中国房地产泡沫会否破灭
房地产泡沫破灭的两种场景
房地产泡沫破灭的两种场景
赵 晓
第一种 可能 ：改革进程缓慢 ，房地产泡沫越吹越大 。第二种 可能 ：改革迅
速取得突破 ，房地产泡沫破灭提前到来
十八届三 中全会 《 决定 》描绘 了即将开启 的中国第三 次 房地产改革的前景 ：第一 ，市场在资源配置 中的作 用由 “ 基
础性 ”转向 “ 决定性” ，由此决定 了下一步房地产调控 的去 行政化基 本方向 ；第二 ，强调 “ 建立城 乡统一 的建设 用地 市 场” ， “ 允许 农村 集体 经营 『 生 建设 用地 出让、租赁 、入股 ，
自主性住房 大量供应等等 ，则 目前的高房价 就会 失去 支撑 。
如 果再考 虑到去年 至今 年 以来 的住 房 刚需提 前释 放 ，以及 ２ ０ １ ７ ＃ － 前后到来的全国首次购房适龄人 口 （ ２ ５ － ３ ５ 岁） 数量步 入 下降通道 的影响 ，则如今 房地产市场 不断追高的结局注定
突然破灭，不管对世界来说还是对中国来说 ， 都是一场无法
承受的经济大灾难！匣霍 霪
（ 作者为ｊ ）
责编／ 刘建 美编／ 李祥峰
面改革 ，但这 些改革如果 掌控不好则会加剧 中国房地产泡沫
破灭的可能。
第一种 可能 ：改革进 程缓慢 ，房地产泡沫越吹越 大。 中
Ｄ Ｅ ２ ０ １ ３ ｆ Ｐ Ｅ Ｏ Ｐ Ｌ Ｅ ｔ Ｓ Ｔ Ｒ Ｉ Ｂ Ｕ Ｎ Ｅ ｆ ５
不能一蹴而就 ，重要 的是要做好平衡 ，既要避免房价上涨过
乐 观 和极 度悲观都不可取 。基本 的判 断应 该是 ，中国的房地
产市场肯定是存在泡沫的 ，但是 泡沫的大小 ，以及 泡沫是 否 会破 、何 时会破还 需要取 决于未来的外部 宏观环境 变化 。过
中国的房地产市场低迷
中国的房地产市场低迷。
中国房地产经济的低迷有许多的原因。
（1）房地产泡沫。
对于我这个对经济专业不太懂得人来说，泡沫意味着快速的增大与空虚。
中国的房地产在前几年房价疯狂翻涨，从07年开始就一直上扬，这是什么节奏，这是吹泡泡的节奏。
楼主所在的城市现在的房价是08年的2倍，真是不可思议。
泡沫大了就要破灭，这是常识。
所以，中国的房地产将迎来低迷。
（2）房价的直线攀升导致了大量的资金进入房地产，也导致了大量的银行贷款进入房地产。
所以，一旦新投入的资金无法通过卖房回收，那么房地产市场将出现大面积的倒闭。
银行也会产生大量的死帐。
而目前，房地产市场已经引起了购房者的观望情绪，这很可能引起连锁反应。
（3）反腐的影响。
听起来有点奇怪，但是，这是存在一定影响的。
中国的房地产，一直是政府卖地主导的。
对于一把手来说，任期内都喜欢搞建筑。
为啥？搞建筑的中间环节可以获得大量黑色收入，这个大家心知肚明。
所以，任何地方的地方政府都喜欢不遗余力的开发房地产，这也是房地产过热的一个推手之一。
但是，目前的反腐形势极其高压，而且实行了工程项目终身负责制。
现在搞建筑的领导人都提心吊胆，特别是一些刚建设到一半的项目，纪委要求必须全程负责到底。
这些项目自然成了纪检部门的重点巡查对象，所以，这些人恨不得当初不搞这些项目建设。
所以，反腐也会导致地方领导人搞项目建设搞房地产有所收敛。
现在在任的都是抱着能够“安全着陆”的心态，大家都在求稳定，不出事为好。
房地产经济的低迷会影响中国经济的速度。
中国房地产泡沫破灭的三个阶段
中国房地产泡沫破灭的三个阶段现在国人都很纠结，中国房地产只涨不跌，即使是实行严厉的宏观调控，似乎还是无济于事。
但是，笔者认为，没有只涨不跌的商品，房地产也是如此。
而且，中国房地产泡沫越来越明显，泡沫破灭只是时间问题。
看看美国和日本的房地产，就知道房地产上涨是有界限的，不是只涨不跌，泡沫大了必然破灭。
美国2007年次贷危机起源于房地产泡沫破灭。
美国房地产从1990年开始节节攀升，到2007年泡沫破灭，上涨趋势持续了17年。
由于美国推行宽松货币政策，疏于监管，导致房地产泡沫破灭是必然的。
日本房地产上涨持续了大约18年，从其经济起飞后的80年代初至1997年亚洲金融危机爆发。
我们再看中国的房地产上涨，从2000年开始小步上涨，2006年奥运前开始大幅上升，至今已经13年。
应该说，中国房地产的泡沫开始变得越来越大，房价上升远远超过GDP和居民收入的上升速度，到了居民无法承受的程度！为什么房地产泡沫还没有破灭呢？中国房地产泡沫破灭与美日情况略有不同，其中的原因很复杂。
中国房地产泡沫破灭必然经过三个阶段：第一个阶段：从现在到未来3年，三四线城市房地产量价齐跌开始显现。
中国不少三线四线城市（主要是地级市和县级市）房地产盲目扩张，导致大量空置，一些地方出现成交量和房价齐跌的现象，表明中国第一阶段的房地产泡沫破灭首先从基层开始，因为三四线城市缺乏产业支撑，更缺乏人气，已经出现供大于求的现象，导致房地产量价齐跌，随着时间的推移，这种现象会越来越严重。
像鄂尔多斯和郑州新区那样的“鬼城”也会越来越多。
第二个阶段：未来3年至5年（2015--2018年），二线城市（主要是中西部省会城市）房地产也会出现量价齐跌的现象。
事实上，有一小部分省会城市的房地产已经开始出现量价齐跌的现象，例如，宁夏的银川、海南的海口已经出现了房地产疲软的现象，显然供大于求的现象较为明显，其他二线城市也不容乐观。
随着城镇化的推进，商品房和保障房会越来越多，在目前供大于求的情况下，情况会变得越来越糟糕，高房价已经到了强弩之末，未来3-5年二线城市的房地产泡沫必然要破灭。
目前中国房地产总市值450万亿人民币 5倍于GDP相当于美国+欧盟+日本,中国房地产到底有没有泡沫？
目前中国房地产总市值450万亿人民币5倍于GDP相当于美国+欧盟+日本，中国房地产到底有没有泡沫？一种资产在一个连续的交易过程中陡然涨价，价格严重背离价值，在这时的经济中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫。
资产价格在上涨到难以承受的程度时，必然会发生暴跌，仿佛气泡破灭，经济开始由繁荣转向衰退，人称“泡沫经济”。
而房地产“泡沫”是指由于虚拟需求的过度膨胀导致价格水平相对于理论价格的非平稳性上涨。
下面是本站为大家带来的中国房地产到底有没有泡沫,希望能帮助到大家! 目前中国房地产总市值450万亿人民币 5倍于GDP相当于美国+欧盟+日本，中国房地产到底有没有泡沫？从1998年开始，中国房地产进行了市场化改革，国内房价已经连续涨了二十年，要说没有泡沫，没人会相信。
只是不同的城市，泡沫的程度不同而已，大城市泡沫深重，多数百姓买不起房，而中小城市房价泡沫并没有想象中那么大，但与几年前相比，房价也有翻倍涨幅。
中国房地产肯定有泡沫，只是在人为的将泡沫尽可能的往后延迟，大家都希望发生奇迹，能让这个泡沫一直不要破裂。
国内现阶段房地产有没有泡沫，主要有几个标准来判断：第一，中国的房地产总规模达到65万亿美元(相当于450万亿人民币)，而欧美日房地产市值统统加起来，也只有60万亿美元。
如果国内房价再涨下去，国内房地产的市值会与世界房地产市值相媲美。
当年，日本房地产泡沫被吹起时，仅是东京一个区的市值，就相当于整个美国。
当时，日本人也相信房价只涨不跌的神话，结果房地产泡沫破裂后，经济发生长期停滞不前。
第二，从租售比来判断，这在一线城市情况特别明显。
像在上海市中心房价都在6.5万元/平米左右，新房总价都在600-800万之间，而拿这套房产出租出去的租金在8000多元/月，一年下来差不多10万元左右。
这就意味着，房东投资买房的话，靠出租需要60-80年才能收回成本，这个投资回报率实在太低。
所以，很多人觉得，在一线城市买房不如租房划算，因为房价是可以通过杠杆推动，而房租是与当地人收入挂钩，没什么太大的泡沫。
野村证券：中国房地产泡沫开始破灭
数据来源：国家统 计局，Ｃ Ｉ Ｅ Ｃ和野村全球经济
屋总销 售量 在 ５月份 同 比减 少 了 ２ ．％，其 ８０
中深圳 下 降了 ６ ．％，北京 和上 海分 别下 降 ６０
图４ 新开工面积增长率 ：
２０ ０
一一 ｆ
国 土 资 源部 在 ４月 份
了 ６ ．％ 和 ４ ．％。 同 时 ５月 份 房 价 也 初 ５１ ４３
跌 。现在 大 家关 注 的焦 点是 房 地产 市场 之后 会 呈现 怎样 的走势？我 们的观点是房地 产市场 的回调势在必
一
图１房价涨幅和 交易量增长 ：
销售量，左轴 房价 ，右轴
行 ，预期 未 来 １一 ｌ 个 月全 国平 均房 价 下跌 ｌ％ ２ ８ Ｏ 一 ２％，随后 在 ２ １ 年下 半 年企 稳 回升 。 另外 ，尽管 ０ ０１
５ Ｊ Ｙ ２ ， ０ ０ 商务周刊 ８ ＵＬ ０ ２ １
∞ ∞ ∞ ∞ ∞ ∞ ０
图３ 房屋抵押贷款余额 ：
住 房 保 障 列 为 地 方 政 价往 往 会走高 。 因此我 ｆＮ 信 目前 已出台的 ｆ ｌ 府 官 员的 职 能 ，并 要 紧 缩 政 策 将有 效 压 低 房 价 ，预 期 未 来 １ ２ ８ ０ 一２ ％，部分 建立 考 核 问 责 制 来 有 ｌ 个 月全 国平 均 房价 下降 ｌ％ ０ 效达 成房市降温的 目 大城 市 的 降幅 或 高达 ２％ ４％。如 果 各家 ０一 ０
供给 方面 ，在过 去几个季 度里上 市销售的新 房一直 供不应求 。
加 ０８ 府在 今年 ４月份出 台了十年 来最严厉 的紧缩政 策。受 这是 由于 ２０ 年房地 产市场 萎缩 而且全球 金融危机爆发 ，悲观的开
０８ ０９ 图 ） 政 策影 响 ，交 易量 已开始 出现 暴跌 ，而 房价也 出现微 发商因此在 ２０ 年和 ２０ 年上半年大肆削减投资 （ ４。尽管价
房地产市场泡沫风险
房地产市场泡沫风险近年来，我国房地产市场繁荣发展，然而，在市场繁荣的背后，我们不得不面对房地产市场泡沫风险逐渐增大的问题。
本文将从房地产市场泡沫的定义、产生原因以及存在的风险等方面进行论述，旨在加深对房地产市场泡沫风险的认识，并提出相应的防范措施。
一、房地产市场泡沫的定义所谓房地产市场泡沫，指的是房地产价格在市场供需关系失衡的情况下，出现过快上涨并超过实际经济价值的现象。
房地产市场泡沫的形成往往伴随着投资热情高涨、房价过度上涨、投资主体过度扩张等现象。
二、房地产市场泡沫的产生原因1. 政策因素：一些地方政府为了推动经济发展，采取放松或过度宽松的房地产调控政策，导致市场供需关系失衡，推动房价过度上涨。
2. 投资需求：房地产市场是各类资本的投资重地，大量资金倾向于投资于房地产，这种投资需求推动了房地产市场的繁荣，同时也埋下了泡沫风险的种子。
3. 市场心理：部分投资者由于缺乏对市场的全面了解和风险意识，盲目追求短期高回报，导致投资行为出现失衡，推动了房地产市场泡沫的形成。
三、房地产市场泡沫存在的风险1. 财富效应：泡沫破灭将导致房地产价格暴跌，大量投资者的财富将受到严重影响，从而对经济产生冲击。
2. 债务风险：过度的资产泡沫往往伴随着过度的债务，一旦泡沫破灭，将导致大量企业和个人债务违约，进一步加剧金融风险。
3. 经济衰退：房地产市场泡沫破灭会对整个经济体系产生连锁反应，引发经济衰退，进而造成就业不稳定、消费减弱等问题。
四、防范房地产市场泡沫风险的措施1. 宏观调控：政府应加强对房地产市场的宏观调控，合理控制房价上涨速度，防止过快的泡沫聚集。
2. 完善市场机制：加快推进土地供应、住房租赁等市场机制的改革，促进房地产市场的健康发展，减少投资者的过度投机行为。
3. 提高市场透明度：加强对房地产市场信息的公开透明，提高投资者对房地产市场的认知和判断能力，降低投资风险。
4. 加强监管力度：加大对房地产市场的监管力度，防范潜在风险，及时发现和处置投机行为，保护市场的稳定和健康发展。
中国房地产泡沫防范研究
上涨与投机资本的持续增加 ， 房地产的价格
远 远高 于与 之对应 的实 体价 格 ， 由此 导致房
地产泡沫。 泡沫过度膨胀的后果是预期的逆 转、 高空置 率和价格的暴跌 ， 即泡沫破裂 。
２ 特 征 、
持房地产 的长久兴盛，Ｏ年生育高峰以及 ８ 很长一段 时间 内的城 市化进程 将支 撑各 级城 市的房产 基础 ； 第二 ， 各机 构利益联 系紧密 ， 互为制约 ， 破裂则一损俱损， 另外 房地 产业涉及 到基础建 设 、 投资 、 就业等 各个方面关乎估计 民生的重大问题， 如果
调控 能力很强 ， 不会 允许 中国出现类似 次 贷危机 的情况发生 ， 何危险信 号可能在 任 最快 的时间内得 以解决 。 三、 房地产泡沫的防范机制
虽 然 通 过 以上 分 析 ， 国 的 房地 产 业 我 泡 沫 短 期 内破 灭 的 可 能 性很 小 ， 是 鉴 于 但 其 对 国 民经 济 的重 大 影 响 ， 们 应 该 采 取 我
公 司） ０ 家 ， １０ ８２ 占 ３ ０多 家 深 市 Ａ 股 主 板
１定 义 、 房 地 产 泡 沫 有 多 种 定 义 ， 今 为止 学 至 界 也 未 形 成 统 一 的 共 识 ， 里 截 取 美 国著 这
期， 国家的投资重点集中在基础 建设和房 屋建设中 ， 这样就使得土地资源 的供给十
中 ， 去 房 地 产 、 融 保 险 以 外 的 全 部 １ 除 金 ８
一
、
房地 产 泡 沫 概 况
很 乐 观 预 期 。 当经 济 发 展 处 于 上 升 时
个行业都有行业 内公司涉及房地产业务 。 其 中， 通过股权投 资和关联企业直接涉足 房地 产业 务的上 市公司 （ 含房地产业上市
房地产市场泡沫破裂的原因及应对措施
房地产市场泡沫破裂的原因及应对措施随着我国经济不断发展，房地产市场也不断壮大，但在过去几年中，房地产市场泡沫异常明显，市场出现了一些诸如高房价、高杠杆、高投资回报率等问题。
为了防止房地产市场泡沫破裂，我们必须找到泡沫产生的根源以及有效的应对措施。
一、泡沫破裂的原因1.资金过剩近几年来，我国货币政策保持的是宽松的状态，货币增速很快，资金过剩给房地产市场创造了条件。
大量的资金流入房地产市场，导致房地产市场价格不断上涨。
2.房地产作为投资品的需求越来越多的资本涌入到房地产市场中，成为了房地产开发商的重要资金来源，同时，许多投资者也开始将资金投入到房地产市场中，房地产逐渐成为了一个重要的投资品。
3.房地产税收政策的不完善我国房地产税收政策不完善，房地产税缺乏连续、系统性、全面性和协同性等特点，导致资产获取成本过低，投资者获得收益就会很高，进一步助长了泡沫发生。
4.地方政府债务膨胀地方政府利用土地出让的方式来缓解财政压力，土地出让金给予地方政府的财政收入增量占比相当大，出让土地更多的地方政府就能获得更多的资金，导致部分地方政府债务膨胀。
二、应对措施1.调整房地产政策我国应通过改革房地产税征收机制，增加房地产税收抽成比例，降低它的投资吸引力，减少其作为金融资产的功能。
另外，限制企业杠杆率，加强房地产市场监管、防范房地产市场风险等。
2.增加土地供给为了缓解房地产市场的压力，推动房地产平稳健康发展，政府应当积极增加土地供给，合理规划城市用地，降低房地产价格，实现房地产市场平稳发展。
3.完善金融市场完善金融市场的功能，开展房地产融资交易，推动资本市场的发展，将资金更多的流向股票、债券等证券市场，从而减少炒房投资者的心理需求，降低房地产市场泡沫的风险。
4.注重社会稳定对于一些居民来说，房子不只是一个生活场所，还是一个紧紧联系着他们财富、美好生活、工作等各种方面的关键环节。
因此，政府应注意保障社会平稳和市场稳定，缓解市民因房地产泡沫破裂而带来的社会问题。
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中国房地产泡沫会否破灭
新闻学院李昂2010202349
《蜗居》上映，引无数关注。
这是一部非常残酷和现实的电视剧，将官员的奢华，开发商的贪婪，底层穷苦百姓的辛酸真实的表现出来。
“房奴”可能难以坚持将这部电视剧看完，太多的情景就是他们生活的再现。
为在城市拥有自己的小窝，他们拿以后数十年的幸福相交换。
他们大多拥有高等教育的背景，为了维护自己一贯以来优秀的荣耀，宁愿选择在一线城市，直面惨淡人生。
他们大多出身平凡，在找工作“拼爹”的时代不算意外的败下阵来。
他们却又从不言弃，面对不可思议并且还在飞涨的房价，他们无可奈何，偶尔抱怨却仍努力工作——攒够首付，然后按揭。
他们认为房价下跌是一个伪命题，更坚信中国人民大学经济研究所等机构发布的《中国宏观经济分析与预测报告》纯属谎言。
“房市将持续坚挺！”他们始终坚信。
现实果真如此黯淡？房价将成为“普通民众”心头永远的痛？
我反对！
中国房地产泡沫必将破灭！
以下，我将用马克思主义政治经济学“资本积累规律”论证我的观点。
影响房价的主要因素很多，诸如供求比例、经济发展水平、银行利息率、居民收入变动情况、居民的居住水平和居住结构情况等。
中国人民大学报告认为，今年12月起，房地产企业进入还款高峰，应付款累计增速将超过30%；再加上销售下滑、贷款条件提高以及上市公司增发和票据融资难度加大等因素，资金来源会快速恶化，预计到明年一季度，房地产企业资金来源将出现大幅度负增长。
同时，由于首付比率、房地产抵押贷款等条件的变化，房地产企业的流动性会明显恶化。
反对者则认为，从历次调控的效果及后市表现来看，国内强大的刚性购房需求的长期存在，房市产销两旺的格局难以短期内难以改变。
与此同时，由于我国众多领域尚未对庞大民间资本开放，很多资本占有者只能投资目前仍相当火热楼市，“炒房客”的大量存在将进一步推高房地产价格。
这两点因素决定了一段时间内房价上涨的势头很难被抑制。
在我看来，反对者论据看似十分有力，实则漏洞百出。
其一，国内刚性购房需求真的可以持续吗？
一间属于自己的房子在传统中国人看来是家的象征，这也是诸多新人在结婚时都会选择按揭买房，不惜放弃人生幸福的原因所在。
在很多人眼中，没有房的婚姻如同失却灵魂的人，难免沦为行尸走肉。
不少经济学家有这样一种观点，“丈母娘”是房价上涨的重要推手。
她们对房子的执着令人惊讶，压迫女婿买房被她们当作自身职责。
如果上述观点毫无瑕疵，“房价坚挺说”就该成立了。
可惜，该分析有一个致命缺陷：将“有意愿买房”同“有能力买房”等同。
改革开放三十年来，我国经济取得了重大成就，但这是将GDP增长作为最重要指标得出的结论。
两千多年前，诸子百家中对经济问题相当有见地的孟子曾有如下言论：“为国者，不患寡而患不均”，“盖均无贫”。
改革开放的重大成就绝不能被抹杀，但出现的问题也必须正视。
贫富差距问题逐渐显现。
尤其在近十年，贫富悬殊现象令人咋舌。
一个问题出现了：大量财富向少数人身上聚集，而身为劳动群众的大多数人近十年的幸福感却没有丝毫上升。
胡润财富榜显示，中国资产过亿人士为5.5万人。
与此同时，中国国有大中型企业，尤其是掌握国民经济命脉的垄断央企发展迅速。
中石油作为我国最大的垄断企业，依靠石油贸易赚取大量利润，市值不可思议的名列世界五百强榜首。
管中窥豹，大企业极大地推动了财富的聚集。
马克思主义政治经济学科学指出，资本积累将促进资本有机构成的提高。
大量资本被用来更新技术设备，提高劳动生产率，不可避免的使社会生产对劳动力的需求减少，大量劳动者面临失去工作岗位的危险。
在金融危机的背景下，我国政府抛出四万亿财政刺激计划，旨在扩大内需，提振经济。
但当“四万亿投资”的噱头被市场把玩殆尽过后，我们不难发现，我国内需仍旧疲软。
并非普通民众没有大量消费，提高生活水平的诉求，只是可支配收入不足。
回到房价上来，在医疗费用居高不下，教育投资不断上涨，生活消费芝麻开花节节高的情况下，城镇普通家庭在子女结婚之时，又能有多少资金可用来购房？
话说回来，千方百计凑齐首付也许算不上不可能事件，可惜那还只是首付。
当市场对劳动力的需求增长乏力之时，有多少人能找到称心如意的工作，进而承受高额月供呢？
没有婚姻，心可能难以安定于事业；没有房，婚姻就是天方夜谭。
没有房子的庇护，幸福感就会锐减，大批追求个人与家庭幸福的80、90后自然会逃离“北上广”，如此一来，一线城市房地产需求就无法持续保持高位。
纵使有国际热钱疯狂涌入，企图托市，也难以阻挡房市最后的崩盘。
以上观点是奠定在年轻人积极寻求买房基础之上的。
但我们必须看到，西方社会很多人已经放弃了购房需求，而是选择终生租房。
且不去讨论这种做法是否正确，但越来越受西方思想影响的一部分80、90后年轻人难免会选择这种生活方式。
如此一来，“购房刚需”必难持续。
其二，广大民间资本真的足以左右楼市？民间资本只能进入楼市？
我国经济目前有一个重大问题：国富民穷。
民间资本（太子党依靠权力搜刮的民财不包括在内）同国有大型企业掌握的海量资本相比，实在少得可怜。
它们并不足以同央企竞争，不足以左右楼市。
当楼市调控风起，炒房客纷纷退市便是明证。
而从马克思主义政治经济学“资本积累规律”看，民间资本必然会进入企业，促进资本有机构成的提高，进而进一步降低对劳动力的需求。
而我国政府现在也在逐步开放多个领域，允许民间资本的进入。
民间资本受到引导，未必会更多地
进入房地产行业，而会寻求进入国家支持的其他领域。
同时，资本积累将会促进经济的增长。
房地产企业看到经济增长数据的精彩，会扩大生产，谋求更多利润，而这将不可避免地造成生产的无限扩大。
目前“地王”的相继出现便是明证。
国内刚需无法持续，房屋供应量却仍在不断增加，空房率将持续走高，房地产泡沫必将破灭。
当然，有着强大调控能力的中国政府不会坐视楼市崩盘，但可以肯定的是，房价必然走低。
这是我基于马克思主义政治经济学“资本积累”规律作出的判断。