旅游综合体开发模式
旅游综合体
“旅游综合体”，是指基于一定的旅游资源与土地基础，以旅游休闲为导向进行土地综合开发而形成的，以互动发展的旅游吸引核、休闲聚集区、旅游地产社区为核心功能构架，相关配套设施与延伸产业为支撑保障，整体服务品质较高的旅游休闲聚集区。
作为聚集综合旅游功能的特定空间，是一个旅游经济系统，并有可能成为一个旅游休闲目的地，它包括“休闲综合体”、“度假综合体”、“休闲商业综合体”、“创意文化综合体”、“温泉养生综合体”、“康疗运动综合体”、“休闲农业综合体”、“旅游小镇（非建制）”等各种类型。
“旅游综合体”是“旅游消费模式升级（从单一观光旅游到综合休闲度假）、景区发展模式升级（从单一开发到综合开发）、地产开发模式升级（从传统住宅地产到旅游综合地产）”三大升级共同作用的结果。
其综合特征包括以下五个方面：一是以一定的旅游资源与土地为基础，二是以旅游休闲功能为主导三是以综合开发为手段四是以旅游地产产品为核心五是以较高品质服务为保障。
在新型城镇化的构架下，旅游综合体的发展架构，实际上是由五个部分构成：旅游吸引核·休闲聚集区·居住发展带·社区配套网·产业延伸环。
旅游吸引核，是面向市场需求，创新整合开发核心资源，目的是创造一个或多个独特的核心吸引物，这是创造核心吸引力的基石所在，可以是一个或多个核心旅游休闲项目——观光景区、主题公园（乐园）、赛车场、影视城、特色街区、温泉养生中心、生态小镇、主题博物馆。
休闲聚集区，是为满足由核心吸引物带来客源各种休闲需求而创造的综合休闲产品体系，实际上是在旅游产业构架下各种休闲业态的聚集。
主要包括主题酒店群、特色商街、主题演艺、水上游乐项目、温泉SPA等。
居住发展带，是旅游综合体迈向城镇化结构的重要支撑。
旅游各要素的延伸带动泛旅游产业发展形成产业融合与产业聚集，产业聚集形成人员聚集，形成原有城镇居民居住、农民城镇化居住、产业人口聚集居住、外来游客居住、外来休闲居住（二居所）、外来度假居住（三居所）等六类人口相对集中居住，从而形成了依托产业的城镇人口以及为此建设的居住社区，构建了城镇化的核心基础。
旅游综合体
旅游综合体目录一、何为“旅游综合体”二、“旅游综合体”有哪些类别三、如何打造“旅游综合体”展开编辑本段一、何为“旅游综合体”（一）概念“旅游综合体”的概念，实际上来自于我们所熟悉的“城市综合体”，但是两者有着明显区别。
城市综合体是以建筑群为基础，融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐四大核心功能于一体的“城中之城”（功能聚合、土地集约的城市经济聚集体）。
而“旅游综合体”，有时也称之为“休闲综合体”或“度假综合体”，是指基于一定的旅游资源与土地基础，以旅游休闲为导向进行土地综合开发而形成的，以互动发展的度假酒店集群、综合休闲项目、休闲地产社区为核心功能构架，整体服务品质较高的旅游休闲聚集区。
作为聚集综合旅游功能的特定空间，旅游综合体是一个泛旅游产业聚集区，也是一个旅游经济系统，并有可能成为一个旅游休闲目的地。
（二）特征“旅游综合体”出现，是“旅游消费模式升级（从单一观光旅游到综合休闲度假）、景区发展模式升级（从单一开发到综合开发）、地产开发模式升级（从传统住宅地产到综合休闲地产）”三大升级共同作用的结果。
从这个意义上看，更印证了“旅游综合体”必然是推动中国旅游产业再次升级的主力引擎，也决定了其核心特征包括以下五个方面：1.以一定的旅游资源与土地为基础。
这是旅游综合体打造的前提所在，需要指出的是，这里说的旅游资源，是包括人工打造的资源在内的泛旅游资源的概念，如何转化成具有独特吸引力的旅游产品是其核心指向。
土地资源，可大可小，它决定了旅游综合体的规模大小，影响着产品的配比结构。
2.以旅游休闲功能为主导。
作为旅游综合体，旅游休闲功能必须是主导，基于泛旅游产业综合发展的构架，融合观光、游乐、休闲、运动、会议、度假、体验、居住等多种旅游功能在内的“综合旅游休闲”的概念，当然，在实际开发中的功能综合配置，不是多种功能的简单的大糅合，而是要根据具体情况，侧重打造其中某一项或几项功能。
3.以土地综合开发为手段。
生态旅游综合体
生态旅游综合体发展模式探讨（上）大地风景国际咨询集团北京大地风景旅游景观规划院董双兵翟蕾翟燕生态旅游综合体（Ecotourism Complex），是以自然的、文化的原生态资源为吸引物，以度假、居住为重要手段，强调综合效益，以旅游业为导向的土地开发模式。
要推进生态旅游综合体的建设，进而鼓励社会力量参与产业结构调整，促进改善原住民生活条件，提升区域经济水平，首先就要弄清生态旅游综合体的内涵及特点。
生态旅游综合体的三个特征以原生态资源为引擎。
与其他综合体一样，生态旅游综合体具有较强的复制能力，而不同综合体之间最大的区别，就在于其核心竞争力的原生态资源的不同。
与城市综合体、商业综合体等不同的最大特点，是生态旅游综合体是以自然的、文化的原生态资源为吸引物。
因此，生态旅游综合体适合的街选址，往往是那些具有原生态特性的山地、乡村、森林和滨海地区。
由于这种吸引物对其他产业、一大部类、二大部类都产生重要影响，能带动地产、餐饮、休闲娱乐、会议会展、会所服务以及其他服务业的共同发展，这种吸引物也可以称为引擎或者孵化器。
对中心城市的依附特点明显。
生态旅游综合体大多数不是目的地，它的辐射范围以中心城市为依托，一般为距离城市外围生活区在1—2小时车程范围内的旅游度假区，或者本身就是以度假为目的，作为中心城市的次级生活区域。
从它的主要游客类型上来看，要么是长期停留的度假游客，要么是旅居者身份的常驻居民。
是旅游业发展的最后一个阶段。
从旅游业发展的生命周期来看，生态旅游综合体具有鲜明的阶段性特征。
它产生于旅游业发展的不成熟阶段，并跳过一般性的大众观光旅游层次，直接进入休闲旅游阶段。
同时，随着综合体的成熟，旅游业对区域的综合拉动机制日益成熟。
经过一定时期的发展，生态旅游综合体也极有可能转换成休闲综合体（Leisure Complex），进而变成具备一定游憩功能的城市综合体（Urban Complex），在没有严格的限制的情况下，有可能带动生态旅游综合体变成卫星城或城市新区。
中国旅游地产开发的四种模式
——“城市功能区”驱动旅游地产新模式旅游产业的地位与产业经济规模的快速发展，使得旅游地产不仅成为一种新旅游产品进入客源市场，同时也成为一种成功的多产业融合方式进入行业发展领域，并承载一定的城市功能。
以此也拉动众多国内外规模企业竞相滚动资金开发旅游地产，也形成了一个又一个让世人关注的经典案例。
笔者经过归类整理，提出了中国旅游地产开发的四大新模式与七大应用策略，期望能够为旅游地产的科学开发提供智业支持。
伴随着中国城市化进程加快，城市空间不断外扩，区域界限逐步消失；在生活需求上，由于城市中心地价飙升、环境恶化，人们不由自主向城区边缘扩散，从而催生了新的城市空间版图。
在这一背景下，旅游地产赢得了更大的市场空间，区域资源被置于广阔的地域范围内进行优化配置，使旅游地产价值更大化。
同时，旅游地产也逐步成为提升城市形象，改善城市品质的重要支撑，甚至在某种程度上牵引城市空间的发展走向。
可以说城市化与旅游地产将逐步体现出“双轮驱动”的并存态势，相互为用。
而旅游城市化是旅游作为推动城市化的一种动力，引导人口向城市集中的过程，是基于后现代主义消费观和后现代主义城市观的一种城市发展形式，能够在推动城市化的基础上，进一步合理调整城市空间、改善生态环境和人居环境、提高城市精神文化内涵，从而达到建设可持续发展的宜居城市目标。
大中型城市市内或市郊的城市化进程中，在没有资源优势的情况下，需要旅游地产在自我营造的旅游氛围中进行大型旅游项目开发，营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区，改善区域基础设施条件和环境质量，靠旅游业的关联带动作用引来人流、物流，将生地变成旅游熟地和旺地，引起景区附近地产升值，再趁势搞地产开发。
此类地产开发与旅游景观开发高度融合，地产开发即旅游景观开发，房产本身即是旅游景观载体或表现形式。
与旅游景观开发二位一体的房产开发。
景即是房，房即是景，景中有房，房中有景，直接提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高居民生活质量，将旅游地产开发提升到一个新境界。
沉浸式文旅商业综合体策划：四种开发模式+三个发展趋势
沉浸式文旅商业综合体策划：四种开发模式+三个发展趋势内容导读：一、何谓沉浸产业二、沉浸式文旅商业综合体四种开发模式三、沉浸式文旅商业综合体三个发展趋势沉浸式演艺、沉浸式餐厅、沉浸式展厅、沉浸式实景娱乐应运而生，“沉浸式文旅商业综合体”出现在大众视野，和之前的商业综合体相比，沉浸式文旅商综合体更强调文化的主题性，从概念来看属于体验式商业的高级阶段。
以下是关于沉浸式文旅商业综合体的内容，将从文旅视角出发对商业综合体的沉浸式发展路径进行研究，可供沉浸式文旅商业综合体开发运营参考。
【一】何谓沉浸产业沉浸产业是沉浸体验的产业化流变。
体验式商业是基于“体验经济”理论的一种商业模式，从开发程度上分为三个阶段：合理组合业态的初级阶段；空间质量特异的中级阶段；介入独特文化体验的高级阶段。
近几年，随着VR/AR、虚拟网络等新技术的产生，“沉浸式体验”一词火遍大江南北。
•从狭义上看，沉浸产业是给消费者带来沉浸体验的生产部门，由不同行业组成。
由于构成沉浸产业的企业以体验价值为主要经济来源，沉浸产业被认为是体验产业的一种。
•从广义上看，沉浸产业的市场主体还包括将沉浸体验作为营销手段或产品线扩展（Product-lineex-tension）策略，并以此吸引市场或获取经济报酬的经济组织，甚至包括与之相关的从事“软硬件产品”研发、生产和销售活动的经济组织，即沉浸产业是与沉浸体验相关的各个行业所组成的业态总称。
这两种视角在经营模式、生产方式和流通环节存在差异，其经营对象和范围却都围绕沉浸体验展开。
【二】沉浸式文旅商业综合体四种开发模式通过沉浸式场景营造、沉浸式业态选择、沉浸式服务供给和沉浸式角色设定四大路径打造沉浸式文旅商业综合体。
2.1沉浸式场景营造文化和创意沉浸元素的植入能在内容上丰富商业空间，让原本以购买为目的的商业转换为一个群体创造性高峰体验的空间场所。
从泛旅游视角出发，推动文化IP场景与商业综合体的融合，创新“城市微旅游”商业模式，跳脱传统空间、动线设计，以“移步异景”的思路，推出自由变换的游览动线，改变以往商铺呈现出的规律分布，而是以景观、故事场景为前提设计疏密有序、错落有致的空间，如秦淮·戏院里，还原明代《上元灯彩图》，项目从画中提取出灯彩、商贾、民俗演艺等一系列秦淮文化，打造了一场永不落幕的繁华灯会。
旅游景区常见的七种商业模式
旅游景区常见的七种商业模式1.门票商业模式这种商业模式就是简单的门票经济，利用天然的资源进行简单的改造，同时修一个大门收取参观费用。
这是目前国内观光型景点的主流模式，这种模式是否成功依赖于其旅游资源的品位。
这种模式投资小，但如果资源品位不高，也难以形成有效的资金的循环。
当然，如何抓住卖点进行营销推广也很重要。
张家界的天门山、黄龙洞就是这种模式的典型。
2.旅游综合收益商业模式这种模式摆脱了单一的门票经济，而是强调餐饮、购物和住宿等多种收益形式。
单一的门票经济难以适应现阶段发现的需求，收益也非常有限。
一般情况下，一个景区的门票占到总收入的40%是合理，如完全依赖门票经济是难以获得可持续发展。
比如四川的碧峰峡运作很成功，除了门票外，还有酒店、餐饮和购物等多种收益。
3.产业联动商业模式这种模式就是以旅游作为平台，利用旅游这个平台资源来开发相关的产业，从而获得比较多的收益。
典型的农业旅游，除了获得旅游收益外，还有农业和农业加工的收益。
内蒙古的牧业旅游也是比较典型的，投资商不仅发展旅游，还发展奶牛养殖业，形成互动，获得综合收益。
4.旅游地产商业模式这种商业模式实际上是产业联动的一种，只不过这种模式在国内运作已经比较成熟，因此单独说明。
这种模式是投资商在开发旅游的同时要求政府给与一定的土地作补偿（价格一般是各种办证的费用），旅游和地产同时开发，通过地产的收益来弥补旅游的投资。
5.旅游资源整合的商业模式这种模式是一些距离中心城市较近的景点的开发的通行模式。
就是由一个投资商控制资源，做好基础设施，然后对各种项目进行招商，联合许多小投资商一起参与经营。
广东的部分景区比较成功，比如中山的泉林山庄，投资商基本不做具体项目，景区内部的100多个项目都是众多的中小投资商建立。
6.产业和资本运作相融和的商业模式这种模式就是将景区开发到一定程度后，通过引进战略投资者而获得收益。
这种模式在广东的漂流行业比较盛行，在广东投资一个漂流往往只需要100多万元，如果运作得当，那么两年时间一般可以收回投资，随着资源的升值，进行高价出售。
2基于度假生活方式的构建,创新旅游综合体开发
基于度假生活方式的构建，创新旅游综合体开发北京绿维创景规划设计院旅游综合体规划设计中心罗红宝葛国保随着体验经济时代的来临，居民节假日的增多及日趋合理化，居民休闲度假的需求亦随之高涨。
可以说，我国旅游的休闲时代已经到来，体验式旅游开发已经成为开发商与规划者之间的一大共识。
在众多的项目开发中，旅游综合体，通过以营造旅游目的地式的旅游开发，成为区域经济社会综合开发的主流模式。
通过长期的项目规划实践研究，绿维创景认为，“旅游综合体”，是指基于一定的旅游资源与土地基础，以旅游休闲为导向进行土地综合开发而形成的，以互动发展的度假酒店集群、综合休闲项目、休闲地产社区为核心功能构架，整体服务品质较高的旅游休闲聚集区。
一、旅游综合体的创新发展从规划咨询角度看，旅游综合体是以旅游为导向的区域经济社会的综合开发，其完整的开发模式，主要包含以下四个层次：（一）重点层面：土地利用的优化。
土地利用，实际上是各种资源的有效整合，指导项目地的功能布局与落地实施，形成合理、科学、优化的土地利用方式，从而在有效保护区域生态的前提下，最大程度的发挥土地的价值。
（二）核心层面：商业模式的突破。
从综合开发的角度，处理好人气、地气、财气之间的关系，设计具备优良盈利性的商业模式，能够承担起区域经济社会综合发展，社区居民的有效参与，让政府满意、企业盈利，百姓获利。
（三）延伸层面：项目设计的创新。
从产品策划到具体的景观布局、建筑设计与游乐设计都体现创新的思想，形成独一无二的创新效果。
强调精致化，品质化与主题化。
（四）关键层面：主题意境的塑造。
主题意境，是一种统领全局的要素，是引导市场的关键，是项目设计的总纲，是土地利用的前提，是商业模式的抽象表达。
主题意境化的打造也即是构筑特定的度假生活方式，是旅游综合体创新发展的内在灵魂。
从规划实践的角度来看，以上四个层次存在一定的递进与深入，旅游规划从土地的优化利用，过渡到商业模式的突破，再深入到项目产品的设计创新上。
文化创意型旅游综合体开发理论模型研究
统， 并有 可 能成 为一个 旅 游休 闲 目的 地 。 我 国文化旅 游 发展 实 践 模 式 经 历 了原 生 态 实 体 模式、 主题 公 园 模 式 、 生态博 物馆模式 、 实 景 演 艺 模 式， 到 目前 的文化 创 意 型 旅 游 综 合 体模 式 ， 不 断 实 现
旅 游综 合体 。 “ 文 化创 意型 旅 游综 合 体 ” 是 在 我 国大 众 观光 旅 游逐 步 发展 过渡 到休 闲度 假旅 游 的时代 背景 下 ， 借鉴
国外“ 城 市综 合体 ” 的研究 和 建设成 果 ， 结合 我 国基本
文化创 意 型旅 游 综 合 体 发 轫 于 ２ ０ ０ ８年 的 杭 州 市 。是 年 ， 杭 州市 委 首次推 出了多个 以旅游 为 主题 的 综 合体 ， “ 旅 游综 合体 ” 作 为一 种新 型 的业态 在我 国应
国情而 提 出并开 发 建 设 的 。文 化 创 意 型 旅 游 综合 体 不 同 于国外 的“ 城 市综 合 体 ” 。城 市 综 合 体 是 以 建筑
群 为基 础 ， 融 合商 业 零 售 、 商务办公 、 酒店餐饮 、 公 寓
黄山、 北京、 贵阳、 楚 雄等 １ ４ ５ 个 城 市推 出 了旅游 综合
［ 关键词］ 文化旅游 ｝ 文化创意型旅游综合体 ； 开发 Ｉ 理论 ［ 中图分类号３ Ｆ ５ ９ ２ ［ 文献标识码］ Ａ ［ 文章编号３ １ ６ ７ ４ — ３ ７ ８ ４ （ ２ ０ １ ３ ） ０ ３ － ０ ０ ０ ６ — ０ ５
一
、
文化 创 意 型 旅 游 综 合 体 及 其 开 发 理 论
的产物 ， 是 一种 崭新 的产 业 业 态 ， 在 理 论 上 是 对 既 往 各 种文 化旅 游 开 发 模 式 的融 合 创 新 发 展 ， 具 有 多 产
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旅游综合体发展模式前言：随着产业结构升级,旅游结构从原有的单一旅游经济模式向多元化的、集合式的、综合性的旅游模式发展,产生了以旅游资源与土地为基础,以旅游休闲功能为主导,结合大型旅游休闲项目、高品质服务的配套设施、互动发展的休闲旅游地产等多功能的、集合式的土地利用模式及产业聚集模式。
一、旅游综合体发展的三种模式旅游综合体的开发、建设、运营、管理、盈利模式与传统旅游景区发展模式有较大区别。
综合考虑其特定空间内产品复合性和产业集聚性，对比不同旅游综合体的主导产业及产业链中各要素的关系，可以以不同驱动力为基础将旅游综合体的发展模式划分为三类，即以旅游景区转型升级为驱动力的旅游综合体、以地产开发模式创新为驱动力旅游综合体和以城市特定阶段的发展要求为驱动力的旅游综合体。
1. 景区升级驱动型旅游综合体以旅游景区转型升级为驱动力的旅游综合体，主要以旅游企业为主体进行开发建设，依托知名景区进行旅游综合体打造。
该旅游综合体模式主要目的是延伸旅游产业链，提升传统旅游景区的产业结构，完善丰富旅游服务功能及与之配套的旅游服务设施。
其中，地产业只是作为重要的关联产业，以一种配套设施的主体部分而存在。
此类旅游综合体是一种以不同旅游资源为吸引物的旅游景区的全面开发，更有可能发展成为一种以休闲旅游为导向的旅游目的地。
国内景区升级背景下的旅游综合体发展模式中较为典型的景区之一就是黄山景区。
前些年，黄山景区一直采取景区带动性发展模式，随着旅游产业的不断发展，黄山变单一“景区带动型”为“景区城市双带动型”，以品质高、功能全的服务内容为根本，融入度假、会展、演艺、娱乐、居住等产业，改变了传统的发展模式和盈利模式，衍生新型产业，实现多功能、多业态的集聚，对整个区域的发展起到一定的带动作用。
国外如墨西哥坎昆，它是依托世界级的自然资源打造滨海旅游项目，同时通过推广人文历史资源来加强旅游度假地的吸引力。
墨西哥坎昆位于加勒比海北部，尤卡坦半岛东北端海滨。
发展初期仅为一小渔村，拥有世界级的沙滩和海资源;岛上有玛雅文化的圣米盖里托古迹废墟，距离坎昆130公里处还有一处反映玛雅人文化的图伦遗址，是墨西哥迄今保存得最好的一座玛雅和托尔特克人的古城。
2.地产创新驱动型旅游综合体以地产开发模式创新为驱动力的旅游综合体，以地产投资商为开发主体进行建设，多以城市综合体为背景，以住宅地产、商业地产及休闲地产项目为核心，承袭做地产的思维来打造旅游综合体，旅游只是作为一种元素融入其中，撬动旅游地产的开发，此类旅游综合体是地产业的创新和升级，更可能演变为一种以居住、度假、商务、会展等为主的旅游目的地。
例如东部华侨城，一个众人熟知的成功旅游综合体模式，是以旅游地产开发为核心，开发模式呈现出商业化、追求高利润等特点，但为撬动其全面发展，最初需要以自然为背景，以人工构筑为手段创造旅游要素，进行主题开发，将传统地产中融入繁多有趣的交通、红酒小镇、茵特拉根小镇、天麓大宅、高尔夫球场、天禅演出等等，构造旅游+地产+辅助产业的创新型地产开发模式。
从项目定位上来说，华侨城是华侨城集团总部所在地，从华侨城建立之初就存在的地方，位于深圳南山区，是一个集旅游、商业、酒店、地方的大型城市社区。
东部华侨城是华侨城集团在深圳东部开发的一个大型生态旅游度假地，是一个大型的旅游项目。
华侨城旅游主要有3个主题公园：锦绣中华-民俗文化村、世界之窗、欢乐谷;东部华侨城是国家生态旅游示范基地。
3.城市发展驱动型旅游综合体以城市特定阶段的发展要求为驱动力的旅游综合体，是城市发展到一定阶段的产物，需要依托城市发展的需要进行开发。
随着城市快速发展、人们消费水平不断提高、旅游业发展逐渐走向成熟，城市化发展与旅游业在空间、客源、资源等方面的耦合作用形成了顺应时代发展需要的旅游综合体。
旅游综合体本身就能形成一个旅游吸引物，可以将其作为核心打造一个新的旅游目的地。
但旅游综合体不可能独立于城市发展，必须与时代背景、区域发展相协调。
例如新加坡克拉码头，位于新加坡城市中部地带新加坡河上游，连接新老两个中心，承担着新加坡城市娱乐休闲的功能。
它是上世纪60年代开始实施重建，经过近20年的改造，从原来的传统的二手贸易区改造成为“外来人都必去，本地人都想起”的旅游目的地与城市商业休闲生活的聚集区。
克拉码头借鉴二、打造旅游综合体的方法对于相对复杂的旅游综合体，究竟如何打造?不同类别的旅游综合体，打造模式也必然不同。
结合实践经验，提炼出最一般的模式，让开发企业在最短的时间内，抓住旅游综合体的开发要领。
打造的方式可以从四个方面来阐述：1. 确立综合打造为指向综合打造的指向，既是旅游综合体的核心特征，也是打造旅游综合体的第一要领。
实际上包括四大含义：其一，是土地的综合开发。
旅游休闲导向型的土地综合开发，是旅游综合体打造的本质所在，所谓“复合型资源、综合性利用”的思想。
其二，是产业的综合发展。
旅游综合体，是从单个旅游项目到综合旅游聚集区的转变，实际上是包括地产、商业、会展、创意、体育、文化等在内的泛旅游产业的综合发展架构，当然，不同的旅游综合体，产业的侧重将不同。
其三，是功能的综合配置。
旅游综合体，区别于传统旅游景区的特色之一，就是聚集了多种旅游功能，既要突出某项功能，又能够一站式满足游客全方位的旅游体验需求。
其四，是目标的综合打造。
一个成功的旅游综合体，实际上完全有可能发展成为“城市特色功能区、旅游休闲新地标、城市文化新名片”，这是一个综合目标的构架，已经超越了一般旅游区的层面，而对城市、文化同样有着巨大影响。
2. 确立定位突破为先导在旅游综合体未来的发展中，必然面临激烈的竞争，赢得竞争的关键，在于定位的突破，主要包括两个方面：其一，是区域功能定位。
就是要跳出地块，在区域旅游一体化的结构中，通过发挥自身的比较优势，明确自身在区域发展格局中的定位，这是旅游综合体融入大区域城镇发展与旅游发展的前提。
其二，是开发主题定位。
实际上就要面向市场需求，以创造差异化的吸引力与感召力为指向，整合自然旅游资源、文化旅游资源和社会旅游资源三大资源，凸显放大比较优势，形成一个独特性的主题(案名)，即要找到“旅游综合体”打造的灵魂，这个灵魂将指导旅游综合体个性文化与特色意境的构建，是非常重要也极具难度的一个环节。
3. 确立功能构架为核心功能构架的确立，是旅游综合体打造的核心所在。
旅游综合体在功能构架上，绝不是各种功能简单的堆砌和罗列，而是要充分研究其主要作用、内在关系和互动模式。
(1)打造核心吸引中心，是面向市场需求，创新整合开发核心资源，目的是创造一个或多个独特的核心吸引物，这是创造核心吸引力的基石所在，可以是一个或多个核心旅游休闲项目——观光景区、主题公园(乐园)、赛马场、赛车场、影视城、特色街区、温泉养生中心、高尔夫球场、特色酒店、主题博物馆。
核心吸引中心的打造是吸引人流、提升土地价值的关键所在。
这是旅游综合体打造的关键，需要对旅游产品有着深入的研究与创新能力，才能实现。
(2)构造休闲聚集中心，是为满足由核心吸引物带来的客源的各种休闲需求而创造的综合休闲产品体系，实际上是在泛旅游产业构架下各种休闲业态的聚集(Mall构架的游憩方式)，主要包括主题酒店群、特色商街、主题演艺、高尔夫球场、水上游乐项目、滑雪场等。
核心吸引中心把人流吸引进来，也形成了最初的消费，但要留住人流并扩大其消费，就需要创造更多的休闲产品，激发并满足人流的休闲消费需要，让其成为旅游休闲目的地，即构造休闲聚集中心。
这是旅游综合体的主体功能部分。
(3)创造延伸发展中心，主要是延伸发展地产业(利润主要来源)、泛旅游产业、现代服务业等相关产业，这是获取土地开发巨大收益的重中之重。
对于旅游综合体，核心吸引中心与休闲聚集中心，是关键所在，也是旅游经营的主要依托，这两部分的成功开发将极大地提升土地价值与品牌价值，也能够创造可持续的现金流。
但是，要真正获得土地开发上的巨大回报，必须进行延伸发展，主要是休闲地产社区、会议会展和文化创意产业的开发，以及现代农业、现代服务业的开发等，最终形成一个泛旅游产业的发展构架。
尤其休闲地产，是最重要的延伸发展中心，包括高端居住小镇、度假公寓、养生社区、研发园区、文化创意产业园区、企业总部基地等多种形态。
考虑到住宅价值体现的周期较长，先期可以先推出部分休闲地产项目，以便快速回笼资金。
4. 确立操作运营为支撑由于是一个复杂的综合旅游发展模式，旅游综合体对于运营的要求极高，也具有相当的难度。
为此，从立足推进项目操作的角度，可以从两个方面来谈初步的操作建议：(1)寻求专业化、落地化的高水平的智力支持目前，由于竞争相对激烈，从前期拿地到实际开发，都需要一个高水平的开发方案。
这就要求政府或开发企业十分重视旅游综合体开发方案(包括策划、规划、设计和运营咨询)的编制，在实际操作中，要靠高水平的智力支持来实现。
对于相对复杂的旅游综合体来说，高水平的智力支持应当具备以下两项能力：第一，具备多专业配合的团队构架——透析泛旅游产业的团队大构架，特别是旅游产品、度假酒店、休闲地产、投资运营和土地综合开发的专业人才。
第二，具备全程化咨询的服务能力——即要具备从创意策划到落地运营的综合能力，因为一个成功的旅游综合体开发方案，必须有灵魂、有骨架、有血肉、能成长，缺一不可。
而“策划找灵魂、规划搭骨架、设计长血肉、运营促成长”各有不同，因而能够落地的规划设计机构必须是策划、规划、设计、运营咨询一体化的构架。
(2)选择特色化、创新化的高水准的运营模式真正的旅游综合体，对旅游综合运营的要求非常高，要体现全局性、长期性、品质性，在实际的操作中，应该有两种这样的选择：其一，是独立开发，独立运营的模式。
在全国，能够这样做的企业并不多，主要是大型旅游集团或已经转型旅游领域多年的大型地产集团，如华侨城、港中旅等。
其二，是统筹开发，合作运营的模式。
这里面就会形成一个新的运营主体——旅游综合体运营商，类似于城市运营商、区域运营商，主导地块的规划与开发，并且是一个招商平台、融资平台、营销平台，做一级半开发，除了开发并独立运营自身比较擅长的项目外，综合体内的其他项目则通过战略合作的方式来落实具体运营，如酒店、商业街、娱乐项目等等。
故而，一个旅游综合体既要有自己的一个专业的主体运营公司，同时要根据不同的功能部分引进最为专业的合作伙伴，共同来管理运营项目，才能够为目标客群提供周到的综合服务。
三、开发旅游综合体的规划要点旅游区是表现社会经济、历史文化和自然环境统一的旅游地域单元，是以旅游为主体职能而发展的核心功能区。
在旅游区内，可以存在一组或几组发挥重要作用的旅游综合体。
旅游综合体是组成旅游区的重要元素，越来越成为旅游区良好发展的必要元素和核心组成要件。
但旅游综合体也可以存在于旅游区以外的资源优越区位，并起着聚集游客的作用。