集体建设用地使用权评估的探讨
集体建设用地基准地价评估方法研究
集体建设用地基准地价评估方法研究摘要：土地市场是我国现代市场体系的重要组成部分，推进土地要素的市场化配置是构建更加完善的要素市场化配置体制机制的不可或缺的重要方面。
目前我国正积极推进农村集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作，农村集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点，在我国土地制度改革中有着里程碑式的意义。
有的地区提前制定了农村集体建设用地使用权基准地价，在集体建设用地扭转过程中起到了良好的促进作用。
但很多地方还没有制定农村集体建设用地使用权基准地价或制定的不够科学合理，未能起到应有的作用。
本文就集体建设用地基准地价评估方法展开探讨。
关键词：集体建设用地；基准地价；评估引言随着我国国民经济的平稳运行，我国城乡发展差距越来越小。
国家已启动农村集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作。
农村集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点，在我国土地制度改革中有着里程碑式的意义。
有的地区提前制定了农村集体建设用地使用权基准地价，在集体建设用地扭转过程中起到了良好的促进作用。
但很多地方还没有制定农村集体建设用地使用权基准地价或制定的不够科学合理，未能起到应有的作用。
下面就集体建设用地基准地价评估方法进行探讨。
1集体建设用地基准地价的概念与内涵1.1集体建设用地基准地价的概念集体建设用地基准地价是在正常市场条件下，经依法取得的，适用于有偿使用目的的集体建设用地，在一定的土地开发程度、一定的土地容积率、一定的使用年期、某一估价基准日，土地质量相近、条件相似的各级别或均质地域内，同一土地利用类型完整的集体建设用地使用权的平均价格。
1.2集体建设用地基准地价的内涵集体建设用地基准地价的价格内涵主要包含以下几个方面：（1）评估期日设定。
因为土地价格在正常情况下存在上升趋势，因此，需要说明估价结果对应的具体日期。
（2）土地用途设定。
土地用途的设定根据《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017）标准确定，结合农村建设用地实际，一般分为商服用地、宅基地和工业用地。
集体建设用地评估
集体建设用地评估精品文档--------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------集体建设用地估价中疑难问题的探讨集体建设用地是我国独有的特殊用地形式，正因为这种独有和特殊性，才决定它在市场运作上没有模式可寻。
从而影响到集体建设用地房地产的正常估价，出现难以规范，甚至出现多头政策、多家估价的局面。
造成估价结果的不合理性，制约了一些地区经济正常发展，这是亟待解决的问题。
本文试图从查找和分析出现疑难原因及表现形式入手，来寻求解决方法。
以此规范集体建设用地房地产估价市场，使其为经济发展服务。
一、集体建设用地估价中疑难问题的形成(一)法规、政策的滞后改革开放以来，除了我国的宪法对集体建设用地有法律规范外，很少有专业性法律、法规对集体建设用地的流转(使用、规划、开发建设、转让、出租、抵押)做出明确的规范，往往是集体土地的开发利用已经成批的进行了，政府管理部门还没有具体的管理办法和相关的政策出台。
(二)开发建设的随意性由于政府部门法律、法规的滞后，势必导致集体土地建设的规划不统一、用途不统一、功能不统一、模式不统一，正是这“四不统一”的现象，影响了集体土地市场健康发展。
(三)变现能力差集体土地在市场上的变现能力差具体表现在:1、法规的不健全，规划使用不合理;2、集体建设用地一般都处在城乡结合部距城市中心较远的地段;3、集体土地没有参与市场流通，人们对它的了解程度较差;4、交易量小造成市场窄小没有可参照的依据;5、存在一定的违法风险。
集体建设用地基准地价评估的若干问题探讨
集体建设用地基准地价评估的若干问题探讨作者：丁永洪来源：《中国房地产业·上旬》2019年第03期【摘要】我国关于集体建设用地基准地价方面的研究工作，仍然留有空白。
根本性原因是我国在建设用地规划方面尚未实现有效的开展。
基于此，为能满足新时代下土地交换运作方式的要求，就需要根据集体建设用地基准地价评估试点实践情况，建立行之有效的制度。
本文通过对集体建设用地基准地价评估问题进行分析，然后提出了有针对性、有目标性的解决思路。
【关键词】集体建设用地;基准地价;评估基于国民经济稳定发展背景下，城乡之间的发展差距日趋缩小。
如今我国正积极落实农村土地征收与集体建设用地入市、宅基地体制改革试点工作，有的地区关于建设用地使用权方面的流转管理已经制定了体制，实现了土地资源的科学、有效管理，站在土地资源立法史方面分析，其有着里程碑式的成果与意义。
然而事实上应用土地资源时，面对经济的发展也会暴露出新的问题，由此就要求有关工作者建立更丰富、有效的管理方法，以实现有效应对。
1、集体建设用地基准地价评估面临的问题1.1 评估范围无法明确不管是城镇的基准地价的评估，或者是集体建设用地基准地价的评估，在进行评估前必须明确评估的具体范围。
通常状况下，城镇基准地价的评估具体范围是主要分为城市的建成区、在建区与规划区，是相对比较集中的。
然而集体建设用地是比较分散的，而且分布断断续续的，不是很集中。
所以怎样明确集体建设用地基准地价的评估范围是最基本的前提条件。
1.2 级别界限无法处理级别的明确，通常需要于定级单元前提下，实现同一总分区间有关单元的合并。
关于城镇基准地价方面的级别界限，主要由自然的线状地物组成，比如公路、河流以及行政区划界线等等。
与城镇国有土地对比，在开发程度方面集体建设用地有着明显区别，尤其是基础图件无法与国有土地相比。
例如，路网系统不健全，甚至有的路尚未命名，从而使得级别界限的明确变得十分困难。
与此同时，农村集体建设用地的实践应用，具体成果必须使广大的农民可以看得见、享受到，所以成果就要有着良好的可操作性。
集体建设用地评估
集体建设用地估价中疑难问题的探讨集体建设用地是我国独有的特殊用地形式，正因为这种独有和特殊性，才决定它在市场运作上没有模式可寻。
从而影响到集体建设用地房地产的正常估价，出现难以规范，甚至出现多头政策、多家估价的局面。
造成估价结果的不合理性，制约了一些地区经济正常发展，这是亟待解决的问题。
本文试图从查找和分析出现疑难原因及表现形式入手，来寻求解决方法。
以此规范集体建设用地房地产估价市场，使其为经济发展服务。
一、集体建设用地估价中疑难问题的形成（一）法规、政策的滞后改革开放以来，除了我国的宪法对集体建设用地有法律规范外，很少有专业性法律、法规对集体建设用地的流转（使用、规划、开发建设、转让、出租、抵押）做出明确的规范，往往是集体土地的开发利用已经成批的进行了，政府管理部门还没有具体的管理办法和相关的政策出台。
（二）开发建设的随意性由于政府部门法律、法规的滞后，势必导致集体土地建设的规划不统一、用途不统一、功能不统一、模式不统一，正是这“四不统一”的现象，影响了集体土地市场健康发展。
（三）变现能力差集体土地在市场上的变现能力差具体表现在：1、法规的不健全，规划使用不合理；2、集体建设用地一般都处在城乡结合部距城市中心较远的地段；3、集体土地没有参与市场流通，人们对它的了解程度较差；4、交易量小造成市场窄小没有可参照的依据；5、存在一定的违法风险。
（四）使用风险较大集体建设用地在使用上和国有土地相比风险较大，这是由于：1、使用权的取得没有法律、法规的充分保护；2、面对的所有权主体是农民集体且在土地的使用上可能有违规违法行为的存在；3、有些集体土地上的建设不符合土地总体利用规划和城市建设总体规划。
（五）与国有土地在权利上的差别就目前的房地产市场状况看，集体土地与国有土地存在本质差别。
1、面对的所有权主体不同。
国有土地所有者是国家，集体建设用地面对的所有者是乡（镇）政府或村农民集体。
换句话说，就是所有权的差别和使用权的差别，2、法律、政策的支持程度不同。
集体建设用地基准地价评估体系构建
集体建设用地基准地价评估体系构建随着城市化进程的加快，国家对城市集体建设用地基准地价评估体系的构建提出了更高要求。
基准地价是指土地的最低价格，也是土地的最低限价。
在土地市场中，基准地价直接影响着土地的交易价格和土地使用权的收益。
构建健全的基准地价评估体系对于保障土地市场稳定、促进土地资源有效配置和推动城市可持续发展具有重要意义。
本文将围绕着【集体建设用地基准地价评估体系构建】展开讨论。
一、基准地价评估的背景和意义城市集体建设用地基准地价评估是国家土地管理制度改革的重要内容之一。
城市土地是国家资源资产，城市土地收益归国家所有。
土地基准地价是国家对土地资源进行规划、管理和开发的重要依据。
在土地资源有限的情况下，合理确定土地基准地价有利于促进土地资源的有效配置，保护农民土地承包经营权，规范土地市场秩序，保障农民土地权益，推动城市建设用地的健康发展。
二、基准地价评估的主要内容1. 基准地价评估的指导思想基准地价评估应当贯彻科学发展观，遵循土地有限、土地资源的公共性和城市可持续发展的原则，合理确定土地基准地价，实现土地资源的最优配置。
（1）国家审定地价评估方法：国家审定地价评估方法是国家土地资源部门根据国家有关法律法规和政策制定的基准地价评估标准和方法。
国家审定地价评估方法应当科学合理，公平公正，保护农民土地承包经营权，维护土地市场秩序。
（2）土地市场交易价指标：土地市场交易价指标是土地市场交易价格的参考指标。
土地市场交易价指标可以通过土地市场价格、土地利用规划和土地资源价值评估等手段进行确定。
（3）农民土地承包经营权补偿标准：农民土地承包经营权补偿标准是指政府对征地拆迁、征收征用和调整土地利用等行为给予农民土地承包经营权的一次性补偿标准。
（1）基准地价评估的程序应当严格按照国家土地资源部门的规定进行，包括征地规划、土地使用规划、土地利用规划和土地基准地价确定。
（2）基准地价评估的责任应当明确，包括国家土地资源部门、地方土地资源部门和专业地价评估机构等相关部门和单位的责任。
成本法评估集体建设用地使用权的几个问题
开 发 费用 ： 另一 种 是运 用 当地七 通一 平 费用 的社 会 平均 水平 。
（ ） 资利 息 三 投 此 项 费用 为 取 得 和 开发 估 价 对 象 的 两 个 阶
实践 中 ， 我们 不但 接触 到集 体 土地 用于 工业 用 地
的情 况 ， 而且 还接 触 到集 体土 地上 的商 业用 房 或 者集 体 工业用 地 但现 状 为开设 商场 的房地 产 ， 甚
定 。这 里没有 统一 的每 亩 多少 费用 的规 定 ， 估 评 结论 准确 与否 主 要取 决于 原始 资料 的准 确 程度 ，
５
另外 ， 还取 决于估 价师 的执业 经 验与 能力 。 ６农户 拆迁 安置 补偿 ．
这
塞 芒 塑 虫
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耕 地开 垦 费等 征收 范 围和 标准 的通 知》 所规 定 的 计 费标 准 计算 ， 为 ３ ． 即 ７ ５元 ／平 方米 （ 亩 ２ ５ 每 ． 万 元） 计算 了这笔 费用 后 ， 来政府 规定 的垦 复 。 原 基 金 、 地有 偿置换 费就 不再 重复计 算 。 耕 ２ 新 菜地 开发 建设基 金 ． 蔬 算
估计 算 中要 明 晰估 价 对 象 所 处 区县 和 人 均耕 地 占有 量 ， 因为其 收税标 准是 不 同的 。 ５ 集体 财物 补偿 ．
公 式 的 内涵包 括 以下几 方面 内容 。
（ 土 地取得 费用 一） １耕 地 开垦 费 ．
按 上海 市物 价局 等 四局委 发 布 的 《 于制 定 关
就 估价方法 而言 ， 集体建 设用地使 用权 （ 以下 简称集体 土地） 与其他 性质 的土地使用 权一样 ， 通 常可采用 成本法 、收益法和市场 比较法 等进行 评
农村宅基地和集体建设用地使用权确权登记的法律问题探讨
农村宅基地和集体建设用地使用权确权登记的法律问题探讨一、本文概述随着中国农村经济的快速发展和城乡结构的不断调整，农村宅基地和集体建设用地的使用权确权登记问题日益凸显，成为当前土地管理法律领域的热点问题。
本文旨在深入探讨农村宅基地和集体建设用地使用权确权登记过程中存在的法律问题，分析其成因，并提出相应的解决策略。
文章首先梳理了农村宅基地和集体建设用地的相关法律法规及其演变历程，明确了确权登记的法律依据和政策背景。
通过实证分析，本文揭示了确权登记实践中的主要问题，包括但不限于权属界定不清、登记程序复杂、法律法规滞后等。
在此基础上，本文进一步探讨了如何完善相关法律法规，优化确权登记流程，以及如何加强农民土地权益保护等关键问题。
文章提出了一系列具体的法律改革建议，以期为促进农村土地使用权确权登记工作的顺利进行和农村经济的健康发展提供理论支持和政策参考。
二、宅基地和集体建设用地使用权确权登记概述在农村土地管理中，宅基地和集体建设用地使用权的确权登记是确保土地资源合理利用和农民合法权益得到保护的重要环节。
宅基地使用权指的是农村集体经济组织成员依法享有的，在集体所有的土地上建造住房及其附属设施的权利。
而集体建设用地使用权则涉及更广泛的用途，包括但不限于农村公共设施、工商业设施以及其他非农业用途的土地。
确权登记工作的核心在于明确土地使用权的归属，界定土地使用范围，以及确认土地使用权的性质和期限。
这一过程不仅需要依据《土地管理法》、《物权法》等相关法律法规，还需结合地方政策和实际情况，通过土地测绘、权属调查、登记申请、审核发证等一系列程序来完成。
在实际操作中，宅基地和集体建设用地使用权确权登记临着诸多挑战。
由于历史遗留问题，一些地区的宅基地和集体建设用地权属不清、界限不明，导致确权工作难以开展。
土地登记信息系统的不完善，使得信息共享和数据更新存在困难，影响了确权登记的准确性和时效性。
农民对土地确权的认识不足，以及部分地区在推进确权登记过程中的行政效率问题，也是制约确权登记工作顺利进行的因素。
集体建设用地基准地价评估的若干问题探讨
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集、 估价参数 的选取 、 准地价的确定、 基 基准地价的衔接等关键 问题提 出了相应的解决办法， 以期完善
农村 集 体 建设 用地 基 准地 价 的评 估 工 作 。 关 键 词 ： 体 建设 用地 ； 准 地价 ； 估 集 基 评 中图 分类 号 ：３ １ Ｆ０． ２ 文 献标 识 码 ： Ａ 文 章编 号 ：０９ ２６ （ ０ ０）４ ０ ３— ５ １０ — ４ ３ ２ １ ０ — ０４ ０
２ ０年 ７月 ０１
第 １ 第 ４期 ９卷
安 徽 农 业大 学 学报 （ 会 科学 版 ） 社 Ｊｕ ａ ｏ ｎ ｕ Ａ ｒ ｕｔｒ ｎｖｒｔ（ ｃａ ｓｉ ｃ ｄｔ ｎ ｏｒｌ ｆＡ ｈ ｉ ｇｉ ｌ ａ Ｕ ｉ ｓｙ ｏｉｌｃｅ ｅｅｉｏ） ｎ ｃ ｕｌ ｅｉ ｓ ｎ ｉ
Ｊ １２ １ ｕ．０ ０ ，
的若干 问题探讨
杨 杰 １， 绍 敏 ， 任 ２
（． １ 广东省 土地开发储备局 土地市场与地价监测部 ， 广东 广州 ５０ ７ ；． １０ ５２广东省地价评估中心 评估室 ， 广东 广州 ５ ０ ７ ；． １０ ５ ３广州市越秀区第 四土地房屋管理所， 广东 广州 ５ ０ ０ １１０）
摘 要：目前 ， 集体 建设 用地基准地价还是我 国地价管理 中的空 白， 索和 完善集体建设 用地使 用权基准地价 探 的评估工作迫在眉睫。结合具体 的评估试点工作 ， 介绍 了农村集体建设用地基准地价评估工作的特点
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关于上海市集体建设用地使用权评估的探讨
文章来源：上海万隆资产评估公司杨静文章发布: 上海市资产评估行业质量技术指导委员会发布日期：2005-6-18 20:59:03
我国地域辽阔，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定，我国土地按所有权分类可分为国家所有土地和农民集体所有土地两种；根据国土资源部《全国土地分类（试行）》中的规定，我国土地按土地利用现状分类可分为农用地、建设用地和未利用地三大类。
本文将探讨的是上述土地分类中的上海市集体建设用地使用权的评估问题。
一、集体建设用地使用权的有关法律法规的规定
目前，关于集体土地使用权流转方面的规定主要有：《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。
另根据《关于上海市农村集体土地使用权流转的试点意见》[沪府办（2001）54号]中的规定，“允许采用土地使用权的合作、入股、联营、置换等流转方式，参与兴办除商品房开发以外的工业、商业、旅游、娱乐、金融、服务业等经营性项目的建设。
土地流转的收益可以一次性或分期取得，流转地价应充分体现土地的用途级差和地区级差。
”由此可见，集体建设用地使用权与国有土地使用权在流转上是存在较大差别的，集体建设用地使用权具有不得出让、转让等限制条件，这就决定了集体建设用地使用权价值与国有土地使用权价值之间存在区别。
二、集体建设用地使用权评估方法的选择
因集体建设用地使用权目前在流转上受到限制，而其价值是客观存在的，故在评估方法上一般多采用成本法，在条件许可的情况下，也可采用市场比较法、收益法。
下面着重探讨成本法下的集体建设用地使用权评估思路。
三、采用成本法评估集体建设用地使用权
在以成本法评估上海市集体建设用地使用权时，通常采用以下公式：
集体建设用地使用权价值=土地取得费用+土地开发费用
+利息+利润+土地增值收益
1、土地取得费用的构成与取值依据
土地取得费用一般由以下A、B、C或D、E、F五部分组成：
A 土地补偿费
文件标准：沪价房（1999）第316号、沪财综（1999）第49号B 青苗补偿费
文件标准：沪价房（1999）第316号、沪财综（1999）第49号C 耕地开垦费
文件标准：沪价商（2001）53号、沪财预（2001）122号
合并原“土地垦复基金”和“耕地有偿置换费”，征收标准2.5万元/亩（或37.5元/平方米）（2002年1月1日起执行）。
D 新菜地开发建设基金
文件标准：沪价商（2001）53号、沪财预（2001）122号
合并原“新菜地建设基金”和“耕地有偿置换费”，征收标准：占用耕地的，属市蔬菜保护区、蔬菜非保护区、蔬菜园艺场分别为4.5、3.3、7.5万元/亩或67.5元/平方米、49.5元/平方米、112.5元/平方米；
占用非耕地的，属市蔬菜保护区、蔬菜非保护区、蔬菜园艺场分别为3、1.8、6万元/亩或45.0元/平方米、27.0元/平方米、90.0元/平方米（2002年1月1日起执行）。
注：上述耕地开垦费与新菜地开发建设基金视具体情况交纳其中的一种，不重复交纳。
E 地上地下建筑物附着物补偿费
地上地下建筑物附着物指征地范围内的旧有建筑物、构筑物及棚、舍等。
对该部分财产的补偿，由于每块地被拆的建（构）筑物等设施不同，故每块地的补偿费用一般不一样，可视具体情况确定。
F 耕地占用税
文件标准：沪府发（1987）36号、沪财农（1987）80号、沪财农（1987）89号、沪财农（1988）40号。
收费（元/平方米）范围
2 公路建设用地
3 崇明、横沙、长兴
4 南汇、奉贤、松江、金山、青浦
6 闵行、嘉定、宝山、川沙四县（不包括已划入市区行政区域部分）
8 人均耕地1亩以上地区
10 人均耕地1亩以下地区
注：免征部分请查阅文件。
2、有关土地取得费用构成上存在的争议及分析
土地取得费用除上述几块构成外，目前在评估实践中也有评估师会考虑加入征地劳动力及养老人员安置费、征地管理费。
这二块费用在原先用成本法评估集体建设用地时是不考虑的，只在国家征地时才考虑。
因为当时村镇集体组织将农用地征为集体建设用地时征地事务一般均自行办理，原地上劳动力及养老人员也均由村镇集体组织重新安排。
然而近几年来，随着市场经济的发展，此类征地事务已普遍采用外包方式操作，对地上劳动力的安排也经常采用由其自谋出路的方式解决，因此目前状况下需适当考虑这二块成本费用。
其取值标准可参照国家征地时的标准，具体如下：
（1）征地劳动力及养老人员安置费
上海市征地劳动力自谋出路的：15000-30000元/人；
养老人员安置费：
文件标准：沪府发（2003）66号
养老费：《上海市劳动和社会保障局关于落实被征地人员就业和社会保障若干问题的通知》[ 沪劳保就发（2004）37号 ]规定，养老费按以下公式计算：
征地养老费=（月生活费+月医疗费+月补助费）×12×养老缴费年限+丧葬补助费上述公式中:月补助费为月生活费的5%；丧葬补助费为月生活费的3倍。
月生活费、月医疗费的标准按照区县政府规定的养老人员的生活费标准、医疗费报销标准来确定。
（2）征地管理费
文件标准：沪府发（1987）58号、财政部《关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》的规定
公式：征地管理费=（A+B+C或D+E）×（2～３）%×70%
3、土地开发费用的构成与取值依据
土地开发费用通常是指宗地红线外土地开发费（包括基础设施配套费、公共事业建设配套费、小区开发配套费）及场地平整费用。
在评估实践中评估人员一般根据资料分析结果作出专业判断，目前一般取宗地红线外土地开发费“六通一平”在110—140元/平方米（摊入宗地面积），“五通一平”一般在80-110元/平方米，“三通一平”一般在60-80元/平方米，再视具体开发规模、标准而定。
如果待估宗地外尚未成片综合开发、开发程度较低，应根据开发程度具体情况对土地开发费用进行适当的调整。
4、利息、利润的确定
投资利息=土地取得费×[（1+利率）开发期–1]+土地开发费×[（1+利率）开发期/2 –1]
投资利润=（土地取得费 +土地开发费）×利润率
5、土地增值收益的构成与取值依据
一般按以下公式估算土地增值收益：
土地增值收益=[土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润]×土地增值收益率
上式中的土地增值收益率一般由评估人员根据专业经验分析判断，并应与利润率的确定结合起来综合考虑，应充分体现集体土地的特性以及用途级差和地区级差。
四、集体建设用地评估中还需视委估对象情况来适当考虑的其它因素
根据上述评估程序得到的是通常情况下的集体建设用地使用权价值，评估师还需分析委估宗地是否存在比较明显的特殊的地方，并进行适当的修正。
一般比较多的是针对以下二方面的修正：
1、区位及个别因素修正
根据待估宗地的区位条件和宗地具体条件进行修正，一般采用系数修正。
2、土地使用权年期修正
一般地，集体建设用地使用权是无期限的，但是，当以集体建设用地使用权作为
出资时，往往是以一定年期的集体建设用地使用权作为出资，这时就要进行年期修正。