韶关市房地产市场分析报告

韶关市房地产市场分析报告2014/9/151本分析报告三大核心要素摘要韶关市2012年～2014年房市分析报告项目市场定位、价格定位、形象定项目投资各项综合成本预算位及规划要素分析韶关市房地产市场未来走势展望项目现状项目成本总列表2012年，韶关市在建楼盘供应量分析项目基地现状分析销售总收入核算2012年，韶关各片区的住宅供应情况项目区域内现状分析建安工程成本韶关商品房年成交状况项目区域内资源利用公共社区管网工程费2012年，韶关土地成交价格项目基地规划要素园林景观环境费2013年房地产市场基本情况项目规划指标开发间接费商品房销售情况项目阴影分析其它配套设施费商品房待销情况项目坡度分析勘察设计费价格情况项目水系分析监理及规费韶关2012～2014年商品房销化情况项目整体规划布局简易平面图财务成本费韶关市2013-2014年商品住宅成交均价走势研究项目形象定位销售收入2014年各楼盘住宅供应量总览表置项目价格定位项目总成本核算目次2014年韶关楼市可售的商品房体量和成交面积置项目客群定位市场小结项目建议分析2韶关市房地产市场未来走势展望：从2011年以来，韶关市整体宏观经济发展迅速，2013年，韶关市财政收入（GDP）共1080亿元，突破千亿元大关，以辖区三区七县（市）人口326万核算，人均收入已达至3.4万元/年，消费能力以近几年来看，存上升趋势发展，由于当地政府对本项目周边的西联片区的整体规划和生活配套设施的逐步完善，近三年来，保利、恒大、碧桂园等大批房企都以大项目、大手笔成功落户韶关西联片区。

从而也掀起了新一轮的房市过热迹象的产生，但过热的经济发展，必定为宏观政策制定者所密切关注，随着一系列针对宏观经济过热的调控政策出台，韶关市房地产市场发展也必定受其影响；至2014年9月份，韶关市商品房存量已达196万方；2012～2013年，每年房产的去化量仅为120万方左右，到今年9月份上旬，整个韶关市房产销售面积为74.7万方，从这一点上来看，2014年，韶关市年房市销化量也不会超过百万方左右；以存量房196万方核计：需用二年的时间来销化，这还不包括今年报批的和在建的项目！据韶关城建规划部门提供的数据：至六月份，韶关市前来报建的房地产项目体量为1337115方；也就是说：2014年，韶关市在建项目的建设，在一个时间内会集中喷发投入韶关市场，房地产市场将严重存在供大于求的局面，呈现库存高压态度势，商品房价格上涨空间有限，甚至在未来几年内，韶关市房市价格会重新走入“价格调整期”。

1．1）韶关人口城市化率的发展：进入2014年，韶关市（三区）城镇人口已达124.79万人；其余七县农业与城镇人口比重如下：■其间城市人口为179．64万人次；■乡镇人口为62万人次；■共计城镇人口为241．64万人次；■总核计韶关市人口城市化率已破60%以上；31.2）韶关市当前房市政策动态：从2011年起始严厉地房地产调控政策对韶关楼市起到了较大的压制作用，虽然楼市价格每年呈温和状态上扬，当对于贷款、首付、利率等多方面的持续严控，使得市场观望进一步加重，更加大了观望情绪及价格预期下滑的心理，引发了开发商及客户的双方观望，也可以看出国家的调控政策在一二线城市初步取得成效后，正式扩大范围，三四线城市亦将直接受到政策调控的影响。

从政府明确指出房价需回调来看，房地产行业仍将是国家重点调控对象，需求抑制、价格打压、供应补充仍将成为国家政策调控的重点，房价增幅将收窄，韶关市或将可能出现短期房价下行的态势。

1.3）韶关市三年来报建项目面积总计：截止到2014年六月份，近三年来韶关市报建的商住用地项目共计为3313822平米，从韶关城乡规划局年报批用地数据参考，今年上半年，报批的商住用地数量集中爆发突破百万方；如下表：（平米）从上表可以看出：韶关市近三年报建的商住用地量是逞逐年递增方式上涨，其中2012年报批用地量最低，今年1～6月份，短短半年时间，报批的用地量就是133万方，同时也就是说：至今年底，突破200万方用地量是不存在问题的。

1.4）韶关楼市整体投资环境：◎韶关市在未来两年内，对于三旧（棚改）改造落实78文件精神，老年养生公寓、经适房、廉租房等旧城改造会在韶关市如火如荼展开；虽然未来两年内商住用地投放市场体量不大，但是对于大片面积的三旧改造工程，也是对当地楼市起到一个不小的冲击；◎ 2014年，韶关房市仅从几大房企的开发量来算计：如恒大在建面积450839㎡；碧桂园太阳城在建面积733346㎡，保利在建面积515700㎡，这还不包括这些大项目的二三期的建设面积，就已经约有180万㎡，加上库存量200万方，楼市的销售风险会越来越大；◎随着10月下旬，全国房产联网信息的开通，将会致使韶关市区域内大批二手房源在市场上喷涌而出的现象；◎截止到2014年六月份；规划报批的项目就已达到130万方，不管这些项目在今年是否建设，但在未来都会和本项目存在着市场竞争的局面；◎随着人口城市化率达到60%的上限，楼市销售和价格上涨的空间将会变得愈来愈窄；◎城市发展方向；随着韶关市对芙蓉新城的规划16.1公里的“居住级小区”的建设和生活配套设施的一系列完善，将会吸引大批购房客户的青睐和置业首选之区域；41.5）韶关土地储备中心未来二年的商住土地投放量：从韶关市土地中心得知：未来2年内，也就是说，从2015年开始，韶关市为落实郑振涛市长关于：韶关三旧（棚改）改造78文件精神，全市将以“三旧棚改”和老年养生公寓用地性质集中投放土地用量，商住用地喷涌的市场投放量将得到有效控制。

以图可以看出：韶关土地中心储存的商住土地量分别为：西河片区128亩；西联片区（芙蓉新区）410亩；老城区中心血站80亩，村头村片区127亩，共计为618亩；其中城北约有1350亩的老年养生公寓地块将在2015年规划建设。

1.6）汇总摘要：◎韶关市楼市未来走势展望；◎韶关市存量房体量已达到196万方；◎韶关市年房市销化量约为120万方左右；◎韶关市前来报建的房地产项目体量为1337115方；◎韶关市人口城市化率已破60%以上；◎韶关市近三年市场用地投放量；◎ 2014年，韶关商住用地报建用地体量将突破200万方；◎韶关市未来商住用地量约为618亩；◎韶关楼市整体投资环境；5第一章节 2012年韶关楼市一个地产项目拿地块、立项、审批、建设、预售、验收到交付使用，开发周期通常为三至五年，分析和了解一个项目的市场状况和动态，只需要从地块确定期间向前延长三年，因为只有这几年的地产项目才会与本案存在着市场竞争、价格定位、销售抗衡地市场对手，所以，深入地了解和剖析项目的潜在市场风险和未来的销售预期，就得从2012年韶关楼市着手分析市场状况。

1.1）2012年，韶关市在建楼盘供应量分析：韶关市2012年有43个在售楼盘，2012年全年仅有12个楼盘有新单元推出。

其中有5个新入市楼盘（翰林世家、三江紫园、惠城文化广场、御水豪庭及恒大城。

1.2）2012年，韶关各片区的住宅供应情况：西联片区住宅供应建面300967㎡，2671套，遥遥领先于市场其他区域，按面积计，占整体市场的42%以上，按套计，约占整体市场的44%，成为市场主力供应区域之一。

其次北郊片区位居第二，供应套数达1483套，占总供应量的25%；除东河片区及沙洲尾片区供应量为零外，其余片区里，工业路、6南郊、新华路及惠民路三大片区供应量均超6万平米以上。

主要由于西联片区随着芙蓉新城开发的加快，同时随着恒大城的开发，加大了西联片区的整体供应量。

北郊片区主要依靠碧桂园的供应，两大片区的项目均以快打快销的营销策略使得该区域市场供应一直处于较高的水平。

南郊片区随着三江紫园、南天豪庭及龙洲岛别墅的加推带动该区域供应量的上升。

西河片区则随着今年欧浦御龙湾项目的多次开盘推售，使得供应量在市场上亦占有一定的份额。

工业路片区则主要依靠长城世家、汇展华城的加推带动供应上升。

小岛片区主要由惠城文化广场项目的拉动。

东河片区及沙洲尾片区全年无新货供应。

1.3）韶关商品房年成交状况：2012年商品房成交量1139277㎡，10170套，同比上升72%；均价5290元/㎡，同比下滑1.6%；套均建面约112㎡，同比下降14%；套均总价约59万元，同比下降12%。

住宅成交建面1007158㎡，8336套，同比上升75%；均价4733元/㎡，同比下滑2.3%；套均建面约121㎡，同比下降19%；套均总价约57万元，同比下降21%。

住宅成交建面占商品房成交建面的88.4%，套数占81.9%，成为绝对主流。

商业营业用房66846㎡，997套，同比上升91%，成交价格同比上涨35.8%，相比往年，商业营业用房成交量出现大幅度增长。

其它（包含车库、车房、仓库等）成交量为65273㎡，均出现较大幅度的增长。

由于住宅类产品在市场供应上占据了绝对主力的优势，且做为刚性需求主导的市场，住宅类成交亦成为市场商品房成交的绝对主流。

由于住宅受政策压制，同时12年商业供应量加大，部分资金流向商业营业用房，使得成交量亦占据了一定的市场份额。

车库等随着市场经济的发展，大部分购房客户对于车位的需求亦日益增长，成交量亦出现大幅度的增长。

71.4）2012年，韶关土地成交价格：从韶关国土资源中心摘要几宗城区和城郊地块的价格折算：韶关城区地价约为300万元/亩，城郊（如芙蓉新城、北郊片区土地招拍挂价格约为130万元/亩；1.5）汇总摘要：◎ 2012年，韶关市在建楼盘住宅总建量为72万方；住宅总套数约为6000套左右；◎西联片区住宅供应量为30万方，占韶关整体市场的42%以上；◎2012年商品房成交量1139277㎡，10170套；◎住宅成交面积为1007158㎡；◎2012年，韶关市商品房销售均价约为4700元/平米左右；◎2012年，韶关市商业用房量价同时大幅度增长；◎车库需求量亦日益增长；◎2012年土地成交价格城区地价约为300万元/亩，城郊（如芙蓉新城、北郊片区土地招拍挂价格约为130万元/亩；；2013年韶关楼市1.1）2013年房地产市场基本情况：全市房地产开发企业共完成投资123.64亿元,比2012年同期增长35.4%;商品房施工面积1198.95万平方米,同比增长16.8%,其中新开工面积462.71万平方米,同比增长32.1%;商品房竣工面积223.87万平方米,同比下降7.6%。

市区(含曲江区,下同)房地产开发完成投资70.48亿元,同比增长33.5%;商品房施工面积617.64万平方米,同比增长11.9%,其中新开工面积212.49万平方米,同比增长27.3%;竣工面积95.91万平方米,同比下降38.1%。

1.2）商品房销售情况：全市商品房销售347.21万平方米,同比增长33.7%;销售额153.83亿元,同比32.2%。