中海地产精装修工程管理办法

中海地产精装修工程管理办法第一章总则第一条为提高项目精装修精标准化管理水平，规范精装修管理工作，特制定本管理办法。

第二条本管理办法合用于中海发展在内地全额投资、控股项目或者由中海发展负责工程管理的房地产住宅开辟项目室内精装修工程。

第三条地区项目工程团队为精装修管理工作的实施主体，负责实施、协调项目现场所有精装修管理工作。

设计管理部精装修设计师在销售样板、工序样板、交付样板施工期间，应常驻现场，与项目精装修工程师共同参与管理。

第四条监理单位、查验单位都是重要的第三方管理单位。

精装修管理中的监理公司根据项目竣工形态，可以是有资质的监理公司，也可以是外聘第三方精装修管理公司，甚至也可以两者共存。

用好第三方管理单位是精装修管理的重要工作。

第二章精装修管理体系及职责第一条架构第二条职责一、总部工程管理部总部工程管理部主要负责精装修管理制度建立，明确集团各级职能部门管理动作及管理工作内容；制定质量、进度、安全管理目标；建立并完善第三方评估体系，对各地区精装修项目进行评估，并将评估成绩应用于精装修单位及地区工程线相关责任人的考核工作。

区域运营管理部主要负责精装修管理制度落地；针对区域特点制定精装修管理标准化做法；针对区域特点制定精装修质量通病防治措施；过程巡检，提高区域精装修施工质量及管理水平。

(一)工程管理部职责1、负责建立和完善地区精装修管理流程、制度与标准，并监督、检查各项目的落实情况，组织精装修管理人员培训及人员调配；2、参预设计方案的讨论，对图纸设计进度进行跟踪，对精装修施工图深化设计进行审核；3、参加精装修施工单位、供货单位考察，参预对合作单位进行履约评价；4、参加图纸会审、设计交底及材料和部品的选样、定样工作；5、建立巡检制度，对项目精装修质量、进度、安全进行监督管理。

监督各项目的精装修隐蔽工程验收，参加施工样板验收并提出验收意见；6、负责指导、配合对重大质量事故或者重大客户投诉的处理工作。

(二)项目工程团队职责1、参加精装修单位考察工作，并对入围单位的专业能力、管理能力负责；2、参加各类设计样板、施工样板、工序样板评审、验收工作；3、负责精装修施工全过程质量、进度、安全管理工作；4、参加招标阶段对投标单位的约谈、答疑工作，负责技术标评标工作；5、参加精装修各阶段图纸会审工作，并根据现场实际情况提出图纸修改、优化意见；6、负责编制招标技术要求及技术规范；7、负责审核施工组织计划，并提出修改意见；8、招标前负责编制精装修总进度计划、物料供货计划，精装修4单位进场后，负责审核精装修单位上报的总进度计划、物料供货计划，协调各供货单位、配合单位按计划实施；9、负责组织各相关单位按进度要求完成工作面移交；10、负责现场施工技术交底工作；11、负责现场样板封存管理；12、负责组织所有材料进场验收工作，并按要求组织完成相关材料抽样送检工作；13、负责组织内部查验工作，并组织施工单位按要求完成整改、销项工作；14、负责现场材料加工管理；15、负责现场安全文明施工管理；16、参预监理单位招标工作。

负责对监理单位的日常管理和考核。

(三)设计管理部职责1、负责跟进精装修出图工作；2、负责组织精装修图纸会审，包括方案评审、样板房及销售中心图纸会审、精装修施工图会审；3、参加精装修施工过程巡查，提出设计修改意见；4、参加销售样板房、销售中心、大货精装修样板房验收，提出修改意见，并配合其它部门完善设计图纸。

参加精装修工序样板、工艺样板验收工作；5、组织精装修物料样板评审工作，并完成样板会签，移交合约部和项目工程团队；56、参加精装修招标阶段设计答疑和交底工作；7、负责对项目、施工单位的设计交底工作。

(四)合约管理部职责1、负责组织精装修施工单位考察、招标工作；2、负责精装修甲供物资合同签订工作；3、参加物料样板评审工作，并提出意见；4、参加销售样板房、销售中心、大货精装修样板房、工序样板、验收工作；5、参预现场进度核实、现场变更确认工作，负责进度款、变更签证、变更价款确认、竣工结算等工作；6、负责组织对精装修单位、甲供材单位的履约评价工作;7、负责对项目工程团队、精装修单位的合约交底工作。

(五)客户服务部职责1、参加物料样板评审工作并提出相关意见；2、参预销售样板房、现场工艺样板、工序样板、交付样板验收工作，并提出验收意见；3、跟进内部查验、销项工作，并提出相关要求；4、针对地区特点，提供客户投诉痛点及精装修质量通病相关数据，提出精装修设计、施工优化建议；5、参加精装修各阶段图纸会审，包括方案评审、样板房、精装修施工图会审工作，并提出优化、修改建议。

(六)营销管理部职责61、参预精装修方案设计阶段产品定位、材料使用、装修效果讨论并提供建议；2、参预销售样板房、示范区方案设计讨论，参预销售样板房、示范区验收与开放后的管理工作。

3、参加交付样板验收。

1、编制工程建设监理规划现场监理应根据工程的规模、特点、监理合同、法律、法规和有关规定、现行工程验收规范和质量检验评定标准、施工图纸等，在监理大纲的基础上有针对性地编写监理规划并报项目工程团队审批。

项目工程团队应对规划中所述监理工作范围、内容、机构组织、人员配备情况予以特殊审核。

现场监理严格按项目工程团队审批的监理规划开展监理工作。

2、编制工程建设监理实施细则现场监理应按工程建设进度、根据工程实际特点，特殊是根据住宅工程质量通病的防治，分专业编制各施工阶段的监理实施细则(避免公式化、格式化，具有可操作性)并报项目工程团队审批。

现场监理应严格按照项目工程团队批准的监理细则开展监理工作。

3、组织项目施工图纸审查现场监理须参加精装修设计图纸审查工作，并提供优化建议和审查意见。

在各施工单位投标过程中、开工前、施工过程中现场监理应对各专业的全部施工图纸进行全面细致的审查，要求形成定期审图机制，施工过程中由监理定期组织施工单位开展图审会，项目工程团队参预，监理定期汇总图审意见并编制书面的图纸审查报告及减少投资和功能优化的修改设计建议。

4、施工组织设计、施工方案审批(1)施工单位进场后，监理应要求其将工程重点部位、关键工序、特殊工序施工方法和质量保证措施以及施工组织设计方案上报，总监理工程师(下文简称总监)对方案进行审核，提出具体审核意见并应附上监理措施，报项目工程团队允许后批复施工单位，施工单位在施工中应严格按经审批的方案进行实施。

(2)重要施工组织设计和施工方案，由总监组织召开审定会，邀请项目工程团队、设计部及设计单位参加，必要时可通知相关单位并组织专家组参加，对重要施工技术方案的选用进行评审。

5、组织召开监理周例会及专题会议。

(1)现场监理应每周定期召开监理例会，会议由总监主持,由项目工程团队、监理、总包、各分包等主要人员参加，会议应对上周生产情况进行检讨、协调并解决施工单位待解决问题、布置下周生产任务等，会后须形成《监理例会记要》，由总监及项目工程团队负责人审核、签发，由现场监理监督执行。

(2)按项目发展需要组织召开专题会议，会议应解决特定的进度、质量、安全问题，并形成会议记要；(3)监理应在会议前做充分的沟通、策划和准备，有序主持会议流程，维护正常会议纪律,并力争达成会议目的。

6、组织施工材料及设备验收(1)监理单位应对照施工合同的材料备选清单、根据相关的法律法规及全过程工程管控指引等要求，验收甲供、甲指乙供、乙供物资等所有涉及现场施工所采购的材料，并监督、见证材料现场取样、送检工作。

材料分批进场的，每批均必须验收，项目工程团队及监理应根据各类材料特性及验收要点编制有效的图表投入验收使用，发现质量不符合合同规定或者国家、地方标准的，应责令施工单位在两天内将材料运离现场，同时将不合格事项书面通知项目工程团队，不得隐瞒。

(2)项目工程团队应参加全部重要材料和设备的验收(含所有集采物资)。

对其它普通性材料，项目工程团队必须参加首次验收，后续抽查验收的参加次数不得少于 30%。

7、组织工序验收分部份项工程施工完成后，应组织工序验收，合格后方能进行工作面移交或者进入下一道工序施工。

现场监理对施工单位的工序验收应根据项目工程团队编制的《工程策划》分期、分段流水思路开展；工序验收质量标准应严格遵守相关施工及验收规范，并对工作面移交隐患问题进行重点排查，验收中须对照《监理通知单》等过程监管文件对问题部位进行重点验收。

验收后监理除做验收记录外，应针对遗留问题发出《整改通知单》并监督整改。

8、组织隐蔽验收(1)隐蔽工程须由监理单位组织隐蔽验收，依据设计图纸、规程规范确认工程质量符合要求签认后，施工单位才可对工程隐蔽或者进行 (2)未经监理验收，擅自隐蔽或者进行下一道工序，监理可对此部分工程不予验收或者要求无条件返工，费用由责任单位承担，同时赋予严厉处罚。

(3)项目工程团队工程师须参加所有重要和关键工序的隐蔽验收，如洗手间盖板施工、瓷砖或者石材铺贴、木地板铺装等；普通工序的隐蔽验收项目工程团队抽检数量不得少于 30%，如精装修龙骨或者挂件、水电管线等。

若项目工程团队在隐蔽工程验收或者随机抽查中发现监理法规及合同条款按情节轻重对责任方处以重罚。

9、进行安全文明施工管理(2)催促检查施工单位各工种安全操作规程是否齐全,各种设备、安全设施、施工用电情况以及现场安全标志牌悬挂情况，工人现场规范操作情况；对施工单位的违章指挥及违章作业等行为应及时制止、向施工单位发文并监督整改。

(3)组织每周现场安全、文明施工联合检查，并按需组织专项检查，须做好安全、文明施工检查记录，并书面记录检查结果和事故隐9患整改情况。

10、组织项目周评估(1)现场监理进场后应及时组织进行《中海发展质量安全综合评估体系》之《周评估操作手册》的学习与交底，配置测量仪器，配专人开展项目周评估工作，负责周评估的抽查和记录以及周评估专题会议记要整理。

按操作手册及相关规定对工程材料、工程实体进行实测实量，并对测量结果负责，项目工程团队对实测数据进行抽查，如发现未测或者造假应严肃处理。

(2)所有记录整理后监理公司下发《整改通知书》并跟进整改直至闭合。

(3)现场监理应每周一之前向项目工程团队提交其负责监理项目上一周的《项目质量安全检查周报》(详见附表三十四)。

11、配合项目工程团队开展进度管理工作(1)监理应参预项目工程团队工程进度计划的编制和落实。

(2)进度管理由项目工程团队主导，监理须配合项目工程团队工作部署和项目发展思路，执行交予的具体进度任务，准确完成进度检查、信息反馈、辅助约谈等管理行为，为项目工程团队管理提供依据。

12、参预或者组织政府相关专项检查、巡检、验收监理参预工程全过程管理，是五方责任主体的重要部份，对于政府所要求的专项验收行为，如质量安全监督站安全检查、结构验收、节能验收、分户验收、质检/综合验收、人防结构验收、人防验收、消防验收等所有涉及现场施工安全、质量、材料等内容的验收和检查，1013、参预项目入伙及质量整改(1)监理参预工程全过程管理，参照《建造工程五方责任主体项目负责人质量终身责任追究暂行办法》(建质[2022]124 号文)，其对项目交付期间产品质量及后续质量问题处理负有重要管理责任。