大盘设计策略初步
房地产大盘开发模式及策略思考
房地产大盘开发模式及策略思考房地产行业是中国经济的支柱产业之一，大盘开发是其中一种常见的开发模式。
本文将探讨房地产大盘开发模式的基本特点，以及考虑大盘开发时应采取的策略思考。
通过对大盘开发的深入了解，可以为房地产企业实施更有效的开发策略提供指导和建议。
一、房地产大盘开发模式的概述房地产大盘开发是指在一个相对较大区域内，一次性规划和建设多个房地产项目。
这种开发模式具有以下几个基本特点：1.大规模规划：大盘开发需要对整个区域进行全面规划，包括土地、基础设施、物业管理等方面。
规模宏大的开发项目更具挑战性，需要有更强的整体规划能力。
2.统一设计：大盘开发通常由同一开发商负责，因此可以实现统一的建筑设计和风格，形成整体的城市景观。
这给购房者带来了较高的可视化品质和居住环境，也提高了房地产企业的市场竞争力。
3.集约开发：大盘开发对土地资源的利用更加集约化，通过统一规划和设计，可以实现更高的楼面利用率。
这对于房地产企业来说无疑是一种成本和效益的平衡。
二、大盘开发的策略思考在实施大盘开发时，房地产企业需要考虑一系列的策略因素，以确保项目的成功和市场的认可。
以下是几点重要的策略思考：1.合理定位：市场定位是大盘开发的首要策略。
企业应通过市场研究和分析，确定目标人群和产品定位，以满足不同客户的需求。
同时，需考虑当地的土地供应、竞争态势、政策环境等因素，制定相应的战略定位。
2.规划与设计：大盘开发要注重整体规划和设计，保证项目在环境、建筑风格、配套设施等方面的协调统一。
通过精细化规划和独特的设计元素，提高项目的美誉度和附加值。
3.市场推广：大盘开发需要付出更多的市场推广力度。
房地产企业应制定具体的市场推广计划，包括品牌建设、广告宣传、销售渠道拓展等方面，提高项目在购房者心目中的认知度和美誉度。
4.供应链管理：大盘开发需要有稳定可靠的供应链管理。
企业应与多个供应商建立合作关系，并进行供应商管理和风险评估。
通过优质的供应商资源，提高项目的施工质量和交付进度。
郊区大盘运作策略及其开发的八大规律
让郊区大盘活起来——郊区大盘运作策略及其开发的八大规律导语：客户到郊区去，到那里去买什么？买点是什么？楼盘营造的卖点是什么？买点和卖点如果不统一的话，郊区大盘的产品是无法销售的。
郊区大盘要如何从客户的买点研究楼盘的卖点？编辑/洪若麒大盘开发，首期一定要预留价值和投资的空间、可见的价值附送。
同时，大盘需要营造自己的客户圈层，以建设一个阶层的思路来吸引客户归属。
一、营销——郊区大盘运作策略的最核心部分1．以客户的需求为导向的产品策略郊区大盘产品策略的两大关键点：关键点1：以客户的需求为导向产品战略所有的大盘，尤其是远郊大盘，因为项目的体量越做越大，地理位置越来越远，原来距离城市可能是20公里，现在则远至50公里，所以远郊大盘相对应的客户需求也更加脆弱。
项目的配套有一个不完善，客户就有可能购买。
所以产品一定要以客户需求为导向。
关键点2：以营销诉求为核心的产品策略郊区大盘要先做什么产品，发须要从营销角度来编排，这是在项目最初运作的时候就要确定的。
2．营销是郊区大盘运作策略最核心部分运作一个郊区大盘需要庞大的资金，而且现金流必须非常健康，所以营销层面上，产品的定位，产品的覆盖面，价格总额必须有一个非常大的量。
首先必须保证前期投入的资金加上销售的资金，能够保证项目的健康发展，要不然项目不管是怎么做，他的路都会越走越窄，会出问题，所以营销是产品策略上最核心的部分。
（1）郊区大盘必须解决每一个客户的问题郊区大盘尤其是远郊大盘不能只有某一个卖点，他必须具备优秀的综合素质。
综合素质不仅是指居住的环境配套、交通，而且各色各样的业主在各个时段的娱乐、购物等需求，都能一站式在大盘社区得到解决，所以它需要的是一个综合素质。
（2）建立强势的营销队伍很多开发商忽视这一点。
郊区大盘的销售必须要有优秀的营销团队。
优秀的营销团队将会主导以后楼盘的运作轨迹和方向，销售的时候该出什么牌，营销什么亮点，团队都可以恰当的筹划同时可以指导销售人员什么时候设计最吸引客户的亮点。
大连钻石湾滨海大盘全案推广策略报告_210p_销售策划方案 (1)
怎么说的行为准则 让大连人先说 让大连人都说
目标
重拾所有人对大连的信心 唤起所有人对大连的骄傲 制造所有人对大连的期待
解读大连&大连人
“用服装表达心情，用足球塑造性格，用浪漫装点生活， 用巨轮承载信息，把城市变成风景，把风景变成资本， 每一次出场都赢得掌声，每一次亮相都彰显力量。”
这是CCTV“魅力中国”评审团对大连的总体评价。
什么是全国明星盘
做大连最有“知名度”的项目 做全国最有“知名度”的大连项目
为什么是“全国明星盘”
客户人群基数保证 / 营销筛网战术运用 / 大口碑传播效应
做的目的
让更多的人知道 —— 知名度高 让更多的人消费 —— 美誉度高
说——往大了说
做——往大了做
往大了说怎么说
不说产品，说区域（一湾两岸） 不说项目，说城市（人文情感）
大连人失望、痛心疾首、愤怒、声讨、郁闷
解读大连&大连人
正如那句“我爱大连，从未离开”说到的一样 即便是城市在大举发展的时代下，有着这样或者那样的不如意 很多大连人依然选择了留下 很多新大连人仍旧选择了到来
为什么？
解读大连&大连人
因为 对于大连人而言，在他们的心中 仍有骄傲、仍有热爱 仍有耐心，仍有期待
01
< 我是谁 >
钻石湾：传播策略形成前的理性逻辑
土地：原大连化工厂
甘井子区、老工业遗址、有污染、市中心仅存的大宗南向观海地块
规模：总建面超200万平
全面包容休闲娱乐、居住、旅游、商业、商务全物业形态
课题：每年50亿，快且连续，甚至要突破
改写大连地产营销史、刷新纪录、毫无经验可谈
企业目标：No.1
什么是心里话 每个人对城市的情结
世联上海浦东新区大盘项目城市化规划设计与发展战略
► 成都－翡翠城
1. 背景：
2.
城市二环线附近，区域不成熟
3.
区域有良好规划前景
4.
项目周边自然环境优越
5.
项目有较强势的自然资源
2. 问题：大体量，必须吸引城市客户
3. 解决：主动城市化，开放，与城市共享配套资源，利用城市 机理克服新区的客户支撑不足的问题
世联上海浦东新区大盘项目城市化规 划设计与发展战略
研究目的：
1. 新区大盘该如何定位，如何持续性发展？ 2. 新区大盘如何启动？前期如何保证回现速度？ 3. 新区大盘的盈利模式？
案例选择原则：
1. 城市新区 2. 中低密度大盘
成都－中海国际社区
发展战略、启动策略
上海－浦江新城
如何落实自主城市化
成都－翡翠城
区域核心价值分析
5000亩森林公园、体育公园（生态）； 处于城市两大经济增长极之间
它是： 城市中独一无二的 明显区别于竞争对手的 不可复制的
世联上海浦东新区大盘项目城市化规 划设计与发展战略
► 2000亩的大盘，封闭、低容积率的高档社区规划 VS 小区域市场、 中端消费者，缺乏持续开发的支撑
机 会：城市新区，处于城市两大经济增长极之间，独一无二的森林公园
世联上海浦东新区大盘项目城市化规 划设计与发展战略
华润.翡翠城——区域运营
一期
项目整个地块被一湖、两 河、三个公园层层环抱， 104亩的住宅依托近600 亩的公园展示区。
世联上海浦东新区大盘项目城市化规 划设计与发展战略
► 1245亩的项目，中高密度的中高档社区规划 VS 区域市场、缺乏消 费支撑持续开发
总规模及分期 总 占 地 1.8 平 方 公 里 ， 总 工业建园面区130 平 方 米 ， 邻游里艇守俱乐 望理念引导的规划布部局、形医院 式； 总 体 容 积 率 0.726 ， 以 中 央河道为界，以北容积率商业配套 在0.7以下，以南容积率在 办公配1.套0以上； 商业配套约26 万平米； 办公配套约23 万平米；
大盘鸡营销方案
大盘鸡营销方案一、市场分析大盘鸡是一道具有浓厚地方特色的中式菜品，以其独特的味道和丰富的口感备受消费者喜爱。
然而，在市场上竞争激烈的餐饮行业中，要在众多品牌中脱颖而出，就需要制定一套切实可行的营销方案。
二、目标客群1. 饭店周边白领和上班族，特别是爱吃川菜的消费者。
2. 游客和外地客人，对当地风味菜品感兴趣的人群。
三、品牌定位将大盘鸡打造成具有地方特色和健康概念的高品质餐饮品牌，使消费者在品味地方美食的同时，也能享受到健康、营养和绿色食材的味道。
四、策略推广1. 线下推广a. 打造特色装修风格饭店，通过充满地方特色的装修和环境，吸引消费者的眼球，提升品牌形象。
b. 设计个性化的菜谱和餐具，以突出品牌特色。
c. 加强与当地旅游景区、旅行社的合作，推出游客套餐和特色定制服务，吸引游客和外地客人。
d. 在饭店周边制作招牌广告牌，增加品牌曝光度。
e. 参加当地美食展示活动，通过展览和品尝，让更多人了解品牌。
2. 线上推广a. 打造精美的品牌网站和手机应用，提供在线预订、外卖和优惠券等服务，方便消费者享受大盘鸡。
b. 在各大社交媒体平台发布美食图片、食谱和消费者分享的点评，引起消费者的兴趣。
c. 和美食博主、饮食媒体进行合作，邀请他们到店品尝并推广，扩大品牌影响力。
d. 运用搜索引擎优化，提高品牌在搜索结果中的排名，增加点击率和知名度。
五、促销活动1. 新品推广：定期推出新口味和新菜式，吸引消费者的好奇心和购买欲望。
2. 优惠活动：如定期推出特价套餐、限时优惠和会员折扣，增加客户粘性和回头率。
3. 联名合作：与当地知名食品品牌、农产品生产商进行合作，共同推出联名产品，提升品牌知名度和形象。
六、口碑营销通过不断提升菜品质量和服务质量，争取客户的满意度，并积极回应消费者的反馈和建议。
鼓励消费者通过口碑传播推广品牌，如鼓励点评和分享，提供积分奖励和优惠券等。
七、总结通过以上营销方案，我们将大盘鸡打造成一个具有地方特色、高品质和健康概念的知名餐饮品牌。
房地产策划工作内容
房地产策划工作内容（实用版）编制人：__________________审核人：__________________审批人：__________________编制单位：__________________编制时间：____年____月____日序言下载提示：该文档是本店铺精心编制而成的，希望大家下载后，能够帮助大家解决实际问题。
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完整版量化策略设计及实战应用
量化投资常见策略
?Alpha 策略
量化投资常见策略
?指数增强策略
基本原理：结合了被动与主动投资，在被动地追踪指数表现的同时，通过一系列的
方法，力图取得超越指数的表现。
量化投资常见策略
?指数增强策略
目录
1 2 3 4
量化投资简介 量化投资的主要内容 多因子模型体系 多因子模型开发实例
有效的因子=有效的区分度
怎么判断多个因子是否有效呢？
因子打分的过程
多因子模型构建步骤
国信iQuant平台
https:///
使用国信iQuant平台进行单因子分析
使用国信iQuant平台进行单因子分析
使用国信iQuant平台进行单因子分析
使用国信iQuant平台进行单因子分析
常见因子
1.BETA因子 包括：beta250（利用个股收益率序列和沪深 300 指数收益率序列进 行一元线性回归，益率序列 长度取 250 交易日 ） 2. 动量类因子 包括：最近一个月收益率 、最近两个月收益率等 3.规模类因子 包括: 总市值，流通市值等 4.盈利类因子 包括: 净资产收益率ROE、总资产报酬率ROA、销售毛利率、销售净利 率 5.波动因子 包括: 前一个月的波动率，前一个月的振幅 6.成长类因子 包括: 营业收入同比增长率、营业利润同比增长率等 7.估值类因子 包括: 市盈率（TTM），市净率，市销率，市现率，企业价值倍数等 8.杠杆类因子 包括：现金比率、流动比率等 9.流动性因子 包括：近一个月换手率、近两个月换手率等
Fama-French 因子模型
三个因子的具体介绍
代码功能： 获取HS300在2018.6.4-2018.7.1这一个月的市值风险
如何分析行业大盘
如何分析行业大盘
要分析行业大盘，需要进行以下几个步骤。
第一步，了解行业背景和趋势。
了解行业的发展历史、主要参与者、市场规模和增长率等情况。
还需要关注当前的宏观经济环境，政府政策对行业的影响以及技术发展的趋势。
第二步，收集行业数据。
收集行业内的公司财务数据、市场份额数据以及行业统计数据。
这些数据可以用来评估行业的整体表现和趋势。
第三步，进行竞争力分析。
分析行业内的主要竞争者，了解其市场份额、产品特点、定价策略等情况。
还可以通过比较竞争者的财务数据来评估其竞争力。
第四步，进行SWOT分析。
分析行业的优势、劣势、机会和威胁。
优势可以包括技术领先、品牌声誉等；劣势可以包括高度依赖特定市场、高度竞争等；机会可以来自市场增长、新技术等；威胁可以来自政府政策、竞争加剧等。
第五步，评估行业的风险。
分析行业面临的风险，包括市场风险、政策风险、技术风险等。
可以通过对风险的概率和影响进行评估，来确定风险的重要性和应对措施。
第六步，预测行业发展趋势。
结合行业背景、竞争力、SWOT 分析和风险评估等信息，可以预测行业未来的发展趋势。
这可以包括行业增长率、技术创新、市场格局变化等。
最后，根据以上分析结果，可以制定相应的投资策略。
这可以包括选择投资的行业领域、选取具有竞争优势的企业、控制风险等。
以上是对如何分析行业大盘的简单步骤，通过综合分析行业的背景、趋势、竞争力、SWOT分析和风险评估，并结合预测未来发展趋势，可以为投资者提供决策参考。
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上海碧云国际社区
区位：内中环间及杨浦大桥； 产业：金桥出口加工区、张江高科、陆家嘴金融贸易区； 交通：浦东机场、内环线、杨浦大桥； 属性：周边众多产业区辐射，区位优势明显。
发展背景 • 碧云国际社区是迄今中国上海规模最大、 综合环境最具创新特色的新型国际社区； • 社区位于上海浦东新区。距离市中心约 10km，是上海三大成熟国际社区之一。
十大航母级配套
6
10
4
2
1
3 7 9
5
8
共32万㎡奢华顶级配套，为旅游与居住提供的顶级的配套支持： 1. 8.5万㎡白金七星海景酒店； 2. 5.6万㎡国际会议中心； 3. 2.2万㎡饮食中心； 4. 2.6万㎡娱乐中心； 5. 1.5万㎡健康中心； 6. 0.4万㎡商业中心； 7. 2.3万㎡运动中心； 8. 3.5万㎡羽毛球中心； 9. 4.4万㎡网球中心； 10. 1.4万㎡儿童娱乐中心。
SITE
SITE
SEA
2、定位营造主题 描述项目核心情景
究竟提供什么样的生活体验
短时出游
周末度假
商务度假
情景一：脱离城市
常用关键语：
远离世俗喧嚣，享受高品质XXX生活！
情景描述： 强调除了喧嚣，城市生活的优势依然有 除了城市生活有的，还能享受XXX
情景二：进入城市
常用关键语：
紧邻XXX，坐享尊贵都市生活！
漕河泾新兴技术开发 区； 古 高架、东西高架 北 属性：沪上首个涉外高 端社区。 路 交通：虹桥机场、内环
强生 花园
豪庭
国际 花园
瑞士花 园
国际花园 国际 广场
金色贝 拉维 华丽家 族 玛瑙园
嘉年华 庭 恒盛苑
低层 多层 高层
浩润苑
明珠公 寓
黄金城道步行街实景
地块通过道路、商业街等分割成若干小块，小地块面积约1-2 公顷，由南至北为高层、多层和低层。 北侧：板、点结合，临近北部商业办公带区域形成连续的建筑 界面，内部结合点式形成核心景观。 中部：结合黄金城道步行街形成连续的界面，底商和景观带延 续到国际广场的东端，并形成高潮商业景观节点。 南侧：低层、多层结合，行列式排布。
新城模式
临港新城
城中城模式
上海太平桥
造镇
城郊飞地，居住大盘
上海春申万科城
造村
稀缺资源，特殊居住功能
深圳东部华侨城
造园
绿城苏州御园
中小地块，内部环境营造
第一章：庙算
庙算而后动 知止而得 ——孙子
造镇型规划策略
1、收集基本数据 确定社区基本格局
高铁站 1km
区位 规模 人流 交通 产品 客群 ……
古北 社区
成熟
准确的市场与客源定位； 完善的配套规划与建设； 优质的品质及建筑风格； 打造了成熟的国际化社区。
辐射
社区日益成熟带来的高端 品质，带动周边区域的综合 发展； 直接带动虹桥天山板块的 发展，提高其区域价值与认 知度。
社区的多样性与混合性
古北国际社区的用地性质多样性，营造混合型功能社区。 优秀的国际社区不仅要吸引高端人群在此生活，还要吸引连续的人群来此形成人际网络， 从而实现商业、娱乐、文化、生活的发展和繁荣，地块功能的混合多样性是必不可缺的因素。
大型生态人工湖与内部步行街
社区内绿化系统
开放空间特色
实 验 学 校
学校
生态人工湖
滨河步行道
约12200平方米市政广场，约7000平米生态人工湖，可循环人工湿地系统； 景观特色主要为人工水面及其两侧的商业、住宅建筑分布以及与之联系的步行景观道。
武汉万科城市花园
项目概况: 项目位于关山一路南端大学园路1号，毗邻武汉市中环线和武大科技园区，社区占地40公顷，建筑面 积26万平方米，容积率1.2，绿地率35%。社区内建筑以多层，小高层开发为主，辅以少量高层和情景洋 房产品。社区配套齐全，包括商业中心，儿童公园，小学，幼儿园，休闲会所，医疗设施等。
发展定位 • 适合外国人居住和生活的国际化社区； • 运动和活力是社区生活的主旋律； • 多元化交融，充满活力。
社区布局总图
社区影像图
开放空间特色：生态绿地系统
碧云国际社区体现了 生态居住环境 的立意，规划中设有比 汤臣高尔夫大10倍的绿化带；社区内有 18万平方米的绿化地； 中央为5万平方米中心绿地；拥有优良的空气质量，它是上海唯 一通过ISO4000环境认证的区域，空气质量标准达到一级。
情景描述： 强调能体验和享受全面的城市生活和身份
项目位于江苏省南通市启东市 雄踞长江入海口，崇启大桥一 桥飞架上海崇明岛与启东，项 目距离浦东直线距离50公里， 至上海市区1小时40分钟车程。
恒大启东海上威尼斯
项目特色：欧陆新古典主义建筑、威尼斯湖景园林、海景环岛栖居、旅游地产
建筑类别：独栋、联排别墅 洋房 小高层 高 层 装修状况：别墅毛坯、公寓精装修 占地面积：8968亩 建筑面积：6971206㎡ 开盘时间：2010.7.7-8 交房时间：2014年底 容积率：1.17 绿化率：58% 销售价格：独栋23000/双拼17000/洋房8000/ 小高层5400/高层4700 购买客群：市区客群为主 项目卖点：品牌、大盘、海景、旅游、全配套、 性价比 总套数：46803套
社区公共设施特色——黄金城道步行街
步行街670米长，跨越三个城市街区，两侧是20层的住宅大厦，大厦首层是零售商店。步行街的两端为公园。
黄金城道步行街带动古北社区的活力，是上海的新亮点。 步行街上有广场、喷泉、咖啡店、饭店、零售商店、剧场和一个四周环树的阶梯平台。 步行街独特的露天场地，是步行街和古北路商业街之间的缓冲区。 别墅花园 高档公寓 办公酒店 办公酒店 高尚社区 高档社区
首期开发
日内瓦湖 小高层区
安大略湖 双拼私宅区 贝加尔湖 亲海私宅区
千岛湖 伴海洋房
白金七星海景酒店
私 家 海 岸 线公 人里 工 沙 滩
3.5
1.8公里景观大道及两侧岛居住宅，白金七星海景酒店， 会议中心，以及人工沙滩
一期展示
营销节点
全球首岸国际 滨海度假城
5月51日 6月9日 6月23日 7月7日
恒大海上威尼斯 登陆上海 开启“海生活” 3D海居体验馆 对外开放
5国园林 9A级精装
全球首岸国际滨 海度假城
开盘85折 惊爆价26万起， 送1500豪装 盛大开盘
现场实景开放 内部认筹 发放E金卷
明星助阵 助推认筹
强势政府资源
恒大与启东政府达成共识，政府给予的巨大的政策支持 凡购房者政府免除上海业主10年的过桥费
上海客户全部可以办理首套房贷款，不限购
恒大充分利用政府资源，进一步减小客户购房抗性，强大的政府支 持为项目的顺利开发提供的坚实的保证。
策略总结
城市生活打造不能缺失 优先树立形象，形成熟化步骤
第二章：剖分
规划结构 其实就是一个剁肥牛的过程
两个核心问题：
怎么剁？ 剁成啥？
怎么剁？
先来了解常用三把刀
解读社区设计之三
——大盘设计策略浅析 I
乐伟 2014.3
第〇章：类型
地产开发的几种尺度：
超大盘 大盘 中盘 用地规模>5000亩 用地规模>500亩 用地规模>50亩
小盘
用地规模<50亩
不同尺度楼盘的常规设计策略：
超大盘
大盘
中盘
造城 造镇 造村 造园
小盘
造城
依托城市发展，并具有产业配套功能
社区组团路
社区核心空间城市道路Fra bibliotek社区林荫道
规划特色： 规划将会所、儿童乐园、售楼中心、商业等公建放置在社区中心打造项目核心空间,并通过 林荫景观道与城市道路将社区分为若干个街块组团，同时配置五分钟邻里商业，营造美式街区生 活。
武汉万科四季花城
第三.五章：积淀
【作者简介】原研哉，1958年生於 日本岡山縣。國際級平面設計大師、 日本設計中心代表、武藏野美術大 學教授。 本職雖為平面設計師，但近年 來其活躍領域已然跨越單純的平面 設計，舉凡展場規劃設計、商品包 裝設計、企業形象塑造等，皆能見 其活躍的身影。在長野冬季奧運的 開、閉幕式手冊和2005年愛知萬國 博覽會的宣傳案之中，他展現了起 源自日本傳統文化的設計理念。在 商品包裝設計方面，原研哉也接受 來自日本各地的請邀，為富含當地 特色的各式產品，生成相應的設計。 而在銀座松屋百貨的全面翻修計畫 之中，原研哉縱橫於空間與平面設 計，創造了一個「複合性」設計的 典範。在梅田醫院指示標誌設計案 中，表現出觸覺在視覺傳達中的可 能性。
内环高架
虹桥经济 开发区 虹桥 机场 古北国际社区
东西高架
漕河泾新兴技术 开发区
虹桥天山板块 起源
依托虹桥机场； 受益于虹桥开发区规划； 面向外企国际人士。
发展
开放式格局； 分区配套规划； 打造优质高档楼盘。
受益于古北国际社区辐射， 吸引大量高端客户入住社区； 处于虹桥古北延伸拓展范围， 共享良好的国际化配套设施； 依托古北、中山公园商圈； “依托古北，发展天山”。
公共服务
街道景观
精品小店
发型工作室
银杏树列
社区商铺
医疗中心
古
北
公共服务
社
区
商业廊道
特
色
—
黄
金
城
道
步
行
街
高端餐饮
精品小店
咖啡小馆
社区商业
行政办公
高档公寓
高档公寓
高档社区
双语学校
高尚社区
高档公寓
区位：位于长宁区偏西， 内环线中环线之间； 产业：虹桥经济开发区
御翠 （国家级涉外贸易经济区）
颐 丰 花 园
大小搭配
灵活组合 关键词：组团模式