（1）土地开发成本、（2）房屋开发成本、（3）配套设施开发成本、（4）代建工程开发成本。
其中：配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。
代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。
开发成本相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本，是一种非完全成本。
开发成本主要核算以下六个成本项目：1、土地取得费用，2、前期工程费，3、基础设施费，4、建安工程费，5、配套设施费：指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如居委会、派出所等，6、开发间接费：指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，如现场人员工资等。
2、开发产品的核算房地产开发企业开发的产品，在完成全部开发过程、并经验收合格就应进行成本结转，将开发完成产品的成本从“开发成本”的有关科目转入“开发产品”科目。
开发产品下设商品性土地、自用土地、商品房、出租产品、周转房、配套设施、代建工程等二级科目。
房地产开发企业开发的产品如采用分期收款方式销售，应设置“分期收款开发商品”科目进行核算，并从“开发商品”科目转入“分期收款开发商品”科目。
开发完成用于出租的房屋和土地应于投入出租经营时，从“开发产品——出租产品”科目转入“出租开发产品——出租产品”科目核算，并设置“出租开发产品——出租产品摊销”科目核算出租开发产品的摊销。
房地产存货评估指引-(1)
房地产企业存货评估指引（讨论稿）房地产开发企业的存货中除一般工业企业所共有的原材料、低值易耗品外，还包括开发成本——土地开发、房屋开发，开发产品——商品房、商品性土地、出租开发产品、周转房、分期收款开发商品等科目。
本讨论稿仅针对产成品（开发产品）、在产品（开发成本）的评估方法进行讨论。
一、房地产企业存货核算的主要内容和特点1、开发成本的核算：开发成本按其用途，可分为如下四类：（1）土地开发成本、（2）房屋开发成本、（3）配套设施开发成本、（4）代建工程开发成本。
其中：配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。
代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。
开发成本相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本，是一种非完全成本。
开发成本主要核算以下六个成本项目：1、土地取得费用，2、前期工程费，3、基础设施费，4、建安工程费，5、配套设施费：指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如居委会、派出所等，6、开发间接费：指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，如现场人员工资等。
2、开发产品的核算房地产开发企业开发的产品，在完成全部开发过程、并经验收合格就应进行成本结转，将开发完成产品的成本从“开发成本”的有关科目转入“开发产品”科目。
开发产品下设商品性土地、自用土地、商品房、出租产品、周转房、配套设施、代建工程等二级科目。
房地产开发企业开发的产品如采用分期收款方式销售，应设置“分期收款开发商品”科目进行核算，并从“开发商品”科目转入“分期收款开发商品”科目。
开发完成用于出租的房屋和土地应于投入出租经营时，从“开发产品——出租产品”科目转入“出租开发产品——出租产品”科目核算，并设置“出租开发产品——出租产品摊销”科目核算出租开发产品的摊销。
地产存货评估
地产存货评估
地产存货评估是指对地产企业所拥有的存货进行价值评估和风险评估的过程。
地产存货是地产企业的重要资产之一，它包括土地、在建工程和已竣工但尚未销售的房地产等。
地产存货评估的目的是为了确定存货的真实价值，为地产企业提供决策依据，同时帮助投资者了解公司的财务状况和潜在风险。
地产存货评估的方法可以通过市场法、收益法和成本法进行。
市场法是根据存货的市场价值来确定其价值，收益法是根据存货未来的现金流量来估算，而成本法是基于存货的成本和现在价值来评估。
综合运用这些方法可以得到相对准确的存货价值评估。
在进行地产存货评估时需要注意一些关键问题。
首先是土地评估，需要确保土地的所有权清晰，评估其适用的法律规定和土地市场情况。
其次是在建工程评估，需要对工程的进度，质量和成本进行评估。
最后是已竣工但尚未销售的房地产评估，需要考虑该地区的房地产市场需求和价格水平。
地产存货评估还需要考虑一些风险因素。
例如，土地使用权的不稳定，政策调整，市场需求变化等都可能影响存货的价值。
因此，在评估过程中需要充分考虑这些风险因素，并给出相应的风险评估。
另外，地产存货评估还需要遵循相关会计准则和规定。
例如，在中国，地产存货评估需要遵循《企业会计准则第15号－存货》的要求，对存货的评估进行披露，保证评估结果的准确性
和透明度。
总之，地产存货评估是地产企业进行决策和投资者了解企业财务状况的重要工具。
通过综合运用不同的评估方法，并注意关键问题和风险因素，可以得到相对准确的存货价值评估结果。
同时，需要遵循相关会计准则和规定，确保评估结果的准确性和透明度。
上市公司重大资产重组房地产业务评估审核要点指引
上市公司重大资产重组房地产业务评估审核要点指引（中国证监会上市公司监管部、中国资产评估协会，2008年）第一条 为规范上市公司重大资产重组的评估行为，保护投资者合法权益，因上市公司重大资产重组评估审核工作需要，根据《公司法》、《证券法》等法律、法规和我会的有关规定，结合涉及房地产开发业务和企业相关评估法规准则和规范，制定本指引。
第二条 本指引是对重大资产重组房地产企业评估事项进行审核的基本要求。
本指引可能难以涵盖房地产企业重组过程中的所有评估问题，审核中应根据实际情况，按照上市公司发行证券的一般要求，以及资产评估规范进行审核。
第三条 本指引所称房地产企业的评估是指房地产的价值单独或将其作为房地产企业资产的组成部分、以及企业价值的组成内容根据交易的不同结构，对单项资产或企业价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。
第四条本指引所称房地产是指房地产企业分别在固定资产、在建工程、存货以及无形资产等科目中核算的土地、房屋建筑物及房地产开发项目。
包括企业自用的房地产、投资性物业、以出售为目的的在建及竣工的房地产（开发项目）以及房地产开发经营相应环节的合同权益。
第五条房地产评估应依据相关法律、法规和评估准则及规范。
根据房地产的产权状况、企业会计核算的要求以及房地产的实际使用等情况，判断对房地产采用房地分开单独评估，还是采用房地一体整体评估。
根据交易结构，确定是对房地产单项资产评估，还是进行整体企业价值评估。
第六条 房地产企业并购重组资产评估审核的一般要求：（一）应当关注评估机构是否具有证券相关业务资产评估执业资格，评估师是否具备房地产的相关专业知识及相应的评估经验，具备从事企业估值的专业胜任能力。
（二）应当关注评估对象是否明确，评估师执行评估业务过程中是否根据评估目的等相关条件选择适当的价值类型，获得充分信息，恰当运用评估方法，形成合理的评估结论。
（三）引用的数据是否有充分、客观的依据，并注明资料来源。
房地产开发企业存货评估方案(初稿)
房地产开发企业存货评估方案一、房地产企业的存货评估的基本思路房地产开发企业的存货中除一般工业企业所共有的原材料、低值易耗品外，还包括开发成本——土地开发、开发成本——房屋开发、开发产品——商品房、开发产品——商品性土地、出租开发产品、周转房、分期收款开发商品等科目。
房地产开发企业的存货除具有一般工业企业的共性外，还具有其不动产所固有的特殊性，因此，在资产评估中应根据其特点采取相应的评估方法以便准确的确定其价值。
为了在房地产开发企业存货评估中准确的把握其评估价值，首先应当对房地产及房地产开发的特性、房地产开发的主要程序、房地产开发项目成本费用的构成、房地产定价方法、房地产开发过程中经济合同的种类及政府有关部门的批文和证件、房地产开发企业存货的核算过程、房地产开发的政策和法规等有一个全面的理解和把握。
二、房地产以及房地产开发的特性（一）房地产从实物形态上主要分为土地、在建工程、建成后的物业三大类。
其中土地按开发程度又分为生地、毛地、熟地（熟地按其开发程度又分为“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”等），按取得方式又分为：土地使用权出让、土地使用权转让、划拨取得等；建成后的物业又包括：居住物业、商业物业、工业物业、特殊物业。
不同的实物形态其价值的构成及评估方法的选取是不同的。
（二）房地产（房地产开发）的特点：房地产（房地产开发）具有位置固定性、开发周期及生命周期长、较高的保值增值性、政策影响强、专业管理依赖性强、变现性差、投资数额大、投资回收周期长等特点。
这些特性都是房地产开发企业存货的评估过程中应该考虑的因素。
三、房地产开发的主要程序房地产开发主要分为八个步骤，即：投资机会寻找→投资机会筛选→可行性研究→获取土地使用权→规划设计与方案报批→签署有关协议→施工建设与竣工验收→市场营销与物业管理。
同时又可以划分为四个阶段，即：机会选择与决策分析阶段→前期工作阶段→建设阶段（预售阶段）→租售阶段。
在房地产开发的不同阶段其成本费用发生的内容不同，因此其评估价值的内容及评估方法的选取都是不同的。
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房地产企业存货评估指引（讨论稿）房地产开发企业的存货中除一般工业企业所共有的原材料、低值易耗品外，还包括开发成本——土地开发、房屋开发，开发产品——商品房、商品性土地、出租开发产品、周转房、分期收款开发商品等科目。
本讨论稿仅针对产成品（开发产品）、在产品（开发成本）的评估方法进行讨论。
一、房地产企业存货核算的主要内容和特点1、开发成本的核算：开发成本按其用途，可分为如下四类：（1）土地开发成本、（2）房屋开发成本、（3）配套设施开发成本、（4）代建工程开发成本。
其中：配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。
代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。
开发成本相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本，是一种非完全成本。
开发成本主要核算以下六个成本项目：1、土地取得费用，2、前期工程费，3、基础设施费，4、建安工程费，5、配套设施费：指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如居委会、派出所等，6、开发间接费：指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，如现场人员工资等。
2、开发产品的核算房地产开发企业开发的产品，在完成全部开发过程、并经验收合格就应进行成本结转，将开发完成产品的成本从“开发成本”的有关科目转入“开发产品”科目。
开发产品下设商品性土地、自用土地、商品房、出租产品、周转房、配套设施、代建工程等二级科目。
房地产开发企业开发的产品如采用分期收款方式销售，应设置“分期收款开发商品”科目进行核算，并从“开发商品”科目转入“分期收款开发商品”科目。
开发完成用于出租的房屋和土地应于投入出租经营时，从“开发产品——出租产品”科目转入“出租开发产品——出租产品”科目核算，并设置“出租开发产品——出租产品摊销”科目核算出租开发产品的摊销。
开发企业将用于安置被拆迁居民周转使用的周转房投入使用时应将“开发产品——周转房”转入“周转房——在用周转房”科目核算，并设置“周转房——周转房摊销”科目核算周转房的摊销，每次计提的周转房摊销额应计入相应的土地、房屋开发成本或开发间接费用。
其中开发用土地在取得时，按实际成本计入“开发成本”。
在开发建设过程中发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费和配套设施费等，属于直接费用的直接计入开发成本；需在各地块间分摊的费用，按受益面积分摊计入。
属于难以辨认或难以合理分摊的费用性成本支出实际发生时直接计入当期损益。
二、房地产企业存货评估方法1、产成品-开发产品房地产开发产成品为待出售的商品房，住宅，商铺，库房、车位等，属正常销售产品，对列入产成品的已完工的开发产品按市价法评估出市价后扣减一定的销售费用及全部销售税金、部分利润计算评估值。
评估公式为：评估价值＝销售单价－适当的销售净利－销售费用-销售税金－所得税。
2、在产品-开发成本主要采用假设开发法评估，即假设开发法是求取估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
其评估的计算公式如下：V＝A－(B＋C＋D＋E＋F)其中：V——在建工程价值；A——续建完成后的房地产价值(指该工程按设计标准完工后的市场可以接受的销售价格，常用市场比较法求得，不能按委托方制定的预售价格)；B——续建成本(土建工程费用、设施设备及安装费用、内外装修工程费用、专业费及不可预见费)；C——投资利息；D——税金；E——续建投资利润；F——租售费用（1）确定开发完成后的房地产总价根据所开发房地产的类型，预测开发完成后的房地产总价(总开发价值)，可通过以下两个途径确定：对于出售的房地产，如居住用商品房、工业厂房等，应按当时的市场交易价格，采用市场比较法确定；对于习惯出租的房地产，如写字楼和商业房地产等，可根据当时的租金水平，确定所开发房地产出租的纯收益，采用收益还原法将出租纯收益转化为房地产总价。
（2）估算续建成本后续开发建筑成本费用是指后期按设计要求的直接和间接工程费、建筑承包商利润及由发包商负担的建筑附带费用等，可采用建筑工程概预算的方法来估算。
（3）估算专业费用专业费用包括建筑设计费、工程概预算费用等。
对于在建工程来说，专业费用可能已在前期工程中投入。
（4）估算不可预见费假设开发法中为保证估价结果的准确性，往往预备有不可预见费，一般为总建筑费和专业费之和的2％-5％。
（5）确定后续开发建设周期，估算预付资本利息后续开发建设周期指自估价基准日至工程竣工并出租或出售完毕的这一段时间。
利息即后期开发全部预付资本的融资成本。
（6）估算税金税金主要指工程建成后房地产销售的营业税、工商统一税、印花税、契税等，应根据当前的政府税收政策估算，一般以房地产总价的一定比例计算。
（7）估算开发商的合理利润该利润是指后期投入应计的开发商利润。
开发商的利润应按投资年期不同，采用不同的投资回报率计算。
（9）计算在建工程价值根据上述公式即可计算出在建工程的价值。
3、在产品不同情况的评估方法（1）对在建项目本次评估采用剩余法（假设开发法）评估。
评估公式：待开发房地产评估值=续建完成后的房地产价值(收入)-续建成本-管理费用-投资利息-销售税费-续建投资利润--土地增值税-企业所得税（2）对待开发的土地使用权评估主要采用假设开发法评估，也可选用假设开发法和基准地价系数修正法综合测定地价。
假设开发法评估公式：地价=楼价-开发费用-销售税金-管理费-资金利息-销售费用-税费-利润。
基准地价系数修正法所谓基准地价系数修正法是指在政府确定公布了基准地价的地区，通过具体区位、土地使用年限、建筑容积率、土地形状、临街状况等的比较，对估价对象宗地所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格的一种估价方法。
宗地地价测算分析如下：地价=允许建筑面积×楼面基准地价×宗地容积率修正系数×土地类型修正系数×使用年期修正系数有些委估的房地产在建项目，已领有商品房预售许可证，并已预售了部分楼盘。
评估抵押价值时，必须清楚地把握两个问题，一是预售许可证所允许预售的楼层及其建筑面积，即可售部分；二是开发商已实际出售了多少建筑面积。
评估时必须将已售部分的在建实物工程量价值和相应的土地使用权价值从整个在建房地产项目的评估值中扣除。
因为已售部分楼盘的权利价值已不属于委托单位所有。
三、房地产企业存货评估案例模板例：存货的评估说明（仅供参考，按实际情况修改补充）存货账面值为xxxx 元，调整后账面值为元。
存货包括在产品（自制半成品）、产成品和在用低值易耗品三项。
其中在产品为在建未完工的商品房和用于房地产开发的土地使用权，账面价值为元，主要有在建高层公寓2幢，建筑面积平方米；土地使用权两项，总面积为平方米。
产成品账面价值为元，有已建成待销售的别墅119幢，建筑面积平方米；公寓86套，建筑面积方米；商铺43套，建筑面积平方米，停车库个。
由于资产占有方在别墅的开发中根据周围地形、景观的不同采用了个性化设计，因此别墅的户型较多，以满足客户个性化的需要。
为了管理和销售的需要，每幢别墅都有独立的编号，在主体达到预售的要求后即将此编号牌安装在外墙的显著部位。
与一般工业企业相比，房地产开发企业的存货具有项数少、单位价值高、个性化差异大、位置固定的特点，因此本次评估对全部存货进行了全面的清查核实，数量和价值的抽查率均为100%。
清查时除对幢数和套数逐项清查核实外，还对照资产占有方提供的测绘报告对建筑的面积进行抽查核实，经清查，账实、账表一致。
在存货的清查核实中，评估人员还取得了建设监理公司对委托评估的在建项目在评估基准日的工程形象进度的确认报告。
经现场核实，实际的工程形象进度与建设监理公司描述的形象进度基本一致。
（一）产成品的评估说明产成品账面值为元，调整后账面值为元。
产成品由已开发且建设完成的商品房结转成本而形成的存货，系资产占有方已建成待销售的别墅、公寓、商铺和地下车库等，全部建造在南航xxxxxxx的D 区内，经核实，资产占有方已通过出让方式取得了委估建筑物相应的土地使用权，并取得该项目的建设规划许可证和商品房预售许可证等权证，资产占有方未进行明细核算，未能将该部分存货成本结转到每一项的存货明细中。
如前所述，评估人员对委估存货逐项进行了核实，帐实、账表相符。
根据该公司历史的销售情况，评估人员认为委托评估的存货均能正常销售,故本次评估按正常销售产品评估。
评估公式：正常销售产品的评估值=不含税销售单价×[1-销售费用率-销售税金及附加费率-(销售利润率×所得税税率)-销售利润率×(1-所得税税率)×净利润扣除率]×数量1、销售单价的确定按企业提供的销售清单价格确定。
D 区内开发的住宅在评估基准日之前的两年内已销售了400 余套，面积超过了平方米，销售价款逾2 亿元。
评估人员分析了已销售住宅与委估住宅在区域因素、个体因素方面的异同点，对资产占有方提供的销售清单中表明的价格的可实现性进行了评价，同时对财务部门提供的价格独立在销售部门进行验证，决定按企业提供的销售清单上不含税价格确定。
对于少数资产占有方没有提供销售单价的住宅，评估人员按照有关可比住宅的销售单价确定了其的销售单价。
2、销售利润率的确定项目2006 年度2005 年度2004 年度一、主营业务收入减：主营业务成本主营业务税金及附加二、主营业务利润加：其他业务利润营业费用管理费用财务费用–三、营业利润加：投资收益补贴收入营业外收入减：营业外支出四、利润总额销售利润率销售费用率上述表中的一至四项的数据来自于企业前三年的审计报告。
根据表中的数据计算的销售利润率可看出，作为房地产开发企业，2003、2004 年明显异常。
根据资产占有方介绍的有关情况，这两年结转的成本中有大量在公司股权交易时同时带入的潜亏，不具有共性。
根据房地产开发企业的平均利润率，该企业的合理的销售利润率以2005年和2006 年度的数据的加权平均数18.11%作为本次评估计算的取值。
3、销售费用率的确定同上述之理，销售费用率以2005 年和2006 年的数据的加权平均数3.08%作为本次评估计算的取值。
4、所得税税率的确定所得税税率取33%。
5、净利润扣除率的确定净利润扣除率取50%6、销售税金及附加率营业税：5%城建税：7%教育费附加：3%防洪费（当地行政事业性收费）：0.13%土地增值税（各地不同，以实际为准）：按1%预缴，定期汇算清缴，汇算清缴数同预缴数。
以上税费合计6.63%。