2015年青岛新都心凯德MALL项目推介手册(53页业态项目定位)
凯德中国商用数据统计(网络最全)
72,230
停车位（单位：个）
400
定位
区域购物中心
83,694
1,000
社区的时尚生活广场
68,010 83,075 41,938 59,306
350 700
一站式购物中心 购物中心 区域购物中心
439
独特的一站式购物中心
49,436
344
购物中心
43,443
500
综合性百货商场
48,555
176
生活休闲购物中心
65,414
489
集时尚、购物、休闲、餐饮 、娱乐、资讯、生活服务于 一体的一站式大型购物休闲 中心 东莞市南城区唯一的综合性 购物中心 集时尚、休闲、餐饮于一体 的中档购物中心
44,292
330
47,266
380
44,840
250
生活休闲购物中心 茂名市新商圈的“一站式” 现代时尚、休闲型的社区购 物中心 国际时尚精品型购物中心
湖南省长沙市韶山中路421号
2005年11月17日
郑州市金水区中州大道1188号（郑汴路北）
2010年12月23日
河南省郑州市二七区民主路3号
2002年8月2日
武汉市桥口区中山大道242号
2012年9月28日
武汉市汉口江汉区中山大道704号，湖北
1997年
湖南省长沙市韶山中路421号
2005年11月17日
2005年
宁波市江北区江安路452号招商中心
2012年9月29日
上海城区中心地带的徐家汇路和马当路交汇处 上海市长宁区 杭州市正在兴起的钱江新城CBD核心位置
苏州市中心金鸡湖西中央商务区
福建省泉州市江滨北路
青岛凯德MALL案例研究
临时停放和等待进入地下停 车厂的车辆堵在台柳路
拥堵的 台柳路
✓ 出入口：2号门附近设置出车口；L1、L2层的4/8号门接驳车 行道，车下客后可直接开走；台柳路上5号门双入车口，其中 绿色的为货车入口；合肥路上7号门可入车，可出车。
✓ 交通枢纽：城市主干道黑龙江路（哈尔滨路）和合肥路交汇处
✓ 地铁上盖：与青岛首条地铁 M3号线无缝衔接，商圈内唯 一直接地铁上盖的购物中心， 也是青岛唯一将购物中心整体 风格与地铁站设计风格融为一 体的商业项目。
P3
基本信息
凯德MALL总建面约16万平，商业包含地上6F和地下2F，地下3/4F为停车库，其中地 下2F直接连通地铁双山站
• 儿童业态：儿童主题楼层拥有40家儿童主题店铺，包含儿童
餐饮 31%
✓ 对商场全部经营业态进行梳理，获得零售占比 57%，餐饮占比31%，服务类配套占比18%；
服务配套 18%
零售 57%
• 餐饮：凯德MALL•新都心引入了77家中西料理、特色菜系、休
闲餐饮等多个类别的餐饮品牌，兼顾了品牌组合的丰富度、成熟度 与新鲜度。其中30多家首次进入青岛，10多家首次进入山东。包括 海底捞、外婆家、炉鱼、西贝莜面村、高第街、北李妈妈菜、胖哥 俩、滇草香、东古来、翠元港式餐厅、许留山、so dam won、鑫 燕坊、Q记南洋美食等。
✓ 停车：所有车辆免费停车两小时，超出两小时部分按4元/小 时正常收费；会员可以微信领取1小时免费停车券，可以使用 100星积分抵扣1小时停车时长。
等待放行的车辆
从规划路驶出，等待离开的车队
P6
外观设计
青岛首家集中了海洋元素、开放式露台、户外餐饮、跨层餐饮和空中花园概念及吉祥物 主题的的购物中心
凯德置地
凯德置地是新加坡嘉德置地集团在华的全资子公司，自1994年以来一直致力于全国高品质住宅和商用房产的投资、开发与管理。
作为一个长期看好中国市场，立足开发之本的地产商，凯德置地进入中国市场14年，一直通过整合其在房地产各领域的综合优势，为所到城市贡献它的专业精髓，致力于为中国的城市化进程和房地产发展提供良性助力。
“建宇树人”是凯德置地的企业理念，凯德置地不仅为客户提供优质的产品和服务，也为员工创造最佳的发展平台，同时热心社会公益事业，为创造一个和谐人性的社会空间而不断努力。
在中国，新加坡嘉德置地集团以独资控股形式成立凯德置地，这让集团在中国能顺利地进行运作，并且能更灵活地运用资金和管理业务。
凯德置地在中国市场收益的增加促使了整个集团利润的增长，为集团做出了重要贡献。
凯德置地是一家致力于高品质住宅和商用房产的投资与开发公司。
自1994年进入中国以来，就一直活跃于中国房地产市场，目前在华总开发业绩以超过300亿人民币。
2002年,凯德置地成为了"外商独资投资有限公司"。
凯德置地一贯倡导以人为本，尊贤重仕的企业文化，竭诚为客户提供最好的产品和服务。
最大的优势源自强有力、有丰富国际经验的管理团队，及具有奉献精神和专业素质的优秀人才。
凯德置地是新加坡嘉德置地集团在华的全资子公司。
新加坡嘉德置地集团: 嘉德置地集团是亚洲最大的上市地产公司之一，总部设在新加坡。
它的核心业务包括房地产、服务公寓以及房地产金融，分布在亚洲、澳洲、欧洲和海湾地区的主要城市。
嘉德置地的房地产和服务公寓网络遍布全球18个国家的70个城市。
凭借其雄厚的产业资产和商业知识,嘉德置地也为客户提供收费制的产品和服务。
新加坡嘉德置地集团使命: 以国际化的形象构建世界级的房地产企业。
:: 创造持续的股东价值 :: 提供高品质的产品和服务 :: 吸引并发展高素质秉承回馈社会，为民造福的一贯理念，凯德置地专注于营造充满活力，设施完善，极具人文气息的多元一体化生活空间。
凯德MALL 新都心 中国青岛
凯德MALL•新都心中国青岛Capita Mall Xinduxin Qingdao, China Size: 85,400 square meters Type: urban shopping mall LLA Service: architecture & interior design Client: CapitaMalls Asia Lighting Consultant: Brandston Partnership Inc Completed: 2016Credit: Brandston Partnership Inc Drawings: Laguarda.Low Architects 规模：85,400 平方米项目类型：城市购物中心LLA 设计范围：建筑及室内设计业主：凯德集团照明设计：Brandston Partnership Inc开业时间：2016年建成照片：Brandston Partnership Inc平立剖面及分析图：LLA凯德Mall•新都心坐落于青岛新都心核心地段的崭新商圈，直通青岛市第一条地铁系统。
外立面的流线造型体现行人及车流的动感；商场内部则展现凯德一如既往的标志性购物体验。
我们对入口方向的设计进行了考量，以方便直接通往位于场地东侧的地铁站、及周边主要车辆/出租车停靠站。
室内空间围绕一个线条柔和的中庭展开，将地下二层、四层、五层、六层的餐饮店铺串联起来。
中庭为开放的露台式餐饮区域打造了一个室内花园，提供了一处亲近自然的场所，自下而上的景观也吸引着顾客进入位于购物中心上层的零售店铺区域。
直线和曲线形的店面形成的对比在购物中心内部营造了一个不断变化的空间，也构成了一系列造型独特，别致有趣的内部公共空间。
空间上方的屋顶开了变化多样的孔洞，既引入自然光线，也满足人工照明需求，可自如控制下方通道和中庭空间的采光。
Strategic public spaces designed to draw shoppers to upper levels.The project is located in the heart of Qingdao’s New Urban Center, a new commercial zone with a direct link to Qingdao’s new subway system. It strives to create an exterior that indicates the movement of pedestrians and vehicles across the site, and an interior befittingCapitamall’s signature shopping experience. Entries are oriented to facilitate direct access to the subway system and the main car/taxi drop-off. The interior is built around the soft form of the central structure that holds various dining-location levels. This core features an interior garden area for terrace-style eating, providing a touch of nature which attracts shoppers to the upper levels and the retail elements. The play of linear and curving facades makes for a continually changing spatial environment, creating a series of internal public spaces which have a unique character. Apertures in the roof can accommodate both natural and artificial light,allowing the control of light over the walkways and atrium spaces.。
青岛商业地产购物中心调研报告
青岛商业地产购物中心调研报告目录一、内容概要 (3)（一）调研背景 (3)（二）调研目的与意义 (4)（三）调研范围与方法 (5)二、青岛商业地产市场概述 (6)（一）青岛商业地产市场发展历程 (7)（二）青岛商业地产市场现状 (8)（三）青岛商业地产市场发展趋势 (10)三、青岛主要商业地产购物中心分析 (11)（一）购物中心概览 (13)1. 青岛购物中心分布情况 (14)2. 各购物中心简介 (15)（二）购物中心经营状况 (16)1. 营业收入与利润分析 (17)2. 招商与租户情况 (18)（三）购物中心优劣势分析 (19)1. 优势分析 (21)2. 劣势分析 (22)四、青岛商业地产购物中心竞争格局 (23)（一）主要竞争对手分析 (25)1. 竞争对手概况 (26)2. 竞争对手优劣势对比 (26)（二）竞争格局分析 (27)1. 市场份额分布 (28)2. 竞争态势分析 (29)五、青岛商业地产购物中心消费者行为分析 (31)（一）消费者特征分析 (32)1. 年龄结构 (33)2. 职业分布 (34)3. 收入水平 (35)（二）消费者需求分析 (37)1. 购物需求 (38)2. 休闲娱乐需求 (39)3. 服务需求 (40)（三）消费者行为影响因素分析 (41)1. 商业环境 (43)2. 交通便利性 (45)3. 商品多样性 (46)六、青岛商业地产购物中心策略建议 (47)（一）提升购物中心竞争力 (48)1. 优化品牌组合 (49)2. 提升服务质量 (50)3. 创新营销策略 (51)（二）加强购物中心与品牌商户合作 (52)1. 深化合作关系 (53)2. 共同应对市场变化 (55)3. 促进资源共享 (56)（三）关注消费者需求变化 (57)1. 及时调整商品结构 (58)2. 提升购物体验 (59)3. 加强消费者互动 (60)七、结论与展望 (62)（一）调研结论总结 (63)（二）未来展望 (64)（三）研究不足与改进方向 (65)一、内容概要本报告主要对青岛市商业地产购物中心进行了深入的调研与分析，涵盖了项目概况、市场环境、竞争格局、消费者行为以及未来发展趋势等多个方面。
凯德MALL
楼层 L2
楼层业态 分布
服饰、餐饮
品类 服饰
餐饮
品牌
Vero Moda、september、 HOTWIND（热风）、HOSA/浩沙、
A JIDOU/阿吉豆、PAGE ONE、 Selected、LENSCRAFTERS（亮视 点）、3时、naivee/纳薇、谜底/达 衣岩、La Chapelle（拉夏贝尔）、 西遇/westlink、PEACEBIRD Men （太平鸟 男装）、PEACEBIRD、 BELLVILLES/贝拉维拉、银时代、
吞云小莳
谭木匠、丽时、娜韵、十指秀
楼层分布
楼层 L4
L5
楼层业态 分布
餐饮、配套服务 类
餐饮
品类
品牌
餐饮
配套服务类 餐饮
汤城小厨、川百汇、SPICY WAY （新辣道）、渝乡人家、娘惹厨房、 鱼匠、HANLASAN（汉拿山）、鲜 果时间、九月天、院落、老车记铁 板烧、湘怡人、乐食派—麻辣香锅、
黄记煌、苗乡楼、乾杯
鼎级摄影、安伟名苑造型、水色盛 开、迚巍美甲（KINGWAY）
便宜坊
项目总结
项目特点 不该集团在京其他项目一样，凯德MALL太阳宫店沿袭了其一贯重视地铁商业癿传统， 项目所在位置为不三元桥相邻癿太阳宫地段，该项目虽然是社区型商业中心，但起着 提升太阳宫商圈氛围癿功能作用
定位 受项目位置商务氛围丌足和交通相对较差癿影响，项目主要以餐饮和儿童娱乐为主要 吸引力，其中两层用来做餐饮，比例相对较大，一层用来做儿童娱乐
交通 项目位置地上交通相对丌足，但地下交通占尽地利--太阳宫不10号线和13号线癿换乘 站芍药居仅隔一站，不5号线癿换乘站惠新西街南口站仅隔两站，不换乘站三元桥、 北土城距离也丌进
凯德金牛店
空，挑空区域多用于商家广告展示。
中庭底部 走道中部
凯德广场•金牛店—典型项目研究 驻入部分商家
凯德广场•金牛店—主力店/次主力店 主力店：
ห้องสมุดไป่ตู้
劲浪体育、大食代 、米旗西饼店
次主力店：
沁芥兰、天福茗茶
B1
凯德广场•金牛店—主力店 主力店：
HM、星巴克、I DO、周大福
次主力店：
MISS SIXTY、SCOFIELD、亨得利
凯德广场•金牛店—内部动线
6F 空中花园：宠物乐园、儿童游园区、趣味旱喷
凯德广场•金牛店—业态分布
服装包括男士服装和女士服装 母婴产品包括孕妇、儿童服装 和儿童玩具 护肤饰品包括美容美发和珠宝
饰品
休闲娱乐包括电影院和乐园
凯德广场主要以服饰、品牌专卖店此类吸引人流的业态增加购物中心人流量，同时分布了餐饮、娱乐休闲、 精品购物等到达性业态来留住了人群，从而刺激了整体的商业消费，达到旺场的作用。
1、凯德广场聚集了较多的中高端商业，它定位为区域性购物中心，集购物休闲、美食娱乐、生活配
套为一体的娱乐化、个性化、综合性一站式购物中心。为购物中心聚集了大量人气。 2、在天台上开设了空中花园，包括了宠物乐园、儿童游乐园和趣味旱喷。乐园的开放吸引了大量的 家庭到达购物中心。
区域影响：
凯德广场-金牛地处成都金牛区交大-沙湾沿线商业带，该片区为金牛区的商务、商业中心、政府机关、 专业市场、企业单位、大型社区云集、交通便利，形成了强大的财富消费和商务需求力。
次主力店：
千味涮、吃在台北
4F
凯德广场•金牛店—主力店 主力店：
大蓉和、CGV国际电影院
次主力店：
鲁西肥牛、南国海鲜
5F
凯德商业地产运营模式及凯德金牛项目业态定位研究报告-45页
家”，区位优势愈发凸显，发展空间
巨大
“沙湾商圈发展放缓”——沙湾商
综上：项目具备成为金牛区区域商中心的潜力
圈内的商业仍局限在传统中低档百货、 街铺、中低超市大卖场，如不改变，
规模大、业态全、配套优的购物中心，存在市场会发愈展发空掉队间。
一、项目基本信息 区域介绍——交通
6号 线
6号 线 地铁示意图
项目 管理 团队
产管理团 队
运 作 流
项目运作流程
收购商 用物业
开发运 营
转化为公 众投资
程
凯德置地通过旗下的投资和资产管理团队收购商用物业，然后通过项目 管理团队开发运营，最后将运营成熟的商用物业注入凯德中国零售房地产信 托基金（CRCT），将其转化为公众投资。
因为基金与项目相连，所以基金的建立是凯德在中国楼盘开发的一个坚 实后盾，而凯德成功的项目运作也是资本回报保障。
凯德广场·金牛地处成都金牛区沙湾-
交大沿线商业带。
严格意义上，不属于金牛的传统核心
商圈——沙湾商圈。（二环路的分
界）
“自成商圈”——交大路串联政府
机关、专业市场、高校、大型社区，
存在强大的财富消费和商务需求力，
具备成为金牛区商业中心的潜力。
“北改利好”——道路改造，旧城
升级，金牛交通主动脉上的“只此一
5km
龙湖
项目主力辐射区域 街道辖区： · 九里提 ·茶店子 ·营门口 ·五块石 ·抚琴
1km 3km
万达
一、项目基本信息 辐射范围与人口——1km
该区域为项目核心主力辐射区域
C类小区 占26% 安置、拆迁房 6000~7500元/坪
B类小区 占56% 中等商品房 6500~8500元/坪
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广州 肇庆 东莞 佛山 茂名 湛江
海南
泉州 漳州
5
6
青岛新都心项目鸟瞰图
项目概况 项目信息
地理位置
凯德 MALL 新都心
青岛市北区黑龙江路18号 黑龙江路与合肥路交叉口西南角 地铁M3号线双山站上盖
商业规模
总建筑总面积约158,082万平方米
净租赁面积 商业楼层
64,033 平方米 B2-6F
项目定位
3
亚洲领先的购物中心开发商、拥有者及管理者
总建筑面积: 约915万平方米
5 个国家
呼和浩特 北京 天津
哈尔滨
北海道
53 座城市
中国
西安 绵阳 德阳 成都 重庆 宜宾 贾朗达尔 郑州 武汉
安阳 新乡
淄博 潍坊 扬州
大连
日本
神户 东京 大阪
青岛 日照
104 家购物中心
益阳 长沙
芜湖 苏州昆山 上海 杭州 南昌 宁波
西岸城区：
新区型经济，国家级经济新区
北岸城区：
创新性经济，高新产业聚集区
2014年2月10日，青岛市财富管理金融综合改革试验区正式获国家批复 2014年6月9日青岛西海岸新区获批，成为继上海浦东、天津滨海等新区之后的第九个国家级新区 第二轮中日韩自贸区进入谈判阶段
青岛商圈
青岛东海岸，海景
城镇居民 城镇居民 人均可支配收入 人均可支配收入 增长率 y-o-y 32,658 10.2% 社会消费品 零售总额 (￥Bil) 447 社会消费品 零售总额 增长率 y-o-y 14.0%
城市
GDP (￥Bil)
GDP 增长率 y-o-y
常住人口 (mil)
人均GDP
天津
1,437
12.5%
14.7
东部城区商圈简况
纯商业商圈 综合商圈 新兴商圈
李沧商圈
代表商业： • 利客来 • 北方国贸 • 乐客城 • 宝龙城市广场
新都心商圈
代表商业： • 凯德MALL • 和达中心（麦凯乐） • 合肥路永旺 • 居然之家家居广场
崂山商圈
代表商业： • 丽达购物中心 • 证大大拇指广场
台东商圈
代表商业： • 台东万达广场 • 利群商厦
• 共拥有104家购物中心，物业资产总值2约343亿新元(约1,676亿人民币)1,3
ION Orchard 新加坡
凯德龙之梦虹口 上海，中国
合您广场 槟城, 马来西亚
Olinas Mall 东京, 日本
The Celebration Mall 乌代浦尔, 印度
说明 1. 此处是以物业资产总值计（各物业的资产价值均按照整体计算，不考虑凯德商用的实际权益比例） 2. 不包括凯德商用在Horizon Realty Fund的收益, 因其不受凯德商用管理
呼和浩特 北京 天津
山西 河北 宁夏
约645万平方米 总建筑面积
西藏 青海
大连 潍坊 青岛 日照
淄博 安阳
陕西
山东
郑州
河南
新乡
江苏 安徽 苏州
西安 绵阳 德阳 成都 宜宾
四川 重庆
扬州 昆山
792亿人民币
物业总值
武汉
湖北
芜湖 南昌
上海 杭州 宁波 浙江
重庆
贵州
益阳 长沙
江西 福建
湖南 广东
云南
广西
占据市场先机
品牌之都, 拥有海尔、海信、青岛啤酒等国际知名品牌
航运物流中心, 已与130多个国家和地区的450多个港口有业务往来
开放之都，2008年奥运帆船基地、2014世界园艺博览会 著名滨海旅游城市, 以730公里的海岸线和崂山景区而闻名，青岛啤酒节举办地
城市竞争力
2013年青岛城市GDP在全国城市中排名第13位，略高于宁波 2013年青岛人均GDP均高于武汉、成都和重庆 2013年青岛城镇居民人均可支配收入略高于天津、武汉、成都和重庆 2013年青岛社会消费品零售总额高于天津，相对于其他城市来说较低，具备增长潜力
创意活力，时尚聚集地 青岛最时尚的国际购物中心
目标消费人群
周边市场消费பைடு நூலகம்及辐射青岛主城区
预计开业时间
2016年6月
停车位
1,141个车位
项目开发现状
青岛概况
青岛东海岸，五四广场
位置优势
环渤海经济圈和东北亚核心区，山东半岛龙头城市 距北京、上海和首尔飞行距离一小时, 大阪两小时 中国第五大、世界第七大港口, 中国第二大外贸口岸
97,609
上海
杭州 北京 宁波 青岛
2,160
834 1,950 713 801
7.7%
8.0% 7.7% 8.1% 10.0%
24.2
8.8 21.1 7.7 9.0
89,444
94,341 92,210 93,030 89,320
43,851
39,310 40,321 41,729 35,227
印度
那格浦尔 海德拉巴
>4,000 员工
乌代浦尔
泉州 广州 漳州 肇庆 东莞 茂名 佛山 湛江
班加罗尔 门格洛尔 迈索尔 科钦
马来西亚
槟城 吉隆坡
1个独特的综合购物中心
业务模式
关丹
雪兰莪州
新加坡
4
凯德商用中国
多级化的城市业务分布
62 家购物中心
(51个已开业)
黑龙江
哈尔滨
吉林
37 个城市
内蒙古 新疆 甘肃 辽宁
9.1%
10.1% 10.6% 10.1% 9.6%
802
353 838 264 290
8.6%
13.0% 8.7% 13.3% 13.3%
武汉
成都 重庆
905
912 1,266
10.0%
10.2% 12.3%
10.2
14.3 29.7
88,564
63,708 42,615
29,821
29,968 25,216
10.2%
10.2% 9.8%
388
375 451
13.0%
13.1% 14.0%
备注：数据来自各城市2013年统计公报；人均GDP为GDP与常住人口的比值
世界财富500强在青岛
二线城市领头羊
备注：数据来自JLL仲量联行2012年报告
城市规划发展—“大青岛”战略
东岸城区：
总部型经济，青岛城市功能核心区
青岛凯德新都心项目简介
2015.05
目 录
1. 公司简介
2. 项目信息
3. 城市概览 4. 青岛商圈
5. 区位优势
6. 项目定位 7. 业态及楼层主题 8. 独特卖点与项目规划 9. 市场推广
附：楼层平面图
凯德商用概览
亚洲领先的购物中心开发商、拥有者及管理者
• 以物业资产总值及地理覆盖范围计算，亚洲最大的购物中心开发商、拥有者及管理 者之一
市北CBD商圈
代表商业： • CBD万达广场 • 新业广场
香港中路商圈
• • 奥帆基地商圈 • • 代表商业： • • 海信广场 • • 百丽广场 • 心海广场 代表商业： 阳光百货 佳世客 家乐福 麦凯乐 万象城